林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

项目建筑师主张
特定情况下可批延期

根据志期2012年12月16日的两份买卖协议，起诉人(“买家”)向答辩人 （“发展商”）购买了两间独立式工厂，分别称为地块编号D54和D55（“工厂”）。

根据买卖协议第15条文，发展商须在买卖协议签订之日算起的36个月内，将工厂的空置所有权移交给买家，否则发展商需向买家支付违约金。

发展商未能在规定期限内，即2015年12月16日或之前交付空置工厂。直到2016年10月31日才发出交付空置权的通知，从而导致了319天的延误。

因此，买家因迟交工厂空置所有权，而向发展商索赔违约金。

发展商声称，该项目的工程师已根据买卖协议第 20 条批准了前三次延期，直至 2017 年1月底。

由于工厂的空置所有权已于2016年10月31日交付（在新的延长期限内），发展商断言买家无权获得违约赔偿金。

2019 年9月24日，买家向发展商提交了针对违约金的状纸和索赔书，理由是发展商未能在买卖协议签订之日起 36 个月内交付工厂空置所有权。

2022年10月13日，地庭法官批准了买家对发展商的索赔，于是发展商提出上诉。

发展商上诉的核心问题，是工程师向发展商签发的延期时间，证明是否符合买卖协议的规定。

如果问题的答案是肯定的，那么买家是否仍有权因延迟交付空置工厂，而获得违约赔偿金。

裁决

很明显的，建筑师或工程师均有权根据买卖协议第 15.1 条批准任何时间延长。

然而，买卖协议的第 20.2条文提到了“工程师或建筑师”一词，其中表示工程师或建筑师根据买卖协议的第 5.1 条允许的任何延长时间的决定，应是最终的，并具有约束力于当事人。

在这里，大家心里可能会有一个疑问，是否只有发展商的建筑师有权允许任何延长时间，或其他建筑师或工程师才能决定延长时间？

在阅读相关条款后，高庭认为，如果发展商的建筑师认为，发展商延迟履行其职责，是由于任何超出了后者控制范围的情况，那么，买卖协议授权发展商的建筑师或工程师给予任何延期。

