2021年12月24日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
答：
史小姐，您好！
我向银行申请的35万令吉房贷已经批准了，也签了买卖合约（S&P）。
但我现在想要向发展商加购1个停车位，这笔款项我可以加入到房贷中？又或者有何其他提议呢？
Ken
答：
Ken，您好！
一般而言，银行可以将您的额外泊车位费用添加到抵押贷款中，前提是必须符合买卖合约的条款。或者，您可以直接从发展商那里购买。
2021年11月15日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
买方是否可以在签署了买卖合约后，只支付销售表格所规定的500令吉，作为取消费用？
以下是有关Country Garden Pacificview Sdn Bhd & Anor V Anand Raj Giri A/L Haripasar Giri诉讼的分析：
1. 根据撤销契约，从总额8万零445令吉20仙中，扣除10%的购买价6万7038令吉40仙， 以及发展上的费用4491令吉，发展商于是退还了8916令吉68仙给买方。
2. 买方在向发展商提出诉讼时声称，根据销售表格的第(f)项，只需扣除500令吉 （1万令吉的5%），以及他有权获得7万9945令吉20仙的退款 (8万零445令吉20仙 – 500令吉)。
4. 买方案件的关键在于双方合约生效之日，更确切地说，生效之日是否是在买方表示不再希望受其约束之前，还是之后生效。
5. 因此，关键问题是 SPA 是从 11/10/2017 还是 7/8/2018 开始生效，以及销售表格是否优先于 SPA 。
f. 假设我/我们因任何原因取消购买，我/我们在此确认，并同意您有权收取订金的 5%作为管理费，以及订金余额将无利息退还给我/我们，此后我/我们将不对您和/或该物业提出任何索赔，并且您有权以您认为合适的任何方式处理该物业，而无需进一步通知我/我们
7. 发展商辩称SPA已于11/10/2017生效， 当时买方已经签署该SPA并支付首期付款。
8. SPA于 11/10/2017 年生效，当时买方一并签署了SPA与销售表格、特别促销配套，并在同一天支付订金时，即11/10/2017。因此，该合同则在该日期生效。
9. 联邦法院在PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor And Other Appeals 案件裁决：
“在支付预订费时，已做出了议价。根据我们的判决，立法意图是，以订金的方式支付的首期付款， 是足以构成订立合同的意图及协议必须同时签署。”
10. 因此，买方是在合同于 11/10/2017成立后，才解约。
11. 买方还强调，由于发展商于 7/8/2018才签署了SPA，因此该协议自该日起生效，而不是更早。这个论点是很难维持的，因为根据法律， 在合同即使在仅由一方签署的情况下，如果有证据表明另一方选择被合约绑定， 该合约仍然可执行。
12. 在本案件中， 双方的行为则强化了发展商的论点，即双方有意从 11/10/2017日起受 SPA 的约束。这可以通过买方承认了分期付款是用来支付购买该物业，以及买方随后于 2019 年 1 月自愿无条件签署撤销契约的行为来证明。
13. 撤销契约的相关项款:
然而……
C. 双方则根据下文所载的条款，同意终止买卖协议和相互解除其所有义务和责任的所有。
现在特此同意如下……
3. 买方有责任支付发展商：
(a)如果买方支付了高达购买价格的五十巴仙 (50%) 的金额，购买价格的10%将作为违约金
14. 因此，这案件是在双方以契约式的同意，有关于双方该如何处理买方对 SPA 的撤销。依据高庭的观点，发展商只是根据撤销契约行使其合约上的权利。由于这些条款已由双方共同商定，因此买方现在否认该合约，并提出其他主张是不合理的。
15. 依据高庭的观点，地庭应考虑买方自愿签署的撤销契约，因为在法律上， 当合同的一方拒绝履行其在合约里的义务，另一方将拥有选择权，继续执行合约，或通过解约来终止合约。
