利率上涨生活成本高
豪宅市场出乎意料好

尽管全球各国的利率水平连续上涨，生活成本不断攀升，但豪宅市场却出乎意料地表现良好。

根据房地产顾问公司萊坊国际（Knight Frank）早前发布最新的财富报告指出，在他们追踪的100个市场中，去年有高达80个豪宅市场取得了年度增长或持平，整体的平均成长幅为3.1%；而其中要属亚洲最繁荣，豪宅价格上涨了3.8%，优于排名第二的美洲（3.6%）、欧洲、中东和非洲等地区。

针对个别市场的观察，菲律宾马尼拉的豪宅价格涨幅最凶，以26.3%超越去年排名第一的杜拜！后者今年仅以15.9%的涨幅居次，而位居第三的是中美洲的巴拿马，涨幅也有15%；反观美国纽约和英国伦敦的豪宅价格都下跌了2%。

此外，报告也指出，阳光沙滩和滑雪度假胜地的涨幅亦明显比城市地区高，前者平均上涨了4.7%和3.3%，后者则只平均上涨了2.7%。

而萊坊国际也提供了一个很有趣的参考指南，即每100万美元（约475万令吉）能够买到多少平方公尺的豪宅空间？结果显示“能买到最少”的前三名是摩纳哥、香港和新加坡，个别只能买到16、22和32平方公尺。

全球10强：2023年豪华房产价格涨幅

1.马尼拉（菲律宾）—26.3%

2.杜拜（中东）—15.9%

3.巴哈马—15.0%

4.阿尔加维（葡萄牙）—12.3%

5.开普敦（南非）—12.3%

6.雅典（希腊）—12.0%

7.伊比萨城（西班牙）—12.0%

8.孟买（印度）—10.0%

9.上海（中国）—8.6%

10.马斯蒂克岛—8.0%

资料来源：莱坊房产业顾问公司报告

100万美元能买到多少平方公尺？

摩纳哥（16平方公尺）

香港（22平方公尺）

新加坡（32平方公尺）

伦敦（33平方公尺）

日内瓦（34平方公尺）

纽约（34平方公尺）

洛杉矶（38平方公尺）

巴黎（40平方公尺）

上海（42平方公尺）

悉尼（43平方公尺）

迈阿密（60平方公尺）

东京（64平方公尺）

杜拜（91平方公尺）

马德里（96平方公尺）

孟买（103平方公尺）

资料来源：莱坊房产业顾问公司报告

专家2023年初预测 全球住宅市场表现比现在疲软

身为莱坊国际全球住宅研究部主管的姬艾弗瑞特艾伦（Kate Everett-Allen）在报告中称：“2023年初，经济学家曾预测全球住宅市场的表现将比现在更疲软。”

“股市震荡加剧，通胀逐渐失控，随着部分市场的借贷成本触及15年来高点，疫情推动的楼市繁荣恐将黯然落幕。然而，这些情况都没发生，我们看见世界各地的房价以相对更软的方式着陆。”

报告中也指出，随着财富资产组合在2023年复苏，富裕买家将目光转向了世界各地的豪华住宅不动产，“借贷成本跃涨、通膨与经济不确定性去年冲击房产市场，导致交易量下滑，却帮助支撑了豪宅的价格，同时随着股市回升，富豪也加码投资，致使价格上涨。”

而根据美国财经新闻频道CNBC预测，今年表现最火热的豪宅市场将是纽西兰的奥克兰，价格预料将涨10%，孟买预估将以5.5%涨幅排名第二，包括杜拜、马德里、悉尼和斯德哥尔摩则预计将以5%的涨幅并列第三。

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百万豪宅变“垃圾屋”

需服务墓地超过100年
殡葬非暴利行业

近年因城市人口急剧膨胀且老龄化压力陡增，导致中国墓地的供需出现矛盾，价格也正在持续走高。

根据《中新经纬》报道，相关平台计算了北上广深4个一线城市中的墓地均价，结果显示上海墓园的平均起售价最高，达9.99万人民币（约6.6万令吉），北京为8.31万人民币（约5.5万令吉），深圳为6.41万人民币（约4.2万令吉），而最低的广州为4.33万人民币（约2.8万令吉）。

此外，根据《时代周报》记者以消费者身分向客服人员了解到的资讯显示，松鹤墓园目前提供壁葬、节地环保葬、草坪葬、树葬和传统墓葬等墓位，起步价为3.28万人民币（约2.15万令吉），而最贵的传统墓葬的墓位报价，最高要86.8万人民币（约57万令吉）。

另有数据显示，中国最大的殡葬墓园服务商福寿园的墓穴平均售价，在2018至2023年间已从10.25万元/个（约6.7万令吉）涨至11.95万元/个（约7.8万令吉），涨幅约为17%，而且连涨6年。此外，其财报更显示，公司2023年实现收入26.28亿元（约17.24亿令吉），同比增长21.0%，实现股东应占溢利7.91亿元（约5.19亿令吉），同比增长20.1%。

