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父子突破求新 打造绿盛世

2023年03月7日


系列二:绿盛世  /  报道:王康妮

丹斯里刘启盛
年龄: 65岁
学历: 马来亚大学经济学学士学位
职位: 绿盛世集团主席
简历: 1996年加入实达集团
2013年成立绿盛世


刘添雄

年龄: 30岁
学历: 澳洲墨尔本大学商业学士学位
职位: 绿盛世副总裁兼副总执行长

EcoWorld致力于提供
舒适安逸的居住环境

创一代从白手起家到繁花盛放,从无到有发展壮大,企二代除了守住家业,还需通过创新实现突破与发展,丹斯里刘启盛与长子刘添雄堪称是最佳例子。

丹斯里刘启盛来自柔佛州避兰东新村,家庭背景不显赫,父亲刘保兴原本从事罗里运输,因病重改卖小酒,与割胶的太太吴美娥育有4名孩子,刘启盛是幼子。

工作认真源自清苦的家庭背景,刘启盛认为成就靠打拼,尽管于1997年受金融风暴打击,政府一度紧缩货币政策,利率飙升至22%,但刘启盛坚持不过度举债,加上现金充裕,实达集团终于安然度过当年的金融危机。

他与太太潘斯里侯婷婷育有3名儿子和1名女儿,但太太和孩子几乎不公开露面,一直都在刘启盛背后给予无声的支持。

刘启盛用了28年的时间来壮大实达集团(SP Setia),而在实达集团被收购后,潇洒转身,并选择突破旧框架,以全新风貌打造出绿盛世(EcoWorld)。

EcoWorld的发展足迹遍布全马。

击败厄运华丽转身

心若向阳,何惧忧伤。在历经收购事件之际,刘启盛并未被突如其来的厄运给击倒,反而开始部署未来的后路,安排长子刘添雄接管一家上市公司富阁苑(Focal),这家公司便是绿盛世的前身。

现年30岁的刘添雄是绿盛世副总裁兼副总执行长,在年仅22岁(2013年)时,被委任集团执行董事职位。他的童年是在实达集团的售楼处度过的;少年时期即被父亲安排主持管理会议,从中学习父亲是如何处理人际关系,为日后进入董事局做好准备。

刘添雄毕业于澳洲墨尔本大学商业学士学位,曾先后在大马银行、立峰资产管理私人有限公司(2010年与2011年之间)和绿盛世进行短期实习。原本在澳洲求学后,无意回国接管父亲的事业,但随着实达公司被政府收购,因而转念回国协助父亲。

刘添雄与集团总执行长拿督曾建华互相协助,后者是是名专业工程师,在1994年开始就与刘启盛共同打拼。刘添雄承受的压力比一般人来得更大,毕竟前有元老级管理层在把关,后有父亲在背后支持,只要稍有差错就会被冠上纨绔子弟。

在2019年,刘添雄以“家族财产规划”为由,以低于市价30%的每股46.6仙,向刘启盛脱售为数9.42%股权或2亿7698万股股票。在交易完成后,刘添雄直接持股将减至7.66%或2亿2578万股股票,而刘启盛直接与间接持股将提高至15.18%或4亿4698万股股票。

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供不应求 越南工业地很抢手

2023年03月3日

越南这块工业经济蛋糕
各国争相共享

尽管仍须面对诸多挑战,越南工业园区的需求在今年有望保持稳定,目前各工业园区供应量依然有限,相信在今年前两季的发展前景较好。

业界对越南的评价甚好,而越南市场对各大型生产商具有强大的吸引力,例如乐高对越投资额达10亿美元(约44.8亿令吉)、LG计划在越南追加投资40亿美元(约179亿令吉),有意将越南打造成智能手机制造中心,以及苹果的主要供应商之一富士康(Foxconn),计划对越南投资 3 亿美元(约13.5亿令吉)。

不仅如此,三星正计划将对越投资资本提升至200亿美元(约895亿令吉),把重点放在人工智能、大数据和其他领域。2022年,全球第三大软件外包公司广达电脑(Quanta Computer)计划在越南北部建厂并在此完成苹果MacBook的订单;苹果和三星供应商的京东方(中国)公司也计划在越南开出巨额投资建设两家工厂,在越南北部租赁面积达100公顷。

在2022年杪外商直接投资(FDI)注册资本减少的背景下,2023年对于越南FDI企业来说或许是更具有挑战的一年,但部分企业的生产从中国转移到越南,这将成为增长的引擎。

