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分租酿纠纷或缓解住宿方案？

By Poh Gin,

2022年03月21日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

 

入住成本相对较低，
社会新鲜人转向分租房。

因职业性质的关系，笔者接触了马来西亚分组经营商协会，这是一个由2176位经营分租的经营商，以及自营业主所组织起来的非营利机构，而他们的经营特色不是整个单位出租，而是分房后再出租。

据该协会主席李先生的解说，到目前为止，该协会2176位会员总共打理不下10万个房间，数据显示，租户都是35岁以下的就职人士为主。

该协会所经营的不是市场普遍看到的全单位招租，而是“分租”（Sub-Letting），类似在中国城市大量出现的“求职公寓”。

当然它也被冠上其它的名称，比较常见的就有“求职客栈，求职驿站或求职小屋”，也有人称它为“人才驿站”。这类的住所通常出现在有大量就业机会的大城市。

分租模式的启发

它通常出现在较旧市区内的旧楼区，因价格低、地点有利通勤，环境基本设施完善，而获得荷包深度有限的社会新鲜人垂青，成为了就职人士在获得稳定的工作前，临时居住的住宿选择。

这类的求职公寓，通常都可以轻装入住。这是因为社会新鲜人从异地进入城市求职过程中，在还未获得工作前，手上没什么钱，但常规的租房手续通常都得整套房租下。

假设租用整个单位，住户都得支付2+1租赁押金(两个月租金和一个月水电)才签署租约，而市场上这类房子也几乎是空屋招租为主。

对于社会新鲜人，在还未获得工作前，因经济能力不高，要支付2+1租赁押金，并签署至少一年的租约，无疑令他们倍感压力，而且这类的租约内容通常都是死约，租户一旦需要提早解约，就如同毁约，业主可以没收全额租赁押金。

一旦求职不遂，或是公司有外派到其他地区的安排，经济能力有限的社会新鲜人将面对流动资金调度难题。

虽然市场上也经常出现分租的方式来分摊租金压力，但除非合租的同屋伙伴都有相对的熟悉度，能不分彼此，否则，分租将面对一些纠纷。

分租常见纠纷 

1）提前退房：

因个人或家庭原因，或就业的变动等等原因，一旦有同屋提前退租，剩下的就得平摊更多租金，找完全不熟悉的陌生人入屋，又有诸多顾虑；

2）如何平摊：

房子的水电费、卫生间、浴室使用的日常消费品选项与添置等等，都很容易衍生纠纷与矛盾；

3）整套房子的租房周期太长，抵押金成本相对的高，一次性投入的金额也较多，很多时候平摊不易，中途退房的损失如何分配也是难题之一。

4）通勤考量，合租初期，大家居于成本考量，一般都选择价格较便宜，但却比较偏远的地点，一旦成功上岗后，来回奔波的疲劳、时间的付出、通勤需要的交通成本，想法也很容易波动。

求职公寓一费到底

因此，社会新鲜人转向分租的房间，因入住成本相对的低。

因需求量大，求职公寓一般不会面对搁置或空置的压力，租金更可按日计算。

求职公寓的特色就是房租乃一费到底，交了房费，基本就没有其他费用，自己基本不需要添置什么家具和生活用品，加上经营者也不会扣押金，租户也无需承担分租的种种顾虑，更无需在花费大笔资金添置家具方可入住，以及退房的程序也相对的简单，无形中，与整套房子租下相比，租房间成了社会新鲜人的优先选择。

社会新鲜人的住宿需求庞大。根据线上租房平台所发表的数据，每月平均有大约20万至 50万不等的使用者浏览线上租房平台，而且目前各大大小小的学府每年可吸纳至50万至70万个学生，并迎来至少50万人的住宿需求。

如果以3个学年为计算期，每年将有至少200万名学生迁入市区居住，加上刚入职的社会新鲜人，线上租房平台估计至少有350万人在租房市场透过分租来获得住宿。

分租也成了经营者的商机。通过提供价格低廉且租期灵活的租约，分租商机应运而生的同时，却也带来诸多纠纷。

由于分租经营这类生意的门槛不高，过去几年房地产领域各类推广投资课程非常活跃，也吸引了不少房产投资发烧友入场经营分租，导致近几年出现了大量的分租房源，水平却良莠不齐，租约的版本也各设各样，衍生的投诉与纠纷也各设各样。

无法律授权管制

目前为止，在我国现有法律框架下，分租属于灰色地带，既无明文禁止，也无法律授权管制。

这导致许多共管楼宇设下许多家规或限制，不然就是管制或禁止。虽然国家土地法典并无明文禁止分租，而把这权力授予业主，即获得业主同意下，分租是许可的的，但这类做法通常不被自居的街坊接受，有些还强烈反对。

分租到底是纠纷的根源，还是住宿的解决方案呢？

所以笔者很期待尚在拟议中的“住宅租赁法案”（Residential Tenancy Act，简称RTA），将如何处理分租这回事。

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买拍卖屋前 一定要这么做！

By Yee Ni,

2022年03月14日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

从拍卖市场购买房产，
是否安全？

由于经济放缓，大量的房产正被银行拍卖。通常，拍卖房产的底价是非常有吸引力的。

竞标拍卖的房产，存在着什么风险呢？建议投标者在拍卖前对有关房产进行土地调查。如果所标的房产没有任何产权负担或阻碍，投标者理应可安全投标。

不过，也有情况是前地主将其部分的土地交给政府，但该交易并没有被登记和显示在土地房产调查册里。

在Bayangan Sepadu Sdn Bhd V. Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor & Ors的案件中， 联邦法院裁定:-

