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捷运效应 柔服务式公寓将暴增?

By Poh Gin,

2023年09月3日

潘荣德博士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

滞销稍为减少
但表现可圈可点

日前公布的大马今年首季产业市场报告显示，整体产业交易总额达423亿1000万令吉，与去年第四季的480亿8000万令吉，按季下滑了12%。与此同时，交易量则仅有8万9179宗，比去年第四季则下滑7.1% 。

根据今年首季产业市场报告，在8万9179宗的产业总成交量当中，住宅产业交易量继续领先群伦，达5万3923宗（占产业总成交量60.5%），交易额为208亿7000万令吉（占产业总成交额49.3%）。

农务产业交易量排第二，达1万8927宗（占产业总成交量21.2%），接着依序为商用产业8506宗（9.5%）、发展地皮6074宗（6.8%）及工业产业1749宗（2.0%）。

滞销住宅产业情况改善

另一边厢，最新的滞销住宅产业情况则逐渐改善，从去年第四季的2万7746单位，于今年首季减少到2万6872单位，按季减少了3.2%。

与此同时，在滞销住宅产业总值方面，今年首季的滞销房产总值为183亿1000万令吉，比去年第四季的184亿1000万令吉，减少1亿令吉。

不得不提的是，在住宅产业的不同价位当中，以售价介于50万至100万的房产滞销最为严重，共占了35%，总额为63亿2000万令吉。

然而，对笔者而言，较为担忧的是售价超过100万令吉的住宅产业滞销情况仍处于不健康水平，涉及总值高达77亿2000万令吉。进一步分析目前市场的滞销情况，其实笔者想点出一个问题，即售价低于30万令吉以下的住宅产业滞销单位高达6239单位，总值为12亿8000万令吉。

盼第二家园提高销量

除了住宅产业以外，服务式公寓的滞销数量，从去年第四季的2万3978单位到今年首季的2万3267，按季减少了3%。而在涉及总值方面，则从201亿9000万令吉下滑至195亿9000万令吉，也同样下滑了3%。

有鉴于此，服务式公寓整体上滞销稍为减少，但表现可圈可点。

唯一美中不足的是，有关服务式公寓价位从50万到100万令吉中，仍有接近1万5288单位，总值为115亿6000万令吉。

对笔者而言，这类价格的服务式公寓的滞销单位占65.7%，这是令人高度关注的。

另外值得注意的是，售价超过100万令吉的服务式公寓，滞销数量仍有5210单位，总值为69亿5000万令吉。

这也是一直以来，外国投资者在我国的最低投资置业门槛。

笔者欲提醒读者的是，随着日前首相拿督斯里安华再三强调，政府即将放宽和简化第二家园计划的申请条件，以及旅游部长拿督斯里张庆信也捎来将在近两周内宣布第二家园新政策后，这也让那些售价超过100万令吉的服务式公寓滞销情况有望改善。

柔服务式公寓严重滞销

整体上，目前全国服务式公寓的滞销情况，以柔佛州最为严重，达1万3638单位，而吉隆坡和雪兰莪州的滞销服务式公寓则各为5686和3029单位。

然而，令笔者最为担心的是，随着柔新捷运完工在即，预料当地服务式公寓的数量将会暴增，同时也预计令柔佛州的服务式公寓供应在未来3至5年激增57%。这类的井喷式暴增，的确是令人膛目结舌的。

根据兴业投行研究，预计2026年即将完工的柔新捷运，将为当地产业带来强大的刺激，这也是为什么目前我国各大发展商仍蠢蠢欲动，早早作好部署，到柔佛新山大展拳脚。

若进一步的分析，让笔者担忧的是，柔州目前仍有很多滞销服务式公寓单位等待市场吸纳。

下一期，我将深入探讨及分析，第二家园的新政策，如何与我国产业领域取得双赢。

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新住宅项目涨价 避无可避……

By Poh Gin,

2022年08月5日

预计下半年，
有5000间房屋交钥匙……

建材价格已飙涨一段日子，也常听到发展商说会涨价，但你是不是感觉没见到“涨价潮”来临？

那应该是“时间未到”！因为过去已经开盘在兴建中的房产项目，通常已经“锁定价格”，因此发展商和承包商多数自行吸收新增的成本。

不过，对于未来的新项目，那价格就未必和以往一样了……

独立房地产咨询公司莱坊大马（Knight Frank Malaysia）在《2022上半年房地产亮点》报告中就指出，预计住宅产业的价格将继续上涨，尤其是新推出的项目。

