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住宅VS商用产业 利弊何在?

2022年05月30日

住宅和商用产业之分,
你了解吗?

住宅和商用产业之间的区别曾经是明确的,土地拥有权阐明其用途。

住宅产业包括有地房屋,例如排屋、半独立式房屋、连栋房屋、洋房;以及分层地契房屋,例如公寓、组屋、共管公寓等。

商用产业则包括办公单位、店屋、零售单位、酒店,以及综合发展项目的其他类别产业。

然而,消费者需求的不断变化,以及发展商使用的营销术语,让事情变得更加混乱。

多年来,小型家庭办公室(Small Office Home Office,简称SoHo)、多功能小型办公室(Small Office Versatile Office,简称SoVo)和小型灵活办公室(Small Office Flexible Office,简称SoFo)早已渗透整个房地产市场。

这些产业以及服务式公寓(Serviced Apartments)是供居住用途,但它们的地契却是商用产业地契。

区分住宅和商用产业至关重要:

1. 法定保护

1966年房屋发展(管制与执照)法令(HDA),购房者享有一些法定保护。

PropertyAdvisor.my指出,尽管过去数十年来,当局已修改法令,让HDA涵盖诸如SoHo和服务式公寓等拥有商用产业地契的住宅产业,但SoFo和SoVo仍不受房屋发展法令监管,而是受到地方政府的监控。

HDA要求在房屋买卖协议中包含标准条款,这与由发展商律师起草的商用产业买卖协议的条款不同。

对于HDA涵盖的房产,空屋拥有权(Vacant Possession)的条规也更加严格。空屋拥有权是从获得完工及符合证/房屋竣工证书(简称CCC)后开始,并将房屋单位的钥匙移交给购屋者。

HDA涵盖的产业必须获得自来水和电力供应,才能构成空屋拥有权。

商用产业则并非如此。尽管有关房屋单位仍不适合居住,并还在等待CCC的发出,但空置的房屋仍可能会移交给购屋者。

HDA涵盖房产的买家还可以在购买新房产时享受更全面的保修。有关房屋的缺陷保修期(Defect Liability Period)为空屋持有权日(即移交屋子与锁匙当天)算起,为期24个月,涵盖的缺陷保修范围包括有关房屋单位所在土地、建筑物和公共区域。

相反的,当局没有规定商用产业的缺陷保修期限。商用产业的缺陷保修期通常为期12个月,而且仅涵盖该单位所在土地,这使得购屋者对公共设施的任何缺陷提出索赔更具挑战性,而且需要与发展商交涉。

HDA还赋予购屋者因房屋延迟完工而获得一定数额补偿的权益。这被称为已确定的违约赔偿金,通常是按从房屋预订完工日期当天算起,根据房屋购买价格10%来按年计算。

2. 法律追索

如果所购买的房产是受HDA监管,购屋者在发生任何购屋相关的纠纷时,可以到购屋者仲裁庭追索他们的法律权益。

购屋者仲裁庭的听证会不需要法律代表,而入禀仲裁庭的费用顶限为10令吉,让受害的购屋者可轻易负担有关费用,并快速的通过法律途径解决有关争议。

反之,商用产业的买家只能在法庭上寻求赔偿,而涉及的律师费可能高昂,且过程费时旷日。

3. 水电费率和税务

商用产业的水电费率高于住宅产业,包括SoHo和服务式公寓在内的商用产业买家,可能需要多支付30至50%的电费。

根据国能的数据,住宅产业的电费率为每千瓦时21.8仙,而低电压的商用产业首200千瓦时的电费是每千瓦时43.5仙,几乎是住宅的一倍。

然而,业主或管理机构可向国能申请,将电费计算方式从商业用户电费转换为家庭电费。

税收是另一个问题,因为商用产业的门牌税比住宅高出2.5倍。

拥有商用产业地契房产(包括SoHo和服务式公寓)的买家,最终可能多支付30至50%电费。

4. 贷款额度和融资

SoFo和SoVo物业受制于与办公室和商店类似的商业贷款条款。潜在买家将不得不支付相等于买价80%的贷款,而且房屋贷款期限可能更短。同时,买家将需要支付买价至少20%的头期付款。

