产业盈利税

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Tag: 产业盈利税

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租金亏损只能当年抵税

By Poh Gin,

2022年03月11日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列8（完）

出租却亏损，
不能带到隔年对扣！

经商收入蒙亏，可带到隔年来对扣税，出售房产若亏本，也可带到之后来抵销另一房产脱售的产业盈利税（RPGT）。

可是，可是，出租物业和以上两种情况不同，要是出租物业蒙受亏损，就是开销比租金收入高，相关亏损不能带到隔年对扣。

净租金收入 = 租金总额 – 政府允许的减免开销

税收局也允许租金收入蒙亏的话，可以直接不必呈报。

但为策安全，最好把相关开销或费用的收据都收好，方便税收局要查税时作为证据。

范例：假设房贷利息每月800令吉，租期12个月，期间主要开销还有地税、门牌税、维修费、火险保费和管理费。

净租金收入 = 租金总额 – 政府允许的减免开销
月租：RM1,200
合约租期：12个月
租金总收入 = RM1,200 X 12 = RM14,400

可减免开销：
地税：RM180
门牌税：RM300
房贷利息：RM800/月：RM9,600
管理费：RM200/月：RM2,400
火险：RM250
维修开销：RM3,270

净租金收入 = RM14,400–（RM180 + RM300 + RM9,600 + RM2,400 + RM250 + 3,270）
= RM14,400–RM16,000
= 亏损RM1,600

温馨提醒：

只有一间物业出租的业主，如果不幸像上面的业主那样，租金蒙受亏损，那在呈报个人所得税时就可省略这部份的呈报。

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欠RPGT 不能出国！

By Poh Gin,

2022年02月25日

【你懂RPGT吗？】系列8（完）

出国前，不仅要准备好行李，
还要检查自己是否欠税。

因为冠病疫情而无法出国旅游两年的你，是否开始蠢蠢欲动？

越来越多国家开放边境欢迎游客，我国也即将加入此行列，你今年是否准备出国呢？

那你一定得好好检查自己是否欠税，否则可是会被挡在机场哦！

内路税收局（LHDN）发文告提醒，所有拖欠税务者，都会被禁止出境。

除了个人所得税，没缴产业盈利税（RPGT）的“下场”也一样！

有关出国禁令的通知，将寄发至纳税人提供予当局的最后一个地址。

要如何检查自己是否拖欠税务，可以上https://mytax.hasil.gov.my网站查询；关于限制出国的状况，也可以查询移民局网站https://sspi.imi.gov.my/sspi

若是纳税人因拖欠税务而被禁止出国，当局建议当事者与该局各分行联系，以便当局采取适当的行动。

任何问题和反馈，也可以通过以下方式与当局联系：

  1. a) Care Line 热线：03-8911 1000 / 603-8911 1100（海外）；
  2. b) HASiL 在线咨询；
  3. c) HASiL 官网：https://maklumbalaspelanggan.hasil.gov.my/MaklumBalas/ms-my。

