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交付有问题的商铺办公室……

2022年11月27日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

商务产业,
有些条规和住宅房产不一样……

商店办公室不需要完工与合规证书吗?

在某个案件中,买家投诉发展商交付空置商铺办公室的方式。

案情

在这起带到上诉庭的案件中,上诉方是高等法庭的第一答辩人(“发展商”),而答辩人是高庭的原告(“买方”)。

发展商对高庭允许买方根据日期为 2011 年 6 月 30 日的买卖合约,因延误交付一座商店办公室,而向发展商索赔违约金的决定,提出上诉。

买方与发展商签订买卖合约,以买卖有关店铺办公室。

买卖合约规定的店铺空置产业(Vacant Possession,俗称移交锁匙)交付日期,为自“批准期限”或“批准延长期限”之日起36个月届满或之前,如其中所定义,并将于2015年6月4日到期。

随后,建筑师于2015年发出两份延期函,据称将36个月的期限延长至2016年1月15日,理由是发展商与承包商之间的合约存在争议。

2015年12月30日,发展商通知买方,已准备好移交空置的商店办公室。

然而,买方声称,商店办公室还没有准备好以空置产业的方式交付,因为仍没有电流和水源供应,也没有准备好连接到商店办公室,通往商店办公室的永久通道尚未准备好或可用,并且尚未为该项目颁发完工和合规证书。

空置产业的交付被买方声明为无效,而且即使有效,从2015年6月4日至2016年2月25日延迟了265天,发展商有责任支付 给买方违约金总额为105万2739令吉73仙。

 问题

– 建筑师的信件是否可以被解释为有效的延长买卖合约有效期限。

– 空置的商店办公室何时交付给买方。

判决

买卖合约中的指定期限于 2015 年 6 月 4 日结束是无可争议的。事实上,建筑师的信件不符合延期证明的条件,不能合理化发展商延迟将空置的商店办公室交付给买方。

发展商主要承包商的重组活动造成的违约并非不可抗力事件,并且不超出发展商根据买卖合约第 13.1.1 条对该项目的控制。

在没有使用权的情况下以“空置产业”方式移交商店办公室给买房并非新鲜事,即使在房屋的销售中,1989年房屋发展(控制及执照)法令附表H在法定买卖合约的第 27(3) 条款中,涵盖了一项移交没有使用权的空置产业的条款。

因此,在没有使用权的情况下,实际的水电供应问题并不相关,本案中的买卖合约也没有像买方声称的那样具体说明此类要求。 “使用”和“拥有”之间有明显的区别。 空置产业并不等同于使用权。

由于买卖合约明确规定了空置产业的交付方式,发展商已遵守该方式,根据发展商于同日发出的信函,空置产业交付给买方的时间为2015年12月30日。发展商的论点有其道理,即买卖合约第 13 条,仅要求发展商实际完成工程,并提供建筑师实际完成的证书,因为足以提供空置产业,而且如果商店办公室没有与基本公用设施相连也没有关系。

上诉庭批准了发展商提出的部分上诉; 从 2015 年 6 月 4 日至 2015 年 12 月 30 日计算,发展商须支付 83万4246令吉违约金,连同高庭判决日算起,每年 5% 利息给买方,直至全额和最终付款。此外,发展商和买方各自负责本身的堂费; 高庭于 2018 年 7 月 18 日作出的判决被更改/搁置。

结语

商店办公室不受 1966 年房屋发展法令的保护。因此,各方可以自由协商买卖合约的条款。 当事人之间签订合约的神圣性应得到维护。

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高楼民宿能否完全禁止?

2022年11月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

公寓能否经营民宿,
这课题争执了许久……

随着联邦法院早前针对Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation一案作出判决后,许多高楼管理层就纷纷通过召开大会制定附加管理法规,尝试要禁止民宿在高楼范围内营业。

但是,这当中衍生许多争议,包括:若这个高楼地契所规定的用途属于商用产业用途,管理层是否有权限制民宿运作?有些楼宇本来就是规划作为类似酒店用途,为何管理层如今要限制呢?还有管理层要如何开罚,要如何搜集证据呢?

酒店式发展项目 矛盾更深

这些都是高楼管理层与各别业主之间,经常引发争议所在。一方面,有些业主不是要住在公寓内,他们当初只是为了投资而购置这些房产,然后将之转为经营民宿,以取得更高的利润或回酬。另一方面,则有业主是为了自己入住而购买这些房产。

对于一些类似度假村发展概念的高楼,由于主楼属于有营业执照的酒店或度假村,而其他卖给各别业主的单位,则不属于酒店或度假村所管理的产业,管理层可能就会想尽办法来阻止其他业主投入民宿运作,进而让双方引发更多的矛盾或纠纷。

若高楼地契所规定的用途属于商用产业用途,管理层是否有权限制民宿运作?

