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幼儿园安亲班“转移阵地”

2022年01月4日

幼儿园及安亲托儿创意转型,
产业领域进入百家争鸣时代。

不知什么时候开始,威省大山脚的花园住宅区没有了朗朗读书声,更不见小朋友,天真烂漫地在草坪上追逐嬉闹。

当上下课的车龙不再塞满整条街道时,大家这才意识到,幼儿园、托儿所或安亲中心已悄悄地搬离了住宅区。

类似情况并不是疫情后的独有画面,更不只发生在槟城。早在疫情爆发前,国内许多学前教育机构和安亲中心、托儿所和补习班,其实早就逐渐从住宅区搬到商业单位里。这不仅成为了这领域的发展主流,还对本地产业走势,激起了不一样的火花。

陈胜贤

马来西亚教育企业家公会秘书陈胜贤指出,教育部较倾向于学前教育中心、托儿所和安亲中心,最好是设立在独立式、半独立式或有地房屋的角落单位,因为这样的单位能给予小朋友更多的舒展空间,有利于小朋友的身心发展。

尽管如此,由于目前房产界地少、价贵,加上居民投诉的缘故,以及越来越多房屋单位以围篱保安管理方式推出市场,因此导致许多幼儿园、托儿所和安亲中心,无法在住宅单位上经营。

这样的情况在吉隆坡和槟城更为明显,因为这些地方长年面对地少、价高的情况,而围篱设计在上述两个地方也早已司空见惯。

商业单位自由度高

另一个关键是,由于在申请开办幼儿园、托儿所和安亲中心时,需要获得当地10户家庭的同意(外加左右两单位),而每年的执照更新时,也得避免有邻居投诉,因此业者们都面对不小的压力。

再来,一个区域不能同时拥有超过一间幼儿园、托儿所和安亲中心(依据全国各地方政府条例而定,不同的地方政府条例不尽相同),这对业者来说,无疑是一项挑战。也因如此,很多业者开始探索前往商业单位的可能,尤其商业单位的自由度与自主权较住宅区高。

“商业单位只要符合了地方政府的要求,基本上我们就不会有太大的阻碍与局限。”

另外,对于不属于学前教育的安亲中心和托儿所也转战商业单位的现象,他认为,很大程度与市场考量及成本预算有关。

郑意桦

免被邻居投诉
更新执照更易

Eduwis 是我国少数经营超过30年的学前教育机构,集团研发与创新主任兼董事郑意桦指出,基于任何幼儿园的投资一般都至少预计在10年以上,这也意味着,在营运地点的选择上,须持续确保不会衍生任何问题,例如邻居投诉或间中遭人举报,否则更新执照时将无法获批。

她说,除了初创时期需获得邻近一带居民的同意外,每次更新执照(时间胥视不同地方政府而定)也得确保不会遭受邻居的投诉或举报。也因如此,在商业单位开设幼儿园,则可免这类困扰。

Eduwis在全马拥有超过70家幼儿园,一些设立在住宅区,一些则以商业单位为主,郑意桦就表示,其实各有各的好,但若依据目前越来越多围篱住宅的趋势发展,幼儿园自然开始转为设在商业单位。

询及迁入商业单位会否对学生的身心发展带来影响,她表示,正因如此,该集团在课程上作出调整,如室内栽种、养殖、结伴到外活动等,就是补足了这方面的缺失。

发展商应打造适合空间

另外,郑意桦也点出,一些发展商会在为了符合政府要求下,于自身打造的新屋业计划中腾出一些空间(地段或公寓内的小单位)来充作幼儿园。

遗憾的是,部分发展商的地段可能不适合发展成幼儿园,又或者是公寓单位内的小空间也并不合适,最终只是成为发展商迎合政府要求的敷衍安排。

以槟城为例,一些发展商为了符合政府要求,于是随便腾出空间于幼儿园,但其单位却安排在深度不适合小朋友的泳池附近,而且空间也过于窄小。

“其实我们更希望看到发展商在打造之前,能和业者一起讨论。毕竟,一些发展商还是做得很不错,能打造出适合幼儿园的发展计划。”

