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排屋，还是买家最爱！

By Poh Gin,

2022年04月8日

当你买屋子时，
你喜欢排屋还是公寓？

国家产业资讯中心（NAPIC）最新的《2021年产业市场报告》显示，我国房市去年虽然还没回到冠病疫情前的水平，但已经开始释放改善讯号。

数据显示，去年整个产业市场共有30万497总宗交易量，按年增长1.5%；而总值达1448亿7000万令吉，增长21.7%。

而交易量最高的州属是雪兰莪，以4万8755宗交易占24%的比例，总值高达264亿9000万令吉，是全国的34.4%。

雪隆住房交易量大增

若细分产业领域，住房的占比最高，是全国总交易量的66.2%，共有19万8812宗，价值769亿令吉。

槟城、雪兰莪、吉隆坡和霹雳州皆有所增长；雪隆更是有双位数涨幅，分别为16.3%和10.7%；但柔佛的交易量则下跌2.4%。

那在住房中，那种类型最最吃香呢？答案是普遍受大家喜爱的排屋。

根据数据，排屋占住宅总交易量的43%，其次是住宅地皮和高楼单位，分别占约15%的比例。

今年重拾动力

报告指出，尽管充满挑战，国内产业市场可望在今年恢复动力。

再者，从4月1日起我国转为“地方病”疫情阶段，政府取消各种商业限制及国门重开，有望进一步改善国内经济活动。

“随着经济步入正轨，产业市场表现也将走上相同轨道。宽松的政策、良好执行2022年财政预算案所有措施及正确实施第12大马计划下的策略，预计将支持产业市场增长。

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我国还有3.7万滞销屋

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霹雳产业市场活跃 怡保居冠

By Yee Ni,

2022年04月4日

报道：李治宏

霹雳产业逐步复苏，
推可负担房屋！

提起国内产业市场，一般的焦点不外是巴生谷、柔佛或槟城，鲜少谈到处于雪隆和槟州之间的霹雳州。

然而，怡保在2021年上半年的房屋成交量位居全国之冠，力压巴生、蒲种、蕉赖和加影等雪隆房产市场热点，顿时令人侧目。

放眼2022年，一直被市场忽略的霹雳州产业市场，又料将呈现怎样的走势？各产业次领域有哪些投资潜能和目标？

PropertyGuru DataSense的数据指出，去年上半年全国5大最多交易量的房产热点，居首的怡保有527间成交，中位价29万6000令吉。

怡保市长鲁迈兹早前在怡保市政厅月常会议致词时提到怡保的上述表现，指怡保写下全国房产最高成交量，原因很简单，即怡保作为霹雳州首府，不仅房屋中位价低，而且因为拥有许多设施和休闲区，而被视为“热点”。

怡保也是经济发展蓬勃的地区之一，最新进展是霹雳州已经提交了一份在怡市发展轻快铁的提案。

事实上，2021年首9个月，霹州房产交投最活跃的地区，分别是怡保所在的近打县、实兆远所在的曼绒县，以及太平所在的拉律马登县。

跨国产业顾问公司大马亨利行指出，2022年，霹州住宅市场成交量料将逐步增长，价格也将保持稳定。

这是因为发展商料将聚焦于清掉手中的存货，以及逐步推介之前展延推出市场的房产单位。

滞销房产料增加

不过，随着新增的房产供应量料将录得双位数增长，销售率却没有同步扬升，霹州今年的滞销房产数量料将增加。

数据显示，霹州去年上半年新推出的房产项目按年剧减83%，新推出的单位大部分是双层和三层排屋，而滞销房产数量和总值都有所减少。

亨利行认为，在霹雳中部，投资者可放眼怡保翠林城（Bandar Seri Botani）、怡保双威城（Bandar Sunway Ipoh）和美露拉也（Bandar Meru Raya）；而在霹雳西部，有潜能的地区包括华都牙也、斯里依斯干达和曼绒。

霹雳南部的重点地区包括丹绒马林、打巴、安顺和峇眼拿督，霹雳北部则是太平和甘文丁。

霹州去年首9个月房产成交量和总值分别按年微跌0.1%和2.3%，主因是2020年同期的较高比较基础所致。2020年首9个月，州内房产交易量和总值，分别比2019年同期按年增长5.3%和14.2%。

大部分交投集中在售价10万令吉以下，以及介于10万至30万令吉的房屋。单层排屋销量最多，接着是住宅空地和双层排屋。

工业产业售价上扬

整体而言，去年首9个月，霹州产业交易量和总值分别按钮年下跌8.5%和6.7%。其中，成交量从2020年同期的2万5564单位下跌至2万3383单位，总值则从58亿令吉 减少至54亿令吉 。

然而，州内各产业次领域几乎已全面复苏，其中住宅和商用产业价格呈稳定走势，工业产业售价则稳步上扬。

霹拨12亿推可负担屋

为了刺激产业市场，霹州政府祭出一些富吸引力的措施，包括拨款12亿令吉推出可负担优质房屋，迎合各阶层人民，尤其是低收入群体需求。

其中包括耗资5亿令吉，在人民房屋计划下兴建1万4000间廉价屋，3亿1500万令吉兴建3000单位人民亲善房屋，1亿2500万令吉兴建廉价和中低价分层地契房屋，以及3亿1000万令吉兴建公务员房屋。

州政府也为房屋首购族提供房屋贷款和转名印花税豁免优惠，直到2025年12月31日为止；以及扩大先租后拥（RTO）至一马人民房屋计划（PR1MA），涉及总额逾10亿令吉。

工业产业展望令人鼓舞

大马亨利行指出，基于霹州政府通过该项目大举招商引资，积极引入外来直接投资，霹雳工业产业领域今年展望令人鼓舞。

霹州政府在第12大马计划下向首相署经济策划单位提呈了1389项优先发展项目，总体项目的上限数额为275亿8000万令吉，预计将带动州内产业领域，尤其是工业产业的发展。

银谷科技园成催化剂

其中，从2021年开始动工，预计2024年完成的银谷科技园（Silver Valley Technology Park），将是州内工业产业和整体经济发展的催化剂。

这个坐落在珠宝（Chemor），占地1139.2公顷的新工业园，将聚焦于高增值制造业和数字经济活动，包括电气和电子、医疗设备和制药、无人机系统、智能农业和数字经济领域，预计将吸引140亿令吉私人投资，创造约1万3000个就业机会。

该项目由北部经济走廊执行机构负责发展，将成为霹州拥抱工业4.0，催化高科技制造业发展的驱动力。

7大工业园受瞩目

除了银谷科技园，亨利行指出，计划今年涉足霹州工业产业领域的投资者，可以放眼另外7大工业园。

这7大工业园，分别是大石工业园、万里望工业园、孟加兰工业园、甘文丁莱雅工业园、红土坎港口工业园、务边工业园和丹绒马林工业园。

亨利行指出，尽管过去2年疫情以来，电子商务、网购和物流行业大热，但霹州工业产业并未因此被带动起来，州内工业产业仍大多用于制造、储存和配送等传统用途。

去年首9个月，霹州工业产业交易量按年增长13%，交易总值更按年飙升92%。

大部分交投集中在售价50万至100万令吉，以及100万令吉以上的工业产业。

霹州首府怡保所在的近打县，毫无意外的是州内工业产业交投最活跃的地区。

大部分买家偏爱工业空地和独立式厂房，接着是半独立式厂房和货仓。

去年霹州值得一提的工业产业交易，是大马交易所上市公司AGESON公司（AGES，7145，主板建筑股）去年10月底宣布以2亿7878万令吉，脱售霹雳马登巴冷工业地段，给中国浙江国荣数字经济集团。

商用产业逐步复苏

就如住宅产业一样，霹州商用产业领域料将于今年逐步复苏。

事实上，去年首9个月，霹州商用产业已“价量齐升”，交易量和涉及总额分别按年增长14.3%和11.3%。

然而，这个表现仍低于2019年，即疫情爆发前的水平。

和吉隆坡等大城市不同的是，霹州商用领域在过去两年的多次行动管控令期间，受到的冲击没那么大，而且只是短暂影响。

当管控令解除，各经济领域重启后，之前居家作业的上班族返回公司上班，令州内各办公楼恢复往日的生气。

酒店零售业“重生”

随着国门4月1日全面重开，以及政府为国人在国内旅游住宿提供1000令吉的个人所得税减免，霹州酒店和零售业今年料“重获新生”。

旅游业很大程度依赖国内外游客，过去2年外国游客无法入境，如今他们将重返，无疑对陷入谷底已久的旅游、酒店和零售业注入强心剂。

根据国家产业资讯中心，当局已拨款2590万令吉翻新与提升旅游设施，以优化旅游业的潜能发挥，霹州多个著名旅游景点，例如太平动物园、华都牙也凯莉古堡等，料是主要受惠者之一。

