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商场内忧外患夹攻 如何破局?

2023年01月15日

独家报道:李治宏

“新零售”时代下,
购物商场如何变革破局?

在疫情爆发后“大失血”的零售业,2022年强劲反弹,今年又会呈现怎样的走势?

作为零售业主要支柱的购物商场,如今已恢复疫前人山人海的好景,但今年将有更多新商场加入战围,好景能否常在?

而也许很多人没有留意到的是,零售业尤其是购物商场正面临另一场可能是“大灾难”的颠覆性转变……

事实上,随着疫后消费模式的转变,零售业的主战场已逐渐从购物商场,转移到商场外的旗舰店和专卖店。

王秀凤

大马莱坊研究与咨询执行董事王秀凤就表示,在这个数字化的时代,随着购物模式的转变和电子商务格局的演变,零售商和商场越来越偏向通过旗舰店和专卖店方式,以提高销售额。

另一个产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团主席符儒仁举例说,零售业者Sports Direct及Uniqlo近年就纷纷选择在商场外开设旗舰店和专卖店,而且取得很好的销售业绩。

他早前接受《南洋商报》线上专访时说:“食髓知味下,这些业者打算打铁趁热,开设更多这类分店。不仅是巴生谷,这些业者也计划到槟城和新山,在两地以同样的形式扩充业务。”

白圣意

倾向社交活动化经营

CBRE|WTW董事白圣意同样指出,疫情爆发这3年来,消费者到购物中心的消费模式和习惯已经改变,如今到商场主要是闲逛和进行社交活动,而非去购物。

“购物商场租户的经营模式也已有所改变,变成比较倾向社交活动化的方式来经营,才能吸引购物者光顾。

“在消费模式和形态已经改变下,商场也必须顺应这个变化,才能在时代的巨轮下继续求存。”

符儒仁

灵活租约吸引租户

符儒仁指出,这股大趋势下,可以发现巴生谷商场外的食肆表现比商场内的同行好。

“也许是因为目前疫情仍未完全消失,许多食客仍选择光顾有开放空间的食肆,而非商场内空气流通相对较差的食肆。”

他说,商场零售领域的另一个现象是,许多租户对本身长期的业务前景没有信心,因此倾向于短期租约。

“新商场也同样在‘试水温’,包括在激烈竞争下,在租约上创新,以较灵活的租约来吸引租户入驻。”

王秀凤指出,商场人潮持续复苏,以及商场租用率持稳,料将推动商场租金回升。

她在大马莱坊2022年下半年最新产业报告“房地产重点”中表示,不过,商场租金的增长势头,面临国内经济前景转弱的威胁。

“通胀压力升温和利率持续扬升,为零售业带来更多的挑战。随着2022年10月核心通胀率高达4.1%,国家银行料将进一步收紧货币政策。大马经济研究院(MIER)消费者信心指数2022年第三季跌破100点的乐观门槛,显示国内消费情绪蒙上阴影,削弱消费者的购买力。

“本地商家还持续面对人力短缺的困扰,这料将迫使零售业者们转向自动化,在数字基础建设上砸下重资。”

尤丽雅

线上线下结合成趋势

“当零售商开设新门店时,将会选择那些拥有强劲人流量、租用率更高,整体表现高效的商场。”

跨国产业咨询公司仲量联行(JLL)指出,在市场需求不断演变的大环境下,将有更多商场和租户(零售业者)重新调整门市装潢和零售空间,为消费者提供更好的体验,并将环境、社会与监管(ESG)倡议涵盖在内。

仲量联行大马市场研究主管尤丽雅尼库里切娃说,尽管经济重启后,许多消费者都已恢复到实体商场消费的习惯,但他们更期待线上和线下结合的消费体验,因此结合线上和线下特点的全渠道销售将是零售业的主流趋势。

那些已不符合消费者期望的老旧购物商场,将继续面临消费人潮下滑、商场内更多店铺租不出去的困境。

与此同时,那些比较新的商场则必须以独到优势在竞争激烈的零售市场上立足。

零售业前景仍受看好

尤丽雅接受《南洋商报》线上专访时指出,一些新的商场或将是采用“更积极”的租约政策,为租户提供更吸引的租约条件,以提高商场租用率。

她预期2023年将是零售业的另一个好年头;而个别购物中心的表现好坏,将取决于其所在的地点,以及其在特定市场的竞争水平。

她说,尽管通货膨胀和经济放缓,或多或少削弱消费者的购买力和消费意愿,但去年强劲复苏的国内需求依然强稳,2023年零售业前景仍备受看好,零售商们也准备扩张业务。

“事实上,一些国际零售商一直积极探讨进军大马市场,密切留意大马强劲的消费需求,而零售销售数据良好,支撑他们进入大马市场的决策。”