“根据国家土地法，在公开竞标的成功投标者获得了对所标房产的不可废除拥有权，而未登记者的权益，将不受国家土地法的保护。所有未登记的土地房产交易或买卖，都不能否决有登记者的拥有权。”

案情

1）本次上诉的纠纷是关于巴生的一块土地 （“该土地“）。该土地之前是由Newacres Sdn Bhd 和Bumi-Murni Sdn Bhd 共同拥有。

2）于2011年3月25日，该土地在通过巴生土地局所实行的公开竞标，被一名买家用366万令吉购买。由于前屋主拖欠联昌银行（CIMB Bank Berhad ) 的贷款，于是该银行申请上述的公开竞标。

3）于2011年7月，买家则聘请了一名有执照的测量员，对该土地进行检测，结果显示，该土地上有一个蓄水池和其它围绕着蓄水池的永久性建筑物，其则占了17.49英亩里的9.554英亩地段。

4）买家随后则写信给雪兰莪州水利灌溉局（Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor），要求有关当局提供资料和文件，以证明当局占用土地的正当理由。

5）尽管买家在司法出售之前进行了土地房产调查，但该调查册却没有显示有蓄水池和建筑屋子在该土地上，同时也没有显示该土地的一部分已交回给雪兰莪州政府。

6）于2011年5月4日（公开竞标后），买家在此进行土地房产调查，但依然显示相同的结果。买家之后各别在2016年11月26日和2017年5月11日进行土地房产调查，发现雪州水利灌溉局的权益，并没有在拥有权登记文件中登记，也没有任何将土地交回给雪州政府的记录。

7）雪州水利灌溉局则出示文件，以作为支持当局声称该部分的土地已移交给雪州政府。

8）买家要求雪州水利灌溉局交付空置土地，并拆除围栏和建筑物。由于该局未能遵守买家的要求，买家随后向高等法院提出诉讼。

裁决

联邦法院裁定：

1）当一个人登记为某些土地或土地权益的拥有者， 他或她获得了不可废除的权益，除了在国家土地法第340项所规定的以下情况：

(a) 在欺诈或者虚假陈述的情况下；或者
(b) 伪造或作废的法律文件； 或者
(c) 拥有权或权益是非法获取的。

2）虽然买家没有视察土地现场，但即便买家视察土地现场并发现大部分的土地被蓄水池和建筑物覆盖，调查册上的拥有权（拥有权登记文件），正如买家进行的土地房产调查所显示的一样（无任何产权负担障碍），没有差异。

3）买家已在竞标前后尽了最大的努力，对该土地进行了多次的土地房产调查，查册结果显示，该土地的登记文件上并无任何产权负担障碍。

结论

建议投标者在竞标之前进行土地调查，以便确保该土地没有任何产权负担障碍。

任何未登记的权益，都不能否决成功投标者的拥有权。

 

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国门开外资来 产业界静待佳音

By Poh Gin,

2022年03月7日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国产业市场有望加速复苏，
重拾昔日光辉。

不难发现，农历新年后的我国产业市场愈加冷飕飕，发展商则继续咬紧牙根，盼望房市能由阴转晴、由冷转热。

毕竟这已是疫情肆虐的第3个年头，尽管国人的接种疫苗比率非常高，绝大多数人口已接种至少两剂疫苗，甚至注射加强剂。

然而，近期“奥密克戎”的变异毒株来势汹汹，2月杪每日新增确诊人数曾一度突破3万大关，确诊经历似乎将成为国人生活中的“新常态”。令人更忧心仲仲的是，每日病殁人数近日多次近100人。

笔者不禁纳闷，再这样下去，我国产业领域何时将回升至“逢山开路，遇水搭桥”的好景？

2022年对我国而言是非常关键的，我们经历了整整两年多的时变、世变、势变，而今年也是产业领域迈向复苏的一年。

基于疫情的冲击，导致海外投资者及游客无法前来我国投资考察及游览。因此，我国大部分产业只能依赖内销。

盼马中VTL速开

近期，我国宣布开放泰国和汶莱的航空和陆路疫苗接种者旅游通道（VTL），这也是继新加坡后，最新和大马达成双边开放入境的两个国家。

然而，笔者更冀望我国能尽快与中国政府谈妥马中双边的VTL，这个愿望至今仍迟迟无法实现。

发展商营销续出招

在某种意义上看来，从之前的疫情大流行（Pandemic）到目前的准备过渡到地方病（Endemic），这种种的巨大变化，是机遇与冲击并存。

我国产业市场经历了前所未有的考验，如楼市降温、房贷审严、资金链紧张等。

不得不注意的是，不仅产业成交量受到影响，国内不同区域的产业平均价格也出现了前所未有的下滑。

许多发展商被疫情打击得毫无生气，而产业中介更是面临极大的考验，以往的“金九银十”却没有出现。这些年头来，发展商和中介们的心酸谁能知晓？

诚如笔者在前几篇的产业文章一直强调，大马产业今年有望渐入佳境，但前提是，我国必须抓紧后疫情时代的发展新机遇，以经济增长提供强劲动力。

考虑房小低密度房产

尽管目前建筑材料价格的高涨，对产业领域首当其冲，笔者认为，以目前经济低迷的形势看来，发展商仍会在行销策略及配套上多下苦功，以吸引更多潜在买家及投资者。

因此，虽然之前拥屋计划（HOC）所实施的10%优惠折扣不再获得延长，但笔者认为，发展商将会在今年各自重新推出更多诱人的优惠配套。那些想拥有人生第一套房或自住的购屋者，不妨可多加留意。