与购买住宅产业相比,购买商用产业地契住宅较高的前期成本,可能会在原业主出售产业时,难吸引新买家。

商用产业地契住宅的融资选择也可能更有限。例如雇员公积金局仅允许会员通过第二户头提款购买住宅产业,至于商用产业地契的住宅,只能购买特定类型的产业,例如公寓、服务式住宅、SoHo和附有住宅单位的店屋。

大家也可能会发现,提供给房屋首购族的各类奖掖,例如100%全额贷款、豁免印花税等,其实仅限于住宅产业。至于商用地契的住宅,则可能需上诉才能获得优惠。

住宅与商用产业区分

 

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香港铺王 贱卖住宅酒店

2022年05月12日

折价40%,
几乎算是价格腰斩了……

如果你的物业之前估值近14亿令吉,5个月后有人出折价40%,你会卖吗?

香港铺王邓成波离世近年,家族不断沽出手上物业,市场流出的清单都是火车路般长,一直吸引市场目光。

日前,华大酒店、顺豪物业投资、顺豪控股联合公布,以约14.2亿港元(约7.94亿令吉)收购荃湾青山公路123号汀兰居。

看似一般上市公司的公告,但仔细一看,这栋总面积约21.63万平方呎的服务式住宅酒店,正是铺王家族沽出的物业之一。卖方担保人为邓成波儿子邓耀昇。

最令市场惊讶的并非纯粹交易本身,而是成交价。

5个月不见10亿港元

因为华大酒店方面指,这栋物业去年12月15日估值为24.6亿港元(约13. 75亿令吉),这次交易中,经调整后预计应付代价,最高不会超过 14.4亿港元(约8.05令吉)。

也就是说,这次的成交价比估值折价近40%,身价短短5个月缩水了10.2亿港元(约5.7亿令吉)。

根据汀兰居官方网站显示,属于陛域集团酒店及服务式住宅项目,共12层,计有434间面积300至450平方呎的开放式单位和套房,附带泳池、餐厅和健身房。

2年前开始求卖

据悉,汀兰居2015年翻新过,当中2至4楼的48间客房是4人房的青年共住空间Commune,提供192个宿位。

资料显示,邓成波家族2017年以约16.8亿港元(约9.39亿令吉)购入汀兰居,2年前增放盘,当时叫价23.8亿港元(约13.3亿令吉),但一直没有买家,之后唯有逐步降价继续求售。

最新成交价比2020年的要价低约40%,铺王家族持货5年间,账面蚀约2.6亿港元(约1.45亿令吉)。

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经济向好 槟产业界活力再现

2022年03月14日

报道:李治宏

经济复苏、国门重开等正面因素,
产业市场进一步提振。

上星期,我们探讨了疫情两年内来一直保持强劲走势的槟州工业产业市场;而这期,再来进一步浅析槟州其他产业次领域的前景。

槟城向来是北马经济火车头,槟州产业领域自然是北马产业市场的领头羊,整个北马产业市场兴衰的晴雨表。

整体而言,槟州产业领域正逐步复苏,去年首9个月的成交量更是国内少数逆流而上的州属之一。

2022年,槟州产业市场整体展望向好,而随着经济复苏、工业领域持续强劲增长,以及旅游领域有望在国门重开后逐步回春,这些正面因素都将令市场情绪进一步改善。

住宅仍主导市场

2021年首9个月,槟州产业总成交量达1万1981单位,涉及总额72亿2823万令吉,分别按年增长13.95%和33.8%。住宅依然主导槟州产业市场,高占总交易量76.72%,以及总额的56.42%比重。

反观商用产业和农业用途产业,各占总成交量的7.5%和6.91%;成交总额排第二和第三的产业次领域则是工业产业和商用产业,各占16.44%和13.94%。

公寓滞销再恶化

跨国产业顾问公司大马莱坊认为,在2022年财政预算案和政府疫情期间推出的各项振兴经济配套,鼓励和推动国人购买房屋的刺激下,槟州住宅市场今年料将渐入佳境,尤其是有地房屋市场料逐步回暖。

