Categories趋势

空置税勿操之过急

2023年10月1日

可负担房屋严重不足

我国房市两极化,可负担房屋严重不足,高价房产则大量滞销或空置。

国库控股研究机构(KRI)提议实施产业空置税,一来改善滞销和空置,二来遏制投机,为国家塑造可负担房屋的宜居环境。

财政部将在10月13日提呈2024年财政预算案,但在高通胀及高生活成本的大环境下,现在会是征收产业空置税的良机吗?

国库控股研究机构(KRI)本月发表报告,分析我国滞销和空置房产,以及征收空置税的可能性。

国家产业资讯中心(NAPIC)的2022年产业市场报告揭示,去年全国共有2万7746间滞销单位,总值184亿1000万令吉。2020年大马人口与房屋普查则录得180万间空置住所。

KRI因此指出,基于可负担房屋供需却失衡,高价房产却过剩,我国是否能真正满足人们的拥屋目标,着实引人关注。

空置税是向一定时间内没有居住或使用的单位征税,税款以空置单位总售价的百分比计算,房价越高税款越大。

KRI指出,空置税能激励发展商在规划和发展项目时更为谨慎,进行全面的可行性研究,分析市场需求,提供能满足不同人群的房子,从而防范并减少供应过剩。

实行空置税,将推动屋主销售或出租滞销单位。

防投机客囤房赚快钱

空置税也被认为能够遏制投机,惩罚那些持有多间产业,意图赚取快钱的个人。

KRI以加拿大温哥华、卑诗省及澳洲墨尔本实施空置税为例,这些城市创建了可负担房市,有效抑制投机活动。

该机构认为,大马实行空置税,将推动发展商和屋主销售或出租滞销与空置单位。

为了避开空置税,发展商有可能降价清理过剩房源,购屋者就有机会更便宜买房。

发展商折价卖屋也能促使投资者和投机者释放手上的空置单位到租赁市场,这将增加租房供应,激发新旧房东之间的健康竞争,为租户提供价格合理、高品质的房子。

KRI也指出,虽然有人认为租房供应增加会引致租金收益降低,但这种情况实际上是在修正之前过于昂贵的租金,把它降到可负担水平。

“如果要实现永续发展,那么空置税对屋主造成产业价值损失和较低租金收益,都是必须承受的后果。”

高空置率浪费资源

KRI点出,空置与滞销意味着浪费资源,无法产生价值或效用。以投机为目的囤积房子,是剥夺他人购买或租房的机会。

空置单位对配置资源与邻里发展带来负面影响。高空置率的社区将导致公共资源未被充分利用,如巴士、轻快铁、地铁、公园和社区会堂。

公共资源为此承担了压力,譬如巴士或轻快铁无法产生足够收入来应付维修成本,导致它们没有良好的维修,当局不得不额外拨款来维修。

空置单位还可能导致产业发展商和企业不愿意来城镇投资。较少居民的城镇,意味潜在客户不足,无法对企业带来所期望的销售量,投资不足对城镇增长和发展产生不利影响。

可负担房屋需求大。

MIEA:现非推出良机

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)会长陈建铵说,空置税确实是个好主意,但是现在提出的话则时机不对。

他接受《南洋商报》访问时指出,空置税不能仓促推行,必须先给发展商或屋主足够的时间处理滞销或空置单位。

“征收空置税有两种不同的情况,第一是屋主买了不住,可能涉及投机。

“第二是发展商建好了,却找不着买家。”

如果是后者,恐怕会冲击发展商的现金流,因为它们还得照付管理费和地税,这加重了发展商成本,最后会转嫁给购屋者,间接提高房价。

陈建铵

陈建铵说,研究滞销单位需要从州、区,以及建筑物类型来细分,才可以厘清问题所在。

而且征收空置税必须把发展商和屋主区分,即使是屋主,也必须查明他的房子空置的原因,到底是投机、投资、给家人住还是出租。

“征收空置税需按个案处理,因为每一个空置单位的背后原因都不尽相同。”

实施空置税的另一个重大挑战,是政府如何有效检测空置住宅的能力。

KRI指出,目前当局没有定期检测空置物业的操作,因此在实施空置税时,存在物流和资源的顾虑。

若要对症下药,理解滞销和空置的原因和影响至关重要,例如市场分析不足、无法迎合购屋者的喜好和要求、高房价和先售后建都能导致房子滞销。

建立高效的房市需要政府和产业界共同努力。因此,地方政府需要彻底审查相关研究,并与可用数据交叉参考,例如人口增长、家庭收入和全国各地现有的房屋供应。

去年184亿房产滞销

滞销情况如何?

