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公寓多余停车位 发展商无权管?

2022年10月23日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

如何定义多余停车位归谁

房屋发展中多余的停车位,是属于共管楼宇的一部分,还是属于发展商的?

在Sri Keladi Sdn Bhd(清盘中)v Bukit OUG Condominium Joint Management Body 一案中,讨论了一个住宅发展项目中额外停车位的拥有权。

案情:

1. 上诉人(发展商)是Bukit OUG Condominium的发展商,该公寓项目是由住宅和商用产业组成(发展项目)。

2. 发展商清盘后,清盘师进行审计后发现有149个过剩的停车位,清盘师随后刊登广告出售,以变卖发展商的资产套现。

3. 申请人作为发展项目的联合管理机构(Joint Management Body),以149个停车场为共同产业的一部分为由,入禀法庭申请该149个停车位的拥有权。

4. 发展商对联合管理机构的这项申请提出异议,因为该项目尚未发出分层地契,并辩称作为土地拥有者和发展商,它有权处理有关149个停车位。

5. 高等法庭宣判联合管理机构胜诉,并裁定149个停车位是发展项目的一部分,旨在供业主专有和使用。发展商不服这项判决,立即提出上诉。

6. 发展商认为,高庭法官错误地没有承认发展商和买家之间存在4种不同类型的买卖合约。所有4种不同类型的买卖合约都显示,停车位不是该发展项目的共同产业,因此不应由联合管理机构管理。

争议点:

管理停车位拥有权的工具或文件是什么?有关149个停车位是否符合买卖合约下共同产业的定义?

判决:

1. 149个停车位是否为共同产业的一部分,取决于买卖合约的条款。

2. 买卖合约第31(c)条文所定义的共同产业,不包括上述149个停车位。

这些停车位是已提供给单位业主的停车位之外的额外车位。因此,149个停车位不能也不应被业主作为“共同产业”享有。

因此,联合管理机构没有管理这些停车位的权利和权益。

关于联合管理机构认为在默认情况下,应将未说明为共同产业的物业包含在共同产业的定义下,是一个错误的看法。

买卖合约第 31(c)条文须与买卖合约附表H的附表二同读,并清楚地阐明149个停车位不应被视为共同产业。因此,高庭的裁决是错误的,并与上述附表清楚明白的字眼不相符。

3. 针对不受附表H束的住宅单位的非附表H买卖合约,在没有对共同产业作出任何定义的情况下,因此没有规定须视停车位为共同产业。

4. 至于商业单位的买卖合约,其涵盖与附表H买卖合约不同的规定,其中第32条文阐明,停车位属发展商拥有。

5. 停车位不能属于单位业主,也不能被视为共同产业;停车位属发展商所拥有。

结语:

一个住宅发展项目中过剩停车位的拥有权,将取决于买卖合约的条款。

联合管理机构和买家应参照买卖合约中共同产业的定义。

在没有对共同产业作出任何定义的情况下,过剩的停车位将不被视为共同产业。

Categories趋势

原来深圳停车位,不能卖?

2022年06月9日

停车位被占女业主气死了,
但其实在深圳,停车位本就不能卖!

在深圳,可说是车位难求。

近来社交媒体疯传,在深圳宝能公馆中,一女业主称自己的停车位被一辆劳斯莱斯占用了1个月,而劳斯莱斯车主认为这是公共车位,双方僵持不下。

这普通的停车位纠纷,却因为女业主在争执中“放话”说有50辆宾利,会开宾利来堵车,还自称自己的老公是国企书记,而引发网络热议。

女业主不满被占车位,呛对方把自家50辆宾利开过来“堵”他。

为何“使用权”说法不一?

舆论的焦点主要聚焦在女业主的“豪语”和国企书记老公的身份,这部分姑且不谈,更值得探究的是,深圳停车位的背后实情,为何女业主主张是自己的车位,而劳斯莱斯车主却认为这是公共车位?

根据中国媒体报道,才发现原来在深圳,停车位为公用,不可对外销售,因此业主无权主张固定车位为己所用。深圳当地人士也表示,深圳停车位一直以来都是遵循“先到先得”,也不存在车位是谁的问题。

发展商有权赠送车位?

