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办公市场“双租”稳中向好

2021年05月30日

独家报道:李治宏

经过去年的“双租”齐跌,笼罩在供应过剩和疫情底下的大马办公产业市场,何时有望迎来春天?

疫情期间,办公楼或办公空间的需求主要来自那些领域?市场对办公楼的需求出现了哪些变化?

疫后的办公市场,又会呈现怎样的面貌?

早在2019冠状病毒病爆发之前,大马办公产业市场原已面临供应过剩,“双租”(租用率和租金)双双走下坡的现象,而疫情来袭更是加剧了这个困境。

不过,大马莱坊预估,随着冠病疫苗接种计划如火如荼地进行,以及假设接下来疫情受到控制,没有爆发其他重大的大流行疫情,本地办公市场有望反弹,于今年底或明年初渐入佳境。

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建指出,这是因为被压抑的需求将刺激企业开拓市场,尤其是那些目前正在采取观望态度的公司,届时市场对办公空间的需求将会回升。

他日前接受《南洋商报》书面专访时说,尽管办公市场仍面临严峻挑战,但科技、流程外包服务与共享服务与外包、药剂及电子商务等领域,仍在办公租赁市场上活跃,而这股趋势预计将进一步增长。

“这些行业具有出色的市场定位,可从最新的卫生保健趋势以及居家工作生活方式的兴起中受惠。

“同时,随着疫情爆发后衍生的新常态很可能持续好一段时日,这些领域所录得的增长将持续下去。”

科技企业将引领群雄

另一家产业咨询公司Nawawi Tie同样指出,吉隆坡办公市场今年首季的租赁活动是由科技、媒体与通讯、船运和物流领域主导。

但与此同时,石油与气体行业则传出计划缩小营运规模甚至撤出大马市场的消息,这可能将导致吉隆坡城中城办公空间的租赁市场出现转变,未来将由科技企业主宰市场。

Nawawi Tie在一份研究报告中说,政府推介的马来西亚数字经济蓝图(MyDIGITAL),将进一步支撑科技企业在办公市场引领群雄的局面。

在该蓝图下,87万5000家微型、小型和中型企业将采用电子商务,吸引2家“独角兽”及增加科技初创企业的数目至5000家,这将有助于推高办公空间的需求。

郑扬建

供需失衡加剧下行压力

郑扬建指出,今年底预计还有约859万平方尺的办公空间竣工。由于市场供需失衡的现象愈加严重,这些新的办公空间供应,加上原有过剩的办公空间,将加剧办公市场的下行压力。

“这将继续影响办公产业的租金表现,尤其是吉隆坡市内的办公空间。因此,“对租户友善”的市场环境预计至少将延续2至3年。”

隆市郊租用率强稳

他说,吉隆坡市郊主要地区优质的企业办公空间供应有限,这些地区的办公空间租用率料保持强稳,尤其是那些坐落在公交为导向发展项目范围内,拥有多媒体超级走廊地位的建筑物,需求更将保持殷切。

因此,放眼今年内的前景展望,吉隆坡市区办公空间租用率将继续面临下跌压力,吉隆坡市郊和雪州办公市场租用率则维持稳定,但仍需一段时间从疫情的创伤中复元。

二手成交价跌15%

二手办公市场方面,2020年的交易在行动管控令下几乎停滞不前,而少数完成的交易显示,二手办公空间成交价格下跌约10至15%。

郑扬建指出,更多的新增办公空间供应,是市场的一大顾虑。

该领域的投资者主要的考量是地点、便利性和连通性。由于国内利率处于史上最低,办公空间买家和投资者寻求的是价有所值的投资和发展项目,交通综合位置良好,尤其是邻近捷运或轻快铁站的发展项目,例如拥有良好便利设施的吉隆坡生态城(KL Eco City)这类发展项目,将继续受到市场的追捧。

蔡慧莹

槟上半年料微跌
新山租户寻求灵活布置

国内另2大产业中心新山和槟城的办公产业市场,今年又是怎样的一副景象?