沙古南苏巴马廉

莱坊大马董事经理沙古南苏巴马廉在文告中指出，建筑材料价格急剧上涨，无形中增加了建筑成本。

升息削弱购兴

不过同时，由于国家银行（BNM）出手调高隔夜政策利率（OPR），且市场预计还会持续上调，房贷成本因此步步高升，会降低人们进入房市的兴趣。

无论如何，虽然去年的拥屋计划（HOC）已经截至，但近期政府推出的大马一家拥屋倡议（i-Miliki）的两项税务减免，包括首购族购买50万令吉以下的房屋可豁免印花税，依旧可支撑一些买气，推动房市复苏。

下半年大量房屋竣工

在他看来，今年首季我国经济取得5%的经济增长，随着疫情过渡到地方性大流行病，经济活动恢复，需求也有所改善。

莱坊Property Hub董事经理郑敬翎也透露，今年上半年约2786个单位竣工，预计下半年则会有高达5303个单位完成，相信也是因为之前的管控令导致工程延期，如今陆续竣工。

捷运激励沿线出租需求

另一方面，莱坊研究与咨询执行董事王美珍认为，国门重开后国际旅游也重新开放，提振就业市场，有助激励租赁市场。

同时，捷运布城线第一阶段已经在6月16日开通，第二阶段则会在2023年竣工，还有捷运环线（MRT Circle Line）强化巴生谷的交通连接，势必能提升沿线的房产价值。

“吉隆坡高端公寓或服务式公寓的成交价平均提高约1.2%，反而吉隆坡市中心、安邦希里尔、白沙罗高原及满家乐区，高端公寓或服务式公寓的租金则持平。”

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高档公寓供应增 压低房价？

By Yee Ni,

2022年04月29日

去年两年频停工，
造成大量公寓在今年建成。

国内公寓的资本价值和滞销情况，恐怕会在今年面对更大的压力。

仲量联行房地产服务（马）私人有限公司（JLL Property Services）的研究员兼顾问苏伊娃（译音）指出，过去两年因防控封锁因素，促使高档高楼住宅延迟到今年完工。

“今年预计将有更多单位建成，供应涌入市场，进一步对资本价值带来更大的压力。”

根据《太阳报》报道，她在该公司举办的“2022年首季房产市场展望”线上研讨会上指出，供应大增的情况，也可能造成滞销率上涨，市场需要几年才能消化。

在今年首季，高档高楼住宅的资本价值为每平方尺953令吉，而平均月租叫价为每平方尺2.95令吉。

根据仲量联行的《2022年首季大吉隆坡房地产市场报告》，住宅产业的资本价值增幅，按季减少2.5%，平均租金也按季减少2.3%。

新房和二手市场供应皆增

此外，市场回报率为3.02%，显著低于其他的资产组别。

而大吉隆坡地区的高档高楼住宅的库存为5.1万间，整体未售率处于3.55%，还算是舒适的水平。

苏伊娃指出，由于拥屋计划（HOC）、延长还贷期等振兴配套结束，造成市场需求也跟着下跌。但她也强调，这些优惠政策对高档住宅来说，仅是短期影响。

“反而是产业盈利税（RPGT）调整后，更多业主想要出售手上的房屋。当新房和二手屋市场的供应都增加时，资本价值今年可能会被压缩。”

不过她也认为，当前利率仍处于1.75%的低位，依旧能鼓励投资者回归市场。

 

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香港房市重回高峰

By Poh Gin,

2021年06月23日

在2019年6月触顶后，
香港屋价何时能重回高峰？

戴德梁行的报告指出，随着疫情缓和，加上经济稳步复苏，已经激励香港今年次季的住宅产业成交量，预计上半年的的成交量将创9年新高。

同时，该行更预计屋价有望在第三季，重回2019年6月时的高峰。

从3月以来，香港住宅产业交易量每月都维持在约7000宗，预计次季的总成交量按季增20%，将上半年总成交量推高至3万9840宗，也是自2012年来的最高水平。

戴德梁行董事、香港研究部主管陈健珩指出，今年上半年的成交量，可说是10年来当地资金最活跃的一年；毕竟在2012年高峰期时，还开放海外人入境。

“香港经济初见起色，今年首季按年增长7.9%，扭转连续6个季度收缩情况，劳动市场也有改善，失业率跌至6.4%，加上第四波疫情逐渐受控，带动楼市气氛回暖。”

同时期，香港屋价也受到激励扬升，4月中小型住宅的平均实用呎价上升4.2%，预计整个上半年将升约7.5%；豪宅从第二季以来交投有所加快，预测上半年升幅可达6.5%。

新楼盘表现理想带旺二手市场

陈健珩指出，发展商近期推出的楼盘表现都非常理想，二手市场也跟着被带旺。

香港特区政府差饷物业估价署5月底公布数据显示，用来衡量二手私人住宅的售价指数在4月录得390.8，按月上升0.4%，已连升4个月，为2019年7月以来的新高。

代表二手楼价的中原城市领先指数CCL5月底底报185.16点，创91周新高，距离2019年历史高位188.94点，相差只有2%左右。

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巴生谷8成买房为投资！

By Poh Gin,

2021年06月9日

在抗疫期间，“居者有其屋”愿景受买气限制，
反而投资市场依然热烈，
房价走跌成了投资者最佳的入场时机。

根据Property Guru旗下数据公司My Property Data的数据，2020年巴生谷住宅产业的交易量，有81.1%是来自投资者，且他们把更多注意力转向二手房。