16. 房屋法令1966 和房屋规章是属于社会立法，目的是保护买方的利益。然而， 这样的立法肯定不能让买方在改变对合约义务的想法时，肆意践踏他人的权利，并要求全额退款。正义是双向的，买方应承担在已经生效的合约中撤出的后果，以符合发展商合理的期望。
结论
17. 销售表格在买方和发展商签订 SPA 后，是已经无关了。
18. 尽管在买方签署 SPA 并支付分期款项后，发展商尚未签署 SPA，但买方仍受 SPA 的约束。
19.合约在买方向发展商支付第一笔款项时立即成立。
2021年10月13日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
问：
史小姐，您好！
我父亲10多年前买到了一间公寓，但后来已经被发展商弃之，变成“烂尾楼“，多年来也申诉无效。
但最近突然有银行来向他征收这“烂尾楼”的贷款利息，请问这是有效的吗？我们能够怎么解决？
子豪
答：
子豪，您好！
很抱歉听到这个消息。首先，确认联系你父亲的电话是真的来自银行。
对普通贷款而言，只要买卖合约（S&P）未终止，银行就可以收取利息。 对于伊斯兰产品，则胥视合约的类型。
请务必检查您父亲的买卖合约。事实上，如果在签约后，在连续6个月内没有施工进度，买家是有权取消的。你可以联系银行，提出此问题。
2021年08月27日
独家报道：苏欣恩
如果你是买房菜鸟，一定得注意了！别让买房的喜悦冲走了你的警惕心，所签署的所有协议都必须要看仔细、问清楚，你有发问的绝对权利！
马来西亚购屋者协会中文组主任陈锺灵接受《南洋商报》访问时强调，在购买房产和签署买卖合约（S&P）前，有权要求律师解释清楚，或寻求他人协助说明合约条款，确保本身是详阅、明白和同意后才签名。
一旦签署了S&P后，就不能任意更改，没有“反悔”的机会咯！
“你可以询问律师，而且律师有责任解释；抑或是找熟悉英文和法律条文的人士协助，以保障本身的权益。”
他也解释，房屋的买卖合约分为两种，即标准买卖合约和非标准买卖合约。
供非商业用途，属于政府已经规划好，一般没有多大改变。
一般是公寓和商场综合发展、高楼或围篱产业，或属于建在商业地段的发展计划，是标准买卖合约，发展商可任意在非标准协议添加条款，
签约注意事项
买房前应评估经济
最近房市似乎有回暖迹象，而陈锺灵提醒民众，切勿“跟风”，而是要衡量自己的经济能力。
“买屋是长远的投资，除非真的有多余的现金或储蓄，必须详细考量本身的经济和还房贷的能力，这会是20、30年或甚至35年。”
他说，前所未有的冠病疫情目前不知何时结束，全球各地都无法幸免，国人特别是打工一族更需考虑本身的饭碗是否稳固。
2021年06月22日
所以，当你买房子，即使签了买卖合约（简称SPA），这房子还不是你的，因为这只是买卖有关房产单位的证明。
房产的业权由一人转到另一人，不管你向发展商买新房子，还是买二手房，地契必须转名，并需付一笔费用处理地契转名备忘录（Memorandum Of Transfer，简称MOT），一天没付清费用，文件当然不会自动在土地局里头换名，那房产还不是你的。
如果你向發展商买房子，MOT就是把业权从發展商那裡转到你名下；如果买的是二手房，地契必须从原有业主转到你名下才算完成业权转让。
记住，记住，记住，付清MOT费用，地契转到你名下，拿到地契，房产才算是你的。
没付款处理MOT，你还不是真正的合法业主，所以不能把房产脱售、转让或抵押。
地契也分个体地契（Individual Ttitle）和分层地契（Strata Title）。
分层地契法令出炉后，除了围篱楼盘的单位外，大多有地房产都是个体地契，当发展商转给你之后，你就是所在土地的唯一业主。
而公寓、组屋都是分层地契，有些有地的围篱式房产在新法令生效后，也依分层地契归类。
这种房产，地契是属于总地契（Master Title），拿到房子后，发展商向州政府申请分割地契，地契内也会阐明屋主获分配的土地或建筑空间等业权。
MOT一般都有特定格式，有發展商的抬头信纸，就是发展商向州政府提出申请，会列出转让中涉及的人、单位的具体细节，还要提交其他相关文件，包括要约函、双方买卖合约和设施协议。
