产业拍卖如何险中求赚?
2023年06月4日
高风险高回酬
你是否蠢蠢欲动?
独家报道：何燕羚
国内产业市场被一场无情的疫情洗礼后，有些业主无力偿还房贷，市面上一项接着一项的产业被银行拍卖，数据显示，每个月有接近4000项产业被拍卖，拍卖价较市价低廉至少30%。
说到这里，如果你是投资者，是否蠢蠢欲动，欲在拍卖市场大赚一笔呢？
然而，产业拍卖市场不像到一般房地产展销会或到发展商的销售廊，精选心议单位那样简单，除了具吸引力的投资回报，当中也陷阱处处，必须谨慎行事，才能在短期内达到收成的效果。
冻结拍卖屋
50%回酬诱人
为了享有高达50%的投资回酬，国内有房产投资者，特别“钟情”于竞标被冻结的拍卖屋，关键是手上要有丰厚的现金。
也许很多人搞不清楚，被冻结的房产还可以被拍卖？
答案是：可以的。
一般房产被拍卖是因为欠债人拖欠银行贷款，未在最后限期（欠款3到5个月）内付款，即使该产业被冻结，亦不影响银行把房产拍卖抵债的决定。
产业冻结分两类
宝帝集团执行董事傅仰庆接受《南洋商报》的访问时说，产业被冻结普遍分两类，个人冻结和被政府冻结。
也是拍卖师的他表示，除了银行贷款，欠债人在“走投无路”时也会求助非法放贷人（俗称大耳窿），如果欠债人将产业的地契抵押给大耳窿，并签署授权出售产业的协议，对方就有权冻结该产业；遗产分配规划不良或家庭纠纷也可能导致产业被冻结，这都归类个人冻结。
政府冻结不会解除
“至于政府冻结，是指该产业或涉及不法勾当，被执法局调查中，这类拍卖最为棘手，我们都不建议参与竞标，因为有关冻结令不可能被解除，竞标者最终会徒劳无功，随时面对竞标时付10%的定金亏损。”
但他指出，也有不少拍卖投资者特别寻找被私人冻结的产业，主因是被冻结的产业拍卖价较普通拍卖屋便宜30%到50%！
换言之，投资者可享有相等的回酬率，相当吸睛。
无法申请房贷
现金充裕才能插足
不过，傅仰庆提醒，竞标被冻结的产业是“险中求赚”的行为，仅适合现金充裕的投资者。
“如果要竞标被冻结的产业，必须准备足够清还竞标产业的现金。因为，背负冻结令的产业，是完全无法申请银行贷款，贷款即使被批准，银行也不会放款，直到冻结令被解除。”
他会建议投资者先用现金作100%支付，再到法庭申请庭令解除产业冻结，随后向银行申请再融资。
须付5千元解除冻结令
傅仰庆坦言，竞标被冻结的产业，投资者需额外支付约5000令吉的费用在解除冻结令上，就可录得比其他拍卖屋高出30%至50%的回报，因而受到现金户的青睐。
他不忘再三叮嘱，资金有限的投资者，竞标前必须要到土地局调查有关拍卖屋，是否被冻结，这类资料并不会出现在拍卖网站上的拍卖通告。很多投资者成功竞标后申请银行贷款时，才发现产业被冻结，不知不觉掉入了陷阱。
“从申请庭令到解除冻结令的程序耗时6个月，惟产业的拍卖通告已注明需在90到120内清还余款，如果遇上现金不足，待冻结令解除后，已超过120天时限。届时，不仅产业被收回，当初付的10%定金也会一同被没收。”
房屋曾被阿窿泼漆
买家10个月赚150%
你弃我买，有投资者大胆低价拍下被大耳窿泼过漆的拍卖屋，最终在短短10个月极速带来150%的回酬！
宝帝集团为《南洋商报》读者分享一个有趣的拍卖个案。
一间位于柔佛居銮的单层排屋，地点非常优秀，当时其他单位的售价约30万令吉，这拍卖屋因为屋主欠大耳窿钱，屋子还被泼漆，一直没人敢竞标，最后宝帝集团成功以底价12万6000令吉的拍下。
竞标者向银行贷款70%，自付30%头期和1万8000令吉的装修费和手续费，合计投放了5万5800令吉的现金成本。
拍卖屋重新翻新和油漆后，以22万8000令吉售出，快速在10个月赚进150%的回酬。
应先向警方备案