在2020年，巴生谷住宅产业总交易量下跌47.2%，但主要是首购族的买气减少。

首购族在2019年占巴生谷住宅产业交易量的55.5%，这一比例在2020年降至18.9%；于此同时，投资者的比例从44.5%，扩大至81.1%。

PropertyGuru在2021年上半年大马消费者情绪调查中发现，年龄介于22至29岁之间的大马人之中，有58%的人决定将买房计划推迟1年至5年。

My Property Data董事经理Joe Hock Thor也指出，由于部分业主为了维持手上的现金流，选择降低价格出售房产，投资者因此趁低吸纳这些二手房。

此外，政府豁免产业盈利税（RPGT），也促使部分投资者将手上的房地产出售逃离。

数据显示，在2019至2021年期间，PropertyGuru.com.my的二手楼盘平均数量，增加21.3%。

无论如何，经济低迷还是影响了巴生谷去年的新屋和二手屋销售量，分别按年下跌了64.9% 和 41.1%。

在2020 年，巴生谷新楼盘的销售量创下5年新低，首购族和投资者的交易量分别按年减少了90.6%和38%。

在二手屋方面，首购族贡献的交易量按年大跌79.4%，写下5年新低，但投资者贡献的交易量则按年上涨了9.6%，录得5年新高。

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“买不起”，发展商难涨价！

By Poh Gin,

2021年05月16日

发展商是否应跟随钢筋价格上涨而调高屋价？这个问题在近期沸沸扬扬，市场看法不一。

但其实，我国房屋价格指数去年只涨了0.6%，从2013年到2019年期间，该指数的增幅其实逐渐放缓，已很久没有达到2012年时13%增幅的顶峰了。

提出这数据的资深经济学家白文春认为，这些年来房价增速变慢，一是因为政府打房措施见效，再来就是人们“买不起”的市场供需造成。

他日前在《南洋商报》的专栏中指出，政府在2014至2015年期间相继推出各项产业冷却措施；同时，国家银行也逐步收紧货币政策，从2010年开始逐步升息，导致房贷成本提高。

住宅产业的滞销更是加剧房市的惨况，而且还逐年变糟。2015年，滞销房产约为1万2200单位，但到了去年，数目已增至5万3200单位。

白文春认为，房屋可负担性是大部分家庭的一大问题。虽然过去10年，大马家庭收入平均每年增长7%，但仍有许多国人买不起房屋。

“早在2009年，房屋无法负担比率已处于4.2倍的偏高水平，而到了2019年，这个比率进一步攀升至4.5倍，显示对于大部分大马家庭而言，他们越来越没有能力购买房屋。”

国行之前的调查显示，只有房屋无法负担比率低于3倍，房屋价格才算是处于购屋者可负担水平，若是超过4倍，则表示它已严重负担不起。

“基于上述发展及滞销产业严重，我想这可能造成加剧发展商之间在出售新屋和已竣工房屋时的竞争，因此在现阶段而言，发展商更难以提高房屋价格。”

那会跌价吗？

既然房屋短期内不太可能涨价，那是否有可能反过来继续跌价？

白文春指出，我国房价上一次下跌已时超过20年前的事，即1998及1999年。当时，在亚洲金融风暴下，大马经济1998年大幅萎缩逾7%，导致房屋价格1998及99年分别下跌9%及2%。

有趣的是，诸如美国和欧洲等国家的产业价格去年进一步扬升，这股涨势也延伸至今年初。

“我想，这主要是由于第二轮量化宽松政策（QE2）及低利率环境所致。这些国家的钢铁价格扬升，也可能助长了房价涨幅。”

同样的，中国主要城市产业价格去年上扬后，今年进一步攀升。尽管中国未如美欧般推行QE2，但他相信，低利率环境或是推高房价的主因。

回溯美欧和中国推出第一轮量化宽松政策（QE1），以及当时同样的低利率环境期间，大马产业价格也伴随这些国家同步扬升。

“然而，基于我上述提到的各项因素，我相信当前美欧推行的QE2期间，大马产业价格较难以跟着扬升，尽管我国利率目前处于史上新低。“

无论如何，在他看来，低利率还是对本地产业市场有一定的帮助，产业价格至少可持稳现有水平。

况且，通胀走高的预期，会促使部分投资者购置有抵御通胀作用的产业，作为保障其财富的一种护盘手法。