Categories趋势

香港楼市渐入佳境

2023年03月16日

新房二手房
都卖得不错

香港楼市逐渐复苏,新鸿基地产NOVO LAND项目的352套房,在一日内即售罄,销售额超过20亿港元(约11.4亿令吉);会德丰地产的KOKO ROSSO项目在10天卖出304套房,约占发售房屋的99%!

美联物业住宅部行政总裁傅森美(译音)称,在中国恢复通关及取消“口罩令”后,民众对购房增加了信心,相信本月新房销售量会大幅增加至约2800套,或创4年来同期最高记录。

由于利率上升和防疫措施影响,去年新屋销售降至2013年以来最低。但是,随着香港本地居民信心增强,以及内地买家可能大量涌入,开发商年内或推出更多项目,今年2月共有643套一手私人住宅交易注册。

据彭博行业研究数据显示,2022年回落52%的香港新屋销售额,今年或涨超50%,达到1750亿港元。彭博行业研究房地产分析师帕特里克黄(译音)表示,相信未来数月开发商会加快发售脚步,特别是普通住宅。

“随着美联储加息,今年晚些时候香港按揭贷款利率可能会进一步上调,现在可能是卖出更多单位的大好时机。”

新鸿基计划NOVO LAND项目销售阶段收尾后,将专注于白石角和天水围地区项目的营销。新鸿基地产股价周一在香港一度上涨2.3%。

据中原地产数据显示,香港二手房价格今年以来已上涨近5%,去年下跌了16%。换言之,二手房市场有所起色。

相关报道:

香港斥141亿建简约公屋

Categories趋势

商业资产是超级富豪的最爱

2023年03月15日

依然看好商业地产
富豪们趁低吸纳

疫情和远距工作对商业地产带来极大的冲击,致使有的业主低价抛售,而眼光独到的超级富豪们就趁低吸纳。

没错,2022年商业地产最大买家不是各大机构投资者,而是身价难以计数的超级富豪们。

根据莱坊的2023年财富报告,富豪们、家族理财室和少数人持股的公司,去年在商业房地产上的支出总计4550亿美元(约2415亿令吉)。

Zara创始人阿曼西奥奥特加

其中,Zara创始人阿曼西奥奥特加这位西班牙首富,去年就大幅增加在全球商业地产的投资,以超过20亿美元(约89.5亿令吉)的价格在北美和英国收购至少10处房产。

86岁的奥特加在9月份以超过7亿美元的价格收购五个美国物流基地。他于12月以约3亿美元的价格在西雅图买进一处豪华住宅大楼,此前亚马逊在该市的一栋办公楼。

根据彭博亿万富豪指数,他的净资产为635亿美元(约2842亿令吉),主要来自他在Zara母公司Inditex SA的多数股权。

阿里巴巴的联合创始人蔡崇信,去年也通过其理财办公室Blue Pool Capital间接持有西班牙逾六家五星级酒店的股份。

Categories问诊室

屋子加名 该怎么做?

2023年03月14日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我和妻子有一间公寓,公寓的拥有者是在妻子名下。

银行贷款则是我和妻子联名取得,我是还款者。

我想知道:

1. 如何把我的名字加入这间公寓,需要向那一方接洽或委托来办理手续?

2. 房屋税务方面该如何计算?

JK


答:

JK, 您好!
首先,您需要找一位律师来处理名加名字、转名手续。当您向银行申请贷款时,您需要重新申请抵押,因为房子已经有主人,银行不允许你更改姓名并使用现有姓名。

因此,银行为了保护自己的利益,银行一般不会让你加名,然后强行把钱花在贷款上(即使你从同一家银行再次借到相同的金额),新的主人需要签署新的银行账户贷款文件。

因此,您必须考虑 (1) 房屋所有权的法律费用和印花税,以及 (2) 重新申请抵押贷款时的法律费用和印花税。

转名手续的印花税是依据政府所估的价钱来计算的。如果转名给配偶,印花税是全免的。此转名方式必须以 love and affection的方式,即使所谓的kasih sayang,才能享有以上的优惠。

另一个经济和短暂的解决方式就是,你们可以先做一份授权书,注明你们愿意转名的安排,保障你们的利益,等以后你们有经济能力才处理转名字和翻借贷款程序。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
Categories趋势

租赁地契有望转成永久地契

2023年03月14日

属于租赁地契的房产
可转换成永久地契!

