巴生谷办公楼入驻率高
2023年09月2日
企业追求优质办公空间
雪隆租金率续涨
今年上半年，巴生谷办公楼市场活络，吉隆坡市中心、隆市郊及雪兰莪州，因租赁上升而录得高入驻率。
隆市中心新高级办公楼之间，因潜在租户来自同一个市场，使租金率承受压力。这种情况有利于租户，为了留住租户，业主通过优化成本、提升物业及改善租赁策略，为现有和潜在租户提供更多商业利益。
隆市郊和雪兰莪方面，企业持续追求优质办公空间，租金率继续看涨。
市场对共享工作空间及其不同服务的需求不断上扬，供应商顺势在巴生谷黄金地段扩大足迹。
大马经济研究院（MIER）的资料显示，我国的商业情况指标（BCI）从去年末季的85.9，于今年首季飙升至95.4。
这反映商业信心和市场情绪复苏，内需与出口订单普遍增加，就业率提升，我国商业前景乐观，正在积极发展。
办公空间续增加
今年上半年，有两栋共70万平方尺的办公楼竣工，使巴生谷办公空间累积供应达1亿1470万平方尺。
隆市中心双威Velocity 2建竣，这座27层的办公楼供应了约36万平方尺的净出租面积（NLA），典型楼层面积约1万9000平方尺。
这座办公楼与公交导向发展（TOD）的双威Velocity之间，连接着一座有盖高架通道，为两处带来许多方便，增加双边大楼整体效应。
隆市郊柏威年白沙罗高原第6、7、8、9座企业大楼即将竣工，净出租面积约38万平方尺，典型楼层面积从9000平方尺至1万1000平方尺。
这些企业大楼设施齐全，四周交通便利，与捷运加影线连接。
今年下半年，将会有5个办公楼项目完工，隆市中心和隆市郊分别有两项，还有一项在雪兰莪，将为巴生谷增加约350万平方尺的办公空间。
坐落在隆市中心的新办公楼是PNB 1194和默迪卡118；隆市郊是Mercu Aspire和柏威年白沙罗高原企业大楼（第1、2、3、4、5座）；在雪兰莪的Atwater办公楼。
今年上半年，隆市中心特建办公楼（Purpose Built Office）的总入驻率，从去年下半年的67.5%，略提高到67.7%。
相反的，隆市郊因引入大量新供应，加上办公需求较低，入驻率从去年下半年的86.1%，降至85.4%。
雪州的总入驻率相对稳定，去年下半年录得73.2%，今年上半年为73.4%。
巴生谷办公楼数动态
这期间，巴生谷有几项跟办公楼有关的消息值得关注。
Sentral产托（SENTRAL，5123，主板产业信托）计划从马资源（MRCB，1651，主板产业股）收购灵市天地通数码网络大楼。
这座大楼高27层，建在租赁地契上，总楼层面积106万平方尺，三层地下停车场能容纳788辆汽车和287辆摩托车。
马资源独资子公司Puncak Wangi将与代表Sentral产托的马银行信托协商这项交易。
隆Equatorial Plaza荣获绿色建筑指数（GBI）金级殊荣。这座52层高的大楼有五星级酒店EQ吉隆坡，以及A级办公空间。
这座大楼高效节能，将创新特点融入设计中，例如高效制冷、灯光系统、废热回收、污水处理、雨水收集和永续建材。
海洋清理基金会，一个旨在清除海洋塑料垃圾的国际非盈利组织，今年4月在隆Menara Prestige开设第一个区域办事处，成为该组织在东南亚推行“拦截者计划”的平台。
全球信息服务公司GLG格理集团在隆中环广场地标Q Sentral设立新办事处。这里将支援GLG在全世界的客户和伙伴。
总部位于美国洛杉矶的Xsolla，是全球电子游戏公司，在隆孟沙The Vertical商业大楼开设全球最大的办事处。
共享工作空间受欢迎
后疫情时代的企业要反应迅速、见机行事，不受制于传统办公室的固定空间。
共享工作空间（Co-working space）的特性是够灵活，容许公司快速和符合成本效益地扩充和缩小规模。因此，共享工作空间持续成为零工、自由职业者、小型初创企业和中小微企业的选择。
不少大公司也选择共享工作空间，例如辉立集团、狮城人力公司和乐集团、矽比科、特伦媒体、LingoAce、马银行、安联银行及DHL。
共享工作空间业者Colony推出的共享工作空间Jerry，今年持续扩展。
自2021年开始营运，Jerry的共享工作空间遍布巴生谷，例如敦依斯迈医生花园、金地花园、白沙罗高原、八打灵再也SS2、白沙罗上城和梳邦再也SS15。
最新的地点是在吉隆坡古仔路和旺沙玛珠。
在韩国发展迅速的著名便利店emart24，宣布把大马的总部搬到梳邦再也SS15的Jerry共享工作空间。
纳闽最大的服务式办公室营运商USO横跨南中国海，在孟沙南城The Horizon第7大楼开设分公司。
隆市平均租金率微跌
今年上半年，隆市中心的平均租金率微跌至每月每平方尺6令吉40仙，去年下半年是每月每平方尺6令吉41仙。
办公空间供应过剩加剧市场竞争，迫使业主采取留客措施来维持租用率。