去年全国有2万7746间未售单位,总值184亿1000万令吉,其中大多数在30万令吉以上,占总数76.5%。

介于30万至50万令吉的未售房产有1万1988间,占43.2%;50万令吉以上有5463间,占19.7%;100万令吉以上有3786间,占13.6%。

去年的产业交易量,有超过半数低于30万令吉,录得13万5616间,或55.8%。此类房产滞销量最低,有6509间,或23.5%。

30万至50万令吉的房产交易量有5万8864间,占总数24.2%;50万至100万令吉的房产交易量有3万7358间,占15.4%;100万令吉以上的,有1万1352间,占4.7%。

然而,把同一价位的交易与未售单位比较,会呈现不一样的局面。

图1显示售价30万令吉以下的房产,滞销单位比率仅4.6%。相反,100万令吉以上滞销房产占25%。

这些数字显示可负担房屋拥有高需求,而高价房产则面对买压。

供需失衡导致过剩

KRI在报告中指出,造成房产滞销可有多个因素,其一是供需失衡。

发展商在规划阶段没有全面分析市场和消费者需求,如房子尺寸、设计和设施的特定喜好,结果不按照潜在购屋者的需求建房,抑或某类房产让购屋者负担不起,导致过剩。

图2是去年各类房产未售单位的份额。根据NAPIC,在2万7746间滞销房产中,高级和普通公寓滞销量最多,有1万7162间,占62%。

接着是排屋,有5636间滞销,占20%;半独立式和独立式洋房有3012间(11%);田字屋/城市屋有1059间(4%),廉价屋/租屋有877间(3%)。

数据再次证明,高价高楼住宅缺乏市场,而新房产大多在高价范围,进一步加剧滞销。

可负担房屋也有可能滞销,因为地点不理想和缺乏主要设施,都会降低潜在购屋者的买房意愿。

NAPIC数据显示,2009年,20万令吉以下可负担房屋占新房产比率55%。到了2022年,这个级别的新房产只有11%。

相反,去年30万令吉以下的新房产占44%;30万至50万令吉新房产有31%;50万令吉以上则占25%。

过去10年,房屋中位价翻倍,从2010年15万8000令吉,上升至去年33万令吉。

由于新房产多为高价位,而家庭收入增长率比房屋中位数缓慢,现有房市根本无法满足人们对可负担房屋的渴求。

全国180万单位空置

2020年大马人口与房屋普查发现,我国有960万间住所,其中约180万间,或19.4%空置。

图4显示空置住所的主因是新建好、待租或待售单位,有70万4935间。由于没有细分新建好与待出租,数据难以确定这些空置住所是打算长期出租或投机购买的。

全国有43万3953间空置度假胜地/中转站,接着是空置的维修/装修单位,有10万978间,空置民宿有4万2767间。

空置的季节性工人宿舍有4万594间,破旧的空置住所有3万7729间。

我国的房产空置率自1970年以来呈上行趋势,显示房市出现投机与投资活动。

1970年,房子空置率仅9.5%,却在2020年上升至19%。虽然2010年空置率适度减少,但是在接下来的10年飙升。

相关新闻:

Categories趋势

产业经纪跨界挑战人工智能

2023年09月17日

开发维护成本高昂

独家报道:苏韵鸰

人工智能(AI)背后隐藏着“烧钱深坑”陷阱,国内一家本地产业公司耗资60万令吉投入智能化产业买卖,却换来一场空。实际上,不少人忽略了人工智能,需要付出非常高昂的开发和维护成本。

在没有庞大资本的领域下,贸贸然选择跨界投身科技,为了实现AI的华丽大饼,随时会深陷烧钱“喂养”科技公司,甚至令企业现金流埋下了隐忧。

陈建铵

马来西亚房地产中介协会(MIEA)总会长陈建铵透露,国内有一家产业公司花了60万令吉开发一款手机应用程式,有意把看房智能化,上载房地产的360度实况视频、自动回复、查询资料与报价等多项功能。

投资60万打水漂

他接受《南洋商报》专访时指出,当这款手机应用程式研发快完成之际,有关科技公司才附加条款,产业公司每月须缴付3000令吉维护费,若要提升系统,就必须每次额外支付5000令吉或以上的更新费。

“最令人傻眼的结局,竟是科技公司倒闭,开发人失去踪影,导致应用程式也无法顺利推出市场。

“前期数年来投入的开发资金,全打水漂,连试用的机会都没有,让有关产业公司倍感无奈。”

他表示,国内不少资金雄厚的大型发展商,也尝试在内部设立程序工程师,主力开发各种人工智能系统,原以为能迈步走向工业改革4.0的道路,却不慎坠入“烧钱坑”拼科技。

据他了解,不少房地产界巨头豪砸资金重点开发应用程式数年,根本难以追上安卓或苹果IOS系统的更新速度,每次更新就必须换模型,“烧钱”更新人工智能系统,最终房地产界也“顶不顺”选择退坑。

ChatGPT耗资数百亿

以科技巨头微软为例,微软前后3次投资人工智能聊天机器人ChatGPT,总投资额数百亿令吉,去年11月推出以来,ChatGPT更在互联网名声大噪,这款人工智能需要微软的资金,云计算能力来处理海量的数据,并运行日益复杂的模型,预计未来数年料再投资100亿美元(约460亿令吉)。