与此同时，随着各大购物商场的人潮与日俱增，州内零售领域恢复疫前荣景，指日可待。

尽管疫情今年2月大反弹后导致许多消费者忧心忡忡，但无损霹州购物商场和零售业的复苏。

2021年上半年，霹州购物商场的整体租用率只是稍微下跌0.1%，租金率也保持平稳。

亨利行认为，尽管在国人经过过去2年的长期封锁后，积压已久的旅游意愿很强，许多国人去年10月解除跨州禁令后纷纷到国内各地观光，霹州酒店业料将比零售业更快复苏，但对产业投资者而言，零售业才是他们投资的焦点。

这是因为酒店和零售业两者相较之下，零售产业可带来长期租金收入，而酒店业的复苏高度仰赖外国游客是否大举重返。

亨利行指霹州办公产业较具投资潜力的地区，包括吉灵当（Greentown）、Ipoh SOHO、桂和园、新板、太平、甘文丁、巴里文打、曼绒和安顺。

零售产业潜能较佳的投资和营运地点包括翠林城Botani Village综合商业中心、近打城永旺、怡保百利、曼绒永旺、甘文丁永旺及太平广场。

至于酒店投资，较富潜力的地区包括怡保市中心、红土坎、曼绒、邦咯岛、太平、安顺、峇眼拿督、务边和皇家柏隆热带雨林。

霹州产业2022年看点

● Ageson控股私人有限公司与霹雳州务大臣机构（Perak Menteri Incorporated）在马登巴冷县展开的占地192.23公顷综合发展项目，涵盖政府机构与行政单位、工业、商用产业和房屋，发展总值8亿7990万令吉，预计费时15年内全面完成。

● Lagenda产业（LAGENDA，7179，主板产业股）与霹雳前进（MJPERAK，8141，主板产业股）在打巴进行占地92.97公顷的可负担房屋项目，涵盖1374单位单层排屋、264单位双层店屋、油站、霸级市场和办公楼。

● 耗资1亿零500万令吉的天然气输送管网络可能会扩充，包括兴建一条连接美罗瓜拉美金至丹绒马林宝腾汽车城，全长62公里的全新链接。

● 霹州政府计划兴建一座新机场，以及扩充怡保苏丹阿兹兰莎机场跑道，以迎合国内投资者和外国医疗旅客的需求。

 

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国门重开 南马产业好景在“望”

By Poh Gin,

2022年03月28日

报道：李治宏

柔州房市逐渐走出疫情谷底，
与全国房产走势一致。

经历了去年11月马六甲州选和今年3月柔佛州选，南马经济和产业市场是否出现了任何转变？有什么投资机遇？

个别产业领域方面，住宅、办公、工业、零售和酒店领域，会呈现怎样的走势？

南马三州当中，柔佛经济和产业市场向来是龙头老大，但森美兰和马六甲产业市场会否迎头赶上，有什么看点？

整体而言，柔州产业市场今年料稳健复苏，甲州产业料将伴随旅游业反弹，森州产业则料可重拾勇态。

个别领域方面，柔州住宅市场尤其是有地房产料将有所起色，服务式公寓/小型家庭办公室（Small Office Home Office，简称SOHO）/共管公寓则继续受供应持续过剩和严重滞销所困。

柔州办公市场料持稳，因预计不会有太多新的办公空间；工业产业领域则料持续增长，依然是最耀眼的产业次领域。

柔州酒店和零售领域随着国门重新全面开放，外国人在不太麻烦的条件下重新入境我国，有望持续复苏。

同样的，马六甲住宅市场今年前景料比去年乐观、工业产业保持稳健，商店和办公市场料将渐入佳境，酒店业也有望恢复常态。

不过，甲州购物商场则料将继续面对各种挑战。

森州方面，住宅市场料不如去年般蓬勃、工业产业和商用产业双双有望更上一层楼。

回顾去年首9个月，南马3州产业交投都出现量跌价升的局面。

其中，柔州产业总成交量按年下跌1.9%，从2万5128单位跌至2万4657单位；但总成交额却增长8.5%，从114亿令吉 增至123亿令吉。

管控令拉低成交价量

甲州产业总成交量延续2020年跌势，去年首9个月按年下跌5.6%至9118单位；然而，总成交额按年增长8.7%至31亿令吉。

事实上，去年上半年，甲州产业成交量和总值分别按年劲扬12.2%和19.7%，但第三季却大幅下跌，并拉低去年首9个月的总成交量和总值数据，主要归咎于去年6月15日实行的行动管控3.0（MCO 3.0）。

甲州进行中或即将动工的大型发展项目，包括一帆风顺（The Sail）、亞昕喜來城馬六甲（The Rise）和伯乐城市（Taman Botani Parkland）等。

森州去年首9个月产业总成交量按年微跌2.9%，但总值却扬升19.4%，从2020年同期的34亿令吉增至40亿令吉。

去年首3个季度，平均每季成交量约为3464单位；而在疫情爆发之前，即2018和2019年，则分别是平均每季度4413和4057单位。

森州产业较蓬勃发展的地区，料仍将是芙蓉-吉隆坡国际机场走廊和汝来，坐落在这个地带内的著名大型发展项目，包括金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）发展的达城（Bandar Sri Sendayan）、森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）发展的安斯黛儿镇（Bandar Ainsdale）、IJM置地（IJMLand）发展的芙蓉新城高苑（S2 Heights），以及布特拉入来（Putra Nilai）和汝来乌达玛（Nilai Utama）。

柔州房市：

新山房产交投最活跃

2021年全年，柔州房产市场已逐渐走出疫情的谷底，与全国房产走势一致。

利好因素包括2020至2021年期间推行的拥屋计划（HOC）、利率持续处于记录新低、冠病疫苗接种率高，以及经济领域逐步重启。

2020年，柔州房产交易量和总值分别按年下挫23.8%和24.6%；2021年首9个月，成交量按年下跌5%，但交易总额却微增2%。

新山的房产交投最活跃，接着是哥打丁宜和笨珍。新山大部分的住宅交投仍集中在双层及三层排屋，接着是单层排屋。不过，哥打丁宜和笨珍的情况则是恰好相反。

售价50万至100万令吉的房屋最受落，接着是30万至40万令吉，以及40万至50万令吉的住宅。

部分新楼盘或涨价25%

发展商为清理未售出的房屋，有者推出先租后售（Rent to Own）配套，有者则提供诱人的各种优惠和折扣。

大马亨利行指出，发展商去年下半年纷纷推出售价介于50万至70万令吉的有地房屋，这股趋势料将延续至今年。

不过，随着建筑材料成本扬升，部分新推出的房产售价或将调高10至25%。

去年首9个月，柔州滞销房产从2020年的6509单位稍增至6166单位（不包括商业地契的SOHO和服务式公寓）。柔州滞销房产仍以高楼住宅，例如SOHO和服务式公寓为主，大部分坐落在依斯干达公主城。

滞销房产增幅放缓

这些高楼住宅以外国买家为目标，但今年4月之前，外国购屋者和投资者无法入境，令这些房产在无人问津下持续滞销。尽管马来西亚我的第二家园（MM2H）计划喊停一年后重启，但大幅提高的门槛，令外国买家望门兴叹。

大马亨利行预计，柔州滞销房产今年将持续增加，但增幅有所缓和。

大马与新加坡在陆路疫苗接种者旅游通道（VTL）措施下互相开放边境，以及大马4月1日重开国门，外国买家有望逐步重返大马，是刺激柔州房产市场复苏的最大利好因素。

森甲房市：

甲成交量微跌 总值增至17亿

房产市场是马六甲州产业领域的火车头，并料在今年继续引领甲州产业领域复苏。

尽管去年首9个月，甲州房产成交量按年稍微下跌1.5%，但成交总值却按年增长9.8%至17亿令吉。

不过，相较于 2020年，售价50万令吉以下的房产需求下跌，或可归咎经济放缓和人们担心工作不保下谨慎消费，买气也相应下跌。

去年首9个月，甲州新推出的房产共有2488单位，1020单位或41%已卖出，这比2020年的39.6%来得高（推出1100单位，卖出436单位）。其中，第三季推出的740单位，更卖出63.65%或471单位。

