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卖家地契不见 律师楼又倒闭

By Poh Gin,

2023年05月12日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问：

您好，有个问题想请教。我是二手屋的买家，在地契要割名的时候，卖家告知原地契不见了，他们说银行没有与发展商律师楼拿地契，而且现在有关律师楼已经倒闭，大公会律师楼也没有这份原地契，请问现在需要怎么办呢？

如果卖家有意延迟处理，或者是故意不想卖这个屋子，我们要如何呢？这样我们原租的屋子就要到期 ，屋子也没拿到，也要开始供利息，买家只能等待吗 ？不可以与卖家索取赔偿吗 ？

wong

答：

Wong, 您好。

根据买卖合同，卖方必须将地契转让到买方的名下。如果地契丢失，责任在卖方，他必须向土地局申请新的地契，并完成转让手续。

如果卖家有意拖延处理或故意不想出售该房屋，您可以终止协议，并根据买卖合同条款向卖家索取赔偿。同时，建议您与目前所居住的房屋业主商讨延长租期，因为这些程序可能需要很长时间。

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经济改善 二手房市料提振

By Poh Gin,

2023年01月27日

稳定的政局，
今年产业市场趋向好转

国家稳定带旺二手产业市场？

2023年MIEA房地产市场情绪调查显示，过半（52.2%）受访者认为，今年二手产业市场将回升，31.9%受访者则认为二手产业市场保持不变，其余15.9%受访者持不同的看法，预测二手产业市场下滑。

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）总会长曾爱珍指出，结合产业与二手市场销售情况，国家稳定令受访者普遍感觉今年产业市场趋向好转。

曾爱珍

她表示，尤其在政府通过激励措施，面对经济、利率、贷款的可及性和就业率，产业市场将会增长。  

然而，前朝政府提及的2023年财政预算案中，除了低收入群体外，未提及措施去支持产业市场。

她也呼吁关心中等收入群体的房屋需求，希望在首相拿督斯里安华领导下的团结政府，能把大马人的房屋放在首位，犹如该协会向政府提呈的预算案建议，以刺激二手产业市场。

曾爱珍强调，值得关注的是，我国有60%至65%的交易量都是住宅房产，这些交易包括新屋市场。而MIEA协助发展商在新项目销售上，扮演至关重要的角色。

她说，全马充斥大量的二手产业，从2020年至2021年，二手产业处于低迷，将迎来好转的迹象。

市场正回暖，有40.9%受访者预测2023年房市好转。

随着新产业项目维持高需求，投资者也等待24个月的有地房产及36个月高楼，交屋后作为转售或出租用途。

无论如何，市场正回暖，有40.9%受访者预测2023年房市好转。

许多房地产开发商提供各种优惠、现金回扣、律师费或无需头期款等，让买家以较低的成本购买新房屋，因此新产业项目更能吸引首购族的青睐。

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找师傅装修 才知买到“白骨屋”

By Poh Gin,

2023年01月13日

装修费都花了数十万，
也只能硬着头皮住下去

购买二手房要小心，必须事先调查房屋来历。

一名新屋主带着家人入住刚买的二手房数周后，因为厨房天花板频漏水找师傅修理，才惊觉自己买了一套”死人屋“！

根据《新明日报》报道，前屋主何国光身前独居在波东巴西3道第139座组屋单位，由于新加坡国家环境局稽查员于2020年7月份检查骨痛热症黑区时，多次联系不上对方。于是便找开锁匠开门入屋，却发现他死于家中，而尸体早已化为白骨。

