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发展商擅改建材 买家有权索赔

2022年05月9日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

未经买方书面同意更改建材,
发展商这次赔大了。

如果发展商更改了买卖协议中规定的建筑材料,买方的权利是什么?

案情:

1.在这起提交到联邦法院作出最终裁决的案件,上诉方(“买家”)是雪兰莪州雪邦Taman Mas一个名为Golden Heights房屋发展项目第三期6个公寓单位的买家,而答辩方则是该项目发展商。买家和发展商是依据1966年房屋发展(管制与执照)法令签署买卖协议,而该协议在该法令下是一份法定销售合约。

2.买家指控发展商在未经买方书面同意的情况下,将物业外砖墙的建筑材料从蒸压加气混凝土砌块(aerated concrete building block)改为柔芯(flexcore),违反了买卖协议第12条文。

高庭判决:

1.高庭批准了买家的索赔。本次上诉的关注点,是高庭决定批准买家因发展商违反买卖协议第12条文,提出损害赔偿的要求。

2.高庭助理司法常务官评估的损害赔偿总额为38万零500令吉,连同利息和费用。这笔款项是根据买卖协议第12条文,赔偿予买家的6个单位更换/维修费用。在评估程序中,买家已提交由其承包商N-Tatt Construction Sdn Bhd准备的报价,作为他们索偿的证据。

3.发展商提出的反对,仅针对高庭助理司法常务官判给的损害赔偿金额,而且仅基于以下两个理由:

(i)损害赔偿金额是过度和不合理的;

(ii)它仅基于一个报价,应该提供更多报价,以确定报价中特定工作的必要性

上诉庭裁决:

1.上诉庭推翻高庭的判决,并认为有关报价不是买方遭受损害的证据。

2. 显然,上诉庭要求买家证明,他们确实对物业进行了修复工程,并在他们要求损害赔偿之前已支付了款项。

换句话说,买方不能仅依靠报价来证明损害赔偿。他们必须提供他们已花费在修复工程上的金额的证据,然后才能向发展商索赔此类工程的费用。

3. 本次上诉的关键问题,是上诉庭认为报价不构成买方遭受损害的证据,是否正确。

联邦法院判决:

1. 联邦法院提及英国的案件,即英国法院裁定赔偿损失,尽管索赔者没有进行补救工作,以纠正工程中的缺陷。

2. 买方初步有权获得用蒸压加气混凝土砌块更换flexcore的费用,因为这将使他们能获得买卖协议中阐明的建筑材料,而有关报价提供了金额的初步证据,这“将可符合修复工程的费用”,其中包括拆除现有的墙壁。

3. 联邦法院推翻了上诉庭的判决。由于没有其他任何证据,上述总额38万零500令吉的损害赔偿,必须被视为修复工程的合理成本。

结语:

1.发展商有义务完全遵守买卖协议,并使用其中规定的建筑材料,否则买方有权要求赔偿损失,或更换/修复工程的费用。

2.在评估损害赔偿时,报价是证明损害赔偿或补救工程费用的表面证据。在本案中,联邦法院并没有要求提供买家已花在修复工程上金额的实际证据。

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合约不寻常 揭非法放贷

2022年04月25日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

买卖合约中不寻常特征,
引起人们怀疑其真实性。

如何知道一项买卖协议其实是“鱼目混珠”,即表面上是买卖协议,但其实是掩盖一笔非法放贷交易?

非法放贷人总是企图通过与借贷者签订买卖协议,来掩盖非法放贷交易。

在 Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd (被告)v Jangka Prestasi Sdn Bhd (原告)的上诉案中,上诉庭旨在解开有关买卖合约是一笔真实或虚假的交易,旨在绕过1951 年放贷法令中的强制性和严格要求。不遵守该法案将使该合约因违反法定禁令而无效。

案情

1)原告将案件带上高庭时,要求被告履行买卖合约,并撤销被告防止转让两块建有4层半商店办公室(“物业”),名称为 Wisma Global Globe的地段冻结令。

2)显然的,有关转让无法生效,因为当被告收到其银行的警告,称其从联昌国际回教银行赎回其贷款仍有盈余,但被告未指示赎回,而且未同意将有关物业出售给原告。

3)被告辩称,这是一笔 120 万令吉贷款的无牌放贷交易。被告承认通过其董事拿督占里拉末,向拿督阿德里卡马鲁丁指定的公司借款。这笔贷款发放给被告的联号公司Global Globe Maintenance私人有限公司。