行动管控令3.0结束和当局放宽防疫标准作业程序，是甲州新房产销量扬升的主因。当然，HOC和各项优惠也居功不小。

发展商去年提交的新发展项目申请也有所增加，这显示今年首季甲州新楼盘料持续增加。此外，发展商也大举收购更多地库，准备在未来推出更多新项目。

 

森两三层排屋最热

森州房产去年首9个月价量齐升，成交量和总值分别按年增长4.6%和18%。

大部分交易集中在售价10万至30万令吉的房产，双层至三层排屋最受落，接着是单层排屋。地区方面，芙蓉和波德申的房产交投最活跃。

森州发展商聚焦清理现有存货，而非推出新房产。过去3至5年推出的房产大多是售价介于40万至60万令吉的双层排屋。

随着HOC已于去年告一段落，森州今年的房产销量料将放缓，表现不如去年。

滞销房产也相对增加，但就如甲州一样，森州滞销房产向来是全马最少的州属之一。

商用产业：

柔酒店业料更快复苏

柔佛商用产业领域今年有望稳健复苏，VTL和柔州政府早前宣布德商务旅客中心（BTC），是两大催化剂。

整体而言，柔州酒店领域预计将比零售产业和办公市场更快复苏，国内游客自去年10月11日跨州禁令解除后恢复国内旅游，令酒店业迎来久违的一线曙光。

柔州零售产业领域过于依赖新加坡游客，虽然国门4月1日重开，柔州尤其是新山零售领域将再需要一段时日才有望恢复疫前水平。

若按地区而言，新山酒店业和零售领域为投资者带来同等的机会，笨珍旅游业比零售领域占上风，不被视为旅游区的峇株巴辖和麻坡则是零售领域提供更多投资机会。

甲商场空置率偏高

马六甲旅游业在跨州禁令解除和VTL措施开跑后重获新生，但州内购物商场过剩，许多零售商场空置率偏高，是当地零售产业市场的主要挑战。

截至去年9月杪，甲州共有31座购物商场，总零售空间63万5390平方米。然而，疫情重创各行各业下，州内商场租用率从2019年上半年的67.45%，于去年第三季下滑至63.30%。l

大马亨利行认为，甲州零售产业料将耗时几年才能复苏，甚至将成为周州内最后一个复苏的产业次领域。

甲州酒店业在旅游领域重现曙光后逐步回暖，酒店客房周末（每周五至周日）租用率反弹至85%，工作日（周一至周四）则回升至65%。

随着国门4月起重开，作为国内外游客最爱旅游景点之一的马六甲旅游业今年有望进一步复苏，并恢复疫前的正常水平。

甲州办公市场今年料继续停滞不前。由于前景没有太大的改善，租户们不太可能作出长期租约。

所幸的是，甲州新增的办公空间有限，市场将先吸纳现有供应，当经济逐步复苏，目前空置的单位有望获得填补。

芙波店屋交投最热

森州商用产业同样呈现交易量下跌，成交总值却增加的现象。去年首9个月，该州商用产业成交量按年下跌约8.8%，交易总值却扬升36.5%。

双层至两层半，以及三层至三层半的店屋交投最热，大多集中在芙蓉和波德申两地。

就如住宅产业一样，州内发展商先聚焦清掉现有商用产业存货，而非推出新的发展项目，但芙蓉新城和达城则另当别论。发展商预计将在未来12个月内，推出疫情期间展延的新商用产业项目。

从投资的角度而言，森州零售产业料会比酒店业较快复苏。这是因为疫情恶化期间，人们减少旅游和住宿酒店。

此外，零售产业也比酒店更容易灵活变通和调整空间，例如零售单位可以在短时间内分拆出租、扩大或缩减空间。

工业产业：

制造与物流业 刺激产业交投

柔佛工业产业今年料续稳步增长。

去年首9个月，柔州工业产业交易量和涉及总值，分别按年增长33%和3%。

较受瞩目的交易包括：

（1）AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股）以3200万令吉收购巴西古当一个货仓；

（2）GDS控股有限公司在努沙再也科技园发展一个数字中心；

（3）东南通运（TNLOGIS，8397，主板交通与物流股）收购士乃机场城地段，以兴建货仓；

（4）去年7月启动的丽阳工业园正进行土地清理和土方工程。

巴西古当和丹绒柏勒巴斯仍是工业产业的热门地区，两地的工业产业交投非常活跃。大部分交易是工业用途空地，接着是连排工厂/货仓和独立式工厂/货仓。

甲州已崛起为一个吸引工业家的工业目的地，州内工业产业需求水涨船高。

事实上，该州工业产业已走出2020年的谷底，去年首9个月的交易量和总值分别按年扬升19%和53%。

制造业和物流需求大增，令更多中小企业需要更多工业空间以扩充业务。

在森州，马来西亚宏愿谷2.0料将促进森州经济发展，更令州内工业产业今年前景更胜去年。去年首9个月，森州工业产业成交量和总值分别按年扬升6%和48%。

售价100万令吉以上的工业产业最受落，接着是30万至40万令吉，以及20万至30万令吉的工业产业。

毗连厂房/货仓交投最多，依序为半独立式厂房/货仓及工业用途空地。大部分交易集中在森州首府芙蓉。

Categories意见

国门开外资来 产业界静待佳音

By Poh Gin,

2022年03月7日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国产业市场有望加速复苏，
重拾昔日光辉。

不难发现，农历新年后的我国产业市场愈加冷飕飕，发展商则继续咬紧牙根，盼望房市能由阴转晴、由冷转热。

毕竟这已是疫情肆虐的第3个年头，尽管国人的接种疫苗比率非常高，绝大多数人口已接种至少两剂疫苗，甚至注射加强剂。

然而，近期“奥密克戎”的变异毒株来势汹汹，2月杪每日新增确诊人数曾一度突破3万大关，确诊经历似乎将成为国人生活中的“新常态”。令人更忧心仲仲的是，每日病殁人数近日多次近100人。

笔者不禁纳闷，再这样下去，我国产业领域何时将回升至“逢山开路，遇水搭桥”的好景？

2022年对我国而言是非常关键的，我们经历了整整两年多的时变、世变、势变，而今年也是产业领域迈向复苏的一年。

基于疫情的冲击，导致海外投资者及游客无法前来我国投资考察及游览。因此，我国大部分产业只能依赖内销。

盼马中VTL速开

近期，我国宣布开放泰国和汶莱的航空和陆路疫苗接种者旅游通道（VTL），这也是继新加坡后，最新和大马达成双边开放入境的两个国家。

然而，笔者更冀望我国能尽快与中国政府谈妥马中双边的VTL，这个愿望至今仍迟迟无法实现。

发展商营销续出招

在某种意义上看来，从之前的疫情大流行（Pandemic）到目前的准备过渡到地方病（Endemic），这种种的巨大变化，是机遇与冲击并存。

我国产业市场经历了前所未有的考验，如楼市降温、房贷审严、资金链紧张等。

不得不注意的是，不仅产业成交量受到影响，国内不同区域的产业平均价格也出现了前所未有的下滑。

许多发展商被疫情打击得毫无生气，而产业中介更是面临极大的考验，以往的“金九银十”却没有出现。这些年头来，发展商和中介们的心酸谁能知晓？

诚如笔者在前几篇的产业文章一直强调，大马产业今年有望渐入佳境，但前提是，我国必须抓紧后疫情时代的发展新机遇，以经济增长提供强劲动力。

考虑房小低密度房产

尽管目前建筑材料价格的高涨，对产业领域首当其冲，笔者认为，以目前经济低迷的形势看来，发展商仍会在行销策略及配套上多下苦功，以吸引更多潜在买家及投资者。

因此，虽然之前拥屋计划（HOC）所实施的10%优惠折扣不再获得延长，但笔者认为，发展商将会在今年各自重新推出更多诱人的优惠配套。那些想拥有人生第一套房或自住的购屋者，不妨可多加留意。

然而，针对国内外投资者，笔者认为，可考虑锁定以房形面积小及低密度的房产单位作为主要考量，那对将来出租或出售也相对容易。

各经济领域全面开放
产业市场有望加速复苏

我观察到目前各大销售活动以及说明会，正如火如荼地进行中，让人深感“风雨过，艳阳出”的到来。

然而，由于疫情大反弹的冲击，许多行业生意或多或少受影响，消费者也无法负担目前的房价，再加上银行放贷依然紧缩，仍有许多国人“望房兴叹”。

盼海外推广活动

显而易见的是，国内发展商正整装待发，希望早日能到海外推广活动，从而重新推动我国产业市场昔日边投资、边旅游的概念。

不管怎样，随着目前各经济领域全面开放，各行各业和就业市场正逐步回暖，我国产业市场仍有望加速复苏，重拾昔日光辉。

诚如第十二大马计划所倡议的迈向 “一个涵盖多项改革的全面发展蓝图”，希望我国经济能持续发展，并提供公平的成果分享和机会分配，以在2025年成为高收入国家，届时产业领域将有望从中分一杯羹。