买卖协议第15条文明确规定，一旦其建筑师认为，发展商延迟交付空置工厂的原因，是由于情况超出了发展商的控制范围，发展商则不需承担任何损失或损害的赔偿责任。

尽管根据买卖协议，发展商须于2015年12月16日或之前交付工厂的空置所有权，但3次延期使发展商将履行该义务的时间推迟至2017年1月底。

发展商于2016年10月31日发出了交付空置占有的通知，显然该空置占有是在分配给发展商的延长期限内的，因此，买家无权索取违约赔偿金。

结语

买家在购买商用产业时，需多加注意买卖协议条文，因为商用产业并不在1966年房屋发展（控制及执照）法令（HDA）管辖之内。

苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

多代同堂家居再度兴起

以前在一个家庭里，孩子长大后经济独立，搬去外头居住是正常不过的事。这证明他们有能力离开父母亲的支援，去追求自己的事业。有的人甚至成家立业，经营属于自己的家庭。

然而随着时间推移，生活开销高企，工作耗时，来自现实的无情打压，使曾经分开的家庭成员重新聚集，共同生活在同一个屋檐下。

不管是要节省成本、时间，还是需要更亲密的关系，多代同堂渐渐地受人欢迎，成为一种经济实惠且适合家庭的选择。

说到经济实惠，指的是整体生活的居家开销，能让各个家庭成员分摊，包括省下小孩和老人的日常护理开销。

当家庭成员同住一起，该负的责任和各类需要可以更灵活地切换，只要稍作调整便可家庭与事业兼得，不必作出重大牺牲。

不过，单单多代同堂并不会使这一切成真，因为伴随多代同堂的问题是，居住空间是否足够？能顾及隐私吗？因此适当的空间和室内设计是创建舒适生活的关键。

这意味着，选择房子的考量，是房屋的面积大小、房间数目、空间和多功能性。

首要关注房子规模

首先要关注的是房子规模，得要适合多代同堂。你可能认为越大越好，但大房子价值不菲，还需要更多的房屋维修，例如要清理更大的空间。

一方面，你需要足够的空间让每一个人住得舒服，同时在日常维护和实用性保持在实际的范围。不只是要避免住在凌乱不堪的家里，还要确保不会浪费一寸空间。

不管纵横，距离太远的房间或空间都是不实际的，尤其是行动受限，在家中难以移动的家庭成员。

对那些喜欢跟家人近距离和方便接触的人来说，可以考虑多层房屋或规模大、拥有足够卧室的共管公寓。

从规模到卧室数量，是要好好规划未来，因为不只是考量家庭当前对使用空间的需要，还要规划5到10年后的需要。

卧室功能不只是睡觉

卧室算是一种密闭空间，功能远大于一个睡觉的地方。它是个充满隐私的地方，可以用来工作、娱乐或收纳。

当你在考虑多少间卧房才足以让全家人住，你应考虑其他类型的房间，例如育儿室、居家办公室、食品室、洗衣室和储藏室。

浴室的数量也很重要，不仅要考虑家人在高峰时段的冲凉时间，还要考虑访客。有多少间浴室是套间或独立的？

此外，家有老人与小孩，哪一间浴室要安装行动辅助工具以策安全？

选房间须家人特征

房间跟空间相关。对某些家庭来说，居家办公室被视为一种奢侈品，但对于需要居家工作的上班族来说，它却是必需品，好让他们可以独处和安心工作。

确定一个家庭需要多少房间，以及多少种类的房间是互相关联的。

住在多代同堂的屋檐下，人口特征对选择房间类型起到一定作用。

幼儿和青少年可以有分开的育儿室和书房。对年长者来说，通过庭院走进花园对他们的日常生活有益，避免长时间待在室内。

我国以多元美食闻名，拥有独立的干湿厨房使烹饪更舒适和方便，对每一顿饭都要消耗大量食物的大家庭尤为重要。

不过，现实往往是我们负担得起的家不足以满足我们所需，所以多功能成为解决之道。

多功能空间轻易切换

多功能房间或空间能轻易地切换功能，无需太大改变，可能只需要移动一件家具。如果房间各个组件经过策略性设计，具备多功能性就根本不需要任何改变。

譬如居家办公室也可以当作书房或安静的房间，放张桌子和椅子就好了。育儿室没有在用的时候，可以当做客房，只要把育儿用品收纳好。厨房兼用餐区，干厨房可以成为正式餐区的一部分，同时与湿厨房分开。

选择合适家具与设计

通过选择合适的家具和室内设计，临时房间可以融入为固定的空间。这也可以避免不同的房间沦为闲置空间。

考虑完一切，多代同堂好坏参半，对某些人合适，对另一些人却不合适。

居住经验是主观的，它取决于所居住的房屋。每一个关于设计房子的决定，都对每一个人产生影响。

享受欢乐家庭氛围的好处并不会凭空发生，尽管它在短期内可能有效。紧张和冲突可能随着时间推移而慢慢累积，导致家庭有可能再次选择分开住。

另一种多代同堂的方式，是在周末或学校假期的时候住在一起。

这意味着规划一个在短期内可舒适容纳多个家庭，同时对一两个永久居民也实用的家。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

