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土著保留屋 能转地契吗？

By Yee Ni,

2022年05月17日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师，您好！

我看中一间保留给土著（bumi lot） 的双层排屋，地点好、租金潜力可观，是99年地契。

请问土著房屋的地契可以申请转为普通地契吗？在申请的过程万一失败了，还需要付律师费吗？

整个过程需要多久时间？成功率高吗？

Swee Sang

答：

Swee Sang，您好！

土著保留屋一般都不能转卖给非土著，您可以先去土地局（Land Office）询问该房地产的地契状况。

若真的很想要，可以提交“转让同意申请书”，并提供理由说明为什么应该“释放”（release）该地段。

比如说：即使已经打广告和宣传多年，这土著保留屋依旧没有土著购买。

如果申请失败，仍然可以提出上诉。

不过，这过程可能需要长达数年的时间，并且无法保证成功，因为结果将由土地局根据具体情况来判断。

至于律师费用，您必须和您的律师商量。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

 

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拍卖屋 会难申请房贷吗？

By Poh Gin,

2022年05月13日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

报道都说银行收紧房地产放贷，拍卖房产会不会更难拿到房贷？银行会有不同的准则批准贷款申请吗？

Derick

 

答：

Derick，您好！

一般上银行也像其他商家开门做生意，只是现今市道不好，导致银行在房地产放贷的方面更加谨慎和严格，有质量的顾客也不会难拿到房贷，就算是购买拍卖房产。

如果在财政能力范围内都不难拿到房贷。

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邻居噪音 怎么评断？

By Yee Ni,

2022年05月11日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

张先生，您好！

请问老人家在家使用拐杖发出的声音属于噪音吗？3岁多孩子在家里跑跑跳跳（不是长时间）孩子白天去上课，只在晚间8-9点的时间在家玩也算是噪音吗？

Sally Khuat

答：

Sally Khuat，您好！

这不一定呢！按照2015年分层管理（维修和管理）条例里的第3例表中的第10条文中的附属条文第三段，任何人不得干扰其他业主的安静休息或安宁睡眠，除非使用者事先获得管理机构的书面批准，并按照批准的使用功能于时限。

市议会的建议就是晚上11时到隔天5时，都需要保持小音量，还有按照2014年的马来西亚理科大学学者Foo Keng Yuen 在 Noise & Health发表的学术论文《a vision of the environmental and occupational noise pollution in Malaysia》中表示：

市区民居建筑可接受的声音响度：
1） 日时不超过 60分贝
2） 夜晚不超过 50分贝

只要产生的声音不超过以上的分贝，都是属于合理的范围。

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线上拍卖，怎么参与？

By Poh Gin,

2022年05月6日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

您好！

知道现在已经很多地产放在线上拍卖，请问实体拍卖和线上拍卖的房产是不同的？

新手想自己在线上拍卖那里竞投，要如何开始和进行？

Kok Wai

答：

Kok Wai，您好！

实体拍卖和线上拍卖的房产之间的区别是现场的感觉与气氛的不一样，就如大家喜欢出席现场音乐会一样的不同感觉与气氛。

所有被金融机构安排拍卖的房地产业都会刊登在各大报章，比如中文，英文或马来文报章上找到有关的产业拍卖通告。或者联络拍卖师获取房地产业拍卖的讯息。

您也可以到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网http://www.auctionguru.com.my找到最新的拍卖产业资讯。

在决定是否购买金融机构拍卖产业时，最重要的文件是拍卖通告（Proclamation of Sale），有关拍卖通告将列出有关拍卖的重要质料，包括：产业基本质料、拍卖底价及种种的购买条款如付款期限、产业开销的分配等。

线上拍卖一般需要至少提前 3 天，交10%底价的汇票。相关单位将为你注册与提供投标的密码。如果你成功投标该房产，你需要尽快安排签与领取有关拍卖合约。如果你投标失败，你的汇票将会寄回给你。

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一间房子，怎么分3孩子？

By Yee Ni,

2022年04月28日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

答：

史小姐，您好！

我的3位孩子都大了，但我和妻子就只有一间住着的房子。考虑到往后人走了，一间房3人分很难。

如果把目前的房子转名给其中一个孩子，把房子拿去再融资，因为已经供完，提出的现金再平分给3人，让另两个可以有一笔小钱在手，可以自己买房子。

请问这样是好办法吗？还是有其他更好的建议?