综合以上数据，让人忍不住惊叹“经营墓地的殡葬企业的赚钱能力大幅跑赢房地产公司！”。

但福寿园总裁王计生对媒体称，殡葬明显不是暴利行业，因客户一次性购买墓地后，他们需要负责墓地此后100年，甚至更久的服务和运营，包括绿化养护和墓地清洁等的隐形成本累计加起来是一笔不小的支出，因此不宜用房地产的财务标准来衡量殡葬企业。

但更让人咋舌的是，正因中国一二线城市的墓地和管理费等越来越贵，近年也开始出现了购买位置偏远且价格便宜的房屋，不居住，而是纯粹用来安置骨灰坛的“骨灰房”现象。

譬如天津滨海新区就有一个社区叫“静安陵园”，16栋楼已“入住”3000多个家族，容纳近10万个骨灰坛。

根据《法治日报》报道，甚至有其他社区的居民在居住一段时间后才发现自己的邻居“不是人”，而是遗像和骨灰坛！

但买房安置骨灰真的比墓地便宜吗？据报道称在北京即使是位置偏远的墓地都要10几万人民币（约6.57万令吉），且只有20年使用权，后续还需要支付墓地管理费；相较之下在河北买房只要25万（约16.43万令吉）左右，产权期长达70年，你说哪一个比较值？

不过，买“阳宅”当“阴宅”使用，必须先调查清楚是否违背法律，若因此被邻居告上法庭就麻烦了。

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• 印尼墓地“别具一格”引轰动！

警方勒令占屋者离开
没想到屋主等造反被告

向警方出示证据后，占屋者被勒令离开，没想到屋主、房地产中介和地产公司都被告上了法庭。

强占他人房屋的离谱事件，最近在美国各地层出不穷，让多地居民叫苦连天。

其实占屋者的日益猖狂，追根究底就是有歪法撑腰，正因美国多州法律规定，只要有人在空置房屋内居住一段时间，即使没有任何租赁合约仍能主张占屋者的权利和待遇，尤其屋主还不能随意更换钥匙或驱赶，而需依靠漫长的法律诉讼才能将他们赶走！

根据《纽约邮报》报道，最近就有一对夫妻发现自己精心装潢并打算出租的房子被非法侵占，而在警方勒令占屋者离开后，包括夫妻俩、房地产中介和地产公司都被告上了法庭，因对方称“占屋权益遭侵害”。

这对来自纽约皇后区的夫妻茱莉娅佛曼（Juliya Fulman）和丹尼斯库尔安德（Denis Kurlyand）透露，他们是透过房地产中介将名下一套价值93万美元（约441万令吉）的房产出租。

然而，在找到租客前，房地产中介便发现房子已被不法之徒侵占，当他要求对方立即离开时，对方竟大言不惭称自己是“合法的占屋者”，并强调自己已经在屋内居住了逾3个月，应当享有法律的保障。

所幸在夫妻俩向警方出示房屋所有权的文件，并透过附近的监视器画面证明，对方未在屋内居住逾3个月后，警方便立即勒令占屋者离开；但他们花费53万美元（约251万令吉）重新装潢的房子，在被占用后不仅出现大量刮痕，屋内还充斥着恶心的大麻气味。

更糟糕的是在占屋者被驱赶的10天后，夫妻俩便发现自己连同房地产中介和地产公司一并被告上了法庭，因占屋者称自己的占屋权益遭到侵害，还在听证会上出示了七拼八凑且经过修图的伪造文件，宣称自己持有合法租约。

对此，夫妻俩深感无奈并向媒体诉苦道，法官表示未免情况变得更加棘手，建议他们在诉讼期间不要让其他房客搬进来，让他们被迫闲置租屋，同时还要负担出庭的时间和金钱成本，截至目前为止已为官司花费逾4000美元（约1万8960令吉）。

而夫妻俩更对司法系统让屋主们处于劣势深感不满，“作为屋主的我们没有获得足够的保障是很不公平的！”，“驱逐非法闯入你家的人可能需要数年时间，这样的法律逻辑何在？若一个人每隔几年就能闯入别人的房子并过上奢华的生活，他还有什么理由去努力工作以支付房租或抵押贷款呢？”

据报道称，佛罗里达已在3月底，率先签署了一项法案，宣布自7月1日起取消该州对非法占屋者的保护措施，并提高惩罚强度，成为美国首个直接对非法占屋问题提出解决方案的州属。

报道：陈美玲

吸资提振沙巴经济
创造更多就业机会

素有“风下之乡”美誉的沙巴，旅游业格外兴旺，今年依旧吸引投资者和游客，高端酒店客房在各类节庆之前就已全获预订，可见需求持续增加。与旅游业唇齿相依的零售产业与酒店将从中得益，表现稳定。

