2023年05月14日
购房需求在变
传统想法早已变化
独家报道：何燕羚
现代人买房，似乎还会很在乎房子是永久地契或租赁地契？
永久地契，是否就是一个房屋项目热卖的“票房保证”？ 租赁地契的房子，就注定难以卖个满堂红？
如果你还有上述想法或看法，抱歉的说声：“你不一定对”！租赁地契房产如今有时会比永久地契房产更吃香！
刘勇建：时过境迁需求变
民众更注重居住舒适
房产地契一般分为永久(freehold)和租赁（leasehold)。简单来说，永久地契的产业下，业主将永远持有产业的拥有权。反之，租赁地契意味着不是房产或土地的拥有者，只是租下一段特定时间（新房产的租赁期通常为99年）。
过去，每逢有新房产发展项目推展，“永久地契”的粗体字眼必定出现在宣传小册子最显眼处，是发展商宣传策略的重中之重，因为当时的销售市场是，置业者非买永久地契房产不可。
但随着时代变迁，推动人居的发展，人们对居所的要求逐渐从“有没有”变成“优不优”。房产“有没有”永久地契已不是购房者的唯一考量，而是整个房屋配套“优不优”。
毕竟时代不同了，购房者的需求也在变，在时代的进步更迭中，人们对居住环境、建筑质量、户型结构、配套设施、物业服务等方面有了更高的要求，房产地契种类不再是投资者仅有的考量，也不再是发展商的首要卖点，反观讲求产业的多样性、个性化和品质化。
宝帝集团房产咨询师刘勇建就指出：“我们父母那一代非常看重房产是否永久地契，一般不会买租赁产业，认为不保值也不值钱。特别是华人，都希望产业代代相传，永远持有产业的拥有权。”
他接受《南洋商报》电访时说，然而，这个传统的想法，早已起了变化。
新世代追求便利
位于市中心或发展中的地区，政府为了方便日后的城市发展和规划，所释放的土地大多是租赁，特别是一些房产投资热点，例如双威镇、八打灵再也的房产项目都倾向租赁地契。
刘勇建说，置身于快节奏时代，年轻一代的购房者讲究“省时、省心、省钱”的买房模式，优先选择网络便利、完善的休闲设施、交通便利、良好居住环境的房产。
他表示，现在的永久地契房产地点都离市中心偏远，购买时需要谨慎，小心投资回酬受到影响。
他说，一间位于市中心且设施完善的租赁地契房子，其投资回酬肯定比偏远的永久地契房产高。
卓业植：弥补地契限制
租赁房产拥更好设备
乐天伦房地产集团（Viva Homes)高级房产中介卓业植说，事实上，市面上很多租赁地契的房产项目都取得非常好的购买率，Tropicana附近一代的房产项目，就是例子之一。
他接受本报电访时表示，由于地契期限的限制，发展商多数会为租赁房产配备更好的设备，从而吸引买家，特别是年龄介于25至35岁的首购族，更看重房产设施的完善度，和周围的交通便利度，地契是否永久对他们而言不是最重要。
“他们的要求是过上舒适的居住生活，产业代代相传距离他们还远。”
发展商有话说，地点设施配套最重要……
居住需求不断催生发展商转型升级，房地产企业更专注于产品提升，致力打造高品质的居住环境，给置业者更多、更好的选择，不再死板围绕于产业地契的类型。
著名发展商林木生集团（LBS，5789，主板产业股）和奕森集团（Exsim Group）在回复《南洋商报》的书面提问时都异口同声表示，不管是发展商抑或购买者，地契都不再是首要考量因素。
林福山：秉持三大核心策略
林木生集团设法降拥屋负担
林木生集团执行主席丹斯里林福山指出，部分买家的确向往永久地契房产，但同时也考量售价、地点、交通、社区规划等其他因素。
他说，目前的趋势显示，年轻人更爱住在高楼或公寓，享受完善的设施，包括泳池、健身房、公园、烧烤区、多用途室等，讲求度假式的居住环境。
“不管是永久或租赁地契的房产，以民为本的林木生集团一直是以市场需求为发展方向，且秉持三大核心策略，即可负担、交通便捷和社区完善，打造符合市场需求的房产项目。”
KITA Bestari认购率90%
林福山以该集团3月份推介的KITA Bestari单层排屋为例，虽是租赁房产项目，仍录得非常好的市场反应，在价格实惠、设施齐全、交通便捷等驱动下，KITA Bestari两周内获得超过90%的认购率。
