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不满欠租金 房东火烧屋赶客!

2023年12月8日

租金纠纷演变成火海逃生!

火遮眼,真不该!

不满租客拖欠租金,火爆房东纵火烧屋逼搬家,搞到租客跳屋顶逃生,过程仿如电影情节!

据《纽约邮报》报道,美国纽约布鲁克林一名66岁的房东拉菲库尔因不满租客拖欠租金,一怒之下竟出下策放火烧屋,打算用这招将房客逼出家中,当房子起火时,2楼一家8口都还在家里,火势已然挡住下楼的通道,于是8人跑到2楼屋顶求助。

2名父母随即从顶楼将4名孩子从楼上扔下,由在一楼的邻居负责接住,父母最后则自行从屋顶跳下,消防员到场后,将其余的2名儿童救下,火势扑灭时,一家8口无人受伤。

拉菲库尔因为8项谋杀未遂罪、袭击与纵火罪被捕。(约纽消防局X平台截图)

这家人受访时表示,在发生火灾之前,房东曾将黑色的焦油泼在住家前门,并扬言要放火烧掉公寓,没想到竟来真的。

幸运的是,无人伤亡;不幸的是,房东将面临8项谋杀未遂指控。

调查报告显示,消防员从监视器画面可看见,一名蒙面男子在火灾发生前有出入过大楼。

在翻阅当地近4个星期所有监视器的画面后,发现房东曾带着兜帽,与纵火嫌犯特征相符。房东最终被逮捕,并被指控有8项谋杀未遂、袭击、纵火罪。

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继承遗产 可选择放弃公寓吗?

2023年12月8日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

敬爱的律师,您好!

我有关于房产权问题询问律师,期望您能拨冗解答,衷心感谢。

大姑妈生前与小叔联名购买了一间公寓并同住。现在遗嘱执行公司通知我,大姑妈将她的房产权转给了我。目前的情况是,这间公寓是99年租赁地契(leasehold),小叔已明确表示不同意在将来的出售中平分收益,他打算继续居住并留给孩子。

我担忧的是,如果小叔未来欠缴了管理费、门牌税、地税、排污费等费用,当地政府是否会向我追讨(因为大姑妈曾告知这些费用小叔不分担)。

请问:
1. 我没住那边,我有权利拒绝帮他还吗?
2. 如果我没还,会被诉讼,冻结户口之类吗?
3. 我是否应该选择拒绝继承公寓一半房产权?
4. 我可否选择继承其他遗产(大姑还有留银行存款,股票基金,国民信托基金公司ASNB等), 只放弃继承这间公寓的一半产权?
5. 如果放弃需要付手续费等吗?

谢谢!

汉诚敬上


答:

汉诚, 您好。

1. 关于是否有权拒绝支付小叔的费用取决于您是否有法定义务来支付这些费用。如果产业已经转让到您的名字,身为业主,您就有责任付这些费用。如果还没有转让,您就没有义务付这些费用。情况跟您是否住那边无关。

2. 请参考#1, 如果您有义务付这些费用但没还,就要看具体情况。例如,如果没有还管理费,公寓管理有权利停用进入公寓的卡。如果没有还门牌税、地税,会被罚款。但是不至于冻结户口。

3. 您需要考虑房产的价值和需要支付的费用。我建议您深思后才做决定。决定权在您手上。

4. 可以。但建议您请参考#3。

5. 这程序是在转让其他产业一起进行的,需要跟办理这程序的人商量。

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整栋楼近90%砖墙错误施工……

2023年12月6日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

你好律师,

我的这些问题在网络上难以找到答案,非常缺乏这方面的信息,或者只有一些表面性的回答。因此,我希望律师能够帮助填补这个知识空白。

发展商要要建楼,必须开设房屋发展账户(HDA),然后扣留建楼成本的3%作为押金。(这3%由政府房屋部门扣留/监管。)

1.1 请问这笔押金的主要作用是不是防止发展商跑路、应对楼房可能出现的重大缺陷等等各种因素,政府可以使用这笔钱来救助楼房?