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卖房60天须报RPGT

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卖房60天须报RPGT

By Poh Gin,

2022年02月25日

【你懂RPGT吗？】系列7

开车中罚单，等等或许有折扣，
但产业盈利税，你可别等赶紧给！

产业盈利税（简称RPGT或CHKT）算是资本利得税的一种，同样是由内陆税收局（LHDN）征收。

特别提醒，呈报和缴税RPGT，与一般呈报个人或公司所得税不同；脱售房产当年，RPGT必须在同年申报和缴清税金，而不是到下个估税年才处理。

还有哦，政府规定，买卖合约一签，60天内就要呈报和缴付，逾期会被罚款！

而且，这类资本利得税的罚款，税收局一般不手软。

房地产买卖，不管有没有用经纪，整宗交易必会用到律师的专业服务；除了交易前的审核、拟买卖合约到缴印花税等等，也可以由律师代为提交RPGT申报表。

律师楼在处理房产交易时，会保留售价的3%，在60天内交到税收局，若金额超出要缴的税金，税收局之后安排退税。

罚款税金10%

当然，比较喜欢亲力亲为的业主，也可以自己到税收局索取相关表格来自己申报。

如果你打算自己申报，务必确保填妥以下1976年产业盈利税法令列明的相关表格，并在指定时间内提交给税收局：

  • 一般申报填CKHT 1A；如果是只卖部份业权填CKHT 1B
  • 申请豁免RPGT，加填CKHT 3
  • 让买方填写CKHT 2A

不管自己处理还是律师楼代办，脱售房产60天内，必须向税收局呈报RPGT和呈交相关表格和文件。

逾期的话就是违法，可遭罚款税金的10%。

假设要缴的RPGT是6万令吉，但没有在60天内缴付，加上罚款就要付6万6000令吉，赚幅又少10%。

温馨提醒：房地产交易涉及很多法律文件和政府部门，千万别想逃！反正是赚的钱，乖乖60天内缴清，免得被罚款就不值了。

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卖房亏损还要付RPGT？

By Poh Gin,

2022年02月23日

【你懂RPGT吗？】系列5

亏卖屋子不用缴RPGT？
来看看计算方法！

脱售房产，有钱赚要付税，如果亏本卖，对产业盈利税 （简称RPGT）有影响吗？

政府在征收RPGT方面，处理手法对待所得税类似。

一位商人有几门生意，年终结算有些业务蒙受亏损，有些赚钱；商人可用亏损抵销其他生意的盈利，那么他要付税的法定収入就会相应降低。

呈报和处理RPGT，也和此概念一样，亏本脱售房产的话，相关亏损也可用来抵销其他房产脱售的盈利，那么应课RPGT税金的盈利就减少。

可抵消另一项交易盈利

脱售房产的亏损，在税收局眼中是可扣税亏损（allowable loss）项目。

例如一位业主在同一年出售超过一间房产，其中有房产是亏本卖，蒙受损失，可用以抵销另一间房产所赚的盈利。

假设过去一年，你出售了两间房子，一间赚了13万令吉，另一间却以低过当初的购入价3万令吉成交售出。

那么，你需要付RPGT的盈利，其实只是10万令吉。

方程式：盈利-亏损
以上例子就是：RM130K-RM30K= RM100K

我国税制相对友善

我国针对房地产交易征收的RPGT，相对也比很多国家和地区友善，很多国家是征收成交价若干税率，有些地区，即使业主是亏本卖，还是要付税。

而且，卖房子若蒙受亏损，扣税的部份未必要当年使用，可挪后再使用。

例如，你在2020年亏本3万令吉脱售一间房产，因为只出售了一间房产，那么这3万令吉的亏损，可留到未来脱售其他房产而有盈利时，再用来相抵交易盈利。

温馨提醒：卖房子亏损可用来抵销需缴RPGT的盈利，今年用不着，可留之后用；下次卖房子有钱赚时，记得一起呈报，这税金不省白不省。

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卖房大赚 也可不付RPGT

By Poh Gin,

2022年02月22日

【你懂RPGT吗？】系列4

这几种情况，
转售房子也不用缴税！

转售房地产所赚的资本盈利，政府会征收的产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）。

简单来说，RPGT是依据业主的身份和持有房产年限来征收不同的税率，相关税率再乘以赚幅，就是业主要承担的税金。

但你知道吗？不是全部情况都要付RPGT，一些特殊情况可豁免RPGT，即使转售时大赚特赚都不必付。

先提最、最、最特殊的情况，不只全免RPGT，还一口气免3间！

为了缓和冠状病毒（COVID-19）疫情的冲击，政府2020年宣佈，凡在2020年6月1日至2021年12月31日间出售过房子，最多3间可免RPGT。

如果这期间你出售过房子，又误报的话，记得向税收局了解如何追回退款哦！

一辈子一次的优惠

另一个已生效很久，但可能很多人忘了，就是一生人都可享有一次豁免部份的RPGT，最高1万令吉或赚幅的10%，视何者为高。

说回一般免RPGT的情况，根据政府制定的徵税机制，投资者若是国民或永久居民，只要持有房产超过5年，再转售则可免RPGT。

但公司业主和外国人就没有这个特别待遇，这两类纳税人，任何时间脱售房产，都要付RPGT，只是税率视持有期而定。

另外，根据1976年产业盈利税法令（Real Property Gains Tax 1976 ），也阐明一些可豁免RPGT的情况。

当然，这些特别优待只有国民或永久居民可享有，只要业主符合以下特定情况，就不必付RPGT。

国人和永久居民豁免RPGT：

  • 脱售私人房产，每人一生都有一次可豁免RPGT的机会，豁免税金高达1万令吉或脱售赚幅的10％，视何者为高。
  • 配偶、父母和子女、祖父母和孙子女间的产业让移，100%豁免RPGT；但不包括兄弟姐妹间的转让。

