黄伟益
产业管理顾问

产业经理如服务商
只为管委会提供服务？

许多高楼或分层建筑物都聘有产业经理，协助共管机构或管理机构来管理他们的物业。

然而，许多产业经理一直拿捏不准，究竟在专业守则与客户要求之间，应该把持怎样的立场？

首先，我们必须认清，若产业经理受委托为发展商、共管机构或管理机构提供服务，他们就是要为这些单位提供服务的产业管理公司。

这就好像律师、建筑师或者保险经纪，不管他们再怎样自认清高，他们总不可能违抗客户的指示或要求，按个人的旨意为所欲为。

按客户意思完成工作

总而言之，顾客永远都是对的。尽管你的角色为客户提供相关的专业意见，但若客户不采纳你的看法，而有不一样的看法，你不能就因此说这个客户是错的。毕竟，这位客户有本身不同的考量，当然他也准备去承担不同决定所可能带来的风险，甚至可能要付上更大的代价。

只要产业经理为客户提供全方位的专业意见，最终的决策就是交给客户自行来做了。即使客户做错了某个决定，导致所有管理委员或是管理层被业主炮轰，产业经理依然要顶住这些压力，进而纾缓整个局面，再来寻求更好的解决方案。

既然产业经理属于服务商之一，他们就没所谓的决策自由，一切就需按照客户的意思来完成所交托的工作。产业经理绝对无权指管理委员会任期超过15个月未召开大会，就自行接过管理权召开常年大会或特大，来推选新一批管理委员来接手。

同样的，产业经理无权针对某个管理委员因为超出法令所规定的任期限制，就直接把对方拉下马。即使法令有明文规定，但这不代表产业经理就享有超越专业伦理的特权，随时可超越委任方甚至是取代委任方，来行使法令原本赋予委任方的角色或权力。

一旦有这种情况，原本专业的产业经理就会变得不专业了。毕竟，产业经理是由发展商、共管机构或管理机构所委任的，不管你喜欢或不喜欢，你都不可能逾越甚至是取代委任方的角色。

这就是所谓产业经理必须行使受托人的责任或义务（Fiduciary Duty），就是当你为他人利益办事时，必须使自己的个人利益服务于他们的利益。你不能选择爱惜羽毛，更不能独善其身，反而要时时刻刻捍卫委任方的利益，再不然就是选择退出管理层。

扮演“看守政府”角色

在管理委员会无法正常运作的情况下，产业经理可以在过渡时期扮演“看守政府”的角色，或者扮演稳定剂的角色，直至新的管理委员会被选出来为止。法定有规定管理委员会在任何时候，必须由最少3人所组成。

若当中有人辞职、逝世、售卖产业或破产而被解除职务，导致管理委员会少过3位委员，这个管理委员会就被视为不合法而须立即终止操作。一旦出现这种情况，建筑总监将会发通告要求业主推荐适合的业主人选，让建筑总监通过委任他召开特大并选出新的管理委员会。

在这期间，产业经理就要确保一切的管理工作照样进行，所有的水电供不受影响，还有整个财务管理一切既定作业程序来处理。这个时候肯定会更加考验一个产业经理的专业能力，进而检视其如何执行本身专业守则的实际程度。

一旦新的管理委员会接手后，产业经理还是要继续稳守其本来的角色，继续以服务商的形式为管理委员会提供所需服务。

分层管理法保护产业经理

或许，产业经理会担心没有恪守本身的专业守则，而成为被业主讨伐或被追究责任的一方？

在这方面，2013年分层管理法令就为所有产业经理提供了所需要的保护层，让产业经理不需要因为发展商、共管机构或管理机构的错误决策完全负责任。这个法令不允许任何业主在未获分层管理仲裁庭准令的情况下，将产业经理带上仲裁庭。

即使这些错误决策可能是因为产业经理所造成，但是业主也只能通过入禀分层管理仲裁庭，将发展商、共管机构或管理机构带上庭。当然，发展商、共管机构或管理机构是否要撤换原有表现不善的产业经理，这就交由他们自行去决定了。

很多人一直错误认为分层管理法令所指的Managing Agent（楼管代理），就是产业经理。然而，当中最基本的分别，楼管代理乃是指由建筑总监所委任，负责去接管某个楼盘的产业经理。

至于其他非由建筑总监所委任，而只是由发展商、共管机构或管理机构所委任的产业经理，他们不能对外自称或被称呼为楼管代理。

由于楼管代理一般上是在管理委员会无法再操作的情况下，始被建筑总监委任来接管某个楼盘，他们一般上只需按照建筑总监的指令做决策，因而拥有很大的决策空间。为了确保楼管代理不会滥权或是乱来，业主可以随时将他们带上仲裁庭。

像公务员维系行政运作

若以国家政治体系操作来看，共管机构或管理机构就像是一个国家，业主通过召开大会或特大来选出管理委员，然后再通过复选来组织内阁（选出主席、秘书及财政），而产业经理就像是公务员，负责维系整个国家的行政运作。

一旦新的政府选出来之后，所有的决策都要交回给新的管理委员会来负责，而产业经理只是负责执行管理委员会一切的决策。

在这种情况下，一个不选边站并且全程保持专业并显得中立的产业经理，绝对不会因为另一阵营的候选人当选而立即被撤换。

当然，若业主所选出来的，反而是一批投机分子，即使您这个产业经理再专业、再中立，只要你不跟他们这一批人“埋堆”，你还是会面对被人请走的命运。这就要看各别楼盘或新管理委员会的造化了。

只要是管理委员会通过召开会议，并获得大多数委员支持而通过的决策，产业经理就必须专业公正地执行这些决策。哪管你不喜欢某个产品的品牌，或是不满意某个供应商，甚至觉得这个产品的品质有问题，你都没有权力去改变这个结果。

只要你在决策过程中，给了管理委员会您的专业意见或看法，让他们在获得全面资讯的情况下做了这个决定，即使管理委员会最终拍板决定采取相反的决策，你根本没有必要耿耿于怀。

只要我们清清白白、坦坦荡荡、认认真真去做完这件事，我们就可以问心无愧了。