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L型厨房怎么设计?

2022年12月2日

厨房设计师专家:Pao
SEPHORA SDN BHD
www.sephorakitchen.com
pao@sephorakitchen.com
FB page: 掌握厨房大小事

一长一短的厨房空间,
让你无从下手吗?

槟城的屋子发展得越来越快,尤其是在行动管控令(MCO)过后,许多发展商担心疫情反复和进度延工,而导致交不到锁匙给屋主,需要赔偿一笔数目给屋主。

今天就为大家分析其中一座名为 Setia Skyville公寓的厨房设计。

Setia Skyville 是坐落于乔治市。由于该地区属于旺区,交通方面四通八达,邻近更有许多中小学、餐馆、医院、消防局,以及各种类公共设施等。

顾名思义,它是由实达集团(S P Setia)所发展,分为2 座 33 层楼高的公寓楼,拥有3种不同款式的设计,分别为Type A(1036平方尺)、Type B(1239平方尺)以及Type C(1424平方尺)。

L 形厨房设计能完美地在时尚和节省空间之间取得平衡。

开放式设计

但无论哪一种类型,其厨房的设计都呈L-Shape的厨房设计。

L-Shape属于比较直接开放式的设计格局,如果以原本的设计格局来安排,它会有一边比较长的墙壁,和另一边比短的墙壁。

长的墙壁尾端便是一扇窗,水槽的位置如果没变动就将会在长的墙壁靠近窗的地方;沿着长的墙壁去到短的墙壁之间,可以放置火炉跟抽油烟机。

小公寓的厨房兼作餐厅,那么L型布局是一个不错的选择。

中岛或吧台设计也适合

需要注意的是在这个长的墙壁上,发展商并没有准备抽油烟机和电炉的插座,如果安排在此设计烹饪区域,就得靠额外的电工来增加插座工程。

连接L-shape去比较短的墙壁,可以放置收纳区域的冰箱。

另外也有人把烹饪区域设计在湿厨房,尽量避免烹饪时味道和油烟飘进屋内。

如果位置充足,有些屋主甚至会增加吧台或小中岛在厨房Yard的门的旁边,一来可以解决桌面不足的问题,甚至也可以把小中岛成为饭桌,省起了饭桌的空间。

当然除了以上这些格局设计,其实厨房设计变化繁多。如有任何意见和设计想法也欢迎咨询专业的厨房设计师,让他们来为你设计你所梦寐以求的厨房吧!

 


1-22, Lintang Sungai Ara 7, Gardens Ville,
11900 Bayan Lepas, Pulau Pinang.
FB page: Sephora Kitchen & Sephora Kitchen Concept

Categories意见

高楼民宿能否完全禁止?

2022年11月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

公寓能否经营民宿,
这课题争执了许久……

随着联邦法院早前针对Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation一案作出判决后,许多高楼管理层就纷纷通过召开大会制定附加管理法规,尝试要禁止民宿在高楼范围内营业。

但是,这当中衍生许多争议,包括:若这个高楼地契所规定的用途属于商用产业用途,管理层是否有权限制民宿运作?有些楼宇本来就是规划作为类似酒店用途,为何管理层如今要限制呢?还有管理层要如何开罚,要如何搜集证据呢?

酒店式发展项目 矛盾更深

这些都是高楼管理层与各别业主之间,经常引发争议所在。一方面,有些业主不是要住在公寓内,他们当初只是为了投资而购置这些房产,然后将之转为经营民宿,以取得更高的利润或回酬。另一方面,则有业主是为了自己入住而购买这些房产。

对于一些类似度假村发展概念的高楼,由于主楼属于有营业执照的酒店或度假村,而其他卖给各别业主的单位,则不属于酒店或度假村所管理的产业,管理层可能就会想尽办法来阻止其他业主投入民宿运作,进而让双方引发更多的矛盾或纠纷。

若高楼地契所规定的用途属于商用产业用途,管理层是否有权限制民宿运作?