不过,高楼住宅尤其是共管公寓和公寓的滞销情况料进一步恶化。

4638住宅滞销第二严重

另一家产业顾问公司大马亨利行指出,槟州住宅产业滞销情况全马第二严重,截至2021年第三季滞销单位达4638单位。

截至2021年9月杪,槟州高楼住宅累计供应量达27万8867单位,按年增长4.2%。其中,21万7037单位或78%坐落在槟岛,其余6万1830单位分布在威省各地。

在乔治市,面积介于2200至2800平方尺的特定高档共管公寓,平均开价介于每平方尺1000至1250令吉。在关仔角,面积超过4000平方尺的共管公寓单位,平均开价介于每平方尺550至900令吉。

在丹绒道光/丹绒武雅,建筑面积介于1600至6000平方尺的单位,平均开价介于每平方尺500至950令吉,视地点、项目、面积、所在楼层和其他因素而定;在牛汝莪,建筑面积小过2000平方尺的单位,平均开价介于每平方尺600至900令吉。

槟岛目前施工中的主要住宅项目包括宏升集团(Ideal Group)在甘密山发展的Ideal Residency及新港(Sungai Ara)的Havana Beach Residences、汇华集团在新港发展的TreeO、Asia Green Group在百安湾(Bayan Bay)发展的The Zen等。

办公产业:

特建办公楼租用/租金率趋稳

基于新增的特建办公楼(Purpose-built Office)供应有限,槟州优等特建办公楼的租用率和租金率料将保持稳定。

与此同时,随着居家作业蔚然成风,一些商业设施已改装,成为共享工作空间(Co-Working Space)。

截至2021年第三季,槟岛共有145座私立特建办公楼,提供约68万1400平方米。其中121座办公楼坐落在乔治市,占全槟岛办公空间约64%(约43万7000平方米)。槟岛特建办公楼租用率保持稳健,从2020年第三季的79.4%,于2021年第三季扬升至约85%。

槟岛首要特建办公楼的分层办公空间,例如合您大厦、Menara Northam、Maritime Piazza 和E-Gate的平均成交价格介于每平方尺450至750令吉 ,取决于地点、面积(楼层空间)、装潢、条件(装修)和景观而定。

次要办公楼的分层办公空间方面,二手市场的成交价低于每平方尺350令吉,而这类办公楼一般建于上世纪80年代,属于比较老旧的建筑物,设施陈旧也缺乏维修保养,停车位也比较有限。

3特建办公楼正兴建

不过,分层特建办公楼的平均市价自2019年起下跌,其中首要办公楼市价于2021年第三季处于每平方尺520令吉,次级办公楼每平方尺市价处于320令吉。

租金方面,首要办公楼内的分层办公空间月租介于每平方尺2令吉50仙至3令吉50仙,相较于2020年第三季介于每平方尺2令吉至3令吉50仙。

次要办公楼的月租介于每平方尺1令吉 80仙至2令吉50仙,相较于2020年同期为每平方尺1令吉30仙至2令吉。

2021年,槟岛没有任何新落成的特建办公楼,兴建中的特建办公楼则有3座,全都坐落在乔治市。一旦竣工,这3座办公楼将合共提供约会5万6500平方米的办公空间。

零售产业:

未来3年5商场排队登场

槟州虽小,但截至去年第三季就已有多达109座各类大大小小的购物商场,而单在槟岛,未来3年就有至少5间新购物商场排队登场。莱坊指出,上述109间商场共提供约2010万平方尺的零售空间,整体使用率从2020年第三季的72.9%,微跌至71.2%。其中,乔治市商场整体租用率也从81.9%下滑至76.9%。

亨利行则指槟岛商场整体租用率约为80%,而截至去年第三季,单在槟岛共有68间零售购物中心(包括购物中心、商场和霸级市场),共提供106万2000平方尺的零售空间。