尤丽雅表示,尽管许多人悲观看待2023年全球经济前景,预见全球经济衰退,但大马今明两年预估的宏观经济数据仍非常强劲。

“大马虽然也面临通胀扬升,但通胀率比起其他国家相对较低,经济增长也相对较强稳,这预料将转化成更高的可支配收入。”

她补充,不过,由于欧洲和美国合共占大马出口总额约30%,若这2大经济体今年经济衰退,或将对大马零售市场带来不利的影响。

“在出口下跌的情况下,大马人的收入与就业市场增长很可能将较不显著。”

零售空间供应增商场  双租面临下行压力

大量新的零售空间投入市场,或将对商场“双租”(租用率和租金)带来下行压力。

尤丽雅指出,尤其是吉隆坡,今明两年将有数座目前施工中的商场新张营业,其中一些地点优越的新商场,或将令雪隆零售产业市场的供需平衡重新洗牌。

“这些大型新商场包括敦拉萨国际贸易中心(TRX)建筑面积133万平方尺的The Exchange TRX、面积110万平方尺的白沙罗高原柏威年,以及面积60万平方尺的KSL Esplanade广场。这些商场有部分已宣布,已预先锁定主要租户和其他租户。”

她说,部分新商场新张期间的租用率或将偏低,因此将尝试以有利的商业条款来吸引租户。

“这些商场可能是优质商场,但由于商场之间的竞争非常激烈,迫使他们调低租金来招揽租户入驻。

“这些新商场加入战围,或将是未来两三年商场租金率变动的其中一个主要推手。”

她说,不管怎样,许多消费者迫不及待地回到商场消费,促使更多零售业者开设新据点。

“2023年,我们预期新张的零售店铺,将比关门大吉的门店来得多。”

截至2022年第三季,全马共有1069家购物商场,合共提供了面积1744万平方尺的净空间。

全国商场的平均租用率为75.2%,自冠病疫情2020年爆发以来就一直走下坡。

今明年新张商场逐个看

(1)The Exchange TRX

The Exchange TRX 预计于今年第四季开业,是一座“星光闪烁”的新购物中心。

它将在一个优雅地融合自然与购物的空间中,为消费者提供奢侈品零售购物体验。

坐落在该商场顶部的是一个占地10亩的屋顶公园,名为TRX城市公园,提供优质的公园餐饮、活动空间及娱乐设施。

该4层楼高的购物商场将拥有逾450间商店——从生活方式零售商与概念店,以至餐馆和娱乐场所,一应俱全。

根据The Exchange TRX 网站,西武百货公司将在这里设立它于大马的第一间分店,迎合时尚、美容和生活方式,并将日本美食广场概念depachika引入大马。

(2)Datum Jelatek

Datum Jelatek去年12月非正式开张。该商场直接连接到Jelatek轻快铁站,因此购物者可选择搭乘轻快铁往返,无需为了寻找停车位而烦恼。

据悉,这座3层楼高的商场,70%的商业空间已有租户入驻,预计租用率今年底将达到95%。

The Food Merchant是Datum Jelatek的第一家主要租户,该店带来250多个国际品牌,消费者可体验各类国际美食。

基本上,它是一个社区商场,并迎合当地消费者的需求。因此预计会看到杂货霸级市场、百货公司,以及健康、时尚、美容、食品与饮料、娱乐和服务的商店。

(3)白沙罗高原柏威年

继坐落在吉隆坡金三角黄金地带的柏威年之后,白沙罗高原柏威年(Pavilion Damansara Heights)料将成为另一个地标。

这座新商场预计将于今年5月开业。据了解,70%的零售空间已获租户承诺租用,最终整个商场将拥有约380家零售店。

该商场的一大亮点是交通便利,因为它很快就会与白沙罗高原地铁站合成一体。届时,该商场距离酒店只有两站之遥,和武吉免登柏威年站相隔5个站的距离。

由于坐落在白沙罗高原这个高级社区,并和周遭的数个高级住宅区如孟沙、武吉东姑和满家乐距离不远,这将为这些地区的消费者提供现代零售、精选餐饮和定制休闲享受。

(4)吉隆坡汉惹柏路118商场

另一个值得消费者期待的新商场是118商场,这是一座附属于默迪卡118大楼综合项目(Merdeka PNB 118)的7层楼购物中心。

该商场的一大特色是玻璃圆状屋顶,旨在将经过过滤的自然光引入购物中心的中心。

它还将包括其他诱人的景点,例如提供本地与国际户外餐饮的美食街(Eat Street),以及专注于大马美食与传统产品的精选零售区Malaysian Artisan District。 消费者还可以在完成购物后,前往观景台欣赏吉隆坡的美景。