2022年10月31日
独家报道：王康妮
设立投资控股公司买房，
已不是企业老板专属方式…
尽管我国房地产市场还未反弹至高盛时期，但也有不少民众在经济恢复后，尝试投资在房地产市场上，期望可以获得更多的被动收入。
想要投资在房地产上，只能以个人或联名方式向银行申请贷款吗？事实并非如此，若计划未来陆续购买房地产投资，或许可设立投资控股公司（Investment Holding Company，简称IHC）进行投资。
而且，若想长期投资房地产，肯定会遇上申请银行贷款额度的限制，灵活运用IHC，将在房产投资上助你一臂之力。
许多企业老板在赚取生意上的收入之后，也会进行适当的投资活动，无论是购买房地产、土地或股票等。
然而，若想长期进行投资活动，光靠自身能力是不足的，那就可以考虑成立投资控股公司。
投资收入占多数
一般投资收入被分为定期收入、股票收入及产业收入。企业老板投资在定期收入和股票收入所获取的回酬，被称为利息（Interest Income）和股息（Dividend Income）。
私人有限公司的性质大致上分为两种，分别是营业公司（Business Company）和投资控股公司。
营业公司是有生意收入，虽然也有投资收入，但生意收入占多数；投资控股公司则是有投资收入，且主要业务是进行投资买卖。
例如，股票投资、房地产投资、单位信托、定期存款或债券投资等。虽然投资控股公司也有生意收入，但以投资收入占多数。
YYC超越集团总执行长拿汀叶欣向指出，许多企业老板利用投资控股公司持有全部的投资，包括房地产或股票等，而上述公司主要作用也是保存老板的投资。
她接受本报访问时说：“老板可以和兄弟姐妹共同设立投资控股公司，或者在两夫妻设立公司后，再把孩子加入在公司内，每人都可以分配到股权，共同拥有这家公司。”
她强调，股权分配很重要，在少数服从多数之下，才可购买产业进行投资。若以家庭名义设立控股公司，大部分会有其中一人占较多的股权；若与朋友共同设立，则须大多数同意。
她表示，投资控股公司也是一家公司，老板需要了解掌握了多少股权，可以作出怎样的决定，这是最重要的。
“任何人只要在个人财政合法情况下，即可申请成立投资控股公司。”
成立IHC进行大型投资
询及一般人会采取何种方式投资房地产，叶欣向指出，大多数人会以私人名义进行投资，也包括夫妻名义等。
如果需要结构性处理账目或产业的老板，都会成立投资控股公司，进行大型投资。
“名下只有一两个产业的比较容易管理，但若有多个产业的话，就可以成立投资控股公司，然后请人来打理。”
“投资控股公司与一般的公司一样，是需要做好账目、缴纳所得税、向马来西亚公司委员会（SSM）注册等。”
至于是否都得成立投资控股公司作投资，她认为得看个人的选择，若老板只买一或两个产业，简单的结构就无须请人管理；若老板未来会进行更多的投资，希望孩子可以参与其中，那成立上述公司会更为理想。
她表示，成立投资控股公司的主因有两个，一来可以利用股权做分配，规划未来的财产，二来则是若未来需要有人管理，可以将所有开销集中在同一家公司之下。
税收局２条件定义IHC
至于该如何定义投资控股公司，内陆税收局将其分为两个条件，一是公司主要业务为投资；二是当所得税法令非营业收入第4c与4d条文的投资收入，超过公司总商业收入的80%或以上。
例子，当总商业收入为10万令吉，其中有8万5000令吉收入属于4（c）和4（d）的投资收入，就可定义成为投资控股公司。
询及利用投资控股公司作投资是否有风险时，叶欣向指出，虽然没有风险，但须缴付较为昂贵的处理费用，因为须依照一般公司的处理方式，如须会计作账、缴纳所得税等。
她说，根据税收局的文告，投资控股公司不在中小企业的范畴内，也不是上市公司，被认为在商业上没有毛收入（即股息收入、利息收入和租金收入，不在营业收入范围），因此不享有中小企业的17%优惠税率，须缴付24%税率。
她解释，这并不会比较昂贵，若老板的个人所得税是高的，那自然须缴付的投资控股公司所得税也比较高。
勿将个人住所列入公司
目前市场上会有人利用投资控股公司购买产业，但大部分都会是老板买产业作投资较多。
不过，叶欣向建议，切勿将个人住所列入投资控股公司内，住所用私人名义会更为妥当，这是有许多人误解的地方。
老板买地或店铺适用