去年首9月无商场扩建

根据莱坊,去年首9个月内,槟州没有任何商场进行扩充计划,但诗布朗再也的双威嘉年华广场的租用率预计将大增60%,从现有的220间零售商店增至350间。

有关耗资5亿令吉的扩充计划,将令可出租空间增至100万平方尺,其中已确定的租用率高达95%。该扩充计划预计今年4月1日完成。

乔治市特定购物中心的底层零售单位月租普遍下跌,租金率介于每平方尺区区4令吉至最高48令吉,视个别商场、地点和单位面积等因素而定。

有多家杂货连锁集团去年登陆槟岛,这包括Village Grocer、Lotus霸级市场(前身为特易购)和韩国著名连锁即食便利店CU。

此外,多家餐饮集团也在槟城开设分店,包括ZUS Coffee、Krispy Kreme、汉堡王、星巴克和麦当劳等。

莱坊认为 ,随着跨州禁令解除,国内经济逐步复苏,加上国门重开将重新迎来外国游客,过去两年遭疫情重创的零售领域有望缓慢复苏。

酒店业:

国门重开迎来商机 新酒店加入竞争大

国门重开和马新两国航空疫苗接种者旅游通道(VTL)延伸到槟城,无疑是疫情2年来饱受重创的槟州酒店业一大佳音。

不过,槟州仍有新的酒店在兴建中,未来将有更多的酒店客房供应,意味着市场竞争愈加激烈,届时将是“适者生存”的局面。

受到住客率和客房收费偏低的冲击,国内酒店疫情期间都被迫削减营运开销,以及设法开拓其他收入来源,槟州酒店也不例外。

疫情期间除了有酒店不支倒下,也有一些酒店为了求存,纷纷推出廉价套餐、餐饮等,一些酒店则提供送餐服务。

当然,一些酒店充当冠病隔离中心,从中获取收入。

随着国内防疫标准作业程序不断松绑,去年10月解除跨州禁令后,国内各大旅游胜地纷纷迎来久违的人潮,向来是主要旅游城市的槟城自不例外,在年终假期的旅游和消费旺季期间吸引大量的国内游客到访。

槟州酒店业终于迎来期盼已久的一线曙光,尤其是每逢周末更是“高朋满座”。

靠文化产业自然景点吸客

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,国门重开后,槟城将仰赖文化产业和自然景点来吸引外国游客回归。

他说,槟城两个拥有世遗地位的景点,即乔治市和升旗山,将在上述两大要素配合下,有利于招揽更多的外国游客。

医疗旅游强劲被压抑需求

另一方面,医疗旅游向来是槟城旅游业的另一个特别优势,这也是吸引外国游客,尤其是印尼、新加坡和本区域医疗游客的重点。

根据2021至2025年大马医疗旅游业大蓝图,槟城是国内医疗旅游和保健旅游发展最成熟的州属。

槟城的私立医院在外国人无法入境大马寻求医疗服务期间,改为采用电话医疗咨询服务,显示医疗旅游强劲的被压抑需求(pent-up demand)。

符儒仁补充,槟州将有约2000间新酒店客房投入营运,这包括槟岛1400间和威省600间。

“如果届时没有新的需求增长,酒店住客率和房费将会面临巨大的压力,形成‘适者生存’的局面。”

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冷链物流崛起 厂房抢手又吸金

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完工建筑总值再跌21%

2022年01月25日

建筑业,真是不景气……

经济景气受损,建筑业冲击巨大,去年完工的建筑工程总值一路下探,甚至影响到经济领先指数的表示。

根据统计局的数据,8月领先指数报106.2点,下滑2.3%,主因是批准的住宅兴建单位减少。

但这数字对比7月下跌4%,还是有所改善。

统计局另一项报告显示,建筑工程去年第三季总值按年转负21%,报248亿令吉;按季也萎缩12.2%,次季总值282亿令吉。

当中,土木工程工程总值最严重,与去年同期相比下跌了29.7%,其次是住宅建筑劲缩24.9%和非住宅滑落10.4%。

然而,特殊交易活动逆势而上,按年增长了 21.0%。

雪隆砂 完工最多

如果以州来区分,贡献最多的是雪兰莪(55亿令吉)、吉隆坡(47亿令吉)和砂拉越(36亿令吉);这3州就占了总完工建筑总值的55.6%或138亿令吉。

“自2015年以来,土木工程一直是建筑业主要贡献,占总额约40..7%;非住宅建筑27.2%,住宅和特殊交易活动各佔23.3%和8.8%。”

私人界主导市场

整体上,私人界依然领航建筑工程,去年第三季完工的建筑工程55.2%或137亿令吉由私人界贡献。

报告指出,去年第三季,政府工程只占44.8%或111亿令吉。

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真实比特币城等你来住

2021年12月4日

免税、零碳排,
最重要是电源充足可以挖个够

尔瓦多“比特币城”会是虚拟货币迷移民新宠?