没那么简单。。。

属于租赁地契的房产,可转换成永久地契!

不过,欲转换需满足特定的条件,并非要换就换。

执业律师刘健辉指出,马来西亚所有有关土地或产业的法律源自澳洲的托伦斯系统(Torrens System),也就是依据土地登记制度上来运作。

在马来西亚,拥有多种类型的地契,例如永久地契、租赁地契和分层地契等。

根据1965年国家土地法典第56条文,所有州属土地都是属于州政府的管辖范围。一般上,永久地契是指业主是永久性拥有该房产,并且可以自由转卖该房产。换句话说,永久地契房地产的产权是完全属于业主的,政府不能随意干涉,一般上在独立式洋房和排屋上看到。

相反的,租赁地契是指州政府“出租”一定年限的房地产:一般上为期30年、60年和99年,届满后将会归还州政府,除非业主在事先获得申请延期的批准。此外,在出售租赁地契的房地产时,业主必须事先获得州政府的批准才可以转卖。一般上都会拉长交易时间。

我国是否有地契转换的成功案例?刘健辉表示,在2022年,马来亚高庭判决命令吉隆坡土地及矿物局总监把甲洞武吉马鲁里花园的24间房屋,从租赁地契转换为永久地契,因为申请人发现有关总地契属于爱丁堡橡胶园主的橡胶园,并且是拥有永久性地契。

“橡胶园主在1973年把土地转让给Sharikat Permodalan Kebangsaan公司,并由马鲁里私人有限公司开发房屋项目,土地转变为租赁地契。”

他说,高庭认为,根据联邦宪法,申请人不能被剥夺“财产权利”,而且也谕令吉隆坡土地及矿物局宣布有关土地的99年地契租赁条件无效,并且违反了宪法。

同时,近期在斯里八打灵一带的花园业主也发现类似的问题。在开发商在开发住宅前,有关土地是属于永久性地契,但是开发后移交予州政府时,州政府分割出来的地契却成为了租赁地契。基于这情况,相关业主已经成功胜诉,并且获得了土地局颁发新的永久地契。

 

Categories趋势

江山代有才人出 OSK迈新里碑

2023年03月14日


系列八:丽阳机构 /  报道:王康妮

黄宗华
年龄:77岁
职位:侨丰控股有限公司创办人
成名作/简历:1982年收购侨丰证券有限公司
侨丰控股1991年上市

黄祖阳
年龄:42岁
学历:美国耶鲁大学经济学士
职位:侨丰控股集团董事经理

 

黄祖星
年龄:37岁
学历:英国伦敦大学商业管理学士、剑桥大学土地经济哲学硕士
职位:侨丰控股集团副董事经理

江山代有才人出
引领企业掀新篇章

江山代有才人出,如果说创一代具有无所畏惧、果敢的精神,那近年来逐渐从创一代手中接棒的企二代,就以更年轻、更具国际化及更活跃及多元的思维,引领企业迈向另一里程碑。

侨丰控股有限公司(OSK Holdings Bhd)以证券公司为起点,在创办人丹斯里黄宗华带领之下,业务朝向多元化发展,更是涉及了不同领域,成为多元化大集团。

侨丰控股旗下子公司分别有侨丰产业(OSK Property Holdings Bhd)、辟捷控股(PJ Development Holdings Bhd),以及联营公司侨丰创投(OSK Ventures International Bhd)等。

黄宗华在霹雳甘光马坡新村长大,在9位兄弟姐妹当中排行最大。他在加入金融行业后,累积了不少人脉,在1982年与合作伙伴合资200万令吉,收购了当时濒临破产的侨丰证券有限公司。

