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公寓单位漏水 楼上业主成关键

2022年02月28日

黄伟益
产业管理顾问

 

公寓单位漏水,
处理关键是楼上业主?

高楼单位之间漏水的情况屡见不鲜,但管理层能否在发出表格28第7天之后,立即进入应负责任业主的单位内展开修复工作呢?这往往是一门大学问。

根据2015年分层管理(维修与管理)条例第61(1)条款规定,应负责任的业主必须在接到管理层所发出的表格28的7天后,采取行动解决漏水问题,然后针对所承担的维修费用,向这个业主追讨回来。

这个理论固然没有错,不过,若楼上的业主不愿意打开门,让管理层或维修人员进入其住家,试问管理层要如何展开修复工作呢?

管理层当然可援引2015年分层管理(维修与管理)条例第63条款,发出7天通告要求楼上业主开门让管理层或其维修人员进入。

管理层无权破门

如果楼上业主还是不愿意打开门,我们又要怎么办?要破门而入?除非这个漏水的情况很紧急,甚至紧急到会导致淹水,或是导致人命伤亡或财务损失,否则管理层确实无权破门而入。

尽管第63(2)条款阐明,任何人若不愿开门让其他人进入其住家展开修复工作,将可被视为触犯刑事罪,并可被罚款5万令吉或坐牢3年或两者兼施,但是迄今被对付者又有多少人?

当然,这些法律还是有它可用之处。不过,对于不相信会被对付的业主来说,这根本就起不了太大的作用。不过,漏水的问题始终要解决,绝不能因为业主不开门,就什么都不做了呀!

在这个时候,管理层其实还有很多方法可采用。尽管管理层可以根据天花板漏水,假设楼上的业主必须负责任,不过,若楼上业主能够证明这个漏水情况不是他造成的,管理层所发出的表格28就可能站不住脚了。

为了厘清祸根,管理层通常可跟楼上的业主谈判,让管理层找来一位技工,对漏水的墙身敲敲打打,从而鉴定漏水问题的元凶。

如果最后证实楼上的业主不是元凶,那么管理层就要承担这笔敲敲打打的费用。反之,若最终证明是楼上业主须负责任,他就必须承担这笔检查费。

业主愿开门就好办

如果楼上的业主不同意,其实他本身可以找来自己的技工,对漏水问题展开鉴定祸首的工作。

总而言之,只要楼上的业主愿意打开门,鉴定工作就不会是大问题,而最终应该由谁承担这笔费用,这就要看整个鉴定结果而定了。

受影响业主可入禀
分层管理仲裁庭

受影响的业主其实还有另一个选择,就是通过入禀分层管理仲裁庭,同时将应负责任单位之业主,以及将发展商、共管机构(JMB)或管理机构(MC)(视哪一方为当时的管理层)列为答辩人。

由于法律规定发展商、共管机构或管理机构,必须在表格28发出7天后,针对漏水问题展开修复工作,管理层绝不能以本身财务有困难,就不要去采取行动解决问题。

既然法律有规定,若受影响者要入禀仲裁庭,他就必须将楼上单位或管理层同时列为答辩人。

若受影响的业主在入禀仲裁庭时,没有将管理层列为答辩人,那么,仲裁庭所作出的裁决,就不会对管理层有任何约束作用。入禀仲裁庭还有另一个好处,就是在楼上业主不愿意认账时,仲裁庭可以派出技术人员到场展开检查的工作,然后将报告提呈予庭主做决定。

不管怎样,由于入禀仲裁庭通常比较费时,我会建议受影响业主在表格28发出7天后,在管理层还没有采取进一步行动的情况之下,先通过入禀仲裁庭来施压楼上业主或管理层展开修复工作。

等到仲裁庭可能拖个两三个月才开庭聆讯时,或许问题可能早就解决了。若受影响业主等到两三个月后才入禀仲裁庭,再加上仲裁庭将聆讯排期到两个月后才开庭,这个受影响者岂不是要承受更大程度的精神折磨呢?

