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有多余钱 先还房贷还是投资？

By Poh Gin,

2023年09月9日

文：陈淳欣（执业财务规划师）

提前还房贷到底划不划算？

在考虑买房产时，哪些因素才是最重要？如果问房地产专家，他们可能会强调：“地点！地点！地点！”但从财务规划师的角度来看，最核心的在于你现在的财务状况。同时，先还房贷还是投资好？听听专家意见。

根据 2021 年下半年国家银行金融稳定报告的数据，大约有60%的家庭债务与住房有关。超过 70%的首次购房者的贷款价值比（Loan-to-value）比率超过了 90%，这增加陷入负资产境地的风险。

而自从2022年5月起，我国的隔夜政策利率（Overnight Policy Rate）已连续上调5次，导致越来越多的借款人难以负担每月的贷款，这迫使金融机构不得不公开拍卖这些房产。

这种趋势在一定程度上是因为马来西亚的房价很高，让很多人难以承受。

此外，市场上流行的观念强调买房比租房好，结婚前至少要有房子，加上社交媒体上不断涌现出许多人购买、豪华装修房屋的案例，让没有房子的人感觉买房是必不可少；房产导师大力宣传如何借助房地产快速杠杆债务，鼓励透过房产获取被动收入，进而达到财务自由。

因此，即使在经济条件未必充裕的情况下，仍有人不遗余力地购置房产。尽管这些观念和知识值得追求和学习，却未必适合每个人。

在追求梦想家园和财务自由之前，最重要的是确保经济状况能够支撑。否则，一时冲动的决定可能会让你长期背负沉重的债务，陷入困境。

债务占净收入35%内

合理的房贷占收入比例是多少？

作为一个普遍的原则，我们应尽量减少个人债务，将所有债务控制在净收入的35%以内（包括房屋贷款、汽车贷款和学生贷款）。更具体地说，房屋贷款大约占25%。即使没有其他债务，也建议将房屋贷款限制在25%左右。

毕竟，房贷是长期债务，如果将整体负债推至35%的上限，而短期内还计划购买新车，那债务占收入的比例就会超过了35%的界限。

买房不仅仅需要考虑房贷，还会涉及很多费用，比如水电费、管理费、保险费、储备金、评估费等。因此，在考虑买房时，也要仔细想一想自己是否负担得起这些花费。

利率上涨债务变多

以小明为例，每月赚的钱扣除生活费和车贷后，还剩大约2000令吉。如果他用来购买月供大约2000令吉的房子，就会有相当大的风险。

假设贷款金额为50万令吉，期限为 35 年，利率为 4%（标准化基准利率，SBR 3% +1%）。房贷的月供金额将为2214令吉。如果利率上调，房贷金额也会增加（固定房贷利率除外）。

根据这种情况，小明若需要支付与房屋有关的额外费用，可能需要削减生活支出或借助信用卡来周转。此外，如果利率上涨了 1%，他的月供就会增加约 300 令吉，这将增加他的还款负担。

为了能够支付房屋贷款，他就不得不在基本需求、生活质量和家庭责任之间作出牺牲。甚至可能需要寻找额外的工作机会，以赚取更多的收入。原本以为买了房子后生活会变得更好，结果却增加了许多“不得不”的挑战。

因此，如果能够遵循这个指南，并且留出一些预算用来应对不可避免的开支，那么就能够有效地预防未来可能出现的现金流问题。同时，还能够有额外的资金可用于其他财务目标，比如紧急备用金、旅行和退休计划等。

还贷或投资视个人要求

有些人在社交群里问：“如果我每月手头有多余的钱，是还贷款还是投资比较好？” 一般情况下，人们倾向于建议投资，因为如果选择投资回报率比贷款利率更高的投资工具，长期下来获得的收益会超过省下来的利息。这些建议通常是基于回答者的个人观点，而不是针对提问者的实际情况做出回应。