以下100%豁免RPGT的情况，只适用于国人：

  • 价值20万令吉或以下的廉价屋，持有第5年以后脱售。
  • 2020年6月1日至2021年12月31日之间，出售住宅，可豁免RPGT；每人最多3间。

温馨提醒：每个人都享有一次RPGT豁免的机会，最高1万令吉或盈利的10%，可以留到脱售最贵的房子才行使哦！

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太早卖屋 多付冤枉RPGT

By Poh Gin,

2022年02月21日

【你懂RPGT吗？】系列3

有时候，
早起的鸟儿未必有虫吃……

根据1976年产业盈利税法令（Real Property Gains Tax 1976 ），RPGT税率有两大因素影响。

一是投资者的身份，是否国民或永久居民，是个人还是公司，不同身份要缴的税率不同。

国民和永久居民比外国人低，而个人又比公司更优待一点。

第2个影响脱售房产要付的RPGT税率，是持有房产的时限（Holding Period）。

持有房产3年就卖，和进入第4年才卖，要承担的税率也不同。

简单来说，持有期越短转售，税率越高。

也就是说，房产几时卖，和你真正可以从脱售中赚多少有直接关係，没有规划或一时大意，分分钟少赚很多。

RPGT法令阐明，计算房产持有时限，是从业主签署买卖合约房地产的买卖合约（Sale and Purchase Agreement，简称SPA）的日期算起，直至业主转售时和买方签署买卖书文协议为准。

举例，业主和发展商签署买卖合约时是2018年7月1日，兴建期原定耗时36个月，但发展商提早在2021年3月底交屋。

如果你是这名业主，又非常非常幸运的，4月一拿到锁匙就有买家开出你心目中的价格要接手，你会不会马上就办手续直接卖掉？

以下为你的“幸运”计算一下代价：

假设你一买一卖的差价是20万令吉，从2018年7月1日和发展商签买卖合约算起，至2021年4月，只是差不多满3年，所以4月转售的话，你要付30%或总额6万令吉的RPGT。

根据政府规定的税率，持有房产进入第4年才卖，只需付20%的RPGT。

假设转售差价 = RM200K
国人第3年RPGT税率：30%
应缴RPGT = RM200K X 30%
= RM60K
国人第4年RPGT税率：20%
应缴RPGT = RM200K X 20%
= RM40K

同样是20万令吉差价，但如果你可以说服买家，把交易推迟到7月后才进行，便可省下2万令吉的RPGT。

算清算楚后，你还会急着卖吗？还是尽力再拖几个月才脱手？

温馨提醒：脱售房产时，要把RPGT相关因素纳入考量；一时大意，可能只差几个月，马上就少赚一大笔。别因快失大！

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RPGT税金怎样算？

By Poh Gin,

2022年02月18日

【你懂RPGT吗？】系列2

你的屋子越快转手，
要给的税就越高！

脱售房产，业主要承担多少产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）？谁来算？怎么算？

政府针对房地产交易征收的产业盈利税，是以脱售房产的盈利为基础，再乘以持有该房产的时间需承担的税率来计算。

根据政府去年提呈2022年财政预算案时的宣布，今年脱售房产的国民和永久居民，持有3年内脱售须付30%，第4年是20%，第5年为15%。

国人和永久居民，若持有房产期限进入第6年才脱售，就不再需要付RPGT。

但如果业主是外国人，首5年脱售必须付赚幅的RPGT是30%，第6年之后税率是10%。

温馨提醒：个人或公司、国民或外籍人士，要缴的RPGT不一样，持有时间也会影响徵收的税率。千万别算错哦！

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今年要缴多少RPGT？

By Poh Gin,

2022年02月18日

【你懂RPGT吗？】系列1

计划卖屋子，
那一定的懂RPGT！

这阵子，不少人想在经济前景未明之际减轻供款负担，又或是为了增加手上的流动资金而脱售手上房产。

因为整体房价下滑，赚幅可能没有之前高，但只要有赚，而持有房产的年限未达到5年，一定不能忽略了投资房地产要缴付的产业盈利税 （Real Property Gains Tax，下面简称RPGT；Cukai Keuntungan Harta Tanah，简称CKHT）

