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免签新政助推外资入驻设厂

2023年12月3日

潘荣德博士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

发展商目前已是蠢蠢欲动

日前公布的大马今年第三季产业市场报告显示,整体产业交易总额达571亿5000万令吉,与今年第二季的430亿6000万令吉,按季劲扬了32.7%。

与此同时,各类产业总交易量高达10万8955宗,比第二季则多出14.6% 。以上种种迹象,的确是令人振奋的。

住宅交易量领先

住宅产业交易量继续领先群伦,高占所有产业总成交量的62.9%(共计6万8561宗);交易额则为283亿6000万令吉,占产业总成交额49.6%。

农务产业交易量排第二,达2万195宗(占产业总成交量18.5%),接着依序为商用产业1万1409宗(10.5%)、发展地皮6590宗(6.1%)及工业产业2200宗(2.0%)。

值得关注的是,工业产业成交量逐季攀升,从今年首季的1749宗及第二季的1986宗,于第三季来到2200宗。

进一步分析来看,在当前全球经济局势不明朗的情况下,外资到我国设厂及询问却是纷至沓来。因此,工业产业除了国内原有的强劲需求外,外资入驻设厂对工业产业的需求也相应增加,并有望创新高。

滞销产业减少3.7%

住宅产业滞销情况明显改善,从第二季的2万6286单位,于第三季减少到2万5311单位,按季减少了3.7%。

滞销住宅产业总值方面,第三季为174亿令吉,比前一季的183亿令吉,减少9亿令吉。

不同价位的住宅产业当中,以售价介于50万至100万令吉的房产滞销最严重,共占了29.4%,涉及总额为50亿7000万令吉。

然而,售价逾100万令吉的住宅产业滞销情况,虽然涉及总值仍高达80亿6000万令吉,但比起上一季的总值83亿7000万,按季减少3.7%。

售价低于30万令吉的住宅产业,滞销单位也高达6955单位,涉及总值为14亿9000万令吉。

这些售价低于30万令吉的滞销产业,包括了市场上的可负担房屋和廉价屋,其中原因是这类产业已有指定的条件及规定,而且只供合格者申请而已。

除了住宅产业以外,被归类为商用产业的服务式公寓,滞销数量从第二季的2万2497单位,于第三季减少至2万2152,按季下跌1.5%。滞销服务式公寓涉及总值,则从191亿3000万令吉下滑至182亿4000万令吉,也同样减少了4.7%。

根据笔者的观察,滞销的服务式公寓整体上从去年第四季至今年第三季都非常明显的持续减少,这些都是产业市场的利好趋势。

滞销服务式公寓
50万以上占61%

美中不足的是,售价50万至100万令吉的服务式公寓,滞销数量仍有接近1万3566单位,涉及总值为101亿6000万令吉。

对笔者而言,这类价格的滞销服务式公寓数量,高占滞销服务式公寓总数的61.2%,这是令人高度关注的。

总的来说,比起前三季的滞销单位和涉及总值,表现可说是每季度都有显著改善。

另外值得注意的是,售价超过100万令吉的服务式公寓,今年第三季滞销数量仍有4974单位,总值为66亿6000万令吉。

不过,比起第二季的5137单位,是按季下滑3.2%。

不得不提的是,随着从12月1日起,我国将与中国落实免签证措施,中国公民到我国则可免签入境30天。这项前所未有的免签政策,将是我国旅游业未来一年的强心针,不但带动整体经济复苏,更有望能刺激房产的投资。

笔者相信,国内发展商目前已是蠢蠢欲动,磨拳擦掌积极部署着种种诱人的考察团,以把握这个千载难逢的机遇。

办公楼商场使用率上升逾70%

根据笔者过去4个季度的观察,发现国内办公楼与商场的使用率都有显著的上升,分别是72.7% 和76.8%。

这也说明了,我国后疫情时代的整体强劲复苏是有目共睹的。

诚如笔者上述提及的,中国公民免签措施将会带动各领域的投资及加强频密互访,产业肯定是最大的获益领域之一。

有鉴于此,笔者相信,产业市场今年第四季的表现将会更胜于前三季,特别是在海外投资者购买100万令吉以上的住宅及服务式公寓方面,有望取得亮眼的表现。我们拭目以待,下期见!