一边厢,人们争先恐后忙著开採或炒卖虚拟货币,另一厢多国试图阻挠虚拟货币,喧扰之际,萨尔瓦多(El Salvador)宣布要建一座“比特币城”(Bitcoin City)。

圆形的“比特币城”,全城利用地热发电,开採虚拟货币不必担心电源问题。

总统纳伊布布克勒上週(21日),在比特币週的大会上宣佈这项震撼消息。

他说的是一座实实在在、可以住人的城市,附带各种生活便利;甚至誓言要变成“拉美洲的新加坡”。

“比特币城”暂时选址在萨尔瓦多东南部的Conchagua火山脚下,会先建地热发电厂,为开採比特币提供足够且零碳排的能源。

除了增值税,这里没有其他科税。

“这座城什么都有,住宅区和商业区,会有娱乐设施、博物馆、酒吧、餐馆、机场和港口。”

根据布克勒描述“比特币城”呈一个大圆形,就像一个巨大的比特币,城市从中央的火山广场一直往外延伸。

这个城市利用火山地热发电,如此一来就可确保人人“採矿无忧”,布克勒更寄望零碳排挖矿成为新动力,人人都可能安心开採。

布克勒还说,这个城的居民只需缴纳10%增值税(Value-Added Tax,简称VAT),税收主要用来负担基本建设和偿还比特币债券。

其他所得税、资本利得税或是其他资产税,统统和这里的居民无关。

城内还会建比特币博物馆,宣导这个国家如何利用加密货币成长的故事。

这个中美洲国家,可以说是最支持比特币的国家,今年6月率先全球,接受比特币为法定货币,11月中再宣佈发行10亿美元比特币债券。

布克勒带领萨尔瓦多大胆投入比特币,赚取可观财富,还设立国家比特币信託基金,一部份获利用于兴建学校和兽医院等利民设施。

利用地热发电的“比特币城”,不只零碳排,还是一个免税天堂。

基建需耗约30万个比特币

布克勒没有透露“比特币城”何时动工或建竣,但估计基本建设需耗约30万个比特币。

他说,明年会初步先发行由比特币支援的10亿美元(约42亿令吉)债券,来为“比特币城”融资,当中5亿美元(约21亿令吉)会用来加码比特币。

这个开挖比特币的天堂,会有各种数位和科技专才和教育,也会有足够的永续公共运输系统。

“比特币城”很快就迎来第一个盟友,大型交易所 Bitfinex 技术长 Paolo Ardoino准备推出一个新的高安全性平台,专司处理萨尔瓦多的国家比特币债券资产。

有国家背书的10亿美元比特币债券,将由知名加密工程师 Adam Beck 创立的Blockstream管理。

据悉,当中5 亿美元价值的比特币会锁上5年,静待增值,获利之后会用于发展“比特币城”。

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买房趁现在 明年房价要涨了!

2021年11月22日

独家报道:李治宏

有买房需求的,
就别再等了。

受疫情和行动管控令影响,国内今年上半年新推出的住宅数量和销售表现双双下跌,而发展商也纷纷在下半年按兵不动,展延推介新房产项目,先专注于销售现有的房屋。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)早前发布的最新调查显示,大部分受访的发展商对今年下半年的产业前景持悲观态度,惟较乐观看待明年上半年的市场。

经济全面重启和复苏,加上2022年财政预算案废除6年及以上产业的产业盈利税,政府计划拨款15亿令吉用于兴建人民组屋、亲民房屋和公务员房屋等可负担房屋的政策,预料将鼓励发展商更重视低收入阶层的需求,打造更多可负担价位的房屋,为低迷的房地产市场注入一些活力,进一步为房市2022年的复苏加持。