据悉,Eduwis目前就和砂拉越及槟城发展商一同洽谈合作计划。

显然的,学前领域绝对可以影响屋业发展,而发展商若也希望单位能更好地被善用、或备受业者青睐,那么自然得与业者讨论,以了解他们的需求。

陈振宏和李彦佳

靠近住宅学校更关键

对安亲中心及托儿中心来说,商业单位与住宅单位各有优势,很大程度是看这些单位的地点究竟是否适合营业。

Clever是本地一家拥有超过45家加盟与直营店的安亲中心集团,根据集团过往经验所发现,其实任何单位并不是关键,反之地点是否靠近住宅区及学校,才是他们的主要考量。

集团创办人陈振宏和李彦佳表示,因为作为衔接学校与住家的机构,因为若是能靠近两者的话,无疑将更吸引家长们将孩子送来学习与看护(住家至中心),同时也方便业者进行接送(学校至中心)。换言之,选择哪一种单位并不是主要的考量,反之地点才是关键。

更多设计自由

他们指出,尽管商业单位的装潢会比住宅单位高出30至50%(胥视单位情况而定),不过,商业单位却也赋予他们更多的设计自由,例如决定课室的大小等。

两人也补充,其实一些商业单位若已拥有本身的基本装潢设计,隔间也已有的话,那么这也可协助减轻设立成本。

对家长们而言,安亲中心和托儿所设在商业区的另一优势是,由于商业区一般上有银行、邮政公司、杂货商场、餐馆等,他们接送孩子前后方便处理更多的事务。

站在孩子的角度来看,李彦佳表示,尽管住宅单位能提供户外草地让小朋友舒展筋骨,但与幼儿园有别的是,安亲中心、托儿所、补习班、功课班等一般不会有太多时间让小朋友进行户外活动,就算有腾出一个10至15分钟,小朋友也不一定都会到户外去活动。
遴选具“看护”安亲中心

询及业者需要关注之处,李彦佳建议业者对空间的运用得花些心思,例如是否要打造更宽阔的交流空间?是否要多一些小课堂或休闲室?另外,逃生方面也得多些留意,确保选择的单位是否符合逃生规格。

再来,她也建议父母在遴选中心时留意下,只有具备“看护”(Jagaan)的安亲中心才能允许在商业单位内安设厨房,反之补习的则没有,然而不少补习中心却为了也包办饮食,所以违例经营膳食,殊不知此举除了违法,更威胁孩子们的安全。

“这不仅是为了符合地方政府与消拯局的条例,更重要的是关乎孩子们的安危。”

余柯延

投资者角度双薪家
庭极需安亲班

Kedios是国内少数的教育领域的孵化与投资公司,对创办人余柯延而言,类似现象的发生,都是市场规律所主导,其中,这类现象都多发生在大城市,如吉隆坡、槟城、新山等。

他指出,大城市有很多外地来的游子,工作几年后找到对象便成家,这些年轻父母大多是双薪家庭,因此极度需要安亲班或幼儿园。

“然而,大部分公寓并没有设立幼儿园或安亲中心,加上公寓一般上都是围篱的,单靠一座公寓的人口并不足以撑起一所中心,这就推动了幼儿园或安亲中心都陆续开设在商业区,这也方便父母载送,所以学习中心开设在商业区不止是一种需求,更是一个趋势。

商区成本较高

询及地点转换后的成本会否更符合经济考量,余柯延表示,在商业区开设幼儿园和安亲中心,其实成本相对较高,其中原因不仅是租金、水电和聘请老师的开销较高,更因为草创初期,所需投入的资金会较住宅单位来得多。