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大型基建停滞 建设未见成果

2023年12月3日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

团结政府
经济恢复任重道远

自拿督斯里安华去年11月24日宣誓成为首相,然后于12月2日宣布内阁阵容以来,如今已是团结政府执政的一周年。

对于首相和团结政府过去一年的表现,坊间的评价是褒贬不一。

赞赏的一方一般是认可首相的“昌明大马”施政理念中,提出明确且捍卫多元的经济发展和反腐倡廉等政策措施,有望能引领我国展开一系列的改革,破除各种经济和民生弊病。

批评的一方则认为,团结政府并没有交出亮眼的政绩,经济也没有出现明显好转的迹象,导致马币贬值和通货膨胀高企等问题,这也让首相和团结政府的支持率大跌。

政治不稳难落实大项目

在我看来,首相和团结政府执政一年以来,的确为治国和改革打下了一些政策上的基础和铺陈,但可惜的是,过去一年的政治不稳定因素不少,促使很多重要的项目和措施无法及时落实。

比如政府早前已经宣布重启的大马城、捷运第三路线和隆新高铁计划等大型项目,都提振了市场的信心和期待,因为这些都是能在国内创造许多就业机会和经济乘数效应的重要发展。

然而,这些大型项目至今还是“只闻楼梯响,未见人下来”,在实际上并没有太多的进展,这也是国内经济一直无法重振的原因之一。

与此同时,雪隆地区目前的新工程数量已经寥寥无几,比起其他州属或邻国城市,在发展方面似乎有些放缓和落后的迹象。

尤其是在高速公路方面,在斯迪亚旺莎-班底大道(SPE)等工程完工后,市场上可说是已没有新的大道发展计划了,就连房地产项目也缩减了不少。

因此,我衷心希望首相和团结政府在接下来几年的执政当中,能为大型基础建设付出多一点的关注,这样才可以帮助开辟新的发展,刺激建筑业等各个重点行业复苏,从而引领整体国家的经济增长。

事实上,与建筑领域相关的行业共有140个之多,当中除了包括建筑材料、设计、施工与保养,还有法律、保险、经纪和顾问等。一旦有大型项目开跑,就可以创造庞大的经济动能,为这么多个行业创造就业机会和商业机会。

雪隆地区人口的不断增加,公共交通和大道的需求会持续存在。

雪隆公交需求量大

对一个国家来说,基础建设的发展是不进则退的,更加不能等到设施过时后才着手补救,因为这样会很容易被别人所超越。

尤其是随着雪隆地区人口的不断增加,公共交通和大道的需求会持续存在。

而有鉴于捷运和大道的发展周期一般都长达10年之久,政府很应该在如今积极推行这方面的发展。

所以,我认为,政府接下来几年的当务之急,就是更进一步地完善国内的基础设施,尤其是为港口和物流打好基础,为商家营造良好的经商环境。

推基建应超越党派

在推动基础建设项目方面,我认为政府应该秉持公正和开明的态度,超越政治派别的差异。

所谓“不管是黑猫还是白猫,能抓老鼠的就是好猫”,无论是前朝政府之前提出的项目,还是团结政府如今倡导的政策,只要能为经济创造实际效益,就应予以采纳和全面实施。

与此同时,在首相和团结政府执政差不多1年之后,“绿潮”已逐渐消退,政局也相较之前稳定了许多。所以,接下来就是能下定决心一展拳脚的好时机。

对此,我希望政府能尽快对诸如大马城、捷运第三路线和高铁计划进行检讨和重启,同时在最短时间内落实交通部已原则上同意的雪兰莪凯利岛(Carey Island)港口发展计划,并专注搞好经济和经商环境,否则贪污的问题会变得更加严重。

应委第二财长增效率

大马在后疫情时代的经济情况可说是十分艰难,因此,我认为首相应委任一名第二财长,辅助首相的各种财经行政事务。同时,首相也应探讨在联邦直辖区设立一名首席执行官,以加快施政效率。

过去几年,很多发展项目都陷入停滞状况。造成这一现象的原因之一,是因为国内政局动荡和政策改动频繁,导致有些政府官员抱持着“不做不错”的态度,逃避这方面的责任。

有的官员甚至缺乏专业素养和职业操守,根据个人的政治立场和利益去处处唱反调,为政策与措施的执行带来很大的阻碍。

对此,我建议政府应落实更严格的问责制度,对官员的绩效进行更仔细的审核,并对那些没有如实遵照首相或部门指示的官员进行惩罚和开除。

在重整公务员体制这方面,首相须当机立断,秉持快刀斩乱麻的态度,否则不管昌明大马的方针如何再好,都无法通过这些官员真正落实。

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陆永爱妻曝光豪宅超大主人房!

