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管委会 小心卷入利益冲突

2023年03月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

只要愿意开诚布公,
或可避免牵涉利益关系

在高楼管理这个领域,利益冲突经常被提及,却让很多人无法充分掌握当中的概念。

说穿了,就是所有人在执行其角色或任务时,必须针对其作为或无作为,直接或间接使其本人或其有关系的人获取利益,而引起利益冲突的情况,应该自行回避,或避免直接涉入其中。

要如何自行回避或避免直接涉入这些利益冲突呢?其一就是要自行禀报本身所可能牵涉的利益冲突,其二就是避免参与当中的决策过程,以确保管理委员会能针对有关事项,作出符合业主利益的最终决策。

例如某高楼针对升降电梯项目招标,任何管理委员都可以找自己熟悉的电梯公司参与招标。任何招标项目若能获得更多电梯公司参与竞标,这是无可厚非的。毕竟,一旦有更多公司参与竞标,这肯定会让管理委员会货比三家,进而取得最实惠的招标计划书及标价。

禀报利益关系回避决策

一旦面对这个情况,只要任何管理委员在参与会议时,自行禀报个人跟某家参与竞标公司直接或间接所牵涉的利益关系,并将这个情况记录在案,同时自行选择不参与针对这家公司的决策过程,这就是回避利益最好的情况了。

管理委员会不能因为某位管理委员,跟某家参与竞标的公司有直接或间接的利益关系,就完全不考虑这家公司所提呈的竞标书。这不是回避利益的最好处理方式,甚至可能会让管理委员会错失考虑这家公司所可能提呈的最实惠竞标书。

许多高楼管理委员会通常会要求产业管理公司或其直聘职员,针对需要维修或修复的项目,尽量找到至少3份报价单。这是为了避免让管理委员直接或间接涉入其个人利益,但这不代表产业经理或其职员就不会涉入他们个人的利益。

除了管理委员个人跟竞标公司可能存在的利益冲突,产业经理或其团队跟承包商或供应商之间,亦可能牵涉许多不为人知的利益关系。要如何让利益冲突的情况减至最低点,看来除了让产业经理或其职员协助寻求报价单之外,也应该让管理委员协助寻求相关报价单。

只要大家愿意开诚布公,据实禀报个人跟某位承包商或供应商所牵扯的利益关系,同时避免让个人涉入有关项目的决策过程,这就会逐渐形成一种良好监管的决策作业,进而阻遏利益输送渗入管理层的作业当中。

高楼针对升降电梯项目招标,管理委员可找熟悉的电梯公司参与招标。

应立法管制产业代理操守

相较于国会立法通过的2013年分层管理法令,砂拉越立法议会所通过的2019年分层管理法令,其实对于产业经理的独立性有更好的规定,这包括若某个人在某个楼盘牵涉其专业利益或财务利益,他就不可以受委任为这个楼盘的产业经理或管理代理(Managing Agent)。

根据2019年砂拉越分层管理法令第77条文,若这个人包括其授权人、职员或其家人(包括伴侣、兄弟姐妹或伴侣、孩子或被领养的孩子或他们的伴侣),在这个楼盘拥有占据面积总额超过5%的产业,或是这个人的生意合伙人或受雇员工,或者负责设计或建筑这个发展项目,均不得受委为这个楼盘的产业经理或管理代理。

反观国会通过的2013年分层管理法令,只是对建筑总监所委任的管理代理有上述规定,却对市场上的产业经理没有这个规定。在这种情况下,发展商就会通过注册子公司或联号公司,通过委任自己所熟悉的人进来管理,进而让这些人来协助稳守发展商在这个楼盘的利益。

避免经理与发展商同谋

若国会没有通过立法,针对产业经理有所约束的话,就难免有产业经理违背本身的专业操守,通过各种方式来守护发展商在某个楼盘的利益,甚至背后公然跟这些发展商狼狈为奸,进而影响到其他购屋者的整体利益。

2013年分层管理法令对管理委员会有诸多规定与限制,却忽视了产业经理的专业操守,往往是引发或导致更多问题沿生的关键因素。

看来新任的地方政府发展部长,有必要认真思考如何通过国会立法及改革的方式,对国内的产业经理及整体的物业管理领域,进行大幅度的改革与整顿工作了。

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签了契约欲撤销 起诉人被反诉

2023年03月26日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

案情

起诉人在法庭供证时说,在签署志期2019年12月5日的转租协议(“协议”)之前,答辩人向他提供了一份协议草稿。

起诉人签署协议时,是真诚地相信,条款与草案相符。然而,约一个星期后,他发现协议的条款与草稿中的条款有有出入,特别是答辩人应向起诉人支付的租金金额,草稿中阐明,整个30年的租期为合共15万令吉,但协议中只有7万4300令吉。

起诉人在案发时间到答辩人的经理处投诉,并要求修改有关租金总额,但答辩人无动于衷。 因此,起诉人以虚假陈述、事实错误和/或议价能力不平等为由,提出本诉讼,寻求撤销协议。