与东盟其他国家相比之下,越南工业园区的土地出资价格较低。

越南各工业园区对投资商的吸引力较强,投资商考虑的首个因素就是越盾贬值幅度小于区域内其他国家的货币,而且越南引进外资政策也助力吸引投资资金流入越南,如推出企业所得税减免政策和其他优惠政策等。

在与东盟其他国家相比之下,越南工业园区的土地出资价格较低,具体比印尼和泰国低约30-36%,并且连接越南各工业园区的基础设施也不断改善。

越南政府在2022年批准了9各新工业园区的成立,悉数占地面积2472公顷、投资总额29.4万亿越盾(约56万令吉)的主张。不过,今年越南工业园区土地出租量仍未满足实际要求。

专家预测,在此情况下,南部地区工业园区土地出租价格增速将会放缓1-2%,胡志明市、平阳省、同奈省、隆安省等一线城市房地产供应量有限;巴地头顿省、平福省、西宁省等二线城市的新供应量同比增长5-6%。在北部地区,海防市和北宁省工业园区土地出租量最多。

随着土地出租总面积年均增长10%左右,今年预计各工业园区开发商的净利润同比增长12%左右。南部各工业园区土地出租价格同比上涨3%,北方工业园区出租价格同比上涨2%。

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如何检查验楼公司合法性

2023年03月3日

验楼专家:胡帼麒
Home Inspection(马)私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

 

 

问:

胡先生,您好! 请问要如何检查验楼公司的合法性,SSM的注册似乎不足以证明他们的专业性,贵行业是否有任何专业执照/认证可查询?

Tan


答:

Tan,您好! 在马来西亚有个 ACPIM (Association of Certified Property Inspectors Malaysia)的协会,这是隶属验楼师行业的协会,可以为马来西亚合格的验楼师提供认证,所有合格的验楼师将会得到这个的专业执照和认证。所以,如果一个验楼公司是经过ACPIN的认证的话,就可以对业主的利益进行保障。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
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盖“独立式”送员工 天天WFH!

2023年03月3日

这公司的员工
实在太幸福了

这位老板不只嘴巴说,用实际行动让员工把公司当家,天天都可WFH!(居家办公)

最近,美国有一间物流公司老板在公司内部空地盖了一座超可爱的“迷你小镇”,每位员工不但拥有“独栋”小屋,还有自己的私人豪华空间!

每栋小屋的外观都是依据员工的个性设计的!

公司员工凯莉在Tik Tok分享了老板的疯狂举动!原来是因为员工要求想在家上班,但老板希望他们都能待在公司,索性就在公司内盖一座迷你小镇,让员工来公司上班时都有像回到家的温馨感觉。

在公司上班,时刻都有像回到家的温馨氛围。

她表示,老板平时就很大方,因此就直接在公司的一片空地上打造这个迷你小镇,而且每栋小屋的外观都是依据员工的个性设计的。

小镇还铺了绿色草地和小路,超像小时候玩的House Decor(房子装饰)游戏,小屋外有悠闲的吊床和长椅,可让员工在空闲时间出门休息或聊天。

房间里面放有桌椅电脑,形成简单的办公区。

凯莉也为粉丝拍摄了Room Tour(参观房间),内部空间虽不大,但超有隐私感和安全感,房间里面也放有桌椅电脑,形成简单的办公区,透过窗户还可看见外头的景色。这老板真的超狂!

资料来源:Moretify,TikTok / @itskylie94

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荒废洋楼变身轻奢美宅

2023年03月3日

罗美意建筑师:Ar. Loh Mei Ee
MEI EE ARCHITECT
www.meiee-architect.com
mei@meiee-architect.com
FB page: Mei Ee Architect

太养眼了!

一栋占地4338平方英尺,5房1厅4卫设计的独立洋房,因荒废已久,长时间无人居住打理,一度堂皇的建筑物,破烂不堪,经专业建筑师巧手改造,在不拆除原有房子结构下,荒废洋楼华丽再现!