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槟工业产业 韧性强需求旺

By Poh Gin,

2022年01月10日

独家报道：纪维新

外企高价租旺区厂房，
推高槟工业产业租金。

2019冠状病毒病疫情于2020年爆发后，我国各经济领域深受打击，产业市场也遭遇重创，仅工业产业却“一枝独秀”，需求有增无减，甚至在短短2年时间摇身一变成为产业市场的“新宠”。

近年在中国和美国贸易战悬而未决下，国内的美资企业增加投资和新的美国厂商前来投资的情况处于增长势头。再加上冠病疫情肆虐全球，造成全球供应链遭打断或受阻，于是许多投资商有感需在全球各地增设厂房或寻求供应商，这为本地企业带来更多商机，进而带动本地工业产业的需求。

此外，疫情也加速本地电子商务活动，并带动工业产业，包括厂房、货仓、物流中心、配送中心等需求。

迈入2022年后，国内工业产业需求是否仍处于有增无减的状况？产业交易量、成交总额或租金是否仍处于涨势？本文特别探讨我国工业与电子业重镇槟城的工业产业市场概况，为你详细剖析。

冠病疫情造成全球供应链及工业运作受阻，本地企业在纷纷“受益”后扩建厂房，因此，预料槟州工业产业未来仍有持续增长趋势。

在产业领域拥有逾20年经验的槟州房地产中介联合会会长陈剑豪预言，槟州工业产业在进入2022年之际，其势头仍强劲且不会停滞，并在未来拥有更高需求量。

事实上，槟州各类工业产业在疫情期间不仅不受影响，反而更强劲发展，在产业领域排行“NO.1”。

陈剑豪接受《南洋商报》专访时指出，不论是任何类型的工业产业，例如工业园、轻工业区和中小工业区，其需求量在槟州产业领域排名第一。
陈剑豪
货仓出租率非常高

他说，其实在疫情之前，工业产业不容易售卖或出租，甚至停滞半年也无法租出去。

惟如今工业产业却发展红火，尤其是货仓类型的工业产业，其需求量非常大，出租率也非常高。

“在中美爆发贸易战后，许多投资者转移阵地来我国投资设厂，让槟州工业产业出现很高需求量，甚至出现供不应求状况。有些外国企业愿意出高价租下位于策略性地点的厂房，结果让州内工业产业租金水涨船高，近年租金调高约10%。”

他指出，槟州工业产业供不应求，主要是私人发展供应不多，其中多数是由槟城发展机构（PDC）管理。

吕子铭

峇都加湾拟开发第二及三工业园

自从槟岛工业产业已达到饱和后，许多投资者已转移至威省峇都加湾工业园（BKIP）设厂。不过，峇都加湾工业园工业地段已所剩无几，州政府也准备开发峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。

“此外，冠病疫情引领电子商务盛行，并带动仓库、物流中心、配送中心等工业产业的需求量，许多旧工业产业在这段时间顺利租出。”

PA国际物业顾问（槟城）有限公司执行董事吕子铭说，许多外国企业在疫情期间，面对全球封国造成全球供应链及工业运作受阻，于是有感需在每个区域拥有供应商，尤其是欧美国家企业，在疫情后纷纷与本地企业寻求合作，譬如本地3家企业，如阁代科技（GREATEC，0208，主板科技股）、腾达科技（PENTA，7160，主板科技股）及UWC公司（UWC，5292，主板科技股）纷纷收购土地兴建厂房或扩大生产线，以扩展业务。

“这场疫情不仅制造机会给本地大型企业，也制造机会给本地经济领域。譬如短期是本地企业扩建厂房时，带动建筑相关经济领域，中期是制造更多工作机会，让槟州多个经济领域受益。”

傅顿发

带旺附近地区
华都工业园地皮升15%

峇都加湾工业园不仅带出第二第三工业园，甚至带旺附近原有工业区，尤其是衔接峇都加湾工业园道路已通车的华都工业园，其工业地皮价格已提升10%至15%。

马来西亚亨利行（威省）有限公司副总监傅顿发说，槟州工业产业在疫情期间不受影响，且许多工业地皮价格不降反涨。

他说，由于跨国及本地企业，尤其是高科技企业入驻槟州设厂，造成州内工业产业有很大需求。随着槟岛工业产业已达到饱和情况，再加上威省工业地皮比槟岛便宜逾50%，如今许多投资者选择在峇都加湾工业园投资设厂。

华都属永久地契

他说，峇都加湾工业园如今所剩的工业地皮并不多，预料不足700英亩地段，于是槟州政府计划将工业园扩展至附近地区，开发峇都加湾第二工业园和第三工业园。

“此外，峇都加湾工业园也带旺毗邻工业区，包括槟城科学园、武吉敏惹工业区、华都工业园，尤其是可衔接峇都加湾工业园的华都工业园道路通行后，华都工业园的地皮价格稍微调涨10%至15%，主要该工业园是属于永久地契地皮。因此，业者非常看好峇都加湾附近未来的产业市场。”

他说，峇都加湾工业园会成为跨国企业及本地企业的首选，主要是当地交通方便并成为交通枢纽，靠近槟城第二大桥、槟城国际机场和南北大道收费站。

10年迎160企业设厂
峇都加湾工业园火热

峇都加湾工业园在10年时间迎来160家跨国企业和本地企业设厂，在短短10年时间成为槟州最“火热”的工业园！

在峇都加湾综合发展蓝图的7000亩地段中，占地1151亩的峇都加湾工业园，从2011年开发至今已获得约160家跨国企业和本地企业青睐，选择在这个新兴工业园投资设厂。

现有厂商包括阁代科技、伟特机构（VITROX，0097，主板科技股）、和泰电子（Hotayi Electronic）、美光科技（Micron Technology Inc）、泛林集团（Lam Research Corp）、德康医疗（DexCom Inc）等，以及即将在本月开张启用的Iconic医疗手套厂。

峇都加湾工业园开发至今，其工业地皮已所剩无几，只剩少于80公顷工业地皮，且属于少过10亩的小地块。于是槟州发展机构计划收购附近地段，槟州发展机构及投资槟城也在峇都加湾工业区南部及东部，物色更多土地发展为工业区，开拓峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。

峇都加湾第二工业园位于峇都加湾南部，即靠近威南高渊楣南，预计占地2000至3000亩，首阶段已开放300亩，至于峇都加湾第三工业园则位于峇都加湾东面，出入口位于武吉淡汶，预计占地600亩地段。

另外，槟州至今已拥有10个工业园，除了峇都加湾工业园外，还包括峇六拜、麦曼珍、北赖、诗布朗再也、武吉丁雅、武吉敏惹、槟城科学园和槟城科学园北部，以及即将开发的峇都加湾第二工业园。

槟工业园峇都加湾工业园2021年投资亮点：

● 韩国半导体印刷电路板（PCB）和封装基板俺的企业信泰电子（Simmtech），将建设一座占地18亩的工厂，首阶段投资额达1亿2000万美元（约5亿800万令吉），也是槟州首个来自韩国的大型投资，预料今年首季竣工。

● 台湾厂商和泰电子投资3亿令吉兴建第二厂房，新厂房预计2022年4月竣工。

● 3家本地大型公司即阁代科技、腾达科技及UMC继续扩展业务，在峇都加湾工业区新建占地35亩的设施，投资总额超过5亿2000万令吉。

● 捷铵科技（JHM，0127，主板科技股）与QES集团（QES，0196，创业板）联合投资1亿9000万令吉建新厂房，即建立一座两层楼高，面积35万平方尺的建筑和设施，预计将在2023年完工。

● 英特尔集团（Intel Corp）宣布在槟城及居林厂房增加投资300亿令吉，2024年初投入生产，将在未来10年提升先进半导体封装技术制造能力。

由高峰建筑集团发展的MS City反应热烈。

峇六拜MS City销售亮眼

在槟岛峇六拜策略性地点发展崭新工业产业，由高峰建筑集团（M Summit Group）发展的MS City，在不到1年时间售剩2个单位。

高峰建筑集团发展策划部总经理毛伟仁说，2020年4月推出的MS City发展计划，是该集团推出的首项工业产业，并提供一站式商业解决方案，以满足槟州现代化工厂日益增长的需求。