强硬手段难解决问题

其实,要禁止民宿运作,若只是一味制订附加管理法规,并不能完全解决这方面的问题。首先,管理层与业者之间,以及不同的业者之间,必须针对这个问题有一定共识,否则一味靠打压、罚款,始终不能让所有人和谐共处,甚至可能导致住客间接受影响。

任何所制订的附加管理法规,都必须在常年大会或特大取得至少75%业者同意,始能通过。即使有其中一方赢得超过75%业主同意,但是少过25%获得支持的另一方,会否就这样同意呢?他们难道就会马上收手了?他们会否诉诸公堂,将整件事闹得更大?这些都是我们所不能忽略的重要考量。

何不立法解决?

当然,各别地方的县市议会,当初批准某个发展项目之前,是否有深入研究这些发展工程的规划详情,再到其规划的实质动机,还有各别议会所采用的相关法律或发展指南,又是否有全面或确切地封堵各项发展计划的规划漏洞?这些才是所有问题的实质症结所在。

与其让各别高楼管理层永无止境地针对民宿运作问题互相拉扯、对立甚至“厮杀”,当权政府何不考虑从立法、执照及执法等角度,来解决跟高楼民宿运作相关的问题。

至今为止,我们只是看到槟州政府有尝试要通过管控及执法角度来解决民宿运作的问题,但是掌管大权的联邦政府,尤其是房屋及地方政府部,却似乎没有任何动作。这看来是房政部新任部长走马上任之后,应该立即着手处理的一大课题吧!

Categories问诊室

公寓天台设广告牌?

2022年11月23日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

之前有人来接洽公寓管理处,想租用顶层天台的空间,架设广告牌。

联管机构发了通告,说为了增加收入帮补开销,会接受对方的献议。

可是不少居民担心广告牌需要大电力,会有幅射,也怕之后广告牌太亮会造成光害。

请问,可有折衷方法,确保居民生活和健康不受影响?有什么指标或例子可以参照?

Lee


答:

Lee,您好!

这是属于“双方自愿达成协议”的课题,也就是说

这是Willing Buyer Willing Seller的课题,恁可透过动议Special Resolution 特别决议案,让出席大会的业主决定是否采纳。

买卖双方在知情、审慎及并无强迫的情况下自愿进行公平交易的估算价格。

details of any common property of which the use is
restricted;

任何使用受限的公共财产的详细信息;

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
Categories贴士

分层产业基金费用 很重要!

2022年11月14日

不想付分层产业的所需费用?
先了解一下用途再说吧!

没有人喜欢被隐藏费用打击,因此了解储备基金(Sinking Fund)和维护管理费(Maintenance Fees)如何运作,是购买分层产业之前的一个良好步骤。

这些共享费用几乎影响了分层住宅中的所有居民,为确保重要的产业管理和维护,提供了重要的资金。

毕竟,如果您设计了完美的生活空间,却发现周遭的建筑物摇摇欲坠,那将是一种耻辱。

不过不用担心,事情没有那么复杂……只需支付您的费用!但先等一下,储备基金和维护费到底是多少,为什么它们对我很重要?

何谓储备基金?

储备基金的含义有点像为未来支出准备的共享资金,例如大规模维修或建筑物的主要工程。

可以把它想象成一种保护自己免受不幸遭遇打击的工具,或存起来以备不时之需的钱。

分层建筑中的居民都向该基金支付费用,以在进行重大工程时提供财务保障。因此,所有居民都为这些基金捐款是很重要的。

也许你不想为一些重要的建筑物维修花大钱,却发现大厅里43号单位的那个人没有钱支付维修或维护管理费!

什么是维护管理费?

维护管理费用于产业周围的日常维修和保养。它涵盖了物业管理的要素,例如园艺、维修公共区域、安全和保持清洁。

虽然储备基金是一大笔资金,旨在为昂贵的维修提供财务保障,但维护管理费是用来支付持续产生的成本。

经营大型物业不是免费的,而且涉及的成本,往往比你预期的要高。

建筑物的安全性,可能是最明显的,但所有这些努力让你的建筑看起来很好的人,以及监督他们的管理和行政团队,都希望得到报酬。

这就是维护管理费的用途。

那么,维护管理费通常是多少钱?

