2022年12月19日
独家报道：李治宏、王康妮
很多人都认为，
产业是最佳的抵御通货膨胀工具。
春江水暖鸭先知，明年市场景气如何，站在商场最前线、嗅觉灵敏的商家们，总是最先有预感。
作为国家经济主要领域之一的房地产行业，2023年能否走出低潮？国内主要发展商之一的森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）率先发出“预警”，似乎预告了不利的先兆。今年业绩亮眼，首三季就录得27亿令吉销售额的森那美产业，日前以国内外经济放缓及劳力短缺影响为由，预计明年房市表现不如今年，该集团难望重复今年的佳绩，并将调低来年的销售目标。
但2023年产业市场前景真的依然看淡？业界其他发展商和行家们又是怎么看？
另一家主要发展商马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）就继续唱好明年产业市场的前景。
创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金指出，由于年轻人口对产业的强劲需求，产业领域中长期的前景依然乐观，首购族对房屋的需求将会继续保持殷切。
他接受《南洋商报》书面访问时提到，国家银行预测大马经济明年将增长4至5%，而马星集团预料将继续从现有的多项措施，包括首购族购买售价低于50万令吉产业豁免5年印花税，以及如2023年预算案宣布般，售价50万至100万令吉产业豁免75%印花税的措施中受惠。
“很多人都认为，产业是最佳的抵御通货膨胀工具。近期有报道指随着建筑成本上涨和通胀影响，房价或将调涨，这促使许多购屋者选择在涨价前购买，以现有价格预先锁定心仪的产业。
“尽管面临多项不利因素，例如全球经济放缓、高通胀和高利率环境等影响，我们有信心，现有强劲的置产势头，尤其是首购族的买气，将可延续至明年，并保持强韧。我们预见2023年，可负担房屋将继续获得首购族的青睐。
马星锁定首购族
“此外，坐落在良好地点，以及迎合从重新开放中受惠领域需求的工业产业，也料将保持健康的增长。
“今年上半年，马星集团录得了10亿令吉的销售额，并有望在2022年实现全年20亿令吉的销售目标。由于专注在可负担房屋，以首购族为目标群的正确策略，马星集团2022年的销售动力已恢复至疫前水平。”
住宅 工业 酒店
看好3领域
产业顾问公司CBRE|WTW主席符儒仁同样指出，2023年产业市场展望谨慎乐观，其中住宅、工业产业和酒店领域前景续看好。
有地房产尤其是售价50万令吉以下房屋的销售表现非常好，主因是不管经济好或坏，国人“居者有其屋”的梦想不变，房屋尤其是有地房产的需求保持殷切。
他说，无论经济景气如何，产业市场大部分交易都是来自住宅，占总成交量和总值的75%或以上，而2023年房地产仍将是整个产业领域的火车头。
“巴生谷产业市场今年的走势就远比2021年强劲，之前是大家仍担心疫情、饭碗不保等，如今情况已经稳定下来。
“事实上，即使是在疫情严重时期的过去两年，高净值人士其实并未受影响。不仅是产业市场，高档汽车、名牌手表销售业绩也表现强劲。
“也许是因为疫情期间无法出国，手上有大笔闲钱，令巴生谷地点优越的高档房产销售大好。”
但他补充，通货膨胀和生活成本扬升，影响B40及M40群体的购买力，这仍是产业市场明年的一大挑战。
千禧世代购房意愿高
房地产科技公司PropertyGuru指出，尽管2023年经济预计放缓，但在政府各项有利房屋的措施下，住宅产业市场或将保持蓬勃。
PropertyGuru DataSense 房地产智能部主管李乃佳博士说，随着更多千禧世代到了适婚年龄，对房屋的需求料将持续增加。
他在PropertyGuru上周四（12月15日）发布的2023年大马产业市场展望报告中说，与此同时，产业卖方不可能降低开价，除非国内失业率再度攀升。
“如果劳动力市场保持紧缩，产业卖家可能会选择待价而沽，等接到较高的购买价码才脱售手中产业。”
政局回稳重振买气
Metro Homes产业代理公司执行董事薛国龙说，随着新政府的上台，市场对大马的前景普遍抱持乐观情绪，加上如果政治回复稳定，2023年产业市场应不比今年来得差。
“我对2023年感到乐观。如果新政府的各项政策正确，2023年反而会是产业市场的一个转捩点。且看新政府如何重振产业市场，提振整个市场的买气。”
薛国龙指出，产业市场明年有几个不利因素，除了通货膨胀影响国人消费意愿和购买力，房市本身持续多年的供过于求是一大利空。
他说，根据大马统计局，空置的房屋多达190万间。
“很多时候，我们只是看到滞销的数据，但市场上约500万间房屋，多达190万间是空置的单位。
“最近10年，多了70万间空置房屋，证明整个房屋市场是供过于求。”