在这起事件后的两年，新加坡一名女屋主陈女士（31岁）在毫不知情下，以不低于市价60万新币（约197万令吉）购入这单位。

陈女士指天花板漏水后，才从装修商口中得知是“白骨屋”。（新明日报图）

陈女士说，由于旧屋已卖出，需要在3个月内找到新房屋，在通过房地产中介介绍之下，加上这单位靠近孩子的学校，因而选择购买这单位。

她表示，在去年3月签约后，便开始进行装修的事宜，从来不曾见过买家，一切透过双方房屋经纪接洽。同年8月带着两名儿子、家翁和弟弟一家三口搬入翻新好的单位。

”我对这屋子之前发生过什么事情一概不知，刚开始看房时，屋里什么都没有，装修费也花了我数万元。“

她指出，地板、墙壁均有重新装修，厕所也从原本蹲坐式更换为马桶。不过，在入住3周后，厨房天花板频漏水，因此联系上装修承包商，对方到家中查探后，告知漏水问题应该已持续了10多年。

”对方告诉我，有水渍的地方不能上漆，让我联系当局。我随口问对方是否了解这屋子的事情，我才得知以前发生过什么事情。”

不过，她表示当务之急是处理好漏水情况，也指家中有小孩和老人，为了避免他们滑到，晚上他们不会关灯，让使用厕所的人更容易看到水渍。

何国光被发现时，已在家中化为白骨。（新明日报图）

询及是否介意购入曾经有死人的单位时，她表示事到如今已经太迟了，入住之后除了有漏水问题，也没有出现其他问题。她没有针对此事投诉房屋中介，只是希望中介日后可以提早告诉买家事实。

产业公司执行员林金财受访时说，不同的买家对房屋的需求不同，有些较为迷信的买家或许会介意屋子曾死过人，有些则不介意。

他表示，虽然中介没有义务通知买家，但买家在购买前可以询问两个关键问题，分别是房屋是否曾有人离世，以及前住客是否有欠大耳窿钱，

“在买家询问相关问题后，中介有义务如实相告，若发现对方撒谎，买家可采取行动，取消交易，中介也将面对纪律处分。”

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雪州爱排屋 隆市首选高楼

By Poh Gin,

2022年07月29日

地区发展不一样，
人们对房屋的类型需求也不同！

马来西亚房地产网站iProperty.com.my的2021年二手屋交易数据显示，整体而言，有地住宅的价格中位数和成交量，都比高楼住宅来得高。

但若细分州属，不同地区的需求还是不太一样。

PropertyGuru.com.my 和 iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉（Shylendra）指出，在雪隆地带，房屋类型的需求就相反。雪州对排屋的需求较高，隆市则首选高楼住宅。

吉隆坡的高楼住宅比较受欢迎。

隆市 公寓最好卖

“吉隆坡的高楼住宅需求量高于有地住宅，这反映出首都有很多高楼住宅单位。“

高楼住宅中，高级公寓和公寓是最受欢迎的类型，2021年的成交量有约1.7万宗，服务式公寓成交量为6442宗。

雪州成交量最高的是排屋。

雪州 疫情推动排屋需求

雪州方面，成交量最高的是排屋，达1.8万宗。相信是疫情改变了城市居民的生活房市，人们开始追求工作和生活的平衡，所以选择实惠又宽敞的可负担排屋。

排屋的每平方尺价格中位数从2018年的339.06令吉，增长5.4%至357.32令吉。

槟城 组屋最受欢迎

在槟城，最受欢迎的房屋类型则是组屋，2021年成交量达2939宗，每平方尺中位数为274.49令吉。诗仁德拉认为，这可能是因为槟城之前缺乏经济实惠的房屋。

槟城公寓虽然只有224宗交易，但每平方尺价格中位数3年内涨了22.5%，去年是526.82令吉，2018年为430.04令吉。

柔佛 仍爱有地住宅

柔佛的二手屋买家则和全国大市一致，倾向有地住宅，去年排屋的每平方尺价格中位数为225.03令吉，高于2018年的228.51令吉

“有鉴于排屋在柔佛州仍然是相对经济实惠的住宅，宽敞和舒适的居住空间将继续受到购屋者的青睐，因屋价仍处于可负担水平。

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二手屋房价 回疫前水平

By Poh Gin,

2022年07月29日

你想买或卖二手屋吗？
价格或许不错哦！

冠病疫情打击房市买气，但二手屋依然受青睐，3年内上涨11%，甚至比2018年的冠病疫情前还要高！

马来西亚房地产网站iProperty.com.my数据显示，2018年时，我国的二手房产呈交价格为31.5万令吉，在2021年时已达到35万令吉，3年内涨11%。

