2022年04月4日
报道：李治宏
霹雳产业逐步复苏，
推可负担房屋！
提起国内产业市场，一般的焦点不外是巴生谷、柔佛或槟城，鲜少谈到处于雪隆和槟州之间的霹雳州。
然而，怡保在2021年上半年的房屋成交量位居全国之冠，力压巴生、蒲种、蕉赖和加影等雪隆房产市场热点，顿时令人侧目。
放眼2022年，一直被市场忽略的霹雳州产业市场，又料将呈现怎样的走势？各产业次领域有哪些投资潜能和目标？
PropertyGuru DataSense的数据指出，去年上半年全国5大最多交易量的房产热点，居首的怡保有527间成交，中位价29万6000令吉。
怡保市长鲁迈兹早前在怡保市政厅月常会议致词时提到怡保的上述表现，指怡保写下全国房产最高成交量，原因很简单，即怡保作为霹雳州首府，不仅房屋中位价低，而且因为拥有许多设施和休闲区，而被视为“热点”。
怡保也是经济发展蓬勃的地区之一，最新进展是霹雳州已经提交了一份在怡市发展轻快铁的提案。
事实上，2021年首9个月，霹州房产交投最活跃的地区，分别是怡保所在的近打县、实兆远所在的曼绒县，以及太平所在的拉律马登县。
跨国产业顾问公司大马亨利行指出，2022年，霹州住宅市场成交量料将逐步增长，价格也将保持稳定。
这是因为发展商料将聚焦于清掉手中的存货，以及逐步推介之前展延推出市场的房产单位。
滞销房产料增加
不过，随着新增的房产供应量料将录得双位数增长，销售率却没有同步扬升，霹州今年的滞销房产数量料将增加。
数据显示，霹州去年上半年新推出的房产项目按年剧减83%，新推出的单位大部分是双层和三层排屋，而滞销房产数量和总值都有所减少。
亨利行认为，在霹雳中部，投资者可放眼怡保翠林城（Bandar Seri Botani）、怡保双威城（Bandar Sunway Ipoh）和美露拉也（Bandar Meru Raya）；而在霹雳西部，有潜能的地区包括华都牙也、斯里依斯干达和曼绒。
霹雳南部的重点地区包括丹绒马林、打巴、安顺和峇眼拿督，霹雳北部则是太平和甘文丁。
霹州去年首9个月房产成交量和总值分别按年微跌0.1%和2.3%，主因是2020年同期的较高比较基础所致。2020年首9个月，州内房产交易量和总值，分别比2019年同期按年增长5.3%和14.2%。
大部分交投集中在售价10万令吉以下，以及介于10万至30万令吉的房屋。单层排屋销量最多，接着是住宅空地和双层排屋。
工业产业售价上扬
整体而言，去年首9个月，霹州产业交易量和总值分别按钮年下跌8.5%和6.7%。其中，成交量从2020年同期的2万5564单位下跌至2万3383单位，总值则从58亿令吉 减少至54亿令吉 。
然而，州内各产业次领域几乎已全面复苏，其中住宅和商用产业价格呈稳定走势，工业产业售价则稳步上扬。
霹拨12亿推可负担屋
为了刺激产业市场，霹州政府祭出一些富吸引力的措施，包括拨款12亿令吉推出可负担优质房屋，迎合各阶层人民，尤其是低收入群体需求。
其中包括耗资5亿令吉，在人民房屋计划下兴建1万4000间廉价屋，3亿1500万令吉兴建3000单位人民亲善房屋，1亿2500万令吉兴建廉价和中低价分层地契房屋，以及3亿1000万令吉兴建公务员房屋。
州政府也为房屋首购族提供房屋贷款和转名印花税豁免优惠，直到2025年12月31日为止；以及扩大先租后拥（RTO）至一马人民房屋计划（PR1MA），涉及总额逾10亿令吉。
工业产业展望令人鼓舞
大马亨利行指出，基于霹州政府通过该项目大举招商引资，积极引入外来直接投资，霹雳工业产业领域今年展望令人鼓舞。
霹州政府在第12大马计划下向首相署经济策划单位提呈了1389项优先发展项目，总体项目的上限数额为275亿8000万令吉，预计将带动州内产业领域，尤其是工业产业的发展。
银谷科技园成催化剂
其中，从2021年开始动工，预计2024年完成的银谷科技园（Silver Valley Technology Park），将是州内工业产业和整体经济发展的催化剂。
这个坐落在珠宝（Chemor），占地1139.2公顷的新工业园，将聚焦于高增值制造业和数字经济活动，包括电气和电子、医疗设备和制药、无人机系统、智能农业和数字经济领域，预计将吸引140亿令吉私人投资，创造约1万3000个就业机会。
