2022年12月27日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
请问有什么途径可以投诉公寓的水肮脏吗？已经跟管理层投诉，但没有任何改善。
Ben
答：
Ben，您好！
建议您先和管理委员沟通，了解在这问题上是否面对任何难处。
如果一直无法解决，那您可以先拿水的样本，然后向水务局投诉，并且可向建筑委员会（COB）投诉，以及仲裁庭要求采取行动。
2022年12月25日
黄伟益
产业管理顾问
峇冬加里发生营地土崩惨剧，牵引出国内许多高楼管理层，皆面对许多业主往往先斩后奏或“先上车、后补票”的情况，有者甚至把自己置于高度危险之中而不自知。
最常见的情况，就是业主往往在不属于自己单位的范围内筑起围墙或围篱，把共管产业的范围纳入个人私占的领域。
当其他业主有样学样地跟着效仿，而管理层要开始采取行动时，这些业主却质问管理层：“为何你们针对所有人采取行动？”
另一个常见的情况，就是将自己的物品堆积在门外的走廊，或是堆积在楼梯口，这些情况都可能会影响到火灾时逃生或救援工作，甚至加速火势蔓延。
住在高楼的业主，首先须了解自家的产业范围。他们可以参照分层地契，而若没有分层地契，就参阅地方议会所批准的建筑图测来确定。
若是根据分层地契，我们还可进一步确定本身单位所拥有的附属物业(Accessory Parcel)，包括停车位、空调窗台、花圃庭苑之位置及实际面积，进而避免侵犯其他不属于本身产业的范围。
当确定了本身产业之范围，业主是否就能为所欲为呢？当然，若这个业主关上门窗，在本身单位内做任何事情，只要不违反任何法律，而这些行为又不影响或干扰到其他业主，这基本上不会构成太大问题。
管理层可限制部分行为
然而，若这个单位不断传出噪音，或者其个人行为或所展开的商业活动，影响到其他楼上、楼下或隔邻单位住户的日常生活，再不然就是因为这个单位所展开的装修工程，影响到整栋楼宇的结构安全，管理层就有权力介入并采取进一步行动。
2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表，授权楼宇管理层可规定业主或居民以下行为或活动：
(1)不可在晚上11时过后大声播放音乐；
(2)不可随意更改本身产业的外观与颜色；
(3)不可在本身单位储存易燃品或爆炸物；
(4)要对自身单位展开害虫管治工作，避免影响他人；
(5)要确保本身宠物不会对其他人构成干扰；
(6)不可乱丢垃圾，包括随意给外来鸟类喂食；
(7)不可在未经管理层批准之下，展开装修工程；
(8)不可随意停放交通工具，或在停车场置放障碍物
除了上述所谈的，管理层可以通过召开常年大会或特大，并给予21天通告，来制订附加管理法规，以确保整个楼宇的管控工作更加顺畅。
装修非获批即为所欲为
对于装修工程，许多业主的一般认知，就是只要得到管理层所批准，他们就可以根据自身意愿，并对自身单位展开任何装修工作，但事实看来并非如此。
首先，业主须根据室内设计师的设计图，要求承包商把整个图测画出来，然后再把这个图测提交管理层。
禁影响结构安全
随后，管理业须鉴定这个设计图，是否涉及某些不能被敲打的剪力墙或所谓结构墙(Shear Wall)，还有这些装修工程对毗邻单位所可能构成的影响。
要如何鉴定何为剪力墙，何为切墙(Brick Wall)？这可以通过建筑图测，或是土木工程图测来鉴定。
由于剪力墙内的墙身涉及钢筋水泥，任何敲打足以影响整栋楼宇的结构安全，绝不可以随意作任何修改。至于砖块砌成之切墙，由于墙身未涉钢筋水泥，要对其敲打则影响不大。
当然，若这个设计图涉及修改屋内的区分空间(Partition)，或是涉及重大的结构修改，管理层可以指示业主通过委任建筑师、工程师等，将整个装修图测提交地方议会来批准。
至于整个工程，则应该交由建筑师或工程师来全程监督承包商施工，以让所有住户更加放心。
