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公寓内停车场车祸,谁管?

2022年11月9日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

公寓多层停车场都是单向道,很多住户会贪方便“抄捷径”。

因为这样,停车场内发生过多次小擦撞。

但据说因为公寓是私人地段,所以无法根据交通法令执法,出意外的车主能自叹倒霉。

请问真的如此吗?在这情况,车主可以向公共机构追讨损失?或有更好的解决方法?

Tiong


答:

Tiong,您好!

确实,执法单位不方便在私人地段执法。不过,这种行为已经抵触了公寓的家规(House Rules),管理层可依据下列步骤对违规者采取行动:

1. 劝导
2. 开罚单并锁车
3. 提告到仲裁庭
4. 投诉到建筑委员会(COB)
5. 申请禁令

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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原来深圳停车位,不能卖?

2022年06月9日

停车位被占女业主气死了,
但其实在深圳,停车位本就不能卖!

在深圳,可说是车位难求。

近来社交媒体疯传,在深圳宝能公馆中,一女业主称自己的停车位被一辆劳斯莱斯占用了1个月,而劳斯莱斯车主认为这是公共车位,双方僵持不下。

这普通的停车位纠纷,却因为女业主在争执中“放话”说有50辆宾利,会开宾利来堵车,还自称自己的老公是国企书记,而引发网络热议。

女业主不满被占车位,呛对方把自家50辆宾利开过来“堵”他。

为何“使用权”说法不一?

舆论的焦点主要聚焦在女业主的“豪语”和国企书记老公的身份,这部分姑且不谈,更值得探究的是,深圳停车位的背后实情,为何女业主主张是自己的车位,而劳斯莱斯车主却认为这是公共车位?

根据中国媒体报道,才发现原来在深圳,停车位为公用,不可对外销售,因此业主无权主张固定车位为己所用。深圳当地人士也表示,深圳停车位一直以来都是遵循“先到先得”,也不存在车位是谁的问题。

发展商有权赠送车位?

而造成这次事件,应该探究发展商是否有权“赠送”车位给业主作为“专用停车位”。

在停车艰难的深圳,停车位纠纷并非首次发生。单是在这宝能公馆,近半年来就已经发生多次争执,只因发展商将住宅区的“公共”停车位使用权,赠送给公寓区业主,引发住宅区其他业主不满意。

初期规划缺远见

来看看深圳停车位“背后的故事”……

在1993年深圳开始第二轮城市总体规划工作时,因为特区刚成立,全市仅有4000辆机动车,所以在停车场规划建设方面缺乏意识,在1996年前的标准是10户一个停车位。

虽然深圳后来不断提高车位配比,但是民众买车的速度更块,在新世纪初时,深圳车位配比调整为两户1车位,但实际当时全市已经有了50万辆车,却只建了15万个停车位。

停车场示意图。

尝试收费但遭抗议

当媒体质疑未来停车位不足时,深圳市政府也想了一些办法,包括从香港引入停车计时收费的“咪表”,政府和管理企业三七分成。但后来,市民认为是政府出资修建的道路,所有权应该归纳税人,咪表收费在2007年停止。

同年,中国政府颁发《物权法》,明确表明发展商享有开发项目附设停车位的所有权,但深圳的情况依然是停车位没有房产证,大家“公益性”使用。

即便后来市政府发布了“意见稿”,提出在一定条件下,可以买卖小区停车位,但却遭反对,至今都没有实行。

缺100万个车位

这意味着30年来,无论市政府如何尝试解决问题,但停车位的情况依然没有变过。截至2020年底,深圳机动车保有量已经超过350万辆,但车位只有240万个。

产权不明确,一方面是发展商故意低配、少配停车位;另一方面是停车位愈发紧缺,不少发展商还会通过各种形式包装销售地下停车位。

比如说,事发的宝能公馆项目,根据环评报告,应提供2127个停车位,但实际只对业主开放1191个。通过买公寓,就能获赠停车位几十年的使用权。

对于此次的纠纷,外界质疑发展商宝能“赠送”车位的做法是否合理,宝能未给予正面回应。

资料来源:新浪财经、澎拜新闻

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公寓停车场 占35%建筑成本

2022年05月23日

住宅停车场的额外费用,
常令首购族打消购屋念头。

你知道吗,停车场占了房屋楼面总面积很大比重,也在高楼住宅价格中占了一大部分?