另几个不利因素，包括高利率、经济放缓、人力短缺等。
修预算案静观其变
李乃佳指出，随着团结政府上台，可能会对前朝政府今年10月提呈国会的2023年财政预算案作出修改，许多国人似乎静观其变，谋定而后动。
此外，随着买卖双方价格差距的扩大，私人住宅的销售与需求可能会下降。
“随着市场回暖寻找新平衡点，数据显示，2022年上半年整体成交价格高于2021年同期。
“然而，未来一年很大的不确定性，令此时作出的预测，难以完全精准。
“随着公共政策、联邦政府奖掖措施和经济前景的正面变化，可能对产业市场产生更好的影响。”
薛国龙说，团结政府的成立为市场带来新的希望，有望扭转一些不利局面，希望可以吸引外资。
“过去两年疫情和管控期间，我国没有吸引太多外资。
“大马是区域全面经济伙伴协定（RCEP）成员国之一，中美贸易战导致企业外移来东南亚，大马也理应从中受惠不浅。但这些外资很多去了印尼、越南和印度，大马并未有太大获利。
外资买房最怕政策不稳
他说，新任旅游部长张庆信应设法吸引更多游客回流，包括搞好马来西亚我的第二家园计划（MM2H），因为这有助于缓解房屋尤其是高档房产严重滞销的问题。
“最重要不要一再朝令夕改，毕竟买房是长期投资，投资者最怕政策不稳定。
“隆新高铁如果重启，将是刺激产业市场的一大催化剂。
往好的一方面看，梁海金说，外劳逐步重返大马，困扰各行业的人力短缺问题，应可获得纾缓。
他说，此外，虽然建筑材料成本仍保持高位，但已从高峰期逐渐回落，政府为降低发展商营运成本而采取的任何的措施，都将有助于降低建筑成本，从而抑制屋价上涨。
“尽管国家银行今年来已四度升息，隔夜政策利率前后提高了100个基点，至目前的2.75%，但这个水平仍低于疫情之前的3至3.25%。”
“压抑需求”掀报复性消费
2022年是充满挑战，表现欠佳的一年，整个产业市场表现固然胜于过去2年疫情期间，但还远远未回到疫前即2017至2019年期间的水平。
当然，有些市场有一些被压抑的需求（pent up demand）推高市场表现。例如柔南产业市场，在大马边境今年4月重新开放时就表现很好。
薛国龙指出，由于过去两年疫情和反复实行的防疫管控措施，令产业市场一片沉寂，加上那两年不少在新加坡打工的大马人累积了不少储蓄，当市场一重新开放，这股蓄势待发多时的需求就释出市场，产业买气相当强劲。
李乃佳指出，由于新加坡房屋的租金偏高，许多在狮城工作的大马人仍选择住在柔佛，每天往返新柔两地，因为在马新边境重新开放后，租房的需求明显增加。
“租房需求增加，加上新元兑马币汇率有利于新加坡买家，这为柔佛的房屋价格提供支撑。”
符儒仁说，酒店领域同样出现很多被压抑的需求，尤其是国内旅游。
“国内旅游胜地如迪沙鲁的酒店租金虽然高昂，但每逢周末或公共假期都高朋满座，一晚800令吉租金也悉数爆满。
“马六甲也是同样盛况，即使是星期一或星期二，仍有很多人潮，许多酒店也客似云来。”
边境重开购屋者回笼
随着我国边境重新开放，大马有望吸引外国购屋者回笼。
梁海金指出，我国自2021年末季起开放更多经济领域，以及今年4月1日重新开放边境，已协助重振买房情绪。
他说，由于外国人在大马的产业持有率偏低，且市场没有投机活动，因此放宽外国人购屋门槛也将有利于产业领域。
薛国龙指出，事实上，最近这2个月已有不少台湾人来马购买产业。
“我手头上就接获不少外国人，包括台湾和香港人购买大马产业的生意。这些人原本喜欢去日本置业，但台海紧张局势下，不少台湾人避开东亚地区，转来东南亚包括大马投资买房和置产。
“其实大马的房产价格在本区域偏低，例如新加坡和香港房屋价格比大马高出7至8倍，台湾房产价格也比大马高出4至5倍，所以大马只要政策得当，没有理由做不好（产业市场）。
游客加持 酒店复苏
负责柔佛业务的CBRE|WTW董事卢建颖同样指出，自我国今年4月重新开放边境以来，新加坡人重返柔佛尤其是新山一带消费和购屋，令柔州产业市场恢复昔日的兴旺。
“据发展商告知，住宅销售强劲，他们手上的新楼盘几乎售罄，主要买家是新加坡人及在狮城工作的大马人。
“同样的，新加坡人重新入境消费和旅游，也推高了柔南一带酒店住客率和客房收费，零售领域销售满堂红。”
负责槟城业务的CBRE|WTW董事白圣意同样表示，作为国内主要旅游胜地，在国内外游客加持下，槟州酒店业的复苏比其他州属来得快。
他说，槟州零售产业正努力复苏，有望在2023年回到疫前的正常水平。
薛国龙说，整体而言，今年销售表现较好的是售价30万令吉以下可负担房屋，以及特定地区的工业产业。
其他产业次领域和市场都很淡静。当然，11月和12月开始看到一些外国买家回流，尤其是高档产业市场。
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