沙巴州政府在“沙巴进步繁荣”（SMJ）发展计划之下积极招揽国内外投资，加上兴建中的泛婆罗洲大道，将提振州内经济，并创造更多就业机会。

住宅、零售、酒店和工业次领域获得多项经济活动加持，今年的沙巴产业市场将适度改善，并保持稳定。

住宅产业：吁降产业税印花税

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，今年，沙巴住宅市场将适度并稳定增长。

沙巴今年预计不会有太多新楼盘，因此需要一些激励措施来刺激市场。

为此，他提出5大建议：

一.下调产业盈利税税率；

二.提供发展用地给发展商，同时规定项目的价格上限；

三.放宽金融机构的贷款门槛；

四.降低产业交易印花税；

五.减少保留给土著的房屋配额，并放宽释放机制，允许项目竣工后可立即出售，而非目前的5年时间框架。

即将有2万8697个共管公寓/公寓单位进入亚庇、兵南邦和必打丹市场，因此共管公寓/公寓有最多未售单位，高占整体未售住宅约94%。

多项共管公寓项目在今年竣工，届时将推高滞销单位数量。当然，有地住宅一样有未售单位，不过出售速度比高楼住宅快。

县市将建更多高楼住宅

另外，根据跨国产业咨询中心大马莱坊产业中心（房地产代理）董事经理邱以诺在该公司《2023年下半年产业市场报告》说，在亚庇和兵南邦的成熟地区，房屋次领域市场将会推出更多高楼住宅项目，而大亚庇地区（涵盖亚庇县、兵南邦县、斗亚兰县、必打丹县及吧巴县）则会推出有地房产项目。

有鉴于新推出和即将入场的项目增加市场新供应，形成买家市场，潜在买家和投资者将会有更多选择。就需求而言，随着标准化基准利率（SBR）回归至3.0%，保持在冠病疫情前水平，市场正在适应其中。

邓志明说，来沙巴投资的主要外资来自韩国、中国和台湾，为了迎合他们，在马来西亚我的第二家园（MM2H）之下，沙巴制定了自己的标准。沙巴以前对外国人购买产业的要求严格，购买率偏低，此举是否奏效仍不确定。

首9月走势下跌

相比前年，去年首9个月沙巴住宅市场的走势下跌，但仍比2021年高。交易量降7.3%，交易值挫1.7%，交易量跌幅大于价值，显示沙巴住宅产业的价值稳定。

黄金地段的有地产业最受欢迎，因地理位置优越、供应有限，价格还有上升的潜能。价格在50万令吉以下的共管公寓和公寓，因价位可负担，深受首购族和年轻工作者青睐。

大马莱坊的数据显示，大亚庇住宅产业的现有供应有13万6332个单位，单单共管公寓/公寓部分，就有约5万4119间，占39.7%。

所有住宅类型，即排屋、半独立式、独立式和共管公寓/公寓，去年上半年的交易量与总值齐齐下降。前年上半年，交易量有1518宗，前年同期跌19.2%至1227宗。前年上半年的交易总值7亿1050万令吉，去年同期降19.4%至5亿7296万令吉。

大亚庇的排屋和共管公寓/公寓达成最多交易，交易量与总值分别占住宅产业的81.6%和66.7%。

商用产业：市中心店铺办公楼抢手

邓志明说，沙巴商用产业方面，市场喜好偏向市中心和黄金地段的店铺办公楼。

尽管租金增长缓慢，店铺办公楼收益介于3至4%，仍获得高需求和高入驻率，因此特建办公楼（PBO）的需求保持低迷且停滞不前。

大马莱坊办公室策略与解决方案执行董事郑扬建说，由于私有特建办公楼的开发成本高昂，租金增长缓慢，两者之间不相称，近期私有特建办公楼的供应将保持稳定。现有供应的租金和入驻水平也保持不变。

一些办公楼业主尝试分割办公空间，这可缩短空置期，也更有可能提高租金收益，好处是给初创和小型企业在中心地区寻找办公空间，同时维持成本效益。

截至去年第三季，亚庇的私有特建办公楼空间维持520万平方尺，平均入驻率88%。中央商务区的每月租金要价范围从每平方尺2令吉至5令吉50仙不等。

商场人气旺 名牌纷入驻

邓志明说，去年，亚庇没有新商场项目，今年人气最旺的商场是意象购物广场、曙光购物广场及太平洋商业中心，拥有高人流量。

然而，位于较差地点的商场无法象其他地方那样繁荣，业绩普遍停滞。

尽管沙巴没有新的大型零售发展，大部分商场的人流和行人流量都在提高，使到租金率强稳，有些商场甚至出现年度增长。

因国内消费上升、新旧零售商入场，沙巴整体零售产业今年料获得改善并健康成长。

大马莱坊产业管理（商场）董事袁美珠也认同市中心主要购物商场的租户业绩和人流强势复苏的说法，促使知名品牌扩张业务或首次进入当地市场。商场业者将不遗余力协助新品牌入场，以巩固各自不同的市场定位，摆脱过去业务重叠的租户。

第一次进入亚庇市场的零售商来自饮食、时尚和运动服装类别，包括韩国的MLB街头生活运动品牌、葡萄牙Sacoor Brothers和Sacoor Blue奢侈服装品牌、德国Braun Buffel手工制作奢侈皮具品牌等。

