为迎接中国看房团大军
旅游业者与发展商联手

独家报道：苏韵鸰、李治宏

2013年柔佛依斯干达经济特区迎来首家中国房地产商投资项目，随后其他中资发展商如绿地集团及富力集团也纷纷进驻柔佛，也把邀请潜在购屋者集体出国看楼盘的营销策略引入大马，每天接待至少10辆巴士的看房团。

中国政府于2017年收紧外汇管制措施，禁止中国国民把人民币转换成外币，在海外购置房产，后来又遇上全球冠病疫情封锁3年，令看房团一再遭受重挫。

随着中国今年1月8日放宽防疫动态清零政策，中国人恢复出游，是否重新激活看房团的“风向球”？

《南洋商报》为此访问多家本地和中资发展商、旅游业者及地产中介师外，更亲自走访被外媒调侃为“鬼城”的森林城市，一探究竟。

疫情前“风风火火”，尤其是来自中国的看房团，是否已随着中国放弃清零政策和中国人大量恢复出游后，重新被激活？

答案是：会，但没那么快！

料第二季陆续升温

无论是发展商、地产中介或旅游业者都坦言，中国看房团不会马上一窝蜂地回来，但相关业者已在部署和酝酿新一波的看房热潮，而中国看房团最快会在今年第二季开始陆续升温。

然而，要在看房团大战中脱颖而出并非易事，为迎接未来可能大量来马的中国看房团大军，旅游业者与发展商联手调整营销策略，客制化旅游看房路线，准备再次“点燃”海外置产的热情。

森林城市区域副总裁沙鲁依占就预计，今年第二和第三季，中国投资者将陆续访马，恢复旅游看房团，第四季房产交易量会较明显增加。

他接受《南洋商报》专访时指出，疫情前的巅峰期，从中国到森林城市的旅游看房团，每天接待超过10辆巴士，销售中心几乎挤满人潮。

“当时平均一辆巴士，现场意向成交至少3至4组。”

他表示，面对中国实施外汇管制，旅游看房团次数一度锐减，即使今年初中国放宽清零政策，更首批20个试点国家，开放中国公民出国旅游包括大马，但暂时未见大批旅游看房团报名的迹象。

疫情转向直播模式

他指出，疫情期间，看房团转向直播模式，也有30至40%营销策略投放在虚拟现实技术（VR）让投资者浏览房源，不过大部分投资者更倾向实体看房，所以这些投资者始终会陆续来马看房。

尽管如此，马来西亚导游理事会主席梁伟光指出，目前国内还没看到激起大型旅游看房团的火花，导游仍持观望态度。

槟城旅业公会主席拿督林民利也有相似的看法，并指目前来马的外国包括中国游客，主要以自由行居多。

KSK置地：恢复疫前水平

然而，在吉隆坡市中心发展8 Conlay高档房产项目的KSK置地（KSK Land）却“独排众议”，指中国看房团已恢复疫前水平。

负责中国市场的KSK置地市场营销高级副总萧燕芬说，疫情前每天都有2至3个看房团参观8 Conlay项目，而自中国今年1月8日重新开放以来，目前每天都有同等数目的看房团前来参观和买房。

她接受本报线上专访，受询及这些看房团的成交率有多高时说，中国人如果无意买房，不会特地来看房。

“例如一个来大马旅游7天的旅行团，抽出2天来看房的话，如果他们对买房没兴趣，就根本不会浪费时间这样做。”

KSK置地市场营销联席总监陈锼枫补充，8 Conlay买家60%是外国人，其余40%本地人。外国买家当中，大部分来自中港台，其他来自日本、韩国、新加坡和印尼。

受制签证及资金管制

产业中介公司Metro Homes执行董事薛国龙指出，中国看房团还未大举回笼有几个原因，第一是受制于出国签证，尤其是中国公务员，护照是交给政府，出国都要申报。

第二是中国仍实行严格的资金管制，中国人无法把大量资金带出国，资金无法出来，自然很难大量来马置产。

他指出，根据中国现有条规，中国人每年只能汇款5万美元（折合约20多万令吉）到海外，这根本远远不足以在大马买房。

“外国人来马只能购买100万令吉以上的房屋，而尽管20多万令吉足以当房屋首期付款，但中国人无法在本地银行获得房屋贷款。

“其他外国人在大马一般上也只能获得房价约50%的房贷额，除了新加坡人可以获得较高的融资额度，这是因为新加坡银行如大华银行和华侨银行在大马有分行，这些银行可以获取新加坡购屋者的资料和信贷记录。”