土地诉讼终审判决
公司为合法土地拥有者

案情

在这宗有关土地骗局的上诉中，相关土地的原注册地主以卓先生（译名）及义德先生（译名）（现已去世）名义，为联名信托人。

随后，该土地拥有权转让给卓先生以个人身分持有。

张先生通过2011年5月11日签订的买卖协议，将土地转售给欧先生（译名）。

根据买卖协议，该土地于2016年9月13日由张先生转让给欧先生，并进行了相应的注册。

根据志期2017年2月13日的另一份买卖协议（以下简称第二份买卖协议），欧先生再将土地转售给一家公司（以下简称该公司）。

根据第二份买卖协议，该土地于2017年9月26日从欧先生转至该公司名下，并进行了相应的注册。

在发现该土地被出售给一家公司后，卓先生申请了私人冻结令，寻求冻结该土地的使用。

此外，土地局也针对该土地，申请了注册官土地冻结令。

随后，卓先生在高庭提出诉讼，寻求收回该土地。

卓先生主要辩称，有人冒用其名义，将该土地转让给欧先生的行为，具有欺诈性，因此该土地转让须喊停。

此外，卓先生声称，随后将土地转让给上述公司也是无效的，因为该公司不是善意的买家。

为此，卓先生指控冒用其名义者与律师及欧先生串谋，以骗取他的土地。

卓先生也指控欧先生串谋上述公司一起欺骗他，而土地局也疏忽大意，并将土地拥有权给了冒用其名义者。

欧先生没有对诉讼进行辩护，因此高庭对他作出缺席判决。

上述公司则在辩护中辩称，它是以价值不菲的成交价格，购买该土地的善意后续买家。

高庭法官认定，该公司是直接购买者，而非后续买家，不享有国家土地法典第340(3)条文的保护。

因此，针对该公司提出的上诉，需要确定以下问题：

i)该公司是直接买家或后续买家；

ii)该公司是否付出价值不菲的成交价格的善意买家；

iii)向土地局提出索偿。

上诉庭裁决

就本案的各项事实而言，该公司已全额支付了该土地购买价（这通常是主要考虑因素），而且该公司的律师对该土地进行了适当的搜查，随后提供了适当的转让文件，该公司是一名善意买家，以有价值的代价购买该土地。

因此，该土地的所有权必须重新归属该公司。

土地局完全没有解释其法定行为和疏失。这对土地局针对卓先生的严重疏忽索赔抗辩来说是不利的。因此，土地局必须对卓先生作出相应补偿。

潘荣德博士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

发展商目前已是蠢蠢欲动

日前公布的大马今年第三季产业市场报告显示，整体产业交易总额达571亿5000万令吉，与今年第二季的430亿6000万令吉，按季劲扬了32.7%。

与此同时，各类产业总交易量高达10万8955宗，比第二季则多出14.6% 。以上种种迹象，的确是令人振奋的。

住宅交易量领先

住宅产业交易量继续领先群伦，高占所有产业总成交量的62.9%（共计6万8561宗）；交易额则为283亿6000万令吉，占产业总成交额49.6%。

农务产业交易量排第二，达2万195宗（占产业总成交量18.5%），接着依序为商用产业1万1409宗（10.5%）、发展地皮6590宗（6.1%）及工业产业2200宗（2.0%）。

值得关注的是，工业产业成交量逐季攀升，从今年首季的1749宗及第二季的1986宗，于第三季来到2200宗。

进一步分析来看，在当前全球经济局势不明朗的情况下，外资到我国设厂及询问却是纷至沓来。因此，工业产业除了国内原有的强劲需求外，外资入驻设厂对工业产业的需求也相应增加，并有望创新高。

滞销产业减少3.7%

住宅产业滞销情况明显改善，从第二季的2万6286单位，于第三季减少到2万5311单位，按季减少了3.7%。

滞销住宅产业总值方面，第三季为174亿令吉，比前一季的183亿令吉，减少9亿令吉。

不同价位的住宅产业当中，以售价介于50万至100万令吉的房产滞销最严重，共占了29.4%，涉及总额为50亿7000万令吉。

然而，售价逾100万令吉的住宅产业滞销情况，虽然涉及总值仍高达80亿6000万令吉，但比起上一季的总值83亿7000万，按季减少3.7%。

售价低于30万令吉的住宅产业，滞销单位也高达6955单位，涉及总值为14亿9000万令吉。

这些售价低于30万令吉的滞销产业，包括了市场上的可负担房屋和廉价屋，其中原因是这类产业已有指定的条件及规定，而且只供合格者申请而已。

除了住宅产业以外，被归类为商用产业的服务式公寓，滞销数量从第二季的2万2497单位，于第三季减少至2万2152，按季下跌1.5%。滞销服务式公寓涉及总值，则从191亿3000万令吉下滑至182亿4000万令吉，也同样减少了4.7%。