每平方价格的中位数也从2018年的215.41令吉，增长6.3%至2021年的228.91令吉。

诗仁德拉

看好前景 买气回温

PropertyGuru.com.my 和 iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉（Shylendra）说，随着我国逐步放宽行动管控令，消费者对房市前景的预期改善，激励二手屋在去年涨价。

这也意味着，市场对房市的信心逐渐增强，纷纷启动购屋计划。

成交量却减少

不过，虽然成交价被推高，但成交量并没有随之增加，2021年的成交量约12.5万宗，2018年时还有13.7万宗。

诗仁德拉解释，这代表二手屋的买家拥有稳健的财务基础，愿意支付更高的价格购买优质屋业。而且，去年较低的利率以及针对首购族的税务优惠，也为买家创造了良好的入市时机。

有地住宅更受青睐

整体而言，二手的有地住宅价格中位数和成交量，都比高楼住宅来得高。

有地住宅去年的成交价中位数为36.72万令吉，比2018年的33.4万令吉增加了10%；成交量则藏张23.5%。

反观二手的高楼住宅，成交价中位数从2018年的27万令吉，上升7.4%至29万令吉。成交量增幅仅有13.9%。

诗仁德拉补充说，在有地住宅中，排屋是购屋者的首选，排屋的贷款申请增加了29%。

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买房，遇上恶租客死赖不走

By Poh Gin,

2022年03月8日

新婚夫妻买房，
却遇上赖皮不走的租户。

开开心心买了新房准备入伙，但前业主的租户却死赖不走，即便断电断水也不愿离开！

这起本地事件的苦主是一对新婚夫妇，丈夫阿兹兰在去年底办好转名手续，打算在今年初入伙，但之前的租户竟然还未迁出，且经过多番沟通仍死赖不走。

警方抵达和租户交涉，劝告租户配合，惟屋内2只狗不断狂吠，以致众人无法进入屋内。

更甚的是，不愿搬走的租户还没缴电费，这位新屋主有新家归不得，被迫住在酒店，还得承担电费欠款。

无奈的他要求国能切断屋子电供，但租户不愿配合，加上屋内还有2只狗，国能工作人员无法进入屋内切断电供。

为此，阿兹兰只好报警请警方处理，警方尝试说服租户开门，但屋内仅有一名行动不便的女子，2只狗也不断狂吠，根本无法进行。

国能工作人员准备就绪，到阿兹兰屋子切断电供却受阻。

而且租户也“前言不对后语”，先是说自己不知道屋子被卖，也有按时缴租和水电费；而后又说前屋主确实已经通知并要求他搬走，但时间非常短促，他找不到新房子。

租户要求阿兹兰宽限多1个月，后者刚开始拒绝，因为自己和新婚妻子现在一直都居住在酒店，而后经警方协调，最终达成协议，租户必须在4月1日清空屋子并搬走，且不能破坏屋子，否则将采取法律行动。