国家产业资讯中心（NAPIC）的资料显示，截至去年第三季，亚庇购物商场零售空间总面积有590万平方尺，平均入驻率81.3%。

位于中央商务区购物中心的每月现时租金率，从每平方尺1令吉34仙至24令吉62仙不等，取决于商场、单位可见度、大小、楼层、租金结构和其他因素。

兴建酒店度假村迎游客

邓志明说，中央政府对中国和印度游客实施30天免签证入境的措施，对沙巴今年提升游客流量的目标带来积极影响，料加速复苏沙巴旅游领域。

已有多项酒店和度假村项目在计划或兴建中，如亚庇喜来登酒店、亚庇婆罗洲地中海俱乐部、亚庇Crowne Plaza Waterfront、Avani亚庇酒店。

台湾信义企业集团与洲际度假酒店集团（IHG）首度合作，在吧巴美琳颂兴建拥有450间客房的五星级酒店，项目料耗资10亿令吉。

亚庇以外也有不同的酒店与度假村项目。

沙巴城市发展机构（SUDC）与婆罗洲仙本那度假村（Borneo Semporna Resort）将在仙本那共同建造188间水上木屋。项目首阶段将在仙本那码头附近的海滨区展开，占地41.4英亩。

去年首9个月，沙巴酒店产业录得188万游客人次，创造约39亿5000万令吉旅游开销，比前年同期扬升58.2%。去年全年料迎来220万游客人次。

搭乘这一波势头，沙巴今年放眼吸引280万游客人次，有望实现56亿令吉旅游收入。

工业产业：觅地建新工业园

随着预期的需求即将到来，沙巴工业产业在今年的前景将保持强劲，工业活动持续活跃。

沙巴现有的两座工业园，即亚庇工业园（KKIP）和沙巴石油与天然气工业园（SOGIP）几近饱和，州政府正鉴定多个合适发展新工业园的地点，且需要更多投资来兴建工业设施。

邓志明说，实地情况显示，因为工业、物流、供应链和制造业扩张业务，面积超过1万平方尺的工业用地和仓库更受市场欢迎，而哥隆邦、依纳南、位于实邦加的KKIP和洛卡威都备受追捧。

近年，亚庇多个发展商兴建配有现代化展示厅或仓库的工业园，每个单位的土地面积为7000至9000平方尺，如Armani商业园、婆罗洲发展企业公司（BDC）打造的必打丹轻工业区、依纳南The Factory及Angco工业园。

由于工业领域的动向异常活跃，沙州政府已划定两个新的工业园用以开发，虽未公布项目的完整细节，但每个工业园区的规模预计介于1万5000至2万英亩之间。

第12大马计划中期检讨、国家能源转型路线图（NETR）、2030年新工业大蓝图（NIMP 2030）及沙巴进步繁荣（SMJ）发展计划，旨在吸引更多外资进入我国，沙巴作为其中一个工业目的地，将持续分配工业空间来迎合现有工业界的扩张计划。

到目前为止，尽管缺乏高超的技能、知识或工艺来承接超大规模兼复杂的制造业和实现工业自动化，沙巴仍享有高收入。然而，随着新一批入境的投资者在沙巴设立企业，为市场引入尖端技术和专业知识，情况将有所改变。

跟前年同期相比，去年首9个月，工业产业交易量扬升20.4%，交易总值微跌0.35%。

购空地量身定做仓库

另外，产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良在该公司《2024年产业市场展望报告》指出，截至去年第三季，亚庇空置工业用地的交易大幅增加，个中原因可能是用户趋向于按照自己的需求定制工业或仓库的设计。可到达和邻近的工业产业将继续表现良好，而需求主要来自中小企业。

拿笃的工业市场相对平稳，与前几年相比，变化不大，有很多空置的工业用地，需求落后于供应。

斗湖的工业需求主要来自轻工业、软商品制造和储存，特别是有较大地块、适合露天存储和未来扩充的一层半排屋及半独立式单位。不过，这类工业产业供应有限。尽管有理想的位置和良好的可达性，但是适合的土地稀缺将阻碍扩张。今年，斗湖的工业产业交易、价格和租金将保持稳定。

纳闽的工业领域主要来自石油与天然气，以及岸外活动。虽然受到全球油价不利因素，以及砂拉越和柔佛拥有更新、更大、更好的油气设施竞争，但熟练工人涌入纳闽仍有上行潜力。

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• 东铁带动发展 东海岸产业稳增 

 

整顿财政外资落实
推动丹州房地产发展

独家报道：林蕙甄、陈美玲

提到东海岸三州，即彭亨、登嘉楼和吉兰丹的产业发展，就不能不提贯穿这三州的东海岸铁路，铁路工程带动产业各个次领域发展，加上各州推动的计划，东海岸产业市场将迎来不同程度的发展。

然而，东海岸三州产业市场也面临不同的挑战，其中，吉兰丹房地产发展一直受到市场和经济因素的影响，加上被指苛刻的土地政策、繁文缛节和官僚程序，导致外资却步。尽管如此，州内房地产依然有一定需求。

《南洋商报》走访丹州房地产及相关业界人士，深入剖析丹州产业市场走势，并整理跨国产业顾问公司的最新报告，探讨彭亨和登嘉楼产业市场今年的景气概况。

随着联邦政府采取措施整顿财政状况，以及外资的逐步落实，今年下半年或将为吉兰丹的经济带来积极影响，也可能推动房地产市场的发展。

过去一段时间里，吉兰丹的房地产市场可能经历一些波动，但这也为行业带来了新机遇和调整。吉兰丹消费者特别是在装修和建房方面，对材料和价格有着明确的需求和预期，这对当地五金建材行业带来挑战和机遇。

