林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

时间是合约的关键

案情

事件演进表

• 8/8/1984： 双方签署买卖协议（24个月内完成兴建房屋）
• 7/8/1986： 房子还没有完工
• 19/1/1987： 起诉人（购屋者）向答辩人（发展商）发出撤销买卖协议的通知
• 1987年5月： 房子竣工
• 9/12/1987： 发展商发出入伙纸

起诉人和答辩人要求法庭确定初步问题：

买方是否可以针对他要求撤销1984年8月8日签署的买卖协议，起诉发展商，因为有关房子在1986年8月7日即竣工日期之前尚未竣工。

买卖协议第7条文阐明，在与该协议所有条款有关事宜上，时间至关重要。

买卖协议第 18(1) 条文阐明， 卖方应在该协议签订之日算起的24 个月内，完成兴建上述建筑物，并交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）给买方。

协议第18条第(2)条文阐明，如果卖方未能及时交付空屋，卖方应立即支付违约金给买方，违约金是按购买价格年利10%（按日计算）来计算。

判决

法庭认为，问题在于，买方虽有权根据买卖协议，获得延迟交屋的违约金，但是否也有权选择解除协议。

1950年合约法令第56条文阐明，如果双方的意图是时间应成为合约的实质要点，许诺的一方未能按照合约规定的时间履行合约，则接受承诺的另一方可以选择撤销合约。

本案中，时间是合约的关键，而合约是可以撤销的。因此，由于该房子未能在协议签订日算起的24 个月内竣工，买方可选择继续履行合约或撤销合约。

根据1950年合约法令第76条文，合法解除合约的一方，有权就因不履行合约而遭受的任何损害获得赔偿。

有权获违约赔偿金

在本案中，如果发展商未能在24个月内完工，购屋者有权获得违约赔偿金，但这并不以任何方式剥夺买方解除合约的权利。

与此相关的是，购屋者已与发展商签订了购买该房屋的买卖协议，并预计两年后搬入该房屋。

因此，购屋者当然会为此做好必要的准备，而这项入住计划的任何改变，都会给他们带来很大的不便和产生额外的费用。

因此，如果房屋没有在指定日期竣工，而且实际上，在向发展商发出终止通知后的5个月后，房屋也没有竣工，而只能在9个月后才竣工，并仅在指定日期的16 个月后才颁发了入伙纸，法庭因此认为，根据法律原则和判例法，买方即原告有权解除与答辩人即发展商的合约。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

由于需要进行大修补
最终不得不重建

一名买家于1984年与发展商签订协议，以6万2950令吉购买一间单层排屋。

之后购屋者针对房屋的缺陷，向发展商作出口头投诉，孰料虽然修补工作已完成，但效果不尽如人意。

购屋者进一步投诉，在完成修补工作后，仍不满发展商的维修结果，因此通过律师致函，寻获撤销有关房屋买卖协议。

案情：

问题：

法庭须考虑是否存在根本性的违约行为，以确认购屋者撤销协议的合理性。

判决：

照片显示了相关房子状况不佳的情况。

所谓一图胜千言，除了强调严重缺陷外，购屋者还举证发展商在1990年之后的后续行动，指当时发展商确实拆除并重建了该房子。

发展商承认确实进行了重建，但辩称有必要拆除墙壁和屋顶，以修复有关房子的地基和结构。

这一事实证实了法庭的裁决，即 1986 年交付给买家的房子，不是后者同意和期望的房产单位。如果该房子是按照所有规定的规格和法律要求建造的，那么该房子肯定不会被拆除和重建。

发生根本性违约

从起诉方举证的证据看来，1986年交付给购屋者的房子，并非他们所预期的，因此发生了根本性违约。

所列举的证据清楚显示，该房子在交付给购屋者时，形状很糟糕，需要进行大量的修补工程，最终不得不重建。

由于交付的该房子不如买卖协议所述，因此存在根本性违约。在一般与建筑商签订的待建房屋买卖合约中，卖方暗示保证房屋将以高效和熟练的方式建造，并使用适当的材料及适合居住。

