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公寓范围办丧礼 合法吗?

2022年02月20日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

 

在人口多的公寓范围办葬礼,
是否合适且合法?

如果是按照2013年分层管理法令与2015年分层管理(维护与管理)条例,确实没有明文拒绝单位业主在自家公寓内部范围办理丧事。

但很多业主忘了,当您与发展商签署买卖合约时,同时也签署了另外一份称为相互契约法律文件( 英文Deed of Mutual Covenant,简称DMC),所以站在1950年马来西亚合约法令的角度,这相互契约等于共管楼宇公约,而这文件通常都带有类似以下的法律条款:

须守共管楼宇公约

居民不得在各自的公寓单位内举行丧葬仪式,也不得把各自信仰的殡仪典礼带入公寓范围,或为过世之亲属家属,在自家公寓单位或公寓范围内举行丧葬仪式或悼念仪式,以观察和尊重该共管楼宇内其他业主/居民的隐私权。

加上,多数的共管楼宇(公寓)在成立联合管理机构时举办的第一次年度大会中,通常都会动议“特别决议案”,让出席的合格投票人把业主与发展商签署的相互契约,纳入联合管理机构为该楼宇的家规。

鉴于这惯性操作,多数的共管楼宇(公寓)都具有拒绝单位业主在公寓范围内,举办殡葬或悼念仪式的合格家规。

缺席会议失反对权

您可能会挑战,该特别决议案,您并没有参与投票表决,故不算数;笔者提醒您,按照2013年分层管理法令,第二附表中第15条文中的第二附属条文阐明:

(1)法律规定,会议之法定投票人得至少由一半出席的合格投票人组成;或

(2)如果半小时后,出席的会议之法定投票人少于一半,那所以出席的合格投票人,将组成会议之法定投票人。这到底是什么操作呢?

按照2013年分层管理法令,特别决议案,须获得至少3/4会议之法定投票表决率方可通过。

假设,该楼宇有819个个别单位,而按照法律规定的截止日,共有667位合格投票人,那么一半的出席率组成的会议之法定投票人,将是667除以2等于333.5 (由于没有半个生人,所以该楼宇的年会之法定投票人将是334位),当会议时间到时,共有334位合格投票人出席,该年会就可如常进行。

如果要在该年会通过投票表决通过特别决议案,就需要获得至少75%会议之法定投票表决率,就是334 x 3/4= 250.5 (所以该楼宇的年会之法定投票人将是251位),即可通过该特别决议案。

假如:该年会只有40位合格投票人出席呢 ?

按照,法律章程规定,只要等半个小时,那出席的40位合格投票人,将组成该会议之法定投票人。这时候要通过特别决议案,仅需要30位业主投票表决即可通过了。

如果您缺席该年会,您基本上丧失了反对权,因该决议案是按照合法流程通过的,虽然只有少数的30位业主,但他们都是该会议之法定投票人,这就是2013年分层管理法令授予年会的章程与权力。

尚欠费用业主无投票权

还有,您可能会问,大家都是业主,为何有合格投票人这区分呢?这是因法律有以下的条文:

如果在会议的7日前该单位还有任何拖欠的费用,包括管理费、储备金,还有其它因该单位产生的费用,业主将丧失投票权。

这法律条文存在的意义,就是鼓励业主缴清管理费后,才可参与楼宇的决策。

楼宇不可鼓励拖欠文化,毕竟管理费是该楼宇的唯一收入来源,而它都是用来支付该楼宇需要的维护、维修、管理与支付工作人员薪水的重要收入来源。

最后,因冠病疫情越发严重,除了法律不允许共管楼宇内举办葬礼活动和殡葬仪式,其实也存有预防的考量,毕竟1988年传染病预防和控制法令(342法令)也需要国民配合抵抗疫情蔓延。

共管楼宇在人口密度高又密集的范围,举办葬礼活动和殡葬仪式,让大量的外人进入楼宇范围灵堂办丧事,进行殡葬或悼念仪式,实乃非明智之举。

毕竟冠病病毒有几天的潜伏期,若把病毒带入这人口密度高又密集的的共管楼宇,若出现感染群,届时该怎么办才好?

楼宇管理处并非刁难,请业主体谅,把灵堂安置在专业的付灵处吧。

 

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共管楼宇年会为何不选周末?

2022年01月17日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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平均每日近60场年会,
真的能应付得了吗?

共管楼宇管理委员经常被问,为何不选择居民休假的日子(星期六或日)举办楼宇的年度会议,而选择大家都不方便的工作日办呢?

