零售业遇大挑战 商场未复元
2022年02月28日
独家报道：李治宏
疫情反复挑战多，
商场元气未复？
疫情再度反弹、持续的供过于求，以及业者仍未从过去2年的疫情打击中恢复元气，是2022年本地零售领域的3大挑战。
面临这些挑战，尽管2022年被视为是经济复苏年，国内各大购物商场自去年10月11日解除跨州禁令后也恢复往日人山人海的荣景，但商场营收还未恢复疫情前的水平。
马零售调查行（Retail Group Malaysia）董事经理陈海信指出说，自去年11月起，国内所有主要商场的人流已恢复往常，各大购物中心每逢周末更是挤满了逛街购物和堂食的人潮，这证明大马消费者已恢复疫前的消费行为和形态。
“自跨州禁令10月中旬解除后，那些依赖游客的零售业者生意已开始回暖。吉隆坡市中心、八打灵再也、白沙罗和双威镇的各大商场，吸引各州大批游客的光顾和消费。国内其他主要城市、市镇、旅游城镇和旅游岛屿的购物中心，也获得全马各地的游客光顾。”
部分业者难再承受冲击
但他强调，国内疫情仍令人担忧，第四波疫情将再度打击零售商场和商店业主与租户，非必需品零售业者将承受不起再度被迫暂停营业的冲击。
陈海信也是亨利行零售董事经理，他是在产业顾问公司大马亨利行最新一期《HsBAdvisor》季刊（2021年第四季号），一篇关于零售业前景的文章中这么指出。
外国客大举回流需半年
陈海信指出，一旦国门重开，最快也要至少半年，才会看到久违的外国游客大举回流。
“现有的入境条件，不利于吸引外国观光客，这将对位于巴生谷、新山、槟城、马六甲、亚庇和其他许多旅游胜地的主要商场带来负面影响。”
高物价打击购买力
除此之外，许多日常用品和消费产品的价格自去年11月起显著扬升，不少餐饮业者也在通胀压力下调高他们的售价，这股涨势料将在今年上半年持续，生活成本的持续上扬，将影响国人的购买力。
马零售调查行预估大马零售业2022年可按年增长6%，一洗过去两年的颓势。
2019冠状病毒病疫情冲击下，本地零售业2020年业绩遭重创，按年萎缩16.3%，是1987年以来的最差表现，2019年则是增长3.8%。至于2021年估计可恢复增长，但增幅只有区区0.8%。
疫情下商场“排队”开张
尽管零售业过去2年遭遇重创，目前也仍未全面复苏，但疫情期间加入战围的新业者大有人在，而购物商场虽然早已供过于求，未来几年仍有至少十多间购物中心排队登场。
大马莱坊就指出，单是巴生谷，今年上半年预计将有10间全新的购物广场和一间现有购物中心扩建部分将投入营运，合共带来逾662万平方尺的净出租空间。
它们分别是吉隆坡的三井购物公园啦啦宝都（Mitsui Shopping Park Lalaport）、敦拉萨国际贸易中心（TRX）、118广场、白沙罗柏威年广场和吉隆坡城中城（KLCC）新零售单位，雪州斯蒂亚旺莎 Datum Mall、士毛月Ecohill Walk Mall和巴生KSL Esplanade商场，以及布城IOI城市广场第二期。
大马亨利行则提到，另2间坐落在吉隆坡的新商场也预计将于今年新张营业，即吉隆坡市中心的8 Conlay和武吉加拉的Senada购物中心。
零售领域竞争更激烈
更多新商场陆续加入战围，无疑将令原已供应过剩和饱受疫情冲击的零售领域，竞争愈加激烈，而那些未能与时俱进的商场和零售业者，料将被淘汰出局。
根据国家产业资讯中心（NAPIC），截至2021年第三季，国内购物商场的零售空间供应量（净可出租空间）已高达1687万5250平方米，其中雪隆地区合占680万2130平方米，或占全国约40%。
亨利行零售的数据则指出，截至2021年底，巴生谷（包括雪州、吉隆坡和布城）共有286间购物中心，合共提供逾770万平方米的净面积。
