物业管理陷有将无兵窘境
2023年05月21日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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共管楼宇管理的问题罄竹难书。
随着757法令，即2013年分层建筑管理法令生效后，该法令在第二条文阐明，“注册物业经理人”是指在1981年估值师、估价师、产业代理及物业管理经理法令下注册的物业经理人。
国会于2018年再通过242法令修正案，成为1981年估值师、估价师、房产代理及物业管理经理法令，正式把物业管理经理纳入估值师、估价师、范围，以规范拥有营业执照的持牌人，按照马来西亚物业管理标准（Malayian Property Management Standards）为客户服务。
BOVEAP的前身为估值师、估价师及产业代理局(Board of Valuers, Appraisers, and Estate Agents，BOVAEA)。
BOVEAP随后促请在职的楼宇管理经理，于2018年1月至12月期间向该局提呈申请书，以正式申请成为物业管理经理。
许多有经验的楼宇经理或合格者也积极响应，纷纷提呈申请书，笔者也是这政策的受惠者之一，成功登记成为合格的物业管理经理，获得了执业证书。
截至2021年1月，我国共有2776名合格物业管理经理，以及514家合格物业管理公司。
官方开放让所有在职的物业经理，根据学历与就业履历提呈申请书，把国内物业管理经理人数从区区的600多人，大幅提升至2776人，确实快速填补了物管管理经理的空缺，让分层楼宇的管理机构有了许多新的选择。
但与此同时，此措施也引发一些负面影响。
当一大批在职物业管理人通过2018年生效的上述新措施，获得执业证书后，荣升物管经理人，这本该是一门欣欣向荣的物业服务业，却迎来了反效果。
土地局数据显示，截至2021年12月31日，国内共有2万1254个共管楼宇项目，涵盖高达174万2000个住宅单位。这数据意味着什么呢 ？
当多数在职的楼宇经理响应官方措施，申请并获准成为合格的物业管理人后，这群本是物业管理领域中流砥柱的地勤干部都荣升为老板，他们所留下的中阶干部岗位却出现了许多空缺。
日常工作十项全能
物业管理服务的日常工作量犹如十项全能的地勤企业，服务范围如下 ：
A）土木工程
●物业维修与保养
B）机械工程
●机器设备的定期保养与维修
C）电气工程
●电流电气的定期保养与维修
D）金融服务
●征收管理费，支付被委任的服务者，维持收入支出平衡
E）法律顾问
●提供律法的解说与援助
F）人流管理
●管理车流量（Traffic Flow）、人与车
G）警卫保安
●管理保安公司与监督警卫
H）人事纠纷
●协调业主或租户之间的纠纷与矛盾
I）环境卫生
●尽量维持小区优良生活品质
J）其他各类大小事务
服务范围管很宽
物业管理服务业的专业人士到底是僧多粥少、楼多人少？还是僧少粥多、人多楼少？
让我们来算算吧，假设：
1） 按人头计算
截至2021年底，国内共有2万1254个共管楼宇项目，而截至2021年1月的合格物管经理人数为2776人，每位持牌人可平均分配负责管理7.65个项目。
2）按公司计算
同样的，按截至2021年底，国内共有2万1254个共管楼宇项目，而截至2021年1月的合格物管企业为514家，平均每家企业获分配负责管理 41.35栋楼宇。
假设每栋楼宇平均600个单位（现有新建项目几乎都超过800个单位），每个单位平均居住5人，那么7栋楼宇就累计了4200个单位，共有2万1000名居民。
这显示，物业管理的服务范围非常广。
服务对象比例公仆自叹不如
另一方面，让我们来看看各国平均每名公务员所服务公民的比例：
- 马来西亚：1对19.37人
- 韩国：1对50人
- 新加坡：1对71.4人
- 俄罗斯：1对84人
- 英国：1对84人
- 中国：1对108人
- 印尼：1对110人
由此可见，相较于公务员对人口比例，国内物管经理人平均每人服务的居民比例偏高。
此外，国内分层楼宇目前面对的难题，是从过去的物业管理经理人短缺，变成了物管企业的中阶干部短缺。
为此，笔者呼吁人力资源部正视物管服务人力资源短缺的困境；否则，物管经理将继续面对心有余而力不足的窘境。