“在投资方面，无论是一块地或店铺都适用投资控股公司，大多数老板除了有做生意以外，也会和家人一起买产业，如此一来用投资控股公司是适合的。”
公司申贷成功率高
董事须提供个人保障
询及投资控股公司向银行申请贷款的成功率，她直言，成功率颇高，因为银行可以接受以该公司名义申请贷款，不过公司董事须提供个人保障。
以个人名义贷款与投资控股公司名义贷款，差别在于，后者购买商用产业（例如办公楼/办公空间、购物商场、酒店等）可借贷高达85%。
以购商用产业为主
若以个人名义贷款购买住宅产业，第一和第二间房屋的贷款顶限（LTV，又称贷款对屋价比率）都是90%，但从第三间房屋开始，根据国家银行现有条例，只可以借贷最高70%。至于购买商用产业，则可借贷高达80%。
不仅如此，假设名下已拥有2间住宅房产，在不卖出或卖不出的情况下，可以将第一和第二间的住宅房产转名至投资控股公司名下。如此一来，在购买第三间住宅房产时，就可享有90%的贷款。
在以投资控股公司名义贷款方面，若用该公司向银行贷款购买住宅房产，只可借贷60%。
反之，若使用公司名义贷款购买商用产业，第一至第三间都可享有85%的贷款对屋价比率。因此，大部分成立投资控股公司的目的，是以购买商用产业为主。
有效管理任何风险
利用投资控股公司名义购买产业的好处不仅如此，也可能有效地管理任何风险。
其中包括：任何合伙人离世不会影响公司、将保护合伙人的投资避免任何潜在的风险，以及有效解决合伙人之间的冲突。
金额较大拥最终决定权
在投资控股公司内，投入投资金额较大的合伙人将拥有最终的决定权，降低了投资风险。
在你与合伙人共同购买房地产时，若合伙人不幸离世且未设立遗嘱，刚巧你拥有占多数的股权之下，合伙人剩余的股权将转移至你的名下。
叶欣向说，银行未限定投资控股公司可购买房产的上限，惟在申请第四间或更多的房产贷款率方面，则须视银行的规定。
“不同的银行有不同的要求，有些银行允许延续85%，有些则不允许。若银行不允许，可以成立第二间的投资控股公司。”
她举例，有数名兄弟开设一家投资控股公司，专门从事生意买卖，同时也另开设一家投资控股公司作产业投资，大家的股权都一样，只是将生意和产业分开。
“毕竟做生意是有风险的，几位股东一起做生意，若要投资就成立投资控股公司。生意买卖若有回报就可派息，当产业的收入超越开销也可有派息。”
贷款利息与个人名义一样
在银行贷款利息方面，叶欣向表示，投资控股公司名义贷款的利息，与个人名义贷款一样，受银行的基本贷款利率影响。
她提及，无论是购买地皮、公寓、店铺、上市公司股票或蓝筹股等，都可以投资控股公司名义购买。
惟，无论是以个人名义贷款或投资控股公司名义贷款购买商用产业，两者的利息大约介于4.7%至5%（因银行和贷款时长而异），还款期最长可达25年。
若是以投资控股公司名义向银行申请贷款，在款项获批后，所贷款项目将呈现在个人中央信贷参考资讯系统（CCRIS）担保人的栏目中。
另外，开设投资控股公司的费用和每年的行政费用（包括公司秘书费、做账费、审计费、税务呈报费），约介于4000令吉至6000令吉之间。
所得税与普通公司不同
许可费用仅可扣四分一
在税务方面，叶欣向指出，投资控股公司的所得税与普通公司不同，除了须缴纳24%的税率和部分开销可完全扣除外，管理费、薪水、会计费、秘书费、董事费等的许可费用，仅可扣除四分一。
“普通公司可以扣除全部的许可费用，但由于是投资控股公司，在没有生意收入，仅靠投资产业收入的话，只能扣四分之一。”
她提醒大家，很多人以为在转卖公司股票后，就无须缴付产业盈利税（RGPT），其实很多时候这是不动产或不动产公司股权（RPC Share）。
“当转卖股权给其他人时，是属于不动产股权，因此还是需要缴付产业盈利税，这是无可避免的，即便利用投资控股公司作买卖仍须缴税。”
仍需付产业盈利税
她强调，即使利用投资控股公司购买地皮或产业，在未来若卖出给其他人，还是需要缴付产业盈利税，而且这产业盈利税须依照普通公司的利率缴付，因为公司的利率与个人利率有所不同。
“很多人都不知道这一点，以为在卖出产业后就不用给产业盈利税，其实是还要的。”
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