遇到这类被大耳窿泼漆的拍卖屋，傅仰庆建议投资者先去警察局备案，然后把备案纸张贴在门口，大耳窿就不敢贸然再来破坏。
国行意外升息
海外投资者来“淘宝”
国家银行5月初出乎市场意料的再次升息，对产业拍卖市场影响不大，反观受惠于产业价格较邻国低廉，近年海外投资者开始对本地拍卖市场感兴趣，纷纷前来插一脚。
傅仰庆说，国行意外升息，对整体的产业拍卖市场影响不大，目前只有一小撮资金有限的投资者，因担心额外的借贷成本而“停一停、看一看”，纯粹是个过渡期。
当本地投资者还在多思多虑，原来国内产业拍卖市场已被海外投资者盯上。
每月4千产业被拍卖
傅仰庆分析说，我国在行动管控令（MCO）前，每个月约有2000项产业拍卖，市场被疫情冲击后，大幅削弱贷款者的偿还能力，去年开始拍卖市场变得非常热闹，每个月有近4000项产业被拍卖，是之前不曾出现的盛况。
“这让拍卖市场蓬勃起来，不少投资者开始往拍卖场攒，希望可以从中淘到宝。
“拍卖屋的价格一般比市价低至少20%到30%，加上我国的产业价格向来是区域内最低，令拍卖市场开始被现金流丰厚的海外投资者瞄上，趁低吸纳好盘。”
他说，目前已有来自新加坡、香港、中国大陆等地的投资者，通过在本地成立公司，以公司名义竞标我国的产业。
国人对产业拍卖市场仍然感到陌生，竞投房地产不及欧美和澳洲等普及，若大马人还不快马加鞭，市场好盘恐怕都被海外投资者标走。
竞标者只管成交价
不承担前屋主欠款
竞标产业，无需一并承担欠款人的欠款。
国人对产业拍卖有个迷思，即中标者也需承担前屋主的欠款，而对拍卖市场却步。
事实并非如此。
傅仰庆说，中标者只需要对拍卖的成交价负责，并不涉及前屋主的欠款余额，这是银行与欠款人之间的事。
“举例，前屋主欠款20万令吉，拍卖屋的最后成交价为15万令吉，意思欠款人还需偿还5万令吉给银行。相反，如果成交价是25万令吉，欠款人还能有5万令吉进袋。”
公平公正不受干扰
电子竞拍杜绝“大鳄”
电子竞拍 公平公正透明杜绝“大鳄”干扰拍卖过程
为了杜绝“大鳄”干扰拍卖过程，且更方便公众参与，政府早在2017年推行电子竞拍（e-bidding），一直到了新冠疫情爆发后，此系统才被广泛使用，目前多达90%的产业通过电子竞标。
以往的拍卖屋都在法庭或土地局拍卖，常会出现不法集团（俗称“大鳄”）觅食，一个不小心可能被“吞噬”。
傅仰庆指出，以前的传统拍卖会四处都是“大鳄”，会和竞标者谈条件：“这（拍卖屋）我也要，你给我一万令吉，我进去就不举手，让你标到底价。”
他说，若“大鳄”拿不到“喝茶钱”，或在竞标过程不断举手抬高成交价，搅乱拍卖师的步骤，被逼付出更多资金成本。
为了恢复拍卖市场的公平竞标环境，政府在2017年实行电子竞标，将产业拍卖电子化，当时关丹是第一个新试点，随后彭亨、怡保、太平等地跟上电子化。
疫情推广电子竞标
傅仰庆表示，电子竞标虽然落实多年，但一直无法普遍化，直到冠病疫情降低人们的出门意愿，让电子竞标马上被善用，现在几乎所有产业都在线上完成竞标，只有非常少数约10%比较复杂的产业在法庭拍卖。
“电子竞标可让竞投过程更透明、公平和公正，同时也让更多的人可以不受地理位置影响参与竞投。”
他说，除了周末，每天都有3场电子竞标，拍卖师只需注意自己属意的拍卖屋在哪个时段即行，不管身在何处，都可竞投不同地点的房产。
傅仰庆表示，电子竞标无需与其他竞标者“碰面”，不再有被“大鳄”吞噬的问题，同时也让拍卖过程的操作变得更加简单，有关拍卖屋的资料都可在电子竞标的账号上得到。
竞标前注意事项！
拍卖师提醒投资者必须先做好功课，包括房产行情走势、竞投程序和手续等，才有机会从拍卖市场有所斩获。