然而，针对国内外投资者，笔者认为，可考虑锁定以房形面积小及低密度的房产单位作为主要考量，那对将来出租或出售也相对容易。

各经济领域全面开放
产业市场有望加速复苏

我观察到目前各大销售活动以及说明会，正如火如荼地进行中，让人深感“风雨过，艳阳出”的到来。

然而，由于疫情大反弹的冲击，许多行业生意或多或少受影响，消费者也无法负担目前的房价，再加上银行放贷依然紧缩，仍有许多国人“望房兴叹”。

盼海外推广活动

显而易见的是，国内发展商正整装待发，希望早日能到海外推广活动，从而重新推动我国产业市场昔日边投资、边旅游的概念。

不管怎样，随着目前各经济领域全面开放，各行各业和就业市场正逐步回暖，我国产业市场仍有望加速复苏，重拾昔日光辉。

诚如第十二大马计划所倡议的迈向 “一个涵盖多项改革的全面发展蓝图”，希望我国经济能持续发展，并提供公平的成果分享和机会分配，以在2025年成为高收入国家，届时产业领域将有望从中分一杯羹。

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建马泰高铁时机未到

By Poh Gin,

2022年03月6日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

增设新轨道方式，
可免劳民伤财。

首相日前访问泰国时，针对马泰两国的双边合作机会，提议打造一条衔接吉隆坡和曼谷的高速铁路计划。

据媒体报道，马泰两国已对此计划取得共识，并同意研究这个高铁路线是否可行。

对于政府有意通过大型基础设施项目，来推动国家经济复苏的策略，我本身是非常赞同的。

但这当中的问题是，马泰高铁的投资额将是非常庞大的数目，而且会耗时非常久。

考虑到政府此前已通过各种刺激经济的配套，投入数千亿令吉来帮助经济复苏，相信国家财政已经伤及元气，而在此时兴建这个造价昂贵的高铁，似乎并非最好的时机。

事实上，我国财政赤字今年预料还是会保持在6%左右的高水平，仅稍低于2021年预估的6.5%，而且需要多几年的时间，才有望在2025年时降低到3.5%。

在这样的情况下，我认为，政府可以考虑利用现有的资源，来达到推动经济复苏的目的。

以这个高铁计划等基础建设项目为例，其实政府可以考虑将国内现有的双轨铁路提升后，将其连接到泰国和新加坡，以打造一条亚洲区域的铁路旅游路线。

国内现有的双轨铁路，最高行驶速度是大约每小时160公里。这个铁路系统还有扩大的空间，可以加入一条速度每小时达到250公里的新铁路系统。

这么做的原因，除了全新的高铁计划非常昂贵之外，还因为国内的这个双轨铁路系统，还没有达到过度拥挤或不胜负荷的情况。

因此，如果想要在国内打造一条高速铁路，可以通过对现有铁路系统增设新轨道的方式来达到目的，不一定需要兴建一个全新的高铁项目。

铁路旅游潜能无限

事实上，大马目前的铁道路线蕴藏着相当庞大的旅游业潜力，可以借助现有的铁路系统，来打造一条贯穿中国、泰国、大马半岛和新加坡的旅游路线，实现这方面的经济潜能。

如今，西马的铁路系统已经贯穿了整个大马半岛，从南部的新山到中部的金马士、芙蓉和吉隆坡，然后再到丹绒马林、怡保、槟城和巴丹勿刹等北部地区，沿路都是拥有丰富大马文化遗产和历史，具备独特旅游特色的地方。

更重要的是，大马半岛的南北两端，都已有连接到邻国的铁路，其中，玻璃市的巴丹勿刹可以直通泰国曼谷，而新山可以直通新加坡。

我相信，这种铁路旅游的模式，在国内外都有着很大的市场，并获得本地和其他亚洲国家的游客欢迎，从而为国家带来外汇收入与帮助国内旅游业复苏。

比起兴建一条主打商务旅游的新高速铁路，我认为这才是更为可行、永续且需求更高的蓝海策略。

提升原本铁路系统

由此可见，大马其实并不适合在此时兴建这条马泰高速铁路。反之，我认为政府应研究如何利用和提升原本的铁路系统，增设一条速度可达到每小时250公里的新铁路，来解决这个问题。

这样的方法可以通过恰到好处、不必大费周章和劳民伤财的方法，去达到推动经济复苏的目的。

在我国还未真正走出疫情阴霾的时候，政府应按照目前的需求和财政状况，来选择最符合经济效益且环保永续的方案，而不是一味追求更新、更贵或规模更大的建设。

如果盲目地按照未来预估的需求和数据，来作为建造这类昂贵项目的基础，那么一旦在日后出现任何变数，那么投入的大笔成本就无法带来预期的收益，从而导致资源的浪费。

事实上，在购买屋子时也是同样的道理。房屋买家应该根据本身目前的收入状况来选购房子，而不是以自己几年后预期可以达到的收入水平作为标准。

否则，如果你在接下来的几年没有获得预期中的加薪幅度，甚至面临减薪和失业，这时你很可能会因为供不起屋子，而面临破产和屋子被拍卖的危机。

重开国境势在必行

另一方面，对于政府即将重新开放国境的做法，我是表示认同的，因为我们如今已进入与病毒共存的新常态，而且全球经济重新开放也是势在必行。

然而，我呼吁大马人民要保持自律和自觉，除了平日要严格遵守防疫措施，一旦有不舒服或接触到患者，就应该自行隔离。因为战胜疫情和推动经济复苏，是需要所有人共同努力才能达成的。

与此同时，我也希望政府能够真正改善政府部门官员、公务员和系统的办事效率，尤其是政府机构的公共服务系统应获得立即的提升，否则很多外资都不会再选择到大马投资，让我国蒙受重大的潜在经济损失。