他说，该集团推出这项发展计划至今，在全部11个单位中，已售出9个单位。

“由于这项发展计划在推出后深受欢迎，有感槟州工业产业需求增长，因此，本集团目前正在购置适合地段，预料今年杪开发第二阶段的发展计划。”

他说，MS City位于峇六拜策略性地点，非常靠近槟城国际机场、槟城第二大桥、峇六拜自由贸易区等。

“此外，这项发展计划是为厂家量身定制，譬如使用可承重地板及充足电力供应等。”

去年上半年7.7亿交易额

槟州产业市场于2021年上半年走势下跌，惟工业产业一枝独秀，其247项成交量和7亿7561万令吉交易额，分别按年扬升62.5%及89.8%。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）资料，槟州产业市场2021年上半年成交量达到7960项，总成交额43亿7683万令吉，其中工业产业成交量和总额各占3.1%（247项）及17.7%（7亿7561万令吉）。

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新楼盘骤减 雪隆房市打硬仗

By Poh Gin,

2021年10月25日

报道:李治宏

国内房产市场开始复苏了吗？

这个问题，如果单从今年首9个月，全国产业市场龙头雪兰莪和吉隆坡新推出的房产项目数量来看，答案是否定的。

这是因为，雪隆两地今年上半年推出31个新楼盘，比去年同期的12个增长约160%后，于第三季急转直下，这3个月内只有区区4个新项目，而且全都集中在雪州，吉隆坡挂零！

事实上，今年第三季雪隆区4个新楼盘全都是在9月推出。换句话说，7月和8月完全没有任何新楼盘，连续2个月捧了大光蛋！

不仅如此，今年首9个月，雪隆新楼盘合共1万零46个单位的住宅，比去年同期的1万4284单位，足足少了4238单位或30%。

跨国产业顾问公司亨利行指出，这显示2019冠状病毒病疫情的影响有多深，在去年初疫情爆发带来的突变，加上国内疫情于今年第二季至8月份期间重新升温下，发展商们都变得愈加谨慎，步步为营。

因此，尽管政府今年7至8月期间开始逐步放宽一些领域的行动管控，这两个月雪隆区完全没有新楼盘推出，反观去年同期有多达9个新项目。

虽然今年首9个月，雪隆新楼盘共计35个，比去年同期的30个多出5个；但不要忘记，去年房市饱受疫情重创，导致去年3月至年底的新楼盘大幅减少。

雪州28新项目

今年首9个月，雪州共推出了28个新项目，占了雪隆两地新楼盘的80%，反观吉隆坡则只有7个。

新房产单位当然也是雪州居多，共6816单位，占雪隆两地新房产单位总数的68%。吉隆坡占其余32%，或3230单位。

不过，两地今年首9个月新房产单位都比去年首9个月少，其中吉隆坡的3230单位，更是比去年同期的6526单位少了一大半。也因此，吉隆坡新房产单位所占比重，也从去年同期46%下跌至32%。

雪州今年首9个月的6816新房产单位，比去年同期的7758单位，减少942单位或12%。

百万元以上新房产 比率提高至68%

新项目和单位数量是少了，但售价百万令吉以上的新房产所占比重却增加了！

去年首9个月，雪隆只有50%的新楼盘推出售价100万和以上的房屋，今年这个比率却大幅度提高至68%。

相反的，去年首9个月，售价低于40万令吉以下的新项目有22%，今年同期这个价位的新楼盘只有13%。

同样的，售价40万1000至60万令吉、60万1000至80万令吉，以及80万1000至100万令吉的房屋，今年首9个月占新楼盘数量的比重，都比去年同期来得低。

若从每平方尺售价来看，今年首9个月，每平方尺售价501至750令吉和751至1000令吉这2个价位新楼盘比重，都比去年同期来得高。

换句话说，无论是整个单位或每平方尺售价，发展商今年都倾向于推出更多较高价位的房产，显示这个价位市场的购买力最强。

管控令左右新楼盘走势

回头看今年每个月的新楼盘走势，可以发现和当时的疫情，还有行动管控的收紧或放宽息息相关。

今年首9个月内，新楼盘最多的月份首推3月份，接着是4月份，分别有11和7个新项目。

当国内疫情4月开始再度恶化，当局收紧管控令，包括5月12日全国实行行动管控令3.0（MCO 3.0），以及雪隆地区5月25日起实行加强行动管控（EMCO）、6月份全国全面封锁（FMCO），对产业市场的冲击立竿见影，5月和6月分别只有4个和1个新项目。

排屋和豪华排屋（Superlink Terrace house，指宽24尺或以上的双层排屋），仍是巴生谷发展商和购屋者的最爱。

雪隆区今年首9个月的35个新项目当中，有17个或约50%有推出排屋和豪华排屋。

68%的新项目涉及有地房屋，其余32%是高楼住宅。

在新房产单位方面，更有高达78%或7829单位是有地房屋；反观高楼住宅只占22%或2217单位。

买大屋成趋势

疫情爆发后，购屋者为保持人身距离，追求更大栖身之所的趋势已经无可扭转。

今年首9个月的35个新楼盘当中，多达60%推出建筑面积2000平方尺以上的房屋，反观去年同期则是44%新项目这么做。建筑面积1800平方尺和以下的新房产，都比去年同期少了许多。

 

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HOC房市救世主

By Poh Gin,

2021年05月23日

独家报道:李治宏/郑德伟

去年6月开跑，为期一年的2020/2021拥屋计划（HOC 2020/2021）将于本月31日告一段落。

截至今年2月的首9个月内，HOC 2020/2021共售出3万4354单位的产业，总值256亿5000万令吉，这个表现更胜于2019拥屋计划（HOC 2019）首9个月的1万9784单位销量。

究竟HOC 2020/2021能否成功扮演重振本地产业市场的“救世主”角色？

根据大马房地产发展商会（REHDA）的数据，截至今年2月，HOC 2020/2021最好卖的房产首推售价50万至75万令吉的单位，接着依序为30万至50万令吉，以及75万至1000万令吉的单位。（皆折扣前的价格）

助业绩更胜往年

此外，根据该会去年10月针对其121名会员展开，今年3月杪发布的一项调查结果，89%回应调查的发展商表明，在HOC2020/2021取得一定的销售业绩，其中87%更认同，HOC有效的消除它们的库存（即未售出的房屋）。

多家主要发展商接受《南洋商报》专访时，无不乐观的预估可在当前的HOC 2020/2021取得更好销售业绩，并协助公司今年整体业绩更胜往年。

怡克伟士（EKOVEST，8877，主板建筑股）董事经理丹斯里林景清指出，HOC 2020/2021首9个月销售表现更胜 HOC 2019的其中一个主因，正是冠病疫情本身。

他接受《南洋商报》书面专访时说，虽然冠病疫情重创全球经济，大马产业市场也无法幸免，但冠病疫情让购屋者更清楚的意识到，相对其他投资项目，房产其实是疫情期间较为稳定的投资选项。

马星销售目标比去年高

马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）表示，2021年是产业领域复苏的一个年头，产业市场走势料将和整体经济一致，因此该集团2021年的销售目标也比2020年来得高。

该集团总执行长拿督何汉生说，除了HOC，国家银行去年来多次下调利率协助推动市场需求，而政府近期宣布的多项措施，包括解除第三份及以上房屋贷款的70%融资顶限，以及豁免产业盈利税，都有助产业市场复苏。

购屋者寻求可负担屋

他接受《南洋商报》书面专访时说，低利率是带动马星集团在HOC 2020/2021销售业绩的其中一个主因，HOC 2020/2021本身所提供的各项特别/替代配套和奖掖，也对提振销售业绩大有帮助，因这些配套或奖掖，在经济好景时不曾有过。

“此外，我们一直都深知，购屋者一直都在寻求可负担房屋。我们推出的房产都是售价50万令吉和以下单位，迎合客户在财务方面的期许。

“同时，坐落在公共交通和便利设施（例如回教堂、办公区、医院和教育机构）地区，道路通行性良好的发展计划，深受市场欢迎，而马星集团提供的正是这类产品。”

他补充，2021年财政预算案中宣布的首购族购买售价50万令吉以下产业，豁免印花税长达5年的措施，也令马星集团受惠。

双威（SUNWAY，5211，主板贸服股）旗下产业臂膀双威产业（Sunway Property）同样表示，该公司有信心能在整个HOC 2020/2021期间实现更好的销售。

