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无法可审凶宅案

2021年10月30日

问的,要问得清楚;
答的,要坦白地答!

虽然说我国没有法律定义凶宅,也没有阐明业主需要披露这方面的资料,但在某个程度上,还是有办法设立一个保护网。

首先,买房子时最好委任或通过合法房地产经纪,国内地产经纪(Real Estate Agent,简称REA)公司,或是旗下的地产协调员(Real Estate Negotiator,简称REN)都归大马估值师、估价师、地产经纪及物业管理局(英文BOVAEP)管辖。

这个专业机构有一套执业守则让会员遵守, 2020年的大马地产经纪公司准则(Malaysian Estate Agency Standard)也列出了第5个执业的核心价值。

其中一项,地产经纪有勤勉义务(Duty of Care),也有人称为注意义务或审慎义务。

这里指的是房仲有义务和责任,保障公众在房地产交易中不会受错误、欺诈、失实陈述、隐瞒相关事实和不道德行为的影响。

所以,买家或租客可以向负责协调的房仲,了解房子的过去事故和历史等,房仲有责任和义务坦白相告。

合约增加2附加条款

因为法津上没有定义凶宅,自然无法可依,同时没有特定单位管辖相关凶宅交易纠纷。

法律界人士就建议买家或租客,在买卖合约(Sale and Purchase Agreement)和租房合约(Tenancy Agreement)中增加两个附加条款,作为权益保护网。

建议附加的条款包括失实陈述(Misrepresentation)和违约(Breach of Contract)的陈述和后果,以此来防止原业主或房东隐瞒凶宅事实。

举例,若业主隐瞒房子过去的历史和事故,诱使你签约,即构成失实陈述,那就可被视为违约,合约就自动失效,甚至列入买家或租客若因此蒙损,可向业主追讨之类。

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5招找出合理房价

2021年05月22日

房价会随着大市与大环境的变动而起起落落。但无论房价如何,最重要不能买贵,总得找出一个合理价位才行。

尤其是若没有雄厚的资金,输不起,就要比别人更了解市场,降低买错,投资错误的风险。

要买房之前,可以花更多心思,通过各方管道,包括上网、业者、产业代理(经纪或仲介)、旁人等明查暗访,了解市场的价格走向。

当然,去寻找符合眼缘的屋子时,屋比三家,至少也可以看出一些端倪。

无论如何,有的买家为了要向银行申请较高的房贷金额,提高报价;也有卖方不想因卖价,影响整个社区房价,而报价更高。

因此,有时候,公开的成交价,不能尽信,只能当作参考。想要发掘真正的合理价,还需花费一番功夫!

想要找出真正的市场合理价位,你还是可以通过以下几个诀窍一探究竟。

1.八折算法

在买方的价位,打个八折或许更接近真正的市场行情。

接着再根据屋龄、社区、环境、交通、便利等,作进一步的细分,衡量是否值得买。

2.实买虚卖

在市场买卖中,买方的买价永远高于实际的成交价,而卖方的卖价,也常常被产业经纪压价。因此,在探询行情时,不妨转换角色,以卖方的口吻打探实情。

3.找产业估价师估价

确定目标之后,找一个合格的产业估价师估价,确定这个价位是你要的、可以负担的。还要初步估算一下,可以借贷的房贷额度。

4.法定拍卖价

以最近法定拍卖同一地段、同一类型的房屋拍卖价作为基准,也是底价参考。然后,再计算过去5年内,拍卖价的平均均价,大致上就能计算出一个属意的合理价位。

由于法定拍卖的拍卖底价,都经过银行、法庭的慎密计算,因此参考价值高。

再加上房市每5年一个循环周期,以此作为一个区间,再打个九折,就能计算出最贴近市场的合理价位。

行情好时,拍卖价一般是市价的80%或90%,行情不好时,则降低到70%。

5.租金回酬率

租金回酬,主要是视地点、产业类型、屋龄、交通、便利设施与市场而定。

因此,眼光独到的买方,买前会从旁观察,考察潜在产业项目、邻近地区产业、未来产业市场的出租比率与租金回酬,再审慎评估、分析、决定。

一般而言,只要租金回酬率,每年取得6%以上,比一般的银行定存还高,再加上产业增值,已是很不错的产业投资。

总之,购买产业,机会成本与风险永远并存,而第一步,就是发掘市场的合理价位;不管是自住或投资,都需以合理价位买入。