想想看，一个对你毫不了解的陌生人怎么可能仅仅通过一个问题就能给你提供真正适合的建议呢？

艾玛是一位35岁的女性，最近刚买了一套房子。她是一个谨慎的人，不喜欢背负沉重的债务，也不太愿意承担高风险的投资。她打算在 60 岁的时候退休。

在这种情境下，将多余的资金投资于回报率高于住房贷款利率的投资是否真的适合艾玛呢？很显然，未必如此。

多还债务少付利息

相反，如果艾玛选择将额外的500令吉用来还贷款，这会在未来积累16万的利息节省。贷款期限也会从 35 年缩短至 25 年。这个决定将使她在60岁时就能还清房贷，而不是要延长到70 岁。同时，她也避免了为了追求高回报的高风险投资而夜不能寐，也不用担心辛苦积攒的钱可能会丢失。退休后，她能够专注于享受晚年生活，摆脱房贷的烦恼。

因此，要偿还贷款还是进行投资，需要考虑的因素超越了单纯的计算利率。

1）个人目标

你更趋向于尽早摆脱债务，还是愿意在实现其他生活目标的同时承担着抵押贷款的责任？

2）风险承受能力

高回报通常伴随高风险，你是否能够承受市场波动，或者偏向稳定的投资收益？

3）投资知识

你是否具备投资知识，并愿意投入时间研究和管理，或者只是希望顺利偿还贷款？

4）未来计划和开支

你是否需要留笔钱来应对未来可能的支出，如子女教育或医疗费用？

5）退休和长期计划

你是否希望在退休时仍然还着房屋贷款，还是更倾向于退休时房贷已还清？

要做出明智的决定，需要平衡考量财务和非财务的因素。你的选择应该与你的价值观、背景以及全面的生活规划相符。

（注：本文仅供财务教育目的，并不应视为财务建议。）

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避开这5C 房贷更易批

By Poh Gin,

2023年06月30日

作者：杨景雄（CY Academy创办人）

掌握这5C
想踩雷都难

根据我在银行贷款和相关业务的11年经验，一般人在向银行申请贷款时，经常会面对以下两个问题，即不知为何贷款被拒？及不知为何批准贷款额比较低？

要注意的是，如果贷款申请被银行拒批，那么被拒批的原因将记录在系统内，在未来3至6个月要获得贷款批准的几率就更低了。以下是贷款申请被拒的主要原因：

贷款被拒批将记录在系统内，未来3至6个月要获得贷款批准的几率就更低了。

●信贷纪录（Characteristic）

良好的信贷纪录相当重要，每月准时支付贷款，可证明你的信贷素质，大大提升申请成功率。很多人会忽略要先检查自身的信贷纪录。

如果有拖欠车贷、房贷、卡债、个人贷款及国家高等教育贷款（PTPTN），这些都会影响你在中央信贷情报资讯系统（CCRIS）和信贷情报系统（CTOS）的信用纪录。

一旦无法偿还债务，你将可能被国行列入CCRIS 或CTOS 黑名单，甚至导致被宣布破产，银行将会拒绝贷款申请。要记得一句话，银行宁可借钱给准时还款的”穷人” ，也不愿借钱给拖欠贷款的“富人”。

●被抵押物业（CoIIateraI）

银行不接受的抵押物业如下：

-卖方或发展商已宣布破产。

-发展商或发展计划已被银行列入黑名单。

-该物业地区被归入银行的黑名单，如滑坡区、洪水泛滥区、不良房屋结构、位于高压线下方的房屋。

-超过10年仍未获得地契拥有权的房屋。

-租赁地契剩余期限太短〈最少30年至55年，视银行而定）。

●还款能力（Capacity）

收入水平与购房者的负担能力不符合，是大多数贷款被拒的另一个常见原因。试想想，如果贷款人净收入为3000令吉，但每月偿还数额为2500令吉，银行会考虑这项贷款是否合理？

