林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

洋房漏水纠纷终审裁决

本案是高级围篱保安社区洋房的购屋者，对发展商兴讼。

买家购买了位于雪兰莪州某个发展项目的双层独立洋房。

购屋者于2010年8月26日致函发展商，列出了其所称的洋房中存在的缺陷，并要求发展商在两周内，向购屋者提交其拟议的整改计划，供购屋者过目和核准。

发展商于2010年9月9日回复信函，主要表示发展商正获取其顾问的答复。此外，发展商表示，根据惯例，发展商不曾在缺陷修复工程展开前，取得业主或其顾问工程师的批准。

发展商回复购屋者称，发展商愿意对部分工程进行整改，但肯定不会对涉及升级的工程进行整改。

为了进行整改工程，发展商为购屋者提供了约14天的2人替代住宿。

最后，购屋者于2011年8月29日致函发展商，由于发展商未能修复缺陷工程，买家将聘请第三方进行修复，并向发展商收回由此产生的费用。

发展商于2011年9月5日作出回应，否认购屋者的指控，并重申发展商愿按照其顾问的建议，进行适当的整改工程。

此外，发展商于2012年2月2日致函购屋者，由于购屋者未予答复，且缺陷责任期自2011年9月起已届满，发展商认为此事已告一段落。

导致本次诉讼的购屋者投诉，基本上是该洋房存在重大缺陷。

漏水为房屋主要缺陷

漏水是主要缺陷之一，也是本文讨论的主题。

购屋者是根据防水和瓷砖的整改进行索赔，而补偿金额是根据购屋者证人的估计。该名证人是一位专业机械工程师，但进行此类成本估算的合适专业人员，应是注册建筑师或工料测量师。

根据购屋者在土木与建筑缺陷整改摘要第1项中对防水、瓷砖和清理的目击估计，估计费用为11万零924令吉83仙。

该等缺陷是购屋者在缺陷责任期内向发展商提出的，但发展商未能进行整改。购屋者阻挠或妨碍发展商的工作，尤其是该名购屋者的丈夫坚持要求发展商提出整改计划，并事先获得其批准，是不合理的。

购屋者估计的补偿金额过高，并观察到瓷砖整改，与根据控状第41(iv) 段要求更换内部管道所需的一致。

基于预防原则，合理费用应为发展商证人所提到的发展商的费用，金额为6万零479令吉85仙。

厨房地板上有积水

至于根据控状第41(iii) 段提出的水管泄漏索赔，合理的损害衡量标准，是应基于设施或性能的损失，而非购屋者证人建议的更换整个内部水管。因此，合理的赔偿为1万令吉。

购屋者再次依赖其证人根据控状第41(v)段对此索赔的成本估算，金额为买方土木与建筑缺陷整改摘要第5项中的 2929令吉28仙，加上由于据称整改对现有厨柜的影响，另加2万894令吉72仙用于更换厨柜，而购屋者只提供了一个报价。

这也是发展商承认，但在缺陷责任期内无法整改的又一缺陷。因此，基于预防原则，正如发展商证人所提到的，法庭认为，发展商的整改成本应为8555令吉58仙。

结语

这个洋房买卖纠纷的另一个典型案例，双方之间的关系因期望不符而出现问题。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

买家获发展商赔偿

案情：

起诉人是彭亨州直凉一个廉价屋项目的多名买家。

买家已与答辩人（即发展商）签订各自的买卖合约。

上述多名买家分别向淡马鲁地方法庭提出索赔，要求赔偿，理由是他们的房屋没有按照作为合约一部分的批准计划中规定的规格建造。

法官作出了有利买家的裁决，并发现发展商违反了各自的买卖合约。裁判官进一步判给购买单层房屋的买家8400令吉连同堂费和利息，作为补偿；购买双层房屋的买家则获得4500令吉连同堂费和利息作为补偿。 房屋发展商针对这些裁决提出上诉。

问题：

买家在向法庭提出索赔之前，是否必须遵守协议买卖合约第23条文（其中规定买家须发出书面缺陷通知）；

买卖合约中的所有条款实际上都是法定要求，必须严格遵守，特别是第23条文作为对买家的额外保护，但并不影响或限制他们在普通法下的权利。

1966年房屋法令和有关条规旨在改进和补充普通法的救济措施，并不明示或暗示剥夺当事人获得合约救济措施。

对于买家未能根据买卖合约第23条文发出任何书信通知，并不妨碍他们根据普通法，向发展商在法庭上提出违反合约的民事索赔。 因此，发展商提出的“禁止反言的原则”（estoppel，即不可针对已裁定的事实作出否认）问题并不存在。

买家在入伙纸发出后，是否有权因房屋不符合规格而要求赔偿？

发展商辩称，由于这些房屋的入伙纸是由有关当局签发的，证明该房屋适合居住，因此买家无权声称该房屋因不符合规格而存在缺陷， 也无权向发展商索赔。

在本案中，入伙纸是由相关当局签发的，该入伙纸将证明有关房屋被认为适合居住。

该证书由发展商在房屋竣工后及相关当局确信1984 年统一建筑法》(GN5178/85)（“UBBL”）的相关规定已得到遵守后签发。

UBBL为相关房屋制定了最低标准和规格。

然而，买卖合约及批准的建筑平面图是单独的文件。 与 UBBL 中的规格相比，买卖合约和批准的建筑平面图中包含的房屋规格，可能有所不同（但不得较差）。

因此，如果发展商符合UBBL的规格，并不一定意味着他也符合或履行了买卖合约和批准建筑图测中的规格。

买家对任何缺陷或不符合规范要求赔偿的权利，并不取决于入伙纸的签发。

这些权利是根据买卖合约第23条文及普通法中关于违约的条款规定的。

如果发展商的论点被接受，那么根据买卖合约第23条文及相关法律，特别是 1982年房屋发展商（控制和许可）条例（现已于 1989 年修订）赋予买家的权利和保护和普通法对于违约的规定，将毫无用处，根本没有任何作用。

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

重赏之下 必有勇夫

随着6州选举落下帷幕，大马终于能摆脱政治纷扰和争执，这对市场而言是一大利好。这次的选举结果并没有出现中央政府倒台换人的情况，而且希盟和国盟也继续领导本身原本执政的3个州属，这都让我国政治局势重归稳定，让政府、商界和人民能在接下来专注振兴国家经济。

不过，在我看来，希盟在这次州选举当中失去西海岸地区的部分支持，反映出政府在执政方面仍需取得更亮眼的成绩，才能获得更多民意支持。

所以，我希望团结政府能将这次的选举结果视作一场教训，并趁此机会反思，实施和贯彻各种改革的方案和政策。

而即将于10月13日在国会提呈的2024年财政预算案，就是政府证明本身是否有能力改善国家发展的关键。

盼停政治争论

我对于2024年财政预算案的一大愿望，就是希望政府能停止无谓的政治争论，专注在简化目前繁杂的政府程序和整顿庞大臃肿的公务员体系。

这样一来，我们就能提高政府的行政效率和廉洁程度，将大马作为一个多元文化的新兴经济体的优势发挥到最大，从而吸引外资带动经济。

在这方面，我建议政府建立一个公务员绩效奖励制度，按照政府部门和官员在一段期间内达成的绩效，去衡量他们的工作表现。

奖励出色官员

工作绩效出色的官员和部门将获得奖励，而表现差劣的官员则会被降职或辞退，以达到鼓励政府官员提高工作表现，同时约束怠惰懒散和滥权渎职的情况。

比如以大马移民局的护照办理系统为例，我们可以根据一年内处理的案件数量，或者每一名申请者从领取排队号码到完成服务的时间，作为评估绩效的标准。

所谓“重赏之下，必有勇夫”，再配合恰当的惩罚规则，相信就能通过这样赏罚分明的制度，改善许多政府单位的行政效率和纠正某些公务员的工作态度。

责权不明互相推卸
程序繁杂刁难申请者

就拿马来西亚如今的政府部门审批程序来说，很多发展和建设项目迟迟无法动工，往往就是因为有些“不作为”的公务员互相推卸责任，甚至利用繁杂的程序刁难申请者。

部门责权不明

以我本身的经历为例，这个问题在疫情时期更加严重，当时候想要申请兴建劳工宿舍的一纸准证，花费了大量时间和精力之后都无法圆满处理，这都是因为部门的责权不明，导致官员互相推卸。

尤其在地方政府部门，这方面的情况更是明显。比如，如今随着电动载具越来越获得人民欢迎，许多人也开始探讨在诸如公寓等住宅建筑中安装充电站的可能，但一旦到地方政府询问，往往是无法找到负责的官员，有时甚至连哪一个部门处理都说不清。

思维与时俱进

事实上，公务员也应该具备与时俱进的思维，跟上时代的步伐。

以电动载具充电站为例，地方政府应该要对此制定一套指南，以支持永续能源的发展和迎合现代的需求，而不是消极被动地等待命令。

看好昌明大马框架
集合各界推动政策

我看好昌明大马的政策框架和目标，同时也相信许多私人界的公司企业都十分愿意配合，在推动大马经济发展方面贡献自己的一份力量。

然而，在许多被政治委任的“小拿破仑”不断扯后腿的状况下，我们什么时候，才得以取得显著的进步？

提振国家经济是无法单靠政府、私人界和人民任何一方的，必须集合各界的力量，才能推动实际的政策执行，取得想要的成果。

而如今政局稳定的环境，正是政府应该放心改革、发挥大马经济优势的最佳时机。

希望在这个举国欢庆国庆的8月份，能提醒我们每一名大马公民做好本分，团结和共同努力为国家的繁荣和发展作出贡献。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

时间是合约的关键

案情

事件演进表

• 8/8/1984： 双方签署买卖协议（24个月内完成兴建房屋）
• 7/8/1986： 房子还没有完工
• 19/1/1987： 起诉人（购屋者）向答辩人（发展商）发出撤销买卖协议的通知
• 1987年5月： 房子竣工
• 9/12/1987： 发展商发出入伙纸

起诉人和答辩人要求法庭确定初步问题：

买方是否可以针对他要求撤销1984年8月8日签署的买卖协议，起诉发展商，因为有关房子在1986年8月7日即竣工日期之前尚未竣工。

买卖协议第7条文阐明，在与该协议所有条款有关事宜上，时间至关重要。

买卖协议第 18(1) 条文阐明， 卖方应在该协议签订之日算起的24 个月内，完成兴建上述建筑物，并交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）给买方。

协议第18条第(2)条文阐明，如果卖方未能及时交付空屋，卖方应立即支付违约金给买方，违约金是按购买价格年利10%（按日计算）来计算。

判决

法庭认为，问题在于，买方虽有权根据买卖协议，获得延迟交屋的违约金，但是否也有权选择解除协议。

1950年合约法令第56条文阐明，如果双方的意图是时间应成为合约的实质要点，许诺的一方未能按照合约规定的时间履行合约，则接受承诺的另一方可以选择撤销合约。

本案中，时间是合约的关键，而合约是可以撤销的。因此，由于该房子未能在协议签订日算起的24 个月内竣工，买方可选择继续履行合约或撤销合约。

根据1950年合约法令第76条文，合法解除合约的一方，有权就因不履行合约而遭受的任何损害获得赔偿。

有权获违约赔偿金

在本案中，如果发展商未能在24个月内完工，购屋者有权获得违约赔偿金，但这并不以任何方式剥夺买方解除合约的权利。

与此相关的是，购屋者已与发展商签订了购买该房屋的买卖协议，并预计两年后搬入该房屋。

因此，购屋者当然会为此做好必要的准备，而这项入住计划的任何改变，都会给他们带来很大的不便和产生额外的费用。

因此，如果房屋没有在指定日期竣工，而且实际上，在向发展商发出终止通知后的5个月后，房屋也没有竣工，而只能在9个月后才竣工，并仅在指定日期的16 个月后才颁发了入伙纸，法庭因此认为，根据法律原则和判例法，买方即原告有权解除与答辩人即发展商的合约。