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基建项目启动 建筑业热火朝天

2024年04月17日

新合约陆续来
建筑业业绩飙升!

随着2024年次季来临,在财政预算案中高达900亿令吉的发展支出,料将推动建筑合约流量,而全国基建项目启动,让分析对建筑行业前景开出了“增持”评级。

国内目前备受瞩目的基建项目包括,槟城轻快铁、泛婆罗洲大道首期工程、捷运3计划、大型防洪建设、砂沙联通公路、古晋智轨列车(绿线)工程、水利工程,而上述项目的承建合约,预计2024上半年便会颁授。

兴业投行研究、肯纳格投行研究、丰隆投行研究、乐天交易,合共4家机构,普遍上都对建筑领域感到乐观。

目前,第三捷运计划如火如荼;轻快铁莎阿南南线(前称LRT3)也计划复建巴生谷5座站点。而柔佛州政府也拟向联邦中央提议,为新山轻快铁兴建3条线路。

尽管轨道交通是城中热话,不过也有承包商着眼“企业绿色电力计划”(CGPP)能创造利好。

而堪称东南亚最迅猛的数据中心市场,丰隆投行研究还看好柔佛州的数据中心领域。

合约价值料达千亿

马来西亚建筑商总会(MBAM)会长魏献勤称,财政预算案为建筑业拨款700亿令吉,按照往年趋势,预料该份额会上看1000亿令吉,其中所涉及项目包括仓储设施、数据中心、晶圆厂。

魏献勤告诉马新社:“我们须对前景保持中立,尽管政府力图改善宏观层面,以求收减成本,不过成本还在高筑、且仍存在许多不确定因素。

“我们认为,建筑材料价格波动,允准增设合约的价格变动(VOP)的条款,将使各缔约方的风险与回报更加对等,进而避免和减少项目搁置的数量。”

建筑行业迎新机遇,轻快铁、数据中心等领域有望迎来增长。

业界人士感到乐观

此外,建筑行业人士同样乐观看好前景。

其中,Kerjaya(KERJAYA,7161,主板建筑股)主席拿督郑荣和认为,劳工短缺问题不复存在、项目进度也将提速,因此,该公司乐观看待建筑行业的后疫情前景。

该公司亦拟借助三星–Kerjaya Prospek联营公司,与三星物产携手谋求新机遇,比如在马设厂、参与槟州安达曼岛填海项目,涉及金额预估达20亿令吉。

另外,前称Stella控股的Varia公司(VARIA,5006 ,主板建筑股),市场的赢家首推价值47亿令吉的轻快铁莎阿南南线5座巴生谷新站、118亿令吉的大型防洪建设、上看100亿令吉的槟城轻快铁。
Varia董事经理拿督刘明新认为,基础建设项目有望带动商用与民住建筑的需求。

早前,Varia公司与巴生河连接大道私人有限公司(Sungai Klang Link,SKL)签署了解备忘录,探讨在拟议中的巴生河连接高架大道项目(Sungai Klang Link Elevated Highway)中合作,目前正处于规划和开发的早期阶段。

“我们愿意探索为增长轨迹做出贡献的机会,我们目前的竞标总值为15亿令吉。”

开年首3个月,建筑指数走势稳健,截至1月2日,大马交易所的建筑指数,报193.83点,在1月与3月间都处于200点以上,并于3月29日报223.17点。

乐天交易研究部副总裁唐栢麟称:“过往12个月,建筑指数已飙升37%,且2024年迄今,涨幅已达13.5%,我们预料建筑将成今年表现最佳行业之一。”

新增合约陆续有来

肯纳格投行研究也认为,建筑行业的盈利表现,料将优于2023年末季的预测。

其中,金务大(GAMUDA,5398,主板建筑股)于今年首季的核心利润增长35%,归因悉尼地铁西线的建筑订单见长、还有DT基建私人有限公司首报盈利。

在过去24个月内,金务大取得了250亿令吉的新合约独领风骚。

此外,在2024财年迄今,IJM(IJM,3336,主板建筑股)的新合约已达36亿令吉,超越了30亿令吉的目标。

双威建筑(SUNCON,5263,主板建筑股)也把2024财年的新合约目标,上修至30亿令吉,WCT控股(WCT,9679,主板建筑股)也设在相同水平。

同是今年迄今的新合约,Kerjaya Prospek取得3亿7790令吉;金轮企业(KIMLUN,5171,主板建筑股)则有1亿3360令吉。

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“最窄房屋”成观光景点

2024年04月16日

现已成为热门观光景点

如果从正面看,你并不会觉得,这间坐落在意大利西西里岛巴勒莫省马多涅山脉中心的Casa du Currivu小屋有多特别;唯有从侧面看才会发现,它的厚度就只有3尺宽,根本没有足够的空间供人正常生活。

根据《西西里邮报》报道,不仅其内部是全空的状态,整间房更已无价值可言。那么,当初究竟为何要建一间如此奇特的房子呢?

