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卖家地契不见 律师楼又倒闭

2023年05月12日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

您好,有个问题想请教。我是二手屋的买家,在地契要割名的时候,卖家告知原地契不见了,他们说银行没有与发展商律师楼拿地契,而且现在有关律师楼已经倒闭,大公会律师楼也没有这份原地契,请问现在需要怎么办呢?

如果卖家有意延迟处理,或者是故意不想卖这个屋子,我们要如何呢?这样我们原租的屋子就要到期 ,屋子也没拿到,也要开始供利息,买家只能等待吗 ?不可以与卖家索取赔偿吗 ?

wong


答:

Wong, 您好。

根据买卖合同,卖方必须将地契转让到买方的名下。如果地契丢失,责任在卖方,他必须向土地局申请新的地契,并完成转让手续。

如果卖家有意拖延处理或故意不想出售该房屋,您可以终止协议,并根据买卖合同条款向卖家索取赔偿。同时,建议您与目前所居住的房屋业主商讨延长租期,因为这些程序可能需要很长时间。

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经济改善 二手房市料提振

2023年01月27日

稳定的政局,
今年产业市场趋向好转

国家稳定带旺二手产业市场?

2023年MIEA房地产市场情绪调查显示,过半(52.2%)受访者认为,今年二手产业市场将回升,31.9%受访者则认为二手产业市场保持不变,其余15.9%受访者持不同的看法,预测二手产业市场下滑。

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)总会长曾爱珍指出,结合产业与二手市场销售情况,国家稳定令受访者普遍感觉今年产业市场趋向好转。

曾爱珍

她表示,尤其在政府通过激励措施,面对经济、利率、贷款的可及性和就业率,产业市场将会增长。  

然而,前朝政府提及的2023年财政预算案中,除了低收入群体外,未提及措施去支持产业市场。

她也呼吁关心中等收入群体的房屋需求,希望在首相拿督斯里安华领导下的团结政府,能把大马人的房屋放在首位,犹如该协会向政府提呈的预算案建议,以刺激二手产业市场。

曾爱珍强调,值得关注的是,我国有60%至65%的交易量都是住宅房产,这些交易包括新屋市场。而MIEA协助发展商在新项目销售上,扮演至关重要的角色。

她说,全马充斥大量的二手产业,从2020年至2021年,二手产业处于低迷,将迎来好转的迹象。

市场正回暖,有40.9%受访者预测2023年房市好转。

随着新产业项目维持高需求,投资者也等待24个月的有地房产及36个月高楼,交屋后作为转售或出租用途。

无论如何,市场正回暖,有40.9%受访者预测2023年房市好转。

许多房地产开发商提供各种优惠、现金回扣、律师费或无需头期款等,让买家以较低的成本购买新房屋,因此新产业项目更能吸引首购族的青睐。

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找师傅装修 才知买到“白骨屋”

2023年01月13日

装修费都花了数十万,
也只能硬着头皮住下去

购买二手房要小心,必须事先调查房屋来历。

一名新屋主带着家人入住刚买的二手房数周后,因为厨房天花板频漏水找师傅修理,才惊觉自己买了一套”死人屋“!

根据《新明日报》报道,前屋主何国光身前独居在波东巴西3道第139座组屋单位,由于新加坡国家环境局稽查员于2020年7月份检查骨痛热症黑区时,多次联系不上对方。于是便找开锁匠开门入屋,却发现他死于家中,而尸体早已化为白骨。

在这起事件后的两年,新加坡一名女屋主陈女士(31岁)在毫不知情下,以不低于市价60万新币(约197万令吉)购入这单位。

陈女士指天花板漏水后,才从装修商口中得知是“白骨屋”。(新明日报图)

陈女士说,由于旧屋已卖出,需要在3个月内找到新房屋,在通过房地产中介介绍之下,加上这单位靠近孩子的学校,因而选择购买这单位。

她表示,在去年3月签约后,便开始进行装修的事宜,从来不曾见过买家,一切透过双方房屋经纪接洽。同年8月带着两名儿子、家翁和弟弟一家三口搬入翻新好的单位。

”我对这屋子之前发生过什么事情一概不知,刚开始看房时,屋里什么都没有,装修费也花了我数万元。“

她指出,地板、墙壁均有重新装修,厕所也从原本蹲坐式更换为马桶。不过,在入住3周后,厨房天花板频漏水,因此联系上装修承包商,对方到家中查探后,告知漏水问题应该已持续了10多年。

”对方告诉我,有水渍的地方不能上漆,让我联系当局。我随口问对方是否了解这屋子的事情,我才得知以前发生过什么事情。”

不过,她表示当务之急是处理好漏水情况,也指家中有小孩和老人,为了避免他们滑到,晚上他们不会关灯,让使用厕所的人更容易看到水渍。

何国光被发现时,已在家中化为白骨。(新明日报图)

询及是否介意购入曾经有死人的单位时,她表示事到如今已经太迟了,入住之后除了有漏水问题,也没有出现其他问题。她没有针对此事投诉房屋中介,只是希望中介日后可以提早告诉买家事实。

产业公司执行员林金财受访时说,不同的买家对房屋的需求不同,有些较为迷信的买家或许会介意屋子曾死过人,有些则不介意。

他表示,虽然中介没有义务通知买家,但买家在购买前可以询问两个关键问题,分别是房屋是否曾有人离世,以及前住客是否有欠大耳窿钱,

“在买家询问相关问题后,中介有义务如实相告,若发现对方撒谎,买家可采取行动,取消交易,中介也将面对纪律处分。”

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雪州爱排屋 隆市首选高楼

2022年07月29日

地区发展不一样,
人们对房屋的类型需求也不同!

