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兄弟联名 没还贷却想“分”!

2022年11月30日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

 


问:

郑律师,您好!

本人有一房屋是以三兄弟联名买的,目前还在贷款但现在有两兄弟各自成婚后搬出去了且也自己购买另间房屋。

两兄弟目前没还这家房屋贷款了,由一位兄弟自己付贷款,两兄弟分别是老二和老三,本人是老大。

目前父亲和老大一起住,老二老三分别还各自的房屋贷款。两兄弟没有想要转名给老大的意思且还要分一笔钱。

问题严重的是,三弟近期已逝其太太要想拿回老三的当初付了贷款的费用,可三弟当初买了自己房子后说不会还这家房屋贷款而且归老大,为了让爸妈住。

当然这个是口头答应,没黑白字条但有爸妈姐姐证人,太太也是!

三弟去世的原因是因为负债而跳河自杀,老婆是其Letter of Administration!太太把死亡证书改成意外身亡好能出来保险,所以他太太乘机要拿这家屋子的一笔。

请问我们该怎么做?

LTing


答:

LTing, 您好!

房子的拥有权 (ownership)是根据地契上登记的名字。

如果现在房子的拥有权在三兄弟的名下,但老三去世了,他的1/3份额将根据1958年遗产分配法令【Distribution Act 1958】分配:

1) 如果死者的遗孀,孩子和父母还健在,那么遗孀可得1/4,孩子可得1/2,父母可得1/4的遗产。

2) 如果死者只有遗孀和父母,那么遗孀和父母各得1/2的遗产。

3) 如果死者只有遗孀和孩子,那么遗孀可得1/3,孩子可得2/3。

4) 如果死者只有父母和孩子,那么父母可得1/3,孩子可得2/3。

5) 如果死者只有父母或者遗孀或者孩子,则所有遗产归该受益人所有。

如果有超过一位孩子,每一位平分。

您需要和老三的遗产受益人(老三的妻子、孩子和父母)商讨,达成共识拟一份合约。

同时还要注意的一点是,该房子的贷款必须先还清,银行才会给你们地契做转让手续。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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联名买房,要退出怎么做?

2022年10月4日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

 


问:

郑律师,您好!

我丈夫与他的妹妹原本联名拥有一间排屋,眼下他妹妹同意把她的份额转给我丈夫,条件是我丈夫须还她所有的那部分的房价,我们应该怎么开始办理手续呢?

QY


答:

QY,您好!

首先,您的丈夫需要和他的妹妹双方面同意该房屋的价值(例如50万令吉)。

然后,他们需要委任律师拟一份房屋买卖合同, 把妹妹一半的份额(例如25万令吉) 卖给您的丈夫。双方需要签买卖合同及转让文件,把他妹妹一半的份额转名至您丈夫名下。

如果房屋还有贷款而还抵押给银行,您的丈夫需要:

– 把剩余所欠的贷款还清才可以转让妹妹一半的份额;或者

– 申请新的银行贷款(Refinancing)来还清给现有所欠的银行贷款,才把他妹妹一半的份额转至您丈夫的名下。

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拍卖通告这标注 代表少麻烦?

2022年07月22日

拍卖专家:谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问:

谢先生,您好!

看过强调“Title Perfection done”的单位,请问这是什么意思?标这类房产比较少麻烦吗?

Sue Heng


答:

Sue Heng,您好!

Title Perfection done的单位是指有关房产,发展商已经转名给业主,和有关当局已经颁发个人土地所有权。

我只能评论无论你从那个管道购买产业都好,比如购买全新的房产;购买二手房产或购买金融机构安排的拍卖产业,都有可能会面对种种预测不到的问题和风险,尤其是第一次购买房产业者。

当你决定是否购买金融拍卖产业时,最好多留意拍卖文件的所有条约,如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用,你应先了解有关拖欠的数额。

在购买拍卖产业前,最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关产业,避免在投标过程中,投标超过银行所允许的贷款预算。

我在此欢迎你到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者,或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网 www.auctionguru.com.my ,寻索最新的拍卖产业资讯和为你提供最佳的产业投资、购买和销售解决方案。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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买拍卖屋前 一定要这么做!

2022年03月14日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

从拍卖市场购买房产,
是否安全?