答辩人就具体履行协议提出反诉。答辩人辩称,除了协议外,双方还在同一天签署了一份变更契约,将协议中规定的7万4300令吉租金总额,改为11万8880令吉,同时也修改付款方式。

结语

一如上述,起诉人的诉状是分租协议和变更契约的条款,没有反映早先给他的草稿的条款,而非在执行后有任何事件,使得分租协议和变更契约无法履行。起诉人对此事的指控显然是错误的。其次是起诉人与答辩人之间的议价能力不平等的指控。在结案陈词中,起诉人辩称,这是因为答辩人的律师在准备草稿、分租协议和变更契约时,只听取了答辩人经理的指示。首先,在起诉人的状纸中,所谓的议价能力不平等,从来都不是由这些情况引起的。

其次,答辩人如实供述,没有证据显示,答辩人曾对起诉人进行压迫、胁迫、施压,致使起诉人签署转租协议和变更契据。

起诉人签署分租协议和变更契约不存在争议。

如果仅因为分租协议和变更契约是由答辩人的律师所拟订,并不因此意味着议价能力不平等。

起诉人签署分租协议和变更契约不存在争议。起诉人只是试图通过声称他是在错误、虚假陈述和/或由于议价能力不平等的情况下这样做,而试图避免受分租协议和变更契约的约束,还据称因为分租协议和变更契约而受挫。因此,起诉人的诉讼请求被驳回,并需支付堂费。

鉴于法庭对起诉人索赔的裁定,起诉人受分租协议和变更契约的约束。答辩人也获得了针对协议的具体履行,即反诉成功。

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共管楼宇管理必须按部就班

2023年03月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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新委员最怕
资金还未到位而有心无力

共管楼宇的管理问题其实属罄竹难书,笔者踏入了管委那么多年,发现新任管理委员容易犯下的思维盲点之一,就是“欲速则不达”。

因对旧管理委员的不满,召集业主出席年会推翻旧管理层,推选新委员上任后,对新任委员授予过高的期望,换来的只有失望。

共管楼宇的物业管理最难办的事,其实不是对楼宇机械设备设施的维修与维护工程,而是如何让已经心寒的业主,再次“遵守”和履行缴付管理费的业主责任,并开始支付管理费。

楼宇出现“脱管状态”,最常见的难题就是因为账目不清,钱何去何从无法解释清楚,导致业主们不敢缴管理费,引起流动资金短缺,服务商纷纷退场,导致维修维护不到位,加上债主们(服务商)的追债行动,让好不容易推翻了颓废委员的新任委员们,个个都没了谈判的底气,故不是做不到,而是资金还未到位,有心无力。

面对这样的烂摊子, 改善须得一步一脚印, 笔者建议管理委员需得按部就班的进行:

1)先对楼宇的健康状况进行检测评估;

2)在对楼宇的财务状况进行整合分析。

如果委员刚上任一来就不管,不让团队有喘气空间,这样就只能逼人选择离开,毕竟物管无奇迹 – 唯有按部就班,经营物管服务公司这几年,个人的观察如下:

楼宇的收入来自业主们的公摊支付也等于是一种非盈利收入,所以楼宇的现金流通常都是在“刚刚好”的水平线徘徊就很不错了。这也是促使共管楼宇无法采用“高金任贤”的管理方案,委员们通常都是尽量以合理的价位换取合理的服务水平。(注:此说法不适合用在高级公寓)

当酬劳不是特别吸引人,很自然的,一等一的人才不会把物业管理当作求职第一选择,很多时候,物业管理是他们心中的“备胎”而已。

1)物管企业的雇员,某个情况下流动率偏高,毕竟水往低处流,人往高处爬,是自然不过的事。

2)当资源是有限时,凡事都得先评估“先后急缓”的顺序排列。虽然无法一次性预测未来,但怎么都得心里有个谱吧。

事情分轻重缓急

再次提醒大家,物管所面对的事情无非4大类:

第一种是“很急很重要”;

第二种是“很急但不重要”;

第三种是“不急但很重要”;

第四种是“不急也不重要”。

如果是你的话,每天先做哪一件事情呢?只要你头脑清醒,思绪正常,这个问题难选吗?一点都不会,对吗?

但为何,在现实生活中就是选不好呢?因为多数人的选择都是“救火”而不是“防火”,救火就如同“扬汤止沸”,结果当然是徒劳无功!关键在于,有几个人有“釜底抽薪”的毅力呢?