当然，你身为业主有权决定要如何对本身的单位展开装修工程，但管理层同样有义务要让其他住户住得更安心，所以管理层有权对未经批准之装修工程发出停工令，或充公承包商的建筑材料或器材。
我们经常面对一些业主在未经管理层批准，或未提呈图测予管理层的情况之下，就擅自展开装修工程。当他们被抓包时，又会搬出各种理由耍赖。
为了更有效应付这种情况，管理委员会可以通过召开大会制订附加管理法规，包括授权管理层发出停工令、阻止承包商进入、限制施工时间，甚至若有必要，还可充公整个装修工程所需使用的建筑器村或材料。
管理层有适当裁量权
其实，2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表底下之管理法规，明确授权管理委员会，再通过权力下放予管理层职员、保安人员等，针对任何违反法令或管理法规的事项展开任何执法行动。
这包括管理层有权拆除任何违章建筑、移除任何留在共管产业范围内的障碍物，包括充公这些物品并转售。只要管理层在采取执法行动之前，给予所有相关业主或单位所需通告，并给予对方足够时间来解决问题，若面对业主还是不合作的情况，就可以直接采取所需行动。
尽管如此，许多管理委员或管理层职员，未必有足够胆量去采取这一类行动。
他们甚至担心，自己会成为被业主报复的对象，包括车辆被爆胎、车身被刮花等。这就解释了为何管理层工作，应交由那些本身并非住在高楼内的人士来负责。
身为产业经理，我们绝对有义务根据管理委员会的指示或决定，负责对违规的业主采取行动。
除非是超越管理层能力范围所能采取的行动，否则管理层可以随时自行采取行动，而无需涉及地方议会或其他执法单位。
如果管理委员会不想直接采取行动，可以通过入禀分层管理仲裁庭或是法庭，先取得所需之裁决或庭令，再来通过执行这些裁决或庭令也不迟。
毕竟，迟采取行动总胜过完全不采取行动，但若可能涉及人命伤亡或财物损失的个案，则事不宜迟了。
2022年12月24日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
公寓的公共设施都管理得很好，清洁和保安服务也不错。
只是我发现管理处在美化景观方面，感觉很浪费，花园和路边的花草，本来就种得好好，但几乎三几个月就全部拔起来，重新再种过新的。
那些花草稍为修剪就行了，为何一定要拔起再种？请问，一般公寓都是这样操作？
好奇这类开销有没有一个标准，或可以估算的指标？
Fan LL
答：
Fan LL，您好！
这是运营层面的课题，建议先向管理委员了解这么处理的初衷后，定制每年的预算案，这样才能透明化的处理。
也建议，先做调查了解业主们的喜好后，再定制属于您们公寓的景观方案。
在这个课题上，确实没有硬性的规定，这属于无受强迫的个案（Willing Buyer Willing Seller）。
2022年12月20日
不想受租房的苦，部分人将目光投向了租金灵活、设施齐全、还有配套服务的长租酒店。因此在酒店安家，成为了年轻人租房之外的另一种居住选择。除了价格优惠以外，酒店的周到服务也是吸引长租客人的一个重要因素。
酒店长租服务并非新生事物，一直以来酒店都存在长租服务，目标人群多为异地驻派、出差的企业员工。多年来，中国酒店的独立性较低，盈利能力较弱，而叠加近些年的疫情影响，出差、参会等流动人员减少，短租的流动客群受到影响，酒店正在转变发展思维，发掘相对稳定的中长期租住客群。
目前中国的酒店数量相对饱和，酒店价格增长缓慢，而社会租房价格在快速增长的影响下，社区租房相对于酒店的价格优势在逐渐变弱。这也使得部分追求品质的有中短期租赁需求的消费者逐渐放弃租社区住宅而选择酒店或者长租公寓。
酒店长租是细分方向
据悉，目前在中国的酒店集团如首旅、锦江、亚朵等酒店均推出了长租业务。部分酒店的月租价格甚至比同区域的租房价格更加便宜。专家指出，未来客户的需求以及酒店的种类会越来越细分，酒店长租业务也将是其中的一种发展方向。
租住在北京朝阳区黄寺大街明城酒店的单身北漂王晓明（化名）就在酒店租住一个月只需要5500元（约3494令吉）。没有窗户的更加便宜，一个月租金只需要4500元（约2859令吉）。
