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明年房市 价格料涨 销量却跌

2022年12月1日

全球多地房市疲软,
东南亚却依然表现韧性!

货币政策晋紧缩周期、冠病疫情还有俄乌战争等因素,不断动摇全球投资者的信心,但看来受影响的不包括东南亚房市。

PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳(译音)博士在《东南亚:住宅房市的宏观经济趋势及其影响》报告中指出,虽然中美这两大贸易伙伴开始出现经济放缓迹象,但东南亚的防控措施放宽后,房市投资信心逐渐复苏。

李乃佳

同时,劳动力市场回温,以及外国直接投资者稳步回流,都缓冲了全球种种不利因素,让东南亚的房市需求仍处于涨势。

“甚至在印尼和马来西亚,房产的要价和标价都更高。“

根据PropertyGuru今年次季的数据,东南亚主要市场普遍反弹,大马、新加坡、印尼和越南的住宅房价都取得涨势,惟新加坡和越南的销售速度有些许放缓。

虽然泰国的房价没有受到提振,但房屋需求已见激增,相信市场复苏指日可待。

大马房市整体向好

在马来西亚方面,李乃佳博士认为,我国今年次季经济按年增长8.9%,按季也大涨7.7%,足以支撑房市增长。

同时,大马吸引到的外国直接投资,从2020年的32亿美元(约151亿令吉)跃升到2021年的近116亿美元(约547.5亿令吉)。

“马来西亚保持了其作为‘投资磁石’的地位,在今年上半年吸引了 280 亿美元(1321.6 亿令吉。”

他预计,我国的房市在2023上半年,会处于价格上涨但销量下跌的情况,这是因为大部分屋主只愿意以满意的价格出售房屋,中低收入家庭可能会因此而放弃或推迟购买的决定。

根据PropertyGuru 2022下半年的消费者情绪调查(Consumer Sentiment Study)显示,如果我国拥屋计划(Home Ownership Campaign)重新推出,69%的受访者将会购买房屋。

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人力荒或成外资来马绊脚石

2022年09月5日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

中国掀撤资潮,
大马可从中受惠?

近期,笔者频频受邀到海外分享大马产业市场的前景,屈指一算迄今已经高达第366场的海外分享。每到一个国家,遵守当地防疫条规而隔离期间,就不断的思考同一个问题,即历经将近3年的2019冠状病毒病疫情洗礼,这些海外投资者仍会青睐大马产业吗?

几乎同一个时候,我国一些媒体也作出有关令吉贬值超过6%,大马房市对外资而言是否更有吸引力的报道。

撇开有关马来西亚我的第二家园(MM2H)新政策的影响不说,目前,海外投资者对大马产业的投资意愿,是否已重返疫前时期的水平?

出乎笔者意料的是,有许多海外投资者询问我有关从海外迁厂至我国,以及投资工业园区事宜。同时,大多数的咨询都来自在中国有业务或是有分公司,尤其是制造业、绿色能量、食品加工业等领域的企业和商家。

大马受看好

进一步分析,不难发现,目前全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争,进一步打乱国际供应链。而在危机也是商机的前提下,这也促使美国和欧洲的跨国企业纷纷转移生产基地,聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有的生产设施,以缓解运输成本不断上涨和物流的问题。

作为本区域投资热点之一的大马则备受看好可从中受惠,但事实的确是如此吗?

与此同时,随着中美贸易战加剧,不少以欧美为主要市场的中国企业更是面临巨大打击及压力。

在此背景下,以欧美为主要市场的中国企业,纷纷将生产线转移至东南亚国家,这种情况将有利于出口及战略上的需要。

重中之重的是,欧盟和美国目前对东南亚部分国家也有一些贸易优惠政策,包括在东南亚生产的很多产品出口到美国和欧洲,都享有零关税或较低关税等优惠,这对出口企业更是有很大的吸引力。

中国劳动力成本上升,许多外资企业逐步撤出中国。

中国中外企业看向东南亚

笔者也了解到,中国过去多年来在防控冠病疫情上所采取的清零政策,导致很多中国本土和外资企业撤离中国的消息越来越频繁。

随着中国人口红利的消失和劳动力成本上升,很多企业逐步撤出中国,前往成本更低的国家和地区,而大马是其中一个热门的目的地。更甚的是,一些外企不仅是工厂撤离中国,甚至连分公司都直接撤离。

据笔者了解,中国目前正贯彻“绿水青山就是金山银山”的生态保护理念,在经济发展过程中特别着重于对环境的保护,因此也提出了一系列措施和政策。

我国应把握机遇

在此大前提下,中国政府更是限制企业肆意排放污染物,同时遵守相关的法律法规,不然就得支付一定的费用,因此导致外资在中国建厂的成本大幅度增加。基于以上种种,更是导致中国很多的工厂生产链迁移至国外,同时首选与中国同为亚洲的东南亚地区。

近两年来,其实大马也受疫情等多方面因素影响,例如制造业、建筑业和油棕种植等行业都存在颇为严重的外劳缺口。我国经济今年第二季按年劲扬8.9%,加上经济重启步伐加快,各行各业在业务回春之际却大闹人力荒,不仅外劳难求,就连本地员工也请不到。

这是否显现我国劳动市场结构出现失衡?是否意味着我国又再次白白断送一些契机及商机,而那些想将海外生产线迁移来大马的企业,该何去何从?