第二家园门槛太高

他指出，另一个主因是马来西亚我的第二家园计划（MM2H）门槛太高，来马置产的吸引力比区域邻国差。

“2018年，中国人占MM2H申请者45%、香港和台湾各占6%和2%。如果没有参与MM2H，怎样在马买房？因为中国人每次出境都需要签证，如果没有MM2H，就必须通过办理其他签证，例如学生签证、家属签证等入境大马。

“如果买了房产却无法入境，外国人包括中国人是不会买的。”

中国买房团未复热潮主因：

● 中国仍实行资金管制

● 大马吸引外资置产面对区域各国竞争

● 全球经济放缓甚至可能衰退

● 海外购屋者需求有所改变

大马产业对中国及海外购屋者吸引力：

● 外国人可100%持有永久地契产业

● 大马房价远低于中港台和新加坡

● 大马是宜居之地，尤其吸引海外退休人士

● 大马是中港大专生海外留学的跳板

直飞航班料迎看房团

马来西亚富力房地产开发有限公司副总经理徐杰坦言，多个因素如全球经济走势、购屋者在后疫情时代的观念和需求有所改变，以及MM2H门槛过高的牵制，令中国购房团为主的海外看房团难以马上恢复到疫情前的热潮，但各国投资者对海外包括来马置产的需求依旧旺盛。

他接受本报专访时指出，亚航即将在3月28日重启中国广州直飞柔佛士乃航班，单程机票价格从1000人民币起跳(约644令吉)，相信会迎来“报复性”出游，刺激马中两国的旅游市场，连带的，看房团也会逐步来马。

允持永久地契具吸引力

萧燕芬和薛国龙异口同声的指出，大马允许外国人持有永久地契的产业，反观中国和香港没有永久地契产权，这是大马产业对中港两地购屋者最大的吸引力。

萧燕芬说，例如在中国，住宅租赁期是70年，商用产业则是40年。

薛国龙说，其次是房屋价格，大马的房价只有台湾约25%和香港的15%，也远比中国各大城市低。而且，在大马可以买到面积很大的房子，而在香港这根本是天方夜谭。”

选择繁多面积宽敞

第三是大马房产的选择种类繁多，尤其是有地房屋，在香港和中国大城市根本是“一屋难求”。

萧燕芬补充，大马产业的交易费用偏低是另一大优势。

主攻香港市场的陈锼枫说，香港人也很关注吉隆坡的楼房，尤其是房价远比香港便宜，房子的面积也远比香港宽敞，香港买家觉得物超所值。

“香港人觉得大马对他们很有亲切感，第一是吉隆坡华人圈子都是讲粤语为主，其次是吉隆坡的中餐例如粤菜，也符合香港人的味蕾。”

“鸡蛋不放同一个篮子， 森林城市也会把专注力投放在台湾、日本、韩国及东盟国家的投资者。”

沙鲁依占说，森林城市的看房团不仅专注中国投资者，新加坡看房团也因去年4月1日马新国境重开而开始恢复活跃，平均一天会接待一辆巴士的新加坡看房团。

他坦言，不少日韩家庭相当注重高尔夫球运动，而东盟国家如印尼、菲律宾及越南投资者，也纷纷表达为下一代教育与医疗，释出移居森林城市的意向。

同是中资发展商的徐杰同样表示，富力放眼的不仅是中国，而是包括日本、韩国和本区域的看房团。

他指该公司已通过线上和线下双管齐下的方式，与合作伙伴联手策划旅游看房团，吸引中国、日本、韩国、印尼等数十个国家投资者来马视察房地产项目。

他说，公司也特别成立车队，可为来马的海外投资者提供五星级地接服务，安排专车接送新加坡、吉隆坡和士乃国际机场入境的游客，并妥善安排旅游看房团行程。

“一般看房团趋向综合型旅游，不会太刻意长时间安排看楼盘，精准定位和客制化一站式的行程，包括新马四天三夜、三天两夜到两天一夜行程，同时让海外投资者入住富力的公寓单位，亲自体验双城生活。”