马来西亚房地产发展商公会丹州分会副财政拿督黄保俊指出，丹州马来人倾向于购买有地房产，认为这是更稳定的投资，因此他预计，今年内房价不会再调涨，租金方面则可能会稍微调涨。

“至于非马来人的房产市场，需求还是有的，只是若房产价格过高，就可能面对银行贷款无法获批的问题，尤其是高价房产。

黄保俊接受《南洋商报》询问时预计，丹州排屋或独立式房屋的交易量会持续看俏，至于公寓交易量则会下滑。

实际上，目前哥打峇鲁市内施工中的公寓计划屈指可数，过去许多公寓都面对销售率不佳而延期交屋的现象。

“虽说公寓出租率不错，租金也偏高，但出租对象仅限于喜欢居住公寓的外州或外国人，部分购买公寓充作民宿的业主，近几年来也开始抱怨租客减少。”

旧公寓无人问津

黄保俊提到，选择民宿的游客一般会选择新的公寓，这无形中导致旧公寓无人问津，导致买家不敢投资公寓。

他说，丹州大型屋业计划越来越少，纵使马来人对房产的需求量还是很大，但屋价却不能太高，否则会面对滞销问题。

“至于商业单位，则需视地点而定。一些停车位不足的商区，可能会面对滞销问题。另外，旧商业单位也难以出租。”

黄保俊也举例，吉兰丹中正校友会及吉兰丹黄氏公会位于华卡美再纳路的商业单位，已空置逾半年，以致他们只能降低租金招租。

允售马来保留地

在丹州土地法令管制下，除非是丹州出生的子民，否则想要在州内买地，无论是商业、住宅或工业地，都无法获得永久地契。

黄保俊指出，丹州政府最近已允许售卖马来保留地，如拥有权年限是99年可转为永久地契；而非马来人的年限地契，也可以申请回原来的年限。

他举例，持66年年限地契者，在5年或10年后，可以重新申请回66年的地契，无需在地契年限到期后才申请。

“我们是希望丹州政府允许将吉兰丹土生华人的年限地契延长至99年。在这方面，吉兰丹中华大会堂将继续与丹州政府交涉及争取，希望可为丹州华社捎来好消息。”

黄保俊也是吉兰丹中华大会堂会长，他指虽说政府允许持年限地契者可重新申请原来地契年限，无形中已是永久地契的定义，但地契持有者还是必须缴付土地拥有权转换税（Premium）。

盼丹获更多工程

吉兰丹中华总商会会长拿督叶翃瑚受访时说，希望丹州政府鼓励更多外来投资或本地商家在房地产领域投资，在这方面，州政府的审批工作应更有效率。

“一直以来，丹州在房地产工程审批工作方面都相当耗时，导致很多投资者止步，不敢前来丹州投资，尤其是大型或中大型的房地产发展。审批程序耗时，会导致发展商资金受到压力。”

他相信州政府若能改善审批方面的繁文缛节，必能刺激州内市场，毕竟吉兰丹对房地产的需求仍然存在，尽管当前市场状况不太理想。无论规模大小，房地产发展仍会带动一定程度的需求，这有助推动五金建材行业发展。

装修及建屋没停滞

叶翃瑚说，虽然丹州中大型房地产计划不多，但个人的房屋装修及兴建却不曾停止。

也是吉兰丹五金机械建材商公会理事的叶翃瑚表示，在他看来，不少州民都倾向在自己的土地上建屋，尤其是外地工作的马来人，都会把钱寄回家乡，兴建属于自己的房屋，这些都是维持州内五金生意的来源。

他认为，目前面临的挑战是大家的消费能力不如过去般强劲。

“对商家而言，我们深知吉兰丹的消费者，特别是在装修和自建房屋方面，他们所需材料和负担得起的价格定位。因此，我们需谨慎处理今年上半年的经营。

“展望下半年，我们对未来更乐观，期望政府在这段时间内有能力整顿财务状况，以及马币可在下半年变得更稳健。”

建材涨价推高房价

吉兰丹五金机械建材商公会会长颜有志说，在吉兰丹的商业环境中，五金行业正面临市场相对缓慢和物价上涨的双重压力，尤其是铁条、洋灰及其他五金产品价格都经历上升。

“随着马币贬值，商家在从泰国或美国采购商品时面临额外的挑战，间接导致商品价格上涨。这种复合的市场情况要求商家更灵活应对，谨慎管理供应链，确保在竞争激烈的环境中依然能提供有竞争力的产品。”

他也指供应给批发商的商品，售价不宜过高，否则批发商难以出售给零售商或消费者。

他补充，随着工资及五金建材原料价格上涨，房价也相应上涨，导致购房者面临难以获得银行批准贷款的问题，发展商也面临房屋滞销的困扰。若工资和五金建材原料价格持续上涨，房价势必会紧随其后上升。