提到维修和护理建筑物的维护管理费,涉及的成本取决于多个因素。

如果你购买的公寓项目有一个美丽的15英亩花园和大理石喷泉,那么可以肯定的是,若与地下室只有停车场的公寓大楼相比,你的公寓管理与维护成本更高。

人口密度也是总成本的一个重要因素。低密度的产业,除了可能更豪华和需要更高的维护需求外,还意味着分担成本的人更少,因此经济效益也较低。

高密度房产项目将由较多的居民分摊总成本,这通常会更符合经济与成本效益。

维护管理费多寡,最终是根据居民分摊成本来计算,这取决于与你的公寓相关的许多因素。

有关因素包括:

● 单位类型
● 建筑面积
● 可以使用的共享设施
● 共享的接入点

切记,良好的管理也是成本的一个因素。如果你的公寓管理团队没有及时进行物业维护,没有审查合约,或向你收取过高的费用,那么你所支付的费用很可能会高于应有的水平。

但不用担心,大多数物业管理团队都是知道该怎么做的专业人士。毕竟,这就是你要付出的代价!

储备基金的成本是多少?

储备基金与维护管理费分开存放,通常按你支付的整体服务费的百分比收取。

储备基金费用为服务费总成本的10%。这意味着,如果你的住宅是维护管理费高昂的高档产业,那么你的储备基金将会更高。

您是否须同时支付储备基金和维护管理费?

维护管理费的收取受法律约束,尤其是2013年分层管理法令。

该法令强制发展商成立管理公司,以便对产业进行适当的持续管理。

根据这项法令,应在发展项目的第一次股东大会上成立联合管理机构 (JMB),该大会须在第一个单位业主取得单位拥有权后的12个月内进行。

接着,联合管理机构将选出一个联合管理委员会(JMC),负责管理有关产业。该委员会必须由至少3人,最多不超过14人组成。

联合管理机构负起维护与管理有关建筑物的法律责任,决定向居民征收的各项收费及储备基金,以及在2013年分层管理法令下的其他所有义务。

该法令授权联合管理机构征收各项基金及负责展开维护建筑物的工作。

如果你对维护管理费有异议,该怎么办?

好消息是,你在这些管理和法律费用方面,并非没有自己的发言权。 2013年分层管理法令阐明,业主可以挑战当前的物业管理团队。以下是你有权获得的一些权利:

你有权质问联合管理机构,因为他们是在为你工作!你有权质疑他们针对建筑物的管理所作的决定。

● 查看联合管理机构的账目: 你有权要求查看联合管理机构的各个账户,以了解他们如何使用及为何使用你缴付的钱。为了满足这要求,你可能需付费不超过50令吉。

● 针对各项课题进行投票:你有权在常年大会上投票,而且必须在会议前至少14天获通知参与大会。

● 申请审查:你可以向你住处所在区域内的建筑专员,挑战并申请审查各项共同收费。

务必留意的是,如果你不支付有关费用,你将失去作为业主的各项权利。因此,如果你不想支付有争议的费用,那么你要行使权利时就可能面对一些挑战。

以下是你可能面临的局面:

● 无投票权:如果在大会召开后7天内未支付全部或部分共同费用,业主将失去投票权。

● 利息开销:法律允许物业管理机构在要求付款后14天内,对任何未清还的普通收费收取不超过每年10%的利息。

● 进入共用区域将面临限制:如果你不支付费用,进入共用区域时可能会受到限制。

● 刑事指控:根据2015年分层管理(维护与管理)法令,未能支付维护管理费用,最终可被判定为刑事犯罪行为。

不过,不要担心所有不好的东西,你必须聚焦好的一面。支付维护管理费和储备基金,有助于管理机构提供保持理想居住环境的服务。

一个干净、良好护理的公寓大楼,更适合称之为“家”,而不是墙壁上有各种可疑污渍的黑暗走廊。

因此,下次你的维护管理费到期时,尽量不要去想它会让你花钱,反而应该专注于它可以帮助的建筑物中营造正面的居住环境与氛围。

高楼住宅生活不全是惨淡的维修费和储备基金!为何不通过这些关于垂直花园和阳台花园的好主意,来点亮你的高楼住宅生活方式,这样你就可以为自己的住所建造一个避风港。也许它会帮助您摆脱那些必要的开支!

