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升息时代 哪个楼市泡沫会灭?

2022年06月4日

3个月内,
全球央行加息超过60次……

过去20年来,全球不曾出现过如此大范围的加息潮,各国央行不断收紧货币政策抵抗通胀,但这把双刃刀,却正在威胁着多年来繁荣的信贷和房地产市场。

华尔街见闻引述德意志银行的研究报告报道,急速升息可能让去杠杆行动失去控制,而一旦信贷和房地产市场的热潮破灭,等着全球的可能是长期严重的经济衰退。

尤其在冠病疫情期间,房地产市场异常繁荣,房价节节攀高。当步入升息时代时,这些国家或地区的楼市泡沫,是否非常危险?

德意志银行认为,虽然近年房地产繁荣程度胜于2000年代中期,但其实杠杆率还处于较低水平,而且也主要集中在企业而不是私人,情况并没有像金融危机前那般极端。

先来从几个层面看看可能被引爆的危机。

“雄厚”的债务

从过去的记录来看,通常私人部门的信贷过于繁荣,过高的杠杆率就会引发金融危机。

目前,G20国家的总债务占国内生产总值(GDP)比重,已经上升到280%左右,比冠病疫情前高处30个百分点,比金融危机时还多70个百分点。其中,私人部门占了三分之一以上。

德意志银行指出,高债务可能指示反映出金融化的程度,与经济长期发展有关;相较之下,私人企业的信贷增长过快,才是更危险。

不少国家“房产繁荣”

那如何能得知现在的信贷繁荣是否正常且健康?最近市场认为,最可靠事实的指标,就是比较这期间房价上涨的幅度。

根据德意志银行计算实际房价与长期房价之间相差的百分比,发现纽西兰、加拿大、瑞典和澳洲,都处于房地产繁荣阶段。

同样的,德国、美国和日本也处于繁荣时期,房价差距超过10%,让该行感到惊讶。

不过,每个国家的情况都不同,日本楼市的差距是因为房价长期下降,其实实际房价涨势没有那么凌冽;向来较为平稳的德国楼市,是因为收入增加、利率处于历史低位所致。

而英国和西班牙等,近期房价的涨幅比金融危机前要温和,但是部分国家的房价差距已经与2000年代中期相当,其中美国当下的水平就与2006年相似。

瑞士的信贷繁荣不健康

该行指出,眼下的情况是,不少国家正处于房价飙升阶段,并且也在临近信贷繁荣的关键临界值。总体而言,与去年底相比,部分国家在“双繁荣”危险区附近徘徊,而且这种情况在今年上半年不会发生太大变化。

同时,令人欣慰的是,除了瑞士,目前大部分经济体的私人部门没有显露出不健康的信贷繁荣。

另一个能够反映信贷繁荣处于不健康状态的重要指标,是偿债比率。

“双瑞”和韩国值得注意

如果偿债率上升过快,那么借款人将不得不削减消费或投资。当然,如果私人和企业能够在不过度增加整体偿债负担的情况下利用杠杆,那么风险可能会降低。

截至去年第三季,处于斯堪的纳维亚半岛的国家、加拿大、法国和瑞士的偿债比率都相当高,约占收入的20-25%(此时利率仍处于非常低的水平)。这似乎说明在可支配收入中,偿还债务所占的比例极高。

但是,只有当比率快速提高时,才会深具风险。根据数据,只有瑞典和瑞士的私人部门债务比重,迅速超过正常水平;法国也超过临界值。

纵观上述种种因素后,德意志银行总结,本次全球房地产热潮并没有伴随着明显的信贷繁荣。但从地区上来看,瑞士、瑞典和韩国仍值得额外关注。

 

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加拿大二成人 竟后悔买房

2021年07月29日

一场疫情,
加拿大有人欢喜有人忧。

加拿大民调机构普索(Ipsos)代表债务咨询公司MNP的一项调查显示,在这场冠病疫情中,有些人存了更多的钱,也有人担忧房债压力将让他们面临破产。

综合加拿大媒体报道,有49%的受访者认为,他们的债务状况比疫情前还要好。数据显示,每个家庭在支付所有账单后的余额平均731加元(约2458令吉),比3月调查时增加了106加元(356令吉),

不过,有45%的人开始质疑他们是否有能力在未来12个月内,不需举债就能支付所有生活和家庭开支。

还有32%的人说他们是“有房的穷人“,每个月在支付房子的费用后,就没有余额。他们非常担心升息会导致他们破产。

“大约有20%的业主表示,后悔因为买房二背负债务,让他们更加贫穷了。“

MNP消费者债务指数显示,加拿大担心如果不背负更多债务,就无法维持生计的人数,已达到3年来的最高。

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“两代人还贷”论不实际

2021年05月27日

“让马来西亚更美好”基金会(BMF)创办人兼主席丹斯里陈志远建议,银行提供购屋者两代人还贷期,即40至60年的还款期,以便让他们可以拥有自己的房屋。

不过,此建议却被学者“打枪”,国库控股研究机构(Khazanah Research Institue)总监苏拉雅伊斯迈博士(Dr Suraya Ismail)直言这“不切实际”,无法修补房市,反而制造更多问题。

苏拉雅日前接受《The Malaysian Reserve》访问时点出,以当前房市面对的挑战状况来看,这建议并不可行。一般而言,我国的房市都是“卖了再建”模式,发展商先向买家收钱了,才开始建筑房子。

“从本质而言,让马来西亚更美好基金会建议,B40低收入群组分两代人来贷款,因为贷款时限拉长,他们反而要支付的款项还要高出至少两倍。”

陈志远先前指出,许多B40群体的首购族皆无法支付往常的头期款,建议银行和金融机构能以两代人还贷期的条件,提供100%的房贷。

本末倒置?

苏拉雅强调,这个计划以较低的成本向州政府获得土地,主要就是为了建造可负担的房屋。既然有政府来支持计划,却让我国最贫困的群体付出了更多。

而且,这个计划也要求政府提供财务担保,在她看来,这对发展商来说是个无风险的商业模式,但对买家和政府而言却是不利,因为长达60年的债务,应计利息更高。

“下一代继承的未必是房屋,而是继承了房贷”,她担忧更高的债务最终将导致继续贫穷,或甚至破产。

同时,研究也显示,面积越小的房屋,可能对住户带来巨大的情感和精神压力,而且这些小型屋子过于拥挤时,传染病的传播率会更高。