1.2 这笔押金会扣压多少年 , 才会归还发展商 ?

发展商是不是在申请完工合格证书(Certificate of Completion and Compliance;简称CCC)的时候 , 也要向州政府的建筑物委员会(COB)交上押金 ?

2.1 请问这笔押金是多少 ? 或者是怎样计算 ?

2.2 这笔押金会扣压多少年 , 才会归还发展商 ?

2.3 这笔押金的用意只是负责楼宇的公共地方有任何严重缺陷 , 而发展商不愿负责的时候 , COB 可以介入并使用押金来维修缺陷?

事件是这样的,我发现我家的公寓存在严重的隐性缺陷。发展商在建造房屋的外围走廊和内部空间之间的墙体时采用了错误的施工方法,这些墙体涉及到业主和公共区域之间的关系。

而最严重的问题是,整栋楼的80-90%砖墙都采用了“错误的施工方法”。目前已经过去了1年,因此开发商不会负责修复公共区域的问题。

请问我应该采取哪些措施?是否应该向政府的房屋部门和州政府的城市规划局(COB)投诉,要求他们介入调查并暂时扣留发展商的押金?还有其他更好的解决方案吗?

谢谢 , 这件事情让我很困扰。

Wong


答:

Wong, 您好!

1. HDA 3%押金主要的目的是确保发展商遵守建筑规定和质量标准。通常,押金会在发展商获得完工合格证书(CCC)到缺陷责任期(Defect Liability Period)后,符合特定条件下归还给发展商。

2. 发展商在交屋子给买家时必须向州政府的建筑物委员会(COB)交付维修公共地方缺陷押金。数额为估计建筑成本的0.5%或 RM50,000,以较高者为准。这押金将会放进维修公共地方缺陷账户,到公共地方缺陷责任期后,符合特定条件下归还给发展商。

如果公共地方有任何缺陷 , 而发展商不愿负责维修,买家或物业管理机构可以向委员会(COB)提出投诉,对以上维修公共地方缺陷账户提出索赔(请参考物业管理条例第27表格 Form 27)。

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为流水声买公寓 入住后却嫌吵

2023年12月1日

女郎“无厘头”申请最终被驳回

“为水欢喜为水愁”,世界之大,无奇不有。

狮城一名女郎认为水流声使她身心放松舒畅,于是挑选了靠近游泳池的一楼公寓单位,没想入住后却觉得水泵声量太大,于是向管委会投诉,交涉不果后上告到分层地契局,以此要求管委会立刻关掉水泵,但“无厘头”申请最终被驳回。

8world新闻网报道,根据分层地契局(Strata Titles Board)日前发布的裁决书,实里达一带Greenwich公寓女屋主Liu Xiaoyu向分层地契局申诉,公寓水景观的水泵发出太大吵杂声,严重影响她和父母的睡眠,要求当局下令公寓管理层立刻关闭公寓水景观水泵。

Liu Xiaoyu购买的单位不仅靠近泳池,也靠近隔壁的商场。她找专家做了一份噪音报告并提呈给当局,报告显示她从所住的单位听到的吵杂声已超过世界卫生组织所限定的水平,而除了水泵发出的声音,其他噪音还包括附近的车辆和人流,以及隔邻的商场 Greenwich V购物中心。

女屋主原本和父母同住义顺一间组屋,后来她为了让已退休的父母在较静谧的地方养老,于是决定举家搬到私人公寓。 2021年5月杪购买公寓时她认为该流水声听了不但舒服,让她感觉身心放松,最后决定买下公寓单位。

根据裁决书,女屋主和父母在2021年7月刚搬入一个多月后,就到管委会投诉水泵太吵,要求管委会关掉水泵。她们声称水泵发出的噪音严重影响了他们的睡眠,原先的管委会经理为了安抚女屋主,特地找人更换了水泵,但他们仍投诉不断。