据悉，目前很多酒店均可提供长租服务。首旅如家APP设定了中长租界面，可为消费者提供最短14天的中长期酒店预订。华住酒店APP上则展示了连住14天折上85折的服务。
除了价格上接近传统租房以外，酒店长租还有诸多优点，并不需要支付中介费、押金、水电费，也不需要季付，相比传统的租房，资金占用较少、租期也更加灵活。同时，酒店长租的配套设施和服务较为完善，顾客居住下来更为“省心”。
“深夜看球太香了！有窗、有热水、有地暖，可以晾晒衣服，不用收拾打扫，楼下就有麻辣烫。”王晓明在社交平台上这样分享自己的酒店生活。
酒店纷纷推出长租服务的背后是客房出租情况的不理想。出租量下降的同时，酒店的平均房价也并未恢复。财报数据显示，2021年首旅酒店和锦江酒店的192元/天和208.61元/天，相比2019年分别下降4.2%和3.13%。量价齐跌的后果是经营利润的流失。在导致利润下滑的诸多原因中，各个酒店均提到受到了疫情方面的影响。
虽然面临诸多挑战，酒店长租业务也还是被一定程度看好。其中中长租客群是酒店的重要补充客源之一，而客户的需求以及酒店的种类会越来越细分，酒店长租业务也将是其中的一种细分发展方向，有区别于民居和长租公寓的住宿产品或将被打造出来。
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2022年12月9日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
公寓所在地呈三角形，公寓楼一端窄一端宽，多层停车场内的车道规划很乱，引起很多不满。
共管机构加设了很多条形柱子的路障，强逼居户根据路线一圈一圈的转。但这些路障设了不久又被人拆了，管理处再设又再被拆。
事实上，现有路线真的很乱和不符合常理，其实只要小调整就可以改善，但管理处就是不愿听建议。
请问，要怎样才能让管理处採纳大家认为比较的方式？
Lee
答：
Lee，您好!
如果良性沟通无法达成共识，您可通过“改朝换代”竞选管理委员，有了管理权，您就拥有修正的职权了。
或是，让建筑委员会（COB）介入协调。也可以尝试向仲裁庭获取庭令。
同时，您也可向职业物业管理经理了解职权的范围，让物管经理教育委员。
2022年12月3日
房市疲软，失去购兴？但Desa ParkCity的最新项目，却吸引到了潜在买家在预售活动开启的前一天下午4点就开始通宵排队！
ParkCity集团近日在屡获殊荣的Desa ParkCity推出首个集合住宅和零售的综合发展项目，在一个周末内就售出73%的住宅单位。
以北欧斯堪的纳维亚风格为主题的Noöra，坐落在Desa ParkCity以南地区，为永久地契，占地6.63英亩，发展总值达10亿令吉。
Noöra在斯堪的纳维亚语中是“光”的意思，体现住宅单位上是带来明亮通风的居住空间，满足人们后疫情时代的生活需求。
锁定单身或年轻家庭
Noöra由2栋52层楼高的建筑组成，当中共有1156个住宅单位，以及5万平方尺的零售商场。
其中，住宅单位锁定单身人士或年轻家庭，面积介于520至1282平方尺，每平方尺价格900至1000令吉。
零售商场则命名为Noöra Walk，拥有共享办公空间、健身房、餐饮业、超市和其他时尚生活产品及服务。
更注重生活品质
ParkCity集团总执行长拿督刘约瑟表示：“历经冠病疫情洗礼，大多数人对于生命活中最重要的事已有所变化，并不是汲汲营营于追求物质生活与财富，我们现在更欣赏简单而富有意义的生活。”
“说到提供一种更简单、可持续的生活方式，斯堪的纳维亚人的精神与风格显然最符合标准。”
ParkCity与全球知名建筑师和设计师合作，其中包括Serie Architects（UK）和斯堪的纳维亚设计咨询公司Liti design，为Noöra买家者带来功能齐全而又舒适的家居环境。除了主打北欧简约风格，该项目的设计也顺应时代趋势，兼顾可持续性以及与自然的融合。
