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新住宅项目涨价 避无可避……

2022年08月5日

预计下半年,
有5000间房屋交钥匙……

建材价格已飙涨一段日子,也常听到发展商说会涨价,但你是不是感觉没见到“涨价潮”来临?

那应该是“时间未到”!因为过去已经开盘在兴建中的房产项目,通常已经“锁定价格”,因此发展商和承包商多数自行吸收新增的成本。

不过,对于未来的新项目,那价格就未必和以往一样了……

独立房地产咨询公司莱坊大马(Knight Frank Malaysia)在《2022上半年房地产亮点》报告中就指出,预计住宅产业的价格将继续上涨,尤其是新推出的项目。

沙古南苏巴马廉

莱坊大马董事经理沙古南苏巴马廉在文告中指出,建筑材料价格急剧上涨,无形中增加了建筑成本。

升息削弱购兴

不过同时,由于国家银行(BNM)出手调高隔夜政策利率(OPR),且市场预计还会持续上调,房贷成本因此步步高升,会降低人们进入房市的兴趣。

无论如何,虽然去年的拥屋计划(HOC)已经截至,但近期政府推出的大马一家拥屋倡议(i-Miliki)的两项税务减免,包括首购族购买50万令吉以下的房屋可豁免印花税,依旧可支撑一些买气,推动房市复苏。

下半年大量房屋竣工

在他看来,今年首季我国经济取得5%的经济增长,随着疫情过渡到地方性大流行病,经济活动恢复,需求也有所改善。

莱坊Property Hub董事经理郑敬翎也透露,今年上半年约2786个单位竣工,预计下半年则会有高达5303个单位完成,相信也是因为之前的管控令导致工程延期,如今陆续竣工。

捷运激励沿线出租需求

另一方面,莱坊研究与咨询执行董事王美珍认为,国门重开后国际旅游也重新开放,提振就业市场,有助激励租赁市场。

同时,捷运布城线第一阶段已经在6月16日开通,第二阶段则会在2023年竣工,还有捷运环线(MRT Circle Line)强化巴生谷的交通连接,势必能提升沿线的房产价值。

“吉隆坡高端公寓或服务式公寓的成交价平均提高约1.2%,反而吉隆坡市中心、安邦希里尔、白沙罗高原及满家乐区,高端公寓或服务式公寓的租金则持平。”

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高档公寓供应增 压低房价?

2022年04月29日

去年两年频停工,
造成大量公寓在今年建成。

国内公寓的资本价值和滞销情况,恐怕会在今年面对更大的压力。

仲量联行房地产服务(马)私人有限公司(JLL Property Services)的研究员兼顾问苏伊娃(译音)指出,过去两年因防控封锁因素,促使高档高楼住宅延迟到今年完工。

“今年预计将有更多单位建成,供应涌入市场,进一步对资本价值带来更大的压力。”

根据《太阳报》报道,她在该公司举办的“2022年首季房产市场展望”线上研讨会上指出,供应大增的情况,也可能造成滞销率上涨,市场需要几年才能消化。

在今年首季,高档高楼住宅的资本价值为每平方尺953令吉,而平均月租叫价为每平方尺2.95令吉。

根据仲量联行的《2022年首季大吉隆坡房地产市场报告》,住宅产业的资本价值增幅,按季减少2.5%,平均租金也按季减少2.3%。

新房和二手市场供应皆增

此外,市场回报率为3.02%,显著低于其他的资产组别。

而大吉隆坡地区的高档高楼住宅的库存为5.1万间,整体未售率处于3.55%,还算是舒适的水平。

苏伊娃指出,由于拥屋计划(HOC)、延长还贷期等振兴配套结束,造成市场需求也跟着下跌。但她也强调,这些优惠政策对高档住宅来说,仅是短期影响。

“反而是产业盈利税(RPGT)调整后,更多业主想要出售手上的房屋。当新房和二手屋市场的供应都增加时,资本价值今年可能会被压缩。”

不过她也认为,当前利率仍处于1.75%的低位,依旧能鼓励投资者回归市场。

 

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香港房市重回高峰

2021年06月23日

在2019年6月触顶后,
香港屋价何时能重回高峰?

戴德梁行的报告指出,随着疫情缓和,加上经济稳步复苏,已经激励香港今年次季的住宅产业成交量,预计上半年的的成交量将创9年新高。

同时,该行更预计屋价有望在第三季,重回2019年6月时的高峰。

从3月以来,香港住宅产业交易量每月都维持在约7000宗,预计次季的总成交量按季增20%,将上半年总成交量推高至3万9840宗,也是自2012年来的最高水平。

戴德梁行董事、香港研究部主管陈健珩指出,今年上半年的成交量,可说是10年来当地资金最活跃的一年;毕竟在2012年高峰期时,还开放海外人入境。

“香港经济初见起色,今年首季按年增长7.9%,扭转连续6个季度收缩情况,劳动市场也有改善,失业率跌至6.4%,加上第四波疫情逐渐受控,带动楼市气氛回暖。”

同时期,香港屋价也受到激励扬升,4月中小型住宅的平均实用呎价上升4.2%,预计整个上半年将升约7.5%;豪宅从第二季以来交投有所加快,预测上半年升幅可达6.5%。

新楼盘表现理想带旺二手市场

陈健珩指出,发展商近期推出的楼盘表现都非常理想,二手市场也跟着被带旺。

香港特区政府差饷物业估价署5月底公布数据显示,用来衡量二手私人住宅的售价指数在4月录得390.8,按月上升0.4%,已连升4个月,为2019年7月以来的新高。

代表二手楼价的中原城市领先指数CCL5月底底报185.16点,创91周新高,距离2019年历史高位188.94点,相差只有2%左右。

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巴生谷8成买房为投资!