别忘了,物业管理人只是管家而已,我们不是当家,要釜底抽薪止沸,管理委员本身必须先做好。我们必须点出管理委员们的盲点,为他们照亮“开阔敞亮的大陆”,还要做到处事圆滑,懂得衡量世故标准,更需要和他们“讲钱”。

在资源和人力也有限的时候,“按部就班”才是最合情合理的选择,而非匆忙又盲目的救火。忙救火是治标不治本的管理方案,它只能让你暂时感觉良好,而无法从根本改善源头。

共管楼宇多年来的烂摊子,要改善须得一步一脚印。(示意图)

按部就班效率最高

据我观察,那些能把事情做好的人,总是优先选择把有限的资源放在重要但不紧急的事物,同时也以预防为主要管理精神的人。

提醒管理委员一句重要的话:“最高效率就是按部就班”。因为按部就班,我们才能做到以下几点:

1)事情逐渐改善,楼宇的故障频率就一定逐渐减少,甚至改善到几乎零故障;

2)财务状况逐渐稳健,有了现金流,就拿资源换取服务商合理的服务水平;

3)减少虚耗和极少浪费时间,资金也应用在有绩效的方面;

4)管理层能看清大局和整个局势的变化,有时间沉淀思考,以应对万变的情况;

5)物业管理人可以看到希望,也可预定结果,让我们可以运筹帷幄,观大局、平乱局、定天下。

关键在于如何“教育、执行、监督、调整”

A)如何教育:

1)管理委员;2)居民或住户;3)服务商 ;

B)如何执行:

1)委员如何相互配合;

2)居民/住户如何配合;

3)服务商如何配合?

C)时时监督:

委员、居民和服务商要形成三角关系,互相监督和鞭策,各司其职、互利互惠,方能共赢。

D)调整修改:

天底下没有最好的方案,一直等最好的方案就是原地踏步、停滞不前,所以必须“边做边学、边错边改”。

但物管事务的本质就是“高重复性”,几乎每天都在重复着一样的工作,日复一日,很容易失去激情和干劲,故在工作岗位上需要的“自律”,不能是外在设定。

养成自律自觉惯性

我们需要的是来自“内在的动力”,最好是那种“懵懵懂懂”,无意识的惯性。

这样的自律才是最重要且有绩效的。当我们把大目标细分成小小的旅程碑,并以定时、定量、分配,重复的一次又一次去执行,而非在外来的要求和压力下才这么做,这就是内在和自觉性的惯性行为。

90天期限是建立习惯的门槛,能重复90天,挺过就渐渐变成习惯。就算没有外来的压力,也能自动自发的组织运作。不定时的监督检查,是审核的一种,让在职人员知道他不是“无王管”的,那些屡屡做错不改的,就不是我们需要的人了,管理者要懂得“放生,放手”让大自然的自然定律去教育他/她吧。

最后,改善需要时间,按部就班的克服一件又一件的难题,就能改善楼宇的现况。

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兄妹分歧 争房产拥有权

2023年03月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

哥哥每月收入
不符房贷申请条件……

2名兄妹联名买房,但只有哥哥支付每月房屋贷款供款,他可以索讨妹妹持有的房屋另一半拥有权吗?

案情

起诉人和答辩人为兄妹关系。 1987年,在雪兰莪州发展局(PKNS) 发起的拥屋计划下,他们的父亲慕尼安迪慕都沙米获得一份购买房屋的献议。该房产位于雪兰莪州八打灵的柯拉娜再也。

慕尼安迪向雪州发展局申请将房产注册在两名孩子(起诉人与答辩人)名下。在支付了一笔订金后,起诉人和答辩人向渣打银行申请房屋贷款,以支付余下的房屋买价。

还贷期为15年,从1988年1月1日算起。1994 年,双方签署了房产转让备忘录,房贷也于2002年全额还清。

清还房贷后,房产的所有权被授予起诉人和答辩人,作为共同屋主,每人获得一半的份额。 起诉人提起本诉讼,索取答辩人名下的另一半房屋拥有权。

妹妹薪资全交父母

起诉人辩称,他拥有答辩人的房屋半数拥有权,因为所有必要的房屋付款都是他垫付的。因此,答辩人是起诉人的推定信托人。起诉人也宣称,该房产是由双方根据他们对购买价格的出资比例建立的信托持有的。

答辩人否认了这些指控,并表示她按照家庭惯例,将全部薪资交给父亲,过后则交给母亲(父亲去世后),而父母亲则直接把其薪资交给原告,从而间接帮助偿还房贷,因此她其实是间接分担了房贷供款。

答辩人是否为起诉人名下注册的上述房屋50%拥有权的受托人?

起诉人辩称,他单独出资支付了上述房屋的购买价款。由于答辩人没有为该房屋支付任何款项,因此他是她所拥有的50%份额的实益拥有人。

然而,雇员公积金局的资料显示,慕尼安迪1986年2月1日退休后,提取了他所有的公积金存款。在提取日期后不久,就支付了上述房屋的订金。

根据对证据的评估,发现证据有利于答辩人,因为他们的父亲使用他的公积金存款支付了上述房子的订金。它并非完全由起诉人支付,而被告则负责承担了家庭开支。

起诉人的月薪只有890令吉,不符合房贷申请的条件,因此无法获得房贷。

为此,他寻求月薪只有465令吉的答辩人协助,联名申请房贷。她同意向他提供支持联名申请贷款的必要文件。

间接负担家庭开销

然而,房贷每月还款完全由起诉人承担,答辩人没有出资。

虽然答辩人从未声称她偿还了房贷每月供款,但重点是她间接作出了贡献。她每个月的收入都给了父亲,然后由父亲用来支付家庭开销,包括偿还贷款。 其他兄弟姐妹共同承担家庭开支的做法,其实起诉人本身及其证人都承认了这点,答辩人的两名证人也证实了这一事实。