2022年10月,管委会因他们的不断投诉而决定干脆关掉水泵,一直到了今年4月,新上任的管委会表示为避免蚊虫和水藻滋生,需要重新开启水泵,女屋主多次交涉阻止不果后,事件最终闹到分层地契局。

管委会在答辩时表示,管委会其实并不曾完全关掉水泵,只是有些天不得已关掉,但主要是因为女屋主的母亲“大闹办公室”,上门阻止工作人员离开,说如果不关水泵,谁也别想离开,职员最终不得已“妥协”暂时关掉水泵。但管委会强调“不会因一棵树而放弃整片森林”,表明没有理由因一户的投诉而放弃照顾整个公寓项目其他住户的喜好不顾。

管委会在答辩时也称女屋主购买单位前多次看房,“是她睁大眼睛看好后才购买的。”她也显然清楚知道有关水景观的存在,而前屋主在她之前住了超过六年,期间不曾投诉过任何有关吵杂声,没有理由其他人可接受的到了新屋主这里就变成无法接受了?

女屋主提呈的专家报告,显示录到的噪音为44.7分贝,而世卫的卧房噪音指标则是不超过30分贝,但管委会的代表律师反驳说这样的“寂静”环境在新加坡这样高密度城市化的国家几乎是不可能达到的,而女屋主所投诉的噪音水平其实也都符合环境局的空调和机械通风系统的噪音指南,而女屋主自己也承认,商场停车场的噪音导致她的卧室比水泵旁边的阳台更吵。

分层地契局在作出裁决时表示,噪音的忍耐程度因人而异,一些人可接受的范围也可能是其他人的梦魇,当局同情女屋主的遭遇,虽驳回她的申请,但也希望她能安好,祝福她和管委会之间都能有个美好的结果。

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中国人日本买房直接现金付清

2023年11月22日

据了解,日本的房地产比北京与上海等中国城市还要便宜。

中国人掏现金买房
购买能力毋庸置疑

在全球房地产市场都哀叹不景气之时,日本竟然惊现中国买家直接现金买下东京豪宅。

中国买家的购买力素来毋庸置疑,这一次,直接豪掷3亿日元(约931万令吉),买下东京市中心的豪华公寓,还直呼真便宜!

根据日本朝日电视台的新闻节目的介绍,坐落在东京明治神宫附近的豪华公寓距离车站只要步行1分钟,从房间内就可看到国立竞技场,90平方公尺的公寓有宽敞的客厅与配备完善的厨房,精致的浴室配有2个洗手台,豪华书房内也可观赏到市中心的美丽景观。

这些配置让来自安徽省的邱小姐(20余岁)相当满意,尤其是超高层公寓外还设有开放式阳台

从美国大学毕业的她善于日语,并决定移居日本,还表示在中国,靠近北京市中心的房子都非常贵,相对来说,上述节目所介绍的单位非常便宜。

据了解,日本的房地产比北京与上海等中国城市还要便宜。

更让节目单位惊讶的是,邱小姐竟然是以现金一次全部付清。

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管理层强制用app支付管理费

2023年11月17日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好,

我这里有3个个案想请教……

1.我母亲所居住的公寓物业管理公司最近拒绝了居民使用现金、信用卡或银行转账来支付管理费。他们是否有权强制业主使用手机app进行支付?

一些年长的居民,比如我的母亲,不会使用手机app来支付管理费,而其他一些破产的人可能没有可用的信用卡。我想请问,物业管理公司的这一要求是否符合法律规定。

2.我居住的公寓遭遇了楼上住户厕所地台和水管漏水问题,导致我的单位天花板全部爆裂并出现水迹。

物业管理进行检查后确认是楼上单位漏水导致的问题,并已通知楼上屋主承担维修费用。但后者拒绝了该要求,理由是之前在保修期内曾投诉漏水问题,但物业管理没有及时修复。现在维修保修期已过,他不愿意承担责任。请问是否有任何解决方案?