这里讨论的是,数百亿令吉开发与维护费。

然而,大型科技企业可通过庞大资本形成领先优势,若其他领域的业者有意跨界研发人工智能,几乎是望尘莫及,可能为现金流埋下隐忧。

他也形容,“高端烧钱”模式令不少大马企业对接纳人工智能一事却步,主要是许多科技开发以美元交易,令吉兑美元持续贬值,一旦踏入庞大的烧钱科技坑,加上投资回报的不确定性太高,纷纷在投身“科技未来繁华”上选择避而远之。

善用大数据 人性化服务

陈建铵表示,人工智能早已走入产业圈,从谷歌地图寻找地点,让产业中介少走不少冤枉路,到计算机、留言信箱等简易的操作,进化到人工智能系统,自动回复电邮和自动报价软件,只需透过输入或点击关键词的功能,就能快速生成报价单。

他说,人工智能减少各种重复性的工作,也开设24小时“机器人”服务,提供产业资讯外,在回复内容中不带有任何语气或情绪,不会刻意惹祸上身,大幅度降低房地产经纪人与潜在购屋者之间沟通上的摩擦。

“一些产业公司官网会开设聊天室功能,让‘机器人’充当小帮手。”

一旦用户查询一些基本的楼盘资料,如房价、建筑面积、地理位置等,“机器人”就会通过系统自行“捕捉”资料再回复用户。不仅如此,人工智能系统也能自动整理报告,如每周多少名用户查询房价、电邮数量、查询内容等,分析和综合各类报告,好让产业公司的管理层更容易掌握用户所需、人口分析、预测和房市趋势,把精力投放在服务客户,全面发挥人性化交涉的强项,以达到高效营销。

“大数据已经成为生活的一部分,分析过去的数据的同时,也预测未来房地产趋势。”

他说,这些人工智能的数据也可能成为银行和估价师的参考资料,由于目前没有一套完善的大马产业人工智能系统,因此大部分产业中介都会使用各种“免费”或付费的软件来强化系统。

房地产发展商开启VR技术,让国内外潜在购屋者一览房屋设计。

疫后AI技术加速发展 外国买家VR看房

冠病疫情为人工智能的发展按下了“加速键”,陈建铵指出,雪隆、槟城和柔佛等房地产发展较为蓬勃的州属,陆续开启VR技术再融入直播和360度摄像头,让国内外潜在购屋者一览房屋设计。

“从前采取预录方式,如今的技术是现场同步连线,让潜在购屋者浏览房屋计划时发问问题,达到及时回复的效果。”

他说,未来科技造福产业界,从前技术不够完善,现在的科技可通过语音自动生成字幕,而且产业中介无需出镜讲解,可选用虚拟化身(Avatar)介绍产业,吸引不少客户群。

他补充说,通过AR和VR的技术结合下,全息技术(Hologram)也获得大幅度提升,通过画面显示能还原看房现场,只是本地还不盛行,需要资金投入,因此大部分都依赖示范屋或模型方式呈现。

中国盛行3D打印

“中国盛行3D打印技术,而中国的3D打印技术已超乎我们的想像,甚至跨足建筑业,工业打印机来创建房屋,完美复刻一比一比例的效果。”

在澳洲方面,当地也有一家“PointData”房地产智能数据库,从地皮、住宅、商业、工业、融资、政府与房屋政策、产业买卖或租赁等,提供一站式产业相关资讯。

大马也有一款手机应用程式“NextSix”于2020年12月推出市场,也是通过全球定位系统和数据驱动搜索一站式房地产服务,为房产中介、购屋者及相关服务领域的业者在一站式平台。截至8月14日,该平台在安卓系统的下载量约5000个用户。而另一款“iProperty PRO”在安卓系统平台则约有1万名用户下载。

马来西亚房地产中介协会积极安排培训课程,让会员学习如何运用人工智能技术。

中介不变通将遭淘汰

当记者询问人工智能是否能取代房地产中介的工作?陈建铵回答:YES和NO。

他坦言,人工智能的发展趋势已没有回头路,根本阻挡不了,就连银行也推出手机应用程式,乐龄人士在疫情期间也被迫学会使用“MySejahtera”。

他以亚航为例,2019年亚航翻新网站及手机应用程式,启动人工智能,名为“AVA”的虚拟客服员聊天机器人。

“2019年以来接待超过1亿1300万名用户,尤其在2020年冠病疫情高峰期处理超过4300万次查询,数以万计的退款和航班改签请求,这些单靠人类根本难以应付。今年更是引进增强版的人工智能和机器学习能力的‘Ask Bo’,支持更多语言和推送通知。”

他形容,那些重复性、逻辑性的工作内容,都会被人工智能取代,就算是产业领域也面对同样的情况。

“如果一名房地产中介只懂得提供房产资讯,无法变通,可能会被人工智能淘汰。”

他认为,不会被取代的部分则是房地产中介客制化的服务,中介的人性化沟通与协商能力,建立信任与互动的购房体验外,中介需要以专业的知识和经验处理复杂的产业买卖手续,以及掌握房市和策略性卖点,寻找合适的买家和卖家,这些创造力和灵活性是人工智能所不具备的。