马来西亚房地产网站iProperty.com.my的2021年二手屋交易数据显示,整体而言,有地住宅的价格中位数和成交量,都比高楼住宅来得高。

但若细分州属,不同地区的需求还是不太一样。

PropertyGuru.com.my 和 iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉(Shylendra)指出,在雪隆地带,房屋类型的需求就相反。雪州对排屋的需求较高,隆市则首选高楼住宅。

吉隆坡的高楼住宅比较受欢迎。

隆市 公寓最好卖

“吉隆坡的高楼住宅需求量高于有地住宅,这反映出首都有很多高楼住宅单位。“

高楼住宅中,高级公寓和公寓是最受欢迎的类型,2021年的成交量有约1.7万宗,服务式公寓成交量为6442宗。

雪州成交量最高的是排屋。

雪州 疫情推动排屋需求

雪州方面,成交量最高的是排屋,达1.8万宗。相信是疫情改变了城市居民的生活房市,人们开始追求工作和生活的平衡,所以选择实惠又宽敞的可负担排屋。

排屋的每平方尺价格中位数从2018年的339.06令吉,增长5.4%至357.32令吉。

槟城 组屋最受欢迎

在槟城,最受欢迎的房屋类型则是组屋,2021年成交量达2939宗,每平方尺中位数为274.49令吉。诗仁德拉认为,这可能是因为槟城之前缺乏经济实惠的房屋。

槟城公寓虽然只有224宗交易,但每平方尺价格中位数3年内涨了22.5%,去年是526.82令吉,2018年为430.04令吉。

柔佛 仍爱有地住宅

柔佛的二手屋买家则和全国大市一致,倾向有地住宅,去年排屋的每平方尺价格中位数为225.03令吉,高于2018年的228.51令吉

“有鉴于排屋在柔佛州仍然是相对经济实惠的住宅,宽敞和舒适的居住空间将继续受到购屋者的青睐,因屋价仍处于可负担水平。

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二手屋房价 回疫前水平

2022年07月29日

你想买或卖二手屋吗?
价格或许不错哦!

冠病疫情打击房市买气,但二手屋依然受青睐,3年内上涨11%,甚至比2018年的冠病疫情前还要高!

马来西亚房地产网站iProperty.com.my数据显示,2018年时,我国的二手房产呈交价格为31.5万令吉,在2021年时已达到35万令吉,3年内涨11%。

每平方价格的中位数也从2018年的215.41令吉,增长6.3%至2021年的228.91令吉。

诗仁德拉

看好前景 买气回温

PropertyGuru.com.my 和 iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉(Shylendra)说,随着我国逐步放宽行动管控令,消费者对房市前景的预期改善,激励二手屋在去年涨价。

这也意味着,市场对房市的信心逐渐增强,纷纷启动购屋计划。

成交量却减少

不过,虽然成交价被推高,但成交量并没有随之增加,2021年的成交量约12.5万宗,2018年时还有13.7万宗。

诗仁德拉解释,这代表二手屋的买家拥有稳健的财务基础,愿意支付更高的价格购买优质屋业。而且,去年较低的利率以及针对首购族的税务优惠,也为买家创造了良好的入市时机。

有地住宅更受青睐

整体而言,二手的有地住宅价格中位数和成交量,都比高楼住宅来得高。

有地住宅去年的成交价中位数为36.72万令吉,比2018年的33.4万令吉增加了10%;成交量则藏张23.5%。

反观二手的高楼住宅,成交价中位数从2018年的27万令吉,上升7.4%至29万令吉。成交量增幅仅有13.9%。

诗仁德拉补充说,在有地住宅中,排屋是购屋者的首选,排屋的贷款申请增加了29%。

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买房,遇上恶租客死赖不走

2022年03月8日

新婚夫妻买房,
却遇上赖皮不走的租户。

开开心心买了新房准备入伙,但前业主的租户却死赖不走,即便断电断水也不愿离开!