3.我妹妹刚刚搬进排屋新家一年,就遭遇屋顶漏水的问题,导致家里的电器、家具和空调都损坏严重。

物业管理公司虽然派人前来维修屋顶漏水问题,但由于漏水导致的电器损失高达2万令吉,物业管理公司却没有提供任何解决方案。我想请问,我妹妹应该采取哪些措施来解决这个问题?

谢谢。

Ada


答:

1) 基础上,现金是马来西亚国家银行认可的货币,故马来西亚是不可以拒绝官方货币的使用的,但是,共管楼宇经常面对雇员亏空的案件,特别是现金。这是因为柜台的收纳人员通常都不是高薪职业。

现金的使用容易导致长期接触现金的雇员黑化并私吞款项。所有许多共管楼宇才采用无现金管理。但这属于鼓励性而非强制性。笔者呼吁您可协助母亲透过系统来支付管理费,协助管理层管理现金。对于年长的长辈是否能接受智能系统,笔者相信如果中国可做到,马来西亚也应该可达到同样的水平。

2) 这个简单,既然协调无法达成共识,楼上业主也拒绝履行业主的责任,建议您把事件带上分层管理仲裁庭,让仲裁庭主席聆听您的申述后给与合理的判决。但是,文中您有提出了保修期,我需要向您确认楼宇是否是刚领钥匙的新建楼宇,

如果不是,分层管理仲裁庭就是您申述的官方机构;

如果是,房屋仲裁庭才是您需要申述的官方机构。

注:管理处不是发展商,所有的楼宇单位的缺陷,投诉的对象不是管理办公司,而是建楼的发展商,请先理清您楼宇是否在 Defect Liability Period 期间。

3) 这个问题比较复杂,如果漏水属于意外事件,通常分层管理法令的指示是漏水方复杂维修并停止漏水就好了;但是,如果漏水方,恶性的拖延或拒绝履行业主责任后,衍发的后续伤害,您是有法律追究权,关键是您需要雇用专业的律师来处理。建立您的证据链与数据证明伤害是恶性行为导致的。

虽然分层管理仲裁庭也是可行的官方管道,但是仲裁庭极少下判追加赔偿的部分,通常仲裁庭更专注与漏水单位修复漏水的部分。

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市场稍暖 柔州仍是滞销屋巨头

2023年11月16日

第三季滞销住宅下降
但柔州状况有点尴尬

售价50万令吉以下的公寓及共管公寓滞销最严重!

尽管整体而言,今年第三季国内房产滞销情况持续改善,但公寓和共管公寓却是滞销最严重的住宅产业,占整体滞销房产的62.2%比重。

当中,55%的滞销公寓和共管公寓,是售价50万令吉或以下的单位。

财政部属下的产业估价及服务局(JPPH)今早公布今年第三季国内产业最新数据时,作出这项披露。

该局总监阿都拉萨指出,整体而言,国内房产滞销问题渐获改善,第三季滞销住宅单位为2万5000个或涉及总值174亿令吉,相比第二季分别下滑3.7%和4.9%。

他补充,至于被归类为商用产业的服务式公寓,滞销最严重的反而是售价50万令吉或以上的单位,情况跟属于住宅产业的公寓及共管公寓恰好相反。

他指出,滞销的服务式公寓比第二季了下滑1.5%,至2万2000单位,涉及总值也下滑4.7%至182亿4000万令吉。

“其中,滞销问题主要来自售价50万令吉或以上的单位,占61.2%。

“各州而言,柔佛滞销单位最多占1万2646个,接着是吉隆坡4792个,以及雪州2407个。”