网络交易严防4弊端

陈建铵说,人工智能技术涵盖数据和演算法,更需要大数据“喂养”,也衍生各种隐忧如数据安全、恶意病毒入侵系统和隐私泄露等问题。

“或许疫情开始盛行远程产业买卖,通过电子签名(Electronic Signature)或数字签名(Digital Signature)签署产业买卖。”

但,他强调,房屋买卖不像在市集购买一条面包,其涉及的房贷金额大,购屋者不应冲动做决定,以为电子签名就能完成交易,实际上国内土地局是不承认电子签名,必须以湿签名(Wet Ink)为标准和受承认。

另一方面,他补充说,人工智能的发展看似很多好处,但在监督和验证方面有很多不足的地方,有4大问题值得大家去反思过度依赖人工智能的弊端。

他形容,在签署产业买卖时,买卖双方是否同意合约内的条款,人工智能如何鉴定视频造假,往往在交付房屋,才发现货不对办,加上诈骗手法层出不穷,仿冒身分证和银行户头,难以识别真伪。

“滤镜下的换头术,隔着一层镜头,男女各种换脸、长发、修容、妆容和身材等,应如何辨别和一网打尽?”

此外,还有网络资讯太多没有过滤或筛选,太多不确定因素,也有一些非法产业中介,转载产业资讯或提供错误资料,这批害群之马利用各种骗人的伎俩吸引潜在买家或租客。

最后则是签名造假,陈建铵说,大马通讯及多媒体委员会(MCMC)只授权4家数字签名机构,登记数字签名具有法律效力,其他数字签名或电子签名难有保障,产业买卖可能会闹纠纷。

相关新闻:

Categories趋势

狮城老单位吃香 组屋高价卖

2023年09月16日

屋契仅剩49年

近日新加坡中峇鲁地区一带的老单位吃香,频频有屋主高价放售战前组屋。

今年6月,茂源台第50座组屋一个由两个相连三房式单位打通的“霸级”单位,面积达1894平方尺, 尽管屋契仅剩49年,仍以150万新元(约516万令吉)易手。

8月杪,位于忠坡路第82座,面积大1033平方尺的战前组屋单位,屋龄仅剩43年,但最终以112万新元(约385万令吉)的高价卖出,平均尺价高达1084新元(约3732令吉)。

目前,该座组屋近期还有3个单位正在求售,它们的面积介于957平方英尺至1250平方英尺,要价168万新元至200万新元(约578万令吉至688万令吉)。

忠坡路第82座战前组屋,尽管屋龄仅剩43年,近期有单位以112万元易手。(取自谷歌地图)

根据《新明日报》,代表其中一个求售单位的房地产经纪陈先生表示,近日出现老单位出售潮是因为6月的茂源台老单位成功交易,给予屋主信心,加上其协助销售的单位位于顶楼,有阳台,且装修精美,屋主决定以168万求售。

他表示,在租金市场的带动下,不少买家认为战前组屋仍具有投资潜力,吸引手头现金充裕的买家。

房屋中介罗婉之则透露,以112万新元(约385万令吉)出售的单位每平方英尺1084新元(约3732令吉)的尺价,破了该座组屋过去三年的纪录。

她说,该单位未经装修,且剩下43年屋契,要以百万出售是“高难度”挑战,带了二十多组人看房最终才成功交易,对方是新加坡买家。

相关新闻:

Categories趋势

印度贫民窟改造或烂尾

2023年09月16日

阿达尼集团遭做空

随着印度经济起飞,亚洲最大贫民窟的印度孟买达拉维原预定最快会在本月开始执行改造计划,然而如今可能会“烂尾”!

这项改造计划的中标企业为阿达尼集团,但今年初遭到美国做空机构兴登堡研究的做空,认为该集团存在巨大的欺诈行为,财务状况岌岌可危,因此面对达拉维居民质疑,并担心这项贫民窟改造计划再次烂尾。

阿达尼集团的创始人阿达尼曾是印度首富,今年1月还曾是全球排名第三的富豪,但至1月杪,美国做空机构兴登堡研究发布了一份413页的报告,指控阿达尼集团交易和会计账目造假,导致该集团市值蒸发1500亿美元,阿达尼本人也跌出了全球前20的富豪榜单。

达拉维贫民窟

阿达尼在7月的视频谈话中表示,自兴登堡报告以来,集团已经努力筹集资金,投资人也支持其治理和资本重置的做法。但他在同月的一篇博客中也承认,重建达拉维确实面临巨大的挑战。

马哈拉施特拉邦政府今年7月宣布阿达尼集团以6.14亿美元(约28亿7536万令吉)中标达拉维贫民窟改造计划,阿达尼集团计划在今年9月开工,以7年时间,对达拉维贫民窟进行彻底的改造。

根据改造计划,只有在2000年之前就已在达拉维居住的居民,才能获得免费分配的改建住房。对于不符合免费资格的居民,政府会提供10公里以内的房屋供他们租住,并且他们需要支付租金。

但在8月初改建工程公布后,有约300名居民聚集在达拉维抗议,反对阿达尼来主导改建工程,有一些人甚至喊出“除掉阿达尼,拯救达拉维”的口号,因为他们担忧工程万一半途而废怎么办?