2021年06月9日

在抗疫期间,“居者有其屋”愿景受买气限制,
反而投资市场依然热烈,
房价走跌成了投资者最佳的入场时机。

根据Property Guru旗下数据公司My Property Data的数据,2020年巴生谷住宅产业的交易量,有81.1%是来自投资者,且他们把更多注意力转向二手房。

在2020年,巴生谷住宅产业总交易量下跌47.2%,但主要是首购族的买气减少。

首购族在2019年占巴生谷住宅产业交易量的55.5%,这一比例在2020年降至18.9%;于此同时,投资者的比例从44.5%,扩大至81.1%。

PropertyGuru在2021年上半年大马消费者情绪调查中发现,年龄介于22至29岁之间的大马人之中,有58%的人决定将买房计划推迟1年至5年。

My Property Data董事经理Joe Hock Thor也指出,由于部分业主为了维持手上的现金流,选择降低价格出售房产,投资者因此趁低吸纳这些二手房。

此外,政府豁免产业盈利税(RPGT),也促使部分投资者将手上的房地产出售逃离。

数据显示,在2019至2021年期间,PropertyGuru.com.my的二手楼盘平均数量,增加21.3%。

无论如何,经济低迷还是影响了巴生谷去年的新屋和二手屋销售量,分别按年下跌了64.9% 和 41.1%。

在2020 年,巴生谷新楼盘的销售量创下5年新低,首购族和投资者的交易量分别按年减少了90.6%和38%。

在二手屋方面,首购族贡献的交易量按年大跌79.4%,写下5年新低,但投资者贡献的交易量则按年上涨了9.6%,录得5年新高。

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“买不起”,发展商难涨价!

2021年05月16日

发展商是否应跟随钢筋价格上涨而调高屋价?这个问题在近期沸沸扬扬,市场看法不一。

但其实,我国房屋价格指数去年只涨了0.6%,从2013年到2019年期间,该指数的增幅其实逐渐放缓,已很久没有达到2012年时13%增幅的顶峰了。

提出这数据的资深经济学家白文春认为,这些年来房价增速变慢,一是因为政府打房措施见效,再来就是人们“买不起”的市场供需造成。

他日前在《南洋商报》的专栏中指出,政府在2014至2015年期间相继推出各项产业冷却措施;同时,国家银行也逐步收紧货币政策,从2010年开始逐步升息,导致房贷成本提高。

住宅产业的滞销更是加剧房市的惨况,而且还逐年变糟。2015年,滞销房产约为1万2200单位,但到了去年,数目已增至5万3200单位。

白文春认为,房屋可负担性是大部分家庭的一大问题。虽然过去10年,大马家庭收入平均每年增长7%,但仍有许多国人买不起房屋。

“早在2009年,房屋无法负担比率已处于4.2倍的偏高水平,而到了2019年,这个比率进一步攀升至4.5倍,显示对于大部分大马家庭而言,他们越来越没有能力购买房屋。”

国行之前的调查显示,只有房屋无法负担比率低于3倍,房屋价格才算是处于购屋者可负担水平,若是超过4倍,则表示它已严重负担不起。

“基于上述发展及滞销产业严重,我想这可能造成加剧发展商之间在出售新屋和已竣工房屋时的竞争,因此在现阶段而言,发展商更难以提高房屋价格。”

那会跌价吗?

既然房屋短期内不太可能涨价,那是否有可能反过来继续跌价?

白文春指出,我国房价上一次下跌已时超过20年前的事,即1998及1999年。当时,在亚洲金融风暴下,大马经济1998年大幅萎缩逾7%,导致房屋价格1998及99年分别下跌9%及2%。

有趣的是,诸如美国和欧洲等国家的产业价格去年进一步扬升,这股涨势也延伸至今年初。

“我想,这主要是由于第二轮量化宽松政策(QE2)及低利率环境所致。这些国家的钢铁价格扬升,也可能助长了房价涨幅。”

同样的,中国主要城市产业价格去年上扬后,今年进一步攀升。尽管中国未如美欧般推行QE2,但他相信,低利率环境或是推高房价的主因。

回溯美欧和中国推出第一轮量化宽松政策(QE1),以及当时同样的低利率环境期间,大马产业价格也伴随这些国家同步扬升。

“然而,基于我上述提到的各项因素,我相信当前美欧推行的QE2期间,大马产业价格较难以跟着扬升,尽管我国利率目前处于史上新低。“

无论如何,在他看来,低利率还是对本地产业市场有一定的帮助,产业价格至少可持稳现有水平。

况且,通胀走高的预期,会促使部分投资者购置有抵御通胀作用的产业,作为保障其财富的一种护盘手法。