强硬手段难解决问题

其实,要禁止民宿运作,若只是一味制订附加管理法规,并不能完全解决这方面的问题。首先,管理层与业者之间,以及不同的业者之间,必须针对这个问题有一定共识,否则一味靠打压、罚款,始终不能让所有人和谐共处,甚至可能导致住客间接受影响。

任何所制订的附加管理法规,都必须在常年大会或特大取得至少75%业者同意,始能通过。即使有其中一方赢得超过75%业主同意,但是少过25%获得支持的另一方,会否就这样同意呢?他们难道就会马上收手了?他们会否诉诸公堂,将整件事闹得更大?这些都是我们所不能忽略的重要考量。

何不立法解决?

当然,各别地方的县市议会,当初批准某个发展项目之前,是否有深入研究这些发展工程的规划详情,再到其规划的实质动机,还有各别议会所采用的相关法律或发展指南,又是否有全面或确切地封堵各项发展计划的规划漏洞?这些才是所有问题的实质症结所在。

与其让各别高楼管理层永无止境地针对民宿运作问题互相拉扯、对立甚至“厮杀”,当权政府何不考虑从立法、执照及执法等角度,来解决跟高楼民宿运作相关的问题。

至今为止,我们只是看到槟州政府有尝试要通过管控及执法角度来解决民宿运作的问题,但是掌管大权的联邦政府,尤其是房屋及地方政府部,却似乎没有任何动作。这看来是房政部新任部长走马上任之后,应该立即着手处理的一大课题吧!

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为何公寓管理总是问题多多?

2022年11月17日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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你家的管理委员,会中饱私囊吗?

都市化效应、完善的基建、便利的周边设施、大量的就业机会,令许多国人涌入各大城市生活,并升级成了40%中产阶级 (M40)。

然而,城市人口的不断增加,把城市有限的土地价格不断推高。

为了头顶的那片遮风挡雨的瓦,许多月薪数千令吉的都市人选择了另类的生活方式,购买的虽是独自的个别单位,但却与其他单位住户共享同一个屋檐的共管楼宇。

而许多共管楼宇的小业主们,其实都是都市中的“夹心阶层”,他们因为有经济能力,是国家的纳税人,具备金融借贷空间,能买房,却因为收入处于中等阶层,与弱势阶层相比,不符合官方政策的扶助目标,经常处于市场与公共政策保障之间的空白地带,典型的比上不足、比下有余。

虽然按照“夹心阶层”的收入水平,有金融借贷空间能买房,中等收入水平的金融借贷空间,通常只能获得一次房贷就封顶了,为了买房夹心阶层还得背负长达35年的房贷,为头顶上的瓦付出大半青春,成了不折不扣的“三奴”:努力偿还房贷的“房奴”、通勤代步的车贷的“车奴”,以及孩子们的“孩奴”。

业主几乎“非专业”

所以,都市人几乎都忙着挣钱或为事业打拼的黄金岁月,而2013年分层管理法令,把管理权交托了给管理机构,这是由可投票的业主,出席年会一人一票民选出的业主代表,也是757法令下合法合规的管理者。

问题来了,管理委员并不一定是物业管理专科,他们虽然拥有管理职权,但却一知半解,该怎么办?

法律制定的管理条规是什么呢 ? 该关注的细节又是哪些呢 ? 何为监督的标准呢?日常运行的标准章程是那些呢 ?许多人出任管理委员后才体会到,原来楼宇管理日常的服务范围繁多,必须负起以下10大任务,堪称是10项全能大考验!

A)土木工程 – 楼宇维修与保养;

B)机械工程 – 机器设备的定期保养与维修;

C)电气工程 – 电流电气的定期保养与维修;

D)金融服务 – 征收管理费,支付被委任的服务者,维持收支平衡;

E)法律顾问 – 提供法律解说与援助;

F)人流管理 – 管理小区里的人流与车流;

G)警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫;

H)人事纠纷 – 协调处理业主或租户之间的纠纷与矛盾;

I) 环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质;以及

J)其他大小事务

但,看清楚以上的每一种服务都有其领域的专才,加上管理委员拥有该楼宇公摊管理费的支配权,假如管理委员利用法律赋予的行政权谋私,以私人利益为出发点,用人为亲,“挂羊头、卖狗肉”的方式操纵整个维修保养工程,以不当手法,趁机牟取暴利。

又或是提供变相的“一条龙”服务,串通顾问与承包商,控制整个维修承包程序,合谋抬高维修中标价赚自家的钱。

官方应着手整顿和教育

到底有几位小业主能抗衡呢 ?

别忘了,许多小业主并不是物管专业人员,他们缺乏相关的知识,加上本来就是夹心阶层的中产,日常已经疲惫于偿还债务,还能拨出多少时间来跟进呢 ? 典型的养不起自己,专注事业,房子却无人打理的困境。

国内物管的账,不清不楚已经是公开秘密,买贵了又怎样 ?谁才是有执法权的执法单位呢?如果法律授权的执法单位选择无作为,那纳税人的权益该谁来捍卫呢 ?

为此,笔者呼吁官方单位正视以下几点:

其一,建立有公信力的第三方或官方估价审核机制,避免管理委员霸权私通,透过“一条龙”服务抬高维修与保养费用后,转嫁给业主;

其二,透过互联网大数据库,让消费者能检测报价是否合理;

其三,宣导共管楼宇的业主,有关管理共管楼宇所需的知识,增加官方的询问和沟通管理渠道,并严峻的为该该渠道的执行力把关。

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联营燕屋没正式合约 闹翻!

2022年11月14日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

合伙做生意应有正式合约,
以免陷入僵局

在没有正式合约的情况下经营燕屋和销售燕窝,会有怎样的结果?

在Tan Swee Weng v Lim Kok Hean的法庭案件中,提到了关于合资设立燕屋,以及双方在没有正式合约下发生的纠纷。

案情:

1. 起诉人和答辩人共同购置一个物业 (“物业”),然后将其改建为燕屋。根据双方的共识和口头上的协议, 买卖燕窝所得款项 (“联营业务”) 将用于支付购置物业的每月分期付款;若所得款项有余额,则每年在他们之间平均分配;并由起诉人负责经营该业务。

2. 双方未签署任何正式合约。 经过12年后的联营后,2017年,在答辩人要求下, 起诉人将联营业务的控制权和经营权移交给答辩人。据称,自 2017 年接手以来,答辩人从未公开联营业务的收入和分享盈利,导致双方陷入僵局,起诉人立即提出诉讼,要求解散联营业务。

3. 起诉人也要求拍卖该物业,在还清购置该物业的银行贷款后,由双方平分拍卖的收益,并同时向答辩人索偿。

4. 答辩人在回应中声称,他未收到从2005年至2017年4月25日期间的任何盈利,因此起诉人将业务经营权移交给答辩人,作为答辩人在那12年期间未曾获得任何收入和盈利的补偿。

5. 答辩人声称,起诉人已同意从2017年起,将业务中的任何盈利保留给答辩人,为期 12 年。为此目的,原告还签署了一份法定声明(“法定声明”)。

6. 答辩人因此提出反告,即要求允许答辩人经营联营业务12年,并单独保留由此获得的所有盈利,并同时向起诉人索偿。

7. 作为替代方案,如果法庭认为,解散联营业务,并出售财产,对双方都有利,答辩人要求起诉人支付答辩人单独为该业务支出的所有款项,以及起诉人在前12年里不分享获利的损害赔偿。

课题:

a. 起诉人是否有平均分配2005年至2017年的联营业务盈利给答辩人;

b. 答辩人是否已取回他在这12年期间,单独向该联营企业支付的款项;

c. 起诉人所签署的法定声明是否有法律约束力;以及

d. 联营业务是否已陷入僵局,补救措施只有按条款解散联营业务才适当。

裁决:

1. 以事实为依据,双方版本的某些部分都是可信的,而其他部分则不是。主要来说,答辩人声称在第一个12年期间没有获得任何盈利,是没有任何依据的。综合所有证据来看,起诉人的说法可信度更高,联营业务的盈利,确实在2017年之前分配给了答辩人。因此,答辩人关于他有权获得未来12年所有盈利的要求,是不能被允许。

2. 关于签署法定声明的议题,起诉人声称不知道他所签署的内容是不可信的。起诉人全然知道,他在2017年4月将联营业务的管理权转让给了答辩人。从事实和情况来看,联营业务的协议确实已陷入了僵局。

3. 鉴于双方都同意解散联营业务和将房产出售,因此该庭令将是适当的,且对双方都有利。

结论:

任何联营业务都应有正式合约,以免陷入僵局。

在没有正式合约的情况下,特别是在盈利分配方面,可能会产生争议。

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国家基建项目 公私合作更佳

2022年11月7日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

国家大局为重,
新政府勿推翻基建项目…

2023年财政预算案10月7日提呈国会3天后,国会就被解散,吹响第15届全国大选的号角。

虽然这次国会的解散并不完全在大家的意料之外,但此举还是让我国如今的政治局势蒙上一层雾霾,再加上国家经济增长放缓的前景,很多企业和投资者的信心都被动摇了。

以股市为例,外国投资者于9月和10月不断地从马股撤资,显示外资对大马如今动荡的政治局势感到担忧,因而选择规避风险。

这都是大马如今的政局与经济发展前景晦暗不明所致。即使2023年财政预算案公布了许多优惠措施和重要基础建设发展,但这些政策最终能否实行还是未知数,因为这还要取决于大选之后所组成的政府,在执政后是否愿按照前朝政府的规划行事。

基建项目推动经济

在我看来,虽然这次确实是一个大选预算案,但当中也涵盖了不少很关键的基建项目,包括捷运第三路线(MRT 3)、柔佛新加坡捷运系统(RTS)和泛婆罗洲高速公路等。

对比同在预算案当中公布的各种补贴和援助金,这些涵盖于950亿令吉发展开销底下的项目,能在明年为经济发展带来更大的推动力。

而且,鉴于大马明年经济增长预计将放缓到4至5%,低于今年有望取得的6.5至7%,我认为这些基建项目的推出和实行是必要的。

这是因为,这种规模庞大的发展项目能创造成千上万的工作机会,并带动一系列相关行业的发展,其带来的经济效益会更加显著、广泛和长远,从而帮助我国实现永续的经济增长。

所以,不管是大选后何者执政,我希望执政者都能以国家大局为先,切勿因为政治报复而盲目否决好的举措和项目。

以怡克伟士(EKOVEST)建设的斯迪亚旺莎班底大道(SPE)为例,这条高速大道因其永续环保的设计,获得了大马建筑业发展局(CIDB)颁发永续基建评估(Sustainable INFRASTAR)卓越奖。

这条大道是通过精明的规划,在最短的距离内将雪隆区的现有大道连接起来,以更环保和有效率的方式创造出四两拨千斤的成果,并带来许许多多的就业机会,尤其是土著同胞从这样的基建项目得到的工作机会,往往是最多的。

再加上这类型基建项目从规划、建设到日后的管理维护,都是长达数十年的过程,因此能为国人提供长远且稳定的工作。

相比政府在预算案中的大笔拨款,由私人企业主导的基建项目反而能以最低的成本,创造出最大的效益。

公私合作效益高

与此同时,我想要再度呼吁,在发展这些基建项目时,政府应一律采用公私合作伙伴关系(public-private partnership,简称PPP)的模式来进行。

PPP的模式能让政府通过私人企业的专业技术和资深经验,以最低的成本和最有效率的方式将项目完成,从而达到以最少资源创造最多效益的效果。

反之,如果是全盘交由政府部门负责,往往会出现规划失误和贪腐垄断等弊病。比如有些官员缺乏这方面的专业知识,又为了盲目追求庞大的规模和气派的设计,结果导致政府最终必须投入过多的资金,打造出一个投入成本和实际效用不成正比的“白象”工程。

而且,这样的方式往往也会衍生出贪污的问题,因为一部分官员往往会包庇有关联的承包商和追加预算,然后也让趁机自肥。

假设是让追求效率和业绩的私人企业负责,就可以大大减少这方面的问题。

这是因为,这些企业能够带来更专业的设计和规划以及更具竞争力的造价预算,而且在效率和品质方面有着更严格的要求,所以最终的成品会更加实用和永续。

所以,在如今政府资金与预算不多的情况下,PPP可说是一个值得政府更广泛采用的有效方案。

投选真正领导者

随着大选的投票日即将到来,我呼吁选民们履行本身作为大马公民的义务,投下手中能决定国家未来发展的一票。

同时,我也希望大家能抱持谨慎和理性的态度,选出能真正带领马来西亚走出困境、迈向永续发展的领导者。

虽然我国如今已有了反跳槽法令,保护人民的委托不会因为政治青蛙而遭到背叛,但我还是希望各位选民认清那些跳槽的“惯犯”,思虑再三才决定是否将手中神圣的一票投给毫无礼义廉耻的政客。

另一方面,我也希望各个政党都能共同维护选举的公正和透明,而且无论哪一方胜出和落败都应保持君子风度,切勿暗地里千方百计想要篡改结果,确保接下来5年的政局和经济发展的稳定。

 

 

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官员作风不一 管理机构纠纷大

2022年10月31日

黄伟益
产业管理顾问

 

官员作风大不同,
该如何整顿乱糟糟的管理机构?

国内所有分层建筑物皆归个别地方议会的建筑总监所管辖,然而鉴于各别建筑总监对法律的诠释有别,甚至是处事作风不同,有时不只解决不了分层楼宇的管理权纠纷,反而为整个事端添乱。

尽管2013年分层管理法令给予建筑总监很大的执法权,但同一条法令,在不同的地方议会却可能有不同的诠释结果,进而可能引发更多新的纠纷。

该法令规定,所有共管机构或管理机构必须由最少3人或最多14人组成。

若因为某些委员辞职,导致剩下的委员不足3人,在这个情况下,这个委员会就会被视为不合法,或相等于自动解散。

然而,当我针对这个问题咨询某位建筑总监时,官员的答复却是这个委员会还存在,只是他们没有法定人数召开会议而已。

建筑总监甚至主张由他们当中选出一人来召开特大。若原本只有4位委员,而当中有两人辞职,建筑总监指只能通过特大选出两位新的业主来填补,而原本的两位委员还可继续出任委员。这简直是完全无视法令的各项规定。

无视法令条款

我向这些官员反映,指这是完全不可理喻的。

我还告诉他们,根据我曾接触的其他地方议会建筑总监,一旦委员不足3人时,建筑总监会立即拉队到这个分层建筑,在社区范围内张贴通告,要求业主提名适当的人选,让建筑总监委员来召开特大。

虽然我尝试举出这些例子来说服这些官员,但他们依然大言不惭地告诉你,其他地方议会的建筑总监可以有不同的做法,但该地方政府建筑总监将会按照他们一向来的做法,让剩下来的委员当中一人来召开特大,并依然所悬空的位子选出所限定的人数来填补。

该名建筑总监完全无视2013年分层管理法令第2附表第2(4)条款的规定,让业主能通过所召开的特大,并根据特大所决定的委员人数,全面推选出新的班底来领导共管机构或管理机构。

房政部须插手

若共管机构或管理机构完全按照建筑总监“错误的指示”召开特大,即使这个特大顺利召开并选出新的领导班底,一旦有业主不满而入禀分层管理仲裁庭或法庭挑战,到时候整个特大岂非要做废?并须重新召开特大,再选出新的领导班底?

看来,负责协调各地方议会建筑总监运作的房屋及地方政府部,有必要重新检视个别地方议会建筑总监部门官员的素质,否则这些素质参差不齐的官员,最终只会让各种管理纠纷火上添油,进而形成一发不可收拾的局面。

检控能力受质疑

除了梳邦再也市政厅之外,很少听见其他地方议会的建筑总监,会积极针对触犯或违反2013年分层管理法令者采取行动,很多时候甚至连开罚单的勇气都没有。

地方议会不对付违令者原因

(1) 公务员的陋习或个人习性,不敢轻易得罪有权有势的人

(2) 不懂检控程序,甚至连开档调查的程序也不懂

(3) 没有专业的训练,或对相关法律的掌握不足

(4) 政治干预或来自上头的压力,尤其是针对某某发展商的个案

结果有发展商或管理委员没有按时召开常年大会、没有按时将账目送交审计司、担任管理委员超出限期却不愿主动下台,甚至针对分层管理仲裁庭所作的裁决,完全不当一回事。

反观梳邦再也市政厅建筑总监,不只主动提控所有不遵守分层管理仲裁庭的个案,还将那些违背指示不召开常年大会的管理委员控上庭。他们不只要面对罚款,甚至可能随时被判坐牢,这才能达到以儆效尤的效果。

签查封令 一再推塘

我曾在去年5月向某地方政府建筑总监申请查封令(Warrant of Attachment),寻求对付两个拖欠管理费不清还的业主。

然而,时至今日,这两个查封令一直签不下来,而官员一直以各种借口来推搪。

除了针对拖欠管理费业主入禀仲裁庭,管理层的另一个管道就是向建筑总监申请,由建筑总监签发查封令,让你可以针对拖欠管理费的业主,查封其单位内的流动财产,或是在同一个州属内可以查获的流动财产。

这类查封令无疑相当有效,甚至比通过入禀分层管理仲裁庭或法庭更加省时、省钱又省力。不过,上述建筑总监却以各种属于政治考量的借口,拖延发出查封令让共管机构或管理机构去对付相关业主。

我所碰到的另一个情况,则是当我向另一个地方政府的建筑总监申请查封令,官员竟告知,他们从来没有处理过这类申请,也不知道要如何处理我们所提出的申请。

由此可见,许多地方议会建筑总监部门的官员,确实面对相当严重能力不足的问题。

或许,经历这次全国大选后所选出,并受委为房屋及地方政府部长的新人选,有必要认真看待这方面的问题,并采取严厉的态度去全面整顿才行了。

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公寓多余停车位 发展商无权管?

2022年10月23日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

如何定义多余停车位归谁

房屋发展中多余的停车位,是属于共管楼宇的一部分,还是属于发展商的?

在Sri Keladi Sdn Bhd(清盘中)v Bukit OUG Condominium Joint Management Body 一案中,讨论了一个住宅发展项目中额外停车位的拥有权。

案情:

1. 上诉人(发展商)是Bukit OUG Condominium的发展商,该公寓项目是由住宅和商用产业组成(发展项目)。

2. 发展商清盘后,清盘师进行审计后发现有149个过剩的停车位,清盘师随后刊登广告出售,以变卖发展商的资产套现。

3. 申请人作为发展项目的联合管理机构(Joint Management Body),以149个停车场为共同产业的一部分为由,入禀法庭申请该149个停车位的拥有权。

4. 发展商对联合管理机构的这项申请提出异议,因为该项目尚未发出分层地契,并辩称作为土地拥有者和发展商,它有权处理有关149个停车位。

5. 高等法庭宣判联合管理机构胜诉,并裁定149个停车位是发展项目的一部分,旨在供业主专有和使用。发展商不服这项判决,立即提出上诉。

6. 发展商认为,高庭法官错误地没有承认发展商和买家之间存在4种不同类型的买卖合约。所有4种不同类型的买卖合约都显示,停车位不是该发展项目的共同产业,因此不应由联合管理机构管理。

争议点:

管理停车位拥有权的工具或文件是什么?有关149个停车位是否符合买卖合约下共同产业的定义?

判决:

1. 149个停车位是否为共同产业的一部分,取决于买卖合约的条款。

2. 买卖合约第31(c)条文所定义的共同产业,不包括上述149个停车位。

这些停车位是已提供给单位业主的停车位之外的额外车位。因此,149个停车位不能也不应被业主作为“共同产业”享有。

因此,联合管理机构没有管理这些停车位的权利和权益。

关于联合管理机构认为在默认情况下,应将未说明为共同产业的物业包含在共同产业的定义下,是一个错误的看法。

买卖合约第 31(c)条文须与买卖合约附表H的附表二同读,并清楚地阐明149个停车位不应被视为共同产业。因此,高庭的裁决是错误的,并与上述附表清楚明白的字眼不相符。

3. 针对不受附表H束的住宅单位的非附表H买卖合约,在没有对共同产业作出任何定义的情况下,因此没有规定须视停车位为共同产业。

4. 至于商业单位的买卖合约,其涵盖与附表H买卖合约不同的规定,其中第32条文阐明,停车位属发展商拥有。

5. 停车位不能属于单位业主,也不能被视为共同产业;停车位属发展商所拥有。

结语:

一个住宅发展项目中过剩停车位的拥有权,将取决于买卖合约的条款。

联合管理机构和买家应参照买卖合约中共同产业的定义。

在没有对共同产业作出任何定义的情况下,过剩的停车位将不被视为共同产业。

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共管楼宇电子付费 可防失信?

2022年10月17日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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无现金支付好处多,
也不能忽略科技便利带来的隐患

卫生部秘书长拿督哈吉星今年6月22日发出通告,表示卫生部将“根据卫生部反腐计划和2021年马来西亚数字经济蓝图,从10月1日开始,卫生部旗下所有设施将仅通过扣账卡、信用卡和电子钱包等方式,接收无现金付款。

“在该措施下,卫生部属下的所有设施,包括医院和诊所,将仅接受无现金支付来降低涉及公共资金的泄漏,所导致国家收入流失的风险,同时提供便利化的支付过程,来提升收费的效率和安全性,并降低收费成本,以惠国利民。

共管楼宇的金钱纠纷是大课堂。

邻国真实个案

47岁被告鲁米被怀疑私自窜改会计审计报告,经调查后,证实被告于2013至2018年期间出任合乐路的Harvest Mansion楼宇经理时,从住户支付的维修费和储备金中失信金额高达1万9962新元。

被告后来俯首认罪,并表示款项已被用在支付债款以及应付个人开销。经法庭审判后,被告被判失信罪成立,监禁14周。

以上乃成功入案的冰山一角,许多发生在大马半岛的共管楼宇管理费失信事件,多数因证据不足,而不了了之。

大马个案一

今年一月份位于旧巴生路华联花园岭一座共管公寓的楼宇经理被爆在其任职楼宇经理期间,无法交代高达50万令吉的款项去向,于去年9月份管理委员介入后,当事者就告失联。

十五碑警區主任阿米希表示,商业罪案调查组已援引刑事法典第408(失信)條文,开档调查涉案的女嫌犯。然而,一年过去了,此案至今仍无下文。

大马个案二

2020也爆出楼宇经理艾迪诺(53岁)在其于2016年11月至2019年12月任职威中Signature及Signature Avenue楼宇经理期间,挪用每月收取的管理费共18万1323令吉,而被控告抵触刑事法典408(失信)条文。

笔者相信,如果采用无现金的支付管理费,共管楼宇的公款更有保障,可避免因个人诚信问题而引发的失信事件。

采用无现金支付4大好处

1)记账变得简单

因每一笔支付的款项都被记录下来,会计系统里的数据,也将会进行数字化,往后要分析住户的习惯评估,楼宇财务分析与评估,都将容易许多。

2)防范失信事件

无现金支付可避免或杜绝前线职员私吞现款的问题,避免失信事件。

3)可降低行政开销

通过互联网的便利,住户无需特别请假上门支付管理费,支付管理费可随时随地十分方便,同时接收端的管理办公司也可更有效的管理柜台工作人员,一切支付都记录在电子支付系统里。

这样对前线的行政人员提供有效的进行工作编排,能有效的减低人力资源成本。

如有病假,后勤团队也可远程管理,避免遗漏。

4)无现金付款方式效率高

随着智能手机和互联网几乎渗透社会所有阶层,人人都一机在手,方便住户,就是方便管理处。

零售界提倡无现金支付,笔者也与大多数人一样,已习惯使用电子钱包附带的无现金付款便利。

同样的,管理办公室也需要跟得上时代。

无现金的支付方案在减少使用现金的同时,让交易的效率更高,也可抑制假钞流通,杜绝类似“抢劫”、“失信”这类“传统”犯罪事件。

勿忽略潜在风险

虽然无现金支付好处多多,我们也不能忽略,数字科技便利下带来的隐患。

由于非常便利,屡屡发生个人信息盗用事件,科技犯罪这类“新犯罪”也会日益猖獗。

1)互联网骇客猖狂

骇客善于利用系统的漏洞或保安缺陷,轻则骇入系统并窃取用户的财务信息,重则直接盗取金钱。

2)须克服设备与技术难题

共管楼宇的营运基金都来自业主的公摊管理费,许多共管楼宇的科技设备处于老旧代换状态,并不适合推行大量依赖互联网的无现金支付。

3)年长者难适应

智能手机对于年轻人是驾轻就熟,但对于旧时代的大部分年长银发族,却是难以跨越的壕沟。

笔者希望,共管楼宇能尽快转型,迎接科技的便利,而政府也需要正视微型公寓及老旧楼宇科技设备的缺乏或老旧。

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房屋管控官 守护购屋者权益

2022年10月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

遇到有问题的发展商吗?
可找房屋管控官申诉

1966年房屋发展(管制与执照)法令下,房屋发展商有什么法定义务需要履行?

该法令第7条文阐明,持牌发展商必须做到以下事项:

(a) 在对根据该法令第 5(3) 条文提交给房屋管控官(Housing Controller) 的任何文件 (执照及申请文件)进行任何更改后的4 周内,向房屋管控官提供更改的书面详情

(b) 持续在持牌房屋发展商的任何办事处和分行,以及进行房屋出售的任何其他地方的显眼位置,展示其执照、广告与销售许可证,其经审计的最新资产负债表,以及任何控制和管理持牌房屋发展商业务的人士(现在或以前的全名、通常的居住地址、国籍、原籍国、业务或职业),以及该名人士担任的任何其他董事职位的详情;

(c) 保留或安排保留其在西马办事处的会计和其他记录,以充分解释持牌房屋发展商的交易和财务状况,并确保真实和公平的损益表和资产负债表,以及任何所需附上的文件,并须使这些记录的保存方式,能方便和适当地对其进行审核

(d) 每年以该法令第九条文要求的方式,委任一名或多名审计员

(e) 在有关持牌房屋发展商财政年结束后的6个月内,向房屋管控官呈交并在宪报上公布根据该法令第9条文所准备的审计师报告、资产负债表和损益表

(f) 不迟于每年的 1 月 21 日和 7 月 21 日,或按照房屋管控官指定的次数或要求,向房屋管控官呈交正确且完整的书面宣誓声明,关于发展商施工中的发展项目进展,直到该住宅项目中的所有房屋都已竣工和发出合规证书为止

(g) 如果房屋发展商认为,在房屋开发的任何阶段(完工和合规证书签发之前),发展商可能无法履行其对购屋者的义务,须立即据实告知房屋管控官

(h)发展商须采取以下行动: –

(i) 在发展商收到竣工合格证书日算起的21天内,将该证书提交给房屋管控官; 和

(ii) 在将空置房产移交给有关房屋项目第一名买家当天算起的21天内,以书面形式通知房屋管控官

(i) 如果遇到任何拒绝颁发竣工和合规证书的情况,须据实禀告房屋管控官

(j) 确保房屋的开发是依据任何建筑物监管法律规定的任何条例进行的,并已尽一切努力,为获得竣工和合规证书以及获得房产地契转名,并将其转移给买家

(k) 从移交空置房屋给第一名买家当天起,直到所有房屋的单独或分层产权发放,以房屋管控官所决定的次数,向房屋管控官通报房屋独立产权或分层产权发放,以及此类产权转移给买家的进展

结语

房产发展商有重大的法定义务要履行,以确保买家的权利获得很好的保障。

在这方面,房屋管控官扮演着举足轻重的角色,以确保发展商履行该法令要求的所有法定义务。

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高级签证,好过MM2H?

2022年10月9日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监,ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

 

如果你是外资,
MM2H和PVIP哪个适合你?

今年9月1日,内政部长宣布了一项名为大马高级签证计划(PVIP)的新签证计划,旨在吸引高净值的外国人、成功的商人和富人来马。

第一年的预定目标是吸引1000名参与者,许多人认为这是一项艰巨的任务,但结果却可能被证明是错误的看法,因为内政部随后透露了,他们在启动PVIP计划的24小时内,就收到了2万份来自中介的申请。

由于作为大马首个投资居留计划的PVIP将于10月1日正式开放申请,这股热烈的反应是否会随着时间的推移而保持不变,仍有待观察。

PVIP与MM2H有何分别?

但在这预期的反应之前,有些人对现有的社交访问通行证计划,即马来西亚我的第二家园(MM2H)计划提出许多疑问:新的PVIP计划和最近修订的MM2H计划有何区别?这种以投资为主导的新举措,是否会为产业市场带来福音?

由于这项新计划刚宣布和推介,因此笔者在撰写此文章时,所能获取的信息有限。

目前,已公布参与计划的条件分别是,所有参与者必须证明每月有4万令吉或每年48万令吉的最低海外收入、拥有至少100万令吉的定期存款等。

此外,PVIP仅允许参与者从第二年起可以提款,而且出于健康、教育或房地产的目的,最多只能提取本金价值的50%。

有关申请也涉及须支付一次性参与费用,分别是每名申请人20万令吉及每名亲属10万令吉。

MM2H重启后条件严苛

更为国人熟悉的MM2H,曾于2020年8月暂停一年,并于2021年进行了延宕多时的重整。在当局公布修订后的MM2H版本,涉及更改有关标准和条规后,引发许多的批评和不认同。

许多人认为新版本的MM2H,将为参与者带来负担,而非张开双手欢迎新的参与者。

重启后的MM2H是由内政部旗下的移民局监管(之前是由旅游、艺术及文化部监管),其中一些修正后的条例,包括岸外收入从每月1万令吉大幅调高到4万令吉、50岁及以上申请者和50岁以下申请者的最低流动资本要求,分别从原本的35万令吉和50万令吉,提高到划一为150万令吉。

同时,50岁及以上申请者和50岁以下申请者的定期存款要求,分别从原本的15万令吉和30万令吉,调高到划一为100万令吉。另一项条规则是规定申请者每年必须都留在大马至少90天。

发展商将放眼吸引更多的外国高档买家,以及潜在外国投资者前来置产。

PVIP吸引外资居住和投资

如果把这2项计划进行对比,不免会注意到它们之间的某些相似之处,但在签证期限和在PVIP签证有效期内在大马学习或工作的许可方面存在明显差异。

尽管政府声明,PVIP旨在吸引富有的投资者和企业大亨在大马居住和投资,但似乎没有具体条款能确保PVIP参与者在获得20年签证后会这样做。

在房地产方面,这类措施有利于刺激产业市场,因为发展商将放眼吸引更多的外国高档买家,以及潜在外国投资者前来置产。

能提振住宅房市吗?

然而,PVIP比MM2H更长的签证期限,是否足以提高大马作为投资目的地的吸引力?尤其是当前这个后疫情时代,我们正面临新的地缘政治紧张局势,让问题更复杂化。

若政府希望吸引更多外国投资者对来马置产,就需推广与产业相关的直接奖掖措施。

然而,这必须深思熟虑,以便保护本地市场免受外国投机者的侵害,特别是与其他国家相比,大马在外国人置产持有权方面的条件较为宽松。

一直以来,国内住宅领域高度依赖本地购屋者,而住宅买卖一直高占国内产业市场交易量约70至80%。我国各州为了保护本地购屋者,都对外国购屋者购买州内产业时施加特定条件和价格门槛。

尽管每个州属的外国人置产门槛不同,但大体上,外国人置产门槛是100万令吉。而外国人买卖大马房产的交易量,仅占国内住宅总成交量不到10%。

但这并不意味着,吸引更多外国人来马置产,不会带来任何好处。反之,基于国内产业滞销问题挥之不去,政府早前曾下调数个州属在特定时间内的产业售价门槛,以协助减少滞销产业数量。

有助清滞销库存

当然,这仅限于滞销的产业,包括主要为外国投资者和租户而建的服务式公寓和SOHO单位。

尽管吸引更多高净值潜在买家的策略,至今未见得在协助减少滞销产业方面起了显著的作用,但如果当局能在重启后的MM2H和新推出的PVIP提供更明确、更透明化的资讯,相信仍有助于在减少滞销产业方面发挥助力。

至今在通过吸引更多高净值潜在买家,减少滞销房屋方面没有显着改善,但若改进后的MM2H和新落实的PVIP提供更清楚、更透明的资讯,仍存有潜力。

在商用产业方面,基于办公和零售空间依然面临供过于求的问题,而过去2年多来的疫情令情况雪上加霜,诸如PVIP这类旨在吸引更多外国人来马投资置产,将大马打造为投资与商务目的地的努力,或将是产业领域的利好因素。

澳新借签证计划“谷”投资

尽管如此,迄今为止,PVIP计划所披露的信息和条件,都未能在任何程度上提供这样的保证。因为除了必须在大马持有100万令吉的定期存款,PVIP计划并未规定参与者必须在大马进行任何商务投资或设立新业务据点,这只是参与者的一项选择。

如果我们把本区域邻国类似的通过投资取得居留权计划来做比较,澳洲和新加坡的类似计划就很明确是由投资来驱动。

在澳洲,商务创新与投资计划下,有4种签证可供申请者作出选择。其中3种签证方案规定,参与者必须承诺投资至少250万澳元(约750万令吉)在一个合格的澳洲人管理投资基金,或是取得一家澳洲企业的拥有权。

在新加坡的全球商业投资者计划(GIP)计划下,申请者可从3项投资选择中作出抉择。

其中一项选择方案,是投资至少250万新元(约805.45万令吉)在一家现有或新公司、投资至少250万新元在一个投资新加坡公司的获批准基金,或是投资250万新元在新加坡设立一个单一家族理财办公室,并至少管理2亿新元(约6亿4436万令吉)的资产。

冀望有更明确指南

通过这类的规定,以及列出明确的投资或经商选择,这类通过投资计划取得居留权的计划,预料可带来的种种好处和结果,将会更明确。

尽管PVIP计划也许是因为还处于初步推介的阶段,导致其种种条规和规定显得不够明确,我们希望当局在该计划于今年10月正式开放申请后,将可以通过发布更多的相关信息,解决各方的各种顾虑。

我们希望当局可以在有关投资和商业决策方面的条规方面,提供明确的指南,好让PVIP计划本身和现有的MM2H计划有明确的区别。

PVIP是我国首个通过投资计划获取居留权的计划,而MM2H则是一项多次入境社交访问通行证计划,希望这两者之间有明确的区别,以对我国经济增长带来正面影响。