西西里岛上的怨恨之屋。

根据英国媒体报道,当地流传的说法是,它是在1950年代因屋主和邻居间产生纠纷而建造的,当时的岛民透过加盖一层楼来向上扩展住宅是很常见的事,惟必须先征询邻居的同意,但在此案例中的屋主却一直无法获得其中一名邻居的同意,原因是他不希望窗户被阻挡而看不见绵延不断的山脉。

佩特拉利亚索塔纳山村。
怨恨之屋的背面。

后来心有不甘的屋主决定要报复,于是便钻了法律小漏洞,即尽管需要邻居的许可才能加建,但倘若他能遵守两栋建筑间的最小距离,即使未能获得邻居的许可也不会成问题,所以他便继续建造了这间极度薄身的住所。

而它也因此获得了“怨恨之屋”,以及“世上最窄房屋”的非官方头衔,现在更已成为热门的观光景点。

从前面看像是正常房屋。

 

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地狱厨神也遭“非法占地”!

2024年04月16日

英国名厨也面临大麻烦

原来不只美国,连“地狱厨神”高登拉姆齐(Gordon Ramsay)也难逃擅自占地者的迫害!

根据英国广播公司《BBC》报道,最近有一群擅自占地者“接管”了坐落在英国摄政公园(The Regent’s Park)附近,并被列为“二级保护建筑”的约克和奥尔巴尼酒店和美食酒吧,而酒吧的业主正是高登拉姆齐。

Gordon Ramsay 酒吧以1300万英镑(约7757万令吉)的价格挂牌出售。

实际上,此房产的永久业权是电影导演加利勒夫(Gary Love)买下的,但他在2007年便租给了高登拉姆齐,年租金为64万英镑(约382万令吉),租期为25年;但在2015年,后者便试图通过高等法院解除租约,可惜失败了。

直至去年底,该处开始以1300万英镑(约7757万令吉)的价格挂牌出售。

占地者还贴“法律警告”!

而据报道称,占领此处的具体人数不详,但至少有6人,他们还以木板封住窗户并贴上“法律警告”。

他们在警告中写道“请注意,我们拥有此处物业”,“因此未经我们的许可,任何进入或试图进入的都是犯罪行为,我们将对你提起诉讼,届时你可能会被判处最高6个月的监禁和/或最高5000英镑(约3万令吉)的罚款”,“若你想让我们离开,那你必须向县法院或高等法院提出请求”。

占领者表示,他们将起诉任何未经许可试图进入大楼的人。

他们还强调自己占用的并非“住宅大楼”,因此不触犯2012年所立下的“禁止在住宅大楼内擅自占地”的法规。

确实,据称在英国未经许可占用别人的非住宅物业并不构成犯罪,除非发生犯罪行为,包括损坏财产,警方才可采取行动;因此大都会警察局也在一份声明中表示,他们的确在4月10日得知有擅自占地者,但由于那属于民事问题,所以他们没有前往查看。

占地者呼吁人们给他们捐赠衣服和食物,以免费提供给有需要的人。

向人们免费提供食物

此外,这些占地者还开设了社群媒体帐号,声称其目标是要建立“艺术咖啡馆”,并向“以前没有经济能力前来参观”的所有人开放,同时还呼吁人们给他们捐赠衣服和食物,以便他们能够向有需要的人们免费提供。

他们还表示:“卡姆登(酒吧所在地)是伦敦贫富差距最大的行政区之一,因此向所有人,特别是中产阶级化的受害者们开放此价值1300万英镑且多数的当地人永远买不起的物业,似乎是再合适不过了。”