尽管此人可能有资格获得房贷，但实际上可能无法“负担”得起这房贷。银行根据贷款人的偿还能力，也称为供款与收入比率（DSR）来确定信贷批准。

所有银行在批准房贷前都会计算DSR，普遍上所有供款总额，最多只能占净收入的 75％。另外很重要的是，需要证明收入来源，最好是由公司发出的薪水单，并附上其他财务文件，例如公积金缴款、银行储蓄账户报表和所得税申报表。

●现有存款（Capital）

买房涉及很多其他费用，例如律师费、印花税、装修费等等。尤其在购买高额房产，银行都会需要贷款者提供储蓄文件，以证明贷款者有足够现金，完成整个购买过程及准时还款。

●批准准则（Condition）

如果一家银行拒绝你的贷款申请，这就结束了吗？答案不是。不同银行有不同批准准则和风险承受能力。你可能不符合 A 银行的条件，但不代表其他银行不会批准。

如果你的贷款被拒绝，请保持冷静并找出原因。利用这些知识去了解其他银行的批准准则，以便接下来你可以将申请提交给机率高的银行。以下是不同银行批准准则：

-贷款者从事的行业：

-些银行视旅游业、家具业、酒店业为高风险，通常批准额会较低。

-房产购买以自用或投资：购买与工作地点不同州属的物业被视为投资，通常批准额会较低。

-房产的类型：零售物业被视为高风险，通常批准额会较低。

-新顾客或银行现有顾客：通常银行会对现有记录良好的顾客，提供更优惠的配套，以保持良好关系。

有时贷款被拒，不是申请人的问题，处理抵押贷款案件官员的经验也非常重要。

如果有关执行人员对贷款批准的程序不熟悉或不负责任，那么贷款很有可能被拒绝。

我见过许多借款人的贷款，虽被一家银行拒绝，但能获得另一家银行批准，有时甚至是同一家银行，但是另一家分行。很多时候遇上对的和专业的银行家，也是顺利获得贷款的主要关键！

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河南房企巨头 建业地产爆大雷

By Poh Gin,

2023年06月27日

中国房企到底怎么了？

在中国曾经称王称霸的房产企业近年频频告急，如今有的竟然直接公开违约。

河南家喻户晓的“河南王”建业地产(Central China Real Estate Ltd. )，在辉煌时期旗下的楼盘多不胜数，但近两年却传出资金面持续紧张。

而今更是“摆烂”，称未能按时偿还一笔境外债的利息，将暂停支付所有境外债权人，集中资源保交付、保经营。

2023年二季度以来，建业地产市场销售持续疲软，流动资金紧张状况正在加剧。

公告称，建业地产自2021年起通过延长债务期限等方式增加流动资金，但2023年第二季度以来，中国房地产市场销售持续疲软，导致公司流动资金紧张状况加剧。

“目前公司仍保持正常商业运营，截至公告日期，并未收到任何有关加快境外还款的通知。”

自2021年下半年以来，中国房企境外债违约已成普遍现象，包括旭辉控股、龙光集团、正荣地产等房企都暂停支付所有境外债务，并寻求整体债务解决方案。

Categories趋势

恒大地产到期债务如山压顶

By Poh Gin,

2023年06月5日

逾期债务只是冰山一角

中国恒大地产集团(Evergrande Real Estate Group) 自爆发债务危机后，一直吸引中国甚至是海外的注意，毕竟作为中国大型地产发展商，物业遍布中国，一旦出现财务困难，带来的会是连锁反应。