颜有志说，最近的房价微调同样导致丹州华人房产市场降温，主要是令吉贬值的负面影响，而打工族也面对通胀压力，因为工资涨幅与生活开支的增长不成正比。

大型项目推动彭房产稳中微升

大型项目推动之后，彭亨产业市场将得益于溢出效应。

所有产业次领域，即住宅、商业、零售、酒店、工业也在稳中微升。

2024年，彭亨产业市场料仅微升并保持稳定。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，有意在彭亨寻找机会的投资者可能会关注农业领域，特别是榴梿种植，旅游业也是一个充满前景的领域。

关丹国际机场作为格宾航空城的一部分，将在今年开始兴建，预期在2026年运作，届时将取代现有的苏丹阿末沙机场。

关丹国际机场、格宾工业区、关丹码头、东铁和作为通往东海岸各区主要路口的有利因素，将实现关丹为海陆空过境综合发展，成为主要的经济枢纽。

关丹皇都料掀买潮

占地超过2000英亩的关丹皇都（KotaSAS）是彭亨有史以来第一座总体规划的城镇，预料今年将在关丹掀起买潮。

这样的标志性项目往往会产生溢出效应，促使附近地区仿效，或激励发展商在其他州属开发创新项目来改善环境。

今年的住宅产业市场，尤其是可负担房屋和排屋，将会稳健增长。

去年首9个月，彭亨住宅市场的交易量与总值双双下跌，相比前年分别降15.6%和15.5%。

刺激制造业物流

国家产业资讯中心（NAPIC）的数据显示，30万令吉以下的房产占整体住宅交易量73%。

彭亨住宅产业的市场情绪显示，买家更倾向于购买10万至30万令吉范围内的排屋，主要是这个价格范围可负担。

彭亨的工业产业因东铁工程刺激了制造业和物流领域，也将提升彭亨作为大马半岛东海岸制造业和物流中心的地位。

机场与东铁料带动特建办公楼入驻率

关丹国际机场和东铁工程，料将推高彭亨特建办公楼（PBO）入驻率，这些大型项目将催生更多产业活动。

彭亨特建办公楼的净出租空间没有改变，维持在19万3365平方米。入驻率有所提高，从前年首9个月的14万2510平方米（73.7%），去年上升到14万7151平方米（76.1%）。基于特建办公楼的租金向来高于店铺办公楼，入驻率提升意味着商业信心回流。

隶属彭亨文冬的云顶高原将有多个高楼项目。而Genting View Resorts和Genting Permai是著名旅游区，料将带动酒店和零售产业。

截至去年第三季，彭亨与前年同期一样，共有44个商场，不过零售的总净出租面积微升2.4%至45万9105平方米，入驻率从70.8%上扬至74.7%。

挟持去年强劲的旅游风，加上今年2月是农历新年，4月是开斋节，一波接一波的节庆推高彭亨多个旅游景点的游客。

去年11月的媒体报道显示去年上半年，彭亨酒店的平均入驻率是全马最高，达到73%，吉隆坡以57.3%排在第二。

东铁刺激登工业

东铁工程料将提高登州工业产业的需求，刺激工业领域增长，为登州工业产业发挥更加重要的角色。

邓志明说，昌明政府所推行的多项国家级计划，如第12大马计划中期检讨、国家能源转型路线图（NETR）、2030年新工业大蓝图（NIMP 2030）和多个在2024年财政预算案之下的措施，因处于初步阶段，预计不会在今年对登州的经济产生重大影响。

比较吸引投资者目光的是正在复苏的旅游业，有望在今年为登州的收入带来贡献。然而，全球不确定因素，包括地缘政治紧张、供应链受干扰和潜在的经济衰退，对登州产业市场带来巨大挑战。

为了应对这些不确定性，产业领域参与者今年应采取谨慎措施来管理他们的业务和投资。

发展商今年在推出新项目之前可能会采取“观望”态度，这种谨慎态度有利于滞销单位的统计，可以防止今年的未售单位显著增加。

因政府政策不明确，过去两年出现了外国人迁出登州的趋势。尽管政府更新马来西亚我的第二家园（MM2H）计划，是否对登州起着积极作用就只有时间能证明。

特建办公楼无新供应

登州的特建办公楼市场今年并没有新供应投入，预计将维持强劲的入驻率。登州125座特建办公楼约43万6947平方米，入驻率高达95%。

不过，一些投资者在去年显得偏向传统店屋和店铺办公楼，尤其是价格介于120万至150万令吉的。

近期，登州出现了低成本购物场所的趋势，这与其他州出现注重预算型商店相似，旨在迎合注重成本的消费者。

瓜拉登嘉楼市中心商场（KTCC Mall）去年开张，显示消费者的购物偏好转向购物中心，而非传统的百货公司或超市。

今年登州零售产业将出现正面改变，新的Mayang商场加入市场，增加登州零售空间，影响资本价值和租金水平，使零售业更加平衡，增加竞争。

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独家报道：陈美玲

城市土地成本高
雪州郊区开发有地房屋

巴生谷被视为产业发展的火车头，是全国产业界的指标。

在众多产业次领域中，住宅的表现最标青，无论是推出的项目、房价范围、住宅类型、交易量与交易额，无不深受业界关注。

受访的跨国产业顾问认为，隆雪住宅产业将持续领先市场，在今年保持稳定，不过可能会以中等的速度增长。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，2024年，最吃香的住宅仍是有地房产。