辩护律师提出重要的论据,即起诉人于1987年的每月公积金缴纳额只有40令吉,这意味着,其月薪应该只有300至400令吉,而非他宣称的890令吉。

根据这样的月薪数额,他将无法偿还房贷的每月分期付款。 他自己提供的证据也显示,其月入不足以让他获得渣打银行的房贷,因此与被告联名申请以获得贷款。

鉴于家庭惯例,这笔出资不能清楚地归入贷款分期付款和其他家庭开支。

也就是说,房产的购买价格是由家庭共同收入间接支付就足够了。

本案是双方根据父亲的意愿,同意共同申请房屋贷款。证据也显示,答辩人通过增加家庭收入,间接支付了房产的购买价格。

结语

尽管联名屋主/答辩人没有直接支付房贷或房屋买价,但她在整个家庭其他方面的贡献很大(承担家庭开销)。 因此,所谓的信托不存在,被告有权获得该房产的一半份额。

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借富助贫 鼓励人民要储蓄

2023年03月6日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

助人们买房和减轻债务
才是当务之急

如今的经济情况充满挑战,尤其是在通货膨胀方面,商家和人民所面临的压力,可说是令人“喘不过气来”。

大马评估机构(RAM)早前指出,不管是食品还是工业原料,这些物品的价格都会在接下来一至两年内居高不下。

所以,良好的政策方针和稳定的政治局势在此时非常重要,因为这两者是确保大马经济能实现复苏和永续发展的关键要素。

我国去年11月组成团结政府后,政局已大致稳定下来,加上近期重新提呈的2023年财政预算案,我对于大马的前景感到越来越乐观和有信心。

在这两者的加持下,我认为国家有着十分清晰的发展目标和方向,并相信接下来迈出的步伐也将愈加稳健。

比如在最新提呈的2023年预算案中,我认为政府所制定的拨款项目和发展方针都十分恰当和周到,确实有体现出“昌明大马”的主题,也为国家经济增长奠定了强稳的基础。

认同鼓励重建储蓄

在众多政策当中,我尤其认同政府鼓励人民重建储蓄的措施,包括为自愿缴纳公积金(EPF)的人们提供高达3000令吉的税务回扣、参与自愿缴纳计划i-Saraan的自雇人士提供高达300令吉的补贴,还有为公积金第一户头存款少于1万令吉的40岁至54岁公积金会员,给予500令吉存款。

从经济层面来说,这些措施有助提高国民储蓄,防止国家经济增长放缓和国民生活水平下降,更可以协助人们买房和减轻债务。

事实上,公积金过去数十年的派息率大多保持在至少5%,比很多银行的存款利率都来得高,而且从50岁开始就能提领存款,其灵活性不逊于定期存款。

更重要的是,公积金存款可以作为买房和偿还房屋贷款的资本,也可以提领出来作为教育和医疗费用,用途十分广泛。

若允领公积金恐加剧通胀

我感到庆幸的是,政府没有在预算案中再次允许人们提领公积金存款,因为在我看来,如果市场在此时涌入一笔“热钱”,国内的通胀会变得更加严重,在中长期加剧商家与人民的负担。

同时,从政府所公布的数据来看,很多接近退休年龄的公积金会员都没有充足的存款。假设再让他们提领这些所剩无几的储蓄,相信会在日后造成退休金不足的社会问题。

所以,在如今通胀严重、银行利率不高的环境中,我呼吁国人能谨慎消费和学习储蓄与理财。无论是年轻人或中年,这都非常重要。

追税措施跳脱框架思维

在税收方面,我认为政府的追税措施可说是跳脱了框架思维,并且能达到很好且实用的效果。

这个即将由内陆税收局和关税局推出的自愿申报计划,将对参与者既往不咎,豁免所有的罚款。

对此,我相信这是一个两全其美的方法,让人们更乐意补报收入,也让政府顺利追讨回税收。

此外,2023年最新财案也公布了很多提高大型企业和高收入阶层税务,并且降低中小企业和中低收入阶层税率的措施。虽然这会引起前者的反弹,但我认为这种借富助贫的做法,在目前的经济环境中是必要的。

大马如今的经济还未真正复苏和站稳脚跟,所以这样的政策可以避免造成贫富差距过大,帮助有需要的中小企业和低收入群体度过难关。而且作为大马的一份子,大家都有责任互相帮助与共度时艰,因此我能够理解政府这样的做法。

看好豁免印花税措施

在房地产与建筑行业方面,我认同政府在财案中继续帮助低下收入阶层买房的做法,并且看好豁免买房印花税的措施能够有效减轻首购族的负担,协助更多人实现拥屋的梦想。

然而,我希望政府能够在日后探讨免去可负担房屋的合规费用,让更多发展商能响应政府的号召,兴建更多可负担房屋。

举例来说,吉隆坡市政厅(DBKL)对符合条件的可负担房屋项目,提供豁免批准发展费用(Development Charges)的奖掖。对于发展商来说,这些优惠和奖励能在建筑材料价格高涨的环境中,为他们提供喘息的空间,也能确保项目的可行性。

