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发展商迟交屋可索偿

2021年07月12日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

这文章是针对共管楼宇交房期限和初定管理费而写的,两个提问如下:

1)先售后建的分层楼宇,法定交房期限?

2)共管楼宇的管理费到底谁有权决定? 特别是刚交房的新建楼宇。

收到读者的提问,1)林先生与太太于2017年3月19日年与发展商签署买卖合约,购买了某个坐落在吉隆坡的公寓单位,请问房子应该在什么时候完成建设并交房给买家?

林先生是于2020年6月15日接获领钥匙通知书,并于2020年6 月19日领取钥匙。

2)林先生与太太当时也签署了另一份文件相互契约(Deed of Mutual Covenant),契约内容里表明,管理费是每平方尺30仙 ,但领钥匙时,却被告知是每平方尺45仙,比契约阐明的数目高出50%。

根据当时签署买卖合约的内容,该房子的交房期按照1966年房屋发展法令,是属于Schedule H,即先售后建的高楼建筑,并属于分层地契楼宇,法律规定的建筑期限是不超过36个月。

逾期赔偿从付订起追算

答1:按照以上林先生与太太是于2017年2月4日年与发展商签署买卖合约,推算出来的最迟交房期乃2020年3月18日,但很不巧的,当天偏逢政府依据1988 年预防和控制传染病法(ACT342)授予的权限,颁布行动管控令(MCO)的生效日期,导致发展商无法如期交房。如果纯粹依据1966年房屋发展法令里的条款,发展商需得为逾期提供赔偿,行内称这类的赔偿为liquidate & ascending damage(LAD)。

然而,针对逾期交房的赔偿计算公式,联邦法庭今年1月的一项判决指出,2015年修订的房屋发展(控制及执照)法明文严禁发展商收取订金,既然林先生与太太于2017年1月15日支付了订金,林先生与太大所购买房子的逾期赔偿金,就不是根据买卖合约签署日期计算,而是从支付订金当天开始追算。

逾期赔偿金额是按照房价10%的价格按天计算,假设该房子的价格是50万令吉。林先生与太太最后成功领取钥匙的日期是2020年6 月19日,逾期赔偿金的推算如下:

1)按签署买卖合约的日期追算:

2020年6月19日减2017年3月19日,发展商一共迟了93天才完成交房动作,发展商需要赔偿金额如下:

50万令吉x10%x93天/365天=1万2739令吉73仙

2)按支付订金的日期追算: 

2020年6月19日减2017年1月15日,发展商一共迟了156天才完成交房动作,发展商需要赔偿金额如下:

50万令吉x10%x156天/365天=2万1369令吉86仙

管控期不计入无法索偿

根据联邦法院的上述判决来计算,赔偿的金额足足多出8630令吉13仙。

然而,政府却针对2019冠状病毒病疫情,实行了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令,其中的一条,拥屋权转让及违约金(Delivery of vacant possesion and liquidated damages)阐明,买卖合约中的拥屋权转让期限及违约期限将不计入2020年3月18日至 2020年8月31日这段期间的期限。

所以,林先生与太太无法向发展追讨逾期交房的赔偿。

买卖合约内容常留空
管理费最终由建商决定

答2:虽然当初签署的相互契约(Deed of Mutual Covenant)阐明,管理费是每平方尺30仙,但领钥匙时,却被告知是每平方尺45仙,足足多了50%,确实有一定的幅度落差。

但遗憾的是,1966年房屋发展法令并没明文规定,发展商需要在销售时设定管理费的数额。有的就是在年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”。

而且这个报表一定会出现在买卖合约里,但通常都是没填上任何数字的空表格,所以最后的管理费价位的决定权,还是在发展商手上。

合约补两句条款免责

虽然相互契约是法律文件,受到合约法的制约,但通常这份文件都免不了补上两句关键的条款:

其一,契约里的金额仅供参考;其二,发展商拥有最后的权限,来定夺最后的金额。

这两条条款无形中让最后决策权是在发展商手里,所以购屋者只能接受。

无论如何,马来西亚还有2013年分层地契管理法律令来守护购屋者的权益。

如果您认为,发展商订下的管理费金额不合理,首先您得先缴费,并领取了钥匙,才能通过2013年分层地契管理法律令来维护您的权益。领取钥匙后,您可以正式递交书信给楼宇区域的建筑物委员,寻求建筑委员介入并要求发展商解释管理费是如何裁定的?

这时候,守法的发展商就得按照1966年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”公布管理该楼宇需要的财政预算案。  这次您将获得有一份有金额的申报表,而不是买卖合约里的空表了。

然后,业主需得再在向发展商要求公布另一份楼宇的数据报表,它就是业主的单位面积计算证书(Sijil Informasi Unit Share,简称SiFUS)。

通过2报表推算管理费

有了这两份报表后,林先生就可检验发展商是否按照2013年分层地契管理法令中的第一列表“First Schedule”有关该楼宇的份额单位的计算公式来推算缴费的管理费,是否公平合理。

这里提供推算个案来让大家参考:

假设大楼一共有300个单位,每单位面积一样,每单位都拥有一个停车位。

若第五列表“fifth schedule”预算申报表建议,第一年的开销是66万令吉,那么平均每月的开销就是5万5000令吉。这开销通过300个单位平均分担。

所以,每个单位要分担的管理费就是5万5000令吉除以300个单位,平均每单位需要分担的管理费就是183.33令吉。

为了方便计算,通常建商会向单位业主征收185令吉的月管理费;而储备金(sinking fund)是管理费的10%,即18.50令吉,因此大楼业主每月都得缴185令吉+18.5令吉= 203.50令吉。