(本文获PropertyAdvisor.my网站授权摘录转载)

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Categories问诊室

公寓内停车场车祸,谁管?

2022年11月9日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

公寓多层停车场都是单向道,很多住户会贪方便“抄捷径”。

因为这样,停车场内发生过多次小擦撞。

但据说因为公寓是私人地段,所以无法根据交通法令执法,出意外的车主能自叹倒霉。

请问真的如此吗?在这情况,车主可以向公共机构追讨损失?或有更好的解决方法?

Tiong


答:

Tiong,您好!

确实,执法单位不方便在私人地段执法。不过,这种行为已经抵触了公寓的家规(House Rules),管理层可依据下列步骤对违规者采取行动:

1. 劝导
2. 开罚单并锁车
3. 提告到仲裁庭
4. 投诉到建筑委员会(COB)
5. 申请禁令

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories意见

公寓多余停车位 发展商无权管?

2022年10月23日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

如何定义多余停车位归谁

房屋发展中多余的停车位,是属于共管楼宇的一部分,还是属于发展商的?

在Sri Keladi Sdn Bhd(清盘中)v Bukit OUG Condominium Joint Management Body 一案中,讨论了一个住宅发展项目中额外停车位的拥有权。

案情:

1. 上诉人(发展商)是Bukit OUG Condominium的发展商,该公寓项目是由住宅和商用产业组成(发展项目)。

2. 发展商清盘后,清盘师进行审计后发现有149个过剩的停车位,清盘师随后刊登广告出售,以变卖发展商的资产套现。

3. 申请人作为发展项目的联合管理机构(Joint Management Body),以149个停车场为共同产业的一部分为由,入禀法庭申请该149个停车位的拥有权。

4. 发展商对联合管理机构的这项申请提出异议,因为该项目尚未发出分层地契,并辩称作为土地拥有者和发展商,它有权处理有关149个停车位。

5. 高等法庭宣判联合管理机构胜诉,并裁定149个停车位是发展项目的一部分,旨在供业主专有和使用。发展商不服这项判决,立即提出上诉。

6. 发展商认为,高庭法官错误地没有承认发展商和买家之间存在4种不同类型的买卖合约。所有4种不同类型的买卖合约都显示,停车位不是该发展项目的共同产业,因此不应由联合管理机构管理。

争议点:

管理停车位拥有权的工具或文件是什么?有关149个停车位是否符合买卖合约下共同产业的定义?

判决:

1. 149个停车位是否为共同产业的一部分,取决于买卖合约的条款。

2. 买卖合约第31(c)条文所定义的共同产业,不包括上述149个停车位。

这些停车位是已提供给单位业主的停车位之外的额外车位。因此,149个停车位不能也不应被业主作为“共同产业”享有。

因此,联合管理机构没有管理这些停车位的权利和权益。

关于联合管理机构认为在默认情况下,应将未说明为共同产业的物业包含在共同产业的定义下,是一个错误的看法。

买卖合约第 31(c)条文须与买卖合约附表H的附表二同读,并清楚地阐明149个停车位不应被视为共同产业。因此,高庭的裁决是错误的,并与上述附表清楚明白的字眼不相符。

3. 针对不受附表H束的住宅单位的非附表H买卖合约,在没有对共同产业作出任何定义的情况下,因此没有规定须视停车位为共同产业。

4. 至于商业单位的买卖合约,其涵盖与附表H买卖合约不同的规定,其中第32条文阐明,停车位属发展商拥有。

5. 停车位不能属于单位业主,也不能被视为共同产业;停车位属发展商所拥有。

结语:

一个住宅发展项目中过剩停车位的拥有权,将取决于买卖合约的条款。

联合管理机构和买家应参照买卖合约中共同产业的定义。

在没有对共同产业作出任何定义的情况下,过剩的停车位将不被视为共同产业。

Categories趋势

新加坡租金,涨不停……

2022年10月18日

新加坡放宽工作签证,
让租房市场蒸蒸日上。

在全球大部分房市都“驶向冰点”之际,新加坡却是一枝独秀!

