2022年01月24日
【逆流而上的工业产业·上篇】
独家报道：黎添华
“共享经济”概念红火，
工业产业掀业界革命
当许多发展商都绞尽脑汁，试图施展浑身解数来刺激住宅与商用产业的销售之际，过去在产业界相对较不受重视的工业产业却悄悄地带动了产业交易，甚至成交得几乎不费吹灰之力。
据业界发现，过去2年工业单位的行情看涨，表现超越住宅及商用产业外，未来更有无限的创新发展潜能。
不得不提的是，这一发展趋势，其实也正预言着一场天翻地覆的产业革命……
最先察觉这趋势的其中一方，莫过于产业估价领域。
其中在我国拥有数十年经验的First Pacific就发现，过去2年各种阶段的行动管控，已一步步地促进电子商务的发展，而庞大且需快速传递的要求，刺激了货仓库存、物流中心、配送中心及分销站的需求，因此工业产业需求明显出现增长。
该行董事经理李鹏铃估价师就向本报透露，2021 年上半年工业产业市场按年稳健增长，其中莎阿南、芙蓉、巴生武吉拉惹的工业地段已上涨10至20%。
另外，根据马来西亚亨利行（威省）有限公司副总监傅顿发早前就透露，槟州工业产业在疫情期间不受影响，且许多工业地皮价格不降反涨，其中衔接峇都加湾工业园道路已通车的华都工业园，其工业地皮价格已提高10至15%。
防疫医疗用品需求高
此外，李鹏铃也发现，防疫、医疗等用品的高需求，也加速了相关工业的设立。
不仅如此，远程工作等作业方式，也刺激了电子工业发展，这些无不带动产业需求，令这过去少人关注的单位，慢慢成为投资者关注的产业项目。
“所以，对估价师来说，会有这样的趋势是可以理解的。我们不仅不感到奇怪，还认为这发展势态会持续下去。”
这也是为何，目前许多发展商也开始瞄准工业产业。其中，森那美（SIME，4197，主板消费股）旗下的森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）早前就宣布，今年将更专注在工业单位上。
李鹏铃说，疫情对电子商务的带动，提高了该领域对于物流和履行/配送中心的需求，因此各别领域对于交付和收集方法显得更为在意，而这就提高了对于库存的重视。
轻工业单位变食肆健身房
如果估价师们洞悉到工业产业前景看涨的原因，那么跨国产业顾问公司莱坊则看到另一层面的因素。
大马莱坊资本市场执行董事沈颂能就观察到，随着越来越多行业在疫情期间的转型与新兴行业的崛起，如为个别餐馆提供中央厨房服务的“云端厨房”（Cloud Kitchen）、专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”（Dark Store），这些都刺激了工业产业的需求。
租金比商场廉宜
值得一提的是，本报在柔佛州观察时就发现，在古来，就有不少轻型工业单位已改装成餐馆或咖啡厅，甚至是主攻当地工作的白领的食肆及大型健身中心。
显然的，工业产业已经不再局限于工业用途，反而转换发展用途后，完善当地工业区的生态圈。
沈颂能指出，目前商场的租金普遍较工业产业昂贵，这也是为何，不少食肆或健身中心会开始转向轻工业单位。
“一些商场的租金可以是每平方尺3令吉左右，但轻工业单位却可以是每平方尺区区的80仙至1令吉，一些甚至只是50仙左右。”
他分析，按着这样的发展趋势，以及随着全球局势的演变来看，未来工业产业还有更多令人意想不到的模式应运而生，届时，势必掀起一场业界革命。
消费模式转变提高需求
若估价师是意识到转变的先机洞悉者，那么房地产中介莫过于最先感受到这项转变的先锋。
其中，本地著名房产经纪Hectarworld集团创办人及执行董事卓伟强，就明显从消费者的消费模式发现到这项转变。
不再只是厂房生产线
对他而言，工业单位的用途不仅是传统的重型厂房生产线，反之还包括了轻工业、制造、货仓、研究与发展，冷藏、甚至是数据中心，而早在冠病从2020年初起在全球肆虐之前，电子商务已蓬勃发展，并改变了人们的生活方式。