乐见重启MRT3项目

在基础建设和大型发展项目方面,对于捷运第三路线(MRT 3)等项目将进行重新协商或招标的做法,我是乐见其成的。

因为我国如今的债务和负债已高达1.5兆令吉,占国内生产总值(GDP)81%,所以有必要对这类型的花费更加谨慎和精明。

不过,我希望政府能提高私人界在这些发展项目的参与度,因为私人界拥有相关的专业技能和知识,更可以通过竞标的方式来提供有竞争力的造价。

更重要的是,通过让私人界参与这些工程,可以为大马经济创造乘数效益,从而带动经济增长。

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发展商清盘 买家如何获地契

2023年02月26日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

买家已支付全部款额
地契到底该由谁发出?

当发展商在联营发展项目中面临清盘时,产业买家该如何获得地契?

案情:

第一答辩人(“地主“)是槟州威南一个地段,连同建在其上的单层排屋(“产业”)的地主。

第二答辩人(“发展商”)是根据1966年房屋发展(管制与执照)法令获得执照的发展商。

原告(“买家”)、地主和发展商之间,根据1989年房屋发展(管制及执照)条例的附表G,签订了志期为2012年2月21日的买卖合约,以买卖上述产业。

第三答辩人是持牌放贷人,他向发展商提供贷款,并以产业登记的抵押作为担保。

买家发起本诉讼,寻求无任何产权负担转让给他该产业的合法所有权,为此他试图取消在该产业上登记的抵押,并寻求损害赔偿。

买家宣称,发展商是上述发展项目的联营方之一,并代表地主代理出售该产业,因此他们是合伙人,对项目下产业的第三方买家承担连带责任。

另一方面,地主争辩说,根据志期2010年6月11日的项目采购协议,发展商购买并接管了该项目,连同所有责任,因此,地主不以任何方式对买家承担责任。在买家兴讼之前,发展商已经清盘。

判决:

根据买卖合约第2(1)条文,将无任何产权负担的所有权转让给买家,是一项共同法定责任,也禁止在未经买家事先许可的情况下,对产业设置任何产权负担。地主和发展商都有此责任。

买卖合约第2(1)条内容如下:

“未经买方事先批准,业主和卖方不得在本协议签署之日后,立即或任何时候对上述土地施加任何产权负担。业主和卖方特此承诺,在交付空屋(Vacant Possession,俗称移交屋子与锁匙)之前,上述产业不应有产权负担”。

同样的,买卖协议第11.2条文对作为土地注册所有人的地主与发展商,规定了将所有权转让给原告(买家)的法定义务。

买卖协议第11.2条内容如下:

“在上述产业的单独地契发出之后,在买方根据第4(1)条向卖方支付购买价款,并遵守此处规定的条款和条件的情况下,卖方应在21天内签署或促使业主签署,并交付以买方为受益人的上述产业有效且可登记的转让备忘录,卖方应将其与单独的所有权文件一起转发给买方。”

买家有权要求转让

显然的,地主有法定与合约责任签署必要的转让文书,以便将产业转让给买家。因此,买家有权要求作为土地注册所有人的地主与发展商,将所有权转让给买家。根据法定和合约,地主须将无产权负担所有权的产业转让给买家。

买家自2012年2月起支付了该产业的全部购买款额。因此,地主和发展商纯粹是以信托方式持有该产业,买家担任该产业的物权受益所有人。

唯一不同的是,买家尚未获得合法所有权,而这正是他在诉讼中所寻求的。

地主和发展商在将产业转让给买家及在对产业进行抵押之前获得买家的事先许可方面,未能遵守买卖合约。

因此,地主和发展商违反信托,因为地主只是作为买家的纯受托人持有该产业。地主和发展商对该产业没有任何权益,使他们能抵押该产业。

未经买家同意下,该抵押违反法定买卖合约的明文规定。该抵押被裁定为非法和无效。

结语:

地主和发展商有法定责任,在单独地契发出,且买家已支付全部购买价款后,将所有权转让给买家。

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旧楼宇管理谈何容易

2023年02月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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牵一发而动全身
做起来又谈何容易

笔者早前出席吉隆坡市中心一栋共管楼宇的常年大会,并担任该年会的主持人。

这是一栋拥有146个单位的公寓。

根据2013年分层管理法令的年会条规,有投票权的业主需在年会举办日7天前,缴清属于该楼宇单位的所有费用,才能成为合格的投票人。

根据结账日,共有87个单位缴清了单位的所有费用,故这次年会的法定投票数是87个单位,按照法令的要求,年会需获得50%出席率才能顺利举办,而当时的登记处只获得了41个单位的业主完成登记,所以年会需按照另一条例,将登记时间延长30分钟。