字面上不难理解，我国征收的是盈利税，也就是交易盈利才需缴税，以脱售价和当初买价算出差价就是盈利。

很多国家或地区都是依据转售价来征税；我国这项依据1976年产业盈利税法令（Real Property Gains Tax 1976 ）的征税制度相对友善很多。

自1976年推出以来，这项旨在为房市降温和抑制房市泡沬化的税制，多年来配合不同的市况，税率调整过好几次。

一般上，政府都是在宣佈新一年财济预算案时，才会宣佈调整RPGT，例如：

2019年：政府将公民和永久居民第6年起的RPGT，从原本的0%，调高到5%；而公司和外国人，则从原本的5%，增加至10%。

2022年：公民和永久居民第6年不必缴RPGT。

美国掀起的次贷危机期间，政府在2007至2009年暂停征收RPGT，直到2010年才恢复征收。

温馨提醒：

我国针对房地产转卖徵的是盈利税，只有盈利才需付RPGT，不是以卖价计算税金。别自己吓自己！

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资本利得税要来了？

By Poh Gin,

2021年12月30日

讲了又不了了之的资本利得税或遗产税，
真的会来吗？

这次，是世界银行预测，我国也会加入征收这些新税的行列。

经历冠病疫情严重打击，不少国家财务陷困，政府需要更多资金来振兴经济，世行认为，资本利得税或遗产税都能助政府增加税收。

世行指我国还有空间扩大税基，包括推出更全面的资本利得税或财富税（tax on wealth），也就是继承和赠予税（tax on gifts）及遗产税等。

目前，政府针对脱售房地产征收的是产业盈利税（RPGT），只针对脱售房地产赚头征税，并非全面的资本利得税。

其他实行资本利得税的国家或地区，脱售房地产的税金，很多是直接根据脱售价来征收，并非像我国这样只是赚幅部份需要缴税。

当然，也的确很多国家从资本利得税或遗产税增加国库收入。

房地产和股票、债券等等市价上涨，持有人脱售后得到的获利，就是资本利得，政府针对这类收入征税称资本利得税（CGT）。

遗产税是针对得到去世亲友留下遗产的继承人或受益人，而征收一次性税务；我国在1991年废除了遗产税。

政府援助不足应对严重危机

世界银行高级经济学家莉霖莎华日前推介12月经济监测报告时说，政府提供的社会援助，其实不足以应对严重的危机。

在国内，除了现金，房地产就是遗产清单中比较普遍的，如果政府实施遗产税，也就是说，遗产中房地产受益人，继承这些固定资产前必须付税。

世行认为，富人越富也和有没有征收资本利得税有关，例如一名打工族和另一人通过投资，同样赚到2万美元（约8.4万令吉），但受薪者要付个人所得税，投资获利的却不必付资本利得税。

“这两人的收入相同，但令人不解的是，为什么工人应为他的收入纳税，但投资者则不必？”

世行认为，如果税收没有包括针对资本和财富，税收负担将不成比地落在劳动者和不太富裕的人身上。

Categories趋势

比起凶宅 更怕拍到这种屋

By Poh Gin,

2021年11月24日

拍卖系列2

比起买到凶宅，
你更应该担心……

 有70%的人觉得，买拍卖屋是一件“很衰”的事情，尤其是华人。

也难怪有很多人这么想，因为大家对拍卖屋的印象，都是出了财务状况或什么大问题，才会“惨被拍卖”。

吴志强

BidNOW拍卖房产交易平台创办人吴志强接受马新社访问时指出，大部分的华人都不太敢买拍卖屋，觉得风水不好，买了后运势就会被拉低。

更有者害怕，会不小心买到“藏尸屋”。

“然而事实上在数十万间拍卖屋成交中，可能才遇到一间屋子曾发生命案。”

在他看来，与其害怕买到命案单位，更怕买到的是“淹水屋”。

“不如关注竞标的屋子尤其是排屋，是否曾淹水，毕竟命案已经过去，淹水是在未来还会发生。”

拍卖忌好胜

他受访时也点出了买拍卖屋时的另一个大忌，那就是“好胜心态”。

在拍卖线上，常常会有人哄抬价格，若是心态没有稳住，而是偏向好胜要赢的心态，没有妥善控制出价顶限，将输在拍卖场和出价，买到贵房子。

“在竞标现场，若为了赢在拍卖场，将会输在出场价。要控制好情绪，设定好屋价价值多少，预算大概要标到多高就停手。这是许多年轻人忽略的，必须放下想赢的心态。”

吴志强提醒投资者，在竞标拍卖房屋前，必须计算贷款、租金及投资回报率，设定自己的出价顶限，避免急着要标到房屋而出价过高；而非竞标后才确认各种问题，同时也别懒惰检查或随便听别人推荐，那会加大风险。

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