在高楼住宅的建筑成本中,高达约25至35%成本纯粹是为了满足停车场的各项最低要求。

房屋首购族需要为住宅停车场支付的额外费用,可能会令他们打消购买房屋的念头。

在首都吉隆坡,平台层停车位(podium car park)的建造成本一般上为每平方尺130令吉,而停车场底层停车位的建造成本更可高达每平方尺250令吉。

州政府和地方政府法规要求分层地契产业发展商,必须为每个住宅单位提供特定最低数目的停车位,而在雪兰莪州等地区,发展商必须为每个住宅单位建造2个停车位,以及整个停车场中多达20%保留给访客。

有关当局对于住宅停车位数目的规定,取决于产业类别而定,而廉价屋在这方面的条规相对较为宽松。

举个例子,某座设有440至500平方尺停车位的建筑物,有关停车位每平方尺建造成本为146令吉,因此这个停车场成本就达7万3000令吉。

目前,高楼住宅单位的建筑面积一般上比过去来得小,好让购屋者有能力购买有关单位。然而,这形成一个极为讽刺的局面,即购屋者为了停车位,而非与家人同住的住宅单位,付出了占屋价和住宅面积很大比重的代价。

减建停车位
可负担屋可与公交整合

降低城市地区的停车场最低要求,将鼓励以公共交通为导向的发展项目(TOD)中的公共交通,并最大限度地减少对汽车的依赖,从而减少温室气体排放。

TOD 是一种土地利用解决方案,专注于通过鼓励在公交转站步行范围内进行紧凑、高密度和综合用途发展项目,来提高周遭的交通和连通性。

一个可行的做法,是将可负担房屋发展项目和公交整合,借此减少兴建停车位。但必须承认,只有在公交系统是可行替代方案的前提下,停车位才有可能减少。

此外,停车位也可以根据需求或紧急情况下出租。

不幸的是,国内各大城市采用以汽车为中心的发展模式,这种发展模式令人们长期依赖汽车出入,阻碍了公共交通的发展。缺乏第一公里和最后一公里的连通性,以及不太可能在步行距离内抵达目的地,也阻碍了城市居民改用公交。

隆铁路网络长一倍
乘客比首尔狮城低

尽管吉隆坡的铁路网络长度几乎比韩国首尔和邻国新加坡多出一倍,但乘客量却比首尔和新加坡低。

目前,吉隆坡的私人与公共交通使用比例75%对25%,而吉隆坡的目标是到了 2040 年,这个比例可以变成40%对60%。因此,吉隆坡距离实现这些愿望,还有一段路要走。

(编按:本文摘录自PropertyAdvisor.my,一篇引述Veritas Design Group副总裁郑丽莲今年3月于马来西亚房地产发展商会研究所(REHDA Institute)研讨会上演说内容的文章)

 

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公园改停车场 两派人起争执

2022年04月20日

公园改停车场,
到底建还是不建呢……

最近在雪兰莪蒲种钻石花园(Puchong Intan),居民之间因一个停车场改建项目,而陷入争执。

当地的英旦公寓(Intan Apartment)20年来,一直面临停车位严重不足的问题。今年1月,公寓外的露天停车场部分地段,被雪州政府收回兴建“我的雪州房屋”计划,让情况更为严峻。

蒲种钻石花园英旦公寓旁的游乐场将被改造成停车场。

公寓联合管理机构主席拉兹菲向媒体指出,这座公寓共有345的住宅和店铺单位,但停车场只有底层和1楼的约200个停车位,居民被迫停放在公寓外的路边或空地。

但空地被政府收回后,居民失去了100多个停车位,只能挤在路边。

公寓居民通过国州议员多次申请使用毗邻的休闲游乐场,终于在今年2月获得批准改建停车场。

但在展开清理工作的时候,这改建计划,却遭附近住宅区的居民强烈反对,并多番阻扰清理工作。

双方居民日前在相关游乐场各别召开记者会,诉说反对和支持游乐场改成停车场带来的影响。马华雪州公共及服务投诉局主任的赵启兴也受邀出席。

公寓居民等了20年,终盼到市政厅批准将毗邻荒废许久的游乐场改造成停车场。

 反对派理由1:没开听证会

住宅区居民代表迪瓦瓦拉曼,市政厅在批准改建项目前没有通知附近居民,亦没有召开听证会,突然就让承包商砍树,而且还是砍整条路的大树。

“该游乐场并非荒废许久,只是冠病期间无人打理,人们不获允许到外活动,才会导致游乐场看起来如遭荒废。”