30分钟后,登记处一共获得了51个单位的业主完成登记手续,而年会也获得了51名法定人数的投票人后,得以顺利的进行。

51单位业主出席年会

你可能会好奇的是,为何笔者特别关注出席的人数?一栋146单位的共管楼宇,共有51个单位的业主出席年会,占该楼宇单位总数的34.94%,或稍微超过三分一的出席率。

如果你有出席年会的经验,这么高的年会出席率,这次的年会免不了漫长。

不满意管理委员的个别单位业主,踊跃出席年会声讨管理层。结果,这场年会从早上10时30分一直开到下午6时15分左右才结束。

业主集体重要决策

1)否决2016、2017、2018及2019年的会计审计报告,要求展开法务会计调查

2)反对管理委员会来年的财政预算案,要求新任委员在上任后的3个月内举办特别大会,重新投票表决

3)反对委员提呈的议案,这包括:

3.1)安装发电机

3.2)拒绝接受管理委员聘请专业的物业管理公司,选择业主自理

3.3)反对管理层对违规的单位业主,开出200令吉的罚单

3.4)反对管理层调高管理费;并要求新任管理委员在上任后的3个月内举办特大,重新投票表决

3.5)拒绝2015年分层管理条例里的第三列表里的家规

4)否决2020年及2021年的会计报告,反对让管理层提呈会计审计,并要求新任委员在上任后的3个月内举办特大,重新投票表决

反对派否决上一任所有议案

简单来说,反对派否决上一任管理委员提呈的所有议案,唯一通过的议案就是新任委员的遴选。

笔者身为有营业执照的物管经理,无权干涉业主们的投票表决权,惟有苦口婆心的向出席者讲解2013年分层管理法令授予管理委员的权限及职责。

然而,出席者在情绪高涨下坚持否决管理层提出的议案。

问题逐渐浮现

1)值班表无人填写,如何是好?

好不容易,年会结束后,新任管理委员要进行第一次委员会议,遴选主席、秘书、财政这3大要职,加上因年会否决聘请管理公司的决议,选择委员自理的管理方案,笔者希望上任的委员填写值班表,但新委员表示有全职工作,无法值班,笔者只好提醒委员自行编排值班表,再出示在布告板。

2)重新提呈会计审计报告,谁领头?

笔者也因年会把有关账目、预算、审计等重要决议,挪后让新任委员在3个月内举办特大表决,提醒管理委员需马上委任会计事务所,却被告知没有相关财务预算,先缓一缓。

笔者只好提醒新任管理委员,3个月的期限其实不足以完成长达6年的会计审计评估。

3)要求违建合法化

其中一位管理委员要求把其早期扩建其单位时涉嫌“违建”的举措合法化,笔者看了图纸和文件后,提醒该管理委员,该违建行为已被楼宇专业建筑总监公告这是违规行为,他必需自费还原。

还有,分层管理仲裁庭也已宣判,这是违法行为,那为何还知法犯法呢?

注:楼宇的管理费收入无法支付日常营运费用,已面临赤字,旧管理层上任后,把2016至2019年的会计旧账整理出来后,也完成了会计审计评估,其实可算是劳苦功高,但却可能因追讨拖欠的管理费的力度过大,结果反而变成被讨伐的对象。

结语:不了解管理法令苦

这共管楼宇建于上世纪60年代,许多违规行为当下并不算是违规违法,因当时还未有相关的法令和法规来管控和约束。

要求该楼宇百分百的按照2013年分层管理法令来管理,其实是强人所难。

而不了解相关管理法令条规的单位业主,且不了解管理委员的苦,如今自己担任管理委员,却欠缺一套深思熟虑的管理方案。

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虚拟看房 要警惕“便利的陷阱”

2023年02月13日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监,ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

 

科技让你便利,
环境视察才最重要

产业发展商运用AR和VR科技的智能设备,来营销他们的房产。工业4.0时代更先进科技的发展和采用,改变了我们展开日常活动和做出各项日常决策的方式。

科技的日新月异——例如人工智能、大数据、机器学习、扩增实境(Augmented Reality,简称AR)、虚拟实境(Virtual Reality,简称VR)和区块链,以及高速宽带和几乎每个人都在使用的智能手机,如雨后春笋般涌现,推动了各种应用程式的开发。

科技不仅让我们的交流变得更轻松、更愉快,而且我们也习惯了当通信科技更快地立即和实时响应时的即时满足。 这包括用于个人活动与商业交易的科技,以及运用在产业领域的产业科技(PropTech)。

科技在产业领域的应用范围很广——从概念、设计、施工、智能、估值、智能家居的管理和营运,甚至行销。我们将研究技术在产业营销方面的应用,以及它对一般买家的影响。

冠病疫情确实加速了产业领域对科技的适应。在过去3年的一系列行动管控和封锁期间,许多人无法进行日常工作和购物交易,并转向新媒体。人们开始使用网购或电商平台进行交易,并进行视讯会议。