据《BBC》称高登拉姆齐尚未对此事发表评论或声明。

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万达北京总部大楼易主

2024年04月16日

万达集团“变卖大计”
财务重组风云再起

中国万达集团深陷财务危机,近年来积极变卖旗下优质资产,以偿还债务。根据中国媒体最新报道指出,万达集团连位于北京的总部大楼也卖了。

根据自由财经综合媒体报道,根据“天眼查”网站显示,万达集团旗下“北京万达广场实业有限公司”本月9日发生股权变更,原全资股东“大连万达商业管理集团股份有限公司”退出,由“新华人寿保险股份有限公司”和“中金资本运营有限公司”入主接盘,分别持股99.99%、 0.01%。

在过去1年多来,万达已出脱15座综合购物中心、酒店、商办、公寓变现。

报道指出,北京万达广场实业有限公司是万达在北京的核心资产。据公司熟知租赁业务人士透露,北京万达广场实业有限公司持有北京万达广场B座和C座资产,其中B座就是万达集团总部大楼,而C座则是万达文华酒店。

对于上述报道,万达集团尚未回复媒体置评请求。

据公开讯息显示,在过去1年多来,万达已出脱15座综合购物中心、酒店、商办、公寓变现,遍及上海、广州等地。

新闻来源:自由财经

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LV万尺旗舰店 回归港时代广场

2024年04月15日

香港零售市场要“起飞”了吗?

即使香港已经全面通关,但却未见过往中国豪客来扫货的盛况出现,可见整体的消费市场仍继续处于寒冬之中。

尽管零售市况表现一般,奢侈品消费不复当年勇,近年来却仍有部分珠宝金行及奢侈品牌积极把握淡市机遇在核心区落户布局。

LV最新租用复式铺位,位处时代广场中庭楼层,约1.2万方呎。

譬如铜锣湾的地标商场——时代广场,早前因网传一张人流单薄的相片被网民戏调侃“变成遗址”,但法国龙头奢侈品牌路易威登(Louis Vuitton),最近却租用了该商场一个复式商铺作为旗舰店,时隔3年回归,租期有逾5年,成为香港近年罕有的国际名牌扩充租务个案。

LV重新进驻时代广场

根据官方资料显示,品牌最新租用的复式商铺位处商场中庭楼层,大约有1.2万方呎,目前已经围板并正在进行内部装修,预计最快在圣诞节前作为港岛区旗舰店开业。

高峰月租要304万

可惜上述商铺的租金不详,但根据品牌早于2013年铺市高峰期租用时代广场约1万方呎商铺的记录显示,其最后一份租约月租高达500万港币(约304万令吉);但随2019年的动乱及2020年初的疫情,该品牌已在2021年3月正式关闭时代广场分店。

目前LV在全港有7间专门店,同在铜锣湾另一间分店位于利园,距离时代广场步行仅数分钟。

地产界人士表示,虽然难以估计最新租金,但相信将比高峰期大跌,目前罗素街地铺租金也已较高峰期下跌近70%;然而,由于商场是由大业主持有,所以跌幅会比地铺低,估计至少30%或以上。

目前品牌在全港总共有7间专门店,同在铜锣湾另一间分店位于利园,距离时代广场仅数分钟的步行路程;此外,其母公司LVMH今年2月亦在香港鲗鱼涌太古坊二座两层楼面租用了办公室,涉及楼面面积约4.5万平方呎,月租要逾200万港币(约122万令吉)。

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夏威夷拟禁“短期租屋”

2024年04月15日

无家可归人数高涨
禁“商用短租”可行吗?

为缓解住房成本持续上涨及当地人口无家可归的问题,夏威夷政府最近正在探讨禁止商业性房屋短租的法令,引起人们的两极反应。

夏威夷是世界闻名的旅游胜地,除了一般的酒店外,当地不少居民也会将住房改造成供游客租赁的商用短租房,借此赚取一些收益,但此举却也延伸出了3大问题,包括住房成本持续上涨、住房库存短缺和原住民人口下降。

据美国广播公司的新闻平台《ABC News》报道,正因夏威夷各地的房屋都已转变为“短期租屋”,导致占用了大量的长期出租单位;而去年8月发生的毛伊岛野火更加剧了危机,当时共烧毁了数千座建筑物,其中就包括许多经济适用房。

其实居民长期以来一直都在抱怨旅游业、豪华住宅和度假村的开发对住房可及性的影响,以及居民缺乏负担得起的住房和租金等;夏威夷大学经济研究组织的数据也显示,夏威夷居民的住房成本是“全美最高的”,比全国平均水平高出了2.5倍以上!