购屋者省下大笔开销

双威产业中区执行董事张绍明说，该公司2020年录得13亿令吉产业销售，超越11亿令吉目标，而今年订下更高的销售目标。

他接受本报书面访问时说：“本年度，除了借由城市生活之美的一系列符合市场需求的项目，以及HOC下的免税与激励措施，双威产业也借由额外的配套措施，让购屋者或投资者能省下相当可观的数目，以更低的价格，以及更无后顾之忧的方式买下双威高品质住宅项目。”

屋价10%折扣

他说，HOC对双威产业已完工及正在施工中的项目都有帮助，主要以售价介于60万至100万令吉的共管公寓以及服务式单位为主，因为购屋者在购买这类房产时能省下更多钱。

林景清表示，对购屋者而言，HOC非常有吸引力，因为他们不仅获得屋价10%折扣，还获得豁免缴付印花税，这意味着他们在HOC期间购屋，将省下一笔可观的开销。

这些优惠和奖掖，都在协助购屋者完成居者有其屋的梦想方面大有帮助。

一些发展商甚至在HOC 2020/2021期间祭出额外的“好康”，例如双威产业就提供签署房屋买卖合约后享有长达12个月的延长付款计划、若遭遇失业、伤残或疾病等不可预知的突发状况时可选择终止卖卖合约的自愿退场计划（Option to Exit）、以更优惠利率获得双威给予的贷款等。

豁免印花税最吸引人

HOC 2020/2021为购屋者提供的“好康”林林总总，但哪个“好康”对发展商在HOC中的销售最有帮助？

马星集团和双威产业不约而同的认为，转让与贷款协议书豁免印花税的措施，对发展商销售业绩带来的帮助最大。

何汉生说，马星集团预期，该集团于2020/2021年HOC的销售业绩，将和业界的表现并驾齐驱。

放宽房贷审批政策

金群利集团副执行董事主席拿督李典和指出，HOC对发展商最大的帮助，是协助降低购屋者的房贷审批拒绝率之余，也相应的提高房屋订单完成买卖手续的比率。

他指出，只要购屋者的房贷过关，发展商才算真正销售出有关房屋，而该集团在HOC下的销售额也因此提振了约20%。

无论如何，李典和仍呼吁银行放宽严格的房贷审批政策，应伸缩性处理特定购屋者或首购族的房贷申请。

他指许多银行在疫情时刻收紧条例，以更严谨的态度来审批房贷，并以回扣后的实价来计算购屋者的房贷，此举与HOC协助更多“无壳蜗牛”完成拥屋梦想的目标背道而驰。

他建议银行应以借贷者未来的财务因素，例如未来会升职加薪、收入会提高、以及孩子完成学业及工作时可协助父母承担部分房贷等作为考量，而非硬性的根据现有收入来审批房贷。

发展商盼延长一年

随着HOC 2020/2021已证明可刺激销售和清理库存，发展商无不希望HOC将获得延长，并对提振产业市场和整体经济带来更大刺激作用。

何汉生说，基于产业领域是大马逾140个产业相关次领域的主要推手，马星集团衷心希望HOC 2020/2021获得延长。

“截至2021年2月28日，参与HOC的发展商所提供的折扣总额已高达43亿令吉。”

林景清希望HOC可以延长一年，以刺激全国的产业销量，带动大马经济复苏。

金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）副执行董事主席拿督李典和同样认为，疫情反复及没有好转的迹象之际，政府应考虑延长HOC为期1年，至明年中为止。

他说，此举可以帮助发展商更快的销售屋子，减少滞销或建好卖不出的问题，进而改善发展商的资金流；同时可以帮助国人以更优惠价格购屋。

事实上，大马房地产发展商会的上述调查显示，HOC继续实施，是发展商们今年的3大期许之一。

它们也希望，政府将削减发展商的各项合规成本或撤销不必要的合规成本、金融机构在审批贷款申请时较为宽松，将第三房贷顶限提高到90%，以及重启受管制的发展商利息承担计划（DIBS）。

买卖双方双赢

李典和直言，拥屋计划是一项非常好的举措，形成发展商可卖出更多房屋及购屋者可以较低成本购屋的双赢局面。

“在拥屋计划下，发展商获得政府减免各种费用，发展商会非常愿意为购屋者提供更多的回扣，有者甚至提供头期付款回扣15至18%等超值优惠。

“HOC让发展商减免更多费用，让购屋者享有更多优惠及回扣，如豁免豁免多项印花税、屋价折扣10%等，让购屋者能以更低门槛成为业主。”

祭出更多“好康”

发展商希望HOC 2020/2021获得延长之余，更希望政府将为购屋者祭出更多的“好康”，以进一步刺激产业市场。

何汉生希望，HOC可以扩大涉及的范围，把商用产业也涵盖在内，以及在HOC实行期间放宽房贷融资，因为目前金融机构的融资条规非常严格。

他说，HOC让购屋者在不必支付印花税给政府的情况下，以最便宜价格购买产业，此举也是鼓励国人实现居者有其屋梦想的最好方式。

最期盼哪些额外“好康”

– 首购族享有印花税全免优惠

– 让所有购屋者享有90%的贷款对屋价比率（Loan to Value, LTV) 房贷融资

– 在HOC期间购买的产业免征收产业盈利税（RPGT）

– 将HOC扩大到外国人在本地购置产业，以协助发展商出售高档房产

Categories趋势

“买不起”，发展商难涨价！

By Poh Gin,

2021年05月16日

发展商是否应跟随钢筋价格上涨而调高屋价？这个问题在近期沸沸扬扬，市场看法不一。

但其实，我国房屋价格指数去年只涨了0.6%，从2013年到2019年期间，该指数的增幅其实逐渐放缓，已很久没有达到2012年时13%增幅的顶峰了。

提出这数据的资深经济学家白文春认为，这些年来房价增速变慢，一是因为政府打房措施见效，再来就是人们“买不起”的市场供需造成。

他日前在《南洋商报》的专栏中指出，政府在2014至2015年期间相继推出各项产业冷却措施；同时，国家银行也逐步收紧货币政策，从2010年开始逐步升息，导致房贷成本提高。

住宅产业的滞销更是加剧房市的惨况，而且还逐年变糟。2015年，滞销房产约为1万2200单位，但到了去年，数目已增至5万3200单位。

白文春认为，房屋可负担性是大部分家庭的一大问题。虽然过去10年，大马家庭收入平均每年增长7%，但仍有许多国人买不起房屋。

“早在2009年，房屋无法负担比率已处于4.2倍的偏高水平，而到了2019年，这个比率进一步攀升至4.5倍，显示对于大部分大马家庭而言，他们越来越没有能力购买房屋。”

国行之前的调查显示，只有房屋无法负担比率低于3倍，房屋价格才算是处于购屋者可负担水平，若是超过4倍，则表示它已严重负担不起。

“基于上述发展及滞销产业严重，我想这可能造成加剧发展商之间在出售新屋和已竣工房屋时的竞争，因此在现阶段而言，发展商更难以提高房屋价格。”

那会跌价吗？

既然房屋短期内不太可能涨价，那是否有可能反过来继续跌价？

白文春指出，我国房价上一次下跌已时超过20年前的事，即1998及1999年。当时，在亚洲金融风暴下，大马经济1998年大幅萎缩逾7%，导致房屋价格1998及99年分别下跌9%及2%。

有趣的是，诸如美国和欧洲等国家的产业价格去年进一步扬升，这股涨势也延伸至今年初。

“我想，这主要是由于第二轮量化宽松政策（QE2）及低利率环境所致。这些国家的钢铁价格扬升，也可能助长了房价涨幅。”

同样的，中国主要城市产业价格去年上扬后，今年进一步攀升。尽管中国未如美欧般推行QE2，但他相信，低利率环境或是推高房价的主因。

回溯美欧和中国推出第一轮量化宽松政策（QE1），以及当时同样的低利率环境期间，大马产业价格也伴随这些国家同步扬升。

“然而，基于我上述提到的各项因素，我相信当前美欧推行的QE2期间，大马产业价格较难以跟着扬升，尽管我国利率目前处于史上新低。“

无论如何，在他看来，低利率还是对本地产业市场有一定的帮助，产业价格至少可持稳现有水平。

况且，通胀走高的预期，会促使部分投资者购置有抵御通胀作用的产业，作为保障其财富的一种护盘手法。

Categories意见

HOC应否延长?