许多人最初感到不得不使用线上媒体,但在意识到足不出户,即可便利和舒适的使用后,现在越来越多的人将其作为执行各种任务和交易的首选方法。

运用AR和VR科技
加强虚拟促销平台

想要从市场上各类房屋中精挑细选的购屋者,总希望能在买房前或是实地参观示范屋之前,先了解有关单位的实用性。

如今,许多产业发展商已从最初只有展示房产项目和图片的网站,提升至广泛运用AR和VR科技的智能设备,大幅加强其虚拟促销平台的方式,来营销他们的房产。事实上,产业中介们也开始使用这类平台,好让潜在购屋者更容易“驻足围观”正在行销的产业单位。

在产业行销方面,VR科技可让人们通过与电脑模拟环境互动的方式,虚拟地查看和体验他们想要购买的房屋单位。AR科技通过在真实世界的模拟环境或周围环境中想象自己,增强了购屋者想象如何将有关房屋装饰成本身房子的体验。这加强了营销策略,更有效地产生销售。

用户可以使用智能手机与平板电脑等智能设备随时随地访问这个虚拟平台。由于这项科技有助于在购买产业时节省能源、时间、旅行和风险,难怪许多人开始使用它们。

科技只能帮助买家做决定,但买家始终须从不同角度来探讨有关房屋的基本面。

买家应注意,不要仅根据来自这些来源的信息与经验分享来作出购买的决定。

社媒助买家收集信息

通过社交媒体和互联网广泛传播的媒体,确实可以帮助潜在买家收集信息。

此外,它不仅可以成为“病毒”,但它也具有成本效益。

除此之外,YouTube评论和推荐视频形式的营销,也用于产生兴趣和购买前景。

这种方法对买家更具吸引力,因为它在更个性化的层面上与他们联系。

社交媒体充斥各种各类的资讯,让人们可以轻而易举的获取信息,不仅使世界的变化更快,而且更相互关联和相互连接。这可以塑造意见,并影响购屋者。

先了解房子所在地点
身临其境无法被取代

买家应注意的是,不要仅根据来自这些来源的信息与经验分享来作出购买的决定。毕竟,购屋是一项重大且长期的承诺。

更重要的是,购屋和过后在有关房子中的生活起居,是实实在在的活在现实当中,而不再是网络虚拟世界。

买房前,先了解有关房子所在的地点和位置,甚至是实地参观有关房子,尤其是,有关房屋是买来自住,而非买来投资出租。身临其境的实际体验,无法被虚拟现实设备取代,至少目前还是如此。科技只能帮助买家做决定,但买家始终须从不同角度来探讨有关房屋的基本面。

随着科技在产业营销中的协同作用及其在未来更广泛的应用,产业市场可以变得更高效和生气蓬勃。

然而,买家仍需展开精确的查询,并获取专业的建议,以确保他们想象中的梦想家园成为现实。

正如他们所说,“买家当心”——这个适用于任何买家的基本原则仍合时宜,买家在购买时务必小心。

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私生子女可继承遗产吗?

2023年02月13日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

只是传统习俗结婚
没有法律约束力

根据我国没有立遗嘱的法律,私生子或私生女,是否可继承双亲的遗产?

案情:

两起民事诉讼,诉讼(一)和诉讼(二),在高庭一并审理。

诉讼(一)是一名遗产联合管理人TY(简称)所采取的法律行动,以罢免第一上诉人匆压蔜KY(简称)遗产的另一名联合管理人,好让TY成为唯一的管理人。

两起诉讼都是在TKY去世后发生的,他生前没立遗嘱。其遗孀正是遗产联合管理人之一,中国籍的TY(两人于2005年1月18日结婚),婚后育有一名女儿TSL(简称,2009年1月2日出生)。

TKY生前与另一名没有婚姻关系的女子Lu,育有另一名女儿(简称TSY,生于2002年10月8日)。这名女儿也是此诉讼的第二上诉人。

习俗结婚没法律约束力

死者生前与TY是援引1976年法律改革(婚姻与离婚)法令注册为夫妻,而死者与Lu的关系只是根据中国习俗结婚,没有法律约束力。

这种习俗婚姻关系的存在受到挑战。TY要求法庭宣判第二上诉人为私生女,在法律上无权索取死者遗产的权益,因此有义务退还已收到的款项。

上诉人在诉讼(一)中提出反诉,要求获得TSY的教育和抚养费,以及宣判根据其利益设立的信托,她有权获得死者25%的遗产。

高庭裁定第二上诉人即TSY是私生女,因为根据1976年法律改革(婚姻与离婚)法令,其父母根据中国习俗的婚姻,并非有法律效益的婚姻,因此作为私生女,根据1958年遗产分配法令,她无权继承其生父即死者的遗产。

上诉庭维持高庭的两项裁决;因此,目前这起上诉的核心问题,是涉及私生女根据我国无遗嘱法律继承遗产的权利。

判决:

1958年遗产分配法令的目的,是规定将死者的遗产分配给还健在的配偶和遗孤。有关分配应进一步遵循该法令第6条文规定的继承顺序。

此外,1958年遗产分配法令无论是明示或暗示,都没有规定在无遗嘱的情况下,只有合法子女才可以继承死者的遗产。 相反,第6条文没有任何地方使用“子女”一词。 使用的是“子嗣”一词。

