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利空冲击 发展商转攻中价屋

2022年07月25日

独家报道:李治宏

卖不出买不起,
房地产领域如何突围?

经济全面重启后,市场出现报复性消费,但这股报复性消费并没有发生在房地产领域。

毕竟,房产属于高价物品(Big Ticket Item),房屋贷款也是一笔长期的财务负担,在国人深受通货膨胀冲击,纷纷节省开销和谨慎消费之际,买房的能力和意愿也相应下跌。

这股“寒风”已经吹在国内产业市场龙头雪隆区的新楼盘上,因为今年上半年新推出的新房屋项目只有区区14个,比起去年同期的37个,大幅减少19个或164%!

加上下半年经济前景看淡,一些发展商不仅转攻符合一般购屋者财务预算的可负担房屋,更可能展延推出原本要在今年内面市的新项目;而尽管建筑材料成本飙升,屋价看来也不会大幅调高,因为发展商碍于市道欠佳,无法把所有额外成本转嫁给购屋者。

今年4月,雪隆地区完全没有任何新房屋项目面市,而且整个上半年的新楼盘,都没有任何洋房、半独立式房屋和毗连式房屋单位。

邓志明

上半年新楼盘大减

产业顾问公司大马亨利行指出,提供诸多优惠的拥屋计划(Home Ownership Campaign,HOC)于去年底告一段落后不再延长、通胀压顶和俄罗斯入侵乌克兰战争,或是导致今年上半年雪隆新楼盘大减的主因。

大马亨利行总营运长邓志明说,在建筑材料价格飙升下,发展商未来几个月很可能被迫调高房屋售价,但在前景充满挑战下,房价调涨的空间有限。

这是因为除了建材成本,发展商在调高房价之前,必须考量其他因素,这包括国家经济和房屋市场走势、购屋者的购买力和对房价调涨的接受度,这些因素将决定房价的涨幅。

他说,全球经济衰退风险升高下,大马的出口增长很可能放缓,最终影响整体经济增长,这将影响投资者信心,不仅打击股市表现,产业需求也将下行,届时发展商要转移任何额外成本给买家的能力也将减弱。

“住宅产业市场虽有从疫情中复苏的一些迹象,但还无法证明这只是短期的反弹,未能展现持续复苏的能力。”

他预计发展商们将尽量吸纳额外成本,那些地点良好,并可继续吸引强大需求的房屋项目,若调高售价,涨幅将介于5至10%。

至于已推出一段时日,但销售表现不那么好的项目,可能只会稍微调高售价,甚至只是维持现有价格。

利率扬升影响申贷

“我们也相信,二手房屋市场,尤其是那些较高价位的房屋及所在地点房屋需求不那么强,租赁市场也有点偏弱的房屋,不会调高售价。”

国内利率扬升是房产市场的另一利空。

邓志明指出,随着利息成本扬升,中等价格房屋的业主,在摊还房屋贷款时也会更吃力,而那些财务状况告急者则可能被迫降价求售房屋。

此外,利率扬升下,借贷者每月房贷供款走高,将影响房贷申请者的贷款额度,令购屋者需重新审视购屋的开支预算。

事实上,根据国家产业资讯中心(NAPIC)最新数据,大马房屋价格指数今年首季比去年第四季下滑2%,也比去年首季稍微下跌0.1%。

此外,今年首季的房产交易量为9万4544单位,比去年末季下滑4.9%。

40至60万房屋大行其道

发展商推出更多面积较小的房屋,可能是对市道欠佳的一种直接回应,发展商重新聚焦符合购屋者财务预算的可负担房屋,而非主打房价较高,但可能需求较低的单位。

亨利行在2022年第三季《HBAdvisor》季刊中指出,这令售价介于40万至60万令吉的房屋大行其道,上半年14个新楼盘当中,就有10个或71%有推出这个价位的房屋。

销售佳改善现金流

邓志明接受《南洋商报》书面访问时补充,产业市场还未完全从疫情重创中复苏,市场对价格变得更为敏感,因此发展商纷纷尝试推出符合目标客户群经济负担能力的房屋。

他指出,主因是发展商们发现,相对较高价位的房屋,售价40万至60万令吉的房屋较受市场欢迎,只有在取得令人满意的销售率下,发展商的现金流才会获得改善。

“因此,发展商检讨策略和重新规划新项目产品内容,以涵盖更多售价40万至60万令吉,价格较可负担的房屋,是自然不过的事。”

他预见,发展商们会继续这样做,直到市况改善和市场对较高价位房产的需求转强为止。

“其中一个做法就是在不牺牲房屋各种功能的前提下,缩小房屋的建筑面积,以控制房屋售价,确保符合购屋者的经济能力和银行给予的房贷额度。

“如果房屋的面积太大,售价将会更高,这或将超越购屋者的经济能力。”

下半年或现豪宅新楼盘

整个上半年雪隆区新楼盘完全没有豪宅单位,并非发展商已全面淡出高档市场。

邓志明指出,洋房、半独立房屋和毗连式房屋单位都是人口密度较低,必须以较高价位销售的房屋类别,但当市道欠佳,而土地成本依然偏高时,发展商别无选择,惟有重新聚焦符合市场需求、价格较可负担、人口密度较高的房屋类别,例如公寓和共管公寓。