而造成这次事件,应该探究发展商是否有权“赠送”车位给业主作为“专用停车位”。

在停车艰难的深圳,停车位纠纷并非首次发生。单是在这宝能公馆,近半年来就已经发生多次争执,只因发展商将住宅区的“公共”停车位使用权,赠送给公寓区业主,引发住宅区其他业主不满意。

初期规划缺远见

来看看深圳停车位“背后的故事”……

在1993年深圳开始第二轮城市总体规划工作时,因为特区刚成立,全市仅有4000辆机动车,所以在停车场规划建设方面缺乏意识,在1996年前的标准是10户一个停车位。

虽然深圳后来不断提高车位配比,但是民众买车的速度更块,在新世纪初时,深圳车位配比调整为两户1车位,但实际当时全市已经有了50万辆车,却只建了15万个停车位。

停车场示意图。

尝试收费但遭抗议

当媒体质疑未来停车位不足时,深圳市政府也想了一些办法,包括从香港引入停车计时收费的“咪表”,政府和管理企业三七分成。但后来,市民认为是政府出资修建的道路,所有权应该归纳税人,咪表收费在2007年停止。

同年,中国政府颁发《物权法》,明确表明发展商享有开发项目附设停车位的所有权,但深圳的情况依然是停车位没有房产证,大家“公益性”使用。

即便后来市政府发布了“意见稿”,提出在一定条件下,可以买卖小区停车位,但却遭反对,至今都没有实行。

缺100万个车位

这意味着30年来,无论市政府如何尝试解决问题,但停车位的情况依然没有变过。截至2020年底,深圳机动车保有量已经超过350万辆,但车位只有240万个。

产权不明确,一方面是发展商故意低配、少配停车位;另一方面是停车位愈发紧缺,不少发展商还会通过各种形式包装销售地下停车位。

比如说,事发的宝能公馆项目,根据环评报告,应提供2127个停车位,但实际只对业主开放1191个。通过买公寓,就能获赠停车位几十年的使用权。

对于此次的纠纷,外界质疑发展商宝能“赠送”车位的做法是否合理,宝能未给予正面回应。

资料来源:新浪财经、澎拜新闻

相关新闻:

 

Categories问诊室

访客停车时间能限制?

2021年09月8日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

在我家公寓的大门前,有一个下车点(Drop Off Point),前面有3个停车位,可以让访客停车。

不过近来,公寓的物业管理规定,这3个停车位只能停1个小时。

访客已经经过登记了,物业管理真的有权利限制访客的停车时间吗?

Rachel


答:

Rachel,您好!

 是的,按照2013年分层管理法,管理层是有权利管理和空置公共区域的运用。

如果住户不满意,可以通过常年大会(AGM)或特别大会(EGM)来设下新的规则。

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空置停车位当仓库?

2021年07月28日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,你好。

我的公寓每户标配2个停车位,最近我发现有停车位被屋主当作是储物室。

因为他们只有1辆车,所以就把车上的一些杂物放在另一个停车位,如小孩的脚车、滑板或是户外活动的装备等。

请问他们这么做对吗?联合管理机构(JMB)有权利要求他们清空吗?

张生


答:

张先生,你好,

把公寓的停车位当做是储物室是不被允许的,管理处有职权要求业主清空。

根据2015年分层产业管理与维修条例(SMR)第25条文的第5项,任何人都不能把设备、零件、废置物品和垃圾遗留在停车场范围。

管理机构可在不事先通知的情况下移走和处置相关物品,并且不必对此类物品的任何损坏或损失责任,同时由此所产生的费用应由相关人士承担。

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无处安放的摩托车

2021年07月14日

法律专家:陈佐彬
亿达法务办事处创办人

 

 

问:

陈律师,您好!

我居住的公寓面临摩托停车位不足够的问题,我想要停在我自己车子停车位。

不过,物业管理不仅不批准,甚至还锁起我的摩托。我该如何和物业管理商谈?

林小姐 新山


答:

林小姐,您好!

你可以通过常年大会或特别大会(Annual General Meeting / Extraordinary General Meeting)提出问题,并要求解决方案。

也许可以要求,让摩托车在不阻碍其他用户的停车位的大前提下,允许摩托车停在自己的停车位。

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停车位被占有权要求拖车

2021年07月1日

法律专家:陈佐彬
亿达法务办事处创办人

 

 

问:

陈律师,您好!