达拉维贫民窟

其实,印度的房地产开发商对达拉维也早已垂涎三尺,因为达拉维身处黄金地理位置,由于贫民窟的阻碍,达拉维成为孟买市中心少有的未开发地段。与达拉维一河之隔,就是孟买的中央商务区(CBD),在达拉维周边有大量中产阶级的公寓。

印度另一位超级富豪安巴尼为自己建造的高达27层的私人住宅也在附近。

但现实的困难让开发商望而却步,据证券时报网报道,印度金德尔全球大学教授黄迎虹表示,贫民窟内有些是私人土地,有些则被侵占的公共用地。由于年代久远和情况复杂,甄别土地所有权的工作就极具挑战性,具有法律问题。

“此外,当地政府对改造贫民窟也有所担心,因为达拉维内已经形成了产业,具有一定的社会功能,在没有规划的情况下进行改造,会增加劳动力的成本,加大城市运营的压力。”

黄迎虹说,居民的支持和配合在贫民窟改造计划的推进方面至关重要。贫民窟内拥有自己的社会结构和社会组织,但鉴于印度社会的独特性,反对声和冲突不可避免。

他建议,印度政府和企业在推进的过程中,可以对贫民窟进行划区改造,一步一步推动,先建立模板,逐步赢得居民的信任和支持。

为改善贫民窟的生活条件,孟买所在的马哈拉施特拉邦在上世纪70年代初,就开始为贫民窟提供水电,并修建厕所。2004年,马哈拉施特拉邦批准了达拉维的重建计划。2016年,邦政府首次招标开发商改造达拉维贫民窟,但最终以失败告终。

达拉维是孟买最大的贫民窟,被认为是亚洲最大的贫民窟,更是世界第二大贫民窟。在2.4平方公里的土地内,居住着约100万的人口。

达拉维还是2008年电影《贫民窟的百万富翁》的取景地,次年这部电影斩获了奥斯卡八项大奖,也让达拉维声名远扬,甚至成为了旅游景点。

如今的达拉维,也不再是单纯的住宅区,这里已经成为一块商业区,狭窄街道两边都是一个个小店铺和手工艺作坊,所以这里甚至被称为“穷人的经济特区”。

相关新闻:

Categories趋势

歌手周国贤卖持33年店铺

2023年09月16日

投资回报率近6倍

香港著名歌手周国贤成功出售其家族在上环文咸西街拥有的自用店铺,此次交易金额高达约7300万港元(约4367万令吉)。这个物业长达33年之久由他家族持有,交易也带来了惊人的账面利润,高达6232万港元(约3728万令吉),相当于投资回报率近6倍。

周国贤

这座物业坐落于文咸西街48至48A号,位于信裕大厦内,包括地下、地库、一楼和天台,总面积达6601平方尺,此外还拥有340平方尺的天台。以成交价计算,每平方尺的价格约为1.1万港元(约6580令吉)。

根据资料显示,该物业最初由信裕有限公司持有,该公司从事海味生意,公司董事中包括了周国贤以及两名与其有亲属关系的人。1990年,该公司以1068万港元(约639万令吉)购入了这个物业,如今以6232万港元的账面利润成功出售,回报率高达近6倍。

上环文咸西街48号信裕大厦地库、地下及1楼。

周国贤因其家族涉足海味生意而被誉为“鲍鱼王子”。他去年在一场演唱会上特意为歌手张敬轩送上罐装鲍鱼,并开玩笑说:“我家族经营海味,这是我们家的钻石牌鲍鱼”。

据市场传闻,这家店铺最终被另一位海味生意的老板庾柱林购得。此次交易不仅突显了香港商业地产市场的活跃,也彰显了周国贤家族在智慧投资方面的成功策略。

相关新闻:

Categories问诊室

新居漏水问题 修到已过保修期

2023年09月15日

over Image:新居漏水修不好 保修过期   如何追究发展商?

物管专家:张惟越
物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好,

我在2022年1月购买了一套双层房屋。开发商提供的缺陷保修期(DLP)只有6个月,然而我在拿到锁匙后就发现屋顶出现漏水问题。

在DLP期间,我多次报告漏水情况给开发商,他们维修的方式似乎很随意,且维修后不久问题又会复发,导致我多次反复维修。部分问题甚至至今仍在漏水。

此外,还有些漏水问题是DLP期过后不久发现的,开发商提供了一次维修,但维修后不久问题又再次出现。

最近,我再次报告漏水问题,但发展商以DLP已过期并且漏水是由隔壁单位的漏水渗到我单位导致的为由,拒绝继续维修。

我想请教以下问题:

1.在马来西亚,是否有法律规定DLP的最低期限?我在网上看到有些说法指出至少应该有24个月的DLP。

2.在我这种情况下,发展商拒绝继续维修是否合理和合法?我是否有权要求他们继续维修?

