林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

从拍卖市场购买房产，
是否安全？

由于经济放缓，大量的房产正被银行拍卖。通常，拍卖房产的底价是非常有吸引力的。

竞标拍卖的房产，存在着什么风险呢？建议投标者在拍卖前对有关房产进行土地调查。如果所标的房产没有任何产权负担或阻碍，投标者理应可安全投标。

不过，也有情况是前地主将其部分的土地交给政府，但该交易并没有被登记和显示在土地房产调查册里。

在Bayangan Sepadu Sdn Bhd V. Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor & Ors的案件中， 联邦法院裁定:-

“根据国家土地法，在公开竞标的成功投标者获得了对所标房产的不可废除拥有权，而未登记者的权益，将不受国家土地法的保护。所有未登记的土地房产交易或买卖，都不能否决有登记者的拥有权。”

案情

1）本次上诉的纠纷是关于巴生的一块土地 （“该土地“）。该土地之前是由Newacres Sdn Bhd 和Bumi-Murni Sdn Bhd 共同拥有。

2）于2011年3月25日，该土地在通过巴生土地局所实行的公开竞标，被一名买家用366万令吉购买。由于前屋主拖欠联昌银行（CIMB Bank Berhad ) 的贷款，于是该银行申请上述的公开竞标。

3）于2011年7月，买家则聘请了一名有执照的测量员，对该土地进行检测，结果显示，该土地上有一个蓄水池和其它围绕着蓄水池的永久性建筑物，其则占了17.49英亩里的9.554英亩地段。

4）买家随后则写信给雪兰莪州水利灌溉局（Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor），要求有关当局提供资料和文件，以证明当局占用土地的正当理由。

5）尽管买家在司法出售之前进行了土地房产调查，但该调查册却没有显示有蓄水池和建筑屋子在该土地上，同时也没有显示该土地的一部分已交回给雪兰莪州政府。

6）于2011年5月4日（公开竞标后），买家在此进行土地房产调查，但依然显示相同的结果。买家之后各别在2016年11月26日和2017年5月11日进行土地房产调查，发现雪州水利灌溉局的权益，并没有在拥有权登记文件中登记，也没有任何将土地交回给雪州政府的记录。

7）雪州水利灌溉局则出示文件，以作为支持当局声称该部分的土地已移交给雪州政府。

8）买家要求雪州水利灌溉局交付空置土地，并拆除围栏和建筑物。由于该局未能遵守买家的要求，买家随后向高等法院提出诉讼。

裁决

联邦法院裁定：

1）当一个人登记为某些土地或土地权益的拥有者， 他或她获得了不可废除的权益，除了在国家土地法第340项所规定的以下情况：

(a) 在欺诈或者虚假陈述的情况下；或者
(b) 伪造或作废的法律文件； 或者
(c) 拥有权或权益是非法获取的。

2）虽然买家没有视察土地现场，但即便买家视察土地现场并发现大部分的土地被蓄水池和建筑物覆盖，调查册上的拥有权（拥有权登记文件），正如买家进行的土地房产调查所显示的一样（无任何产权负担障碍），没有差异。

3）买家已在竞标前后尽了最大的努力，对该土地进行了多次的土地房产调查，查册结果显示，该土地的登记文件上并无任何产权负担障碍。

结论

建议投标者在竞标之前进行土地调查，以便确保该土地没有任何产权负担障碍。

任何未登记的权益，都不能否决成功投标者的拥有权。