我住在政府的可负担公寓内,只获得一个停车位,但邻居却总是占据我的停车位死赖不走。

即便请物业管理来锁车也不见邻居来移走车子,发信警告对方也毫无动静。

我天天没有停车位停车,还能怎么做?

David 冼都


答:

David,了解您的烦恼。

根据2015年分层管理法令(维护和管理)的第三例表、第25条款,物业管理有权把该车拖到其他地方。

而拖车费用,应由那位没有遵守条款的邻居支付。

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天价车位王543万得标

2021年06月4日

值百万就叫豪宅,过千万的是超豪宅,
叫价数百万的车位,你又怎么看?

生在马来西亚还是很幸运,买公寓还有附送停车位,早期都是一户一车位,近期推出的中高价楼盘,大多会附送至少2个,有的人还会嫌送得少。

香港人就没那么幸运,楼价是全球最贵,车位要付钱买。

香港山顶超级豪盘MOUNT NICHOLSON,一号车位以543万令吉售出,创全港新高。

刚刚传出的消息,香港山顶最尊贵,且有“亚洲楼王”之称的Mount Nicholson有一个车位据称以1020万港元(约543万令吉)得标。

五百多万买一个车位,你还敢说我们惨吗?

市场消息透露,Mount Nicholson之前公开出售15个停车位,其中一个以1020万港元售出,问鼎“全球最贵车位王”,目前只待成交记录来正名。

这项位于山顶奢华住宅区的楼盘,坐拥维港全景,居高临下,惊艳美景尽收眼帘,由会德丰及南丰合作发展。

“亚洲楼王”Mount Nicholson

据港媒报道,發展商上月把之前只收5000月租的车位出售,發展商称是依照市价公开发售,但没有提供更多详情。

据说,发展商没有提供价单,以 880万至950万元(约425万480万令吉)指引价,让业主出标竞投;但限制一户只能标一个车位,大手业主可最多标3个。

会德丰地产主席梁志坚日前回应,Mount Nicholson车位是一般市价,售价有和住户商讨过才推出,指称不会额外提高。

有区内代理指出,Mount Nicholson洋房单位附带车位及摩托车位;另有76个独立私家车位,分层单位平均每户可分得1至2个。

港媒报道,1号车位以1020万元售出,92号车位则以930万元售出,双双打破香港车位记录;但这2单交易还没显示在成交纪录。

之前,香港最贵车位是何文田天铸去年创下,价值660万元(约350万令吉)。

Mount Nicholson座落香港最尊贵的山顶地段,建有48个分层单位和19幢备有私人泳池、电梯及花园的独立洋房。

赌王四太梁安琪亦有购入该屋苑4个单位。档案照

据悉,赌王四太、尚嘉控股主席梁安琪也是屋苑业主之一,据早前报道,她之前大手以13亿元(约6.9亿令吉)购入4个单位,送给大女超盈及细女超欣。

补充一下,美国曼哈顿着名的SOHO区,豪宅车位据悉也大概每个标价100万美元(约412万令吉)。

Categories问诊室

订了停车位却没钱还?

2021年05月28日

融资专家:史慧娴·iMoney总执行长
www.imoney.my

 

问:

你好!我之前签署了房屋买卖合约后,再向发展商订了额外的停车位。

如今要拿交屋了,但因为我没足够的存款来支付停车位的费用,发展商不愿意交钥匙给我。

我能够把这笔钱加入原本的房贷吗?或是有其他的方法?

陈先生


答:

陈先生,您好,

交钥匙的时候,已经执行了买卖合约和贷款合约,贷款几乎已全额发放给发展商,无法调整买卖合约和贷款合约了。

最好的方法是重新检视停车位的合约,看看是否是拿钥匙的条件之一。再跟发展商商讨,因为最终还是需要发展商为您找出一个双赢的解决方法,例如为额外的那个停车位安排另外一个分期付款计划,或另外安排拿钥匙的程序。

同时,您可以查看iMoney网站上的个人贷款计算机,看看是否要利用个人贷款来购买那个停车位。

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