美国住房和城市发展部的观察,当地的无家可归人数在去年1月已高达6200人。

防止当地人向外迁移

当地有部分地方官员认为,商用短租促使夏威夷本就有限的住房库存更紧张,继而加剧该州的住房危机,尤其根据美国住房和城市发展部的观察,当地的无家可归人数在去年1月已高达6200人。

而支持此法案的税务总监加里菅沼(Gary S. Suganuma)就表示“事实证明夏威夷的短期租赁比出租给当地家庭更有利可图,但这种利润往往都是以牺牲所在社区居民的福利为代价的”。

事实上,任何地方都不应该牺牲当地居民的福利来发展旅游业,尤其夏威夷的住房危机更已间接导致原住民人口下降;譬如2020年的美国人口普查就发现,有一半以上的夏威夷人都居住在该州以外的地方,加里菅沼继续说道:“为居民保留长期住房库存可防止当地人向外迁移,他们都因缺乏经济适用房的选择被迫离开。”

禁令或违背美国宪法

反观毛伊岛商会则持反对意见,认为该法案有可能给该州“带来重大法律问题”并干扰相关业主的权利,他们更在致众议院的信中写道:“拟议的修改可能与宪法权利及现有的州法规相冲突”,“此类变化可能会导致许多意想不到的后果,最终导致现有住宅业主的既得权利被剥夺,然后可能会导致重大诉讼。”

此外,包括全球知名短租服务平台爱彼迎(Airbnb)和当地旅游服务行业等相关方也对这一禁令表示反对。

 

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让人头疼的中企“烂尾楼”

2024年04月15日

中企未竣工大楼
成巨大涂鸦画布

曾被宣传为洛杉矶市中心的复兴象征,并由中国地产商泛海控股出资建造的大型住商复合建案“泛海广场”(Oceanwide Plaza),不仅盖了9年没竣工,还因中国资金断炊成了巨大的烂尾楼。

更糟的是,最近可见有越来越多的人非法入侵此地,对建筑外墙胡乱涂鸦和进行跳伞活动等,事后还在社群媒体发布图片和视频炫耀,据称截至4月3日已经有23名涂鸦客遭洛杉矶检方以非法入侵和持有破坏他人财产工具等罪名起诉。

当初最先带起泛海广场涂鸦热潮的ENDEM更告诉《CNN》,这座烂尾楼就像涂鸦之神送来的礼物,是在洛杉矶市中心里的一块巨大画布,因此我们打算好好表现好让全世界都能够看见它;他在1月底分享了影片后,此处便成为同好的热门目标,墙上涂鸦每晚都以倍数成长。

位于洛杉矶市中心的中资烂尾楼“泛海广场”,最近遭人入侵几乎每一楼外墙都被涂鸦。

当地居民的“眼中钉

然而最让居民生气的是,不仅几乎每一楼的外墙都布满了大面积的醒目涂鸦,并已严重破坏当地市容,他们所缴纳的税金还得用以支付加强夜间巡逻的警方加班费和涂鸦清除费!

而民运人士更将此称为“错误的政策”,因这些闹区开发案让上万名弱势居民沦为游民,结果现在在市中心却多了一个永远不会竣工的烂尾楼。

根据英国《金融时报》报道,泛海控股是在2015年斥资10亿美元(约48亿令吉),要在洛杉矶闹市兴建一座含5星级酒店、大型商场和500户豪宅的住商混合建案,但自从2019年面临资金断链之后便陷入工程停摆,建案胎死腹中,大楼变烂尾楼,成为一个让洛杉矶市政府头痛的存在。

 

 

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智能城市 更宜居、更便捷!

2024年04月14日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监,ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

 

 

智能城市,
新里程碑!