试想想，如果申请一个准证需要好几个月、甚至几年的时间，那么外资还有什么理由会想要入驻效率如此低下的地方呢？

如果再不正视和解决这个问题，我相信会对大马接下来的经济发展带来很大的伤害，导致我国被印尼、泰国和越南等邻国超越。

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买卖产业可聘同一名律师？

By Yee Ni,

2022年02月28日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

买卖产业，
聘请律师也是一门学问…

当买卖双方在买卖协议中聘请同一名律师，即所谓的“共同律师”时，会有什么风险？

在马来西亚，买卖协议中的任何一方选择不聘请代表律师，以节省费用的情况，并不少见。

然而，这样做的风险是什么？

在高等法庭最近的Hong & Fong v.Tan Po Lin& 1 Or案件中，高庭谕令答辩人（律师）向原告（其客户）支付总额26万1126令吉25仙的赔偿，这是从银行赎回产业的赎回金额。

案情：

原告是一对已婚夫妇，签订了4份买卖协议（“SPA”），向Goodwill Division私人有限公司（“Goodwill”）购买4个公寓单位。

2名原告各自购买了两个单位，简称为贷款单位（Loan Units）和对敲交易单位（Contra Units）。

贷款单位分别由原告通过银行贷款购买。

然而，对敲交易单位是第二原告作为South Johor Steel私人有限公司（“South Johor”）董事经理，以及Thong Moi Keong 作为Goodwill 董事经理之间的安排的结果。

Goodwill向原告提供对敲交易单位，是作为向South Johor购买钢材的回报。

答辩人是一家律师事务所，由Goodwill委任负责所有交易。原告就与贷款单位有关的交易，向答辩人支付了律师费，但并未就对敲交易单位的交易支付法律费用。

2016年9月，原告获得了对敲交易单位的空屋持有权（vacant possession），过后转售给第三方。

然而，据发现，有关对敲交易单位原来已抵押给沙巴发展银行有限公司（“沙巴银行”）。

原告最终不得不支付26万1126令吉25仙，向沙巴发展银行赎回有关对敲交易单位。

原告以职业疏忽为由，起诉有关答辩律师。

隐含律师-客户关系

答辩人的抗辩是，答辩人并非原告针对有关对敲交易单位所委任的律师，理由是没有明确的书面委任状或口头聘用。同时，原告没有向答辩人支付对敲交易单位的律师费。

在这些情况下，是否存在任何现有的律师和客户之间的关系？

高庭法官认为，虽然没有明确的委任状，但当事人的行为和案件的情况，可能隐含了律师-客户关系。

律师应告知原告
代表Goodwill行事

答辩人两度承认，其在对敲交易单位的角色。

1. 第一次是通过Muhammad Izwan Aziz bin Md Said 代表答辩人，写信给原告的律师，表明答辩人代表Goodwill和原告；

2.第二次是答辩人本身的证人Yap Foong Ling，他是Goodwill前董事，他在庭审中作证，答辩人确实是代表原告。

在本案中，答辩人作为对敲单位买卖协议的唯一律师，根据通常的产权转让惯例，答辩人本应告知原告，据称其仅代表Goodwill行事 ，但答辩人并没有这么做。

如果答辩人没有就对敲单位为原告采取行动，那么为什么答辩人建议原告就其中一个对敲单位，提出私人冻结令。

因此，毋庸置疑，答辩人就是原告就贷款单位和对敲单位的代表律师。

根据惯常及标准的买卖惯例，答辩人所要做的只是根据对敲单位的买卖协议，对在交出空置产业时，对敲单位是否仍处于抵押状态进行必要的调查； 随后通知原告，必须支付给沙巴银行的赎回总额为26万1126令吉25仙。

增加成本得不偿失

在买卖物业时，费用是一个重要因素。

根据上述案例，如果买方聘请了自己的律师，他们将能在敲定买卖协议之前，查明对敲单位是否仍处于抵押状态，并向卖方厘清情况。 因此，买家可能不需要支付 26万1126令吉25仙的赎回金额，来赎回有关对敲单位。

事实上，买方必须花费额外的法律费用和时间，来取回有关赎回金额，结果增加了买方的成本和开支，得不偿失。

买卖协议中，买卖双方最好各自聘请自己的律师，以确保他们的权益受到保护。

当买卖双方聘请同一名律师，所谓的“共同律师”时，难免会有利益冲突。

 

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公寓单位漏水 楼上业主成关键

By Yee Ni,

2022年02月28日

黄伟益
产业管理顾问

 

公寓单位漏水，
处理关键是楼上业主？

高楼单位之间漏水的情况屡见不鲜，但管理层能否在发出表格28第7天之后，立即进入应负责任业主的单位内展开修复工作呢？这往往是一门大学问。

根据2015年分层管理（维修与管理）条例第61（1）条款规定，应负责任的业主必须在接到管理层所发出的表格28的7天后，采取行动解决漏水问题，然后针对所承担的维修费用，向这个业主追讨回来。

这个理论固然没有错，不过，若楼上的业主不愿意打开门，让管理层或维修人员进入其住家，试问管理层要如何展开修复工作呢？

管理层当然可援引2015年分层管理（维修与管理）条例第63条款，发出7天通告要求楼上业主开门让管理层或其维修人员进入。

管理层无权破门

如果楼上业主还是不愿意打开门，我们又要怎么办？要破门而入？除非这个漏水的情况很紧急，甚至紧急到会导致淹水，或是导致人命伤亡或财务损失，否则管理层确实无权破门而入。

尽管第63（2）条款阐明，任何人若不愿开门让其他人进入其住家展开修复工作，将可被视为触犯刑事罪，并可被罚款5万令吉或坐牢3年或两者兼施，但是迄今被对付者又有多少人？

当然，这些法律还是有它可用之处。不过，对于不相信会被对付的业主来说，这根本就起不了太大的作用。不过，漏水的问题始终要解决，绝不能因为业主不开门，就什么都不做了呀！

