房市循序渐进复苏
2023年04月9日
苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM
当2022年强势回归，
2023年何去何从？
根据国家产业资讯中心（NAPIC）日前发布的2022年产业市场报告，国内产业总成交量2022年录得显著的增长，从而推动了产业市场增长，甚至超越2019年冠病疫情爆发前的水平。
尽管大环境充满挑战，大马2022年经济增长及多项关键经济指标的表现，也走上相同增长的轨道。
然而，这是否意味着，产业市场情绪已恢复疫前的常态？
去年我国产业交易总额达1790亿7000万令吉，是千禧年以来的最高纪录。去年产业交易量则为38万9107宗，是阔别2011年及2012年迎来第三高交易量，同时反映购屋者对产业活动的情绪与信心，是创造产业市场周期的驱动力之一。
2013至2017年期间，国内产业市场持续低迷，直到2018年触底，并于2019年初刚显示一些复苏的迹象，却因隔年全球爆发冠病疫情，未能迎来真正和全面的复苏。为了防疫，政府在2020至2021年期间断断续续多次实行行动管控令（MCO），导致经济活动几乎全面停顿。
随后落实的全国冠病疫苗接种计划、入境者疫苗接种、各类振兴经济复苏项目推行下，也放宽管控令，经济才逐渐恢复正常运转。
即使看似经济复苏的迹象，但地缘政治风险、挥之不去的贸易紧张局势、购屋者的负担能力、中国经济形势、通货膨胀扬升压力及生活成本上升，导致产业市场依然无法摆脱重重的挑战。在如此大环境下，产业市场的复苏只会是循序渐进，而非超越预期般的大幅度跃升。
交易量增长15至56%
向来是国内产业交易龙头的住宅产业领域，2022年取得强劲的销售增长，交易量达24万3190宗，交易额则为942亿8000万令吉，而且大部分州属的房产交易量皆录得15至56%的增长。住宅产业2022年的整体表现是2012年巅峰期（27万2669宗交易量）的第三高成交量。
在住宅产业的交易量中，高达80%属于二手房屋或转售市场，19.5%则是发展商新推出的房产。
值得一提的是，2022年新房产销量占住宅产业总成交量的比重虽低于2020年（20.2%）及2021年（21.2%），但成交额却比这两年高。
这对过去数年面对有许多房产未售出，以及开发成本持续上涨的发展商而言，是一个好兆头。
发展商放缓推新项目
另一方面，为了应对疫情和滞后的买气，发展商放缓推出新项目的脚步，专注于销售现成及兴建中的单位。
纵观去年整体产业市场有强劲的增长趋势，但，2023年能否再有这番好表现？房地产次领域是否已全面复苏？买家的情绪是否强劲及将会持续？这能否长期持续，抑或仅是市场需求被压抑长达两年后的短期强劲反弹，仅属昙花一现？
投资情绪更谨慎
总体而言，随着今年全球经济增长料持续放缓，发展商、投资者及购屋者的投资情绪将更加谨慎。
生活成本高企不下、经济持续充斥许多变数，再加上通货膨胀压力及隔夜政策利率（OPR）可能再次上调，将加剧市场的挑战。截至今年3月，国家银行已召开两次货币政策会议，保持基准利率不变。然而，即使目前的利率水平低于疫情前的3至3.25%水平，但实际上市场仍感受到升息的影响。
取消“我的首间房屋” 影响首购族购屋能力
随着“我的首间房屋计划”（SRP）于今年3月31日终止，或将对新房屋市场造成负面影响。在该计划下，首购族享有免付首期付款的福利。如今没有了这项计划，首购族的购屋能力或将受影响。
无论如何，地方政府发展部今年3月下旬宣布，政府同意继续推行房屋信贷担保计划（SJKP）融资，为没有固定收入或零工经济群体提供无需支付头期钱的房屋融资，以协助人民拥有自己的房屋。
自2011年开始推行的“我的首间房屋计划”，截至2021年共批准6万3869份房贷和融资申请，70%申请者中是月入少于4850令吉的低收入（B40）群体，显示缺乏以现金购屋能力的大部分低收入群体，非常依赖这项计划。
2019至2022年的房产总成交量中，房价低于30万令吉的房屋交易量，每年占总交易量约56至62%，凸显可负担房屋需求及相关融资计划，对首购族的重要性。
能否获取房贷融资，依然是国人热议的话题，而房市对国内家庭收入水平提高的依赖，和如何处理房屋价格高企不下困境的课题一样重要，这些因素和如何提高国人拥屋比率息息相关。
如今全球经济形势充满挑战，加上美国的银行业危机已蔓延至欧洲，以致许多人保持预先防范的模式，经济学家预测今年经济增长放缓。
虽然国内需求依然强劲，但能否转化为实际的产业交易，仍受到经济大环境不明朗的高度牵制。