欲竞标产业，不建议私下单独行事，委任拍卖师可大大降低当中的投资风险，最重要是委任可提供一站式服务的拍卖公司，从竞标、贷款、律师、装修到转售，特别是拍卖新手尤其重要。
竞标过程中，有许多文件和条例，必须详读，及找出文字背后的隐藏条款。
有兴趣参与产业拍卖者，需要注意以下事项：
（1）别急着下标
第一次被拍卖的产业通常会“流拍”，竞标者勿操之过急。每流拍一次，银行会在下一轮拍卖时调低底价约10%，大概流拍3次，第四次方可下手。
（2）预先设定最高标价
先了解同区的屋价和设定内心的目标利润。
例如，产业的拍卖底价为20万令吉，市价40万令吉，拍卖的其他费用预算6万令吉（律师费、印花税和装修费），目标利润为5万令吉。计算后，最高的竞标价格不能超过29万令吉，一旦超过便放弃，别受他人影响，减少目标利润。
（3）了解自身的贷款能力
中标者须在90到120天内付清所有款项，需要确保贷款申请及时和批准。
竞标前，先自行评估贷款能力，包括向国行索取个人信贷报告，了解自己过去的偿还记录，为了防止贷款不获批，建议竞标者拿类似的产业到银行测试申请贷款。
（4）竞标文件要齐全
如果是个人名义竞标产业，要准备身分证副本，并通过律师认证，10%订金只能够用银行汇票（Banker’s cheque），现金或个人支票不受理。
若是公司名义竞标，必须准备所有公司资料，以及获得公司秘书认证，同样要银行汇票，公司支票不受理。
（5）是否为土著或马来人保留地
竞标者可通过拍卖通告（POS）了解拍卖产业的土地限制。
如果是土著产业，就只有土著可竞标，若产业注明“国际产业”（International Lot），任何人都可参与竞标。
至于马来人保留地，不管通过什么方式，华人都不可购买，即使和马来人结婚，另一伴是马来人，也必须以对方名义竞标。
（6）了解产业的杂费
门牌税、地税、排污税、水电费、管理费等，必须在竞标前了解这些拖欠费用谁要负责。
例如，根据拍卖通告的条款，每间产业能索回的管理费数额都不同，必须细读有关拍卖通告。
（7）查清楚产业是否冻结
竞标者花费约60令吉到土地局购买有关拍卖屋的产业调查报告，以了解是否被冻结。
（8）中标者不能马上接管产业
竞标成功后，只是产业的成功竞标者，没有权利马上接管产业。
中标者在限定期限内（90到120天）清还90%的产业余额后，将成为产业受益人（beneficiary owner)，待产业正式转名后，即成为产业注册持有人（registered owner)，便有权收屋，装修和转售。
（9）要计算清楚产业盈利税
很多人竞标了产业，却没有预算到日后脱售产业所得将会被征收的产业盈利税（RPGT），不管个人或公司名义，首3年脱售都需缴付30%盈利税。竞标者必须做好税务规划。
眼光放远不局限于新楼盘
适合激进型投资者
拥有5年投资拍卖屋经验的投资者傅雯萱认为，房产投资新手的眼光要放远，别局限于新楼盘，拍卖市场更适合激进型投资者。
傅雯萱告诉《南洋商报》说，她5年前开始涉足产业拍卖，当时手上只有约8万令吉现金，委任了一位拍卖师在柔佛拍下一间约4万令吉的廉价屋。
一年转手赚进4万
“房屋条件非常差，屋顶也没了，我们花了两万多令吉装修，当时整个过程是心惊胆跳的，深怕最后卖不出或租不出，就会血本无愧。”
她指出，这就是富贵险中求，装修后不久就找到租客，5年过去了，现在市价已超过15万令吉。
有了第一次的成功经验，傅雯萱在MCO期间再下一城，标下她的第二间拍卖屋，并在一年内售出，赚进约4万令吉的利润。
傅雯萱指出，许多产业投资新手爱把目光围绕在新楼盘或者二手产业，但新楼房需时建成，二手房产又难找到低于市价，而拍卖市场不同，能在短时间获利，且买价肯定较市价低。
她说，对于拍卖新手，必须先了解自己的贷款能力和现钱流，再委任能信赖的拍卖师进行沟通。