3.如果发展商继续拒绝维修,我有哪些手段来维护我的权益?如果需要提起诉讼,相关成本是否合理?因为我之前从未涉及过法律诉讼。

非常期待您的回复,非常感谢。

Zoelau


答:

马来西亚的房屋发展法令对于先售后建的新建房屋项目,一律给予24个月的缺陷保修期。

请细读您的买卖合同是不是按照Schedule G 的规格来拟定,基础上发展商是不可私自修改Schedule G里的条款。

建议第一步,先研究您的买卖合同的细节是否按照Schedule G 的条款,如果不是您可向Hombuyer Tribunal(购屋者仲裁庭)提告要求发展商按照房屋发展法令的条款履行责任。

第二步,如果漏水的问题还未改善,建议您雇用Qlassic Assessor(建筑品质评估系统评估员)来进行防水检测,如果发展商没有按照标准来安装防水工作,哪发展商就需要负责,这里的关键词在于时间证明漏水乃遗留的课题。

您也可向仲裁庭申请,官方的检测员对于楼宇进行检测,这将方便仲裁庭主席进行判决。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
Categories趋势

柔雪房产滞销超过40亿

2023年09月15日

58%为公寓单位

随着市场复苏,我国滞销房产情况有所改善,相较2022年下半年总值184亿令吉的2万7746个单位,今年上半年的滞销房产减少5.3%至总值183亿令吉的2万6286个单位。

其中近58%的滞销房产为公寓单位,近半屋价为50万令吉以上。

根据2023年上半年房地产市场报告,柔佛仍是国内滞销房屋单位最多州属,达4717个单位,接着是雪兰莪4307个单位。这两个州属各自录得的滞销房屋总值逾40亿令吉。相较去年,柔佛的滞销房屋已减少10.3%,雪州则增加16.5%。

阿末马斯兰

对此,财政部副部长拿督斯里阿末马斯兰指出,会将产业滞销课题带到财政预算案团队中,就此事探讨解决方案。

另一方面,他表示,我国房地产市场活动在2023年上半年表现稳定,交易总额从去年的844亿令吉,增加1.1%至853亿7000万令吉。

然,房地产市场交易量从去年上半年的18万8002笔稍微下降2.1%至上半年的18万4140笔。

他指出,新住宅市场仍保持谨慎情绪,评估期内推出逾1万6000个新单位,而去年则推出逾3万3000个单位,其中大部分新推出的单位坐落在柔佛、雪兰莪和槟城。

无论如何,阿末马斯兰强调,受政治稳定和国家重大政策的推动,房地产市场预计在今年下半年将取得增长。

“国家重大政策将在2023年下半年推出的昌明经济、国家能源转型路线图(NETR)、第12大马计划中期报告,以及2030年新工业大蓝图等政策,将对经济产生积极影响,并将促进房地产领域的增长。”

相关新闻:

Categories趋势

分层产业禁建内墙或三败俱伤

2023年09月10日

购屋者也“深受其害”?

隆市政厅禁止市内所有分层产业内建外墙加房出租,除了令涉及的业者“跳脚”,它其实对整个产业市场带来怎样的影响?

哪些相关业者或人士首当其冲?购屋者会否也“深受其害”,付出惨痛代价?

业界担心隆市政厅新例或未能解决日益严重的“劏房”问题,反而可能导致“三败俱伤”。

李崇珲

Sublet Doctor联合创办人李崇珲就指出,隆市政厅颁布的新例有很多“灰色地带”。

“相信接着将有不少害群之马钻法律漏洞,直接不建内墙,在客厅或饭厅架上多个上下铺的床架,或只用布帘分隔各自空间再出租,以符合所谓不可建内墙的条例。”

他表示,新例将对三方造成影响,包括房产投资者会因投资回酬受损,暂停投资计划,静观其变,进而冲击吉隆坡房市,滞销单位或更多。

“再来,租客被迫缴更高租金,以往大城市一间房租金或650令吉,如今或涨至900令吉。”

应和业者对话

Sublet Doctor是一家手上管理超过500间分租房的分租商,它早前针对隆市政厅上述新例举办内部分享会,《南洋商报》是唯一受邀媒体。

李崇珲说,隆市政厅有必要和业者进行更多对话,了解分租市场现况,及共享居住空间的定义,别误解所有分租商皆胡乱间隔。

共享居住空间以“居住”为核心,提供可共享设施的生活空间,是国内外现在很流行的房屋租赁选择,深受想独立,却无法负担长期租赁的年轻人欢迎。

相比传统的租房合约,较死板,例如至少租半年,必须多付定金等。但在共享居住空间原则下,租期可从几天、几个月到一年不等,租客可随心选择,有者还提供定期客房打扫、衣物送洗等,可谓“酒店式”住宿环境。