4)被告宣称,拿督阿德里指示拿督占里到其代表律师 Nohairi & Co的律师楼 ,并在贷款发放前,签署所有作为贷款抵押品的文件。

5)拿督占里在认为有关物业不会被出售的认知下签署了文件,他以为有关物业只是作为原告借贷的抵押品,如果借贷者发生任何事情或被判定破产,有关抵押品将归放贷者所有。

6)拿督占里提供该物业作为担保,并将相关文件交由上述律师保管。

7)被告在其辩护中说,虽然贷款数目为120 万令吉,但2015 年 2 月 9 日的买卖合约(“第一份 SPA”)却阐明,按金已支付了160 万令吉。被告辩称,为数40万令吉的差额,是原告在3个月内偿还贷款所支付的利息。

8)被告后来发现另一份不同的买卖协议(“第二份 SPA”),被告之前不知道,日期和盖章与第一份SPA相同,押金减少到78万令吉!

判决

1)买卖合约中一些不寻常的特征,引起了人们对其真实性的怀疑,情况如下:

(a)原告的律师知道仅有120 万令吉支付为按金,而且是支付给被告的联号公司Global Globe Maintenance私人有限公司,但该事实并未在买卖合约中阐明;

(b)合约的完成期限也很不寻常,即 6 个月,并自动延长 1 个月;

(c)尽管整个 6个月+1个月的完成期已届满,但并未正式要求延长完成买卖合约的时间,也没有任何威胁终止买卖合约或没收已支付押金的信函。 双方继续进行有关交易,就好像什么事都没发生过一样;

(d)原告在签署买卖合约后,没有像一般的情况下,就该物业提出产业冻结令;

(e)没有证据显示,买卖合约中关于准备和提交产业盈利税表格的规定已获得遵守。

2)使用买卖合约来掩盖贷款的设置,显然是为了规避1951年放贷法令的保护条款。即使原告不是放贷人,允许其针对3个月的贷款(120万令吉)征收40万令吉的利息是不能接受的。根据1951年放贷法令,合法放贷人也不能施加这项条款。

3)在这个案件中,有关买卖合约实际上是一笔放债交易,而且是非法的。因此,该买卖合约是非法、无效和不可执行的。根据 1950 年合约法令第 24 条文,这项交易是非法的,因为它被 1951 年放贷法令禁止,而且它违反公共政策。如果被允许,其性质将违背法律。

结语

1)法庭将审查整个交易、周遭情况和各方的行为,以确定买卖合约是否被用作非法放贷的幌子。

2)天网恢恢,疏而不漏。

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买卖产业可聘同一名律师?

2022年02月28日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

买卖产业,
聘请律师也是一门学问…

当买卖双方在买卖协议中聘请同一名律师,即所谓的“共同律师”时,会有什么风险?

在马来西亚,买卖协议中的任何一方选择不聘请代表律师,以节省费用的情况,并不少见。

然而,这样做的风险是什么?

在高等法庭最近的Hong & Fong v.Tan Po Lin& 1 Or案件中,高庭谕令答辩人(律师)向原告(其客户)支付总额26万1126令吉25仙的赔偿,这是从银行赎回产业的赎回金额。

案情:

原告是一对已婚夫妇,签订了4份买卖协议(“SPA”),向Goodwill Division私人有限公司(“Goodwill”)购买4个公寓单位。

2名原告各自购买了两个单位,简称为贷款单位(Loan Units)和对敲交易单位(Contra Units)。

贷款单位分别由原告通过银行贷款购买。

然而,对敲交易单位是第二原告作为South Johor Steel私人有限公司(“South Johor”)董事经理,以及Thong Moi Keong 作为Goodwill 董事经理之间的安排的结果。

Goodwill向原告提供对敲交易单位,是作为向South Johor购买钢材的回报。

答辩人是一家律师事务所,由Goodwill委任负责所有交易。原告就与贷款单位有关的交易,向答辩人支付了律师费,但并未就对敲交易单位的交易支付法律费用。

2016年9月,原告获得了对敲交易单位的空屋持有权(vacant possession),过后转售给第三方。

然而,据发现,有关对敲交易单位原来已抵押给沙巴发展银行有限公司(“沙巴银行”)。

原告最终不得不支付26万1126令吉25仙,向沙巴发展银行赎回有关对敲交易单位。

原告以职业疏忽为由,起诉有关答辩律师。

隐含律师-客户关系

答辩人的抗辩是,答辩人并非原告针对有关对敲交易单位所委任的律师,理由是没有明确的书面委任状或口头聘用。同时,原告没有向答辩人支付对敲交易单位的律师费。

在这些情况下,是否存在任何现有的律师和客户之间的关系?

