钢筋水泥有传音功能
难断定声音源头在哪

农历新年刚过，台湾艺人隋棠夫妇遭楼下邻居控告是恶邻，放任孩子在凌晨和深夜制造噪音扰邻。隋棠随后在社交媒体发文回应，双方你来我往各执一词，最后把事情交给法律处理。

此事一闹出，巨星周杰伦3年前深夜弹琴被说扰邻的事被翻出。当时，他简单回应“我有想过，但我家没有邻居，谢谢”被赞爆了。原来周董住在空中顶级楼中楼豪宅，不怕扰邻。

高楼传音难避免

隋棠事件虽说是邻里关系不和睦，却引爆了高楼住户共同面对的问题，就是传音扰邻。高楼传音是不分组屋、公寓或高级公寓的。高楼大厦内外都是钢筋水泥建的，而钢筋水泥有传音功能，往往在家里听见传音，却难以断定声音源头在哪里。

这些噪音在白天传出还能被人接受，如果是清晨的深度睡眠期，抑或深夜特别清净的时候，拉桌椅、物件掉落地、脚步声、大声说话，更离谱的是半夜12点后钉墙壁，都会扰邻惹人厌。有专家建议，住前装修安装隔音装备，室内铺设厚地板或隔音垫，都能加强隔音效果。

女富豪买上下楼 不怕被吵

高楼住宅有很多部分都是共用的，比如电梯、水管、排水管和墙壁，偏偏这些都能传导声音。为了减少噪音干扰，台湾有个住在高楼豪宅的女富豪，近期趁着正楼下住户出售房子，豪砸4664万令吉（3.2亿新台币）现金买楼下单位。现在，上下楼都是她的，不怕吵人又被吵。

女富豪买下的单位，就在台北“元大一品苑”。坐落在台北市博爱路的“元大一品苑”地上楼高23层，地下5层，毗邻台湾总统官邸。博爱区是台湾的政治经济中心，附近有政府机构、第一学府、优质医疗机构、公园绿地、金融机构、文化古迹、饮食购物据点等等，是个生活机能完善的地区。

这里门禁森严，一楼电梯间还有虹膜辨识系统，颇吸引注重隐私和安全考量的买主。女富豪原本是14楼住户，如今重金买下13楼正楼下，创下“元大一品苑”最高单价。

许多经商的豪宅屋主很看重运势气场，希望入住房子之后事业、健康和运气都顺畅。原住户熟悉这里的生活圈子，听到邻居有意出售便会加购房子，扩大家业或为子女置业。他们尤其喜欢同楼层住宅，或正楼上楼下，将来合并或装修，都有更大的弹性。当楼上楼下单位都是自己的，另一好处便是避免噪音扰邻。

近年，豪宅主人加购同社区豪宅的案例陆续发生。许多高端资产族基于分散资金风险，也将资金转移到相对稳定的房地产。这也是富豪加购豪宅的模式之一。

有谁像周董或那位女富豪，买楼上楼下不怕吵呢？

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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牵一发而动全身
做起来又谈何容易

笔者早前出席吉隆坡市中心一栋共管楼宇的常年大会，并担任该年会的主持人。

这是一栋拥有146个单位的公寓。

根据2013年分层管理法令的年会条规，有投票权的业主需在年会举办日７天前，缴清属于该楼宇单位的所有费用，才能成为合格的投票人。

根据结账日，共有87个单位缴清了单位的所有费用，故这次年会的法定投票数是８7个单位，按照法令的要求，年会需获得50%出席率才能顺利举办，而当时的登记处只获得了41个单位的业主完成登记，所以年会需按照另一条例，将登记时间延长30分钟。

30分钟后，登记处一共获得了51个单位的业主完成登记手续，而年会也获得了51名法定人数的投票人后，得以顺利的进行。

51单位业主出席年会

你可能会好奇的是，为何笔者特别关注出席的人数？一栋146单位的共管楼宇，共有51个单位的业主出席年会，占该楼宇单位总数的34.94%，或稍微超过三分一的出席率。

如果你有出席年会的经验，这么高的年会出席率，这次的年会免不了漫长。

不满意管理委员的个别单位业主，踊跃出席年会声讨管理层。结果，这场年会从早上10时30分一直开到下午6时15分左右才结束。

业主集体重要决策

１）否决２016、2017、2018及2019年的会计审计报告，要求展开法务会计调查

２）反对管理委员会来年的财政预算案，要求新任委员在上任后的３个月内举办特别大会，重新投票表决

3）反对委员提呈的议案，这包括：

３.１）安装发电机

３.２）拒绝接受管理委员聘请专业的物业管理公司，选择业主自理

３.３）反对管理层对违规的单位业主，开出200令吉的罚单

３.４）反对管理层调高管理费；并要求新任管理委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决

３.５）拒绝2015年分层管理条例里的第三列表里的家规

４）否决2020年及2021年的会计报告，反对让管理层提呈会计审计，并要求新任委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决