盼公布细节 扫不安情绪

“政府立新例控制日益猖獗的‘劏房’居住环境是正确的举措,但希望能尽快公布细节,扫除市场的不安情绪。”

侯碧云

房产咨询师,同时也是分租商的侯碧云告诉《南洋商报》说,立法等各种管制政策,是我国迈向发展国家的必经之路,让事情有法可循。

她指出,开始越来越多屋主很不负责任,在面积不大的单位,放肆间隔多间小房出租,走廊或阳台也充作房间,存有一定的危险性,也不符合消防及消拯局的防火措施,一旦发生意外,后果十分严重。

吉隆坡市政厅因此“忍无可忍”,实施新例禁止间隔。

“大家看到的是市政厅发出的通知书(memo),相信将有更多细节出来。例如,完全不得间隔?或间隔前须获得批准?”

此外,侯碧云表示,若隆市政厅严谨执行新例,全面打击“劏房”,将有利吉隆坡的租房市场,长期下来可改善分层产业的空置率。

“我们面对相当高的空置率(租房市场),少了‘劏房’的供应,将提高空房的出租率,重新给市场注入一股活水。”

隆房租料上涨20%

吉隆坡禁止卧室间隔后,分租商预计房租将上涨10%至20%。

李崇珲向租客大致了解后,发现他们都不愿搬离工作地点太远的地方居住,若租金调涨10%到20%,仍选择续租。

“不能做间隔后,客厅的共用空间会变更大,分租商以后须设法提供更多有价值的设备给租客,让租客愿意付更多租金,从中弥补屋主因例而损失的租金收入。”

不过,他提醒分租商,涨幅别过于激烈吓跑租客,控制在最多20%以内。

业主有“两条路”

他以吉隆坡旺莎玛珠一个公寓单位为例,每月银行供款和管理费合计2300令吉,新例落实前,主卧室、中房、小房和露台间隔房,租金分别达1200令吉、900令吉、650令吉及1000令吉,再以300令吉出租两个停车位,扣除500令吉开销,每月净赚1250令吉。

新例落实后,业主有“两条路”。

其一,整个单位租出,月租约2150令吉,不足于缴付银行贷款。

第二选择,通过更优质的服务和设备,调涨原有的3房租金。

例如,主卧室租金涨至1400令吉、中房1100令吉和小房750令吉,再加两个停车位收取300令吉租金,每月租金净赚750令吉。

李崇珲指出,“没有间隔房”(No Pertition Room)将成为隆市租房市场的最新卖点,吸引更讲求隐私的租户。

共享居住间隔房合法

李崇珲指出,在共享居住概念下进行的间隔房都是符合法规,包括1976年地方政府法令下(未有过度拥挤),以及1984年统一建筑物条例(符合房间面积规定和消防规范),间隔前也得到公寓管理层的批准。

他指出,通过共享居住,一个单位一般6个租客,包括主卧室2人、中房2人,单人房和间隔房各1人,租客大多是受过高等教育的社会新鲜人,并不会给左邻右舍带来滋扰。

优质出租环境

“这种优质出租环境,日后也将被禁止?”

邝国智

Sublet Doctor另一名联合创办人邝国智表示,政府应多参考新加坡的方案,只有3房或更大面积的新加坡建屋发展局(HDB)组屋,在得到政府批准下方可做间隔,并限制租户人口最多6人,出租前还需向HDB申请批准,有效管理单位过于拥挤的问题。

“我们也认为限制租客人数才是最理想的做法,常出现问题的单位,往往导因就是租户太多,居住环境过于杂乱,屋主未有过滤租客,一味讲求租金。

“政府应针对那些一个单位隔十多间窄小房间,罔顾租客安全的屋主,而不是最多间隔一房(3+1)的共享居住的业主。”

大马不应开倒车

翻看东南亚各大分租市场,都未特别“针对”间隔房,而是如何迎合“共享居住”概念崛起的时代。

李崇珲指出,周边国家的租房市场,都在鼓吹优质的共享居住概念,并未阻止内建合法规的间隔房。

部分东南亚国家分租现况

*新加坡

-永久居民不获准分租

-只有新加坡建屋发展局3房式或更大组屋才能分租

-限制租客人数最多6人

-分租前需获得新加坡建屋发展局的批准

-单位间隔前必须获得有关单位的批准

*泰国

-泰国法令下,租户无权擅自分租。除非在租赁合约上与屋主和租户达成分租协议

*印尼

-分租属合法且广泛被接受。但业主必须符合分租法规

*菲律宾

-租户必须获得业主的许可,才能分租

-当地备有租赁管制法令,保障业主和租户双方

低价格地点佳环境好
职场新人爱共享居住

“共享居住”的房间,在国外被定义成“求职公寓”。

张惟越

佳德楼宇管理董事经理张惟越向《南洋商报》表示,自己并非分租商,因为熟悉国内房市的法规,被马来西亚分组经营商协会委任为副主席。

“我们正探讨向隆市政厅寻求更多说明,执法局是依据哪个法令不准屋主内建外墙。”