居民代表古纳兰

反对派理由2:停车位不足是发展商的问题

另一居民代表古纳兰认为,公寓缺少停车位是居民和发展商之间的问题,不应把这问题的后果牵扯到大众利益上,非常不公平。

他指出,游乐场还是有人使用的,尤其是附近的孩童。

反对派理由3:毁绿肺肇水灾

古纳兰说,游乐场种满大树,耗了25年时间来长成,这片绿肺也发挥着疏散流水的角色,在下大雨时吸收雨水,让水流顺畅。

居民担心一旦绿肺被破坏,该区就会发生水灾。

公寓居民黄安惠

 支持派理由1:游乐场长期荒废

公寓居民黄安惠,这座游乐场已长期荒废,平时无人使用也鲜少大理,大树枯萎倒下,所以居民才提议将之改造成停车场,也获得市政厅批准。

“市政厅目前只砍了数棵树清空,而非如反对居民所指整条大路的树都砍掉了,而且,承包商在清理游乐园、砍树期间,有人阻止工人工作,更环抱树干抗议。”

支持派理由2:改建后更安全

黄安惠说,居民也打算在停车场建好后,将公寓进出口改到新停车场处,面对大路,对居民和小孩更安全。

“公寓目前的进出口成了繁忙道路,每天有很多大型罗里进出,学生巴士无法驶入,家长只能带著孩子到大路边等候。”

支持派理由3:附近有更大公园

雪州行政议员兼金銮州议员黄思汉指出,该区内有另一个更大的休闲公园,也是居民较为常用的休闲场所。

他认为这起事件并没有任何破坏环境或剥夺人们使用公园的意图,希望有心人士停止炒作。

“经调查了解该公寓旁的休闲游乐场已废置,加上原本的停车场被用于发展屋业,因此市政厅才会批准将游乐场地段改造为停车场,以解决困扰公寓居民多年的问题。”

他补充,该区居民平时都没到该游乐场活动,为何要在此时作出上述争论呢?

他也说,该公寓旁的屋业发展计划也非市政厅工程,市政厅批准的只是将公园改造为停车场,以协助解决搁置数十年的发展计划、复苏该区的发展活动而已。

Categories趋势

解决隆市拥堵 不建停车场就行?

2022年04月11日

随着我国的封锁措施解除,
你有否发现,路上车流变多了。

塞车,是许多雪隆区人的噩梦!要如何解决这看似“不可能的任务“?

马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)信托人拿督黄腾亮指出,那就减少吉隆坡的停车场数量,减少交通拥堵,还不用再为了找一个停车位而心烦。

但要做到这点,政府绝对扮演最大的责任。

根据《星报》,黄腾亮近期在“2022年区域房屋大会”上指出,虽然吉隆坡的公共交通系统越来越发达,但却还没到“全民不开车”的阶段。

比如说,从白沙罗(Damansara)到巴生(Klang)设有轻快铁(LRT),但车站离住宅区很远。

拿督黄腾亮。

接驳车满足“最后一里路”

要填上“最后一里路”的缺口,政府需要在车站提供能通往周边住宅区的接驳车,让搭了捷运或轻快铁的乘客,出了站后还有另一种公共交通工具送他们回到家。

“不是所有人都能日日负担计程车或电召车,通常需要10至20令吉。”

在他看来,政府完全有能力在捷运站提供免费接驳车。

他补充说,像是墨尔本和香港,随着公共交通系统足够完善,对停车场的需求也就大幅减少了。

在繁忙的城市中,停车场占据了太多不必要的空间;而且,发展商也常因为国人多选择开车在项目中兴建停车场,但最终却未能完全停满,此举反而提高了建筑成本和房价。

在雪兰莪,双威城就提供了免费接驳车,很好地贯穿了这个城镇中的住宅区、大学、商业中心和医院。

“发展商应该要跳出原本的框框,与其建造更多的停车位,而是以可持续性的前提,构思更具创意的交通选项,马来西亚城市有一天真的可以不需要停车场。”