由于经济放缓,大量的房产正被银行拍卖。通常,拍卖房产的底价是非常有吸引力的。

竞标拍卖的房产,存在着什么风险呢?建议投标者在拍卖前对有关房产进行土地调查。如果所标的房产没有任何产权负担或阻碍,投标者理应可安全投标。

不过,也有情况是前地主将其部分的土地交给政府,但该交易并没有被登记和显示在土地房产调查册里。

在Bayangan Sepadu Sdn Bhd V. Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor & Ors的案件中, 联邦法院裁定:-

“根据国家土地法,在公开竞标的成功投标者获得了对所标房产的不可废除拥有权,而未登记者的权益,将不受国家土地法的保护。所有未登记的土地房产交易或买卖,都不能否决有登记者的拥有权。”

案情

1)本次上诉的纠纷是关于巴生的一块土地 (“该土地“)。该土地之前是由Newacres Sdn Bhd 和Bumi-Murni Sdn Bhd 共同拥有。

2)于2011年3月25日,该土地在通过巴生土地局所实行的公开竞标,被一名买家用366万令吉购买。由于前屋主拖欠联昌银行(CIMB Bank Berhad ) 的贷款,于是该银行申请上述的公开竞标。

3)于2011年7月,买家则聘请了一名有执照的测量员,对该土地进行检测,结果显示,该土地上有一个蓄水池和其它围绕着蓄水池的永久性建筑物,其则占了17.49英亩里的9.554英亩地段。

4)买家随后则写信给雪兰莪州水利灌溉局(Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor),要求有关当局提供资料和文件,以证明当局占用土地的正当理由。

5)尽管买家在司法出售之前进行了土地房产调查,但该调查册却没有显示有蓄水池和建筑屋子在该土地上,同时也没有显示该土地的一部分已交回给雪兰莪州政府。

6)于2011年5月4日(公开竞标后),买家在此进行土地房产调查,但依然显示相同的结果。买家之后各别在2016年11月26日和2017年5月11日进行土地房产调查,发现雪州水利灌溉局的权益,并没有在拥有权登记文件中登记,也没有任何将土地交回给雪州政府的记录。

7)雪州水利灌溉局则出示文件,以作为支持当局声称该部分的土地已移交给雪州政府。

8)买家要求雪州水利灌溉局交付空置土地,并拆除围栏和建筑物。由于该局未能遵守买家的要求,买家随后向高等法院提出诉讼。

裁决

联邦法院裁定:

1)当一个人登记为某些土地或土地权益的拥有者, 他或她获得了不可废除的权益,除了在国家土地法第340项所规定的以下情况:

(a) 在欺诈或者虚假陈述的情况下;或者
(b) 伪造或作废的法律文件; 或者
(c) 拥有权或权益是非法获取的。

2)虽然买家没有视察土地现场,但即便买家视察土地现场并发现大部分的土地被蓄水池和建筑物覆盖,调查册上的拥有权(拥有权登记文件),正如买家进行的土地房产调查所显示的一样(无任何产权负担障碍),没有差异。

3)买家已在竞标前后尽了最大的努力,对该土地进行了多次的土地房产调查,查册结果显示,该土地的登记文件上并无任何产权负担障碍。

结论

建议投标者在竞标之前进行土地调查,以便确保该土地没有任何产权负担障碍。

任何未登记的权益,都不能否决成功投标者的拥有权。

 

Categories贴士

买房时,不要只知道签名呀!

2022年01月10日

不同的房产和地契类别,
原来区别和影响这么大!

快餐文化的现代人生活繁忙,多数人为追求归属感,都视买房为人生里程碑之一。

买房的过程繁琐又具挑战性,不仅要签署多种法律文件,还要验楼、装修、入住或出租等等。若遇上产权过户或转让的状况,又有不同的步骤和文件得处理!

然而,房产可不是买了就能住,随心想换就能改!

最常见的既是将住家改建成幼儿园,或将商用房产当住家,那你是否了解住宅式房产(Residential Title)和商用式房产(Commercial Title)的区别和影响?租赁地契(Leasehold)和永久地契(Freehold)为何?

尚未了解房产类别就贸然出手,恐怕会有手尾或风险隐忧!

南洋地产《我要买房》第七集,由分层管理仲裁庭庭长、Valerie Chong & CO创办人张玮真律师,为你分享不同的房产类别与重要文件资讯!

本期看点:

– 房产类别?
– 住宅式房产和商用式房产的注意事项?
– 发展商自己拟定买卖合约?
– 房产法令(HDA)保障的重要性
– 租赁地契和永久地契的转换和分别?
– 产权过户和转让该怎么做?
– 家属之间能转让房产吗?谁才能享有税务豁免?
– SPA、MOT、DOA的用途是什么?

  • 【我要买房】EP07(上)住宅vs.商用、永久vs.租赁,你搞得懂?

  • 【我要买房】EP07(下)转让房产原来要这么做!

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