他表示，房产的销售也得归功于创意营销策略，及设法减轻拥屋的负担。
萧慧敏:城市永久地段日减租赁房产成主流
奕森集团企业事务及品牌总监萧慧敏说，永久地契房产的升值潜力确实比较高，但租赁地契房产也有优势所在，一般位于策略地点，屋价也相较低。
“永久地契不再是住宅房产的主要卖点，买家现在更注重房产的周边配套，例如是否配备家具、周围的设施、交通是否便利、居住环境、房产的素质等，优先考虑房产的地点。”
她表示，舒适度和房屋设计，成了现在房产销售的决定性因素。
萧慧敏坦言，主要城市的永久地段将日益减少，租赁地契房产将成为主流，房产项目会以地点取胜。
目前，奕森集团共有3项永久房产发展项目进行中，及多达12项租赁房产计划，以迎合用作自住、投资和居家旅游（Staycation）各类需求的销售市场。
因人而异 视经济能力而定
到底租赁或永久房产好？你说了算！
刘勇建说，假如是以民宿或出租为出发点，租赁房产的投资回报率会优于永久房产，因为买入的价格相对较低，投资更具吸引力。
“作为民宿或出租用途，投资者多数着重在发展项目的配备和各种便利，才能提高出租率和租金收入。相比永久地契房产，租赁房产项目会在设施、设计主题等方面提供更全面，这就是为何市面上位于策略地点的租赁地契房产项目，完全不被地契类型影响，卖气一样强劲。”
租赁地契房价低20%
刘勇建举例，同一类型的房产，租赁地契的售价一般比永久地契低20%，成了投资卖点之一。
卓业植表示，随着房价有增无减的趋势，房地产是否值得购买的决定性因素，不再仅仅是地契类型，对首购族尤其重要，因为负担能力是首购族入市时须解决的首要问题。
“没错，我的所有客户买房前，都会询问地契类型，但资金有限的首购族，更侧重产业的设施和发展商给予的优惠配套，他们会觉得这些比永久地契更重要。”
永久地契房产供不应求
他补充，一般售价介于60万到80万令吉的房产，购房者并不会太在意地契类型，特别是公寓单位，但到了价格100万令吉以上的有地住宅，购房者便会要求永久地契，以作日后的保障和升值能力，永久地契适合长线投资者。
由于永久地契产业的需求量高，市场的供应或愈来愈有限，甚至可能达到供不应求的情况，使永久地契房产的升值潜力被看高一线。
但萧慧敏表示，房产的转售价值不光靠地契类型来评估，而是根据房产的损耗、地点及服务而定。
脱售前延长地契期限
专家：免二手价被压
行家建议业主转售租赁地契房产前，先更新地契期限，以免产业被压价。
刘勇建坦言，虽然租赁地契房产初期的升值潜力或比永久地契房产更高，但在租赁期届满前30到40年，租赁房产的价值将停滞不前，有效期越接近，产业价值越低，难在二手市场脱售，因为二手购买者难获得银行贷款。
剩30年难转售
他说，如果是向发展商直接购买的租赁地契房产，银行融资肯定不成问题，若地契期限到了最后30年，要转售确实比较棘手，银行一般不会批准贷款申请，对方必须现金全额支付。
“在这种情况下，我会建议业主先申请把地契延长另一个99年，让产业价值回到原有水平，会更容易脱手。虽然延长地契可能要支付五位数的费用，但可让产业恢复升值潜力，还是值得。”
他补充，如果置业者具备财务能力，和想寻找长期稳定增值的产业，永久地契产业仍然是最好的选择。
租赁房产转售费时
至少半年完成交易
租赁地契房产转售需时至少6个月，比永久地契产业多出一倍的等待时间。
租赁地契业主如果要脱售，必须先向州政府或中央政府索取同意书（Consent），得到批准后，才能进行随后的转卖手续。
卓业植指出，大约需时3个月以得到州政府的批准，获批后，再需要3个月的来完成产业交易，这是业主转卖时需面对的问题，整个买卖交易需要至少6个月完成。
“如果是永久地契房产，完全可省略申请批准的过程和相关费用，直接可买卖或转让给下一代。”
政府有权收永久地段
但他也提醒置业者，根据1960年土地征用法令，只要有关房地产所处的地段将用作基建发展，即使是永久地契，政府也有权收地，但会根据市价提供赔偿给业主。