“贵了好几万令吉。因为住宅单位只需简单装修一下就可营业,但如果是用商店来打造学习中心,那就必须大兴土木。”

再来,因为店铺通常都是整间空空的,全部东西都需自掏腰包大装修,也因如此,设在商业单位的幼儿园和安亲中心收费往往会比较高。不过,从另外一个角度来看,这也给了父母很大的方便。

从投资者角度切入的话,他认为,若是自己开设和经营有关幼儿园或安亲中心,那他建议买下有关单位,而非租用。

“毕竟花在装修上的钱都是花在自己的物业上。但如果是加盟连锁的幼儿园或安亲中心一般都是租用有关地点来营运,这样就无需把所有的资金压在物业上。”

他表示,如此一来,那就可以有更多现金来进行商业拓展开设很多的学习中心,这样比较符合经济效益。

尽管如此,他提醒,由于法律规定幼儿园和安亲中心只可设在角落单位房屋,若选择在商店营运,也只能以底层和一楼为准,因此业者不可在二楼以上的单位营业。此外,为安全起见,有关单位也需有两个进出口。

“如果幼儿园和安亲中心设在商业单位,那除了需要安装额外的逃生梯外,也需格外留意孩子们的安全,尤其在上下课时,老师都务必陪同孩子上下车或把孩子带到家长面前。”

曾爱珍

产业界看法
靠近工作地点方便接送

作为站在产业销售最前线的先锋队,房产中介有自己的看法,其中马来西亚房地产中介师协会(MIEA)主席曾爱珍就认为,严格来说,这不算一种趋势,倒像是一种演变。

她指出,托儿所的整个概念是出于方便双薪家庭,因此有的中心会靠近父母工作地点,有的则出现在住家附近,好让父母们方便接送。

“过去几年,政府意识到在人们工作的地方需要更多的托儿所,因此越来越多中心开始出现在商业区或办公楼,以满足双薪家长的需求。”

她不否认,过去由于不少托儿所或幼儿园接获邻居的投诉,因此被迫迁往商业区,但她认为,这类中心依然在住宅单位林立。

询及越来越多围篱单位的出现,会否将加剧上述的情况,她表示,这取决于居民所制定的条例,其中,对于住宅单位来说,往后师长与业者的进出相信将是更严厉的。

反之,很多楼层开发(高楼单位)都在本身的内部的商业单位上,设有托儿所、洗衣房或迷你市场,而这严格来说并不是商业单位,而是设在高楼单位内部的小商业区。

试租营业善用资金

曾爱珍也建议,业者可以先尝试租下有关单位来营业,待业绩稳定后,且决定自行创立本身事业,才考虑买下单位。

“这是因为投资房产不是自身生意的核心业务,一旦买下,很可能会锁紧自身可用来拓展业务的资金。”

一般来说,在开办任何中心时,租用都是一个选择,一旦业务建立,购买考虑。商业的整体理念是产生收入,因此,投资于房地产在某种程度上是非核心的,并锁定了可以用于其扩张等业务的资本。

结语
产业领域百家争鸣

产业走势永远都日新月异,这点可以从住宅单位兴起“双钥匙”概念;工作地点出现“共享空间”可以证明。

也因如此,幼儿园及安亲托儿领域从住宅单位迁移到商业单位,甚至在经营上出现创意转型方案不算异数,而是一种与时并进的发展。

随着越来越多的这类学习中心设在商业单位后,可以预见的是,未来不仅这些机构将在课程上出现更多的创意编排,就连商店也会在建筑设计、保安措施、或租户的选择上,都会作出有别于过往的安排。