在这个时候，管理层其实还有很多方法可采用。尽管管理层可以根据天花板漏水，假设楼上的业主必须负责任，不过，若楼上业主能够证明这个漏水情况不是他造成的，管理层所发出的表格28就可能站不住脚了。

为了厘清祸根，管理层通常可跟楼上的业主谈判，让管理层找来一位技工，对漏水的墙身敲敲打打，从而鉴定漏水问题的元凶。

如果最后证实楼上的业主不是元凶，那么管理层就要承担这笔敲敲打打的费用。反之，若最终证明是楼上业主须负责任，他就必须承担这笔检查费。

业主愿开门就好办

如果楼上的业主不同意，其实他本身可以找来自己的技工，对漏水问题展开鉴定祸首的工作。

总而言之，只要楼上的业主愿意打开门，鉴定工作就不会是大问题，而最终应该由谁承担这笔费用，这就要看整个鉴定结果而定了。

受影响业主可入禀
分层管理仲裁庭

受影响的业主其实还有另一个选择，就是通过入禀分层管理仲裁庭，同时将应负责任单位之业主，以及将发展商、共管机构（JMB）或管理机构（MC）（视哪一方为当时的管理层）列为答辩人。

由于法律规定发展商、共管机构或管理机构，必须在表格28发出7天后，针对漏水问题展开修复工作，管理层绝不能以本身财务有困难，就不要去采取行动解决问题。

既然法律有规定，若受影响者要入禀仲裁庭，他就必须将楼上单位或管理层同时列为答辩人。

若受影响的业主在入禀仲裁庭时，没有将管理层列为答辩人，那么，仲裁庭所作出的裁决，就不会对管理层有任何约束作用。入禀仲裁庭还有另一个好处，就是在楼上业主不愿意认账时，仲裁庭可以派出技术人员到场展开检查的工作，然后将报告提呈予庭主做决定。

不管怎样，由于入禀仲裁庭通常比较费时，我会建议受影响业主在表格28发出7天后，在管理层还没有采取进一步行动的情况之下，先通过入禀仲裁庭来施压楼上业主或管理层展开修复工作。

等到仲裁庭可能拖个两三个月才开庭聆讯时，或许问题可能早就解决了。若受影响业主等到两三个月后才入禀仲裁庭，再加上仲裁庭将聆讯排期到两个月后才开庭，这个受影响者岂不是要承受更大程度的精神折磨呢？

即使楼上业主完全不开门，一旦仲裁庭排期的聆讯到来时，应负责任的业主有很大可能都会出庭，并在庭上答应会开门让技术人员进入检查。即使对方不出庭，而入禀业主直接取得仲裁庭的裁决，他们就可以将这个裁决交予建筑总监，甚至是警方协助执行这个庭令。

管理层须善用智慧解决问题

我曾经有一个案，楼上单位是发展商本身空置已久的单位，楼下业主则因漏水问题而投诉管理层。由于楼上单位根本没有上锁，管理层在发出7天通告后，在发展商完全没回应的情况下，我们就叫承包商直接进入这个单位内展开维修工作。

在此之前，我们在发给楼上业主的通告，有附上我们所取得的报价单，并告知对方这将会是我们所要委任的承包商，以及承包商的报价款额。如果楼上业主不认同我们所要采用的承包商及其收费，当然他可以自行委任适当的承包商展开修复工作。

过后，管理层通过入禀管理仲裁庭追讨修复费用，并获得仲裁庭判管理层胜诉。不过，这个承包商的代表依然不放弃，甚至还进一步通过高庭入禀司法检讨，尝试要推翻仲裁庭的裁决。这个司法检讨最终亦在高庭被驳回，对方还被法庭判须付5000令吉堂费。

耗两三年取回费用

从管理层当初支付这笔修复费用，直至最终始能取回这笔费用，整个过程可能需要两三年的时间。所以，这个经验同时告诉我们，为何管理层不会直接在表格28发出7天之后，即刻就能采取行动来修复漏水！

这当中有两个原因，其一是业主不要打开门让管理层或维修人员进入；其二就是担心所花掉的钱，未必能够在短时间内取回来，进而影响到管理层其他更重要的开支。

不管怎样，管理层还是要懂得善用其智慧，通过适当的方式来影响楼上的业主展开修复工作，这才是最理想的解决方案。

 

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公寓范围办丧礼 合法吗？

By Yee Ni,

2022年02月20日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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在人口多的公寓范围办葬礼，
是否合适且合法？

如果是按照2013年分层管理法令与2015年分层管理（维护与管理）条例，确实没有明文拒绝单位业主在自家公寓内部范围办理丧事。

但很多业主忘了，当您与发展商签署买卖合约时，同时也签署了另外一份称为相互契约法律文件（ 英文Deed of Mutual Covenant，简称DMC），所以站在1950年马来西亚合约法令的角度，这相互契约等于共管楼宇公约，而这文件通常都带有类似以下的法律条款：

须守共管楼宇公约

居民不得在各自的公寓单位内举行丧葬仪式，也不得把各自信仰的殡仪典礼带入公寓范围，或为过世之亲属家属，在自家公寓单位或公寓范围内举行丧葬仪式或悼念仪式，以观察和尊重该共管楼宇内其他业主/居民的隐私权。

加上，多数的共管楼宇（公寓）在成立联合管理机构时举办的第一次年度大会中，通常都会动议“特别决议案”，让出席的合格投票人把业主与发展商签署的相互契约，纳入联合管理机构为该楼宇的家规。