 

 

 

 

 

 

 

 

看房团趋向个性化

“目前新的旅游看房团趋向临时非常规的旅游行程，与从前日常的路线规划有所不同，会根据不一样的市场需求，催生个性化看房团，如退休宜居、学校看房。”

马来西亚华人旅游业公会柔佛州分会主席郑建全表示，为吸引和满足后疫情时代看房者的需求，旅游看房团将迈入重新包装和整顿的阶段。

徐杰个人认为，未来的海外置业可能目的性更强、也更受高净值人群的青睐。他指出，根据目前国际学校的招生情况、大马第二家园门槛的提高、新加坡远程办公数量的激增等，便可见一斑。

他说，昔日的海外置产热潮虽然尚未恢复，但针对一些区位优势明显的地产项目，涨势依旧强劲。

曾承办旅游看房团的郑建全分享经验说，旅行社安排巴士载送从新加坡入境的中国游客前往开发项目视察，也有部分游客在吉隆坡入境，反观士乃国际机场入境的看房团并不多。

规划旅游行程为主

他指出，新加坡是旅游亮点，旅行社根据不同行程规划，但不会太“刻意”安排看楼盘，会策划1至2小时的房产导览后，再前往新山区旅游为主。

“广州入境的旅客，大部分以商务为主或自由行，而旅游看房团则吸引不少来自中国二、三线城市人民访马。”

他说，旅游看房团一般会鼓励在新山逗留两晚，体验本地文化活动和美食。

“中资发展商已陆续向旅行社索取报价，趋势与中国的国内销售息息相关，牵动岸外置产。”

他补充，该公会计划明年与中国广州旅游促进局携手联办，安排旅游团，让中国游客参与具备国家非物质文化遗产的柔佛古庙众神巡游盛会，见证超过百年文化活动。

不过，他相信旅游市场需时恢复至疫情前的光景，而中资发展商也把目光投放在印尼籍投资者，安排旅游看房团。

 

 

 

 

 

 

 

 

富豪置产目的地之一

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）总会长曾爱珍看好看房团趋势。

她表示，尽管目前旅游看房团还未复苏，不过随着中国开放国境，中国投资者也纷纷联络大马的房地产中介，预计今年中旬会陆续访马考察房地产。

她说，外籍人士特别喜欢大马的多元化和各族互相包容，还有聚集各国美食，有时还是找到不同国籍的食物，一解思乡情。

“海外工业进驻大马的需求量增加，一些中国或香港企业，每月会安排至少一趟看房团，除了考察本地的工业园，也会来马了解房地产发展趋势。”

她披露，海外的超级富豪一般把新加坡视为置产首选地，其实大马也是他们的口袋名单之一，来自中东国家的投资者会在夏季，来马数个月居住和视察环境。

“来自东盟国家的投资者如泰国、新加坡、菲律宾和柬埔寨，也对大马置产有一种蠢蠢欲动之势，而这些投资者以另一种形式，包括会展和看房团方式访马。”