Heng Boh

答：

Heng Boh，您好！

如果您选择再融资，那位孩子就必须承担债务责任，对他/她来说可能是很大的财务负担。

您有一个选择，那就是将房产所有权转让给三个孩子，并在你们夫妻俩去世后出售或再融资该房产。因为这是“白纸黑字”写明，所以能确保每位孩子都能平分所得。

另一项建议是聘请遗嘱执行人，来确保您的资产按照您的意愿来分配。

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拍卖屋“拍不出”会降价吗？

By Poh Gin,

2022年04月28日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

请问，被拍卖的房产如果没有人投得，相隔多久会再拍卖？

到时价格会下调吗？若是，那每次下调的幅度是多少？

Ee Enn

答：

Ee Enn，您好！

每当产业在第一次被金融机构安排拍卖销售之前，金融机构都会根据估价师的预估价，以现有和最接近市价的价格为有关产业设定拍卖底价， 这样将会保障金融机构和有关贷款者的利益。

假如该拍卖产业在首次拍卖会上，没有吸引到任何投标者，有关金融机构可能在未来的拍卖会上，把之前拍卖产业的底价调低10%。

如果在第二次依然没有任何投标者，金融机构会再把之前拍卖产业的底价调低10%。

如果仍然未有人在第三或第四次的拍卖会投标有关拍卖产业，一些金融机构可能会为有关产业重新估价，以设定拍卖的底价，等待时机成熟，才重新拍卖该产业，惟这胥视个别金融机构的政策。

有关拍卖产业不能出售，有时可能是因为有兴趣投标者在不可预见的情况错过了有关拍卖日期或在等待下一轮底价下降时，他们才去竞标有关拍卖产业，以便能获得更多的利润。

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路灯坏了，投诉也没用！

By Yee Ni,

2022年04月26日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

张先生，您好！

我这里周围的路灯还有公园的灯已经损坏多时，也向管理层投诉过好多次。

但是管理层每次都说会派人去看，之后就没有下文了。

请问我可以怎么做呢？投诉已经超过了半年，但是完全没有改善。灯陆续损坏，管理层无动于衷。

Kuo Ern

答：

Kuo Ern，您好！

情况可能有三:

首先需要先了解您小区的地契类别，是分层地契 （Strata Title）或是个别地契（Individual Title）。

如果该小区是属于个别地契，路灯还有公园的设备都是属于市议会的权限范围，投诉的单位是市议会，而不是管理层了。

如果该小区是属于分层地契的房屋发展规划，共用共有的设备设施都属于私产，并受到联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）或管理机构（Management Corporation，简称MC）的权限范围.

其二，是否已经成立了JMB或MC？

如果您的小区用于民选的管理委员，多次投诉后并未改善，就需要向以下两个机构发出投诉：

1）建筑专员（Commissioner of Building）；
2）分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）

其三，经费。该区的管理费缴交率是否达合理水平，笔者过去的经验发现，很多时候不是管理委员不办事，而是兜里清凉，难办而已。

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交了拍卖汇票 可以临时”收手”?

By Poh Gin,

2022年04月22日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

想要更了解拍卖的操作，是不是一定要交10%底价的汇票，才能换到入场机会？还是有其他方式可以现场学习。

另外，如果汇票交了，当天又改变主意不出价竞投，是可以的吗？会有什么后果？

Stefani Wong

答：

Stefani，您好！

因为疫情的关系，如今入场会比以往严厉，确保所有必要的防疫安全措施有效的实行。

如果汇票交了，拍卖价格又叫太高，你是可以在当天改变主意不出价竞投。

不过如果在拍卖当天，你是唯一的投标人又不出价，相关单位有权力将你列入黑名单并扣留汇票一段时间。

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验楼能查房屋防水性吗？

By Yee Ni,

2022年04月20日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

 

问：

胡先生，您好！

知道验楼师会帮忙看水管、马桶之类的一般漏水问题。想知道服务也会包括检查房子的防水性吗？比如像浴室和露台这种地面应该是要舖防水的地方，因为住公寓最常发生也最烦心的就是漏水问题。

还有，验楼师如何鉴定这些防水功能，发展商有没有依足买卖合约列明的做到位？

Vincent

答：

Vincent，您好！

有些房屋的露台地面是不会做防水处理的，因为不同的发展商对露台地面会有不同的设计，但是浴室的话，地面是一定会给予防水设计的。

为了以后出现漏水问题，发展商在施工的时候，再铺上瓷砖和灰泥之前，就应该进行所谓的积水测试（Water Ponding Test）了。

这是因为瓷砖和灰泥原本就不是被设计成用来做积水测试的，要是验楼师真的做这种测试一整天，将有可能会导致混凝土吸水，从而导致潮湿或霉菌问题。

这就是为什么验楼师在做简单的积水测试时，通常不会超过一个小时，就是为了避免发生这种类似的问题。

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拍卖屋突然取消……

By Poh Gin,

2022年04月15日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

之间看中一间拍卖排屋，很想竞标，但突然又说那房子拍卖取消。

请问这是什么情况？

CW Ong

 

答：

CW Ong，您好！

主要原因是因为违约方已经偿还了贷款，并与金融机构方达成了和解协议，因此相关产业取消拍卖。

也或许是拍卖程序上出现问题，而导致该产业取消拍卖。

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