由于城市或临近城市的土地成本较高，限制有地房屋发展，雪州郊区将会有更多有地住宅项目。

在隆热门地区获关注的是房价介于50万至100万令吉的房产，在雪州则是50万令吉以下的可负担房子。

其余受关注的住宅特点，包括高密度、小规模、在优越地点的分层或有地特色高端项目，及具有创新概念、设计和主题的，使它们与市场上的一般项目有所区别。

发展商或提高房价

2024年财政预算案宣布今年3月1日起提高销售与服务税（SST）2%，从6%调高到8%，将增加购买产业的成本。为了抵消上涨的建筑成本，发展商可能提高房价。生活成本上升也将使购屋者却步，尤其是B40和M40群体将谨慎消费，避免购买诸如产业的大额商品。

去年首9个月，尽管吉隆坡的住宅交易量略增1.2%，交易价值却出乎意料地下降了7%。在雪州，跟2022年同期相比，住宅交易量与交易价值双双下降6.5%。

这意味着，隆雪两地的购屋者变得更谨慎，大多数在隆购买的房屋属于较低价位，而在雪州达成交易的房屋，平均价格与前年一样。

去年首9个月，在隆达成交易的住宅产业，有约20%是100万令吉以上，26%介于50万至100万令吉，只有29%是30万令吉或以下的。除了10万至20万令吉和30万至40万令吉这两个组别的交易量下降，其他皆上升。在雪州，36%达成交易的住宅产业来自30万令吉以下，25%来自50万至100万令吉。

邓志明说，有趣的是，去年首9个月，除了10万令吉以下和100万令吉以上的住宅获得上升，其余组别的交易皆下降。

新住宅方面，去年首9个月，雪州共推出7215间新单位，隆则有3496间。这两地为全国新住宅单位贡献了32%。

雪州销售提升至58%

雪州的销售表现提升至58%，吉隆坡仅录得24%，远低于全国平均的41%。在全国2万5311间滞销单位中，雪州占3296间，隆占3111间。

国家产业资讯中心（NAPIC）的资料显示，隆去年第三季的房价指数扬升3.7点，除了独立式洋房以外，所有房屋类型的指数都上升。雪州所有类型房屋的房价指数上涨2.8点，这表明市场稳定。

来自国际的挑战，乌俄和加沙地区持续冲突，中国经济缓慢复苏，我国政府需要监督并谨慎应对，确保经济增长不受干扰，任何冲突升级或全球经济衰退都可能抑制产业市场。

租户偏好高品质办公楼

办公楼租户的偏好趋向追求A级和顶级（Grade A Premium）办公空间，促使较旧的B级和C级办公楼不得不拆毁重建或升级改变既有用途，融入更多环境、社会与监管（ESG）特征，以留住和吸引租户。

跨国产业顾问公司大马仲量联行（JLL）指出，办公产业对品质的要求越来越高，隆市中心和隆市郊的租户将优先考虑高品质的办公空间。

由于供应过剩，整体市场的空置率预计保持中性。这两个次级市场的租金前景预计继续上升。去中心化市场因办公楼逐渐老旧，租户需求较低而经历较慢增长。

办公产业两极化

JLL董事经理邓文安最近在“2023年末季大吉隆坡产业市场报告”发布会说，ESG正在塑造一个注重环保和节能的办公市场，造成大吉隆坡办公产业出现越趋明显的两极化现象。

优质办公楼的条件包括综合性项目、大楼设备与规格，例如双电源供电、绿色认证和ESG特性等。那些有明显特色的A级和顶级办公空间颇受欢迎，B级和C级的旧办公空间则因陈旧和过时，面临缺乏租户的考验。

JLL研究显示，A级和顶级办公楼的表现比B、C级办公楼优越，这两类办公楼在后疫情时期的差距逐年扩大。

B、C级办公楼的数目也在增加，这种现象横跨亚洲太平洋办公楼市场。2011年之前，大吉隆坡有48%的B、C级办公楼，2011至2023年期间，增加到52%。

过去4年，顶级办公楼的空置率比A级低许多。2020年首季，顶级办公楼空置率约8%，A级办公楼空置率约14%，高出5.26%。

去年第三季，顶级办公楼空置率是9.8%，A级办公楼空置率为17.8%，差距是7.96%。

隆市办公楼租金微升

租金表现方面，以2019年末季为基准线，截至去年第三季，顶级办公楼上扬了3.4%，A级办公楼则是-2.4%。

邓文安说，去年第三季，隆市中心的办公楼净出租面积是3179万平方尺，末季上升至3347万平方尺。入住率从71.6%升至74.9%，净吸收量从96万5523平方尺，大幅涨到231万4714平方尺。平均可实现租金也从每月每平方尺6令吉72仙微升至6令吉75仙。