By Poh Gin,

2021年04月18日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

行动管控令2.0（MCO 2.0）已于今年3月4日告一段落，然而，过后按7天平均数计算的数据却显示，国内2019冠状病毒病新增确诊病例仍以每日逾1000宗的速度增长，因此当局仍需采取预防措施及相关的防疫标准作业程序，以抑制疫情进一步恶化。

与此同时，在MCO 2.0还未结束之前，全国冠病免疫计划已于2月24日正式开跑，首相丹斯里慕尤丁成为首位接种冠病疫苗的大马人。

随着疫苗接种如火如荼的进行中，国人对我国抗疫成功的信心也逐渐建立起来。

对于产业市场而言，疫苗的施打也令大家顿时松了一口气，希望一扫之前冠病疫情席卷全球下，岌岌可危的市场情绪。

然而，疫前就已存在多时的各项挑战仍未迎刃而解，国内购屋者仍面临无力买房和生活成本扬升，尤其是各大城市生活水平偏高的窘境。

因此，从去年6月1日开跑，将于今年5月31日结束的2020/21年拥屋计划（HOC 2020/2021），是否应该获得延长？

刺激遭重创产业市场

政府是在去年公布短期经济复苏计划（PENJANA）时，宣布重启拥屋计划，以刺激遭到疫情重创的产业市场。

为复制2019拥屋计划（HOC 2019）取得的成功，2020/21年拥屋计划再度给予购屋者同样的利益和折扣，例如贷款合约免印花税，以及参与该计划的发展商给予特定产业价格10%折扣优惠。上述利益和豁免适用于售价介于30万至250万令吉的房屋。

在2019拥屋计划期间共售出5万7635单位的房产单位，这包括服务式公寓在内，涉及的总值359亿9000万令吉。

HOC 2020/21表现更好

至于现行的2020/21年拥屋计划，主要承办单位马来西亚房地产发展商会（REHDA）最近公布的数据显示，截至今年2月杪，即该计划的首9个月内，共售出3万4354单位，涉及总值256亿令吉。相较于2019拥屋计划首9个月售出的1万9784单位房屋，表现无疑更好。

此外，过去数年持续增加的未售出单位数目方面，根据去年首季至末季的季度观察，走势也较为稳定。

若进一步分析未售出库存单位的数据，未售出但兴建中单位及未售出也未动工单位的库存都有所改善，但滞销（已建好但至少已9个月仍未售出）单位持续增加，但也在去年第三和第四季之间出现减少走势。

疫情对产业市场的负面影响，造成滞销单位于去年第三季增至5万7390单位，涉及总值424亿9000万令吉，但去年末季减少至5万5300单位，涉及总值407亿9000万令吉。

上述各项数据无疑令人鼓舞，而且至今表现胜于2019拥屋计划，而我们也须考量到一个事实，即2020/21拥屋计划期间，政府于今年1月中旬实行MCO 2.0，令经济活动和人民的行动受到一定程度的管控。去年3月18日初次实行的MCO 1.0期间，发展商的销售活动和展示厅被迫暂停营业，对产业销售产生负面影响，而产业交易在MCO 1.0解除后，于去年下半年明显改善。

因此，有关延长2020/21的呼声，主要正是基于今年初的为期约2个月MCO 2.0，可能影响该期间的产业交易活动。

盼延伸到二手屋

放眼未来，进行中的疫苗接种计划及每日新增确诊病例减少，改善了市场交投情绪，并有望进一步刺激市场信心。在我们致力于恢复市场疫前的交投水平之际，现阶段必须维持各项行之有效的奖掖及援助，不能过早的结束，这包括延长2020/21拥屋计划。

无可否认的是，该计划协助发展商减少库存，但与此同时，它也确实造惠购屋者，协助减轻他们购买理想家园的整体购屋成本，这是现有情况下刺激产业市场的一大关键。

我们期望看到的是，目前主要聚焦于新房产的各项“好康”，可以进一步延伸到二手屋市场，以更全面的刺激市场。

HOC不是房市问题解药

需要指出的是，HOC不应成为刺激住宅市场的主要驱动力和策略，因为它不是解决持续存在的住房负担能力难题的长久之计。

长远来看，这将需要一个更具凝聚力和整体性的解决方案，以克服现有的居者有其屋和未售出库存等问题。

房市问题错综复杂

在提出更永久性和综合的解决方案方面，发展商推出和兴建新房屋单位时，不仅须由公正不倚的独立顾问进行最新和全面的研究，也须配合政府和地方当局以及银行和金融机构的努力，以及涉及需求方面的利益相关者的努力。

由于供需失衡的问题依然存在，尤其整体发展成本导致的房价方面问题更加严重，因此，同时面对购屋者负担能力与收入水平问题，令整个房屋市场的问题更错综复杂。

HOC也许已对产业交易和协助购屋者完成拥屋梦想方面产生正面影响，但与此同时，它也带来了此计划期间，国人真的有能力购屋，抑或只是种种扶持因素形成的假象？是否因为发展商提供种种折扣和财务奖掖，才令购屋者有能力购买房屋？

若它的确是上述人为因素下造成的一种假象，那么，国人负担不起房屋的问题依然悬而未决，房价和可支配收入水平之间仍出现一个鸿沟。

房产远景靠全套方案

尽管存在这样的争论，但现阶段，我们迫切需要进一步加强市场的复苏情绪。

旨在减轻购屋者财务负担的任何经济援助和奖掖措施，例如HOC提供的各种奖掖和优惠，加上现有的低利率环境，对于重振滞后的产业市场至关重要。

然而，我们仍需提醒大家一个事实，即住房负担能力的基本问题，不可能通过快刀斩乱麻的方式加以解决。因此从长远来看，我们仍需要一套更系统化的解决方案，来让房地产市场实现永续的发展。

Categories趋势

行情转上，发展商信心哪来？

By Poh Gin,

2021年03月27日

独家报道:李治宏

疫苗“开打”，经济料好转，产业市场最坏时期已过，有望在今年“牛”转乾坤？

国内多家上市产业发展公司早前纷纷为今年的产业销售设定高于去年的销售目标，显示业界普遍看好今年的前景，而除了整体大环境的利好因素，它们的信心建立在哪里？

《南洋商报》为此专访其中3家设定更高销售目标的挂牌发展商，即马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）、森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）和百乐园（PARAMON ，1724，主板产业股），请这3家公司的掌舵人现身说法。

今年1月，当各家跨国产业顾问公司发布对大马产业市场今年展望的报告时，普遍预计产业市场最快将在今年下半年复苏。

市场买气渐回温，马星集团今年首2个月已录得约2.5亿令吉的销售额。

加速数字化销售

不过，政府随后宣布1月13日起再度于全国大部分州属实施行动管控令（MCO），以抑制当时飙升的疫情时，市场的乐观情绪犹如被泼了一头冷水，更有行家为此预估产业市场的复苏将推迟至明年。

然而，到了2月杪，多家上市发展商公布去年第四季和全年的最新业绩，并宣布今年设定更高的销售目标；加上有分析师认为，许多发展商已适应了疫情下的新常态，并加速通过数字平台销售，MCO 2.0带来的伤害相信远远不如去年的MCO，业界乐观情绪重燃。

梁海金

马星销售数据走势强劲

马星集团创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金就表示，目前已有初步迹象显示，产业市场正在走向某种形式的复苏。

他日前接受《南洋商报》书面专访时说：“就马星集团而言，我们去年12月推介新楼盘时就有留意到，产业市场的交投情绪已逐步改善，我们去年全年也成功达成11亿令吉产业销售额的目标。”

他指出，踏入2021年，该集团的销售数据走势强劲，今年首两个月实现了约2.5亿令吉的销售额。

“因此，我们今年订下了16亿令吉的销售目标，其中51%是售价低于50万令吉的产业，而整体而言，高达91%将是来自于售价低于70万令吉的产业。”

他说，随着全国冠病免疫计划的循序渐进，将有更多国人相继接种疫苗，企业将更有信心在消费者支出回升的情况下展开业务，商业信心也将随之逐步改善。

“目前已有初步迹象显示，大马经济正在缓慢复苏。根据财政部长东姑扎夫鲁最近引述马新社的一则报道指出，在行动管控令2.0期间，获准在遵守严格防疫标准作业程序（SOP）下营运的经济领域，占整体经济93%，这协助我国经济每天因管控令而蒙受的经济损失大幅度减少至3亿令吉，远低于去年管控令1.0期间的每天24亿令吉。

“考虑到上述所有因素，再加上我们迄今取得的势头及今年产业市场前景的改善，我们对旗下产业的需求及吸引购屋者的购兴方面抱持审慎乐观态度。我们广泛的产品组合，可以满足不同消费群的需求，我们的产业项目富吸引力的卖点和配套，将为我们提供支持。”