因此，恒大公司集团就发布一项公告。

不包括境内外债券

在经过多方面的交涉和充足，恒大地产集团有限公司截至今年4月杪，未能清偿的到期债务累积近2800亿人民币（约1809亿令吉）以及面对众多诉讼案件。

而这笔未偿还债务是不包括境内外债券。

而这是恒大地产集团在5月29日发布的一项有关设计重大诉讼及未能清偿到期债务等重大事项的公告显示。

中国恒大正在进行境外债务重组工作。

根据这份公告内容，在设计重大诉讼方面，截至今年4月杪，恒大地产面对金额3000万元（约1938万令吉）以上未决诉讼案件数量共1426件，总额累计约3495.53亿元（约2258亿令吉）。

另一方面，恒大地产的逾期商票累计约2459.87亿元（约1589亿令吉）。

而较早前，恒大发布的数据显示，在资产处置方面，截至今年2月杪，恒大地产集团通过股权转让、土地及在建工程转让、信托、代持等方式，已完成过户的房地产项目共64个。

此外，恒大地产集团的母公司中国恒大此前公告称，公司境内债务逾期规模较大，截至2022年12月31日，境内有息负债逾期金额达到约2084亿元（约1346亿令吉），境内商业承兑汇票逾期金额达约3263亿元（约2108亿令吉），境内或有债务逾期金额达到约1573亿（约1016亿令吉），并且部分境内债权人也就此对集团采取了法律行动。

目前，中国恒大正在进行境外债务重组工作。

资料来源：联合早报

Categories趋势

升息时代 哪个楼市泡沫会灭？

By Yee Ni,

2022年06月4日

3个月内，
全球央行加息超过60次……

过去20年来，全球不曾出现过如此大范围的加息潮，各国央行不断收紧货币政策抵抗通胀，但这把双刃刀，却正在威胁着多年来繁荣的信贷和房地产市场。

华尔街见闻引述德意志银行的研究报告报道，急速升息可能让去杠杆行动失去控制，而一旦信贷和房地产市场的热潮破灭，等着全球的可能是长期严重的经济衰退。

尤其在冠病疫情期间，房地产市场异常繁荣，房价节节攀高。当步入升息时代时，这些国家或地区的楼市泡沫，是否非常危险？

德意志银行认为，虽然近年房地产繁荣程度胜于2000年代中期，但其实杠杆率还处于较低水平，而且也主要集中在企业而不是私人，情况并没有像金融危机前那般极端。

先来从几个层面看看可能被引爆的危机。

“雄厚”的债务

从过去的记录来看，通常私人部门的信贷过于繁荣，过高的杠杆率就会引发金融危机。

目前，G20国家的总债务占国内生产总值（GDP）比重，已经上升到280%左右，比冠病疫情前高处30个百分点，比金融危机时还多70个百分点。其中，私人部门占了三分之一以上。

德意志银行指出，高债务可能指示反映出金融化的程度，与经济长期发展有关；相较之下，私人企业的信贷增长过快，才是更危险。

不少国家“房产繁荣”

那如何能得知现在的信贷繁荣是否正常且健康？最近市场认为，最可靠事实的指标，就是比较这期间房价上涨的幅度。

根据德意志银行计算实际房价与长期房价之间相差的百分比，发现纽西兰、加拿大、瑞典和澳洲，都处于房地产繁荣阶段。

同样的，德国、美国和日本也处于繁荣时期，房价差距超过10%，让该行感到惊讶。

不过，每个国家的情况都不同，日本楼市的差距是因为房价长期下降，其实实际房价涨势没有那么凌冽；向来较为平稳的德国楼市，是因为收入增加、利率处于历史低位所致。

而英国和西班牙等，近期房价的涨幅比金融危机前要温和，但是部分国家的房价差距已经与2000年代中期相当，其中美国当下的水平就与2006年相似。

瑞士的信贷繁荣不健康

该行指出，眼下的情况是，不少国家正处于房价飙升阶段，并且也在临近信贷繁荣的关键临界值。总体而言，与去年底相比，部分国家在“双繁荣”危险区附近徘徊，而且这种情况在今年上半年不会发生太大变化。