Noöra的目标是通过策划及整合共同办公、共同生活和社交往来的空间以打造“包容性社区生活。Noöra的公共空间采用第四空间概念，把公共空间作为家居生活的延伸场所，包含工作、生活、社交、休闲。Noöra提供的公共设施包括个人会议空间、小组讨论的空间、公共厨房、瑜伽教室、附有凉亭和屋顶花园的空中花园。
2022年12月2日
厨房设计师专家：Pao
SEPHORA SDN BHD
www.sephorakitchen.com
pao@sephorakitchen.com
FB page: 掌握厨房大小事
槟城的屋子发展得越来越快，尤其是在行动管控令（MCO）过后，许多发展商担心疫情反复和进度延工，而导致交不到锁匙给屋主，需要赔偿一笔数目给屋主。
今天就为大家分析其中一座名为 Setia Skyville公寓的厨房设计。
Setia Skyville 是坐落于乔治市。由于该地区属于旺区，交通方面四通八达，邻近更有许多中小学、餐馆、医院、消防局，以及各种类公共设施等。
顾名思义，它是由实达集团（S P Setia）所发展，分为2 座 33 层楼高的公寓楼，拥有3种不同款式的设计，分别为Type A（1036平方尺）、Type B（1239平方尺）以及Type C（1424平方尺）。
开放式设计
但无论哪一种类型，其厨房的设计都呈L-Shape的厨房设计。
L-Shape属于比较直接开放式的设计格局，如果以原本的设计格局来安排，它会有一边比较长的墙壁，和另一边比短的墙壁。
长的墙壁尾端便是一扇窗，水槽的位置如果没变动就将会在长的墙壁靠近窗的地方；沿着长的墙壁去到短的墙壁之间，可以放置火炉跟抽油烟机。
中岛或吧台设计也适合
需要注意的是在这个长的墙壁上，发展商并没有准备抽油烟机和电炉的插座，如果安排在此设计烹饪区域，就得靠额外的电工来增加插座工程。
连接L-shape去比较短的墙壁，可以放置收纳区域的冰箱。
另外也有人把烹饪区域设计在湿厨房，尽量避免烹饪时味道和油烟飘进屋内。
如果位置充足，有些屋主甚至会增加吧台或小中岛在厨房Yard的门的旁边，一来可以解决桌面不足的问题，甚至也可以把小中岛成为饭桌，省起了饭桌的空间。
当然除了以上这些格局设计，其实厨房设计变化繁多。如有任何意见和设计想法也欢迎咨询专业的厨房设计师，让他们来为你设计你所梦寐以求的厨房吧！
1-22, Lintang Sungai Ara 7, Gardens Ville,
11900 Bayan Lepas, Pulau Pinang.
FB page: Sephora Kitchen & Sephora Kitchen Concept
2022年11月25日
黄伟益
产业管理顾问
随着联邦法院早前针对Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation一案作出判决后，许多高楼管理层就纷纷通过召开大会制定附加管理法规，尝试要禁止民宿在高楼范围内营业。
但是，这当中衍生许多争议，包括：若这个高楼地契所规定的用途属于商用产业用途，管理层是否有权限制民宿运作？有些楼宇本来就是规划作为类似酒店用途，为何管理层如今要限制呢？还有管理层要如何开罚，要如何搜集证据呢？
酒店式发展项目 矛盾更深
这些都是高楼管理层与各别业主之间，经常引发争议所在。一方面，有些业主不是要住在公寓内，他们当初只是为了投资而购置这些房产，然后将之转为经营民宿，以取得更高的利润或回酬。另一方面，则有业主是为了自己入住而购买这些房产。
对于一些类似度假村发展概念的高楼，由于主楼属于有营业执照的酒店或度假村，而其他卖给各别业主的单位，则不属于酒店或度假村所管理的产业，管理层可能就会想尽办法来阻止其他业主投入民宿运作，进而让双方引发更多的矛盾或纠纷。
强硬手段难解决问题
其实，要禁止民宿运作，若只是一味制订附加管理法规，并不能完全解决这方面的问题。首先，管理层与业者之间，以及不同的业者之间，必须针对这个问题有一定共识，否则一味靠打压、罚款，始终不能让所有人和谐共处，甚至可能导致住客间接受影响。