他指出,隆市政厅揪出打乱分租市场秩序的害群之马无疑是好事,奈何,连带符合法规的共享居住分租商也被打压。

他说,共享居住在海外被称为“求职公寓”,因价格较低、地点有利通勤,环境基本设施完善,成了就职人士在获得稳定工作前,临时居住的住宿选择,通常都可以轻装入住。

“这类求职公寓是发展中国家不可或缺的居住选择,现在首都禁止间隔,屋主一般调涨租金,最终受罪还是租客,被迫付出更大的租金开销。”

根据大马分租经营商协会的数据,共有超过2000名分租商,管理超过10万个房间,租户都是35岁以下的就职人士为主,可见共享居住概念深受社会新鲜人的欢迎。

其他州属料跟随
业主暂勿间隔房

虽然其他州属尚未收到“不准”内建外墙的消息,但相信有了吉隆坡这部“前车”,料其他州将跟随,分租商要严谨行事,避免日后受到执法局对付。

侯碧云说:“我这里(雪兰莪)没有消息要禁止,其他州属也未听闻。”

不过,她说,一旦有地方带了个头,其他地方亦会相继跟随步伐落实。

她表示,根据以往个案,跟随的步伐一般相隔1到2年,除非当地突然发生严重的分租事件,即会加速落实新例。

“准备做间隔分租的业主在这个敏感时刻,就别过于‘激进’,建议最多加建一房。”

侯碧云指出,一旦新例延烧到其他州,并要求屋主拆除外墙,对一屋多房的屋主而言,需面对不菲的拆除成本。

为了将房子最大利益化,市场频频出现“不合逻辑”的间隔房,湿厨房改装成“劏房”出租等,引起热议。

市场希望其他州亦能跟随吉隆坡落实禁止将客厅和饭厅改为卧室,避免“劏房”在我国的现象越加严重。

相关新闻:

Categories趋势

高楼住宅成干案天堂

2023年08月11日

有保安也没用

普遍上总认为有地住宅是最容易、最常被宵小之徒潜入宅内偷窃,然而根据警方发出的最新犯罪数据分析显示,事实并非如此。

反而,正如俗语说的最危险的地方就是最安全的地方,高楼住宅成了犯罪分子的“干案天堂”,间接让人们注意自身在住宅的安全隐患。

数据说明一切。过去1年半,吉隆坡警方共接获2618宗各类罪案投报,分别是偷摩多、偷窃、破门入窃、赌博和毒品活动,而这些罪案主要发生在高楼住宅,分别是人民组屋(PPR)、公务员组屋(PPA)、公寓和组屋。

根据警方数据显示,自去年至今年6月份,偷摩哆、破门入窃、偷窃和打架投报共接获863宗,当中偷摩多投保共达254宗,即占了56.6%,且皆发生在人民组屋,情况也是最为严重。

有鉴于此,居住高楼住宅的居民不能不重视自身的安全,而且有必要提高防范罪案的意识。

自去年至今年6月份,偷摩哆、破门入窃、偷窃和打架投报共接获863宗,当中偷摩多投保共达254宗,即占了56.6%,且皆发生在人民组屋。

吉隆坡防范罪案及社区安全组主任马永来高级助理总监早前在冼都慕尼人民组屋推介“垂直巡逻活动”(Vertical Policing)后召开记者会时指出,警方推介有关活动主要拉近高楼住宅如人民组屋管理层和居民之间的关系,以打击罪案和展开巡逻。

此外,根据上述接获的投保中,破门入窃主要发生在公寓,达34宗、依次分别为组屋(30宗)、人民组屋(20宗)及公务员组屋(10宗);而偷窃和打架事件仅占小部分。

警方亦披露,同时段也捣毁了162个呼叫中心及网络赌博集团的基地,超过80%的不法基地设在公寓单位内。

马永来指出,警方在这1年半内,在隆市各地展开1493项扫毒行动,其中1225项行动就在人民组屋展开。

相关报道:

Categories趋势

免费住真人版芭比豪宅

2023年07月10日

赶快去登记
满足你的芭比梦

你是芭比的粉丝吗?

配合《芭比》电影上映,租屋平台Airbnb宣布,芭比粉丝将有机会免费在位于美国加州马里布的“真实版”芭比豪宅住一晚。

这一次共开放两个预订名额,入住日期为7月21日和22日,每个名额最多有两名客人入住。有意入住的粉丝,可于大马时间7月18日凌晨1时到Airbnb网站登记。

成功入住的芭比粉丝除了可享受加州海景外,豪宅内更设无边际泳池,也有还原男主角兼“屋主”肯尼的衣柜,让粉丝找到最适合的海滩装扮。住客退房后亦可获一套粉黄色的溜冰鞋和冲浪板。

芭比豪宅曾于2019年10月邀请粉丝入住,以庆祝芭比诞生60周年,当年每晚住宿费用为60美元(约279令吉)。

这也是是豪宅翻新后,首次向客人开放。

相关报道: