物管业新变革 砂拉越领先
2024年04月21日
黄伟益
产业管理顾问
砂拉越新法
解决物管服务欠费难题
下个月就要到砂拉越古晋举办分层管理一天工作营。这是砂拉越立法议会在2019年通过分层管理法令，并在2022年3月1日生效以来，我们第一次举办这类工作营，就是为了让砂拉越人更深入了解，并让这项法令在执行时恰到好处。
如果我们深入研究砂拉越州议会所通过的2019年分层管理法令，其实绝大部分的内容，跟国会所通过的2013年分层管理法令，没有太大的分别。不过，砂拉越的法令却对物管经理的角色有更多着墨，同时对物管经理有更多约束及法律的保障。
举例说来，砂拉越2019年分层管理法令第78条文阐明物管经理的权利及职责，而法令第77条文更是阐明物管经理的独立性。这包括任何人或公司若在这个楼盘牵涉其专业或财务利益，则不得受委为这个楼盘的物管经理或管理代理人(Managing Agent)。
有利益冲突禁担任
根据该法令第78(2)条文，任何人若负责这个楼盘的设计或建筑工程；或是任何人或其所委托之人、公司主管或职员在这个楼盘拥有可观利益；抑或某人或公司在这个楼盘拥有超过相等于5%面积单位的可观利益，而这个人又属于某人或公司的伙伴或是职员，再不然就是这个人或其家人（包括伴侣及子女，还有养子，或是他们的兄弟姐妹及双亲）在这个楼盘拥有任何利益（包括信托人在内），都不可被委为这个楼盘的物管经理。
这是砂拉越2019年分层管理法令比大马半岛这里实行多年的2013年分层管理法令，更为进步之处。
更有趣的是，砂拉越2019年分层管理法令允许物管经理可以入禀分层管理仲裁庭，针对发展商、共管机构(JMB)、管理机构(MC)拖欠他们的服务收费，向对方追讨回来。
这个法令第78(3)条文，物管经理必须在7个工作天内，将业主所缴上来的管理费等存入发展商、共管机构或管理机构的银行户头。违反者将被提控，一旦罪名成立将被判监禁不超过3年、罚款不超过25万令吉或两者兼禁。
反观在大马半岛及纳闽联邦直辖区实施的2013年分层管理法令，对物管经理的近乎没有任何规范之处。
我认为，物业经理身为专业人士，须根据法令的规定，行使其专业角色及职责，协助发展商、共管机构或管理机构解决各种大小问题。当然，物管经理作为服务供应商，他们也希望获发展商、共管机构或管理机构每月准时缴付其服务收费。
大家须知，许多在楼盘内工作的物管公司职员，他们其实都是物管公司借调过来的。这些职员除了每月须定时领薪酬之外，物管公司也必须准时为他们缴付公积金、社险及就业保险等。
如果物管公司被发展商、共管机构或管理机构拖欠支付他们的专业收费，这些物管公司可能会面对流动资金不足的问题，进而导致公司拖欠员工公积金、社险及就业保险等。
针对这些物管公司的职员，我们总不能“要马儿好，又要马儿不吃草”，但羊毛出在在羊身上，物管公司又面对流动资金受困时，物管公司职员整体的工作士气就会大受打击，进而影响到整体的服务素质，这些方方面面都是恶性循环的结果。
面对乱象如15年前西马
楼盘多未设管理机制
期待已久的砂拉越分层管理仲裁庭，其2024年分层管理（分层管理仲裁庭）条例，终于在2024年2月8日通过宪报发布，并订2024年1月1日开始生效。
和大马半岛及联邦直辖区早在2007年实行的建筑物与共管产业（维修与管理）法令相比，砂拉越今天所面对的情况，跟西马这里15年前的乱象确实不遑多让。
砂拉越共有超过500个需要成立共管机构或管理机构的楼盘。砂拉越政府原订所有这些楼盘必须最迟在2023年2月28日成立共管机构或管理机构，但截至去年杪，依然有不少的楼盘还未设立这类的管理机制。
为了让更多砂拉越人了解，以及掌握如何通过入禀分层管理仲裁庭来争取他们的权益，这也是我在5月份举办工作营的讲题之一。
我希望能根据自己多年来所累积的经验，让更多砂拉越人能掌握入禀分层管理仲裁庭，以及如何在庭上据理力争的相关知识。毕竟，要如何教会一般人，让他们能像律师在庭上据理力争，确实是不容易的事情。
除此之外，砂拉越在委任建筑总监(COB)方面，其做法跟大马半岛很不一样。
授权建筑总监统辖
在砂拉越，只有一位统辖整个砂拉越的建筑总监，面每个地方议会则以副建筑总监为首。
砂拉越的相关法令授权这位建筑总监，可以不完全依循法令，通过宪报颁布对任何人发出指示，并须跟着指令来行事。
这种全砂只委任一人当建筑总监的做法，确实可减少像大马半岛，不同地方议会建筑总监各自为政、口径不一，对同一个情况却有不同处理手法的情况。
尽管砂拉越落后大马半岛多年，迟至2019年才针对分层管理立法，并于2022年才开始生效，但砂拉越的相关法令确实有很多比西马还先进之处，这是值得有关当局效仿的。
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