根据笔者的观察，滞销的服务式公寓整体上从去年第四季至今年第三季都非常明显的持续减少，这些都是产业市场的利好趋势。

滞销服务式公寓
50万以上占61％

美中不足的是，售价50万至100万令吉的服务式公寓，滞销数量仍有接近1万3566单位，涉及总值为101亿6000万令吉。

对笔者而言，这类价格的滞销服务式公寓数量，高占滞销服务式公寓总数的61.2%，这是令人高度关注的。

总的来说，比起前三季的滞销单位和涉及总值，表现可说是每季度都有显著改善。

另外值得注意的是，售价超过100万令吉的服务式公寓，今年第三季滞销数量仍有4974单位，总值为66亿6000万令吉。

不过，比起第二季的5137单位，是按季下滑3.2%。

不得不提的是，随着从12月1日起，我国将与中国落实免签证措施，中国公民到我国则可免签入境30天。这项前所未有的免签政策，将是我国旅游业未来一年的强心针，不但带动整体经济复苏，更有望能刺激房产的投资。

笔者相信，国内发展商目前已是蠢蠢欲动，磨拳擦掌积极部署着种种诱人的考察团，以把握这个千载难逢的机遇。

办公楼商场使用率上升逾70％

根据笔者过去4个季度的观察，发现国内办公楼与商场的使用率都有显著的上升，分别是72.7% 和76.8%。

这也说明了，我国后疫情时代的整体强劲复苏是有目共睹的。

诚如笔者上述提及的，中国公民免签措施将会带动各领域的投资及加强频密互访，产业肯定是最大的获益领域之一。

有鉴于此，笔者相信，产业市场今年第四季的表现将会更胜于前三季，特别是在海外投资者购买100万令吉以上的住宅及服务式公寓方面，有望取得亮眼的表现。我们拭目以待，下期见！

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

团结政府
经济恢复任重道远

自拿督斯里安华去年11月24日宣誓成为首相，然后于12月2日宣布内阁阵容以来，如今已是团结政府执政的一周年。

对于首相和团结政府过去一年的表现，坊间的评价是褒贬不一。

赞赏的一方一般是认可首相的“昌明大马”施政理念中，提出明确且捍卫多元的经济发展和反腐倡廉等政策措施，有望能引领我国展开一系列的改革，破除各种经济和民生弊病。

批评的一方则认为，团结政府并没有交出亮眼的政绩，经济也没有出现明显好转的迹象，导致马币贬值和通货膨胀高企等问题，这也让首相和团结政府的支持率大跌。

政治不稳难落实大项目

在我看来，首相和团结政府执政一年以来，的确为治国和改革打下了一些政策上的基础和铺陈，但可惜的是，过去一年的政治不稳定因素不少，促使很多重要的项目和措施无法及时落实。

比如政府早前已经宣布重启的大马城、捷运第三路线和隆新高铁计划等大型项目，都提振了市场的信心和期待，因为这些都是能在国内创造许多就业机会和经济乘数效应的重要发展。

然而，这些大型项目至今还是“只闻楼梯响，未见人下来”，在实际上并没有太多的进展，这也是国内经济一直无法重振的原因之一。

与此同时，雪隆地区目前的新工程数量已经寥寥无几，比起其他州属或邻国城市，在发展方面似乎有些放缓和落后的迹象。

尤其是在高速公路方面，在斯迪亚旺莎-班底大道（SPE）等工程完工后，市场上可说是已没有新的大道发展计划了，就连房地产项目也缩减了不少。

因此，我衷心希望首相和团结政府在接下来几年的执政当中，能为大型基础建设付出多一点的关注，这样才可以帮助开辟新的发展，刺激建筑业等各个重点行业复苏，从而引领整体国家的经济增长。

事实上，与建筑领域相关的行业共有140个之多，当中除了包括建筑材料、设计、施工与保养，还有法律、保险、经纪和顾问等。一旦有大型项目开跑，就可以创造庞大的经济动能，为这么多个行业创造就业机会和商业机会。