大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹指出,新山的新专用办公大楼(Purpose Built Office,简称PBO)面临租用率偏低的情况,而较老旧的办公楼则相信拥有较稳定的租用率。

她说,尽管如此,由于业主们倾向于以更具竞争力的租金,将闲置的办公空间租出去,因此目前已看到PBO租金下行的压力。

“新山与新加坡之间的商业关系仍然很重要,无法进行跨境旅行,已削弱了需要更多办公空间或决策能力的扩张计划。

“尽管如此,在马新两国都有联系和业务的企业会发现,可能需要在新山建立一个基地,以实现顺畅的工作流程。他们首选的是更灵活的布置,从而引起对共同工作空间的兴趣。

“在此期间,能够居家作业的企业正考虑重新优化空间要求。因此,我们预计现有的办公空间租户将考虑使用较小的空间,但可能会利用价格具有竞争力的价格,搬入具有更好规格的建筑物,以获得长期的舒适感。

苏继良

居家令减办公空间

她补充,简而言之,疫情过后,预计新山办公市场的租金将继续面临下行压力,而租用率将逐渐回升。

至于槟城办公市场,大马莱坊槟城分行执行董事苏继良指出,由于冠病疫情的持续恶化,槟城办公楼市场今年上半年预计稍微下跌。

他说,企业或将检讨工作空间的策略,通过执行严谨的防疫标准作业程序,让更多员工居家作业的方式持续营运,这将减少所需的办公空间。

尽管预计新增的办公空间有限,但如果疫情持续没有好转,业主们将在租户要求下调租金及给予回扣方面面临更大的压力。

回顾2020年表现,槟岛私人办公楼去年的租用率和租金皆稍微上升,威省的租用率和租金则保持稳定。

过去两年,槟岛乔治市的新增办公空间供应保持为4万9406平方尺。

避免长期租约捆绑

疫情期间,居家作业是新常态,疫后这股趋势会否扭转过来,企业纷纷恢复疫前般的办公空间和规模?

郑扬建指出,成本优化和成本节约,是大多数企业房地产规划师的首要考虑因素,尤其是在当前经济状况不确定的情况下。

越来越多的办公室用户正寻求灵活的作业模式,以使其保持敏捷,并避免陷入被长期租约捆绑的困境。

大部分企业将寻求削减成本的措施,以保留现金并确保业务连续性。因此,没有多少人会热衷于购买任何高价物品,以将开销维持在较低水平。

这意味着,这些计划将被搁置、延迟或可能被取消。

郑扬建说,弹性工作时间的采用,在很大程度上取决于每个组织的工作性质或业务模型的类型。虽然这可能会因情况而异,但也应该有一些必要的办公设施,例如专用于员工协作、工作意识、培训、招聘、会议、支援和其他这类服务的空间。

疫情的爆发是促使许多企业和组织在其日常业务中加速使用科技和数据基本建设的催化剂。

视频会议、云端伺服器及其他用于通讯与协作的工具已经证明,某些企业可以进行组织级的远程工作。

企业的策划人员将寻求在成本效率和生产力之间取得平衡,我们预见到采用混合工作模式的组织可能会发现,这是一种有益的模式。

便利设施丰富的办公室,将有利于支持人们的协作和社交活动。

共享及传统办公空间相辅相成

共享工作空间是办公产业的一大威胁?

与业界一般看法不同的是,郑扬建认为,共享工作空间非但并非传统办公产业的一大威胁,反之,它其实是产业生态系统的一部分,弥补了传统办公空间的不足,两者产生相辅相成的作用。

他指出,共享工作空间和传统办公空间的重要性,对当今的居住者而言同样重要。在需要传统办公空间进行操作的情况下,两者并存,反之亦然,传统办公空间可以通过共享工作空间为其租户提供附加价值。

他解释,这是因为共享工作空间提供的设施和便利,将进一步增加办公楼的独特功能,以使建筑物中的所有租户受益。

举例说,业主们可将共享工作空间内的其他多功能厅推销给他们的传统租户,反之亦然。

除了正常的租赁模式外,业主如今还可以扮演更多的角色和发挥更大的作用,以联营伙伴的方式,将共享工作空间纳入其物业中。

此外,共享工作空间的使用,可能是更大的业务连续性计划和核心与弹性商业模式的一部分。

当公司在不确定的经济形势下开始新的合资企业或项目时,共享工作空间使公司可以在必要时增长和缩小规模,而且不会面对任何罚款或作出资本开销的成本。

这很大程度上就是为何Core & Flex模型在当前市场上变得越来越普遍的原因。

因此,无论是新的租户或旧租户,都在认真考量共享工作空间的各种好处。

越来越多的企业和组织,一直在探索并确实利用共享工作空间,但这是一种情况选择,每家企业都需要评估本身一个可行的策略。

他认为,大企业继续将总部设在传统办公空间中,而新部门或项目团队则使用共享工作空间,目的是在这段艰难的时期控制好公司的现金流。

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疫后催生购屋观念大转变

2021年04月4日

独家报道:黎添华

疫情一周年,房产需求大不同!