鉴于这惯性操作，多数的共管楼宇（公寓）都具有拒绝单位业主在公寓范围内，举办殡葬或悼念仪式的合格家规。

缺席会议失反对权

您可能会挑战，该特别决议案，您并没有参与投票表决，故不算数；笔者提醒您，按照2013年分层管理法令，第二附表中第15条文中的第二附属条文阐明：

（1）法律规定，会议之法定投票人得至少由一半出席的合格投票人组成；或

（2）如果半小时后，出席的会议之法定投票人少于一半，那所以出席的合格投票人，将组成会议之法定投票人。这到底是什么操作呢？

按照2013年分层管理法令，特别决议案，须获得至少3/4会议之法定投票表决率方可通过。

假设，该楼宇有819个个别单位，而按照法律规定的截止日，共有667位合格投票人，那么一半的出席率组成的会议之法定投票人，将是667除以2等于333.5 (由于没有半个生人，所以该楼宇的年会之法定投票人将是334位)，当会议时间到时，共有334位合格投票人出席，该年会就可如常进行。

如果要在该年会通过投票表决通过特别决议案，就需要获得至少75%会议之法定投票表决率，就是334 x 3/4= 250.5 (所以该楼宇的年会之法定投票人将是251位)，即可通过该特别决议案。

假如：该年会只有40位合格投票人出席呢 ？

按照，法律章程规定，只要等半个小时，那出席的40位合格投票人，将组成该会议之法定投票人。这时候要通过特别决议案，仅需要30位业主投票表决即可通过了。

如果您缺席该年会，您基本上丧失了反对权，因该决议案是按照合法流程通过的，虽然只有少数的30位业主，但他们都是该会议之法定投票人，这就是2013年分层管理法令授予年会的章程与权力。

尚欠费用业主无投票权

还有，您可能会问，大家都是业主，为何有合格投票人这区分呢？这是因法律有以下的条文：

如果在会议的7日前该单位还有任何拖欠的费用，包括管理费、储备金，还有其它因该单位产生的费用，业主将丧失投票权。

这法律条文存在的意义，就是鼓励业主缴清管理费后，才可参与楼宇的决策。

楼宇不可鼓励拖欠文化，毕竟管理费是该楼宇的唯一收入来源，而它都是用来支付该楼宇需要的维护、维修、管理与支付工作人员薪水的重要收入来源。

最后，因冠病疫情越发严重，除了法律不允许共管楼宇内举办葬礼活动和殡葬仪式，其实也存有预防的考量，毕竟1988年传染病预防和控制法令（342法令）也需要国民配合抵抗疫情蔓延。

共管楼宇在人口密度高又密集的范围，举办葬礼活动和殡葬仪式，让大量的外人进入楼宇范围灵堂办丧事，进行殡葬或悼念仪式，实乃非明智之举。

毕竟冠病病毒有几天的潜伏期，若把病毒带入这人口密度高又密集的的共管楼宇，若出现感染群，届时该怎么办才好？

楼宇管理处并非刁难，请业主体谅，把灵堂安置在专业的付灵处吧。

 

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房长可批发展项目延期竣工？

By Poh Gin,

2022年02月14日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

房长若不批准延长竣工时间，
这项目或无法完成

在 Bluedream City Development Sdn Bhd v Kong Thye & 184 others 和 5 个其他上诉案中，购屋者通过司法审核，针对房屋及地方政府部长（以下简称房长）批准发展商第二次延期，以展延 17 个月（从42个月延长至59 个月）完成一项屋业发展项目中，服务式公寓中单位竣工时间的决定，提出挑战。

鉴于联邦法院对Ang Ming Lee案的裁决，房长批准延长发展商完成单位时间的上述决定，是否合法？

上诉庭认为：

1.联邦法院在Ang Ming Lee案中，究竟对房长“改变和修改”1989年房屋发展（管制及执照）条例（HDA）附表H中法定买卖合约条款的权力，作出了什么裁决？

2.联邦法院的判决是关乎房屋总监是否可以延长发展商完成法定买卖合约所订下单位的竣工时间。联邦法院认为，总监没有延长竣工时间的权力，而房长不能将其延长时间的权力委托予总监。

3.虽然房长不得将“放弃或修改”1989年房屋发展（管制及执照）条例附表H销售合约的权力委托予总监，但部长可自行行使这项权力，这和国会根据第24（2）（e）条赋予他的权力一致。

4.房长不能仅因他将此权力转授予总监的决定被裁定是非法的，而失去了原先所拥有的权力。部长不能委托他需要自己行使的权力。房长“放弃或修改”买卖合约条款的权力依旧保持不变，但必须自己行使。

房长在未听取买方意见的情况下，延长发展商完成单位时间的决定，是否应因程序不当而被搁置。

5.上诉庭裁定，鉴于法律没有明确要求房长赋予买方发表意见的权利，重要的是房长必须公平行事，并考虑到买方的利益。买方则没有义务同意发展商要求的任何延长时间。因此，房长有权在买家不同意任何延期的假设下，继续延长发展商完成单位时间的决定。

6.房长在履行该法案规定的职责时，必须考虑到买方的利益，因为他受HDA的拘束，以保障买方的权利。甚至HDA标题中的序言也指出，HDA是“一项控制和许可马来西亚半岛屋业发展业务、保护买方利益以及与之相关的事项的法令”。

7.在房长决定延长完成单位的时间，是否应以不合理为由而搁置方面，房长没有必要个别或独立的听取众多买方的意见，除非房长对如何最好地保障买方的利益存有疑问。

8.发展商辩称部长考虑了所有相关因素，包括发出了17个月的停工令。后来，此停工令在公共工程局确认工地附近学校的塌陷和裂缝，是源自于因为学校地区的地下溪流，与发展商的疏忽无关，而被取消了。