华尔街见闻引用新加坡房地产门户网站99集团和SRX的数据,今年截至9月,新加坡私人公寓的租金按年上涨31%,是连续第21个月上涨。

同时,政府组屋的租金也录得连涨27个月的记录,今年截至9月取得了24.7%的按年涨幅。

若是单看9月,私人公寓的租金就上涨了3.3%,组屋则涨了3.2%。

新加坡私人公寓的租金连续第21个月上涨。

外国人涌入

橙易产业产业研究与分析部高级副总裁孙燕清指出,虽然租金一直上涨,但需求仍然强劲,所以本质上依旧是一个卖市场。由于选择不多,且租户同意支付高租金,所以即使是老房子或是交通不方便的房子,都可以获得相当有吸引力的租金。

全球多个房市都降温之际,新加坡的房市缺因为低税率、安全性高,加上便捷的永久居留权通道,而吸引了大量外籍人士和富裕移民涌入。

新加坡政府在9月推出了新的工作签证规定,开放5年期工作签证和特定领域的长期签证。

同时,为了抑制房市过热,政府也收紧了住房贷款限额、提高了用于计算总偿债率和抵押贷款偿债率的利率下限。在99集团研究主管傅颖宽看来,这样的措施导致更多人转向租房。

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Categories意见

分层地契 还要等多久?

2022年09月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

发展商走捷径获批准信,
从而不必如期移交分层地契?

我国于2012年修订1985年分层地契法令,主旨是要确保国内发展商在包空交屋给购屋者时,能同时将分层地契连同发展商签名的表格14A(分层地契转名表格)交予购屋者,进而保障购屋者的权益。

这个新修订的法令是于2015年6月1日生效。然而,经过这么多年后,有许多新完成的项目,仍无法在包空交屋时,把分层地契弄好交给购屋者。

由于发展商要获取房屋管控官(Housing Controller)发出的延期交出分层地契批准信并非难事,这导致不少发展商在没有如期把分层地契交给购屋者时走捷径,获取房屋管控官的批准信,从而不必如期移交分层地契。

即使随着联邦法院确认,房屋及地方政府部长不能授权房屋管控官发出这类延期交屋的信,但对于一些与当局关系良好的发展商,要获取延期交屋的信也肯定不难。

2.5%款额影响不大

虽然2015年通过宪报颁布并修订的1989年房屋发展(管制与执照)条例H附表有规定,只有发展商在包空交屋的当儿,将分层地契原件连同发展商签名的表格14A交给购屋者时,他们才可以从发展商HDA控制户头申领高至95%的购屋款额。否则发展商顶多只能申领高至92.5%的购屋款额。

不过,对于许多大型发展商来说,这当中的2.5%款额确实对他们整体的财务影响不大。只要发展商证明他们已向相关的政府单位申请分层地契,这个2.5%款额即可从HDA控制户头,转入发展商的律师楼户头来托管。

政府2012年提呈1985年分层地契法令修正案到国会寻求通过时,当中一些修订包括规定发展商在售屋之前,必须从土地局取得单位面积方程式的证明书(SiFUS),然后向建筑总监提交这份证明书,始能开始售卖其所推展的发展计划。

当局亦规定发展商须在完成楼顶建筑之前,向土地测量及地图局(JUPEM)取得所提议之分层图测证明书(CPSP),并在完成顶楼建筑后3个月内,向土地局提呈分割建筑物作为分层地契之申请。

任何发展商若违反上述规定,可面对不少过1万令吉,或不超过10万令吉罚款,以及不超过3年监禁。若发展商在罪成后依然违法,则将面对每天介于于100令吉至1000令吉的罚款。

共管楼宇分层地契改革路遥遥。

当局须严厉执法

同样的,对于那些在这个法令修正案于2015年生效前建竣的分层建筑物,法令有规定发展商须于2015年6月1日算起3个月内申请CPSP,包括申请分层地契,但许多分层建筑物的业主还是面对“只闻楼梯响,不见人下来”的窘境。

