林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

买家已履责付款
地主还能提出兴讼?

买卖合约的条件未达成，但已付款，双方是否仍受买卖合约约束？

Mohd Azhar bin Alkab 诉 Sendereprakasam a/l Subramaniam 一案，讨论了相关问题。

案情

1. 答辩人于2001年11月16日与上诉方（“买家”）及后者已故父亲签订了买卖房产的合约。

2. 答辩人（“地主”）是有关产业的注册业主，而该物业已抵押给马来亚银行，以获得贷款融资，且需事先获得雪州发展局同意”，才可将拥有权转让给第三方。

3. 雪州发展局于2003年10月25日发出有效期为6个月的同意书，已因地主法律事务所的过错而失效。

4. 买家于2002年7月的某个时候搬进了该物业，除了支付订金外，过后还陆续付款，总计5400令吉。

5. 地主立即对买家兴讼，并寻求宣判买卖合约无效，因为买卖合约转让的条件为需获得雪州发展局的同意，而且有关批准已失效，也没有证据显示，该批准的有效性已被延长或更新。

6. 买方作出反诉，要求地主将其登记为有关物业的唯一业主。

7. 高庭裁定地主胜诉，认为买卖合约是有条件的合约，不能对地主强制执行，因为先决条件没有得到满足。买家为此提出上诉。

课题

· 买家是否已按照买卖合约的规定付款。

· 买卖合约是否为连带合约（contingent contract）

· 买家是否有权注册为该物业的唯一业主。

判决

根据所有证据，买家已全额支付物业的买价，包括1万6000和5400令吉的租金，以及用于赎回物业的4万1500令吉和3万1500 令吉； 并在支付5万令吉购买价的基础上获准搬入该物业。

在这情况下，买卖合约有效且可执行，仅就这一点而言，买家的上诉应被允许。

2 (a) 根据买卖合约第1.3条款，地主必须负责获得雪州发展局的同意，如果在第一个完成日期之前未获得批准，任何一方均有权在收到通知后终止合约。

毫无疑问的，雪州发展局于2003年10月25日给予的批准已于2004年4月25日失效，双方均未行使终止选择权。 同意书仅规定，如果不遵守，批准将是“可驳回”。

它并没有阻止地主重新申请，事实上，地主于2011年5月30日已重新提出申请。因此，第 1.3 条款实际上已得到满足，除了由于地主不遵守同意书的条件而失效。买卖合约并非不可能履行，因为地主没有被阻止重新提出申请。因此。 买卖合约没有被任何一方终止的这个事实，意味着它仍然有效，并且仍可履行。

(b) 完成买卖合约前后延宕了17 年，有关当局的批准已经失效，并非地主的过错所致，而是由于地主律师的行为所导致，并且地主在两年后才被告知，有关批准已经失效。

3. 买家已支付买卖合约下的所有应付款项，因此有权登记为该物业的唯一业主。 实际上，这意味着在注册时，地主是该物业的纯信托人。

结语

尽管雪州发展局的批准已失效，但双方已履行买卖合约，已全额付款，且买家已搬入该物业。

地主也可以自由地重新寻求雪州发展局的批准。 因此，各方均受买卖合约约束。