2023年12月2日

陆永豪宅宴请朋友
轻松容纳10人

从刚出道户口只有两位数存款,香港乐团农夫成员陆永(本命陆永权)凭着好口才和才艺,在娱乐圈打响知名度,更在中国吸金赚得满堂红。

他与妻子陈丽娜(Reina)婚后育有两个女儿,一家四口住在新界一栋复式大屋。

主人房有约300呎,房内景观开阔。

根据陈丽娜在IG晒出的照片,屋内的空间不小,主人房有约300呎,看似由两间房打通,房内景观开阔,双边的窗户采光度十足,即使房内摆放了大床、大衣柜、书桌、橱柜、桌子,仍有大量的活动空间。

客厅方面,铺上木质地板,电视柜旁摆放了一台黑色钢琴,钢琴旁则是落地玻璃,整体看起来敞亮无比,空间感十足。

爱犬身形庞大,但仍有不少空间让牠走动。
家中可摆放弹床,非常阔落。

不仅如此,客厅中央还有足够空间摆放蹦床,让女儿可以一边看电视,一边蹦床运动。

热情好客的夫妻俩也不时招呼朋友到家中聚会,宽敞的客厅同时容纳10多人也不成问题。

陆永邀请艺人好友C君、萧正楠、黄翠如、唐诗咏等到家中团年。 (取自IG)
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快餐靠边站 麦当劳靠这个赚钱

2023年12月1日

麦当劳靠房地产
成全球快餐业大赢家

麦当劳最赚钱的不是汉堡薯条,而是房地产!