随着消费者正从传统的“线下”实体店方式，转变至网上购物后，借助大数据、物联网等高科技，商家和企业能在几个小时内将物品交付给消费者。这使企业能减少中间商，从内部处理他们的业务，从而对工业空间产生更大的需求，而不同的分销站更是关键。
“自 2020 年初以来，行动管控进一步刺激了电子商务的增长。由于人们不能外出，他们的日常必需品（食物、衣服，甚至卫生纸）都在网上购买。因此，导致对工业产业的需求增加。”
不仅如此，由于疫情讲究社交距离，因此不少零售业者需要的空间也就比过去更大，而在对比商场的高额租金，轻型工业单位无疑是可用以取代商场的选项之一。
房产专栏作家兼经纪梁宁芳表示，除了上述因素外，其实行业本身对空间大小的要求越来越高也是原因。
疫情期间，各领域为了保持一定的社交距离，因此业者均提高对工业产业的需求。
再来，一些网红及艺人在做带货时，甚至直接到展示厅或厂房里头做直播，因此需要更大的空间。
较早前，她也点出，基于电商活络，因此网购平台如Lazada就设立更多的分销站，而其库存货仓也要求更大。
不仅如此，梁宁芳表示，外资进驻也是关键所在。
本报就从槟州产业界了解，随着投资增加，槟岛工业产业已几近饱和后，不少投资者其实已将设厂地点转至威省峇都加湾工业园（BKIP），而州政府更打算准备开发峇都加湾第二及第三工业园。
选单位各取所需
工业产业火热，但是却不一定是所有单位都抢手，这还得胥视几个条件。
一众受访者均认为，完善的基本设施及良好的建筑设计固然是关键之一，不过，更重要的是，该区也需具备一个完整且成熟的生态圈，即，周围供应产业链完整，重轻工业都在附近。
不仅如此，周围也应该具备住宅区，这可以保障一定的人力供应。
李鹏铃就直接点名，巴生谷尤其是蒲种及白沙罗是相对较成熟的选择。
卓伟强指出，所谓的“策略性地点”必须确保交通运输四通八达，从而减少运输时间与金钱成本，这能确保将营运成本降到最低，同时也能给顾客最快最好的传递服务。
直播带货注重储存空间
不过，梁宁芳却提醒，地点虽然重要，但业者可看回本身的生意性质。比如，直播售卖干货的业者就可能不太需要以地点为主，反之是地点价格便宜，储存空间大即可。
“当然，某程度来说地点始终重要的，如，需要有基础设施，靠近大道、港口或机场等。但不一定所有生意都需要依靠这些为主。”
买或租胥视现金流量
询及应该购买或租赁，她则认为建议胥视自身现金流量以及生意性质而定。
“若是要扩充规模，需要很多现金，自然就租比较好。当然要买也是可以的，毕竟始终在涨价中。”
她强调，基于疫情还存在很多不确定性，因此还是量力而为，且精准计算储备金较妥当。
卓伟强则表示，与住宅及商用产业相比，工业产业基于售价较高，因此企业们多半选择租赁。
共享经济提高购买欲
不过，随着土地越来越少，加上“共享经济”概念也慢慢进入工业领域，发展商甚至打造24小时保安措施、装载区、健身房等，全都提高了业者购买的几率。
李鹏铃也建议，若投资者能力所及的话，还是以购买为主较值得，而是不是二手单位并不重要，因为关键点在于：1）好地点；2）好价格；以及3）好产业。期间，他更提醒，对估价师来说，所谓的“好价格”就是至少不应该是高出市价。
“这点就需要寻求专业估价师协助了，很多时候我们都会遇到顾客被开‘未来价’的事件。”
他预测未来工业产业还会继续火热下去，其中重型工业会在未来3至5年内变得更好卖，而轻工业单位无疑更抢手。
有趣的是，其实除了上述提及的原因外，还有更宏观的国际因素在背后推动这一切，而当工业产业变得火热之际，另一场业界革命却因此掀开序幕……
工业产业红火原因逐个看
● 疫情加速电子商务，进而带动库存货仓的需求
● 社交距离导致业者需要更大空间
● 租金较商业单位便宜
● 我国政策推动电商
● 新兴行业崛起
● 现有行业转型
好单位条件
● 地点需要有良好基设，如大道或港口
● 周边生产链完整
● 需要靠近住宅区，以确保人力提供
● 售价不应超过市价
● 单位设计要务实
下期预告：工业产业掀革命