侨丰控股成功于1991年上市。公司筹获许多资金,黄宗华也开始拓展业务,通过收购公司与购买土地,朝向房地产业、建筑业、制造业、酒店业等,以及海外投资发展。

房地产开发是主要收入

当时侨丰控股的服务范围也扩展至股票经纪、资金管理、企业融资、债务资本管理、结构性贷款等,在2007年获得政府发放的投资银行执照,成为国家银行监管的存款机构。

在涉及的多项领域中,房地产开发是集团主要收入来源。OSK投资资产包括白沙罗再也Atria购物中心、安邦路Plaza OSK、郊外岭Faber Towers;酒店方面则有柔佛州Holiday Inn Express & Suite及霹雳州Double Tree by Hilton Damai Laut Resort。在海外方面,OSK集团最大的混合综合开发项目即是”墨尔本广场”。

黄祖阳(左起)、黄宗华和黄祖星。

2017年4月,黄宗华将集团董事经理职位传给了37岁的长子黄祖阳,当时黄宗华仍是集团的执行主席,幼子黄祖星则被擢升集团副董事经理。

现年42岁的黄祖阳拥有美国耶鲁大学经济学士学位,他拥有超过14年的金融服务经验,曾在纽约、香港和新加坡的摩根士丹利国际金融公司及马来西亚花旗银行工作。他于2004年加入OSK投资银行、2012年11月加入RHB投资银行,并担任执行董事至2015年8月。

弟弟黄祖星(37岁)则毕业于英国伦敦大学商业管理学位及剑桥大学土地经济哲学硕士,他曾在安永会计师事务所(Ernst & Young) 、汇丰银行、瑞士信贷银行股份有限公司(Credit Suisse),以及埃森哲(Accenture)工作。

相关报道:

 

Categories趋势

中国买家再刷新纪录!

2023年01月19日

购买力果然
还是得看强国啊!

众所皆知,香港房地产堪称是天价,要想在这个寸土黄金的土地拥有自己的房产,那分分钟就是负二代,甚至是负三代的事。

但是,就有这么一批人,拥有强劲的银弹储备,在香港房地产市场中“横行”!

没错,说的就是购买力超强的中国人。

中国买家在香港房地产市场的影响力日益增加,在去年第四季度在香港提交的按揭贷款申请,创下了纪录。

经络按揭转介公司(mReferral Mortgage Brokerage Services)在处理去年第四季度的按揭申请,发现拥有香港居留权的内地买家占11.4%,是该公司自2018年开始跟踪这项数据以来的最高比例。

在经历去年严格的防疫政策和对经济放缓的担忧,内地人对移民的倾向大幅增加,香港更是最热门目的地之一,特别是在当地政府放宽签证规定以吸引顶尖人才之后。

香港房地产堪称是天价。

香港特首李家超在去年10月的施政报告中提议,当非永久居民的买家获得居留权后可获得退税,也进一步激励了大陆人在香港投资房地产。

经络按揭转介公司首席副总裁曹德明认为,内地买家将成为“市场支柱”之一,因为他们有收入,也有能力在香港购买房产,也更青睐中高端物业。

香港政府为吸引更多来自内地和世界各地的人才所做的努力,有助于提升香港的房屋租赁市场。据彭博行业研究(Bloomberg Intelligence)预测,在有更多的工人迁往香港后,2023年的住宅租金可能会反弹约5%

受利率上升和人口外流影响,香港房地产市场一直处于压力之下。根据中原地产机构追踪的数据,去年香港转售房屋的价值下降了约16%,新房和二手房的销售总量则下滑至1996年以来的最低水平。

美联物业称,一名通过人才计划从内地移居香港的买家,本周以1280万港元(约711万令吉)的价格在将军澳区域买了一套房;美联物业是这宗交易的中介。这位买家6个月前获得了香港永久居留权。

相关新闻:
中港恢复通关 香港楼市料反弹!