这就得回到各州政府或土地局的执法决心,否则再多针对分层地契法令的修订,若当局没有严厉执法,就难以取得所要的执法效果。

即使一些发展商面临清盘,土地局依然可以要求原地主(若跟发展商属于不同人或公司)或清盘师(或是政府所设的报穷局)遵守法令,并尽快协助购屋者申请分层地契。

冻结令无碍申请分层地契

许多楼宇无法申请分层地契,主要是面对土地用途不符或分割问题、建筑图测不符、发展商清盘,而原地主不愿主动提出分层地契之申请,甚至是地契抵押给银行等问题。

有些时候,发展商甚至会以个别购屋者在主地契上所注册的冻结令(Caveat)作为借口,要求购屋者移除他们所注册的冻结令,否则就不为他们申请分层地契。

事实上,根据1985年分层地契法令第9(2)条文,除了抵押令(Charge)或留置权(Lien)外,冻结令根本不会影响分层地契的申请工作。

面对土地用途不符或分割问题,业主首先当然需寻求州政府或联邦直辖区土地与矿物局协助,其中包括转换土地用途、将两个或超过两个地段合并为一,包括要缴付额外的土地用途转换或合并费用。

若面对建筑物占用政府地或他人土地问题,其一就是向申请拥有这个政府地,或向私人地主收购其地段,再不然就是要求州政府协助征地等。若是有一些地段(作为水沟、河道、小贩中心或是宗教场所保留地)要切割出来并转移给州政府,则必须尽快完成。

总而言之,关于土地或地契相关的任何问题,州政府都可利用其权限来解决这类问题。若有一些建筑物不符入住准证,或出现非法扩建等问题,则可以自行拆除或寻求地方政府执法,再不然就是申请庭令来拆除。

至于主地契上所注册的抵押令,则须要求负责注册抵押令的银行移除,或是要求银行给予通融,让土地局先移除这些抵押令,并在分层地契发出后再注册回到个别单位的分层地契上,才能解决许多建筑物建竣数十年仍未获取分层地契的问题。

当然,最终的问题还是个别楼宇的管理委员,会否采取主动来解决这些问题,包括安排所需要的一切经费。否则,这些问题即使再耗上另一个10年或20年,始终无法取得最圆满的解决方案。

发展商走法律空隙
图继续掌控管理权

发展商为购屋者申请分层地契,无疑是一件好事,但一些发展商却利用该法律空间,继续主宰或控制分层建筑物的管理权,让业主无法早日选出代表本身权益的管理层,当然也不能召开大会成立共管机构(JMB)。

根据1985年分层地契法令第17(3)条文,一旦发出分层地契时,这个分层建筑物之管理机构(MC)即宣告成立。不过,管理机构则须等到当中25%的分层地契转名之后,发展商或原地主才须在一个月内召开首次大会,让所有分层地契割名之业主投选出他们所要的管理委员。

购屋者利益被侵蚀

由于购屋者的心态有别,当中包括一些购屋者不想在短期内再缴付多一次的印花税,使得这个分层地契转名的过程变得相当延缓,有者甚至要耗上两年甚至5年,才达到有25%分层地契转名的门槛。

在这个过渡期内,发展商得以继续主宰整个楼宇的管理权,而2013年分层管理理法令亦赋予发展商,能以管理机构的名义开设银行户头来收费,包括委任本身的职员或第三方服务供应商来管理整座楼宇。

配合新修订的法令,土地局一旦发出分层地契时,就会跟着发出管理机构的证书给发展商。在这种情况下,发展商就能以管理机构的成立证书,以管理机构名义,通过开设银行户头来鸠收管理费。

虽然美其名是交由管理机构来管理,但实质上这个管理机构只由发展商主导,而且在作决策时往往无须征询任何人的意见,导致许多购屋者的利益就变相被侵蚀。

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慎选物管经理 公寓免变大杂院

2022年09月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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委任物管经理需谨慎!