该项目由北部经济走廊执行机构负责发展，将成为霹州拥抱工业4.0，催化高科技制造业发展的驱动力。
7大工业园受瞩目
除了银谷科技园，亨利行指出，计划今年涉足霹州工业产业领域的投资者，可以放眼另外7大工业园。
这7大工业园，分别是大石工业园、万里望工业园、孟加兰工业园、甘文丁莱雅工业园、红土坎港口工业园、务边工业园和丹绒马林工业园。
亨利行指出，尽管过去2年疫情以来，电子商务、网购和物流行业大热，但霹州工业产业并未因此被带动起来，州内工业产业仍大多用于制造、储存和配送等传统用途。
去年首9个月，霹州工业产业交易量按年增长13%，交易总值更按年飙升92%。
大部分交投集中在售价50万至100万令吉，以及100万令吉以上的工业产业。
霹州首府怡保所在的近打县，毫无意外的是州内工业产业交投最活跃的地区。
大部分买家偏爱工业空地和独立式厂房，接着是半独立式厂房和货仓。
去年霹州值得一提的工业产业交易，是大马交易所上市公司AGESON公司（AGES，7145，主板建筑股）去年10月底宣布以2亿7878万令吉，脱售霹雳马登巴冷工业地段，给中国浙江国荣数字经济集团。
商用产业逐步复苏
就如住宅产业一样，霹州商用产业领域料将于今年逐步复苏。
事实上，去年首9个月，霹州商用产业已“价量齐升”，交易量和涉及总额分别按年增长14.3%和11.3%。
然而，这个表现仍低于2019年，即疫情爆发前的水平。
和吉隆坡等大城市不同的是，霹州商用领域在过去两年的多次行动管控令期间，受到的冲击没那么大，而且只是短暂影响。
当管控令解除，各经济领域重启后，之前居家作业的上班族返回公司上班，令州内各办公楼恢复往日的生气。
酒店零售业“重生”
随着国门4月1日全面重开，以及政府为国人在国内旅游住宿提供1000令吉的个人所得税减免，霹州酒店和零售业今年料“重获新生”。
旅游业很大程度依赖国内外游客，过去2年外国游客无法入境，如今他们将重返，无疑对陷入谷底已久的旅游、酒店和零售业注入强心剂。
根据国家产业资讯中心，当局已拨款2590万令吉翻新与提升旅游设施，以优化旅游业的潜能发挥，霹州多个著名旅游景点，例如太平动物园、华都牙也凯莉古堡等，料是主要受惠者之一。
与此同时，随着各大购物商场的人潮与日俱增，州内零售领域恢复疫前荣景，指日可待。
尽管疫情今年2月大反弹后导致许多消费者忧心忡忡，但无损霹州购物商场和零售业的复苏。
2021年上半年，霹州购物商场的整体租用率只是稍微下跌0.1%，租金率也保持平稳。
亨利行认为，尽管在国人经过过去2年的长期封锁后，积压已久的旅游意愿很强，许多国人去年10月解除跨州禁令后纷纷到国内各地观光，霹州酒店业料将比零售业更快复苏，但对产业投资者而言，零售业才是他们投资的焦点。
这是因为酒店和零售业两者相较之下，零售产业可带来长期租金收入，而酒店业的复苏高度仰赖外国游客是否大举重返。
亨利行指霹州办公产业较具投资潜力的地区，包括吉灵当（Greentown）、Ipoh SOHO、桂和园、新板、太平、甘文丁、巴里文打、曼绒和安顺。
零售产业潜能较佳的投资和营运地点包括翠林城Botani Village综合商业中心、近打城永旺、怡保百利、曼绒永旺、甘文丁永旺及太平广场。
至于酒店投资，较富潜力的地区包括怡保市中心、红土坎、曼绒、邦咯岛、太平、安顺、峇眼拿督、务边和皇家柏隆热带雨林。
霹州产业2022年看点
● Ageson控股私人有限公司与霹雳州务大臣机构（Perak Menteri Incorporated）在马登巴冷县展开的占地192.23公顷综合发展项目，涵盖政府机构与行政单位、工业、商用产业和房屋，发展总值8亿7990万令吉，预计费时15年内全面完成。
● Lagenda产业（LAGENDA，7179，主板产业股）与霹雳前进（MJPERAK，8141，主板产业股）在打巴进行占地92.97公顷的可负担房屋项目，涵盖1374单位单层排屋、264单位双层店屋、油站、霸级市场和办公楼。
● 耗资1亿零500万令吉的天然气输送管网络可能会扩充，包括兴建一条连接美罗瓜拉美金至丹绒马林宝腾汽车城，全长62公里的全新链接。
● 霹州政府计划兴建一座新机场，以及扩充怡保苏丹阿兹兰莎机场跑道，以迎合国内投资者和外国医疗旅客的需求。