不过,这不意味着,幼儿园、安亲中心和托儿所就会从此搬离住宅单位,反之,这些领域的拓展届时将来到百家争鸣的盛世,而产业领域也会进入百家争鸣的时代。

Categories意见

2022房市虎虎生威

2022年01月2日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

2022,发展商整装待发
抓紧良机再出发。

不知不觉,我们已踏入2022年。

在这崭新的一年,全球经济能否复苏将是大家所翘首以盼的,而我国政府则希望通过加紧接种加强剂疫苗,也许就能有效遏制变异毒株的迅速扩散。

以目前的情况看来,“奥密克戎”(Omicron)变异毒株早已随着我国朝圣人士返国后不断引发感染事件,看似已逐步渗透我国每个角落。

令人关注的是,政府会否在即将来临的农历新年期间,再次实施不可跨州或不拜访的措施?相信这些都是政府必须深思的。毕竟一旦故技重施,我国之前在经济复苏上所作出的种种努力,恐怕一切将打回原形。

全力抗疫再拼经济

换言之,发展商也将再次深受其害。这一切也似乎预示着大马楼市可能还有一段很长的萧瑟凄景,眼前全民唯有只能全力抗疫、再拼经济、拼外资,这才是上策!

回首过去两年,一连串的行动管控令让国人陷入困境,发展商更是咬紧牙关,日子是一天比一天难熬。笔者看在眼里更是感慨万千,毕竟笔者在这两年疫情期间,也无法到海外做分享。那些将目标锁定海外投资者的发展商,只能整装待发,暂将重心放在国内,静待国际大门敞开的曙光,以早日让海外游客及投资者们能回流我国投资、观光以及考察。

客观来看,笔者认为“上半年不赚钱也要拿地,下半年让利也不投资”,这的确是去年房企投资的真实缩影。笔者仍记得,早期市场上有另一种说法,即是“发展商的楼盘随便建,都能大卖”,但目前此景只能成追忆。迄今,市场仍充斥很多不稳定因素,因此我国产业领域也基于这些种种因素再次加剧,而埋下了进入寒冬的伏笔。

发展商积极筹备促销活动

今时今日,我国疫情病例仍然跌宕起伏,近期似乎还有往上冲的迹象。

从德尔塔(Delta),再到“奥密克戎”,以及最新发现的“德奥密克戎”(Delmicron)变异毒株,更是令国人惊心动魄,看来在这新的一年我们还是得继续与病毒博弈。

无论如何,笔者也观察到目前很多发展商也开始筹备房产活动,更是计划在来临的农历新年能取得亮眼的销售成绩,以迎来好的开年。

诚如笔者在本栏之前的文章中探讨我国2021年第三季产业市场整体表现,其实是略有复苏的迹象。

因此,在2022年甫开启之际,也正是各大发展商大展拳脚的最好时机,将去年订下的计划逐一落实。整体来看,之前在市场上沉寂了一段时间的发展商,将预计在今年首季会推介更多新房产项目。

中连续12年成马最大贸易伙伴

值得一提的是,自爆发冠病疫情以来,大马与中国经济在复杂多变的国际政经局势中实现逆势增长。

中国已连续12年成为大马最大贸易伙伴,以及连续5年成为我国制造业最大的外来直接投资(FDI)来源国。

据中方统计,马中双边贸易额及中国对大马非金融类投资额持续增加,于2021年首10个月分别劲扬33.7% 和77.2%。

此外,根据英国智库经济和商业研究中心报告,我国有望在全球经济体排名37,甚至可超越新加坡。同时,此报告也预料我国经济即将从疫情中缓慢恢复,也有望在今年超越疫情爆发前的经济表现。无论如何,以上种种利好消息也将会带动我国各领域的投资发展包括产业领域。

“躺在土地上挣钱”的舒服日子随着疫情爆发后,早已不复。行业惯有“丰年卖房,荒年拿地”,究竟我国房市今年是否有望回到当年的全盛时期吗?下一期,笔者将与读者们深入探讨去年第四季及全年整体的产业表现。最后,也预祝大家虎年行大运,虎虎生威!