说起麦当劳,大家肯定联想到快餐、汉堡、薯条,但原来食品销售并非麦当劳最大的收入来源。

根据财经网站Motley Fool,麦当劳今年第3季直营店跟特许经营餐厅销售额成长11%,整体营收年增14%,但这些食品销售仅占麦当劳盈利的八分之一。

原来,麦当劳管理阶层很早意识到拥有房地产的好处,加盟商除了要付特许经营费,还必须每月支付租金。

据报道,麦当劳拥有大部份特许经营店的土地和建筑物,公司购买土地并以长期固定利率,将土地出租给特许经营权所有者。

麦当劳加盟商除了要付特许经营费,还必须每月支付租金。

截至今年第3季,麦当劳已在全球100多个国家开设4万1200家门店,其中约2100家是自营店,其他为特许经营店。

而今年前3季所获得的租金收入已超过73亿美元(约339亿令吉),占今年从特许经营商获得总收入的63.5%,这一部份的租金收入占公司总收入的38%。

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香港土地面临拍卖滑坡

2023年12月1日

香港土地市场
掀流标风暴

香港今年土地拍卖流标数创纪录,由于行业整体下行,地块出售收入跌向低点。

据高力国际集团11月30日的报告,香港今年前11个月在公开招标中,只卖出了三分之一的地块,创出香港最高流标纪录。

该公司驻香港的估值与咨询服务主管汉娜郑(译音)表示,融资和建设成本上升,是阻碍房地产公司拿地的因素。

她说,与此同时,地产商不确定5年以后住宅价格是否会上涨足以令他们赚取到利润,这也是为何开放商当前信心不足的原因。

剩下的6幅未售地块大多是住宅用地。汉娜郑补充说,开发项目的融资利率约为8%。

现在普通住宅的建筑成本约为每平方英尺5000港元(约3125令吉),几年前这是豪宅项目的成本水平。

香港的土地供应方包括政府、港铁公司以及市区重建局。

土地出让一直是香港得以维持低税制的一个主要收入来源。

住宅价格6年新低

土拍市场的低迷态势,令政府财政收入受到冲击。截至3月的当前财政年度,香港土地收入仅为121亿港元(约75.6亿令吉),相当于政府目标的14%。

长期以来,土地出让一直是香港得以维持低税制的一个主要收入来源。在顶峰时期,2017财年香港土地出让收入达到1650亿港元(约1031亿令吉)。

高利率令香港的房地产市场承压,住宅价格已跌至6年低点,而开发商为吸引买家纷纷在打折销售新房。

香港地产商股价今年以来一直落后于基准股指。新鸿基地产和恒基地产的股价,自年初以来都已下跌逾20%。新世界发展股价跌去了46%。

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联名房产仅一人掯贷 若断供……

2023年12月1日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

郑大勇律师您好,

我是代表身边一位亲人询问的,希望能够得到你的帮助,谢谢。

事情是亲人A与亲人B及C多年前一起购买了两间房子,其中一间已经还清贷款,剩下一间还未还清。但银行贷款是以A的名义进行的,B是担保人,而C只是将名字列在买卖合约(S&P)文件中。因此,S&P文件上显示ABC三个人的名字。

多年来,供款一直由A独自承担,而B和C亲人并未协助还款。现在A想要卖掉这套房子,但B和C不同意。但A的生活开销已经非常困难,如果A停止供款,房子将被拍卖。

如果不幸房子被拍卖,我想了解的是,这将对A的其他个人资产或与其他人共同名下的资产产生何种影响?

谢谢。

Adam


答:

Adam, 您好。

一般来说,如果房产因供款未能及时支付而被拍卖,可能会对贷款人的个人资产产生影响。

这些影响因具体情况而异。如果拍卖金额高于未偿还贷款金额,银行贷款已还清,这就不会影响其他个人资产。但如果拍卖金额低于未偿还贷款金额,银行可能会追讨剩余贷款差额。亲人A的其他个人资产与共同名下的资产则有可能受到影响,因为这些都被视为可清偿债务的资产。

身为担保人的亲人B,也是有一样的供款责任。如果拍卖金额低于未偿还贷款金额,银行有权利向亲人B追讨剩余贷款差额。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

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以竹建屋 更亲近大自然

2023年12月1日


【人物简介:刘有仁】

毕业于英国布莱顿大学建筑系,曾在英国、澳洲和国内的建筑领域工作逾30年,是一位经验丰厚的资深建筑师。2015年的机缘巧合下加盟印尼建筑事务所IBUKU,身为首席建筑师的他参与了很多竹建筑的项目,从中累积了相关的专业知识与热忱,让已接近退休年龄的他有了新的职业目标。2018年透过自己创办的TENTEN Design事务所开启更多的竹建筑项目。

 

报道|洪诗迪
图片|受访者提供

从热烤箱到清凉屋
竹建筑的绿色奇迹

竹,作为建筑材料已经有上千年的历史,可惜自全球工业化后便鲜少应用在建筑上,直到近年因可持续发展越来越受重视,人们才开始重新探讨竹建材的“绿色发展潜力”。在讨论竹建材时我们总会习惯性地强调竹有多美多好,往往忽略了要重新让竹普及,多的是我们需要去瞭解的事。

竹在东南亚国家曾经是一种非常普遍的材料,更被誉为是“穷人的木材”,正因就生长在居住环境周围,几乎是唾手可得的程度,所以原住民常会就地取材用竹制作各种物品,同时也累积了对竹的深度瞭解与应用技能。

以竹建筑著称的刘有仁说道:“城市化的关系也迫于商业化的压力,人们便逐渐淘汰竹建材改用混凝土、砖块和钢材等,所以像马来西亚、泰国和菲律宾等国家都在渐渐失去了对竹的应用技能;只有印尼,或说我居住的峇厘岛保留并延续了这项技能,因为竹直到今天仍存在于他们的日常生活中,几乎每天都在使用竹。

被“竹”感动!逾50岁近退休年龄,刘有仁才“转行”致力推动竹建材普及化。

“甚至在马来西亚,虽然政府的出发点是为原住民好,将他们的房子改成混凝土制的,但在我看来这就像是把他们装在一个盒子里,我称这样的房子为‘混凝土烤箱’,实在太热了!他们根本就不习惯这样的生活,毕竟是长期居住在森林周围,在那种自然环境中他们建造的房子才是最舒适的。”

持续发展受重视

这听起来确实是有点“讽刺”,因为可持续发展在近年来越来越受重视,人们看见了竹的可持续性,所以原本被淘汰的旧建材便又重新成为了极具竞争力的“新兴建材”。

而刘有仁也有一个远大的目标,即将竹重新带回原住民的生活。

“我目前正与一家社会企业Epic Communities合作,他们已经为原住民建造了200多个家园,但他们用的都是钢结构,我却想要把竹带进他们的计划里,目前我已经与泰莱大学完成了一个原型,还有一个将在明年完成,希望届时能有所改变。”

2019年,刘有仁受邀在孟沙美术印务局(APW Bangsar)造了一座极具教育意义的竹亭。

竹建材为何推不动?