为了应对城市化所面临的各种关键挑战及实现政府的愿景,使国内各个城市更具生产力、竞争力、宜居和永续,得以造福后代,房屋及地方政府部以“智能城市”为策略性倡议。

推行智能城市,主要是根据大马统计局的预测,到了2040年,大马的城市化水平将达到85%。

回顾过去50年,国家的城市化比率增长接近3倍,从1970年的28.4%,于2020年提高至75.1%。

为了实现城市化的壮举,过去几年,政府制定并发布了多项政策和框架,旨在创建和产生智能城市的现代理念。

推介智能城市框架

2019年9月,房政部推介“马来西亚智能城市框架”(Malaysia Smart City Framework, MSCF)。此框架是全国各个地方政府和相关机构发展和推行智能城市倡议的参考指南。

根据去年9月公布的第12大马计划中期检讨报告,至少5座城市将在2025年被鉴定为智能城市。这些城市将根据大马国家标准采纳的国际标准MS ISO 37122:2019“可持续城市与社区指标:智能城市标准”的基础上存在。

今年初,安邦再也市议会与天地通数码网络(CDB,6947,主板电信与媒体股)建立伙伴关系,以淡江为智能方案测试场,同时也是安邦再也转型为智能城市的起点,旨在建立智能城市生态系统。其他社区将陆续加入智能城市行列,迈向智能与永续的未来。

走上智能之路,各方必须全面理解并精简整个智能城市的概念,以确保所有努力和倡议都能互补并提升价值。

对于“智能城市”的定义,不同组织存在不一样的版本,当中有相似之处,也有差异。

对国际电脑科技大厂IBM来说,智能城市是一座充分利用当前所有相互连接资讯的城市,目的是为了促进更好的理解,同时控制营运并全面使用其有限资源。

马来西亚智能城市框架,迈向可持续城市发展的里程碑。

改善生活质量

成立于1926年,总部位于美国纽约的全球知名管理咨询公司麦肯锡(McKinsey),对智能城市的定义是一种利用先进技术和数据分析来提高城市的运行效率,解决城市所面临的各类挑战,同时改善居民的生活质量。

作为国际联盟,智能城市联盟(Smart Cities Council, SCC)经常引用的定义是智能城市利用资讯与通讯科技(ICT)来提升城市宜居、工作和永续的区域。

各种不同的定义都存在一个共同点,就是创造并利用新兴和颠覆性的科技,来应对广泛的城市问题。

从上世纪至今的演变

尽管智能城市的理念中设想了高水平的进步,但这个概念本身并不是新提出的,在过去几十年,智能城市的理念一直被人讨论。

我国走向数字社会的旅途,可以追溯到上世纪90年代,当时根据第7大马计划制定了国家资讯工艺议程(National Information Technology Agenda, NITA)。当时的重点是栽培人才、发展基础设施,并应用技术来创造社会和社区的利益。

1996年,政府成立多媒体超级走廊(MSC),大力推行电子政务,集中精力发展多媒体和资讯工艺领域,在我国的战略中心汇聚本地和国际熟练人才。

为了配合这一举措,赛城正式在1997年成立,并定位为全球科技中心。

进入2000年,国家推出其他以数字为主题的框架,包括大马资讯通讯与多媒体服务886蓝图(MyICMS 886)、国家资讯通讯科技策略蓝图,以及推行多个多媒体超级走廊网络中心,促进了国家智能迁移的进程。

到了2010年代,柔佛南部的依斯干达特区成为我国第一座受认可的智能城市,它凭6个智能特点获此殊荣:智能经济、智能管制、智能环境、智能移动、智能人民和智能生活。

纳入第12大马计划

为了进一步推进智能城市议程,房政部分3个级别为地方政府举办系列活动:县议会、市议会和市政厅,让各级地方政府理解和发展智能城市的概念。

这最终促使马来西亚智能城市框架(MSCF)于2019年制定,较后更被纳入第12大马计划(2021至2025年)里。

困难重重任务艰巨

尽管推出并实行了各种举措和框架,然而,打造智能城市的过程仍困难重重,例如包容性和人力资源等的挑战,迈向智能城市是项艰巨的任务。

从包容的角度来看,创造这些方案的目的,必须符合智能城市居民和社区的可达性和可用性。这意味着要解决某些少数或社会群体不精通科技,而且无法负担类似服务的问题。不仅如此,还要考虑到使用这些服务的装置和基础设施。