未改造前,该栋独立洋楼明显看到门前的天花板破茖,门窗严重遭到破坏、院内杂草丛生、到处都是垃圾和玻璃碎片,而且屋顶漏水、墙壁和地板发霉长青苔,更甚的是看得出曾有瘾君子或无家可归者到此借宿的痕迹。

洋楼长时间无人居住打理,破烂不堪,整修后,华丽重现。

但是,这间荒废已久的老房子,地点优越,基本结构仍在,屋主经过再三考量后遂将之买下。

在不拆除原有房子的情况下,设计师在提升房子外观的同时,必须确保避免翻新后与周围环境格格不入,尤其是在设计上与隔邻别墅互相协调,而且即便是私有庭院,也必须能融入小区的景观中。

设计师使用更轻盈简易和高档的钢铝材、黑色铝框玻璃门窗、木纹建材、石材和瓷砖让原本的外观变身,使整栋别墅体现更浓郁的时尚感;设计师也根据房子的实际情况和个人的实用需求,将原有结构之外适当的扩建,以便营造出梦寐以求的现代热带风格别墅家居。

斑驳脱落的建筑,摇身一变休闲风情。

在原地将一栋老房子改造成一栋现代化的独立别墅,而改造后的房子与新房子无异,加上房价顿时水涨船高,专业建筑师如罗美意建筑师(Mei Ee Architect),简直就是老房子所期盼的白衣骑士!

让人眼前一亮明亮又温馨的客厅。


18-02-10, Gembira Parade, Lorong Delima 1,
11600 Jelutong, Pulau Pinang, Malaysia.
FB page: Mei Ee Architect

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这个地方房价泡沫被戳破了

2023年03月3日

销售旺季冷风吹
旧金山湾区冷飕飕

美国房地产销售旺季向来落在每年的春季3、4月份,然而号称全世界房产交易最热门的地区之一美国旧金山湾区,却卖不动房产!

自经历了2022年至2022年房产猛涨后,旧金山湾区的房价在2022年3月到达顶点,中位数达到154万美元(约689万令吉),随后连续下跌了10个月。

根据加州房地产经纪人协会的数据,截至2023年1月,在短短十个月内,旧金山湾区的房价中位数以历史性地从顶点下跌了35%,从154万美元(约689万令吉)跌至约100万美元(约447万令吉)。

别墅销量遇滑铁卢

在今年1月,旧金山湾区独栋别墅的销量同比下降了37%,面向富人的独栋别墅销量也都遭遇了滑铁卢。

旧金山湾已是第二次遭遇房地产泡沫危机,首次发生是在2007年至2011年间,房价下跌的原因是因为著名的美国次贷危机。在发生危机后引发,首轮房产下跌的周期是前10个月,该区房价中位数仅下跌23%,比现在来得少。

裁员和房贷利率上涨的影响下,戳破了旧金山湾区房价的泡沫。

旧金山湾区东部康特拉科斯塔县的房产经纪人马特鲁宾斯坦表示,市场风向的转变,迫使将一位位于拉斐特郊区客户的住宅标价,从200万美元(约895万令吉)下调至170万美元(约760万令吉)。

“这栋房子已经连续三周无人问津了。虽然这房产的主要问题是,附近的大型停车场在周末都会爆满,但在一年前这根本不算问题,现在的买家更加挑剔了。

根据美国房产市场分析公司Redfin统计,2023年1月湾区地产的交易时间中位数激增至32天,而2022年1月的交易时间中位数仅为12天。他指出,这数据在康特拉科斯塔县甚至达到了45天。

“相较于2022年4月的峰值,康特拉科斯塔县的单户住宅价格中位数已经下跌了30%,从105万美元跌至73.7万美元。”

截至今年2月5日,包括单户住宅、公寓和联排别墅在内的所有房屋价格中位数,在圣马特奥县为134万美元(约600万令吉),圣克拉拉县为129万美元(约577万令吉),旧金山县为117万美元(约523万令吉),阿拉米达县更是低于百万美元,达到了89.4万美元(约400万令吉)。

美国硅谷拥有近38万名科技人才,他们的平均年薪超过10万美元(约45万令吉),因此也造就了周边房地产市场的火热。不过,在裁员和房贷利率上涨的影响下,还是戳破了旧金山湾区房价的泡沫。

就业市场分析公司ZipRecruiter的统计,在被称作“硅谷中心”的圣荷塞大都市区,与疫情前的2019年相比,软件开发相关的岗位数量下降了45%,信息技术相关的岗位数量下降了37%。在旧金山湾区的其他地区,软件开发相关的岗位数量下降了53%,信息技术相关的岗位数量下降了28%。

据长期跟踪科技行业就业情况的网站layoff.fyi统计,全球科技公司在2022年共裁员15万4336人,在2023年年初45天内,全球科技企业已宣布计划裁员超过10万人,其中,美国硅谷的裁员人数占比最高。

在硅谷的科技巨头中,微软宣布裁员1万人,亚马逊宣布裁员1万8000人,谷歌宣布裁员1万2000人。

自2022年3月开始,美联储连续加息八次,累计加息450个基点,美国基准利率水平已达到2008年金融危机以来的峰值。然而,美国30年期和15年期房贷平均利率也从2022年3月的3.29%和2.79%,上涨至2023年2月的6.32%和5.51%。

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GDB收获欠款 8 Conlay复工

2023年01月9日

风波不断的8 Conlay
何时才真正完工?