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首半年房市依然坚挺

2021年10月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

产业领域上半年总成交量骄人,
显示政府祭出的各项惠民政策奏效。

踏入10月份,我国经济各领域已完全开放,预计在短期内就能跨州,更重要的是有望为我国旅游及酒店业带来新曙光。

笔者引颈长盼的国家产业资讯中心(NAPIC)发布《2021年上半年房地产市场表现报告》,日前终于出炉了。

该报告的数据显示,国内产业领域今年上半年总成交量达13万9754宗,涉及总值620亿1000万令吉,分别按年增长21%和32.1%。

值得一提的是,我国今年上半年仍处于行动管控的封锁阶段,但依然取得如此骄人的成绩,从某种意义上来说,这显示政府在疫情期间祭出的各项惠民政策和措施,例如2021年财政预算案、短期经济复苏计划、国家复苏计划、疫苗接种计划及重开经济领域,都取得了显著的成效,从而加速产业市场的复苏。

报告显示,我国各类产业滞销单位达6万5309个,总值为492亿8000万令吉。

柔房产滞销仍最严重

其中,柔佛州各类房地产滞销情况仍居全国首位,高达2万5797单位;接着是吉隆坡及雪兰莪,分别是8159单位及7766单位。

若进一步分析,其实最令人瞩目的是,我国住宅的滞销单位从今年首季的2万7468单位,于第二季增至3万1112单位,增幅13.3%。

从另一个角度分析,今年上半年,售价介于50万至100万令吉的住宅滞销最为严重,共占了整体的34.8%, 而售价超过100万令吉的房产滞销则仅占11.8%。但毋庸置疑的是,基于我国仍处于国门深锁的情况下,这一类高档住宅肯定是首当其冲的。

丹屋价指数增幅最高

另一边厢,从我国今年上半年的整体房屋价格指数看来,笔者认为,在疫情重创各行各业下,全国屋价平均指数按年只下跌1.2%,这个表现实属不易。

相反的,各州属的屋价指数当中,显而易见的是,吉隆坡的跌幅最为惊人,按年下滑了5.2%。当中原因包括了大多数的外籍人士因前阵子疫情恶化而纷纷回国,以及市中心的产业也出现了有价无市、难以出租和高空置率的窘境,甚至引发了市场的低价抛售。

其他较热门州属的屋价指数,如雪州与槟州则分别按年下跌1.6% 及1.5%。此外,笔者认为当中最令人瞩目的是柔佛、马六甲以及沙巴的屋价指数,分别按年增长2.0%、3.3%及3.2%。不得不提的是,吉兰丹却成为这次疫情期间的黑马,竟取得8.5%的屋价指数按年增长率,成为这次报告的亮点。

第12大马计划成催化剂

令人惊讶的是,目前经济低迷及疫情冲击,今年上半年各经济领域正处于停摆之际,全国仍有1万6600新住宅单位推出,当中包括了有地住宅占了9517单位,而高楼住宅则占了7,143单位。

然而,整体销售增长仍缓慢,只卖出24.7%。无可否认的是,我国发展商须在接下来的日子,在销售策略及配套上多下苦功,以吸引更多潜在买家及投资者。

另外,随着首相日前提呈的第12大马计划订下我国于2025年成为高收入及高科技国家,除了积极推动国家经济复苏,振兴各领域发展,我国产业市场也有望加速复苏,重拾昔日光辉。

如今我国即将步入后疫情时代,产业市场的复苏必然是国内外投资者翘首以盼的。笔者认为这次前所未有的疫情,或将令国内发展商出现新一轮的洗牌局面。

下一期,笔者将与全国读者们深入分析2022年财政预算案房产部分的政策解读。

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疫情解封无期 拖累产业领域

2021年07月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

在上一期探讨有关拥屋计划再度延长,
有望刺激房产的课题。

但事与愿违,首相丹斯里慕尤丁在6月初宣布全国进入全面封锁状态,为期14天之后,情势有了很大改变。

随着2019冠状病毒病疫情加剧,我国已从6月1日的全面封锁,再到目前宣布无限期的封锁状态。

这也说明,从全面封锁第一阶段进入第二阶段的3大先决条件,即(一)单日新增确诊病例连续7天低于4000宗、(二)加护病房床位处于中等水平,以及(三)10%人口接种两剂疫苗,任何一项无法达标,那将无法进入“第二阶段”。