交付不适宜居住且不安全的缺陷房屋，后果是发展商同时也违反了协议第7条文。 第7条文阐明，时间是协议的关键。

问题：

法庭须考虑是否存在根本性的违约行为，以确认购屋者撤销协议的合理性。

结语：

法庭谕令发展商退还购屋者已支付的款项，并向购屋者支付以下费用：

(a)房屋购买价格6万2950令吉

(b)贷款利息为10%

(c)手续费

(d)印花税630令吉

(e)相关地税及

(f)门牌税

(g)已确认支付给专家的费用300令吉

(h)律师费1276令吉

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

买卖合约中不寻常特征，
引起人们怀疑其真实性。

如何知道一项买卖协议其实是“鱼目混珠”，即表面上是买卖协议，但其实是掩盖一笔非法放贷交易？

非法放贷人总是企图通过与借贷者签订买卖协议，来掩盖非法放贷交易。

在 Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd （被告）v Jangka Prestasi Sdn Bhd （原告）的上诉案中，上诉庭旨在解开有关买卖合约是一笔真实或虚假的交易，旨在绕过1951 年放贷法令中的强制性和严格要求。不遵守该法案将使该合约因违反法定禁令而无效。

案情

1）原告将案件带上高庭时，要求被告履行买卖合约，并撤销被告防止转让两块建有4层半商店办公室（“物业”），名称为 Wisma Global Globe的地段冻结令。

2）显然的，有关转让无法生效，因为当被告收到其银行的警告，称其从联昌国际回教银行赎回其贷款仍有盈余，但被告未指示赎回，而且未同意将有关物业出售给原告。

3）被告辩称，这是一笔 120 万令吉贷款的无牌放贷交易。被告承认通过其董事拿督占里拉末，向拿督阿德里卡马鲁丁指定的公司借款。这笔贷款发放给被告的联号公司Global Globe Maintenance私人有限公司。

4）被告宣称，拿督阿德里指示拿督占里到其代表律师 Nohairi & Co的律师楼 ，并在贷款发放前，签署所有作为贷款抵押品的文件。

5）拿督占里在认为有关物业不会被出售的认知下签署了文件，他以为有关物业只是作为原告借贷的抵押品，如果借贷者发生任何事情或被判定破产，有关抵押品将归放贷者所有。

6）拿督占里提供该物业作为担保，并将相关文件交由上述律师保管。

7）被告在其辩护中说，虽然贷款数目为120 万令吉，但2015 年 2 月 9 日的买卖合约（“第一份 SPA”）却阐明，按金已支付了160 万令吉。被告辩称，为数40万令吉的差额，是原告在3个月内偿还贷款所支付的利息。

8）被告后来发现另一份不同的买卖协议（“第二份 SPA”），被告之前不知道，日期和盖章与第一份SPA相同，押金减少到78万令吉！

判决

1）买卖合约中一些不寻常的特征，引起了人们对其真实性的怀疑，情况如下：

(a)原告的律师知道仅有120 万令吉支付为按金，而且是支付给被告的联号公司Global Globe Maintenance私人有限公司，但该事实并未在买卖合约中阐明；

(b)合约的完成期限也很不寻常，即 6 个月，并自动延长 1 个月；

(c)尽管整个 6个月+1个月的完成期已届满，但并未正式要求延长完成买卖合约的时间，也没有任何威胁终止买卖合约或没收已支付押金的信函。 双方继续进行有关交易，就好像什么事都没发生过一样；

(d)原告在签署买卖合约后，没有像一般的情况下，就该物业提出产业冻结令；

(e)没有证据显示，买卖合约中关于准备和提交产业盈利税表格的规定已获得遵守。

2）使用买卖合约来掩盖贷款的设置，显然是为了规避1951年放贷法令的保护条款。即使原告不是放贷人，允许其针对3个月的贷款（120万令吉）征收40万令吉的利息是不能接受的。根据1951年放贷法令，合法放贷人也不能施加这项条款。

3）在这个案件中，有关买卖合约实际上是一笔放债交易，而且是非法的。因此，该买卖合约是非法、无效和不可执行的。根据 1950 年合约法令第 24 条文，这项交易是非法的，因为它被 1951 年放贷法令禁止，而且它违反公共政策。如果被允许，其性质将违背法律。

结语

1）法庭将审查整个交易、周遭情况和各方的行为，以确定买卖合约是否被用作非法放贷的幌子。

2)天网恢恢，疏而不漏。

法律专家：陈佐彬
亿达法务办事处创办人

问：

我3年前签署买卖协议买了屋子，但发展商却一直拖延发展项目，迟迟没能交屋。

而我们必须不断支付银行利息的同时，还要承担原本正在租房子的租金。

陈律师，请问我们能采取什么行动？

答：

如果该发展项目是属于房屋用途，那么根据1966年房屋发展（管制与执照）法令（HDA）第8(a)条款，在发展商签署了买卖合约后连续6个月延迟或停止建筑工程，买家是有权力要求终止合约。

但条件是买家必须得到买家银行的同意，以及房屋局的证明书，证明发展商连续6个月延迟或停止建筑工程。

如果成功终止合约，发展商必须在30天内把之前收的买卖价钱退还。