大道铁路带旺东海岸
住宅与工业产业均看俏

报道：李治宏

每当谈起国内产业市场，人们一般提到的总是巴生谷（或整个雪隆地区）、槟城和柔佛（柔南尤其新山为主），很少会探讨东海岸三州。

除了雪隆、槟城和柔佛是国内3大主要市场，也因为这些地区的经济发展远比东海岸发达。

但对有兴趣的读者来说，到底东海岸三州的产业市场概况如何？有着哪些投资或置业良机？

国内主要产业咨询公司大马亨利行指出，东海岸三州的住宅与工业产业今年都看俏，料可进一步延续2022年复苏的势头。

其中，彭亨州整体产业市场稳中微升，住宅市场今年料保持稳定，商用产业和工业产业领域也预计维持一定的购兴。

登嘉楼州住宅、商用产业、工业产业和酒店领域今年料有更好表现，但零售产业领域则停滞不前。

吉兰丹州同样是整体产业市场看涨，当中住宅、酒店和工业产业市场今年会有更好的展望，但商用产业和零售产业则料将呆滞。

大马亨利行指出，团结政府的成立或将重建外资对大马的信心，探讨我国的各种投资机遇和商机，尤其是2022年产业市场相对稳定，2023年有望渐入佳境。

“有意善用大马新时代机遇的投资者，受促评估彭亨州基建发展的商机，这方面如果做得好，将促进贸易、增长和与区域经济的融合。

“目前，各项策略性的互联互通项目已经在顺利进行，例如关丹港口扩建计划、吉利地-甘马挽-关丹铁路和苏丹阿末莎机场，还有正在进行的电信、道路和高速公路扩建。

中枢大道成发展关键

另一个基石项目是中枢大道（CSR），它将成为彭亨和东海岸经济区整体经济发展的关键。

北根彭亨汽车园作为绿色汽车工业园的发展项目，也将吸引新的电动汽车制造商进驻彭亨州。

以丹州瓜拉吉赖为起点，一路衔接彭亨仙邦柏朗埃的中枢大道耗资110亿令吉，全长351.3公里，工程分成6个阶段，从瓜拉吉赖开始，连接话望生、彭州的立卑、劳勿、文冬、加叻、新邦柏朗埃，并延伸至森州。一旦建竣，将提高东海岸经济走廊的基本建设和经济活动。

“此外，建议投资者密切关注榴梿、草药和家禽等高价值农业活动。该行业的投资者已开始从彭亨州出口猫山王榴梿至中国和泰国。

“旅游业是另一个潜在的关键领域，全州都有美丽的目的地可供开发，例如蒂蒂旺沙山脉沿线山区的高地，开发成旅游产品和景点后，可提供潜在的丰厚回报。”

留意丹制造业酒店业

至于吉兰丹州，大马亨利行促请投资者留意该州制造业和酒店业的商机。

亨利行指出，彭亨州内的发展商今年料将聚焦清掉一些滞销住宅单位，但也会推出一些新项目。

这主要是州内滞销住宅单位从2022年首季的4459单位，于第三季增至5346单位。

“随着市场恢复信心，彭亨住宅领域或是许多人的潜在投资目标，尤其是旅游区的高楼住宅单位。”

东铁带动工业产业市场

在东海岸铁路项目带动下，东海岸三州的工业产业市场2023年展望会比2022年好。

除了东铁，吉兰丹州工业产业还获得中枢大道及哥打峇鲁唐人坡往返道北的巴仁邦大桥项目加持，需求料持续增加。

2022年首9个月，彭亨工业产业交易价量齐升，其中成交量按年跃升50.9%，总成交额则扬升43.7%。

工业产业成交量是从106单位增至160单位，交易额则从8299万令吉增至1亿1925万令吉。

彭亨的工业产业以售价10万令吉及以下的单位最多转手，其次是售价100万令吉的单位，以及50万至100万令吉的单位。

丹州工业产业同样价量齐升，其中成交量按年飙升120%至22单位，总值劲扬113.7%至3731万令吉。该州工业产业主要集中在哥打峇鲁、话望生、瓜拉吉赖和丹那美拉。

登嘉楼工业产业在2022年首9个月则呈交易量激增，成交额却大跌的走势。该州工业产业成交量按年扬升46.7%，从2021年同期的15个单位增至22个；总值则猛挫81.9%，从前期的2亿4297万令吉大跌至4398万令吉。