在隆市郊，优质企业的分散式办公室带动租赁，尤其是拥有四通八达交通网的地区，租金率微涨，从去年下半年每月每平方尺5令吉63仙，涨至今年上半年每月每平方尺5令吉67仙。
在雪州，平均租金率从去年下半年每月每平方尺4令吉10仙，上升至4令吉14仙。
在审查期间，隆市中心的A+和A级办公空间，根据不同地点的每月要价租金范围，介于每平方尺5令吉至12令吉之间。
新中央商务区的每月要价租金范围，介于每平方尺6令吉至12令吉。
旧中央商务区的每月要价租金范围，介于每平方尺5令吉至7令吉。
隆市郊每月的租金范围，介于每平方尺6令吉20仙至9令吉之间。
在雪州，类似等级的办公空间具有竞争力，每月租金范围介于每平方尺5令吉至7令吉50仙。
这期间，市场只有一宗交易，即LKL国际收购雇员公积金局位于灵市白沙罗Fairway的雇员公积金局大厦。
翻新大楼维持入驻率
隆市中心的租金率和入驻率面临市场压力，业主需要探讨和实施留客措施并翻新大楼，以维持入驻率。
这个租户至上的局面，为租户提供了具吸引力的租金优惠和租赁方案。
隆市郊的办公空间需求保持稳定，显示合理的租金和入驻水平，这归因于合适的地理位置和健全的基础设施，加上A级办公室供应紧缺，一些跨国公司为了享受这些地区的完善设备，宁愿支付略贵租金。
在雪州，尤其是交通便捷和设施齐全的地点，A级办公室的租金不只稳定，也有良好的入驻率。具有吸引人租赁配套的优质分散式办公空间，仍受市场青睐。
商业办公楼发展商不断创建创新，加入健身房、共享休息室、活动空间和综合景观区，提升实体办公经验，增强租户的生产力和创造力。拥有这些设备的办公楼，包括满家乐的The Met和双威V2。
共享工作空间业者继续扩张业务范围，不单提供便利和灵活性，也分摊租户的营运和资本开销，吸引了许多中小企业和跨国公司。
零售市场内忧外患
我国零售销售额紧随去年全年33.3%的惊人增长，今年首季录得13.8%增长。
然而，受全球增长放缓及较为疲弱的经济前景，今年零售销售增长预料将显著减缓至4.8%。
大马经济研究院的消费者信心指数（CSI）在今年首季下滑至99.2，低于100的乐观门槛，这个数据扭转了自去年次季以来的上升趋势。
由于就业机会和收入增长的前景疲软，又受高通胀影响，最新的指数显示消费者的信心滑落。
根据大马经济研究院，去年末季，就业指数为122.5，今年首季下跌至109.8。
零售业恢复势头
巴生的KSL Esplanade终于亮相，净出租面积约65万平方尺，使巴生谷今年上半年的零售空间，累计供应达约6837万平方尺。
今年下半年，竣工或开业有敦拉萨国际贸易中心（The Exchange TRX）和柏威年白沙罗高原（首期）。届时将为饱和的巴生谷零售市场，添加约183万平方尺的空间。
零售业恢复势头，人流量增加、租金支持减少，从而提高租户的销售表现，巴生谷主要购物中心的业主和营运商，在收入和净产业收入（NPI）方面双双增加。
隆市中心的购物中心地标阳光广场和柏威年广场的平均每月租金，分别是每平方尺39令吉和每平方尺28令吉，入驻率分别是92%和91.6%，表现不俗。
2021年，这两个广场的平均每月租金，分别为每平方尺29令吉和每平方尺25令吉。
在隆市郊，谷中城购物广场和The Garden Mall的平均每月租金约每平方尺17令吉和每平方尺13令吉，入驻率偏高，分别为99.5%和97%。2021年，这两个广场的平均每月租金约每平方尺13令吉和每平方尺12令吉。
在雪兰莪，双威金字塔和绿野购物广场的平均每月租金，分别是每平方尺16令吉和每平方尺5令吉，入驻率分别是99%和79%。2021年，这两个广场的平均每月租金，分别是每平方尺10令吉和每平方尺4令吉。
零售空间供应趋稳定
今年，全球经济放缓的影响逐渐明显，被抑制的消费者需求也慢慢减缓，预计零售业将趋于稳定。
零售空间的供应持续增加，预计短期到中期内，入驻率和租金率将保持稳定，上调幅度较小。
企业和消费者始终关注成本上涨的问题。供应链中断、电费扬升、劳力短缺及修订劳工法令，可能增加营运成本，进而转嫁给消费者，迫使生活成本上升。
国行于5月调高隔夜政策利率25个基点至3.00%。金融环境收紧，高通胀压力，导致消费模式放缓，尤其是对大宗商品的消费。
总额640亿令吉的各种补贴、现金援助和奖掖，还有根据2023年财政预算案提供的2%所得税减免，将减轻家庭的财务负担，刺激国内开销。
为了应对高涨的生活成本，政府推出慈悯之伞计划，得到消费者和各界热烈响应。
零售商和商场营运者大力投资数字化。在年轻人和目标导向消费者，尤其是千禧一代和Z世代的支持下，人工智能、区块链、自动化和物联网等拟真式技术，将会变得更加主流。
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