按照2013年分层管理法令,共管楼宇年会是每年得经历的重要章程,这每年一次,就那么一次的年度大会,管理委员需要向楼宇住户汇报 :

1)过去一年的管理业绩;
2)他们做了些什么?维修或改善活动;
3)提供财政报告;
4)动议通过来年的维修预算;
5)居民提呈动议,寻求年会通过;
6)投票选择下一任管理委员;
7)听取居民的民生汇报;
8)修改居住规定(House Rules)等。

简单来说,共管公寓的年度居民大会就是一年一次的决策大会,目的就是集合全体居民共同商议和作出决定,并决定下一年的路该如何走,也决定来年的财政预算案。

而这么重要的年度居民大会在物管业里,却又是管理委员会心中的一根刺,刺痛着每位管理委员。

一,出席率低迷如何是好?
出席率通常少过5%

以下分析一个真实个案:2021年12月某个星期日下午,笔者管理的共管楼宇终于在行动管控令结束后,举办了年度会议。这栋拥有819户的共管楼宇,截至会议7日前结清管理费的单位共有667个。

按照2013年分层管理法令,第二条例中的第15条文阐明,如要准时开始会议,需50%的投票人出席会议,如人数不达标,就得运用第15条文中的第二附属条文,把登记处延长半小时。

半小时后,所有出席的投票人将成了该年度会议的法定人数,会议方可进行。

虽然该楼宇的可投票单位达667个,但当天出席会议的业主只有区区8人,半小时过后也只是增多一位业主,故当天的会议法定人数一共是9位。

还有,这是笔者第三年管理该楼宇,第一年的年会出席法定人数为39人,第二年的出席人法定人数为36位,第三年可能因为疫情仍在肆虐,出席人数跌新低,法定人数只有区区9人。

根据笔者进入物管行业第七个年头的经验发现,年会出席率几乎不超过总个别单位的5%,那么把年会定在假日或工作日,真的会有区别吗? 毕竟多数业主都不爱出席年会。

二,假日举办左右为难
不选假日因为办不到

房屋及地方政府部提供的一项城市服务组统计报告显示,全国各地的分层产业发展项目于2018年杪已增至2万1222个(涵盖218万9582个分层单位)。

同时,全国每年增加的共管楼宇发展项目接近1000个。

这个数字对很多人来说可能没有什么概念,也经常被挑战,为何不选假日办年会,其实真的办不到啊!

2万1222个发展项目除于一年365天的话,平均每天要举办的年会多达58场。

办周末平均212场
人力资源难应付

笔者推算让您了解:

2万2122栋楼,除以一年12个月,等于平均每月需办1843.5场年会。

1843.5场年会,除以每月平均30天,等于平均每天需办61.45场年会。

如果真的把年度会议都挤在星期六与日举办,结果将十分“可怕”。一年只有52个星期,算起来一年只有104个周六和周日。

2万2122栋楼,除以104个周末和周日,等于平均每个周末和周日需举办的年会就多达212.7场。

城市上班族难抽空

更麻烦的是,高楼楼宇普遍集中在城市,想想看这个密度,有多少个星期六和周日能用在年会上呢?还有,人力资源是否能应付这庞大的年会数量呢?

虽然,在工作日举办年会,将导致上班族调配时间有难度,但为了价值至少几十万令吉,您将要居住10年至20年以上的住宅,不值得您花费半天时间来出席年会吗?

业主应出席维护权益

笔者呼吁单位业主要正视共管楼宇的年度会议,踊跃出席和聆听汇报,并投下您神圣的一票,选出为街坊邻里服务的管理委员,携手齐心为自己的家努力吧。毕竟,和谐的居住环境,是来自街坊邻里的良好互动的结果。

最后笔者提醒您,2013年分层管理法令第二章节第15(2)条文明文规定:如果在指定召开常年大会的时间后半小时内没有达到法定人数,则出席会议且有权投票的业主,将构成年会的法定人数。

而且关键是您得接受,否则就是犯法行为。因为我国的法律都通过国会上议院和下议院的辩论和投票通过,也是国家元首亲笔签署的官方文件。

个人认为,不尊重法律,比藐视法庭来得麻烦呢!

 

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公寓纠纷只能喊告?

2021年12月27日

百万买房,千万择邻,
好房难找,好邻居更难找!

一处良居的背后,还有无形的生活圈层象征,共管楼宇中生活的人事物,都决定了该处的居住价值。难怪公寓生活挑战那么大!

公寓里噪音干扰、乱丢垃圾等等的纠纷可算常见,看似小问题,但经常难以解决,不了了之,民怨四起,甚至必须采取法律行动才能化解矛盾,可说费时费力,手尾多。

倘若遇上缺乏同理心的街坊,究竟该怎么办?大马此时此刻的法律,是否能有效维护大家的权益?

南洋地产的《我要买房》第五集,将由佳得楼宇管理有限公司董事经理张惟越,与你深入探讨!

本期看点:

– 邻居的噪音干扰该如何应对?
– 车子挡道!其实是公寓停车位太小?该如何解决?
– 大马分层地契管理“无王管”?
– 政府是否该检讨修订法律维护人民的权益?
– 公寓纠纷一定要走法律途径才能解决?
– “这个国家”的相关法律最值得借鉴!

  • 【我要买房】EP05(上)教你如何应对恶邻居!

  • 【我要买房】EP05(下)火大!我把邻居告上庭!

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