Categories趋势

“中国版ZARA”陨落 贱卖房产

2023年01月18日

又一服装巨头“破产”
惨到卖房还债

因没钱还偿还欠款4000万余人民币(约25849138令吉),拉夏贝尔全资子公司拉夏贝尔服饰(天津)有限公司名下工业房产“打折30%”拍卖。

尽管,此次拍卖底价为2亿2800万人民币(约1亿47351976令吉),相比资产评估价达3亿2500万人民币(约2亿10005518令吉),共打折了30%,但仍无人问津。

根据阿里资产·司法拍卖网显示,这项位于天津市西青区大寺镇兴华四支路24号的工业房产将于214日至17日进行拍卖。

据中国证券报记者查询相关法律文书得知,拉夏贝尔名下房产打折拍卖起因为无法偿还光大银行上海漕河泾开发区支行4000余万元欠款。基于未能按期履行还款义务,光大银行上海漕河泾开发区支行有权以拉夏贝尔天津公司的相关抵押房产进行协议折价,或申请以拍卖、变卖该抵押财产的价款清偿相关债务。

图片来源:阿里资产·司法拍卖网

根据相关业内人士披露,即便30%打折拍卖,截至目前仍无人报名参与拍卖,或许是存在明显瑕疵而无人参加。

根据拍卖页面显示,截至20221121日,拉夏贝尔除了被上海市徐汇区人民法院查封外,也被上海金融法院、上海市浦东新区人民法院等4家法院轮候查封8次。

同时,截至20221121日,该资产还在被拉夏贝尔天津公司使用中,部分区域有租赁,(法院/拍卖辅助机构)无钥匙,钥匙被占用人持有中。

相关新闻:
哪里得知拍卖资料?

Categories趋势

钢筋价降温 建筑业终于可喘息

2023年01月17日

房价或将“缓一缓”
产业界总算迎来利好消息

今年到底是买贵房子还是……房价是大起还是大落呢?

相信有关注房地产市场和周边新闻的朋友都知道,自疫情以来,钢筋价格一直居高不下,在20226月价格一度达每吨3901.81令吉的最高位。

但庆幸的是,钢筋的价格随后就逐渐下滑至今,我国建筑业面对的成本压力得以舒缓。

换句话说,一直有传说房价会飙涨的消息,或将“缓一缓”。

MIDF研究认为,钢筋价格下滑对于过去两年不断承受上涨压力的建筑领域而言,这绝对是个好消息。根据大马统计局的数据显示,我国的钢筋价格自202212月起按月下跌0.6%,至每吨3602.94令吉,目前已连续下滑6个月。

惟,尽管钢铁价格已经走跌,但是洋灰价格却未下滑,去年12月我国洋灰价格仍然出现小幅度增长,以致建筑成本压力未能完全解除。

不同地方的洋灰价格走势不一,半岛东海岸洋灰的价格按月上涨3.6%。导致半岛建筑业者仍面对成本居高不下的问题。反观,东马的平均洋灰价格,则按月跌了1.1%

整体而言,我国上个月的洋灰价格按月微涨0.3%,至每50公斤袋21.04令吉。有分析员表示,随着煤炭与电费价格高涨,大马半岛的洋灰价格或许还存有上涨的空间。

不过,砂拉越唯一洋灰生产商砂查也马特(CMSB2852,主板工业股)目前未有涨价计划,东马建商可稍微喘口气。无论如何,MIDF研究继续看好建筑领域。

分析员说,建筑领域目前面对的逆风是可控的,尽管或有项目的检讨、延迟或终止可能性仍存在,但还是对捷运第3路线(MRT3)充满期待。

相关新闻:
建材涨成本高 房价难望下跌

Categories趋势

酒店“月租”比租房还便宜?

2022年12月20日

价格优惠服务周到
年轻人选择在酒店安家

不想受租房的苦,部分人将目光投向了租金灵活、设施齐全、还有配套服务的长租酒店。因此在酒店安家,成为了年轻人租房之外的另一种居住选择。除了价格优惠以外,酒店的周到服务也是吸引长租客人的一个重要因素。

酒店长租服务并非新生事物,一直以来酒店都存在长租服务,目标人群多为异地驻派、出差的企业员工。多年来,中国酒店的独立性较低,盈利能力较弱,而叠加近些年的疫情影响,出差、参会等流动人员减少,短租的流动客群受到影响,酒店正在转变发展思维,发掘相对稳定的中长期租住客群。