从几本词典对“子嗣”一词的定义来看,与死者有关的“子嗣”一词,显然是指血统的后代,而不取决于后代的合法性问题。

在这里,只要在分配中要求继承的人与死者之间建立了某种遗传或血统联系,继承权就会持续。

遗产分配法令第3条文中“子嗣”的定义,试图将世代血统合法地扩展到可能被适当地视为子嗣的直系亲属之外,延伸到后代或孙辈,即使这些孙辈的直系父母本身已经过世。

在第6条文中使用“子嗣”一词,而不是“子女”,意图显然是为了扩大或扩大可能继承或继承的人的类别,这与1958年遗产分配法律的目的一致。否则,”子嗣”一词将失去意义和目的。

遗产继承权取决于血缘关系的证明。

结语:

联邦法院的判决是一个标杆性的判决,在1958年遗产分配法令中裁定,即使是私生子或私生女,也有双亲遗产的继承权。

在这方面,继承权取决于血缘关系的证明,而不是孩子的合法性。

值得注意的是,联邦法院的判决,只适用于无遗嘱和非回教徒的案件。

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向新加坡取经无不妥

2023年02月6日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

新加坡成功的“組屋”政策,
大马是否跟得上步伐?

首相拿督斯里安华早前推介团结政府的口号“昌明大马”(Malaysia Madani),以提升我国在国际舞台的辉煌与尊严,同时也希望借此让国内外投资者重振信心。

值得一提的是,安华在国际上的地位与影响力,在当今的马来社会似乎无出其右,良好的人脉若能发挥得好,对于我国招商引资和重振经济,将会取得立竿见影之效。

早前,安华访印尼雅加达、汶莱及新加坡都获得空前热烈的反应,如今已有至少60个国家领导人相竞邀约,希望安华能到访,这更能充分发挥了其国际影响力与地位。

展示新政府稳定性

汶莱苏丹更在大马团结政府成立之后,第一时间访马,甚至还扮演司机载送安华,已留下一段国际佳话。

以上整体而言,迄今所营造出来的氛围相当积极正面,也在一定的程度上展示了新政府的稳定性。

事实上,打从2009年,时任首相拿督斯里纳吉推出“一个大马”的口号开始,接下来的数任首相皆提出本身的施政口号,包括敦马哈迪医生2018年第二度任相时推出的“新马来西亚”,丹斯里慕尤丁的“关怀的政府”,再到拿督斯里依斯迈的 “大马一家”。

安华的 “昌明大马”口号包含了6大原则,即永续(Kemampanan)、繁荣(Kesejahteraan)、创造力(Daya cipta)、尊重(Hormat)、信心(Keyakinan)和善行(Ihsan)。

而在“昌明大马”的团结政府口号中,现有的国家房屋政策及框架有望获得检讨和改善,以配合创建一个繁荣的国家和平衡的愿景。

检讨现有房屋政策

据笔者了解,我国地方政府发展部将通过新的房屋政策和更有组织的规划,当中包括了与中央和州内一级的所有房屋相关机构以及发展商的合作,以便能实现在2025年提供50万间可负担房屋。

除此以外,该部门准备检讨现有举措,寻求推出新的奖掖措施,并促进各种形式的房屋审批程序及发展,同时让发展商积极参与提供空间,以让更多国人可享有优质的可负担房屋。

另外,该部还表示将研究几个国家的房屋政策,当中包括了邻国新加坡。不得不提的是,新加坡成功在不分种族的大前提下,为符合资格的80%人口提供了可负担房屋。

数据显示,近80%的新加坡人居住在由新加坡建屋发展局(HDB)管理的组屋中,而其余20%的中产阶级和富人居住在公寓和有地房产等私人开发项目中,这使新加坡成为世界上最成功的国家之一,几乎100%的人民都实现了居者有其屋。

近80%的新加坡人居住在由新加坡建屋发展局(HDB)管理的组屋中。

 

新加坡房屋发展政策全球最好

令人期待的是,我国的新房屋政策将考虑居民的各种需求,包括他们的文化、习俗、宗教和多元种族社会的情况。

毋庸置疑的是,可负担房屋给予国人的舒适性、从而提高生活素质、提高个人竞争力、促进社会流动,从而在房屋开发、销售和筛选上,营造更舒适性和更富价值性的先决条件。

然而,我国的可负担房屋却面临严重的开发、销售和筛选乱象,这是令人出乎预料的。

因此,我国政府邀请新加坡建屋发展局专家分享狮城在房屋领域发展经验,并向它们取经学习,此举并无不妥,毕竟该国发展局被全球公认为拥有最好的房屋发展政策。

随着2023年财政预算案在去年10月公布后出现政权更迭,新政府调整后的2023年财政预算案将会在2月24日出炉,这也是团结政府上台后的第一个财政预算案。

诚如上一期所探讨的,笔者在文章中所谈及如调低产业盈利税、外国人购屋门槛、免购屋印花税、甚至是祭出更多利好优惠政策,以吸引更多外资入驻我国工业园区等,这些都将有望在近期内重新公布的2023年财政预算中实现。我们拭目以待吧!