实际上竹建材在国内的推广已经进行了好几年,却似乎未有大进展,也许我们都忽略了一个非常重要的要素,那就是基础设施体系。

很多人看见美丽的竹建筑都有冲动想要拥有它,但刘有仁却表示要用竹造房子,有几个关键问题必须先解决:

1、邻近是否有竹资源供应?当地是否有人懂得收割?竹子是否经过防虫处理?

2、是否有足够了解竹建材的建筑师能给你一个好的设计?

3、是否有足够经验的团队能帮你建造?

以竹取代钢结构并非不可能,前提是要有懂设计的建筑师,以及懂建造的建筑团队。

教育问题要解决

他坦承要建立竹建材的基础设施体系不容易,个中还牵涉到教育的问题,因为负责设计和建造的人都必须足够了解竹,知道如何应用它,这也是他正在致力推动的部分,而很多国家也仍然在努力建立这样的基础设施体系,要不然是很难让竹建材“普及化”的。

此外,他还提到了另一个关键性问题,即在国内缺乏“足够有说服力”的大型竹建筑。

“老实说竹建材在印尼的接受度较高,原因是那里不仅有足够的资源供应和加工厂,也对竹建材已有一套规范标准,重要的是,印尼也有足够多的竹建筑,能有效地影响整个大环境。”

带来革命性改变

除了印尼,刘有仁最近在菲律宾也接到越来越多的项目,对此他深感欣慰。

“我最期待的是一个坐落在城市中央商务区的项目,你能想象在一栋高楼大厦旁就是一座竹楼建筑吗?就好比在阳光广场(KLCC)旁有一座竹楼建筑,深信在它建成后必会带来革命性的改变,人们会开始思考和讨论,继而推动竹建材的进步,我也希望在马来西亚能够引起这样的影响。”

确实,将竹建材带入主流建筑,将竹建筑带入城市中心,这是多少“爱竹人”正致力实现的目标,而成功实现将不只是对建筑师,亦是竹建材发展史中的一大里程碑,因此刘有仁也希望在马来西亚能有类似的项目,让他有机会在自己的出生地树立先例,以便能吸引更多人加入。

刘有仁在峇厘岛的乌布给自己造了一间竹屋,并以方言中的“Kamsia”(谢谢)取名,向自己奇妙的竹之旅与大自然表达感恩之情。

非所有竹类适合当建材

要让竹建材“普及化”,还有很多需要努力的部分,而不只是一味地告诉大众竹对环境有多好!

对此,刘有仁也非常诚实地说道:“竹并不能解决所有的问题,它确实是一个对地球友好的建材,比起‘可持续’(Sustainable)我更想用‘地球友好’(Earth-friendly)这个词,因为‘可持续’ 对我来说有点超载;但竹不是‘万灵丹’,竹也有它的限制,它只是我们走向地球友好的其中一个方案。”

竹分类千品种

举例来说:竹有上千品种,但并不是所有品种都适合用作建材。而我们都知道竹的繁殖能力非常强,不仅生长快速且在很多地方都能成长,但却不是每个地方的竹都适合用作建材,因为它们的尺寸和坚韧度都会不一样!

除此之外,也不是所有的建筑都适合用竹建造,因为声音传播、防火等级和准证等因素,尤其在马来西亚要获得批准并不容易。

这就是为何刘有仁一直在强调教育的重要性,竹建材需要好的设计和建造技能去衬托,而好的设计和建造技能就需要对竹足够了解。

价格并不廉宜

“所以我们必须对建筑师和建造团队等进行培训,不是将常规建材的建筑知识直接套在竹身上,在‘普及化’这条路上,我们还有很大的障碍要跨越,包括人们的心态也要有所改变。”