乡区网络覆盖有限

在乡下地区,网络覆盖有限,导致用户无法充分登录各种应用程式和服务,而这些程式和服务原来的目的是要使日常生活更方便的。

对于不同类型的残疾人士或老年人来说,基于身体或心理状况,他们可能无法正常使用系统,甚至无法使用所需的设备。

如果智能城市的可达性和包容性无法获得高度优先,那么在执行智能城市计划时,这些项目可能会落入无法广泛执行的风险,并限制了普罗大众采纳智能城市的范围。

要使智能城市成功繁荣,人口的技术和社会能力必须与先进科技相匹配,不仅要充分利用,还要熟练地操作和管理各种运行城市的系统。

发展中国家和那些正在转变为发达国家的,例如马来西亚,实现智能城市的常见障碍是缺乏资格和经验丰富的人力资源,尤其是在数据科学、工程和城市规划的领域。

市民和利益相关者的数字素养和意识的鸿沟将阻碍任何实质的进展。

为了克服这些人为障碍,有关方面应为所有人提供相关而全面的教育、培训和指导计划,同时根据各个领域和经济的新进展,认真审查内容大纲。

智能市民社区至关重要

扩大格局来看,一座智能城市需要智能社区来运行,这意味着教育和培养不同的个人,使他们能够应付智能城市的社会及营运水平。

在包容性的基础上,这理论上将产生一座由数字、永续和宜居性驱动的智能城市。

不管这座智能城市是从无到有人工建造的,还是从现有的城市按部就班转化而来,智能的市民和社区仍至关重要。

在拥抱新事物之余,还需要保护旧事物,以保留城市的身份,这个身分是建立在城市的历史和文化遗产的基础上。缺乏了这个身分,任何智能城市都会陷入典型的现代城市面貌,只有玻璃和钢铁。

保护旧事物的措施在重新设计和重组现有建筑和基础设施时,增加了另一层复杂性。

在解决诸多问题时,例如经济可负担性、供应过剩、社会问题和气候变化,城市规划者、政策制定者和领导人应该注意那些能够增加机会,又能为经济增长定下基础的政策工具。

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断舍离 优化楼宇财务开销

2024年04月14日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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搞懂财政 管好楼宇

《断离舍》是日本山下英子于2009年所出版的一本家庭生活管理书籍,她本身是一位杂物管理咨询师,书中山下英子推出新的管理概念:“断、舍、离”。

《断离舍》是日本山下英子于2009年所出版的一本家庭生活管理书籍,她本身是一位杂物管理咨询师,书中山下英子推出新的管理概念:“断、舍、离”。

“断”,即不买,断绝收取不需要的物品,停止购买想要,实际上却不需要的物品;

“舍”,即及时处理堆放在家里不常用,或破烂陈旧的物品,清空空间;

“离”,即顾名思义,舍弃对物质的执念,回归心灵上的富足。

透过理解断舍离,领悟断舍离,执行断舍离,来达到管理家的目标。

共管楼宇的财政规划也是如此,只不过其中最大的分别,就是它是公款开支,每一分每一毫都是来自每一位业主荷包的公摊开销。

出任共管楼宇的管理委员,属于自愿的回馈性服务,无收入、时间长,还有应对众多业主住户们的压力,些微的不当,更得面对群众的声音,一般人都不热心出任管理委员这吃力不讨好的义务工作,所以参与竞选的居民寥寥无几,很多时候候选人都自动当选委员。

这也是为何共管楼宇的管理委员素质很难提升起来,加上许多出任委员的街坊不一定懂得楼宇管理,可想而知,每每楼宇的庞大维修工程都是由无楼管经验、无专业楼管知识、无领导经验的组合来作决策,出错的机会非常高,这也是为何共管楼宇的居住成本因此逐年上涨,虽然部分是因为官方措施,比如:

居住成本上涨原因

1)2022年推行的最低薪金制;

2)2022年国能公司提高成本转嫁机制(ICPT)收费;

3)2022年水费每平方米调涨58仙。

透过理解断舍离,来达到管理家的目标。

改变共管居住环境
按需要 功能 合适转换开销

笔者建议,刚出任管理委员的新人,可通过学习和实践断舍离,不断重新审视自己与物业管理关系,致力于将楼管开销里所有“不适合、不需要、无功能”的开销,替换为的“有需要、有功能、合适的”开销,借此改变共管居住环境,改善同一个屋檐下的共活面貌。

同时,建立属于您楼宇的财务报表,建议如下:

1)合约性的开销

2)非合约性的开销

3)能源开销(水供电源)

4)一次性大项目规划

5)行政开销

1)合约性开销概况项目:

A)保安费用

B)保洁费用

C)机械配备的维护费用(升降梯、冷水系统、空调系统、门禁系统、监控系统、泳池系统等等)

D)物业管理公司费用 (物业经理费、执勤人员的薪资配套)

E)园艺费用

F)会计系统费、会计师费用、会计审计费

2)非合约性开销

A)配件的替换费用

B)器具的修复费用

C)楼宇结构的维修维护费

D)机械设备的维修费用

3)能源于官方指定开销

A)电费

B)水费

C)机械配备的审核费

D)官方的税务开销

E)官方的指定的检测费用

4)一次性大项目规划

(通常都是短则几年一次,长则10年一次的费用,并由储备金支付)

A)楼宇的建筑结构维修费

B)楼宇外墙的粉刷费用

C)机械配备报废时,购买新配备

D)楼宇进行泳池翻新、防水层翻新、屋檐翻新等等大项目。

5)行政开销

A)办公室的行政费用,比如印刷机费用、电讯费、文具费等

B)办年会的开销,

C)每月的会议开销

D)其它杂费

梳理过去几年开销

管理委员,可以把每月的开销,按照以上分类后,就能看到清清楚楚的会计报表了,请记得不要把财报作为一个孤立的点去解读,接下来您还得把楼宇过去3至5年的开销同样的按照以上的格式梳理出来,这样过去3至5年的开销动向将明明白白的显露出来。

因为,“财报很难长期作假”尤其在现代财务准则下,要长期地、严重地做假账而不被发现,可能性趋近于零。

造假账目均有异常

任何造假的账目,其财务报表的一个或多个重要科目均会出现异常——有时横向对比的异常,有时是与历史对比的异常。所以财务报表分析不仅能辨别造假,管理委员就可善用这数据来检测楼宇的营运开支,是否处于合理的范围。

如果资源上方便,管理委员还可以把自己楼宇的财报于相近的楼宇财报进行比较,同类型的楼宇财报,结合起来解读,将成为对比的参考点,来评估自家楼宇的开销是否合理,来规划“断离舍”。

最后,共管楼宇的财政预算规划,属于公众资产规划行为,请记得唯有账目清清楚楚,委员才能明明白白,领导街坊邻居才有公信力。

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中国30城力推房市“以旧换新”

2024年04月14日

“以旧换新”政策助力
中国房市再添新动能

为稳住房产市场,最近可见中国各大城市正在积极推动各项政策,而其中较受市场关注的就有“以旧换新”政策。

近来,从家电、3C到汽车等产品都掀起了换新浪潮,但万没想到的是就连房产也跟上了这股浪潮,自2023年起已有淄博、南京、泰安、济宁、宁波和苏州等逾30个城市都在鼓励和推进房产市场的“以旧换新”政策。

从中指院的区域统计可看出,推动“以旧换新”的城区是以二三线城市为主,且有近70%是来自东部地区。

房地产售楼处

“改善型住房”是支持重点

所谓的“以旧换新”,简单来说就是指房地产开发商或政府机构,通过收购、置换或补贴等方式鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新;借此来缩短旧房出售周期,继而激活市场的改善需求。

中指研究院的市场研究总监陈文静在接受《时代财经》采访时表示,当前改善型住房需求是政策支持的重点之一,包括以旧换新或以小换大等需求都获得了更多的政策支持。

至于如何操作,不同的城市或楼盘将会有不同的操作手法。

如何“以旧换新”?

整体来看,目前的“以旧换新”有两种情况:

(第一)代卖
即在购房者缴纳定金锁定新房之后,由中介挂牌旧房并在一定期限出售,卖出则合同生效,反之则退还定金。

举例来说,在江苏南通主城区,居民可与房地产企业签订认购意向书,并在一定期限内锁定新房房源,待中介公司售出旧房后,房款抵作新房首付;若在期限内旧房未能售出,居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

(第二)收购
购房者将通过补差价购得新房,再由房企或其他第三方出手收购旧房。

举例来说,郑州城市发展集团有限公司就是透过收购二手住房,促成市民通过购买改善型新建商品住房,并且也已先行在金水区和郑东新区等区域进行试点。

对于有改善型住房需求的人来说,“以旧换新”政策的推进,无疑是给他们带来了很大的利好,但比起家电、3C和汽车等产品,住房“以旧换新”的操作难度要大很多,因此还有不少人对此持有疑惑。