马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局(Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers” ,简称BOVAEP)于上月22日登报发出通告,宣布该局援引1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令第25(1)条文,以及估值师、估价师、房地产代理及物业管理条规中的第142条规,正式撤销264位物业管理经理的执业执照,俗称除牌。

为何这么多位同时被除牌呢?首先,让我们先来了解,什么是物业管理经理?简单来说,物业管理经理是在建筑物的管理与维护方面,具有能力和丰富经验的合格专业人士。

他/她需获得马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局的认可,才能领取执业执照。

同时,他/她也是一位熟知2013年分层管理法令、1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令、马来西亚物业管理标准(Malaysia Property Management Standard)和其他与房地产、分层地契相关法令法规的专业人士。

在大马,特别是分层地契房产项目,因涉及私人单位与共有共用设施设备的维修维护工作,因此是一门蛮复杂的专业。

许多人担任了共管楼宇的管理委员,才知道原来楼宇管理是10项全能大考验,共管楼宇的日常工作范围是如此繁多。

管理者任务

A)土木工程 – 楼宇维修与保养
B)机械工程 – 机器设备的定期保养与维修
C)电气工程 – 电流电气的定期保养与维修
D)金融服务 – 征收管理费,支付被委任的服务者,维持收入支出平衡
E)法律顾问 – 提供法律解说与援助
F)人流管理 – 管理物流、人流及车流
G)警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫
H)人事纠纷 – 协调业主或租户之间的纠纷 与矛盾
I)环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质
J)其他大小事务

委员法律责任重

2013年更阐明,管理委员一旦没有依法办事,就等于触犯该法令,一旦罪成将面临以下惩罚 :
1) 罚款不超过25万令吉
2) 牢狱不超过3年,或两者兼施

谁是合法合规管理者?

您可能会问,本文的主题是物管经理,但为何牵涉到由业主出任的管理委员呢 ?

答案是,目前2013年分层管理法令是把管理职权授予出席年会透过票选的业主为管理委员,而非合格的物业管理经理。

合格的物业管理经理,是管理委员所委任的服务供应商。 再次提醒业主们,共管楼宇的管理职权还是停留在管理委员,而非物业管理经理。

然而,多数出任管理委员的业主,都不是相关领域的专业人士,所以才选择委任专业人士来管理,只不过委任了物业管理经理后,就完事了吗? 其实不是。

根据2021年官方数据,西马共有2万1254个分层项目,但合格的物业管理经理却只有2776位人,楼多人少,导致物管企业“出租”执照。

物管如计时炸弹

有些物业经理把辛苦得来的执照,出租给第三者抽成,这些租牌公司根本没有经过BOVAEP的审核,没有实在的营运经验,更没有提供员工培训。

更重要的是,由于执照不是自家的,根本就无需为专业负责。

慎选物管企业

一旦出事了,再向另一个持牌人租物管执照就是了。

委任了这样来历不明的物管企业,等同把生命和身家财产都托付给一颗计时炸弹,业主们是否能睡得安稳呢?

业主委任物业经理,就是希望把管理住宅大楼的日常维修保养工作,还有自己的生命安全及身家财产都交给他,自然马虎不得。

居民委员得谨慎筛选物管企业,才能保障自己。只有再三确认,才能减少不必要的麻烦。

管理费非越便宜越好

因管理委员对物业管理不了解,总以为这是一门不需要耗费技能与精神的行业,所以对于管理费也有许多误解。

物业管理费并不是越便宜越好。英文有这样一句话:“If you pay peanut, you get monkeys”(如果你只肯给予花生,你将只能吸引猴子),低廉的管理费,换来的就只是低落的服务品质。

保养不当房子贬值

过了一段时间,你的家就会渐渐变成凌乱不堪的大杂院,外观就好像贫民窟般残旧和杂乱,甚至出现损坏等。

你辛辛苦苦每个月供款的房子不断贬值,还得为各种因保养不当而损坏的设备另掏腰包买单,电梯的维修费又不是小数目。

缺乏保养的房子,只会让你赔了夫人又折兵,千万别因为不了解而付出更大的代价。

物业若保养得好,生活品质自然获得保障,物业升值自然不是问题,更重要的是业主心理的满足感。

城市土地越来越少,向上发展已是大趋势,对物业管理的需求自然有增无减。

随着2013年分层管理法令生效,物业管理不再可有可无,业主们也需与时并进,至少要了解什么是物业管理,才能与物业管理者有效沟通配合,携手打造美丽家园,延长物业寿命。

最后,遇到害群之马,一定要向估值师、估价师、房地产代理及物业管理局正式投诉,让局长把不负责任的物业管理经理除牌。

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Categories意见

发展商清盘 HDA资金谁管?