很多时候为鼓吹人们接受竹,会不断去强调竹的优势,选择忽视不好的成分,试图说服大众竹比常规建材好,譬如说性价比这一点,他却说:“若有客户问我竹是否比常规建材便宜,我会直接告诉他‘不会’,要么一样要么更贵,若你试图偷工减料就为了便宜,我宁可你不要用竹;而我所说的是未经过度加工的竹,过度加工的竹一点都不地球友好,用了没意思。”

总的来说,让人们真正了解竹的优缺点,并诚心接受它才是正确做法。

还记得2018年峇厘岛曾经历过一场6.8级地震,当时刘有仁的竹屋在剧烈摇晃下近乎毫发无伤,足见竹建材的坚韧。

临退休才转行

但此前在建筑界从没接触过竹建材的他,为何能够争取到这份难得的工作机会?对此他打趣说道:“我以前是在霹雳州的打巴和马六甲成长,从小的居住环境就被竹环绕,所以我经常会用竹来制作各种消遣物品;这大概就是我的其中一个优势吧,比起其他完全没碰过竹的应聘者,哈哈哈!”

“重置”建筑知识

当然,他这样说也不无道理,毕竟就如前文说的竹并非“常规建材”,多数的建筑师对它的理解近乎零,而作为建材,竹也远不如想象中的简单,所以对竹的基本认识多少会有点帮助。

对此刘有仁补充道:“像混凝土、木材或钢材等的资料非常多,要瞭解和应用它们并不难,但竹建材的资料却非常罕有,所以若要转用竹建材就必须‘重置’自己,就好比按下电脑的重置键。

“所以我很庆幸自己能拥有这珍贵的7年,它不只激发了我对竹建材的热忱,更让我学习到了很多的专业知识。”

这样的竹建筑完美体现出了与自然和谐共融的生活模式。

给自己造竹屋

在这7年中,虽然在东南亚各国留下了不少令人惊艳的竹作品,他心目中最具分量的却是给自己建造的竹屋,原因很简单,他说:“小时候的我用竹给自己制作消遣物品,长大后却能用它来做设计,看着它慢慢被建成一座完整的建筑物,甚至自己就居住在里面,真的感觉很神奇”,重要是有了这样的体验后,刘有仁在谈论和推广竹建材,乃至进行教学时都更具说服力。

他给自己建造的竹屋坐落在峇厘岛的乌布(Ubud),由于周围是宁静的大自然环境,他采用了无门窗的开放式概念,模糊了室内与室外的界限,与大自然建立紧密联系。他说:“与大自然共享空间才是真正的‘回归自然’”。

此外,竹屋外观也让人们看见了它在设计上的无限可能,即竹建筑不一定要方方正正的。

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最壕麦当劳 豪宅里卖龙虾堡

2023年11月30日

“麦豪宅”龙虾堡
吸引游客慕名来

麦当劳是全球大型跨国连锁餐厅,遍布全球119个国家,拥有约4万多家连锁店,2022年麦当劳营收231.8亿美元(约1083亿令吉),是当之无愧的全球快餐连锁霸主!

众所周知,麦当劳的代表标志是由金色M字招牌与黄红的配色组成,惟在发源地的美国缅因州,却有一间与众不同的麦当劳,内部装潢古色古香,供应的餐点都与一般麦当劳不同,竟然可以吃到龙虾等高级菜单,这家不只是做为一间麦当劳餐厅,更是许多人向往的打卡新景点,号称地表上最高档的麦当劳!

“最豪华”的麦当劳餐厅位于缅因州弗里波特,是一座维多利亚风格的宅邸,最初由威廉·戈尔 (William Gore) 在 1850 年代建造。

据《纽约邮报》报道,这间地表最豪华的麦当劳位于美国缅因州自由港(Freeport)的一个海滨小镇,是从一座维多利亚风格的宅邸“戈尔之家”(Gore House)改造而来。

这栋建筑物外部望去,看不到麦当劳最具代表性的金色M字招牌或是红黄配色,整间店走的是古典风格!

