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不守公寓“家规”?铁腕处理!

2022年07月18日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

 

为了斩草除根,
不得不采取“铁腕手法”…

所谓“林子大了,什么鸟都有” 。

密度高的楼宇,住着形形色色的人,有些街坊邻里懂得守规矩,有同理心,懂得自我管理,不造成邻居们的困扰,是共管楼宇的典范租户。

与此同时,也有些住户却因自我中心主义太重,缺乏同理心,不主动配合楼宇管理条规,甚至还屡次抵触有关条规,成了左邻右里心中的那根“刺”,刺痛着每一位住户,却无法被拔除。

到底现代共管楼宇的“半同居生活”,适合采取铁腕式管理吗?

首先让我们来了解,有关人性管理学经常提出的两大效应。

1. 破窗效应

“破窗效应”(Broken windows theory)是由詹姆士威尔逊及乔治凯林提出,并刊于《The Atlantic Monthly》1982年3月版的一篇题为《Broken Windows》的文章。

如果有人打坏了一幢建筑物窗口的玻璃,而该窗口又没有及时维修,别人就可能受到某些示范性的纵容,去打破更多的窗户。久而久之,这些破窗户就给人造成一种无序的感觉,结果在这种公众麻木不仁的氛围中,犯罪就会滋生,甚至变得猖獗。

同样的,一面墙如果出现一些涂鸦,没有及时被清洗,很快的,墙上就布满了乱七八糟、不堪入目的东西;一条人行道有些许纸屑,不久后就会有更多垃圾,最终人们会视若理所当然地将垃圾顺手丢弃在地上。这种现象,就是犯罪心理学中的“破窗效应”。

透过“破窗效应”的个案,我们可以观察到这样一个道理:

任何一种不良现象的存在,都在传递着一种信息,这种信息会导致不良现象的无限扩展,同时必须高度警觉那些看起来是偶然的、个别的、轻微的“过错”,如果对这种行为不闻不问、熟视无睹、反应迟钝或纠正不力,就会纵容更多的人“去打破更多的窗户玻璃”,就极有可能演变成“千里之堤,溃于蚁穴”的恶果。

基于“破窗效应”理论,同个屋檐下的现代共管生活中,就要重视对违规现象的及时发现和处理。

为楼宇制定条规与执行制度后,面对违犯条规者,就不能姑息纵容,否则会有更多人无视有关条规,并屡屡违反它。

共管楼宇居住的几乎都是抬头不见低头见的街坊邻里,如何约束呢 ?“坏人”谁来做呢?

如果管理者没有在问题浮现的初期站出来执行有关条规,久而久之,将引发“破窗效应”,当违规成了惯性行为,才想要约束就难上加难了。

笔者鼓励管理者采用对结果负责的管理方案,无需听借口;有错就罚,还要罚得对方心服口服;定时检讨并完善管理条规,从根本出发;多动手,少动口。不斥责违反条规的街坊,而是微笑着对他说:“违规了,去交罚款吧”,让住户了解,什么是“火炉效应”。

2. 火炉效应

“火炉效应”则是组织建立管理条规后,如果有人违反有关条规,就会受到严厉相应的惩罚。

就好像烧得红红的“火炉” ,它本身不会主动烫人,但只要有人触摸,它就必烫无疑,不会顾及触摸者的身分,人人平等,谁摸就烫谁,而且立即处罚,没有下不为例,当有人用手触碰滚烫的火炉,就像会烫得立即将手缩回。此后再遇火炉,会尽量避免触摸。

共管楼宇从2015年法令生效并推行后,其实不缺管理条规,缺的是有效的执行。

笔者亲身体验的个案之一,坐落在雪州安邦的一座共管楼宇,早期就因为管理层怠慢条规的执行力度,导致楼宇变成了非法外劳的集聚地,大量的非法外劳入住,衍生了一系列的卫生课题和安保问题。

无可奈何的业主选择搬离,楼宇也因共用设施严重损坏,而拖欠高达97万令吉的管理费等。

这恶性循环终于在2017年新任主席发动的“铁腕管理”下才逐步改善。该主席透过“先立家规,再一视同仁的严格执行下”,上任第一年就把拖欠的管理费减少至43万令吉,并再第二年再减至23万令吉左右。我上个月再次拜访这共管楼宇,发现拖欠的管理费已经少于10万令吉左右。

楼宇许多损坏的共用设备,在没有上调管理费的情况下,透过有效的管理费追讨方案,追收欠款来修复楼宇,再次的翻新旧楼。

过程虽然困难重重,但这个案再次提醒了笔者,“铁腕管理”是有效的方案。

而且在非常时期,确实得采用非常手段,如果管理者不果断,不坚决的执行“家规”,那有关楼宇恢复妥善管理的希望将十分渺茫。

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买排屋或公寓好?潜能篇

2022年02月4日

【买排屋或公寓好?第5篇】

买屋子,除了自住,
也要考虑未来的增值空间呀!

