2021年07月12日
酒店交易“疫”流而上（上篇）
独家报道：黎添华、李治宏
酒店业是受疫情重创的领域之一，
疫情持续高企不下、管控迟迟无法松绑，
国门未能重开及禁止跨州跨县，
令酒店业雪上加霜。
然而，酒店业和产业界人士仍看好酒店业有望在未来一至两年内复苏，而酒店交易量今年首季已在疫情中逆流而上。
究竟有谁在逆市中勇于出手？他们收购酒店图的是什么？
《南洋商报》走访产业界人士搜集的反馈显示，打从去年杪开始，就有更多业主寻求出售酒店，而投资者对酒店的兴趣也有增无减。
虽说真正促成的交易不多，但根据国家产业资讯中心（NAPIC）的最新数据，今年首季，全马酒店交易宗数已从去年首季的区区6宗倍增至13宗，成交总额也从去年同期的5600万令吉，跃升至3亿2500万令吉。
有关转手的酒店分别位于森美兰、霹雳、吉隆坡和柔佛州。
而业界乐观预估，酒店业有望在未来12至24个月内复苏，这期间的酒店交易也料将水涨船高。
更多酒店拟脱售
跨国房地产咨询公司莱坊就指出，随着全球多个疫苗获准推出市场，该公司发现有更多的酒店业主拟脱售旗下酒店。
大马莱坊资本市场执行董事詹姆斯巴克利指出，资金充裕与精明的投资者正在关注冠病疫情肆虐后，有机会以更合理的价格收购优质的酒店资产。
他接受本报书面专访时说：“我们相信，投资者可以低于冠病疫情前10至30%的交易价，收购酒店资产。”
威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁指出，近期投资者对国内酒店的兴趣与日俱增，主要是有更多的酒店挂牌出售，然而，至今为止，真正的交易寥寥无几。
他在本报书面访问中说，产业市场专家对酒店交易有望近期复苏的预估是否正确，将取决于当前的市况及疫情如何演变，以及卖方的叫价和献议是否符合买家需求。
寻求资本升值潜能
“基于疫情何时了仍是一大未知数，在当前充满变数的市场环境下，大部分这段期间完成的酒店交易，看来很可能是买家趁机买入一个首要酒店地点进行投资，以及寻求显著的资本升值潜能。”
玮力产业集团（IVORY，5175，主板产业股）执行董事刘伟贤指出，收购酒店的目的因人而异，虽然一些收购是出于务实的原因，以便恢复财务状况，但一些收购是企业多元化业务计划的一部分。
“对一些买家来说，这是他们现有酒店组合的新成员。”
他指大马拥有良好的环境、基础设施、电信服务和配套行业，加上没有自然灾害，所以仍然是一个有吸引力的旅游和投资目的地。
他认为，由于目前这些酒店平均每间客房收入大幅下降，它们的估值也随之下降，导致收购者对这些酒店产生更多的兴趣，这些资产可以打折出售。
酒店交易6大现象
1. 大酒店并购小酒店
2.同规模酒店合并
3.大财团借壳进军全新领域，试图多元化生意版图
4.买酒店出租做其他生意，如月子中心、共享空间、学生宿舍
5.出售部分单位，让民宿业者自行经营
6.低价买入再等高价卖出，赚取价差
1.大酒店并购小酒店
疫情期间，酒店的交易以各种方式出现，其中，最广泛的莫过于大酒店集团收购小型酒店。
今年1月，莫实得（BSTEAD，2771，主板工业股）就完成以1亿7700万令吉，把旗下的吉隆坡武吉免登皇家朱兰酒店（Royale Chulan Hotel） 卖给新加坡上市公司京华酒店（Hotel Royal）的交易。
此外， ECML Hotels Sdn Bhd 也收购了Tune Hotels。
去年，城市便捷酒店（City Comfort Hotel）以3000万令吉转手。
据悉，一些类似的酒店收购除了因为财团趁低收购，以扩充业务外，同时也在试图借此多元化本身的发展格局。显然的，疫情重挫旅业，连带打击酒店业，但酒店业仍是前景看涨。
2.同规模酒店合并联手
有别于一般的收购，目前业界也出现一种“抱团取暖”的 合并方式。
据本报探悉，一些同规模酒店也以形式不一方式来合并，并以利润对分的做法，将彼此拼成一团，试图在疫情期间，打造出能入住不同酒店的优质配套。其中， 柔州就出现不少类似的做法。
这些酒店或以全新名字示人，或各自维持原有的名字，惟，在配套上则捆绑起来一并销售。
3.大财团借壳进军全新领域
财团收购酒店不是新鲜事，但不同领域与行业属性的收购在疫情期间发生，倒是值得关注。
据本报发现，不少财团就通过收购酒店来开拓业务版图。
其中，玮力产业集团就以7500万令吉收购槟城国敦胡姬酒店及度假村（Copthorne Orchid Hotel & Resort）。
玮力集团是于去年12月宣布，斥资7500万令吉现金买下占地2.5亩的Copthorne酒店 ，以扩大地库并加强房产市场地位。当时，集团在报备给大马交易所时就指出，收购主要是计划在该地发展酒店和服务式公寓，发展总值为4亿1000万令吉。
一旦取得各有关当局批准，该项目预计明年动工，费时3至4年完工。