雪隆公交需求量大

对一个国家来说，基础建设的发展是不进则退的，更加不能等到设施过时后才着手补救，因为这样会很容易被别人所超越。

尤其是随着雪隆地区人口的不断增加，公共交通和大道的需求会持续存在。

而有鉴于捷运和大道的发展周期一般都长达10年之久，政府很应该在如今积极推行这方面的发展。

所以，我认为，政府接下来几年的当务之急，就是更进一步地完善国内的基础设施，尤其是为港口和物流打好基础，为商家营造良好的经商环境。

推基建应超越党派

在推动基础建设项目方面，我认为政府应该秉持公正和开明的态度，超越政治派别的差异。

所谓“不管是黑猫还是白猫，能抓老鼠的就是好猫”，无论是前朝政府之前提出的项目，还是团结政府如今倡导的政策，只要能为经济创造实际效益，就应予以采纳和全面实施。

与此同时，在首相和团结政府执政差不多1年之后，“绿潮”已逐渐消退，政局也相较之前稳定了许多。所以，接下来就是能下定决心一展拳脚的好时机。

对此，我希望政府能尽快对诸如大马城、捷运第三路线和高铁计划进行检讨和重启，同时在最短时间内落实交通部已原则上同意的雪兰莪凯利岛（Carey Island）港口发展计划，并专注搞好经济和经商环境，否则贪污的问题会变得更加严重。

应委第二财长增效率

大马在后疫情时代的经济情况可说是十分艰难，因此，我认为首相应委任一名第二财长，辅助首相的各种财经行政事务。同时，首相也应探讨在联邦直辖区设立一名首席执行官，以加快施政效率。

过去几年，很多发展项目都陷入停滞状况。造成这一现象的原因之一，是因为国内政局动荡和政策改动频繁，导致有些政府官员抱持着“不做不错”的态度，逃避这方面的责任。

有的官员甚至缺乏专业素养和职业操守，根据个人的政治立场和利益去处处唱反调，为政策与措施的执行带来很大的阻碍。

对此，我建议政府应落实更严格的问责制度，对官员的绩效进行更仔细的审核，并对那些没有如实遵照首相或部门指示的官员进行惩罚和开除。

在重整公务员体制这方面，首相须当机立断，秉持快刀斩乱麻的态度，否则不管昌明大马的方针如何再好，都无法通过这些官员真正落实。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

协议已确认
不存有虚假陈述

案情

答辩人（买方或购屋者）以250万令吉价格，向上诉人（发展商）购买了一间洋房（以下简称物业）。 随后，双方签署了一份买卖合约。

由于该物业是一间示范屋，买方还同意通过一项附加协议，以45万令吉的价格，购买该物业的所有固定装置、配件和室内设计工程。买方随后终止了买卖合约和附加协议。然而，买方继续支付了物业的买价，并已完全缴清。

买方随后对发展商提出诉讼，要求恢复原本的法律地位，犹如协议从未存在一般。

买方同时控诉发展商违反了协议。高等法庭法官基于以下原因，同意了买方的控诉，理由是：

(a)逾期交屋赔偿金（LAD) 应计算到买方领取物业钥匙的日期；(b)存在虚假陈述，因为发展商向购屋者表示，将交付一座“豪华高端”物业；(c)以“现状出售”基础购买的固定装置，须处于完美状态和无缺陷，而发展商交付的物品充满了瑕疵； 以及(d)买方有权撤销协议，因为发展商未能纠正物业及其固定装置中的各种缺陷。

发展商对高庭的裁决提出上诉，理由包括：(i) 买方已确认了协议；(ii) 不存有虚假陈述；以及(iii) 不存在协议总体交付的失败。

上诉庭裁决

上诉庭裁定，并没有发生协议总体履行的失败，因为购屋者已取得了该物业的空置权，并行使了他在协议下的权利，包括领取了房屋钥匙、检查物业并向发展商提交他的瑕疵检查清单，要求赔偿逾期交屋赔偿金，并继续支付为购买物业而提取的银行贷款。

购屋者还确认了协议。因此，购屋者现在不能撤销协议，并寻求恢复现状。而且，由于购屋者已确认了协议，高庭法官不应发出撤销协议的谕令。

高庭向购屋者同时给予撤销协议和赔偿金的裁决时，法官在法律和事实上犯了错误，提供了不一致的法律补偿措施。

此外，高庭法官实际上发现了物业存在缺陷，但这些瑕疵并未导致物业无法居住。

从高庭法官的裁决结果来看，这些缺陷并非由建筑瑕疵引起，且物业仍可以居住，发展商并非无法履行协议。

因此，在发展商并非无法履行协议，以及有关物业虽有缺陷，但仍可居住的情况下，高庭法官允许购屋者撤销协议的判决，已犯了事实和/或法律上的错误。

结论

上诉庭驳回了高庭的判决。

上诉庭裁定，购屋者的索赔，应局限于由于发展商未能解决房屋缺陷和遵守买卖合约和附加协议中规定的具体条件，而产生的损害。

潘荣德博士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

先建后售概念仍处于“只闻楼梯响”