产业估价及服务局今日通过该局脸书专页直播,公布旗下国家产业资讯中心(NAPIC)的第三季产业市场报告。

第三季总交易额571.5亿

大马今年第三季产业总交易额高达571亿5000万令吉,或按年增长22.6%,主要是受到住宅产业交投带动。

不过,交易量只微涨3.7%,至10万8955宗。

阿都拉萨指出,住宅产业仍是交投最活跃的产业次领域,第三季房产成交量为6万8561宗,或占全马产业总成交量的62.9%。第三季的房产交易额则为280亿令吉。

排屋成交占43.%

排屋仍是最好卖的房产,尤其是售价30万令吉以下的排屋,高占第三季排屋总成交量的52.4%。

阿都拉萨指出,在住宅产业领域,人们仍倾向于购买排屋,第三季排屋成交量为2万9755宗,或占房产总交易量的43.4%。

“第三季排屋的交易,集中在售价30万令吉以下的单位。”

产业市场回暖

房产市场渐回暖,无论是新楼盘及销量皆比第二季好。

阿都拉萨说,第三季新推出的住宅产业项目共涉及6881单位,共卖出37.6%。

相对之下,今年次季推出的房产单位为4797个,销量则只有24.7%。

“同样的,最受欢迎的新房产项目是30万令吉以下的单位,最佳销售成绩达44.1%。”

雪彭丹砂房价下跌

国内房屋价格持续走稳,大部分州属的房屋价格皆上扬,涨幅介于0.1至4.0%。

不过,雪兰莪、彭亨、吉兰丹和砂拉越州房价则下跌,跌幅介于0.7至1.6%。

截至今年第三季,大马房价指数(MHPI)为212.6点,按年上涨0.1%。

办公楼仍过剩

排屋价格稳定,微幅上涨0.8%,其他房产项目的价格则出现小幅度下滑。

至于商用产业,前景仍面对挑战,在183万9000平方尺的私立特建办公楼(privately-owned purpose-built office)方面,第三季的使用率为72.7%,只比第二季微升0.3%。

阿都l拉萨说,办公产业市场仍面临供应过剩的现象,空置率达502万平方尺,而且主要空置单位多数位于吉隆坡一带。

“另外,全国总面积为175万4000平方尺的购物中心,其空置率则高达407万平方尺,第三季的使用率为76.8%,只比第二季的76.6%微增。”

他提醒发展商,鉴于商用产业需求不高,为此,有必要在发展之前进行独立调查,以了解相关地段的供需要求,同时在确保竞争之下,小心推行未来的商用产业活动。

“我们乐观但谨慎看待产业未来发展前景,主要因建筑领域的劳动力与成本扬升,料影响购兴。”

阿都拉萨说,此外,除了全球不稳定因素,国内经济、汇率及工业等因素,可能也会冲击产业交易。

他表示,国家银行预计,我国经济今年料增长4至5%,主要受到坚韧的内需推动,但发展商在投资开发新项目时,受促预先参考国家产业资讯中心网页所提供的产业数据。

 

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“帮你装修和管理” 20人坠骗局

2023年11月7日

兜兜转转还是“你”

骗子打着“帮你装修和管理”名号,利用数套家具在多间单位“巡回重复使用”,最终却人去楼空,近20名屋主上当!

受害者均来自吉隆坡同一栋公寓,分别被骗走1万7000至2万2000令吉。

据报道,这些骗子看准屋主工作工作忙碌或为外地购屋者,无暇频密上门检查和监督房子状况,因此称可提供验楼、装修、放上订房平台及协助管理服务,并承诺屋主每月可获至少2600令吉租金。

屋主追回部分家具后自行还原,可看出当初装修后的原样,有餐桌、电视、窗帘。(受访者提供)

王姓受害屋主通过电子合约及汇款,支付超过2万2000令吉的装修费,他曾带家人前去住了一晚,当时并无异样,惟当他于9月欲前去居住时赫然发现屋内大部分家具和电器包括电视、冰箱、洗衣机、餐桌、被单、床单都不见了,只剩沙发、茶几及床褥。