9.上诉庭认为，建筑业经常可能会出现无法预料的问题，例如恶劣的天气、原材料短缺、或因施工地附近的另一栋建筑物出现裂缝或塌陷，甚至还包括了类似2019冠状病毒病等大流行病，而被令停工。

10.基于此情况下，上诉庭认为，发展商并无意图占买方的便宜。事实上，如果房长不批准延长竣工时间，这个项目很可能无法完成，进而对所有人都不利。当停工令阻止发展商进行任何工作时，发展商只是要求延长竣工时间17个月。

总结

房政部长有权放弃或修改买卖合约的条款，并须以买方利益为前提下，行使该权力。

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城市或郊区生活 需求优势各异

By Yee Ni,

2022年02月14日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

选择在市内或郊区生活置产，
不再限于房价因素。

在城市生活与郊区生活之间作出抉择，是许多人在人生无数个阶段中面临的两难局面，无论是基于成家立业，或是改变生活方式。

尽管相较之下，城市生活和“甘榜”生活看似不会有天渊之别的差异，但两者之间仍存在一些差别，而您在作出选择之前都需深思熟虑。

对于不同的目标群体而言，诸如通勤交通、周遭环境和出入商业中心等因素，在方便和舒适度方面也有所不同。因此，虽然离城市越远，您购买较大间房子的能力就越大，但这不一定会营造更舒适和方便的日常生活。

从长远来看，通勤作为一种日常活动是工作时要考虑的重要因素，以使自己的生活更舒适、方便和便宜。这尤其适用于依靠自己的私家车往返于家庭、工作甚至休闲之间的个人——尽管长途公共交通通勤也有其利弊。在通勤途中将面临交通堵塞、通行费、汽油使用等障碍，偶尔的恶劣天气往往会使本已疲惫的情况变得更糟，更不用说维护您的私家车日常磨损的额外费用。

对于那些倾向于郊区生活，但每天为了工作而不得不到城市的人们来说，必须权衡在如此长的通勤上花费的时间与郊区会给你的生活方式，并判断它的价值。他们不仅将每天大部分时间花在路上，而且还花费了精力和金钱。

然而，如果人们关注的是偶尔通勤而不是每天通勤，事情可能会更可持续，甚至更好的是，现在由于疫情，居家作业越来越普遍，不需要每天出门工作，确实为郊区生活带来了更多积极面。

交通便捷生活空间小

但随着人们开始重新关注适当的工作空间和设施，以提高生产力，并在工作和家庭之间保持清晰的界限，工作通勤仍然是许多人需要考虑的重要因素。对于城市生活而言，距离主要商业枢纽和商业中心更近，可以缓解通勤困难，并在公共交通方面提供更多选择。从工作到休闲和日常购物需求，生活在城市范围内确实包含了一种更灵活、更便捷的生活方式。

关于通勤问题，尤其是日常通勤，住在城市似乎比郊区更可持续，因为花在路上的时间和金钱得到了更好的利用。但城市生活确实有它须付出的代价，那就是更小的空间。

房子不看大小看需求

土地稀缺是城市地区发展商和居民面临的主要问题之一，极大地影响了建造和购买规模理想的房屋的成本。更有可能的是，希望在市区内购买或租房的个人，除非愿意并负担得起高昂的价格，否则将不得不在高层住宅和非有地住宅之间作出选择。

有些人可能会被面积较小但价格却不菲的房屋而打消买房的念头，何况离市区更远，但价格相若的有地房屋比比皆是。这也带出了另一个问题，即一间房屋是否可负担，不在于有关房屋的售价，而是每平方尺的价格。

举个例子，一间面积 800平方尺，售价40万令吉的公寓，似乎比一间面积1900平方尺，价格65万令吉的露台单位更实惠，但从每平方英尺价格的角度来看，公寓单位是每平方尺500令吉，而露台单位每平方尺的价格较低，只342令吉。更何况，您必须考量的因素，还包括私人户外区域和停车位。因此，从每平方尺的价格来看，有关排屋被视为比公寓便宜（按每平方尺面积计算）。

然而，有地住宅尽管每平方尺价格更便宜，但仍须符合一系列额外需求来维持其福祉。住户不仅需要清理和保养更大的室内空间，还需要对室外区域进行维护，以避免给人留下忽视和腐烂的印象，这在左邻右舍眼中也很碍眼。

拥有更多房间、更大空间的房屋，也不一定是更好的选择，尤其是目前有关空间没有用处的情况下，这涉及的不仅是更难清理的未使用空间，而且如果不缺乏存放物品的空间，囤积物品的可能性也会更高。

虽然更大的家庭需要并受益于更大的生活空间，但单身一族和只有小两口的家庭，可能会觉得高楼住宅更适合自己，因这类房屋更有效和适当地满足他们的空间需求。他们还可以使用游泳池、健身房和自助洗衣店等高楼住宅中的许多共用设施。服务式公寓虽然价格略高，但走出家门口就有商店和餐馆，并且不需要太多的通勤时间。

考量住家周边服务

周围环境的类型取决于房屋居住者的需求清单，单身居民的需求清单，和有孩子的家庭及年迈夫妇的需求清单大不同，这包括教育、医疗、商业和零售方面的需求。

对于正在寻找更有活力、昼夜活动的居住环境的购屋者来说，城市生活将更符合他们的社交需求，因为它靠近主要商业中心和社交聚会场所，这些场所一般持续营业至夜晚。

对于有小孩的家庭而言，提供更绿色、更开放、更和平的郊区环境会更有利于养育孩子。对于在各自工作场所和商业中心花费更多时间的在职成年来说，可以方便地使用学校和公园等当地设施，也许不是他们最在意的事。