任何所制订的附加管理法规，都必须在常年大会或特大取得至少75%业者同意，始能通过。即使有其中一方赢得超过75%业主同意，但是少过25%获得支持的另一方，会否就这样同意呢？他们难道就会马上收手了？他们会否诉诸公堂，将整件事闹得更大？这些都是我们所不能忽略的重要考量。
何不立法解决？
当然，各别地方的县市议会，当初批准某个发展项目之前，是否有深入研究这些发展工程的规划详情，再到其规划的实质动机，还有各别议会所采用的相关法律或发展指南，又是否有全面或确切地封堵各项发展计划的规划漏洞？这些才是所有问题的实质症结所在。
与其让各别高楼管理层永无止境地针对民宿运作问题互相拉扯、对立甚至“厮杀”，当权政府何不考虑从立法、执照及执法等角度，来解决跟高楼民宿运作相关的问题。
至今为止，我们只是看到槟州政府有尝试要通过管控及执法角度来解决民宿运作的问题，但是掌管大权的联邦政府，尤其是房屋及地方政府部，却似乎没有任何动作。这看来是房政部新任部长走马上任之后，应该立即着手处理的一大课题吧！
2022年11月23日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
之前有人来接洽公寓管理处，想租用顶层天台的空间，架设广告牌。
联管机构发了通告，说为了增加收入帮补开销，会接受对方的献议。
可是不少居民担心广告牌需要大电力，会有幅射，也怕之后广告牌太亮会造成光害。
请问，可有折衷方法，确保居民生活和健康不受影响？有什么指标或例子可以参照？
Lee
答：
Lee，您好!
这是属于“双方自愿达成协议”的课题，也就是说
这是Willing Buyer Willing Seller的课题，恁可透过动议Special Resolution 特别决议案，让出席大会的业主决定是否采纳。
买卖双方在知情、审慎及并无强迫的情况下自愿进行公平交易的估算价格。
details of any common property of which the use is
restricted;
任何使用受限的公共财产的详细信息；
2022年11月14日
没有人喜欢被隐藏费用打击，因此了解储备基金（Sinking Fund）和维护管理费（Maintenance Fees）如何运作，是购买分层产业之前的一个良好步骤。
这些共享费用几乎影响了分层住宅中的所有居民，为确保重要的产业管理和维护，提供了重要的资金。
毕竟，如果您设计了完美的生活空间，却发现周遭的建筑物摇摇欲坠，那将是一种耻辱。
不过不用担心，事情没有那么复杂……只需支付您的费用！但先等一下，储备基金和维护费到底是多少，为什么它们对我很重要？
何谓储备基金？
储备基金的含义有点像为未来支出准备的共享资金，例如大规模维修或建筑物的主要工程。
可以把它想象成一种保护自己免受不幸遭遇打击的工具，或存起来以备不时之需的钱。
分层建筑中的居民都向该基金支付费用，以在进行重大工程时提供财务保障。因此，所有居民都为这些基金捐款是很重要的。
也许你不想为一些重要的建筑物维修花大钱，却发现大厅里43号单位的那个人没有钱支付维修或维护管理费！
什么是维护管理费？
维护管理费用于产业周围的日常维修和保养。它涵盖了物业管理的要素，例如园艺、维修公共区域、安全和保持清洁。
虽然储备基金是一大笔资金，旨在为昂贵的维修提供财务保障，但维护管理费是用来支付持续产生的成本。
经营大型物业不是免费的，而且涉及的成本，往往比你预期的要高。
建筑物的安全性，可能是最明显的，但所有这些努力让你的建筑看起来很好的人，以及监督他们的管理和行政团队，都希望得到报酬。
这就是维护管理费的用途。
那么，维护管理费通常是多少钱？
提到维修和护理建筑物的维护管理费，涉及的成本取决于多个因素。
如果你购买的公寓项目有一个美丽的15英亩花园和大理石喷泉，那么可以肯定的是，若与地下室只有停车场的公寓大楼相比，你的公寓管理与维护成本更高。