产业界人士普遍预见,2022年本地房市将渐入佳境,发展商新推介项目将比今年来得多,但整体而言,仍是买家的市场。

尤其是随着延缓还贷措施料将于今年底结束,料有更多无法如期还贷的房屋被银行拍卖,加上有许多二手房屋挂牌出售,料将令市场上的房屋供应进一步增加。

曾爱珍

马来西亚房地产中介协会(MIEA)会长曾爱珍就表示,2022年房产领域仍是买家的市场,这意味着购屋者有更多的选择,但这不代表房价一定会下跌。

反之,由于建筑材料成本扬升,预料发展商将把额外成本转嫁购屋者,因此明年新楼房的价格料将上涨。

“现在是购屋的最佳时机,购屋者应在经济复苏和百物涨价之前进场。”

她接受《南洋商报》电访时说,有地房屋明年展望依然向好,需求料保持稳健,但高楼住宅则在售价和租金方面双双面临下行压力。

当然,地点良好的高楼住宅仍有一定的需求,表现相对会较为稳健。

随着延长延缓还贷措施将在今年底结束,曾爱珍促请政府延长该措施3至6个月,好让饱受疫情影响的消费者有更多时间恢复财务状况。

恐爆产业拍卖潮

“经济重启后,如今各行各业开始逐步恢复过往的生气,但人们仍需一段时日才能恢复以往的财力和购买力,因此有必要进一步延长延缓还贷措施,至少3个月也好。”

她认为,只要延缓还贷措施获得延长3至6个月,加上现有的复苏动力获得持续,那么有望避开延缓还贷结束后,市场可能爆发的产业拍卖潮。

陈建明

明年房价料微涨

大马永利行(Raine and Horne International Zaki & Partners)执行董事陈建明认为,整体而言,房产价格明年料稍微走高,但必须留意延缓还贷告一段落后,产业拍卖潮所带来的冲击。

“市场情绪料逐步改善,但滞销问题将继续令房产市场的复苏蒙上阴影。”

他说,一旦延缓还贷措施结束,产业拍卖料将增加,这将压低房产价格,尤其是共管公寓、服务式公寓、小型家庭办公室(SOHO)及小型多功能办公室(SOVO)的售价。

然而,坐落在首要地点的高楼住宅需求和价格料仍将保持稳定。

此外,有地房产尤其是排屋的需求保持稳定,市场购兴取决于位置和房产类型。

一般上,首要地点和邻近吉隆坡市中心,并有轻快铁或捷运穿梭的房产需求料将持稳,甚至稍微扬升。

他说,新街场-淡江高架大道(SUKE)、白沙罗莎阿南疏散大道(DASH)和巴生谷东部大道(EKVE)的相继竣工,以及西海岸大道(WCE)部分路段已开放通车,将刺激沿线房产项目的需求。

“发展商料将推出更多的有地房产。那些拥有较宽敞空间,包括设有居家作业设施的房屋,以及双锁匙(Dual Keys)公寓将是市场趋势所在。”

他认为,巴生谷北部的本查阿南/瓜拉雪兰莪走廊,以及巴生谷南部的瓜拉冷岳/蒲种走廊,是2个值得特别留意的房产热点。

至于拥屋计划(HOC),曾爱珍表示,有地房产在疫情期间仍保持稳健需求,HOC应记上一大功,但这项措施应扩大到二手产业市场。

“二手房屋市场占全马产业交易80%,但却一直被当局忽略,其实MIEA有建议为二手房屋买卖提供一些奖掖,以刺激二手房屋市场,带动整体房市。

“例如,二手房屋买家5年贷款免息,以及卖方也享有一些节省成本的奖掖。

“然而,政府在2022年财政预算案宣布废除6年以上产业的产业盈利税(RPGT),可让卖方节省税务开销,但仍没为买方捎来利好消息。”

在国内3大产业热点,即巴生谷、槟城和柔佛当中,槟州房产市场稳中向上,巴生谷和柔佛则是有地房产保持稳健,但高楼住宅则表现疲软。

符儒仁

3大产业热点逐个评:

巴生谷
有地房产需求稳定

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁认为,短期内,巴生谷房产交投活动将保持低迷,但一旦经济重启和复苏,市场交投将恢复活力。