2022年09月12日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

一旦一家发展商清盘,
其房屋发展账户的资金,该如何处置?

Re Bandar Kinrara Properties Sdn Bhd(In Liquidation)一案,讨论了这个问题。

案情

1.  答辩人是一家根据1966年房屋发展(管制与执照)法令获得准证的产业发展公司,是一个名为Duet Residence公寓项目的发展商。

2. 联合管理机构通过第一次年度大会而成立。发展商随后被清盘,并委任了清盘师。

根据1966年房屋发展法令第7A(6)条文,发展商律师作为利益相关者持有买卖价格中的2.5%,并已把这买卖价格的2.5%款项移交给清盘师。

3. 发展商在买卖合约下有未完成的义务,其中包括整顿共同产业和申请分层地契。

4. 因修复房屋缺陷而产生的争议金额至少为331万3656令吉84仙。根据2019年1月27日一项紧急召开的大会通过的决议,联合管理机构要求释出该争议款项,前提是需要纠正共同产业的缺陷清单。

5. 然而,根据2013年分层管理法令第 32(3)条文,上述紧急召开的大会是无效的。清盘师随后通知联合管理机构,利益相关者的款项已根据1966年房屋发展法令第 7A(6)条文发放给清盘师。

因此,联合管理机构于2019年6月1日召开了另一次紧急大会,并根据223买家中的22人所通过的决议,再次要求将全部利益相关者的款项发放给他们,即联合管理机构。

6. 在本案的申请中,清盘师寻求法庭就以下问题作出指示:

所预估的169万零547令吉65仙(从利益相关者上述争议金额331万3656令吉84仙的款项中,扣除清算管理费用后的余额),是否以某种方式使用、支出和支付。

法庭判决

7. 清盘师承担了发展商的义务,将面临资金不足以履行买卖合约和房屋发展法令下的每一项义务。一旦利益相关者的款项释出给发展商,利益相关者的款项将成为发展商的资产(由清盘师管理),清盘师需根据1966年房屋发展法令第 7A(5)和(6)条文对其进行处理和使用这笔款项。

8. 根据买卖合约,缺陷责任期已届满,因此,利益相关者的款项将被视为在房屋发展账户中持有的一般款项。然而,1991年房屋发展(房屋发展账户)条例第7条文并未规定必须支付或使用账户资金的优先顺序。

9. 作为房屋发展法令规定的利益相关者款项的保管人,清盘师被委托自行决定如何使用利益相关者款项,来履行发展商未完成的义务。

10. 根据1985年分层地契法令,发展商(在此为清盘师)的首要职责是根据该法令第8条文申请分层地契。

11. 由此可见,任何其他人或第三方,包括联合管理机构或Duet Residence单位的买家,都不能申请分层地契。在利用这笔款项申请分层地契后,清盘师将根据买卖合约和公司清盘程序来履行其他义务。

12. 此后,清盘师可根据1966年房屋发展法令第7A条文,根据清盘法应用余额(如有),即以同等方式支付股息予无担保债权人。

庭令

13. 高等法庭谕令,上述预估的169万零547令吉65仙款项(从利益相关者的331万3656令吉84仙中扣除清算管理费用后的余额)可按以下方式使用、支出和支付:

a. 首先,申请分层地契及所有附带费用;

b. 其次,根据买卖合约,修复共同产业的成本;

c. 第三,付款予公司债权人(优先债权人、无担保债权人等)

结语

14. 1991年房屋发展(发展商户头)条例没有规定资金的使用/支付优先次序。因此,清盘师有自行决定如何用这些资金的权限,以履行发展商的未完成义务。

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