Categories问诊室

银行怎么估价二手屋？

By Poh Gin,

2022年01月29日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

答：

史小姐，您好！

请问银行是如何评估二手屋的价格？当中的装潢电器是否会算进估值内？

阿木

答：

阿木，您好！

为一间屋子股价时，一般会考虑以下因素：

  • 经济走势
  • 地点
  • 面积
  • 设施，如游泳池、健身房、停车场等
  • 永久或租赁地契
  • 装潢（如果有的话）

通常，不考虑装饰品和电器，除非家具是售价的一部分。

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要买拍卖屋，授你6招！

By Poh Gin,

2021年11月26日

拍卖系列5

买拍卖屋有风险吗？
做好这6个功课就行！

买二手屋和拍卖屋，哪个风险比较大？

说实在话，竞标拍卖屋的风险要大上许多。BidNOW拍卖房产交易平台创办人吴志强就点出，要检查的资料很多，也存在一些陷阱。

他接受马新社访问时指出，只要做好6个功课，那就能控制和降低风险，提高拍卖胜算，避开不必要的陷阱。

让我们来看看他提出的6个功课吧！

功课1：是否符合贷款条件？

如果你不是现金一次过买下的话，那最重要的就是贷款了！先想好自己是否需要贷款以及符合贷款条件。

同时，更要确认这个拍卖的产业能否贷款，若有冻结令或发展商倒闭而拍卖的屋子，是无法贷款的。

功课2：你是否为大马公民？

我国大部分的拍卖屋都是保留给大马人，只有吉隆坡一些超过百万令吉以上的房屋，才开放给外籍人士竞标，程序也较为复杂。

功课3：拍卖屋是土著单位吗？

我国有一些房屋被归为土著单位，处理程序也有所不同。

若是贷款合约兼转让（LACA）类型的不宜竞标，难以解除土著单位限制，至于有地契的非LACA房产可以竞标，但仍鼓励购买非土著单位以避开麻烦。

功课4：拍卖屋是否有冻结令？

若是政府发出的冻结令，要“解冻”需要很多时间，不鼓励竞标。若是私人冻结令，则相较容易处理。

功课5：找对的律师！

一旦拍卖成功，必须根据拍卖通知书期限如120天内付钱得标价，因此要找有经验及效率的律师处理，避免定金被取消。

功课6：拍卖屋是否还有人住？

如果还有人住在里面，可能要打官司取得庭令，须预算申请庭令费用，这会使到竞标成本增加。

总而言之，吴志强提醒投资者在拍卖屋子前，确认本身喜好，要自住、赚价差、短期或长期投资，才能用对策略操作。

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二手屋需装修不划算？

By Poh Gin,

2021年11月23日

装修专家：颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my

 

问：

颜先生，您好！

我打算购买二手屋，但是身边的亲友都说二手屋需要大装修后才可以入住，可能会比新屋子更贵，不值得。请问这是真的吗？

Nicholas

答：

Nicholas，您好！

你好，购买二手房会比买新房子更贵？这很难乱下定论。

首先要看二手房的情况，如果保养状态很好，或许不必再花太多钱来装修；反之如果保养状态不佳，诸多问题如漏水问题，墙身有裂缝，或是还有其他地方需要维修，那么装修费用相对就会提高。

通常人们会购买二手房是因为理想地点或者二手房已经扩建/装修好了，可以省却一大笔装修费用。

新房子也需要装修，最直接的比较方式就是二手房加上装修/维修费与新房子加上装修费 看看哪个比较省钱。

当然买二手房也是要屋龄，太旧的房子日后难免要付出较高的维修费于屋顶漏水，房屋结构，和水喉破裂的问题等等。

希望以上的观点能够让你找到一些头绪。

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怎么知道哪面墙不能拆？

By Poh Gin,

2021年11月11日

装修专家：颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my

 

问：

颜先生，您好！

我买的是二手屋，业主的户型图也没有标明哪些墙不能拆。

请问我该如何鉴定不能拆的承重墙？

瀚宇

答：

瀚宇，您好！

你好，基于安全因素，通常我们会聘请结构工程师来检验那些墙面是否可以安全拆除。他们会给出一份报告以及他们的印证。

基本规则上，所有柱子都是不能拆除的。

现在大部分的新型公寓都是用混凝土墙来当承重墙以替代柱子，较为美观。所以如果要拆除公寓里的墙面，需要特别验证清楚才好动工。

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