2018年，政府为了发展捷运（MRT）计划，即收购了安邦购物中心(Ampang Park)的永久地契土地。
卓业植说，在吉隆坡和雪兰莪这些寸土如金的地方，永久地契房地产已供不应求，屋价高昂，非所有人可负担得起。
“买家更应该考量地理位置和交通便利。目前，偏远地区还有许多永久地契的房产项目，价格也相当吸引，但对于每天需要往返市中心的上班族而言，并不划算，需要承担额外的大道过路费、油费或车资等其他开销。”
他表示，这种情况，买家可以考虑地理位置较佳，价格比较容易负担的租赁地契房产。
置业者怎么说？
宁花80万买租赁地契房产——符敬恩（34岁）
“我不会在乎地契，比起地契，我更在意产业所在地点，如果社区规划完善，我甚至不介意只有50年期限的地契。”
我是在两年前在八打灵再也市区，买下价值约80万令吉的租赁地契房产。
家人去年购置了一套房产，建好后发现该区地理位置非常不理想，开车到市区需要至少一小时，虽然是永久地契，但长期居住，交通非常麻烦。
我不担心租赁地契房产会否给后代带来麻烦，其实99年的地契已经很长，也许下一代并不愿意继承有关房产，有着自己的想法。
父母当初从霹雳州来到柔佛州发展并置业，自己至今也没在柔州发展，也不希望继承物业。
永久地契有保障——梁洁红（65岁）
买房子是很多人的愿望清单里最重要、也最想实现的愿望之一，对于年长一代，买房与结婚生子一样，是一件一辈子的事，必须非常谨慎。
多年前因资金有限和产业选择少，买了个99年租赁地契的小单位，现在快40年了，免不了担心二手价格偏低，以及日后更新地契时要付出昂贵的费用，现在属走一步看一步，先持续作出租用途。
为了不再有后顾之忧，她之后都选择永久地契的产业，宁愿在屋价上多花些也图个保障，安居乐业。
书到用时：我国地契分6类
●永久地契
-本地人和外国人都能购买
-屋主100%拥有土地
-产业转让时，不需得到州政府或中央政府的同意
-若政府需要征用产业地段，可按市价赔偿
●租赁地契
-拥有权有时限，最长期限可达99年
-如果二手产业，地契有效年限更短
-地契届满前，可向土地局付费申请延长
●马来人或土著保留地契
-保留给马来人或土著
-除非发展商证明产业卖不出及符合特定条件，才能开放出售
-占发展项目30%
●总地契 (Master Title)
当发展商得到批准可发展一片土地时，土地局会发一张属于整个发展计划的总地契给发展商，发展商之后再申请个别地契，把房屋持有人转为土地持有人。
●个别地契(Individual Title)
发展工程结束后，个别单位将会移交给产业购买者，所有土地住宅建筑(Land property)将获得个别地契，屋主便是土地持有人。
●分层地契(Strata Title)
所有共管产业(Sub-divided property)，如公寓、高级公寓、围篱住宅等，两个（或以上）不同的屋主在同一个土地上的个别地契，就是分层地契。
与个别地契相比，分层地契需要较长时间申请，有超过10年的公寓都未拥有分层地契。一旦屋主取得分层地契，即无需向发展商申请同意书，可直接转卖产业。
持租赁地契
业主非产业拥有者
根据1965年国家土地法典第56条文，所有州属的土地都归州政府管辖。
在永久地契下，业主永久拥有该房产，可自由转卖转让，即使离世后，也可留给下一代或任何人，政府不能随意干涉。
除非政府需要征用该产业土地兴建基建计划，如高速公路、捷运，政府可根据相关的征用法令，按市价赔偿收购房产或土地。
租赁地契是指州政府“出租”一定年限的房地产给业主，一般为期30年、60年和99年，届满后归还州政府，除非业主获得批准延长租赁期。
业主不是房产拥有者，而是以“租户”的身分。
假设业主在2021年买入于2010年已建成的房子，拥有权即剩下89年期限。出售时，业主必须先获得州政府的批准才可转卖，交易时间被拉长至少3个月。
租赁地契期限剩下30年时，业主就可向州政府的土地局续约，提交延长租期的申请。成功申请者，需支付规定的费用。