下一期,笔者将与读者们探讨目前我国工业园区的整体趋势及其前景。

Categories趋势

疫祸延烧 亚太装修费涨11%

2022年04月29日

【装修那么贵?】系列2

需求越来越弱,
成本愈来愈高……

冠病疫情一年又一年,房地产和建筑业继续深受影响,连带装修业也深受冲击,需求减弱,成本升高。

国际房产顾问仲量联行(JLL)指出,过去一年受劳动力不足、材料短缺和供应链断裂等问题,连带推高亚太区装修成本。

该行日前发布的2021/2022年《亚太区装修成本指南》提到,调查的30多个主要城市,办公楼装修成本平均按年上涨10.8%。

“统计这些市场的办公楼装修成本,达到每平方米1109 美元(约4697令吉)。”

材料价格飙升及劳工短缺为装修业带来挑战。

人力建材短缺

报告说,亚太大部份城市的装修成本都上涨,反映劳动力和原料短缺造成的广泛影响。

仲量联行亚太区项目与开发管理服务董事经理Martin Hinge 指出,亚太市场过去一年,忙着应对新冠疫情各种影响,疫情中断供应链等问题,对亚太和全球造成影响。

在中国,除了疫情影响原材供应和价格,因媒炭价格上和严格碳排目标造成限电供应,也是影响装修成本上升主因。

中国影响全区

许多装修材料依赖中国供应,该国受疫情影响产量和供货等问题,不光影响中国本身,甚至整个亚太区。

“这也直接导致了材料的大量紧缺,全球疫情对供应链的影响则进一步加剧供需失衡。”

报告说,疫情影响供应链中断和劳动力流动受阻更加速价格的攀升。

印度各主要城市去年急剧上涨,尤其是机电相关成本。

仲量联行说,今年上半年的第二波疫情,给印度造成了毁灭性的打击,建材严缺,虽然防疫限制逐渐放宽,建材需求回升,但供应却无法快速满足订单。

报告称,整体上,亚太区装修成本和装修意愿分化极大:“尤其是东南亚受新变种的新冠疫情冲击,市场信心和装修意愿都受挫。”

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隆装修费,东南亚第二贵

2022年04月29日

【装修那么贵?】系列1

装修房产,
要花很多钱吗?

经济逐步开放,很多过去2年死气沉沉的商区,又出现装修潮。

尽管装修成本已上扬不少,还是有不少人开店准备迎接复苏买气,当然当中也包括一些企业之前因疫情推迟扩展。

但你知道我国装修成本有多高?相对邻国是高还是低?

仲量联行(JLL)出版的2021/2022年《亚太区装修成本指南》,调查亚太区30个主要城市,包括我国首都吉隆坡。

年涨16%比广州贵

 根据这份报告,吉隆坡的办公楼装修成本每平方米是993美元(约4210令吉),按年攀高约16%;去年为857美元(约3630令吉)。

我国的装修价格,在东南亚市场排第二,仅次于新加坡的1267美元(约5366令吉),价差约28%。

甚至比中国广州(961美元或约4070令吉)、成都(947美元或约4011令吉)更高。

其他东南亚城市,菲律宾马尼拉每平米装修费962美元(约2930令吉),位居季冠;其他顺序排行包括雅加达853(约3612令吉)、河内828(约3507令吉)、胡志明市803(约3401令吉)和曼谷740(约3134令吉)。


*点击这里看高清图

亚太排15升2

报告指出,亚太区各市场的装修成本,以及市场装修的意愿依然反映大幅分化。

而在东南亚地区,受德尔塔变异病毒的极大冲击,客户信心和装修意愿都严重下挫。

“虽然有迹象显示疫情下半年会有所好转,但在曼谷、胡志明市、吉隆坡和马尼拉等市场,新的投资决策以及重大资本支出都在继续推延。”

以香港装修成本指数为1的基础计算,吉隆坡以0.8点,在受查城市中排第15,比去年上升2位;吉隆坡在仲量联行2020/2021的同份报告中,排名17。

但若直接用美元计算对比,我国装修成本只比调查中最高东京,只便宜11.7%。

报告提到,在一些市场,劳动人严缺到了非常严重的程度,像新加坡,要向印度和孟加拉等国输入人力,但政策推进较慢。

如此一来,愿意承接项目和参与竞标的有经验的承 包商不断减少。