阿兹米尔马力肯

森那美加强据点

森那美产业集团董事经理拿督阿兹米尔马力肯对《南洋商报》说，基于冠病疫情接下来的走势仍未确定，尤其是我国绝大部分州属今年1月中落实MCO 2.0，产业市场的复苏将推迟至明年。

去年销售额20亿

他说，森那美产业视2021年为巩固盘整的一个年头，但该集团将借此进一步加强其于国内产业市场的据点，并确保该集团处于有利位置，以把握这一充满挑战的环境中的复苏机会。

“纵使整体形势仍充满挑战，我们仍对前景信心满满。尽管如此，我们仍把此当着一次契机，进行所有需要做的事，并在经济复苏时顺势而上。”尽管历经艰苦的一年，该集团去年仍录得20亿令吉的销售额，超越14亿令吉的销售目标。

“我们（去年）录得的实际销售额比销售目标高出43%，共售出2,258个单位，主要来自新城镇的有地房产。我们也锁定了8亿令吉的订购额，以及截至今年2月14日的新楼盘当中取得平均88%的吸纳率。”

在2021财年，该公司订下24亿令吉的销售目标，并将推介总值25亿令吉的新项目，这包括有地房产和高楼住宅，以及工业与商用产业。

阿兹米尔补充，尽管市场情绪仍低迷，该集团仍对住宅和工业产业今年的前景保持乐观。

“在我们主要城镇，以合适的价格出售的房产，将吸引合适的买家。此外，在蓬勃发展的电子商务领域，由于物流和仓库需求的增加，预计工业产业市场前景将更加光明。”

百乐园推总值12亿产业

百乐园集团总执行长周胜忠说，国际货币基金（IMF）和国家银行皆对经济前景作出乐观预期，加上2020年的销售记录（尽管面临疫情冲击，百乐园2020年销售额达7亿7000万令吉，比2019年高出11%），该公司有信心实现10亿令吉的销售目标。

他以书面方式回复《南洋商报》提问时说：“我们将在今年推出总值12亿令吉的产业，比2020年高出42%。

“前提是不会有进一步的行动管控措施，这可能会影响我们的新楼盘推介和销售。在及时处理我们的发展项目所需的批准方面，我们也面临一些困难，因为受到各项防疫标准作业程序的影响，一些政府机构仍未全面恢复运作。”

国内拥有最多地库的发展商森那美产业，尽管也为2021财年设下更高的销售目标，但对整体产业市场前景则抱持较谨慎看法。

援助配套低利率 置产最强推动力

除了经济前景好转和疫苗接种，还有哪些正面因素，令发展商纷纷变得更为乐观？

梁海金表示，政府相继推出多个刺激经济与财务援助措施，以及国内低利率环境也料将对各类经济活动提供进一步支撑，这将带动产业等领域。

他举例，国家银行隔夜政策利率去年多次调降后，降低至1.75%水平，让国人如今更有能力拥有房屋。

他说， 此外，政府去年在短期经济复苏计划（PENJANA）下推出的各项产业利好措施，例如重启拥屋计划（HOC）、解除第三份及以上房屋贷款的70%贷款顶限，以及豁免产业盈利税，预料将进一步加强产业市场的复苏力道。

周胜忠表示，短期经济复苏计划、“我们关怀配套”（Kita Prihatin）、2021年财政预算案和大马人民与经济保障援助配套（PERMAI）等政策和经济配套支撑，以及制造业和采矿业产量提高，都有望提振公共与私人消费。

史上最低利率

“当前史上最低的利率，意味着每个月的房贷还款额跟着减低，这是人们购买房屋等高价物品的强大推动力。

“此外，将于今年5月杪结束的拥屋计划提供豁免印花税的优惠，若这项优惠获得延长，将进一步刺激产业领域的买气。”

阿兹米尔说，全国冠病免疫计划展开后，接下来若可达到群体免疫目标，将有助于市场复苏及刺激国人购屋和拥屋的信心。

他指出，尽管去年爆发疫情以来面临程度不一的管控令和各种限制，森那美产业的房产需求保持稳定，这可归功于政府和各监管当局推出的各项奖掖措施，例如HOC、豁免印花税和产业盈利税，以及国行隔夜政策利率保持偏低水平。

他说，上述措施也让森那美产业等公司达成甚至超越2020财年的销售目标。

重点销售新楼盘

发展商今年的销售目标将来自更多的新楼盘，抑或其实是清空更多的“存货”？

周胜忠

百乐园44%低于60万

马星集团和百乐园不约而同的直言，今年较高的销售目标，将来自施工中的项目、新楼盘推介及现有未售出房屋。

周胜忠说，百乐园今年推介的总值12亿令吉各类产业当中，44%是售价低于60万令吉的产业，而销售目标则是10亿令吉（包括新楼盘、现有项目及未售出产业）。截至2020年12月，该公司的未售出产业总额只有1亿1500万令吉。

新发展项目包括坐落在吉隆坡“大使馆区”安邦希流（Ampang Hilir）的20楼服务式公寓The Atrium（将于2021年6月推介，大部分单位售价将约为70万令吉）及莎阿南肯文宁乌达玛（Kemuning Utama）的Arinna共管公寓。后者是一个低密度及拥有智能特点的项目（2021年7月推介，售价约为56万令吉）。

“这两个新楼盘预计将占我们房产销售总额约25%。”

至于现有发展项目，2个综合发展项目即巴生的Berkeley Uptown（2020年12月推介了其中一栋高楼住宅）及槟城峇都加湾的Utropolis，预计合共占房产总销售额的30至40%。

周胜忠说：“按发展总值计，我们2021年在售价低于60万令吉组别中推介的最大发展项目，将是Greenwoods Salak Perdana 连栋住宅（townhouse），售价从38万令吉起跳；以及位于槟州峇都加湾的Sinaran Residences，售价介于43万至63万令吉。”

该公司预期双溪大年的菩提岭（Bukit Banyan）、Sejati Lakeside及Greenwoods Salak Perdana新推出的单位，将对今年的销售目标作出贡献。

其中，菩提岭新推出的双层排屋售价将约为40万令吉。

森那美主销有地房

至于森那美产业，阿兹米尔说，今年销售目标主要将来自新楼盘，其中将以有地房产为主，接着是高楼住宅及工业产业。

“在2021财年，我们新推出的单位当中，半数将是售价介于50万至75万令吉的中等价位房屋，因为我们坚信，这仍是巴生谷和森美兰州地区广受欢迎的房产价位。

“我们现财年将在森州汝来英碧安（Nilai Impian）推介一个永久地契住宅发展项目Dayana，售价49万8888令吉起跳双层排屋已于3月12至14日开放预览，并在短短一个星期内悉数被预订。”

他续称，该公司坐落在雪州莎阿南City of Elmina的工业产业，即发展总值12亿6000万令吉的Elmina商业园首期，将于今年第二季推介。

此外，汝来英碧安XME商业园第二期74单位半独立式厂房的土方工程已展开，预计明年可正式推介。

“薄利多销”市场主轴

“薄利多销”将是今年产业市场的主轴。

兴业投资银行资深产业分析员龙国雯说，产业市场竞争激烈，发展商为求尽快卖出产业，只好降低屋价“薄利多销”。

她说，发展商普遍主打售价40万至50万令吉的可负担房屋，以巴生谷为例，这类价位的可负担房屋，主要是高楼住宅。

“一些主打城镇项目的发展商如森那美产业，也有不少价位介于40万至50万令吉的双层房屋，但大多坐落在是市郊的城镇项目。”

马星集团认同，“薄利多销”是今年产业市场主流。

梁海金强调，为此，马星集团将专注于类似M Aruna及Meridin East，坐落在郊区/市郊的可负担有地房屋；以及类似M Luna和M Adora，坐落在市中心的可负担高楼住宅，因为这两大市场领域的需求令人鼓舞。

他举例，马星集团今年2月宣布将在雪州沙叻丁宜一块占地100英亩的地段，展开预计发展总值约6.56亿令吉的M Senyum发展项目。

根据初步计划，该项目计划发展成一个有地住宅，主要包括建筑面积为18’X 65’平方尺及20’X 70’平方尺的双层排屋。该项目房屋售价估计从39万9000令吉起跳，预计今年下半年推出。

依买者需求量身打造

梁海金说，作为一家以市场为导向的发展商，该集团持续不断的用心聆听市场的反馈，以根据购屋者的实际需求，量身打造本身符合市场需求的业务策略及产品。

“整体而言，凭借我们快速周转和灵活的业务模式，我们能快速适应不断变化的市场状况，同时使我们的业务策略与市场的最新趋势保持一致，这使我们在同行中具有竞争优势。