他与负责人对质时,对方竟然称因其他未完成单位有客户入住,需“借用”其家具装置,庆幸的是对方在王姓屋主坚持下,在3天的期限内归还大部分物品。

然而,这名负责人如今已失联,其设在有关公寓底楼的办事处也已关门大吉。

受害者稍后在公寓屋主群组分享自身遭遇,才揭发竟有超过20名屋主面对同样遭遇。

资料来源:星洲日报

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中国留学生 狮城租房遇糟心事

2023年11月4日

中介房东没解决问题
还单方面终止合同

海外留学生租房却遇糟心事,屋子问题一箩筐,房东和中介竟互相推卸责任,还单方面终止租房合同。

一名中国留学生在社交媒体上申诉,自己透过房屋中介在新加坡找到公寓单位落脚,岂料第二个月开始,房间墙壁竟开始出现水印,墙漆逐渐发霉脱落还伴随异味,找来水电工检查后被告知并非普通水管破裂,需花大钱凿开墙壁维修。

主人房墙面出现大面积的墙皮脱落和发霉。

房东见状拒绝承担维修费用,留学生也唯有咨询有关中介要求办理退租,但中介坚持若提前终止合同就需扣除押金,而合同亦没有列明因房屋质量问题提前终止合同的条款。

“房东和中介开始故意拖延,中介更是逃避问题,不回讯息。”

另一方面,这名留学生也表示,自从有新租户入住后,该公寓单位的所有租户门禁卡都失效,无法出入及不能使用公寓的健身房、烧烤区等共用设施,尔后才发现原来有关门禁卡是该中介公司私自复制的。虽然租户皆签订了合法的租房合同,但对物业管理层来说,有关租户并没有合法的居住身份,因此不会恢复这些门禁卡的正常功能。

入住时,中介配给的伪造黑色门禁卡。
实际上小区的门禁卡是白色的。

“我们尝试联系中介,中介也只是一个劲地说抱歉,但是不愿意承担任何的责任。”

在这种情况下,留学生之后自认倒霉,在居住不到三个月时间内迁出。让留学生深感不满的是,中介和房东不仅一直没有对原有问题的水管进行维修,还单方面地终止了租房合同,把房间重新上网出租,还调高了价格,押金也没了下文。

在社媒发现许多对这个房产中介的负面评价、

留学生过后才在社媒发现许多对这个房产中介的负面评价,除了严重拖延维修,还喜欢玩消失,极端不负责任,唯有叹自己倒霉,没早发现这个贴文。

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百万公寓地板割脚 怎么解决?

2023年11月3日

验楼专家:王子民
电话:012-334 0035
电邮:jane@homeinspection.my
Home Inspection(马)私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

 

问:

王先生, 您好!

小弟在柔佛新山买了一间接近一百万令吉的公寓,地板的质感非常糟糕,不平坦甚至会割伤脚部。发展商只是进行了一些洋灰修补,但很快又脱落了,地板的凹凸不平问题根本没有得到解决。

身为屋主还可以采取哪些措施来解决这个问题呢?

谢谢.

MAttHew LAi


答:

Matthew Lai,你好!

通常地板分为瓷砖和木地板(timber flooring)两种,造成地板不平的原因之一可能是施工人员在铺设瓷砖时未按照正确的方法操作,例如在水泥未干之前行走,他们应该从里面开始铺到外面,这是其实是属于铺瓷砖的一种方法。

根据CIDB的标准,地板不平的差距如果超过1mm的话就是属于房屋缺陷,一般发展商会用洋灰来修补,但是如果发现很快又脱落的话,就必须再补上,但是也可以选择另一个方法,就是把瓷砖敲碎在重新贴上新的,但是这样的话费用就会比较高,相较起来前一种方法会是属于比较便宜的方法,所以在这点上是取决于业主的经济状况和能否接受的程度。而如果地板是木地板的话,一般的做法就会是直接拆掉然后装上新的。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。