他在书面访问中对本报表示,住宅需求将继续获得低利率环境和拥屋计划(HOC)的支撑。

有地房产需求今年保持稳定,大部分新推出房产项目的销售率介于50%至90%,尤其是那些坐落在现有著名城镇计划内的新房屋单位。

在巴生谷,新房产的售价保持50万令吉以上,未来新有地房产的焦点将继续落在巴生谷西部和南部,但巴生谷北部计划中的新项目却按年激增68%,相信是来自即将面市的新城镇发展项目,例如占地810英亩的Gamuda Gardens、Templer Residenc及M Panora。

然而,新高楼住宅项目的销售则较为缓慢,而外国买家市场则因我国边境持续未对外国人开放,导致新楼盘寥寥无几。

苏继良

槟城
明年新楼盘料减少

大马莱坊槟城分行执行董事苏继良指出,槟州政府通过各项可负担房屋计划加强人民的拥屋能力,加上槟州拥屋计划延长至明年6月底,料将进一步提振槟州房产市场。

他在书面专访中说,根据国家产业资讯中心(NAPIC)数据,槟州今年上半年的房产成交量和总额分别按年激增41.3%及55.3%。

2022预算案撤销6年以上产业的产业盈利税措施,则将刺激二手房屋市场的交投。

符儒仁指出,由于发展商专注于清理未售出的存货,短期内新房产项目料将减少。

不少发展商目前进行非正式的推介来试探市场反应,而非直接正式推介新楼盘。

槟州目前仍有3995单位,总值约31.2亿令吉的高楼住宅滞销,但基于槟州拥屋计划已延长至2022年6月,加上现有的低利率环境,以及明年新楼盘预计减少,都有助于削减现有的滞销单位。

“简单来说,槟州住宅市场短期内料保持稳健,并将继续是买家的市场。在眼前市场仍充斥各种挑战,前景不明确之际,预计不会有显著的增长。”

蔡慧莹

柔佛
高楼住宅滞销严重

大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹指出,柔佛州房产市场仍呈两极化走势,即有地房屋市场仍保持蓬勃,但高楼住宅市场则严重供过于求。

“发展商的滞销高楼房产存货和二手高楼住宅,将继续令高楼住宅面临供应过剩的窘境。

“无论如何,许多人仍热切期盼马新边境管控和旅游限制放宽,一旦成真,市场将恢复信心,这将有助于柔州房产市场复苏。”

符儒仁指出,柔南依斯干达特区的发展商同样聚焦于清掉手中的存货,通过HOC和提供额外的销售奖掖配套来达到这个目的。

发展商把目光瞄准本地购屋者,纷纷推出售价低于70万令吉的较可负担房屋。然而,失业率提高及家庭收入下跌,现有的物价可能仍令消费者无法负担。

柔州高楼住宅市场仍面临严峻挑战,截至今年首季,滞销高楼住宅多达1万8881单位,仍处于偏高水平,其中高达77.3%为服务式公寓。况且,今年首季的住宅交易当着,只有12.8%是高楼住宅。

符儒仁说,经济低迷也影响整体房产成交量。但他补充,由于临近新加坡和策略性的地理位置,柔佛州仍是富有吸引力的投资目的地,前提是现有的外国购屋者政策必须持之以恒的推行。