即使楼上业主完全不开门,一旦仲裁庭排期的聆讯到来时,应负责任的业主有很大可能都会出庭,并在庭上答应会开门让技术人员进入检查。即使对方不出庭,而入禀业主直接取得仲裁庭的裁决,他们就可以将这个裁决交予建筑总监,甚至是警方协助执行这个庭令。

管理层须善用智慧解决问题

我曾经有一个案,楼上单位是发展商本身空置已久的单位,楼下业主则因漏水问题而投诉管理层。由于楼上单位根本没有上锁,管理层在发出7天通告后,在发展商完全没回应的情况下,我们就叫承包商直接进入这个单位内展开维修工作。

在此之前,我们在发给楼上业主的通告,有附上我们所取得的报价单,并告知对方这将会是我们所要委任的承包商,以及承包商的报价款额。如果楼上业主不认同我们所要采用的承包商及其收费,当然他可以自行委任适当的承包商展开修复工作。

过后,管理层通过入禀管理仲裁庭追讨修复费用,并获得仲裁庭判管理层胜诉。不过,这个承包商的代表依然不放弃,甚至还进一步通过高庭入禀司法检讨,尝试要推翻仲裁庭的裁决。这个司法检讨最终亦在高庭被驳回,对方还被法庭判须付5000令吉堂费。

耗两三年取回费用

从管理层当初支付这笔修复费用,直至最终始能取回这笔费用,整个过程可能需要两三年的时间。所以,这个经验同时告诉我们,为何管理层不会直接在表格28发出7天之后,即刻就能采取行动来修复漏水!

这当中有两个原因,其一是业主不要打开门让管理层或维修人员进入;其二就是担心所花掉的钱,未必能够在短时间内取回来,进而影响到管理层其他更重要的开支。

不管怎样,管理层还是要懂得善用其智慧,通过适当的方式来影响楼上的业主展开修复工作,这才是最理想的解决方案。

 

Categories趋势

前“最高住宅楼”折磨富豪们

2021年07月17日

漏水、噪音、电梯停运……
这是纽约一些富豪的烦恼……

高达1400英尺的美国纽约公园大道432号(432 Park Avenue),位于曼哈顿城中的纽约亿万富豪住宅区,曾在2015年成为全球最高的住宅楼,也是豪华共管公寓繁荣的象征。

虽然现在该楼已经不是“全球最高“,但仍是全球最昂贵的公寓楼之一,预计价值31亿美元(约130亿令吉),前几年更被视为美国共管公寓热潮的”顶峰”,第96层的公寓曾以8800万美元(3.7亿令吉)的价格卖出。

不过这栋最神秘、最奢华的大厦内的富豪居民们,正在面对激烈的内部冲突。数百万美元买下的公寓,照样带来烦恼。

施工材料或不足支撑公寓

《纽约时报》报道,这栋奢华公寓内正发生居民与发展商、居民与居民之间的争执。

其中,根据业主和工程师的描述,加上《纽约时报》获得的文件,管道和机械故障造成百万美元以上的漏水损失、电梯频繁故障,还有墙壁一直吱吱作响,业主们因此提出索赔。

而这些问题,似乎正来自其引以为傲的“高度“,这些缺陷和投诉报告出现,显示施工时使用的方法和材料,可能不足以支撑这个公寓。

这栋公寓多次出现漏水问题,比如说在2018年11月,60楼的一根高压水管的部件爆裂。4天后,74楼的水管故障导致电梯井道进水,两台电梯因此停运数周。

漏水时甚至渗透到一些单位,有居民声称她蒙受50万美元(210万令吉)的损失。

噪音也是一大问题,住户投诉公寓里发出吱吱作响的声音、敲打声和咔嗒声,以及将垃圾扔进垃圾道时“听起来像炸弹”。

为了解决各种问题,保险费和维修费因此上涨,在2019年度,普通费用增长了近40%。

选管委员会董事在发送给邻居的信件种还显示,保险费在2年内增加300%,除了因为漏水问题,还有曾触发消防喷淋系统,承保损失约达970万美元(4075万令吉)。

而居民之间也有不满,有人抗议该建筑内由米其林星级厨师肖恩·赫加特(Shaun Hergatt)掌勺的私家餐厅涨价。

在2015年投入使用时,要求业主们每年在餐厅花费1200美元(5041令吉);但在2021年,尽管由于冠病疫情而限制了营业时间,业主们却被要求一年内必须消费1.5万美元(6.3万令吉),而且早餐也不再免费。

据《纽约时报》了解,居民们大多数时间都住在别处,而且也分成了不同的小组,尝试针对不同的问题采取行动,但彼此之间也有分歧,无法达到共识,整座大楼的紧张状态已经持续好几年。