反对派否决上一任所有议案

简单来说，反对派否决上一任管理委员提呈的所有议案，唯一通过的议案就是新任委员的遴选。

笔者身为有营业执照的物管经理，无权干涉业主们的投票表决权，惟有苦口婆心的向出席者讲解2013年分层管理法令授予管理委员的权限及职责。

然而，出席者在情绪高涨下坚持否决管理层提出的议案。

问题逐渐浮现

１）值班表无人填写，如何是好？

好不容易，年会结束后，新任管理委员要进行第一次委员会议，遴选主席、秘书、财政这3大要职，加上因年会否决聘请管理公司的决议，选择委员自理的管理方案，笔者希望上任的委员填写值班表，但新委员表示有全职工作，无法值班，笔者只好提醒委员自行编排值班表，再出示在布告板。

２）重新提呈会计审计报告，谁领头？

笔者也因年会把有关账目、预算、审计等重要决议，挪后让新任委员在3个月内举办特大表决，提醒管理委员需马上委任会计事务所，却被告知没有相关财务预算，先缓一缓。

笔者只好提醒新任管理委员，３个月的期限其实不足以完成长达６年的会计审计评估。

３）要求违建合法化

其中一位管理委员要求把其早期扩建其单位时涉嫌“违建”的举措合法化，笔者看了图纸和文件后，提醒该管理委员，该违建行为已被楼宇专业建筑总监公告这是违规行为，他必需自费还原。

还有，分层管理仲裁庭也已宣判，这是违法行为，那为何还知法犯法呢？

注：楼宇的管理费收入无法支付日常营运费用，已面临赤字，旧管理层上任后，把2016至2019年的会计旧账整理出来后，也完成了会计审计评估，其实可算是劳苦功高，但却可能因追讨拖欠的管理费的力度过大，结果反而变成被讨伐的对象。

结语:不了解管理法令苦

这共管楼宇建于上世纪60年代，许多违规行为当下并不算是违规违法，因当时还未有相关的法令和法规来管控和约束。

要求该楼宇百分百的按照2013年分层管理法令来管理，其实是强人所难。

而不了解相关管理法令条规的单位业主，且不了解管理委员的苦，如今自己担任管理委员，却欠缺一套深思熟虑的管理方案。

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

张先生，您好！

我住在公寓每天都被楼上租客（大人与小孩）的吵杂声跑跳奔跑“碰碰碰”之类声音干扰不分昼夜。离谱到有时最迟半夜12、1点或最早凌晨6、7点开始。

这严重的影响到我们日常作息，我们都需要上班，很多时候在休息或睡着都会突然被那声音吓醒。假日没做工在家也会被这吵杂声打扰，很辛苦反感、可是很无助。

我们本身是屋主没打算搬或卖，这公寓刚建好3年，入住1年也被干扰了1年。已经有向该屋主本人投诉了无数次，现在屋主完全无视我们，已读不回复信息。

也去management Office投诉了很多次了，最后也叫我们自己解决。他们有尝试去敲门，可是租客在家完全不开门 。

我们不懂还有谁可以帮到我们，或什么机构团体可以联络解决到这问题？

Joo

答：

Joo ,您好！

根据2015年分层管理（维修和管理）条例里的第3例表中的第10条文中的附属条文第三段。凡是用于住宅用途建筑物内的个别单位或共用空间的电器、电子设备、电子器具、机械器具、器械、以及任何乐器，应在晚上11：00后保持小音量。

任何人不得干扰其他业主的安静休息或安宁睡眠，除非使用者事先获得管理机构的书面批准，并按照批准的使用功能于时限。

2014年马来西亚理科大学学者Foo Keng Yuen 在 Noise & Health发表的学术论文：“ a vision of the environmental and occupational noise pollution in Malaysia” 中表示，市区民居建筑可接受的声音响度：

1） 日时不超过 60分贝

2） 夜晚不超过 50分贝

需先测量，如果超标，才有采取律法行动的立场。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。