一场疫情看似打乱了人类生活的方方面面,但更像是一场大洗牌与秩序重整。其中,民众在与疫情共处一年后,房产上的需求更是出现了一些微妙的变化。

《南洋商报》就向国内房产领域的前线人员,如中介及市场销售精英处了解后发现,原来本地人及海外购屋者确实和一年前不同了,其中,他们选择房产的心态与居住立场,就因为疫情而作出了调整。

10公里范围内成了购屋者置业的距离标准。

 

陈秀芬:与家人住得更近
置业10公里内诸事便利

发展商汇华集团董事陈秀芬指出,疫后一周年,不少民众在选购房产时,会更趋向希望能与家人住得更靠近,尤其是有关房产必须是距离家人方圆10公里范围内,更几乎成了一项标准。

她解释,在行动管控令期间,由于许多的行动范围都局限在10公里内,因此购屋者如今更趋向和家人的距离尽可能在10公里内,以方便往来。

除了希望能与家人住得靠近些,购屋者也希望10公里内能拥有更多的便利,如靠近学校、食肆、巴刹、医院、公园、商场、霸级市场,工作地点等。

也因如此,该集团的项目地点都选择在10公里,甚至是更短距离范围内,并拥有这些便利。

陈秀芬

她表示,疫情前,地点四通八达且极具策略性的项目本就备受好看,然而疫情后则让购屋者进一步看重这点。

立足北马的汇华集团拥有超过40年的产业发展经验,而陈秀芬则在产业领域约30年,是北马少数拥有如此多年的房屋市场销售经验的女性代表。

另外,她也发现长期的居家作业,让购屋者对房屋要求较过去更高。例如,希望多一些空间腾出来走动、或打造成办公室,部分则希望有阳台设计、更多的绿意环境,以及休闲设施,好让他们能纾解“行动受困”的压力。

“试想想, 工作8小时、睡觉8小时,以在家休闲的8小时都在同一个空间,购屋者自然会希望有更多的变化,同时让他们心情舒畅的设计。”

也因为看到了购屋者疫后对房产的趋势有转变,该集团不时特地做出调整,以符合最新的市场需求。

槟城目前少见高档项目。图为槟城国际商业城。

槟缺高品质房产项目

她透露,其部门职员在接触购屋者时会被告知,槟城市场上仍少见设计新颖独特、高档且高素质的房产项目,就此发展商有必要推出高品质的房产项目。

她指出,随着时代的进步,以及整体经济发展得趋更高水平迈进,槟城也须得打造高档且符合国际水平的项目,这才符合时代需求,同时才能推动槟城往更高格局发展。

她也提醒,由于不晓得下一波全球大事故会在何时发生,更不晓得届时会是什么情况,因此购屋者都在经一事长一智后,采取了未雨绸缪的措施,置产时都先调整。

林文彬

林文彬:住家最好靠近公司
对租金或屋价更敏感

马来西亚房地产中介协会(MIEA)主席林文彬指出,中马一带在疫情一周年后同样对10公里距离较为有要求,但却是希望住家靠近工作地点,而非父母家。

林文彬也是Kim Realty的董事,在这行超过20年的他也表示,除了上述转变外,最大的不同就在于购屋者或租赁方都比过去更希望房屋售价及租金能稳定一点。

尤其是雪兰莪州莎阿南一带的租赁活动,更因为厂商要出租予外籍员工而变得更活跃,价格更因此上调了5至10%。

“不是谁都可以在自己的工厂范围打造员工宿舍,因此他们会找大量单位提供给外劳。”

长住为主要出发点

不过,他也认为,尽管许多年轻人在工作、科技产品、兴趣上多属于喜新厌旧个性,但在购买房产时,多数人始终还是会以长住为主要的出发点,不会经常更换居住场所。

“还没有能力购买房屋的年轻人及社会新鲜人自然会先租房子。一旦有能力,他们还是会选择自置物业。这样的情况特别发生在亚洲人身上,尤其是华裔。”