同时，令人欣慰的是，除了瑞士，目前大部分经济体的私人部门没有显露出不健康的信贷繁荣。

另一个能够反映信贷繁荣处于不健康状态的重要指标，是偿债比率。

“双瑞”和韩国值得注意

如果偿债率上升过快，那么借款人将不得不削减消费或投资。当然，如果私人和企业能够在不过度增加整体偿债负担的情况下利用杠杆，那么风险可能会降低。

截至去年第三季，处于斯堪的纳维亚半岛的国家、加拿大、法国和瑞士的偿债比率都相当高，约占收入的20-25%（此时利率仍处于非常低的水平）。这似乎说明在可支配收入中，偿还债务所占的比例极高。

但是，只有当比率快速提高时，才会深具风险。根据数据，只有瑞典和瑞士的私人部门债务比重，迅速超过正常水平；法国也超过临界值。

纵观上述种种因素后，德意志银行总结，本次全球房地产热潮并没有伴随着明显的信贷繁荣。但从地区上来看，瑞士、瑞典和韩国仍值得额外关注。

 

Categories趋势

加拿大二成人 竟后悔买房

By Poh Gin,

2021年07月29日

一场疫情，
加拿大有人欢喜有人忧。

加拿大民调机构普索（Ipsos）代表债务咨询公司MNP的一项调查显示，在这场冠病疫情中，有些人存了更多的钱，也有人担忧房债压力将让他们面临破产。

综合加拿大媒体报道，有49%的受访者认为，他们的债务状况比疫情前还要好。数据显示，每个家庭在支付所有账单后的余额平均731加元（约2458令吉），比3月调查时增加了106加元（356令吉），

不过，有45%的人开始质疑他们是否有能力在未来12个月内，不需举债就能支付所有生活和家庭开支。

还有32%的人说他们是“有房的穷人“，每个月在支付房子的费用后，就没有余额。他们非常担心升息会导致他们破产。

“大约有20%的业主表示，后悔因为买房二背负债务，让他们更加贫穷了。“

MNP消费者债务指数显示，加拿大担心如果不背负更多债务，就无法维持生计的人数，已达到3年来的最高。

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“两代人还贷”论不实际

By Poh Gin,

2021年05月27日

“让马来西亚更美好”基金会（BMF）创办人兼主席丹斯里陈志远建议，银行提供购屋者两代人还贷期，即40至60年的还款期，以便让他们可以拥有自己的房屋。

不过，此建议却被学者“打枪”，国库控股研究机构（Khazanah Research Institue）总监苏拉雅伊斯迈博士（Dr Suraya Ismail）直言这“不切实际”，无法修补房市，反而制造更多问题。

苏拉雅日前接受《The Malaysian Reserve》访问时点出，以当前房市面对的挑战状况来看，这建议并不可行。一般而言，我国的房市都是“卖了再建”模式，发展商先向买家收钱了，才开始建筑房子。

“从本质而言，让马来西亚更美好基金会建议，B40低收入群组分两代人来贷款，因为贷款时限拉长，他们反而要支付的款项还要高出至少两倍。”

陈志远先前指出，许多B40群体的首购族皆无法支付往常的头期款，建议银行和金融机构能以两代人还贷期的条件，提供100%的房贷。

本末倒置？

苏拉雅强调，这个计划以较低的成本向州政府获得土地，主要就是为了建造可负担的房屋。既然有政府来支持计划，却让我国最贫困的群体付出了更多。

而且，这个计划也要求政府提供财务担保，在她看来，这对发展商来说是个无风险的商业模式，但对买家和政府而言却是不利，因为长达60年的债务，应计利息更高。

“下一代继承的未必是房屋，而是继承了房贷”，她担忧更高的债务最终将导致继续贫穷，或甚至破产。

同时，研究也显示，面积越小的房屋，可能对住户带来巨大的情感和精神压力，而且这些小型屋子过于拥挤时，传染病的传播率会更高。