最后，买家还要签署14A表格和MOT。
办理换名手续勿掉以轻心
这里要特别提醒，地契才是证明房产主人的真正文件，换名手续千万不能掉以轻心。
处理MOT转名毕竟是一个法律程序，涉及各种专业的法律文件，除非你本身是专业的法律人士，否则还是强烈建议，把工作交给律师处理。
律师会负责起草或检查各种复杂的法律文件，同时检查各种条款平衡公正；确保过程顺利，也可保障自己的权益。
律师还会确保所有涉及的文件都有盖章，在规定的范围内符合法律要求。
最最最重要是，律师楼还会处理和检查全部的复杂事物和资料，例如在土地局的登记资料库搜索，确定你购买的房产原有业主的确是属于卖方等等。
至于何时才需要处理转名，一般上，发展商申请MOT的信函文书都会致你和律师楼一份，只要地契准备好，律师会通知，费用付给律师楼就得了。
如果你不确定自己是否已经付了MOT的费用，最简单是向发展商了解，再来也可通过律师通过土地局的业权资料库搜索。
MOT印花税一般由买家负责
处理地契转名或MOT，除了涉及的律师费，还要缴付换名的印花税，费用依据房价计算。
MOT的印花税一般是由买家负，但现在很多发展商销售新楼盘，都会承担MOT费用，那买家就不要再掏口袋。
为刺激房产买气，并消化建竣但滞销房子，政府去年推出的拥屋计划（HOC），售价30万到250万的房子， MOT首100万免费，100万以上馀款才需付费。
这项优惠原本到5月底截止，政府在优惠期最后一天宣佈，特惠延长至年底。
也就是说，如是你是去年6月1日至今年底签SPA买房，房价首100万就可免MOT费用，超出100万则以3%计算。
下面是MOT原本的收费制，如果发展商没有承担这费用，又或不是在HOC期间签约，那就自己算算时间先备好弹药吧！
案例：房价RM500,000***
MOT 费用 = RM500,000 x 2% – (RM1,000)
= RM9,000
案例：房价RM800,000***
MOT 费用 = RM800,000 x 3% – (RM6,000)
= RM18,000
2021年05月28日
许多发展商也看中这点，甚至直接在房子内安装好电器和家具，也成了追求速度的年轻人心动的条件。
当发展商提供的东西越多，在交屋时买家更有必要仔细验楼。
想要知道要如何下手验楼？来看看这验楼秘籍：
1. 备好资料
屋主在验楼前，要带好买卖合约（S&P）、有附上尺寸的户型图纸、水电路图纸、装修材料确认单，方便现场对照和查证。
2. 验收房屋结构和墙体
全装修好的屋子一般上不会有太大的结构问题，但是也不容忽略，主要对比房屋结构和面积是否和合约一致。
墙体方面，最担心的是墙面空鼓，也就是墙面施工不当造成“空心”，或是墙面保护不当，导致起鼓、起泡。
3.检查配电线路
验楼时要把家里的电器和水龙头全打开，确保是有效的。
检查电路和插座时，可以带上万用表（multimedia），有助检查是否通电、供电火甚至漏电。
4. 检查浴室地面和上下水道管
厨房和卫生间是最容易发生渗水、漏水和堵塞的状况，通常下水管道已经隐藏起来，要检查排水管是否通畅、漏堵、渗水。
可以将浴缸、水池等蓄满水，再让水排除，重复几次仔细检查；提醒也要让水龙头的水流大点、急些，测试水压和排水速度。
5. 检查地板，木工制品以及油漆工制品
屋主要检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象。
看看地板是否有起翘、空心等情形，尤其是复合地板，由于水泥地面无法完全铺平，因此会存在凹凸不平的情形，一定要注意这种情形是否严重。
在每个房间慢慢地走一遍，仔细听有无咯吱咯吱的响声。检查时要观察地板的进门处、与阳台的连接处以及紧靠墙体的四边是不是有松动和起伏的现象。检查踢脚线与地面贴合度。
此外，橱柜的验收先看柜体是否出现变形、气泡等现象，再观察橱柜石材切割是否精细平直、无破损，五金件是否开合顺滑、噪音低、无锈迹。
6. 门窗安装
检查门窗表面是否光滑，密封条是否松动、脱落、外露，开关是否灵活，门与门框、窗与窗框是否严丝合缝，五金配件是否有松脱或锈蚀。
资料来源：温州新闻网