人口密度也是总成本的一个重要因素。低密度的产业，除了可能更豪华和需要更高的维护需求外，还意味着分担成本的人更少，因此经济效益也较低。
高密度房产项目将由较多的居民分摊总成本，这通常会更符合经济与成本效益。
维护管理费多寡，最终是根据居民分摊成本来计算，这取决于与你的公寓相关的许多因素。
有关因素包括：
● 单位类型
● 建筑面积
● 可以使用的共享设施
● 共享的接入点
切记，良好的管理也是成本的一个因素。如果你的公寓管理团队没有及时进行物业维护，没有审查合约，或向你收取过高的费用，那么你所支付的费用很可能会高于应有的水平。
但不用担心，大多数物业管理团队都是知道该怎么做的专业人士。毕竟，这就是你要付出的代价！
储备基金的成本是多少？
储备基金与维护管理费分开存放，通常按你支付的整体服务费的百分比收取。
储备基金费用为服务费总成本的10%。这意味着，如果你的住宅是维护管理费高昂的高档产业，那么你的储备基金将会更高。
您是否须同时支付储备基金和维护管理费？
维护管理费的收取受法律约束，尤其是2013年分层管理法令。
该法令强制发展商成立管理公司，以便对产业进行适当的持续管理。
根据这项法令，应在发展项目的第一次股东大会上成立联合管理机构 (JMB)，该大会须在第一个单位业主取得单位拥有权后的12个月内进行。
接着，联合管理机构将选出一个联合管理委员会（JMC），负责管理有关产业。该委员会必须由至少3人，最多不超过14人组成。
联合管理机构负起维护与管理有关建筑物的法律责任，决定向居民征收的各项收费及储备基金，以及在2013年分层管理法令下的其他所有义务。
该法令授权联合管理机构征收各项基金及负责展开维护建筑物的工作。
如果你对维护管理费有异议，该怎么办？
好消息是，你在这些管理和法律费用方面，并非没有自己的发言权。 2013年分层管理法令阐明，业主可以挑战当前的物业管理团队。以下是你有权获得的一些权利：
你有权质问联合管理机构，因为他们是在为你工作！你有权质疑他们针对建筑物的管理所作的决定。
● 查看联合管理机构的账目: 你有权要求查看联合管理机构的各个账户，以了解他们如何使用及为何使用你缴付的钱。为了满足这要求，你可能需付费不超过50令吉。
● 针对各项课题进行投票：你有权在常年大会上投票，而且必须在会议前至少14天获通知参与大会。
● 申请审查：你可以向你住处所在区域内的建筑专员，挑战并申请审查各项共同收费。
务必留意的是，如果你不支付有关费用，你将失去作为业主的各项权利。因此，如果你不想支付有争议的费用，那么你要行使权利时就可能面对一些挑战。
以下是你可能面临的局面：
● 无投票权：如果在大会召开后7天内未支付全部或部分共同费用，业主将失去投票权。
● 利息开销：法律允许物业管理机构在要求付款后14天内，对任何未清还的普通收费收取不超过每年10%的利息。
● 进入共用区域将面临限制：如果你不支付费用，进入共用区域时可能会受到限制。
● 刑事指控：根据2015年分层管理（维护与管理）法令，未能支付维护管理费用，最终可被判定为刑事犯罪行为。
不过，不要担心所有不好的东西，你必须聚焦好的一面。支付维护管理费和储备基金，有助于管理机构提供保持理想居住环境的服务。
一个干净、良好护理的公寓大楼，更适合称之为“家”，而不是墙壁上有各种可疑污渍的黑暗走廊。
因此，下次你的维护管理费到期时，尽量不要去想它会让你花钱，反而应该专注于它可以帮助的建筑物中营造正面的居住环境与氛围。
高楼住宅生活不全是惨淡的维修费和储备基金！为何不通过这些关于垂直花园和阳台花园的好主意，来点亮你的高楼住宅生活方式，这样你就可以为自己的住所建造一个避风港。也许它会帮助您摆脱那些必要的开支！
（本文获PropertyAdvisor.my网站授权摘录转载）
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