目前中国的酒店数量相对饱和,酒店价格增长缓慢,而社会租房价格在快速增长的影响下,社区租房相对于酒店的价格优势在逐渐变弱。这也使得部分追求品质的有中短期租赁需求的消费者逐渐放弃租社区住宅而选择酒店或者长租公寓。

如家北京南站南广场店。 (截图自携程网)

酒店长租是细分方向

据悉,目前在中国的酒店集团如首旅、锦江、亚朵等酒店均推出了长租业务。部分酒店的月租价格甚至比同区域的租房价格更加便宜。专家指出,未来客户的需求以及酒店的种类会越来越细分,酒店长租业务也将是其中的一种发展方向。

租住在北京朝阳区黄寺大街明城酒店的单身北漂王晓明(化名)就在酒店租住一个月只需要5500元(约3494令吉)。没有窗户的更加便宜,一个月租金只需要4500元(约2859令吉)。

据悉,目前很多酒店均可提供长租服务。首旅如家APP设定了中长租界面,可为消费者提供最短14天的中长期酒店预订。华住酒店APP上则展示了连住14天折上85折的服务。

除了价格上接近传统租房以外,酒店长租还有诸多优点,并不需要支付中介费、押金、水电费,也不需要季付,相比传统的租房,资金占用较少、租期也更加灵活。同时,酒店长租的配套设施和服务较为完善,顾客居住下来更为“省心”。

“深夜看球太香了!有窗、有热水、有地暖,可以晾晒衣服,不用收拾打扫,楼下就有麻辣烫。”王晓明在社交平台上这样分享自己的酒店生活。

酒店纷纷推出长租服务的背后是客房出租情况的不理想。出租量下降的同时,酒店的平均房价也并未恢复。财报数据显示,2021年首旅酒店和锦江酒店的192元/天和208.61元/天,相比2019年分别下降4.2%和3.13%。量价齐跌的后果是经营利润的流失。在导致利润下滑的诸多原因中,各个酒店均提到受到了疫情方面的影响。

虽然面临诸多挑战,酒店长租业务也还是被一定程度看好。其中中长租客群是酒店的重要补充客源之一,而客户的需求以及酒店的种类会越来越细分,酒店长租业务也将是其中的一种细分发展方向,有区别于民居和长租公寓的住宿产品或将被打造出来。

相关文章:
租房被骗 2女设局揪老千

Categories问诊室

母亲去世 联名房子怎么处理?

2022年12月20日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

 

 

问:

郑律师,您好!

请问,房子是我和我妈妈的名字,但是我妈妈去世了,我要怎样才可以割回我的名字?

Sam Kuan


答:

Sam Kuan您好!

首先要看您的母亲有没有立遗嘱。

如果有立遗嘱,首先需要向法院申请遗嘱认证(Probate),然后才按照遗嘱的遗愿把财产分配。

如果没有立遗嘱,需要看遗产有没有超过200万令吉:

1) 如果没有超过200万令吉,就向土地局申请遗产管理证书(Letter ofshou Administration) 【Small Estates (Distribution) Act 1955】;

2) 如果有超过200万令吉,就向法院申请 遗产管理证书(Letter of Administration)。
(注释: 有新法令把200万令吉门槛提高到500万令吉,但是还没实行)

然后再根据1958年遗产分配法令【Distribution Act 1958】按比例分配给您母亲的遗产受益人。

分配的比例如下:

1) 如果死者的遗孀,孩子和父母还健在,那么遗孀可得1/4,孩子可得1/2,父母可得1/4的遗产。

2) 如果死者只有遗孀和父母,那么遗孀和父母各得1/2的遗产。

3) 如果死者只有遗孀和孩子,那么遗孀可得1/3,孩子可得 2/3。

4) 如果死者只有父母和孩子,那么父母可得1/3,孩子可得2/3。

5) 如果死者只有 父母 或者 遗孀 或者 孩子,则所有遗产归该受益人所有。

如果有超过一位孩子,每一位平分。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答