这包括2021年新张的2间购物商场（吉隆坡武吉加里尔柏威年广场及Permata Sapura Tower），以及1间原有购物商场扩充计划（雪州实达阿南实达城市广场第二期）。
其中，去年12月初开张的武吉加里尔柏威年广场，带来16万7225平方米净空间。
巴生谷新商场店面难填满
陈海信指出，事实上，雪隆地区零售领域占全国零售市场60%，因此在疫情冲击和供过于求下，巴生谷今年新开的购物中心，将在填满零售空间上面临巨大挑战。
为了吸引长期租户，购物商场将需降低租金，或是给予较久的免租期；与此同时，商场也需要寻找短期租户来填满可出租空间。
无可否认的是，疫情已迫使许多零售产业业主们痛定思痛，聚集于如何令本身的业务进一步数字化。
数字化提升服务
这包括在全渠道销售（Omnichannel）购物体验的新常态下，数字设施（包括软体、硬体和人力资源）上作出更多更大的投资，好让消费者通过多元管道和方式购物和获取服务。
不仅如此，零售领域在付款方式（例如信用卡、挂账卡和电子钱包）和送货管道也不断增加和多样化。
符儒仁：商场开拓线上
推网购得来速APP平台
产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁指出 ，零售商场也进一步往线上发展，提供网购服务，信手拈来的例子包括双威e Mall、 PG Mall和升岭广场（StarHill）。
此外，商场也配合线上平台的使用，例如取货柜台和得来速（Drive-Thru），以及线上浏览商场的流动应用程式，为消费者提供更多购物便利。
这类例子包括SunwayPal，以及双威伟乐广场、MyTown和吉隆坡柏威年流动应用程式。
他强调，尽管电子商务的运用与日俱增，但巴生谷购物商场仍是许多消费者堂食、采购服装、家庭用品和杂货的首选。
平均租用率2年连跌
疫情和多次的行动管控令冲击下，巴生谷购物商场的平均租用率从2020年的73.5%，于2021年下跌至72.3%。
其中，吉隆坡商场租用率从2020年的75.9%滑落至74.6%，雪州则从71%下滑至69.7%；布城商场租用率则持稳，保持为83.6%。
平均租金率微跌
巴生谷商场平均租金率则稍微下跌，从2020年的每平方米108令吉71仙，微跌至108令吉60仙。
不过，这个平均租金率不概括商场主要租户，例如超级市场、百货公司、电影院和保龄球中心等的租金；也不包括商场业主给予主要租户和特定租户的租金豁免或折扣。
平均租金率的下跌也不包括商场业主在多次行动管控期间，给予零售租户的各类回扣。
有关回扣旨在留住生意饱受疫情打击的租户，然而，只有财务较为稳健的租户，有能力接受重组后的租金配套。
疫情虽拖垮部分业者
更多商家进军餐饮业
有人“阵亡”，也有人投入沙场，更有家具店重投购物商场的怀抱！
尽管过去两年的疫情和多次行动管控令期间，许多零售和餐饮业者不支倒下，但仍有不少国人和公司在这时候进军各类零售业。
单在去年，就有许多新的餐饮业者，包括咖啡厅、餐馆、食摊、食品亭、餐车等。
购物商场也迎来许多零售与服务新租户，它们包括小型杂货相关商店、零食专卖店、即食便利店（如全家和CU），这类新租户纷纷进驻各大购物商场。
诸如Eco-Shop、SuperSave、Mr.Dollar、Noko、Tatsumaki等固定价格商店，也因为“价廉物美”，成为疫情期间许多消费者的心头好，而它们也同样大举“入侵”各大商场。
食物外卖催生云端厨房
疫情期间，食物外卖和送餐大受欢迎，催生巴生谷的云端厨房（Clout Kitchens），一些更进驻购物商场成为租户，这类例子信手拈来包括My Ghost Kitchen、Cookhouse、Kitchen Connect、Foodle、COOX、Foodlab等等。
陈海信指出，值得一提的是，疫情期间，也有一些家具业者重返购物商场，尤其是那些需要庞大空间，但租金相对较低的家具零售业者。