另一点值得考量的是，无论您选择城市或郊区的房子，周遭有什么产品和服务可供选择。

郊区的住宅区可供选择的商店可能较为有限，而主要城市地区住宅周遭可供选择的商品与服务范围更广，这包括一个人可以轻松进入购物中心的数量。

住在城市里的人会有很多商场可供选择，而住在郊区的人可能只有一个邻里商场可以去，虽然不必走很远的路。但对于不把方便购物列为优先考量，反而更希望周围宁静谧环境的人来说，住家附近是否有购物商场不是那么重要。

郊区房产可自给自足

然而，近年我们可以看到，郊区的房产项目已自我提升，升级为拥有本身商业枢纽的郊区中心。随着时间的推移和地区的发展（以及人口、基础设施和工作场所的增长），那些过去被视为郊区住宅区的房产项目，如今变得更为自给自足。尤其是约10年前可能被视为市郊地区的市郊城镇，今天已脱胎换骨，成为一个应有尽有、自供自足的城镇。

梦想家园随时间改变

归根结底，选择住在城里还是城外，需要考量的不仅是房价因素。

就市区内的住宅单位而言，虽然房价或租金可能高于郊区，但通勤时间较短甚至无需耗费时间在交通往来上，将有助于减低日常生活费用，总体上使生活成本更实惠 。

但在其他情况下，如果购屋者或租户对更大生活空间和开放式户外公园的需求，超过了对更短通勤时间的需求，在未来5到10年内，选择居住在郊区将更加可行和舒适。毕竟，受制于当地的策略位置和社会经济发展，它可以被划入城市核心不断发展的大都市区。

尽管人们可能希望获得梦想中的家园，并永远定居在那里，但现实情况是，需求和偏好将不可避免地随着时间的推移和人生的不同阶段而改变。

随着现在可供选择的房屋越来越多，个人和家庭能相应地改变和升级他们的住宅状况。从一个小公寓开始，升级到一个更大的有地房屋，而当步入晚年，大空间不再实用（取决于家庭需求的周期），或许可选择再缩小住家面积，重新搬到公寓居住。

 

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旅游生态休闲 云顶崭露新机

By Yee Ni,

2022年02月7日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

旅游+生态+休闲，
云顶旅游产业新曙光！

原本初定在这期的产业专栏中，分析2021年第四季度的整体产业数据及走势，但事与违愿，至本文截稿时，当局仍未公布相关数据，惟有继续等待官方数据公布后，在下期的产业专栏才与大家深入分析。

前一阵子，笔者获某发展商邀请，到云顶高原周围考察项目，这也是自2019冠状病毒病疫情2年前爆发以来，笔者首次到访。从吉隆坡市中心至云顶高原的车程只需45分钟左右，甚至比巴生谷某些地点更方便，同时，它也是个繁华且具商业价值的地点。

今日的云顶高原和数十年前刚开发时已截然不同，近年的神速发展更是令笔者叹为观止。

除了周边拥有超过200间零售商店奥特莱斯商城、云顶娱乐城，还有目前已经对外开放的户外新主题公园，可谓惊喜连连，更是适合一家大小到来游玩以及购物的好去处。

目前正值农历新年期间，到处可见游客人潮。有句老话：“有游客的地方，就有商机”。其实在前疫情时代，不难发现眼光独到的国内发展商，早已经瞄准这片商机。

更甚的是，当中有些发展商开始打造新旅游地标，并以旅游主题作为新产业卖点，而且不乏国外内著名发展商。

据悉，即将会有其他海外知名发展商将陆陆续续入驻云顶及梧桐再也。

由此可见，相信疫情也阻挡不了他们欲到我国打造旅游产业新热潮的决心。

云顶各类项目激活高原周边地区的产业发展。

梧桐再也聚焦产业发展

以目前当地的产业发展走势看来，云顶早前除了开发酒店与服务式公寓项目，也激活了高原周边地区的各产业领域。

不得不提的是，处于半山的梧桐再也更成近几年来产业领域蓬勃发展的聚焦点，同时也带来国内外著名发展商在当地深耕，甚至推出服务式公寓、度假村等项目。

然而，笔者认为，一个地理位置若没有产业链，那产业领域将会非常难以推动；惟有多元化的产业链，才能确保产业的价值与升值。

诚如像一个山高气爽的梧桐再也，在游客络绎不绝及休闲娱乐的带动下，更彰显出生机勃勃的一片新景象。倘若以整体的优势而言，这里更是结合娱乐、休闲、购物、商业投资、养生养老、生态旅游等集于一身的产业卖点，让人奔赴充满产业投资潜力与希望的未来。

旅游生态休闲产业看俏

正当目前的疫情因奥密克戎变异毒株而持续阴霾笼罩，从全球新确诊数据可窥探而知，这病毒的迅速扩散已让人措手不及，而我国也无法幸免，近期每日新增确诊病例也再度回升。

但无论如何，笔者认为这疫情终究会散去，一旦国门敞开，相信日后将会引来海外游客及投资者前来展开报复性的旅游及投资。

基于市场上的种种内外在的因素与迹象，导致很多投资者仍处于观望，也许“旅游+生态+休闲产业”的这个组合，将是今后突破瓶颈的良药。

长期以来，云顶在国内外享有高知名度，而周围地区如梧桐再更是占有绝佳的地理优势，因此欲打造成“旅游+生态+休闲产业”的投资热门地点，相信指日可待。

历经这两年疫情的洗礼、旅游业正重现曙光之际，我国产业领域更应朝向旅游产业发展及前进，有道是“绝处才能逢生，否极自会泰来”，让我们期待国门开放后而迎来的“旅游+生态+休闲产业”投资热潮。最后，也祝各位读者新春快乐，虎虎生威！