高庭法官认为,虽然没有明确的委任状,但当事人的行为和案件的情况,可能隐含了律师-客户关系。

律师应告知原告
代表Goodwill行事

答辩人两度承认,其在对敲交易单位的角色。

1. 第一次是通过Muhammad Izwan Aziz bin Md Said 代表答辩人,写信给原告的律师,表明答辩人代表Goodwill和原告;

2.第二次是答辩人本身的证人Yap Foong Ling,他是Goodwill前董事,他在庭审中作证,答辩人确实是代表原告。

在本案中,答辩人作为对敲单位买卖协议的唯一律师,根据通常的产权转让惯例,答辩人本应告知原告,据称其仅代表Goodwill行事 ,但答辩人并没有这么做。

如果答辩人没有就对敲单位为原告采取行动,那么为什么答辩人建议原告就其中一个对敲单位,提出私人冻结令。

因此,毋庸置疑,答辩人就是原告就贷款单位和对敲单位的代表律师。

根据惯常及标准的买卖惯例,答辩人所要做的只是根据对敲单位的买卖协议,对在交出空置产业时,对敲单位是否仍处于抵押状态进行必要的调查; 随后通知原告,必须支付给沙巴银行的赎回总额为26万1126令吉25仙。

增加成本得不偿失

在买卖物业时,费用是一个重要因素。

根据上述案例,如果买方聘请了自己的律师,他们将能在敲定买卖协议之前,查明对敲单位是否仍处于抵押状态,并向卖方厘清情况。 因此,买家可能不需要支付 26万1126令吉25仙的赎回金额,来赎回有关对敲单位。

事实上,买方必须花费额外的法律费用和时间,来取回有关赎回金额,结果增加了买方的成本和开支,得不偿失。

买卖协议中,买卖双方最好各自聘请自己的律师,以确保他们的权益受到保护。

当买卖双方聘请同一名律师,所谓的“共同律师”时,难免会有利益冲突。

 

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发展商似要“跑路”了 怎么办?

2022年01月14日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我新买了个公寓单位,但发展商工程延后,一直迟迟没有更新进度,打电话过去也只是敷衍了事,令人担心,万一发展商跑路就惨了。身为买家我该怎么办?

Melissa


答:

Melissa,您好!

根据 1989 年房屋发展(控制和执照)条例附表 H(Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989),发展商从签订买卖协议(SPA)之日起,有 36 个月的时间完成上述项目。

如果房子未在规定时间内交付,您可以向发展商要求违约金。

此外,如果发展商在买卖协议执行后,拒绝执行或延迟工程连续 6 个月或更长时间,您可终止您的买卖协议,并根据 1966 年住房发展(控制和执照)法则,8A 条(Section 8A of Housing Development (Control and Licensing) Act 1966) 要求全额退款。

但是,要行使此权利,需要满足 2 个要求:

(1) 需获得您的银行的书面同意;

(2) 获得房屋管理人员(Housing Controller)的证明,证明发展商拒绝在 SPA 日期后 6 个月内开展/延迟工作。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories问诊室

发展商拖延交屋怎么办?

2021年04月15日

法律专家:陈佐彬
亿达法务办事处创办人

 

 

问:

我3年前签署买卖协议买了屋子,但发展商却一直拖延发展项目,迟迟没能交屋。

而我们必须不断支付银行利息的同时,还要承担原本正在租房子的租金。

陈律师,请问我们能采取什么行动?


答:

如果该发展项目是属于房屋用途,那么根据1966年房屋发展(管制与执照)法令(HDA)第8(a)条款,在发展商签署了买卖合约后连续6个月延迟或停止建筑工程,买家是有权力要求终止合约。

但条件是买家必须得到买家银行的同意,以及房屋局的证明书,证明发展商连续6个月延迟或停止建筑工程。

如果成功终止合约,发展商必须在30天内把之前收的买卖价钱退还。