询及有关上述的转变会否长久,他则表示,由于疫情刚满一周年,会否真的带来长久性的转变,仍需要观察一段时日,惟他不排除有这个可能的存在。

他指出,购屋者需要了解的是,一切应以能力为考量,而疫情后的置产环境更应量力而为,在多变的局势中,“租房”或“先租后买”都是可行的方案。

再来,年轻人在选购房产时须得做好一个心理建设,即第一间房产不一定会是自己最梦寐以求的单位,而是先置产,并在能力提升后逐步迁入更贴近自己要求的理想单位。

梁宁芳

梁宁芳:泰国超越大马
海外置产注重政治医疗

产业专栏作者梁宁芳发现,一场疫情后让海外买家也转变了心态与立场,当中最明显的就是他们更看重当地的政治稳定性、医疗及教育。

从事海外房产买卖10年的她表示,过往海外买家会先考量回报率,然而现在则更看重当地是否稳定,因为疫情来袭后,海外买家会考虑外移的可能。

“其中医疗是大家最看重的一环。一些中国买家会特地选择靠近医院的地方。”

值得一提的是,她也提及,过去很多海外买家会喜欢来我国置产,但随着我国第二家园计划被搁置,所以现阶段东南亚的海外资产趋势,则以泰国市场更胜一筹。另外,葡萄牙方面则因为当地政府在推动海外置产上给予很多便利与优惠,所以也吸引一群人支持。

“一些国家的政策比我国更具伸缩性与卖点,如允许外国人在当地工作、定存数额比我国低等等,相较之下,我国的第二家园政策可能就逊色了。”

询及给海外买家的建议,她表示,地点绝佳、环境好始终是关键,然而高素质的房产仍旧是首选,因为这可以确保单位未来的价值。

尤值一提的是,基于疫情无法让海外买家亲自到来我国,因此虚拟VR技术的使用在房产界越来越普及,这方便有兴趣的购屋者能远距离看房,减少他们多次来返的次数,大大减低当中的成本。

换言之,不仅是买房置产的角度与需求出现变化,就连看房子的模式也出现转变。

陈炜平

陈炜平:双钥匙受落
共享空间需求涨

D2国际有限公司创办人陈炜平表示,6年前推出市面的双钥匙(Dual  Key)单位在疫情后开始备受瞩目,其中许多人更是基于居家作业的作息影响下,将多出来的套房拿来充当办公室。

他分享自己的经验指出,一名顾客就为了要有多余空间来打造自己的服装品牌工作室,因此打消了原本要购买3房一厅的1100平方尺单位,提升至1300平方尺的双钥匙单位。

“早期大家都观望这种双钥匙设计的受落程度,如今则开始被接受,甚至成为主要考量的因素之一。”

此外,由于一些人希望拥有自己的工作室,因此即便不是双钥匙单位,他们也希望住宅能稍微大一些。

曾荣获吉隆坡2019年度最佳房产代理的他,也是马来西亚房地产中介协会房产代理员团长(MIEAEN  network)。

他说,工作层面来看的话,不少人也开始选择共享空间(Co-working  space),其中双峰塔一带的共享空间的租客率就已经爆满,而共享空间单位更是如雨后春笋般冒出。

“这些单位有酒吧、游戏室、育婴室、无限量茶水供应、音乐,有的还提供午休室让人小休,甚至让大家有机会接触衣着打扮潮流时尚的各行各业人士,因此很适合时下的年轻人。”

办公楼需求面积下降

尽管如此,他表示,这不意味着办公楼就没有需求,惟这些需求已从过去面积较大的单位,转去800至1200平方尺的单位。

另外,由于网购向来是趋势,管控期间进一步让网购成为主流,陈炜平开始发现,许多房产开始设有寄放包裹服务。

询及这样的转变会否长久,他直言,待疫苗接种普及化后,民众早就习惯了这样的作息,因此大势所趋下自然成为主流。

结语:房产调整迎合市场需求

疫情肆虐超过一年,这也无疑影响了购屋者的买屋倾向,市场嗅觉敏锐的发展商自然已经看到这样的转变,并顺势推出相对符合市场需求的单位,而聪明的购屋者也开始思考,自己未来需要的又是怎样的房产。

如今,未来的房产景象已经出现了一个清晰的轮廓,至于会发展到怎样的一个格局,则胥视政策、经济等客观因素如何发酵了。

房产需求新趋势

● 趋向与家人住宅10公里范围内

● 趋向住宅靠近工作地点10公里范围内

● 希望10公里内的设施方便一应俱全

● 希望有阳台、绿色设计、更多休闲设施

● 倾向共享空间

● 希望单位能有多余空间打造成工作室

● 希望更多的高档高素质房产

● 希望服务与设计能符合需求,如打造包裹存放服务

● 海外买家更看重政治稳定、医疗及教育

● 希望更多的高端高素质房产

●希望服务与设计能符合需求,如打造包裹存放服务

●海外买家更看重政治稳定、医疗及教育