4.出租做其他生意
马来西亚商务酒店协会（Mybha）署理总会长卡尼斯表示，一些酒店确实在过去出现被收购，或出租情况，而最后则用以转型成其他用途。
据他了解，部分酒店在被收购或出租后，有的打造成月子中心、共享工作空间（co-working），甚至是宿舍，或共享生活空间（co-living）。
他不否认有少数一些买家放眼把小型的酒店转为月子中心，但强调这是比较罕见的例子。
不过，大马莱坊研究与咨询执行董事王美珍补充，确实有一些发展商或投资者，探讨收购酒店充作其他用途。
她举例，百乐园（PARAMON ，1724，主板产业股）计划将Ambassador Row Hotel Suites by Lanson Place（也称为Kondominium 8 Ampang Hilir）占地4.54亩的地段，于未来5年内重新发展为一个共有约650单位的高档住宅项目，估计发展总值8亿6300万令吉。
本报早前也曾就此事访问企业资讯顾问施国忠，后者直言类似情况疫情前就发生在中国，他以自己早年到中国视察的发现指出，当时上海有56间月子中心，其中20家就是酒店转型而成的，一些甚至已经上市。
施国忠也是全国首个将陪月服务系统化的Quest 集团创办人，他曾在接受本报访问时指出，月子中心是目前相当流行的经营模式之一，因为有关的投资风险低、回酬率最高的房产经营式之一。
5.出售部分单位予民宿业者经营
本报也发现， 一些酒店试图以 “分拆” 方式，将酒店切割成不同楼层及单位出售，并让不同投资者进行规划。
当中，有人试图将之打造成学生宿舍，有的则交由民宿及短租业者经营。
有趣且讽刺的是，短租业目前在我国尚未获得政府承认，因此类似的做法，无疑是让短租业者顺势以“酒店”的姿态来经营，避免被对付。
6.低价收购高价卖出
卡尼斯发现，目前有些原本不是酒店领域的财团大举收购本地酒店，因此不排除这些酒店是打算趁低收购，然后待解禁后的旅游好势头售卖，以赚取价差。
他表示，一般若是有意收购来经营的话，不可能是大肆收购不同酒店的，加上这些财团原本就不属于酒店业， 因此他猜测有能力的财团低价收购后再等高价伺机卖出。
询及是哪些酒店这样做，他则大卖关子，并说不久将会见真章。
他坦言，该会会员打从今年初开始就接获许多的买卖询问。
酒店业仍具潜能
酒店业真的还有前景吗？ 为何财团企业都纷纷收购？
在此次疫情中出手收购酒店的玮力产业集团就指出，酒店业仍是极具潜能的领域，因此疫情缓解后，势必能一片大好。
刘伟贤说，以槟城为例，靠近乔治市、丹绒武雅及峇都丁宜等旅游景点的四星级酒店，疫前均保持60至70%入住率。
他通过电邮回应本报提问时说：“预计疫情结束后，随着休闲旅行和商务活动的增加，整体经济将复苏，这些优质资产的入住率将恢复稳定。”
巴克利指出，由于大马是一个发展中国家，属于一个新兴市场，外国投资者放眼取得较高的投资回酬，以抵消国家风险（例如政局动荡和外汇波动）、游资较少及透明度较欠缺的问题。
他说，投资者目前普遍寻求更高的投资回酬，以抵销在疫情期间投资酒店领域的风险。
“我们的调查结果显示，35.7%受访者放眼在收购四星或五星级酒店后取得逾7%的净收益率，这显示买卖价差已经扩大，除非卖方下调预期价格。”
10年平均交易总值9亿
过去10年，国内酒店交易一直保持稳健。
巴克利指出，大马过去10年的长期平均常年酒店交易总值为9亿2000万令吉，其中2017年达到23亿令吉的高峰，主要是由新投入市场的首要酒店交易推高。
过去2年，值得一提的酒店交易包括吉隆坡武吉免登皇家朱兰酒店、彭亨遮拉丁的The Impiana Resort & Residences、槟城国敦胡姬酒店及度假村、吉隆坡Lanson Place的Ambassador Row Hotel Suites、瓜拉登嘉楼的TH Hotel and Convention Centre，以及吉打朝圣基金局酒店。
2主因致交易跌31%
不过，大马去年的酒店交易总额只有6亿3100万令吉，比过去10年长期平均水平缩水31%。
这主要归咎于2大主因，即（一）资金雄厚的业主在市场好转之前并不想出售旗下酒店，以及（二）用于收购酒店的银行融资不是难求，就是贷款对酒店价值比率显著降低。
符儒仁说，过去5年，巴生谷酒店交易活动相当稳健，值得一提的交易包括吉隆坡万丽酒店以6亿8000万令吉寻获新主。Sunway Clio酒店则以3亿4000万令吉转手，但这属于相关人士之间的交易。
他指出，表（一）显示，过去5年，巴生谷酒店的买家大多是本地投资者，上述12宗酒店交易当中，只有2宗涉及外国投资者，分别来自新加坡和日本。
至于哪个地点、哪类酒店及酒店等级的交易较多，则看来没有一个明显的规律。然而，在巴生谷，吉隆坡市中心的酒店最受落。