餐厅通过添加红木家具和满铺地毯来改变内部特色。内部仍然有复古的家居配件。

“戈尔之家”是由当地商人于1850年建造,直到1984年才被改造成麦当劳,但保留了建筑物的结构。

全世界共有4万多家麦当劳连锁店,但弗里波特的这家店是少数在麦当劳网站上拥有专属页面的分店。网站描述中还特别提到,麦当劳用木头家具、地毯和缅因州艺术家的画作,修复了戈尔之家的内部。

从《纽约时报》1984年的报道中可以得知,当时曾有小镇居民反对历史悠久的戈尔之家被改建为麦当劳,有些人不希望麦当劳开在住宅区,也有人只是反对麦当劳连锁店的建筑风格。后来麦当劳仍然开业,但许多麦当劳的经典元素并没有出现,整体建筑风格还是被保留了下来。

这里已成为旅游旺季的热门景点。

从照片可以看见,虽然这家豪华麦当劳的点餐柜台很现代,但整家餐厅的用餐区装潢以木色为主,桌椅、地板及墙壁都是沉稳的色调,灯光也很柔和,与一般人印象中颜色鲜艳的麦当劳有很大分别。

鉴于历史特色和建筑风格,这家麦当劳还被称作“麦豪宅”(The McMansion),是官方列出的13家最具标志性的麦当劳名单上的第一名。

除了一般顾客熟悉的麦当劳菜单之外,夏天到这间豪华麦当劳还可以吃到龙虾堡,吸引许多世界各地游客蜂拥品尝与拍照打卡。

麦当劳的龙虾卷在夏季很受欢迎。
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隆雪槟邻里关系就像路人一样

2023年11月29日

沙砂人民邻里关系最密切

俗话说,远亲不如近邻,你认识你的左邻右舍吗?关系又如何呢?

根据国家统计局发布的2020年人口普查,1480万名接受普查的大马人民中,有约95万8908人从未与邻居互动。

以州属区分,吉隆坡、雪兰莪和槟城是邻里互动程度最低的州属。

而砂拉越、沙巴和霹雳是互动程度最高的州属,几乎每天都会与邻居互动。

该普查显示,约93%或610万人每日都会与邻居互动。

根据《星报》报道,马大副教授阿旺阿兹曼就此表示,国人应效仿沙砂人民,学习如何加强邻里关系。

“就以砂拉越伊班人为例,虽然占砂州总人口33%,他们都会设法与其他族群交流,这也是为什么社会融合的概念早就纳入有关族群当中。

“不过,要说都市居民少与邻居互动也不公平,因要考量其他因素,包括交通、不同州属的民众聚集,以及租屋为主等,如果是租屋要会随时搬迁至其他地方,没有足够时间与邻居互动。”

阿旺阿兹曼建议民众可运用社媒平台与邻居保持关系,以及举办社区活动,以此活化邻里和谐精神。

社运份子V卡比兰则表示,民众可通过日常活动及分享,主动与邻居交谈,互相留下联络电话以备不时之需,也可在邻居出外度假时帮忙看管屋子,加强邻里关系。

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地主与发展商的千丝万缕

2023年11月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

地主与发展商
楼盘管理权谁掌控?

在任何新楼盘的发展计划中,发展商与地主可以是同一家公司,他们也可以属于不同的公司。

如果是同一家公司,当发展商被谕令清盘时,意味着地主也同样面临清盘。

若不属于同一家公司,当发展商面临清盘时,则不代表地主会跟着清盘。

有些发展商是通过全面收购地主的整个公司,然后以地主的公司直接投入成为发展商。

有些发展商则没有直接收购地主的整个公司,而是选择以联营方式,跟地主的公司合作发展这个项目,同时付予对方一定比率的款额,并在完工后,把一定数目的单位交由地主来处置。