前阵子，地方政府发展部长倪可敏提出为了鼓励发展商先建后售，该部门甚至可以批准发展商将房屋发展账户（HDA）中的押金减少至20万令吉。

虽然对笔者而言，这笔押金减少的数额并不多，但此建议可谓在后疫情时代迟来的“及时雨”，毕竟目前市场出现房屋项目属于延误 (Project Lewat)和严重延工（Project Sakit），比起疫前来得更严重，受害者更是面临巨大的生活压力，从而衍生更多的社会及民生问题。

需知，这些深受其害的购屋者不仅是本地人，也不乏外国投资者。

这些外国投资者甚至向笔者投诉，发展商并没有兑现买卖合约里的协议，而且还对交屋情况毫无下文，种种的货不对办，令人感人揪心。

严重延工司空见惯

据悉，早在约20年前，政府已有提出先建后售的概念，但基于种种因素，这项计划至今仍是“只闻楼梯响，不见人下来。”

今时今日，国内房屋项目的延误及严重延工情况早已是司空见惯，有者情况更令人咋舌，受影响的购屋者只能自叹倒霉。

进一步分析，当中一些的延误主要是受疫情的影响，但也有一些发展项目早在疫情前已岌岌可危，包括出现财务危机及总承包商停工等因素，这些都是我们经常听闻的。

值得注意的是，根据地政部特工队（严重延工项目和废弃房屋项目工作组（TFST））的报告中，截至今年8月31日，共有112项共2万3912个单位的私人房屋计划陷入延工状态，涉及的发展总值为129亿8000万令吉。这些官方数据是令人震惊的。

“谁是发展商”更重要

不得不提的是，就以笔者的观察看来，目前很多购屋者都不敢贸贸然去买房或投资新建的项目，毕竟有太多不确定的因素存在。

当中，无论是产业项目所在的地理位置有多么的优越，但笔者认为，发展商的口碑及形象更关键，千万不能因为是可负担房价、地点好，就掉以轻心，没做好审核发展商及其团队背景的“功课”。

早期我们所认知投资房产不二法则，就是以“地点、地点、地点”为首要条件。

但笔者认为，现阶段投资房产，却是以“谁是发展商”为前提，以免一失足成千古恨，坠入万劫不复的陷阱。

更令人发指的是，一旦房产项目出现货不对办、资金出现问题，甚至直接搁置（俗称烂尾楼），那购屋者们只能欲哭无泪。

最不能接受的是，一些发展商更是持着“上有政策，下有对策”的态度，对购屋者的不满及申诉充耳不闻，要么就诉诸法律行动，真是令人不敢恭维。

买房“功课”不能马虎

我们常说“凡走过必留下痕迹”，对于那些早期已是劣迹斑斑的发展商所承建的新项目，更须做足“功课”，特别针对一些换汤不换药的项目管理及承建团队，都须去深入了解。

笔者最近给予一些投资者建议，即若不急于购屋自住，或纯粹买房投资的话，应稍为耐心的对于发展商的背景作出尽职调查（Due Dilligence），毕竟，这类先售后建模式存有一定的风险。

当然，笔者也不是“一竿子打翻一船人”，笔者所强调的是，发展商的背景须令人信服，而承建及团队能力也须得到认可的。

总的来说，一旦政府落实先建后售模式，将可完全避免“烂尾楼”问题。

笔者认为，若只是规定那些先售后建的发展商，须支付3%建筑成本，是无法取得遏制的作用，而且只会治标不治本。

因此，笔者认为，若团结政府的“先建后售”方案能落实，那我国产业领域将是掀起一篇新页章，前所未有的一大新突破！