隆市郊第三季的净出租面积为1692万平方尺，末季略涨至1701万平方尺。入住率从92.3%，微降至92.1%，净吸收量从38万3582平方尺，大幅下跌84.1%至6万0988平方尺，平均可实现租金无上下，每月每平方尺维持6令吉53仙。

去中心化地区的净出租面积没有变化，仍是977万平方尺，入住率从第三季的80.3%，微升至81.1%，净吸收量则下跌55.6%，从16万5861平方尺，降至7万3711平方尺。

巴生谷今年再添8商场

今年巴生零售产业的前景走向如何，高度仰赖大马的经济表现、政府如何应对国际冲突、我国主要贸易伙伴的经济放缓，以及我国消费者的购买力。

去年的购物流量已恢复到冠病疫情前水平，由于近几年开了许多新商场，巴生谷零售空间严重供过于求，许多零售业主需提供较低租金率、较长装修期、装修补贴、额外免租期等来吸引租户。

邓志明说，2024年，巴生谷至少有8间新购物中心开张，另有一间扩充和一间重新开张，为市场增加约500万平方尺的总净楼层面积。

截至去年12月，隆雪和布城共有285间购物中心，零售空间总供应超过8700万平方尺。

由于零售商场和就业形式获得改善，2022年至2023年，巴生谷购物中心的平均入住率从72.4%适度提高至73.8%。

去年，隆购物中心平均入住率保持73.9%，虽然在过去3年开张的新商场入住率不高，不过每个月都有新店开张。

雪州商场平均入住率则从2022年的71.1%，去年增加到73.6%。过去3年开张的新商场都能达到不错的入住率。布城商场平均入住率从前年的73.5%，去年涨到75.4%。

根据亨利行对零售产业的研究，巴生谷商场的平均租金率略微下降，2022年至2023年，从每月每平方尺11令吉60仙，降至11令吉47仙。不过这个平均租金率不包括主要租户，例如超级市场、百货公司、戏院、保龄球场等。

多家外籍连锁零售商结业

基于需求疲弱和强劲竞争，多家外籍连锁零售商在去年结束业务。来自美国的书籍与音乐零售商Borders在我国经营了18年之后，去年8月31日结业，同时结束线上营运。

总部位于美国的Legasea Bakery所经营的The Cheesecake Factory关闭了双威金字塔的门店，只在线上和特定咖啡馆出售产品。

来自台湾，在吉隆坡柏威年广场营业的Nuttea，仅仅经营一年便结束营业。

工业产业需求将提升

去年首9个月，国内直接投资（DDI）与外来直接投资（FDI）获得增加，预计在今年将降转化为对工业空间需求的提升。我国实行2030年新工业大蓝图（NIMP 2030），将推动制造业进而刺激工业空间需求。

根据JLL研究，因2021/2022年工业产业的供应有限，许多发展商加入建造仓库的行列，这些项目大部分在今年完工，造成工业产业的供应量料会显著增长。

邓文安说，由于未来几年的仓库供应会大幅增加，预计建造新仓库的意愿将会减少。

2023年，整体空置率进一步下降，归因于第三方物流、电子商务和制药领域扩张业务。随着市场开始有更多供应，预计未来几年的空置率会上升。

邓志明说，2024年工业产业领域的发展，将会受到多种因素左右。

去年前9个月，雪州制造业获批的总资本投资，跟前年同期相比，价值增长75%。雪州政府宣布在雪邦的吉隆坡国际机场附近设立雪州国际航空园（SAP），已开始与各利益相关者洽谈。

雪州政府把今年的投资目标设为500亿令吉，略高于去年的450亿令吉。这些利好消息将推动雪州对工业用地和工业建筑的需求。

酒店产业向好看涨人手短缺成致命伤

旅游与酒店产业今年虽被看好看涨，不过仍面对人手短缺问题，这已影响酒店、主题公园、娱乐中心和餐厅，致使它们无法全面运作。

邓志明说，根据亨利行研究，从今年开始，雪隆陆续有10间酒店加入市场，届时将会增加酒店房的供应。不过酒店房供应增多是个双刃剑的问题，这意味着游客有更多选择。

今年，虽然有高消费力的中国游客还未强势回归，可能影响旅游业收入，不过雪隆酒店产业的整体前景是被看好的。

原因之一是政府把2026年设为大马旅游年，于2024年财政预算案拨出巨额经费致力在国际间大力推销大马旅游业。

其二，在大马签证自由化计划之下，中国与印度游客免签证入境30天，将增加抵马外国游客人次。最后，疲软的令吉货币汇率会更吸引外国游客。

入住率达50.9%

去年1月至11月15日，我国录得2600万名抵马游客人次，已超越疫情前水平。基于令吉汇率疲弱造成出国旅游成本高涨，国内旅游经历显著增长，因此我国各类酒店入住率也有所提高。

整体酒店入住率在去年上半年达50.9%，比前年23.2%增加一倍。

在细分市场，隆酒店入住率去年达57.3%，比前年17.6%有显著增长。布城从前年的24.6%，去年提升到54%，雪州酒店入住率从前年25.8%，去年录得47.1%。

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