早前闹得满城风雨的8 Conlay停工风波有新进展!

自去年8月停工迄今的吉隆坡高档综合发展项目8 Conlay,恢复工程。

8 Conlay主要承包商GDB控股(GDB,0198,主板建筑股)向交易所报备,今日撤销了该综合发展项目的停工令。

“根据协议条款及补充函件,在收到Damai City私人有限公司(DCSB)支付的未付款项后,GDB私人有限公司重新开始了A楼的建筑工作。”

文告也指出,8 Conlay项目预计可于今年4月初完成全面复工,前提是DCSB全额结清未付款项。

原定于2020年底前竣工的8 Conlay项目,去年8月时已暂停工程。

分包商索赔3000

根据早前公告,该项目主要承包商GDB控股,遭分包商提控和索赔近3000万令吉。

根据该公司的文告,GDB控股独资子公司Grand Dynamic建筑私人有限公司(简称GDBSB)已接获翁毓麟公司(Syarikat Ong Yoke Lin)的仲裁通知书。

上述仲裁内容与8 Conlay项目的分包工程有关,包括翁毓麟公司要求GDBSB支付一笔约879万令吉的款项,并为终止工程而赔偿2016万令吉。

同时,翁毓麟公司也要求GDBSB支付从违约日到全额付款及结算日的仲裁裁决款额的8%常年利息,以及从裁决日到全额结算日的仲裁裁决款额的5%常年利率。

GDBSB打算针对上述仲裁通知提出异议,并委任一家大马律师事务所代表和协助此案。

原定于2020年底前竣工的8 Conlay项目,去年8月时已暂停工程;该项目的发展总值为54亿令吉。GDB控股在去年10月已正式起诉8 Conlay发展商KSK置地(KSK Land),以追讨后者拖欠的1亿2069万令吉。

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人民组屋真配给低收入群吗?

2023年01月9日


拿督郑金龙
购屋者协会名誉秘书长

 

 

人民组屋出租问题并新鲜事,
这类现象已存在多年

对希望一圆居者有其屋梦想的人们来说,政府兴建的人民组屋(PPR),只是他们暂时的居所。

政府的目标和愿景,是为那些打算先存够钱,以购买自己梦想家居的人民,提供一个临时的住处,人民组屋是在这样的背景下诞生的产物。而且,人民组屋必须只能由相关的政府机构出租给有关人民。

因此,租住人民组屋的人民,不应将它视为永久居所,而应将其视为在买房之前过渡时期的住处,以便在他们努力寻找长期居所的同时,先暂时安顿好家人。

租户的资格

在吉隆坡联邦直辖区,这些人民组屋是由吉隆坡市政厅所拥有。隆市政厅以每月124令吉的象征性租金,出租这些单位给家庭月入3000令吉或以下的家庭。每个单位有3间卧房和2间厕所,总面积为700平方尺。

这些人民组屋的租金如此低廉,是因为获得当局的补贴。 当人民组屋居民的经济状况改善时,他们可以积蓄购买新房屋或搬到更好的地方。这些符合条件的租户,应获得优先权,以购买廉价房屋、中价房屋或其他可负担房屋。

人民组屋单位的租赁协议明确禁止租户转租房间,甚至将整个单位转租给他人。被发现违约者将收到州政府或地方政府终止租赁的通知书。

人民组屋不应成为“寻租者”或“奸商”滥用的目标。

人民组屋是供自住,而非“转租”

人民组屋租户在取得该组屋的租用权后,理应自住,直到他们改善经济状况才搬走,并让在“等候名单”上的其他人民接手有关租用权。那些为了牟取私利而分租其单位的租户,已违反有关租赁协议,因此应被驱逐,当局应该毫不犹豫的执法。如果没有严厉执法,这些人民组屋最终会落入一些唯利是图的人手中,这些人只会把单位转租出去牟利。

他们表现得犹如业主或房东那样,把人民组屋的一些卧房分租给外国人,以及那些从乡区搬到城市的单身人士。事实上,人民组屋“租来租去”的问题并非新鲜事,这类现象已存在多年,但看来执法行动似乎缓慢,甚至某些时候因“外来”干预而受阻。这一切都是因为少数租户的贪婪,他们想从中赚快钱。