69%看好住宅市场

根据大马房地产发展商会(REHDA)的最新调查,63%受访者较为乐观看待明年上半年的产业市场前景,其中69%更看好住宅市场的表现。

在疫情和管控令打击市场买气下,发展商今年减少推介新项目,其中上半年共推介1万1601单位的各类产业,比2020年下半年的1万2640单位减少8%。

1万1601产业单位当中,高达98.5%或1万1422单位为房屋,当中大部分(3955单位)为公寓和共管式公寓,主要位于蒲种及巴生。

接下来依序是双层或三层排屋(3142单位)及服务式公寓(1156单位)。大部分推出的房地产售价介于25万至50万令吉。

房产销售表现方面,今年上半年的销量下跌至39%,相对去年下半年为45%,半年内下跌了6%。

REHDA在上述获得大马半岛180名会员回复的调查中发现,只有36%受访者计划在今年下半年推出新房产,归咎于市况欠佳。

2022年房市看点利好因素

1)经济复苏

2)利率维持偏低

3)脱售6年以上产业豁免产业盈利税

4)政府拨款15亿令吉建可负担房屋

利空因素

1)疫情若反弹,拖慢经济复苏

2)延缓还贷结束或引爆产业拍卖潮

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澳人均拥屋值103万

2021年10月8日

30年来最快的增速,
库存年底可破10兆澳元大关。

澳洲房价正经历过去30年来最快的增速,住宅库存已达8.92兆澳元(约27.03兆令吉),年底就要突破10兆澳元(约30.4兆令吉)大关。

以该国人口计算的话,澳洲人均拥屋价值约达34万澳元(约103万令吉)。

地产研究机构CoreLogic数据指房价9月再攀升1.5%,今年迄今总涨了17.6%。

房价长红自然带动住宅库存总值居高不下,据澳洲统计局(ABS)最新数据显示,该国住宅库存总值在次季达到8.92兆澳元(约27.03兆令吉);这比2019年末季的7.21兆澳元(约21.84兆令吉),劲扬了23.7%。

房子总值逾4倍GDP

住宅总值差不多达到澳洲国内生产总值的4倍,且比澳洲证券交易所、退休基金和商业房地产价值的总和还要多1兆澳元左右。

REA Group的数据也显示,新州的Byron Bay最热,在这波涨潮中房价近乎翻倍,上月房价中位数近达280万澳元(850万令吉)。

另一个房价中位数近翻倍的是维州Mornington Peninsula的Somers,从一年半前的91.55万澳元(约278万令吉),在上月来到174万澳元(约530万令吉)。

接下来,业界还是预计澳洲房价会继续涨,但幅度和势头会稍放缓,而且短期有上行压力。

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滞销屋3年来最少!

2021年04月21日

我国住宅产业的滞销情况进一步改善,不仅连续两年减少,更是过去3年以来最少的一年。

根据财政部属下的产业估价及服务局(JPPH)所发布《2020年大马产业市场报告》,我国2020年共有2万9565个滞销房产单位,相较2019年的3万664单位减少3.6%,也比2018年的3万2313单位来低。

至于房产总值方面,2020年滞销房产总值为189亿2000万令吉,比2019年的188亿2000万令吉增加1亿令吉,但低于2018年的198亿6000万令吉。

该报告披露,在滞销房产种类中,高楼住宅以1万5718单位或53.2%,占最高比例;涉及总值为82亿1000万令吉。

排屋则占据次名,共计8306单位或28.1%,涉及总值46亿6000万令吉。

屋价方面,售价50万至100万令吉的房产滞销情况最严重、接着是售价低于30万令吉、以及30万至50万令吉的房产。

柔佛是全国之首

柔佛以7030个房产滞销单位占全国之首,接着是雪兰莪及霹雳州,滞销房产分别为4889及3637单位。

兴建中但仍未售出的房产,则以高楼住宅占最多,达3万5313单位;排屋则有2万5832单位。

未售出也未动工的房产,高楼住宅以8952单位同样占最多,排屋则有2776单位。

未售出高楼住宅(兴建中及未动工),都是售价低于30万令吉单位占最多。

未售出(兴建中及未动工房产)州属方面,雪兰莪以1万4809单位据首、接着是吉隆坡(1万3842单位)、霹雳(1万1098单位)及柔佛(1万1039单位)。

疫苗接种 房市有望回升

《2020年大马产业市场报告》指出,随着疫苗施打展开,商业及消费者的信心进一步提振,产业市场有望于下半年复苏,而可负担房屋相信依然是市场焦点所在。

零售、办公产业及酒店产业今年上半年依然仍没有起色。

零售产业将继续面对网购平台的激烈竞争,令业主招揽租户时面临更大的挑战、办公产业也预料受到居家作业的影响。

去年,我国产业市场总交易量为29万5968宗,总值则是1190亿8000万令吉,分别按年下跌9.9%及15.8%。

隆雪槟沙房价皆跌

大马房屋价格指数(MHPI)去年增加0.6%,写下2010年来最小增幅,除了隆雪槟沙,各州房屋价格指数皆起。

吉隆坡、雪兰莪、槟城及沙巴的屋价指数分别按年下跌1%、0.7%、0.1%及1.3%;柔佛的屋价指数则按年增长2.5%。