令人情何以堪的是,我国近期抗疫表现在53个经济体控制疫情的能力中排名倒数第三,就连早前疫情非常严重的印度,排名也在我国之上。

那接下来,我国的产业领域该何去何从呢?

首当其冲的是建筑地产领域,这些领域几乎是停滞不前,面对疫情的考验,更是苦不堪言。

建筑业及房地产业协会6相关单位联合向政府提出5项建议,促政府重新检讨封锁措施,并开放建筑和房地产领域。

当中的6个相关单位包括大马皇家测量师协会、马来西亚私人领域估价、产业管理、房产经纪及顾问协会、马来西亚产业及设施管理机构、马来西亚房地产专业代理和顾问协会、大马商业估价师协会及大马回教房地产协会,这些单位的会员不乏房产测量师、工地测量师、建筑测量师、评估师、估价师、房地产代理、房地产协调师、物业经理和咨询员等等。

向政府提出5大建议

一、进一步开放其他有关经济领域,如建筑业及房地产业;

二、开放服务领域,让金融、建筑及房地产发展持续;

三、允许与金融领域相关的服务行业复工;

四、封锁期间应暂停缴纳公积金和社险,以协助减轻雇主的经济负担。政府应善用这项机制,协助受封锁影响经济陷困的家庭;

五、重新调整疫苗接种计划,让经济活动前线的人民优先接种。

急需调整接种计划

笔者认为以上5项建议当中,当务之急最为迫切的是重新调整疫苗接种计划,甚至是全面加速,让跑在经济活动前线的人民优先接种。

目前我国的疫情仍无法压平传染曲线,即使我们已在今年6月初实行第三次的全面封锁,但似乎无法奏效,每日的确诊人数及死亡病例都一直居高不下。正当人心惶惶之际,不时传来家庭悲剧及结束生命的消息。

以某种程度上看来,我国建筑及地产业在经历过去一年来反反复复的疫情,只能求有收入来支付开销,有者更是急转人生跑道,从而逆境求生。

延缓还贷是及时雨

另一边厢,对于早期投资很多物业的投资者而言,也许近期首相宣布的复苏配套中,重启为期6个月的延缓还贷措施是一大喜讯。

正当这些物业投资者在本身的行业及业务大受疫情的影响下,捉襟见肘之余,无法按时还贷,甚至只能眼睁睁看着自己的物业被拍卖。

因此,延缓还贷的重新推出可谓是一场及时雨。但问题来了,这些拥有众多物业的借贷者,究竟可以撑几久?

更关键的问题是,那些在市场上还滞销及进行发展建设中的产业项目,谁可以来投资?

同时,发展商还要面对建筑材料高涨20%,再销售无法达标的情况下,他们该如何缴付银行贷款?

发展商的强制裁员或自愿离职计划,更是“压死骆驼的最后一根稻草”,最终导致内部营运出现危机。

因此,笔者认为,这6个月延缓还贷措施至少可让发展商及物业持有者短期内一解燃眉之急,同时也可协助他们拥有更多的现金流。

投资者继续观望

总的来说,随着我国整体上经济继续低迷,同时在无限期的全面封锁下,产业领域也持续乌云笼罩,而投资者也只能继续观望。

近日民间有人发起在门口“挂白旗”(#BenderaPutih)求援行动,显示有更多的家庭生活在水深火热之中,急需救济。因此,此时此刻谈及投资产业却略显时机不对,而国人历经一年多的疫情阴影下,惟有更谨慎地动用企业及个人的储备金,以备不时之需。