这违背了当局建造人民组屋,让穷人“有瓦遮头”的初衷。人民组屋不应成为“寻租者”或“奸商”滥用的目标。 人民组屋旨在为在快速发展的吉隆坡找到工作的有需要人士,提供一个栖身之所,而非沦为投资牟利的工具。

购屋者协会一直呼吁更严厉地执行现有条规,以确保廉价屋和人民组屋单位不会转租给第三方,并分配给正确的目标群体。当局应严打那些利用此类社会房屋计划牟利的人。 它应审查那些滥用这些福利的人。 当局可从拥有高价轿车和脚踏车,并安装Astro卫星盘的人民组屋单位业主,鉴定这些人是否涉嫌滥用单位牟利。

经济状况调查与退租政策

租户应通过“经济状况测试”,让当局衡量他们的收入是否符合继续获得人民组屋“施舍”的条件。有关当局的特定委员会,应每3年检讨一次人民组屋租户的租赁资格,因为有关租金其实是获得当局补贴,份属一种社会福利。此举可确保不符资格的租户无法逾期居住,并应逐步转组给其他符合资格的家庭。有关当局应展开”挨家挨户”的突击检查,以核实有关人民组屋单位的租户是否合格。当局应采取严厉行动对付滥用人民组屋单位者,这包括施加高额罚款,甚至直接驱逐有关租户,好让应得者入住。

据我们了解,排队轮候租赁人民组屋的人众多。因此,当局必须严厉执法,不再租给不符资格的人,腾出有关单位给更应得的人。

那些已不再符合资格的人民组屋租户应坦诚相对,主动放弃租用权,这样有关单位才能转租给真正合格的人。

租用与拥有人民组屋

根据记录,人民组屋分为两大类:PPR“Disewa”(供租用的人民组屋)和 PPR“Dimiliki”(供拥有和自住的人民组屋)。

根据国家房屋局官网,PPR ‘Disewa’是于2002年2月推出,其目标是以每月94至124令吉的租金,将单位出租给低收入群体。

另一方面,PPR ‘Dimiliki’ 的推出,是为了让B40群体能以3万5000令吉(大马半岛)和4万2000令吉(沙巴和砂拉越)的价格,购买这些单位。

错开那些要转换成“先租后拥”单位的人民组屋

政府应检讨某些人民组屋单位,将其转换为“先租后拥 (RTO)”单位,以使这些租户能通过该计划购买他们的单位。

请注意,任何出售给购屋者的单位,都须确保购屋者获得单独的分层地契。有关单位的管理和维护,将在分层管理法令及其相关法规下进行,因此,联合管理机构/管理机构的成立开始发挥作用。

通过这些举措,租户将更加积极主动,让他们的社区成为一个更好的居住环境。这些人民组屋被发现维护和管理不善,因为租户只将他们的单位视为出租空间。 目前,许多租户都懒得照顾周遭环境,因为他们对最终变成贫民窟的单位没有归属感。 如果年轻人没有在有利的环境中成长,将带来社会问题。

据新闻报道,亲善人民组屋(PPR Harmoni)租户将有资格通过先租后买计划,以每单位3万5000令吉的价格购买有关单位,而当局在此计划下总共出售590个单位。此举广受大家欢迎。

“先租后拥”成功的秘诀

购房者协会(HBA)原则上支持“先租后拥”计划,如果此计划确实能帮助人民,特别是中低收入群体购买他们的首间房屋。

在目前高房价加上生活成本扬升的情况下,大多数人民尤其是低收入群体,甚至中等收入阶层,都觉得购买他们的首间房屋非常困难。 对于年轻一代和单一收入家庭来说尤其如此。

购屋者协会过去曾呼吁将“先租后拥”计划扩大至包括M40群体(中产阶级) 。传统上,“先租后拥”计划是以公共房屋计划的形式,专为低收入群体、城市贫困群体或B40群体而设。

由于房价上涨和生活成本扬升,即使是家庭月入中位数为6275令吉的M40群体,也发现要购得心仪的房子是一大挑战。

购屋者协会认为,为M40制定“先租后买”计划,将协助国人实现居者有其屋的梦想。

一个典型的“先租后拥”计划,应是让国人以较低的入门成本来拥有心仪的房子,因为在此计划下,租户无需支付10%首期付款来拥有房屋,而房屋租约涉及的法律费用和各项印花税,一般上比房屋贷款协议和房屋买卖合约的律师费和印花税来得低廉。