这起本地事件的苦主是一对新婚夫妇,丈夫阿兹兰在去年底办好转名手续,打算在今年初入伙,但之前的租户竟然还未迁出,且经过多番沟通仍死赖不走。

警方抵达和租户交涉,劝告租户配合,惟屋内2只狗不断狂吠,以致众人无法进入屋内。

更甚的是,不愿搬走的租户还没缴电费,这位新屋主有新家归不得,被迫住在酒店,还得承担电费欠款。

无奈的他要求国能切断屋子电供,但租户不愿配合,加上屋内还有2只狗,国能工作人员无法进入屋内切断电供。

为此,阿兹兰只好报警请警方处理,警方尝试说服租户开门,但屋内仅有一名行动不便的女子,2只狗也不断狂吠,根本无法进行。

国能工作人员准备就绪,到阿兹兰屋子切断电供却受阻。

而且租户也“前言不对后语”,先是说自己不知道屋子被卖,也有按时缴租和水电费;而后又说前屋主确实已经通知并要求他搬走,但时间非常短促,他找不到新房子。

租户要求阿兹兰宽限多1个月,后者刚开始拒绝,因为自己和新婚妻子现在一直都居住在酒店,而后经警方协调,最终达成协议,租户必须在4月1日清空屋子并搬走,且不能破坏屋子,否则将采取法律行动。

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银行怎么估价二手屋?

2022年01月29日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

答:

史小姐,您好!

请问银行是如何评估二手屋的价格?当中的装潢电器是否会算进估值内?

阿木


答:

阿木,您好!

为一间屋子股价时,一般会考虑以下因素:

  • 经济走势
  • 地点
  • 面积
  • 设施,如游泳池、健身房、停车场等
  • 永久或租赁地契
  • 装潢(如果有的话)

通常,不考虑装饰品和电器,除非家具是售价的一部分。

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要买拍卖屋,授你6招!

2021年11月26日

拍卖系列5

买拍卖屋有风险吗?
做好这6个功课就行!

买二手屋和拍卖屋,哪个风险比较大?

说实在话,竞标拍卖屋的风险要大上许多。BidNOW拍卖房产交易平台创办人吴志强就点出,要检查的资料很多,也存在一些陷阱。

他接受马新社访问时指出,只要做好6个功课,那就能控制和降低风险,提高拍卖胜算,避开不必要的陷阱。

让我们来看看他提出的6个功课吧!

功课1:是否符合贷款条件?

如果你不是现金一次过买下的话,那最重要的就是贷款了!先想好自己是否需要贷款以及符合贷款条件。

同时,更要确认这个拍卖的产业能否贷款,若有冻结令或发展商倒闭而拍卖的屋子,是无法贷款的。

功课2:你是否为大马公民?

我国大部分的拍卖屋都是保留给大马人,只有吉隆坡一些超过百万令吉以上的房屋,才开放给外籍人士竞标,程序也较为复杂。

功课3:拍卖屋是土著单位吗?

我国有一些房屋被归为土著单位,处理程序也有所不同。

若是贷款合约兼转让(LACA)类型的不宜竞标,难以解除土著单位限制,至于有地契的非LACA房产可以竞标,但仍鼓励购买非土著单位以避开麻烦。

功课4:拍卖屋是否有冻结令?

若是政府发出的冻结令,要“解冻”需要很多时间,不鼓励竞标。若是私人冻结令,则相较容易处理。

功课5:找对的律师!

一旦拍卖成功,必须根据拍卖通知书期限如120天内付钱得标价,因此要找有经验及效率的律师处理,避免定金被取消。

功课6:拍卖屋是否还有人住?

如果还有人住在里面,可能要打官司取得庭令,须预算申请庭令费用,这会使到竞标成本增加。

总而言之,吴志强提醒投资者在拍卖屋子前,确认本身喜好,要自住、赚价差、短期或长期投资,才能用对策略操作。

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比起凶宅 更怕拍到这种屋
疫情来袭 拍卖屋却更少?
80%拍卖屋 不在法庭拍了!

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二手屋需装修不划算?

2021年11月23日

装修专家:颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my

 

问:

颜先生,您好!

我打算购买二手屋,但是身边的亲友都说二手屋需要大装修后才可以入住,可能会比新屋子更贵,不值得。请问这是真的吗?

Nicholas


答:

Nicholas,您好!

你好,购买二手房会比买新房子更贵?这很难乱下定论。

首先要看二手房的情况,如果保养状态很好,或许不必再花太多钱来装修;反之如果保养状态不佳,诸多问题如漏水问题,墙身有裂缝,或是还有其他地方需要维修,那么装修费用相对就会提高。

通常人们会购买二手房是因为理想地点或者二手房已经扩建/装修好了,可以省却一大笔装修费用。

新房子也需要装修,最直接的比较方式就是二手房加上装修/维修费与新房子加上装修费 看看哪个比较省钱。

当然买二手房也是要屋龄,太旧的房子日后难免要付出较高的维修费于屋顶漏水,房屋结构,和水喉破裂的问题等等。

希望以上的观点能够让你找到一些头绪。

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怎么知道哪面墙不能拆?

2021年11月11日

装修专家:颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my

 

问:

颜先生,您好!

我买的是二手屋,业主的户型图也没有标明哪些墙不能拆。

请问我该如何鉴定不能拆的承重墙?

瀚宇


答:

瀚宇,您好!

你好,基于安全因素,通常我们会聘请结构工程师来检验那些墙面是否可以安全拆除。他们会给出一份报告以及他们的印证。

基本规则上,所有柱子都是不能拆除的。

现在大部分的新型公寓都是用混凝土墙来当承重墙以替代柱子,较为美观。所以如果要拆除公寓里的墙面,需要特别验证清楚才好动工。

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