地主的公司在接收这些单位后,可选择自行拥有、出租或转手再卖出。

须承担高昂管理费

总而言之,若地主的公司没有选择将这些单位卖出,他们就须从接收这些单位的日期算起,按每月所指定的款额缴付管理费予管理层。

由于发展商在推销这个楼盘时,只会注重推销本身的单位,当发展商的单位售馨时,地主所接收的数十个单位就会面对滞销的情况。

即使发展商的单位没有售馨,将之转为短期出租的单位,也同样不会照顾地主所接手的单位。

结果,这些不属于发展商的地主,一来面对不懂如何管理或推销手上数十个单位,二来又要承担每月数千到逾万令吉的管理费,最终搞到这些地主公司苦不堪言。

如果这个新楼盘还是交由发展商来管理,发展商当然就不会对地主追讨管理费债务。

一旦共管机构成立,这个非由发展商主导的管理层,就会立即对地主所拥有的单位追讨管理费,结果造成到地主公司“呱呱叫”,最终却是哑口吃黄连。

不管怎样,当地主的地段交由发展商转为楼盘时,他就注定要永远失去这块地。

当原有的地段转作发展计划之后,当分层地契发出之时,地主的名字将由管理机构的名义所取代,而地主公司则会变成所谓的原地主。

地主掌控绝对优势

通常,地主都会选择将整个地段连同整个地契租赁期完全卖出。

例如,这块地属于永久地契,发展商所建成的楼盘将享有永久地契。

若这块地属于租赁土地,只有99年地契,则个别业主(即购屋者或物业买家)所购买的单位,则只能享有99年地契,在扣掉入住之前所耗掉的年份之后,所剩下的地契年限一般也并非99年。

当然,也有一些特殊情况,即这个地段属于永久地契,但地主只以私人租赁的方式,给予发展商99年的地契来发展这个地段。

当99年耗完之后,这个地段又将回归原来的地主所拥有,而购屋者若要继续拥有其单位,则必须跟地主签订新的租赁合约,否则其地段上的建筑物则归地主所拥有。

在这种情况下,即使买卖合约有规定可以成立管理机构,但由于地主只有一个人,这个所成立的管理机构就只能交由一个人来管理。若管理机构要调高管理费,除非地主愿意接受各别屋主的反对意见,否则没有人可以阻止管理机构这样做。

这种情况可让地主掌控绝对的优势,而购屋者则永远面对“任人鱼肉”的窘境。

除非联邦政府愿意修改1985年分层地契法令,或是2013年分层管理法令,并且让这种情况亦能成立由屋主所组成的共管机构甚至是管理机构,否则这种问题永远都不会有机会获得解决。

若发展商清盘
地主有责申请分层地契

最糟糕的情况是发展商没有替个别业主申请分层地契,一旦发展商面临清盘,申请分层地契的责任则会回归原地主。

由于原地主当初是通过授权书(Power of Attorney),授权发展商代表地主,向地方政府及其他相关单位申请发展楼盘。一旦发展商清盘,地主就可能要负起申请分层地契的工作。

如果地主当初有从发展商那边赚到钱,那么资金方面可能不成问题。

如果地主当初被发展商欠了钱,不只亏了钱,如今还要为屋主出钱申请分层地契,他们当然是万般不愿啦!

旧楼盘恐无分层地契

试问,世上哪有一位地主愿意“赔了夫人又折兵”呢?

如果地主不肯申请分层地契,清盘师又没有办法通过清算拍卖的行动,找出太多资金来申请分层地契,而管理层或业主又不肯筹措所需的资金来申请分层地契,许多旧有的楼盘经历数十年后,迄今可能还要面对没有分层地契的情况!

购屋者拒转名省印花税

还有一种情况,就是当所有分层地契发出时,这些地契上都会印有原地主的名字。个别购屋者必须通过填具14A表格,将个别分层地契转至个别购屋者名下。在这个过程,购屋者必须承担律师费、印花税、土地局的手续费用等。

有些购屋者为了省下高额印花税,就选择不将分层地契转至本身名下。这种情况也让相关购屋者,失去在管理机构所召开的常年大会或特大投票的机会。

由于1985年分层地契法令第40A条文,在2016年经过国会废除之后,从此不再规定任何没有在12个月期限内将分层地契转至本身名下者,将面对不少过1000令吉或不超过1万令吉的罚款,这种情况将导致更多购屋者不急于为本身单位的分层地契转名。

在没有分层地契的情况下,购屋者当然可以在售屋时,将本身的产权通过转让契约(Deed of Assignment)转移给新业主。

不过,随着时间一拉长,加上发展商公司可能某一天会突然清盘,加上产业价格会随着高楼不断有单位转卖会而升值,时间拖得越久将导致业主承担更高额的印花税。

如果现有业主要等到屋子卖给下一个人的时候,才将分层地契从原地主名义直接转至购屋者名下,但这当中也会给新购屋者增添不少的麻烦,甚至要面对更多不稳定的因素。

毕竟,许多分层产业的割名手续,还是要预先取得发展商公司的书面同意,而发展商公司若记录不完整就会导致转名手续变得更加冗长,甚至可能无法在指定的期限内所完成。