这是今年上半年雪隆新房屋项目完全没有洋房、半独立式房屋和毗连式房屋的主因。

“但我们必须指出,我们搜集的数据,可能漏掉了一些发展商私下推出,没有在媒体打广告宣传的新项目,因此我们不能说本身的数据100%准确。

“同时,这类项目可能处于不同阶段的规划当中,也许我们会在今年下半年或明年上半年看到更多这类项目推出市场,除非市场大幅度走下坡。”

市况改善将“升级”住家

疫情过后,国人追求拥有更大空间的房屋,这股趋势并未因上半年面积较小房屋大行其道而逆转。

邓志明指出,人们都向往拥有宽敞的房子,这是许多人梦想中的家居,但事实上,他们必须根据本身的经济能力和预算来购屋。

“疫情导致房市放缓下,投机炒风已大减,购买产业投资的人也少了许多,现有的购屋者大部分都是买来自住。

“而售价40万至60万令吉的购屋者当中,很大比重是首购族,他们一般会选择先购买较小间和价格较可负担的房子。”

他补充,一旦市况改善,人们将会计划让住家“升级”,届时就会物色较大间的房屋。

巴生谷新楼盘数目
去年下半年起下跌

1月份是今年上半年巴生谷最多新房屋项目的月份,共有4个新楼盘推出,和去年1月持平,也许是HOC的余温加持,但新楼盘数目过后就走下坡。

而且,今年上半年推出的14个新项目中,多达44%推出建筑面积801至1000平方尺的单位,接着是38%涉及1201至1500平方尺的单位,以及31%涉及601至800平方尺的单位。

相对之下,去年上半年,涉及这3个建筑面积的新房产项目,分别只有23%、19%和16%。

去年上半年巴生谷的37个新楼盘当中,多达31个或83.78%涉及售价100万令吉和以上的单位,这也许是受惠于HOC的各种优惠吸引许多购屋者所致。

今年上半年推出每平方尺价格较低单位,即每平方尺售价低于500令吉的新楼盘数目也较多,显示市况欠佳下,发展商惟有推出更多较低价位的房屋。

事实上,整体而言,巴生谷新楼盘数目去年下半年即开始走下坡。

去年下半年的新楼盘数目只有23个,比上半年的37个少了许多。尤其是第三季,只有区区4个新项目,而且全部都在雪州,吉隆坡挂零。8月份更是去年唯一没有任何新楼盘的月份。

双层排屋  服务式公寓
2类房产主导市场

上半年的14个新楼盘中,有6个推出双层排屋和服务式公寓,显示这2大类房产仍主导市场。

雪州占了8个新楼盘,其余6个分布在吉隆坡各地,但吉隆坡孟沙和文良港各以2个项目傲视雪隆各地。

吉隆坡其他有新房产项目的地区分别是武吉免登和泗岩沫,至于雪州,则有8个地区各推出一个新楼盘,分别是八打灵再也、加影、蒲种、龙溪、沙叻丁宜、双溪毛糯、万挠和峇冬加里。

去年上半年,雪州共有27个新楼盘,吉隆坡则有10个。

今年上半年的新房产单位方面,雪隆两地合共只有7595单位,等于去年同期1万1560单位约66%。其中,雪州占4283单位或56%;吉隆坡则有3312单位或44%。

这和去年上半年的情况刚好相反,当时,吉隆坡虽然新楼盘远比雪州少,但推出的新单位却高占雪隆两地69%(7937单位),反观雪州只占31%(3623单位)。

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甲州将建更多180K房屋

2022年01月29日

马六甲州民们,
会继续迎来更多可负担屋。

 马六甲州首长拿督斯里苏莱曼指出,甲州房屋局接获高达1.8万份申请,要购买可负担屋。另外,廉价屋和中价屋的申请,也超过4000份。

如此热烈的反响,促使州政府决定,兴建更多价值18万令吉的可负担屋,助更多州民圆拥屋梦。

莫哈末沙勒(后排左起)及苏莱曼移交房屋给罗哈雅夫妇。

“州政府将通过甲州房屋局,按照州民需求兴建更多房屋,房屋种类包括青年房屋及过渡房屋(rumah transit)。” 

他日前在林鲁甘榜阿依依淡,将房屋钥匙交给受惠人罗哈雅后,在记者会上指出,为州民准备可负担得起价格的房屋,是州政府应该挑起的责任。

出席者还包括甲州房屋局总执行长莫哈末沙勒

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买不起就租吧!中价屋大热

2021年12月6日

放租2、3个星期,
就能找到租客!

当屋价让许多中产阶级“高攀不起“之际,越来越多人倾向租屋减轻负债压力,中等租金的房屋一旦房租,很快就能在短短几周成功找到租客。

房产出租平台SPEEDHOME总执行长黄伟明接受马新社访问时指出,现在租屋市场最热门的屋子是介于1000至2500令吉租金的公寓。

他解释,并非国人改变了拥屋的思维,而是城市生活是在难以负担屋价,中产阶级只好转向租屋。

他指出,在纽约等超级大城市,也有60至70%的人口是租屋。

“只要放租的房屋地点有人潮,加上全装潢或半装潢,大概2、3个星期即能找到租户,至于难找租户的房屋主要是地点偏僻,没有工作机会,又不靠近商业及学校。”

他补充,一些过往人潮非常多的学院区、机场区,因为冠病疫情的封锁措施而乏人问津,而屋主就必须增加附加价值,才能吸引到租客。

另一方面,黄伟明也透露,SPEEDHOME有约30%的租客因为疫情而陷入财务困难,但大部分都获得屋主提供租金折扣,有些甚至只收半个月租金。