大马亨利行指出，这归咎于2021年同期的高基数效应。2021年首9个月，登州有一笔高达2亿3221万令吉的巨额工业产业交易。

扣除这笔巨额交易，2021年同期的成交额其实只有276万令吉，因此2022年首9个月录得的4398万令吉交易额，其实是飙升。

登州工业产业以价位介于50万至60万令吉，以及60万至70万令吉的单位最吃香，分别有6个单位转手。售价百万令吉以上的单位则有3个单位易手。

去年彭登房产亮眼

交易总额皆增逾40%

2022年首9个月，彭亨和登嘉楼州的房产交易量与总额皆激增超过40%。

其中，登州的住宅总成交量按年激增57.1%，总交易额也劲扬49.4%。

彭亨住宅总成交量按年扬升44.3%，从前期的6900单位增至9956单位；总交易额则激增47.8%，从16亿7000万令吉增至24亿7000万令吉。

丹州房产总成交量按年扬升33.1%至5304单位，总成交额则上扬34.6%至8亿8462万令吉。

彭亨商用产业总成交量也飙升70%，但总成交额则下挫29.6%至6亿2920万令吉。

大马亨利行在2023年产业展望报告中指出，这或可归咎于冠病疫情的各项标准作业程序刚松绑，成交的商用产业价格都较低所致。

和住宅市场相反的是，丹州商用产业市场价量齐跌，其中成交量按年下挫25.7%，总成交额则下滑23.5%至1亿2242万令吉。

丹州商用产业市场交投仍以店铺为主，去年首9个月的店铺交易量为128宗，涉及总额8146万令吉，分别占丹州商用产业交易量和成交额的45.7%和66.5%。

在私立特建办公空间方面，市场供应量维持在186万平方尺，租用率则微升至86.9%。

登州商用产业则价量齐升，其中交易量按年激增55.3%至334单位，涉及总额劲扬59.6%至1亿6260万令吉。

亨利行预计登州商用产业市场2023年将有更好表现，尽管除了地点优越的商用产业，整体商用产业市场的租金预计保持不变。

2023年彭亨产业市场关注因素

1）后疫情时代的防疫管控全面大松绑，人们已恢复疫前的生活与工作方式，或将对彭亨产业市场带来积极效应，尤其是金马仑高原和云顶高原等旅游区的高楼房屋项目。

2）利率扬升或减低住宅产业尤其是有地房屋的需求。

2023年彭亨产业市场亮点

1）东铁和在双溪乌拉兴建机场的建议，将打造一个以交通为导向的枢纽，这或将吸引制造业与物流公司到彭亨州投资设厂，带动该州产业市场。

2）关丹港口扩充计划将提升该港口的货柜吞吐量和可让更多船只停泊。

3）关丹洋溢着令人鼓舞的投资环境氛围，尤其是当地基建发展，这将刺激经济增长和加强投资者信心。

2023年丹州产业市场关注因素

1）经历过去3年疫情的一段低潮期，丹州有地房产和高楼住宅（分层建筑物）的需求将增加。

2）现有商用产业尤其是办公楼的设施必须改善和提升，以吸引租户进驻，进而提高租用率。

3）随着所有经济活动如常运作，2023年预计将是零售业复苏的年头。

4）东海岸铁路（ECRL）、中枢大道（CSR）和哥打峇鲁至瓜拉吉赖大道3C配套如火如荼施工当中，将令丹州工业产业的需求缓步增加。

5）随着旅游业的逐步复苏，酒店业是另一个看好的产业次领域。

2023年丹州产业市场亮点

1）多项基建项目如火如荼施工及建议落实，令所有产业领域，尤其是零售产业和工业产业2023年展望更好。

有关项目包括东铁、中枢大道、第三东海岸大道、兰斗班让至哥乐大桥、彭加兰古堡衔接达拜桥梁，以及兰斗班让-哥乐防洪计划第二期。

2）旅游业将重新成为丹州主要收入来源。

2023年登州产业市场关注因素

1）有地房屋市场将进一步复苏。

2）更多商场开业，零售产业领域面临更大挑战。

3）东铁项目催化登州工业产业需求。

4）外国游客重返登州各大著名海岛，酒店业展望令人鼓舞。

2023年登州产业市场亮点

1）东铁项目加持，登州工业产业市场料进一步回温。

2）旅游业将重新成为登州主要收入来源。