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MCO影响 可延付拍卖房余款？

By Poh Gin,

2023年05月1日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

受行动管控令影响下，可否延长支付拍卖房产余款的期限？

案情

银行取得一名原买家（银行借贷客户）抵押给银行的房产售卖令，于2021年4月5日拍卖有关房产给新买家。

新买家无法按国家土地法典第 257(1)(g)条文规定的120天期限届满日期（2021年8月3日）之前，支付购买价的余额，原因是2021年6月1日生效的1988年传染病预防及控制法令（342法令）第11条文，以及2021年7月3日生效的复苏行动管控令（RMCO），导致其贷款申请文件的处理出现延误。

因此，新买家向高庭申请延期支付余款。副主簿官批准了申请，并将2021年6月1日至2021年6月28日封锁期间的 28 天时间，排除在计算国家土地法典第 257(1)(g)条文规定的120天期限之外。

答辩人针对高庭是否有权允许在封锁期间延期支付购买价余额的时间，以及根据国家土地法典第257条文规定的120天期限中排除上述28天，提出上诉。

行动管控令期间导致贷款申请文件的处理出现延误。

判决

国家土地法典第257(1)(g)条文中“应”一词的使用是指导性的，因此须在销售日算起的120天内支付购买价的余额。因此，根据国家土地法典第257(1)(g)条文，法庭无权授予购买者延期支付购买价余额的时间。

然而，尽管与国家土地法典相关的事项，未包含在2020年冠病法令中（因此国家土地法典第257(1)(g)条文不受该法案影响），法庭可针对政府有关冠病疫情所作出的公告及相关事项与事件，以及已经落实的全面封锁，发布司法通知。

冠病疫情席卷了全世界，在大流行病的历史上从未造成如此大的破坏，导致全球陷入僵局。在许多国家实施的封锁期间，许多活动受到限制。

疫情夺走了全世界许多人命，并对人类生活造成了巨大的混乱。

每个人的安全和生命都受到威胁，因此，政府不得不在全面封锁的情况下实施行动管控令。

人们还记得这些前所未有的日子，在全面封锁期间，情况充满不确定性和不可预测性。不可否认，这影响了所有形式的商业和金融交易。所有活动都受到管控，以致大部分日常重要活动都暂时停止了。为了国家的最大利益，政府须在国人的性命和经济之间找到平衡，因此落实了2020年冠病法令，其中规定了临时措施，以减轻疫情带来的各种冲击，这包括修改相关法令中的相关条款。

尽管法庭未被授予延长国家土地法典第257(1)(g)条文规定的时间的权力，但由于疫情导致了不可预见和前所未有的种种事件，为了案件的公正性，法庭有必要进行干预，并将从2021年6月1日至2021年6月28日的全面封锁期间的28天，从国家土地法典第257(1)(g)条文的120天期限中排除。

原买家已收到延期支付购买价余额的申请书；购买价款的余额已全额支付，房产也已转让给新买家。

结语

法庭无权延长国家土地法典第257(1)(g)条文规定的期限，但法庭对政府有关疫情的公告及已发生的全面封锁发布了司法通知。为了案件的公正性，法院也进行干预，并将从2021年6月1日至2021年6月28日全面封锁期间的28天期限，从国家土地法典第257(1)(g)条文中规定的120天期限中排除，且批准了新买家延期支付购买价余额的申请。

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建商迟交屋 可拒付20%余额？

By Poh Gin,

2022年01月24日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

新盘延迟交楼，
可拒付余款并索偿？

如果发展商因延迟交付物业，而有责任支付违约金给买家，同一个时候，买家是否也可以拒绝支付拖欠发展商的产业购买价格余款？

在 Outlet Rank (M) Sdn Bhd V. Malayan Banking Berhad & Anor的案件中讨论了以下课题：

a）买家在未支付房屋购买价的20%余额时，是否有权要求延迟交付物业的损害赔偿；以及

b）发展商是否就其终止买卖协议作出有效及完整的抗辩。

案情摘要

I）该诉讼一开始是作为起诉人的发展商，向作为答辩人的最终融资方马来亚银行有限公司（该银行）提出的索赔，要求其支付发展项目进度付款下的购买价格20%余额。

II)显然的，买方已指示银行不发放上述款项，因为他们向发展商提出的延迟交屋损失索赔，远高于发展商向银行提出的20%购买价余额付款。

III)买方在诉讼中提出申请，以作为第2名至第 17名答辩人，随后他们于2010年11月29日提交了一份抗辩和反诉，其中抵消了他们计算出的银行应付发展商的金额，并要求发展商支付延迟交屋的违约金。

判决

买家在未支付房屋购买价20%余额的情况下，是否有权要求发展商作出延迟交付物业的损害赔偿？

法官在下判前，参考了 Neoh Khoon Lye v. Trans-Intan Sdn Bhd [2002] 7 CLJ 420 一案。

在当时的房屋发展（控制和许可）法令下有一个案例，发展商拒绝交出空置物业，直到买家支付购买价格余额。买方在扣除逾期交付违约金后计算欠发展商的余额。发展商拒绝接受买方支付的抵消金额。

该案法官观察到：

1）“起诉人追讨违约金的权利是一项交叉索赔（cross claim），它与答辩人获得购买价余额的权利，在同一笔交易中产生，并与它密切相关。如果我（法官）下令这样做，显然是不公正的，起诉人应向答辩人支付 5万1729令吉57仙和2300令吉 ，但不考虑起诉人应得的3万3883令吉20仙违约金。我（法官）认为起诉人对答辩人的最终索赔，享有公平的抵消权。”

2）事实上，有充分理由认为，延迟交付的索赔，在发展商把空置产业交付给买家后立即产生。而且，该索赔应在买方取得空置物业当天，立即支付给买方。

3）因此，法官认为，无论发展商是否就其终止买卖协议，作出有效及完整的抗辩，未支付的购买价余额（银行在任何情况下都已承诺付款给发展商），不能排除和阻止买方因延迟交付物业而要求的赔偿。

4）发展商在审判前试图通过发出买卖合约终止通知，来避免买方的索赔，并声称该通知立即生效，买方的买卖合约均于 2013 年 2 月 14 日签订。终止是根据买卖合约第 10(1)(d)  (ii)(b)条款, 并没收 10% 的按金，并立即生效。虽然第一证人承认他已接获终止通知，但没有证据显示，其他买家已接获该通知。

5）问题在于，这样的通知是否有效的终止买卖合约。建筑物所在的土地已以买方的名义登记并抵押给银行，这是一个公认的事实。在我国的房屋发展项目中，多年来形成了一种惯例，即作为房屋贷款的抵押品，发展商将有关房屋所在的土地转让给购屋者，而购屋者将该土地抵押给银行，银行则向发展商作出不可撤销的承诺，根据建筑师证书支付购买价格余额给发展商。发展商首先需要确认，购屋者已支付贷款和购买价格之间的差额。在这样的情况下，由于银行愿意提供贷款，发展商就可以将房屋出售给有能力购买的购屋者。发展商有获得付款的保障，因为银行通常不会违约，而且无论如何，由于购屋者的土地已抵押给银行，银行已获得一定的保障。

6）在此， 买卖合约已通过将土地转让给买方的方式下完成，并为银行提供了抵押。买卖合约的目的是将土地转让给买方，这已经完成，因此上述发展商终止买卖合约为时已晚。双方可以就现有的违约行为相互起诉，例如发展商在此起诉买方或银行未能支付购买价格余额，或银行承诺支付的金额。同样的，买方可以起诉发展商要求迟交物业的损害赔偿。