租户只需支付保证金(通常是最多2个月的租金)及一些水电费的抵押金,即可马上租用有关房屋,并拥有一项选择权,以在将来买下该房子。租户每月支付租金,而当他已有经济能力买下有关房产时,就可行使上述选择权,支付每月房屋分期付款。

“先租后拥”计划要成功推行,必须具备以下条件:

● 房屋价格

房屋价格须根据今天的价格,而不是未来5年的市场价格来锁定。这是因为房价的增幅,通常高于通货膨胀率或薪金的升幅。如果未来物业价格将以届时的市场价格为准,租户/有意购买者可能无法负担。

● 每月租金(在执行购买选择权之前)

此类房屋单位的月租(在执行购买选择权之前)应低于当今市场租金行情,或相等于房屋贷款每月供期。 此外,应预先说明租金和任何后续增幅。

● 保障租户和业主

只要租户按时缴付每月租金,业主就须保证租户在租约期限内有权使用该物业。业主/房东不能任意驱逐租客/购屋者。 同时,如果租户/买家违约,房东须能驱逐有关顽固的租户/买家。

● 租户全权决定是否行使购买选择权

租户不应有法律义务购买该产业。 如果租户无意行使购买该物业的选择权,业主须允许租户根据须提前阐明的条款,继续租赁该物业。 如果租户希望行使购买上述产业的选择权,则业主不得拒绝。

● 执行购买选择权后的义务

业主必须在租约上阐明,租户行使购买选择权时所需支付的任何款项数额,以及修正后的每月付款。一旦租户行使购买选择权,买下有关物业,预计每月付款会更高,因此业主必须明确告知租户修改后的每月付款金额,以便租户可在知情的情况下,决定是否行使该选择权。

购屋者协会促请大家仔细筛选“先租后拥”计划的所有参与者,以确保它真正为预期的目标群体提供上述便利。 此外,购屋者协会要求有关方面进行定期检查,以确保此类“先租后拥”单位不会被转租出去。

由于国内目前仍有大量滞销房屋(从拿到住用证日算起9个月仍未售出的房屋),购屋者协会呼吁政府和私人发展商把这些滞销房产纳入“先租后拥”计划下,此举除了有助于为纾解发展商的现金流,也可为“先租后拥”参与者提供现成的房屋。

 

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新加坡人 买房能力降

2022年11月1日

新加坡的买房热潮,
真的只有外国人疯狂吗?

这两年新加坡房市备受外籍买家青睐,尤其是在疫情防控措施“解封”后,更是“如日中天”,作为如今全球少数房价仍在上涨的国家。

不过,这似乎只是外籍买家的疯狂排队,因为穆迪(Moody’s)最新的报告指出,新加坡当地的私宅买家,负担房贷的能力已经下降。

根据《联合早报》的报道,这份报告是以私宅新房贷每月还款额,占家庭平均每月可支配收入的比例,来计算和衡量负担房屋的能力。

今年8月,首次购买私宅的新加坡买家,平均要动用19.4%的家庭每月可支配收入来支付每月房贷供款。去年12月时,这个比例仅有17.3%。

穆迪分析员颜智稳解释,这是因为利率急速上涨,私宅价格在降温措施后仍持续攀升所致。虽然新加坡家庭收入改善,但仍不足以抵消利率和房价上涨的影响。

新加坡的基准利率3个月新元隔夜利率(SORA)已经从年初的接近零,攀升至约2.39%。另一个基准利率3个月新元银行同业拆息率(SIBOR)则从0.44%大涨至3.92%。市面上固定利率房贷的利率已经超过3%。

资料来源:穆迪&联合早报

未来1年会更难负担

颜智稳指出,虽然新加坡私宅的价格涨幅略有放缓,但发展商的地段供应在近年减少,长期而言还是会支撑房价稳步上升,意味着买家需要承担更高的房贷额度。

而且他预计,未来12个月当地买家负担私宅的能力,会持续恶化。

报告指出,本地私宅买家负担房屋的能力下滑,不利于新加坡资产担保债券(covered bonds)的信用评级,因为新房贷的风险增加。新加坡资产担保债券的资产中约一半是浮动利率房屋贷款,这些贷款的利率随市场利率波动。

资产担保债券是债券发行人用本身拥有的一些资产作为担保的债券,这些资产主要是房贷资产。这意味着债券持有人享有额外保障,在发行人违约时可以优先处置用于担保的资产。

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