有些人会以买有地房产为人生目标,只是,在城市或发展成熟的旺区,因为土地有限,有地房产买少见少,而且价格也更贵。

自家单位的空间上,公寓很难和排屋相比,一个在空中一个有可以踏在实实在在的地面。

泊车、打造花园还是个人空间,排屋先天上有更大优势,也就是为更多人会有买排屋比公寓好、排屋升值更胜公寓的想法。

事实是否如此?未必。

排屋空间应用胜一筹

公寓,毕竟是往上发展的格局,设计和佈局上的空间感,和排屋还是有差距,即使是近年流行的複式单位,可触及的社区空间还是难与排屋相比。

公寓当然也可以打造自己的花园,但却不是实实在在,可以踏在地表上的花园。

排屋一般前后有空地,想如何扩建就如何扩建(除了分层管理社区有地房产),还可以打造一个私人花园,或其他兴趣空间,自家空间,想怎样活动就怎样活动,不必和别人共用一个空间。

排屋泊车没问题

一般价位的旧公寓,泊车位不够是常见问题,很多居户被逼把车子停到公寓外路上,令週遭杂乱无章。

新推楼盘已经很少有这种问题,因为更多发展商意识这问问题,很多会每单位配2个停车位。

而且,很多公寓楼盘的多层停车场也会建更多车位,一户多车的业主可付钱买断,也可向管理处租用。

反观住排屋的话,自家庭园一般可以停至少2辆车子,有些超宽排屋甚至可停放4辆车,再不够的话,屋外路边也可停放,泊车相对少问题。

至于洗车,住排屋就可以直接在自家车前洗,但公寓一般有指定的洗车位子。

年轻租客较喜欢公寓

房地产长远保值,脱售前可出租,赚取被动收入,如果买房子是为了收租,排屋和公寓就有不同考量。

公寓在出租市场比较受落,尤其是年轻一辈的租客更偏向租公寓,因为有保安,夜归比较安心,还有各种设施,但管理费是业主负责。

通常是有老人的家庭租户,才比较喜欢租排屋,方便老人家出入。

有地不保升值力度

排屋有地,升值空间更大,公寓管理容易出问题,不利升值?

如果你有这想法,就要好好纠正一下。

看回过去的数据,公寓升值不比排屋差,尤其是隆雪一带;但排屋二手价,很多地区的行情也不见得一定比公寓好。

事实上,升值利好,不光是有地还是没有地,地点和週边的生活设施配套,比是不是有地更重要。

简单来说,市区或发展成熟旺区的房地产,因为刚需强,升值也更快。

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买排屋或公寓好?心灵篇

2022年02月3日

【买排屋或公寓好?第4篇】

热闹 vs. 安静,
从你生活方式选择屋子种类!

有人喜欢站在“地面上”实实在在的感觉,有人就绝对钟情高空景观和视野。

对于生活节奏,有人爱热闹,喜欢常开趴或和邻居串门子,有人只想静静的生活,最怕被人打扰。

这些无关金钱的“心灵需求”,也足够影响购屋决定。

探讨“买排屋还是公寓好?”这课题,昨天摊开了各种和金钱挂勾的问题,今天来看看其他“心灵需求”的因素。

高低视野差很远

公寓和排屋另一最大差异就是视野和出门的便利性,喜欢看俯瞰式市景,只有住公寓独有,所以公寓楼层越高卖价越高,基本上是一层楼加1000令吉左右起跳。

住排屋,抬头左右都只是左邻右舍。

但是,住排屋的话,想出门散步,一推门走出去就得,不必用通行卡也不必下楼。

反观住公寓,购物回来提著一堆战利品,还要从停车场提到电梯再上楼;不幸遇上雨天,停车场又是无盖式的,就会很狼狈。

公寓楼限难串门子

大部份公寓的通行卡(Access Card),都是有楼层限制。

除了居户自己家住的楼层、停车场和有公共设施的楼层外,其他纯住户的楼层是去不了的。

所以你或家人喜欢到邻厘家串门子,或是搞活动,住公寓就无法随意到邻居的楼层,除非好邻居也安排他楼层的通行卡给你,或者每次都往来接送。

如果住的是有地房产,即使是围篱式的分层管理房子,就少一层这个麻烦。

公寓租户较密集

除非是很高价的项目,一般中价位的公寓,一层楼8个单位算少,有的会达到一层楼16到20个单位都有。

这种公寓,一栋楼随时至少300单位,一户3人住,一栋楼就有上千人,一个楼盘如果有4栋,就是一个数千人住的小社区。

如果电梯又少,上下班颠峰时刻,等电梯耗时,还要和不同楼层的人挤在同一格电梯内,相当考验耐力。

排屋虽然和其他单位相关接,开门就看到左邻右舍,但密集度不那么高,一条街看长短,普通一排可能20间,一条街两排房子也就大概40。

所以隐蔽性方面,公寓相对下略比排屋逊色。

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共管楼宇年会为何不选周末?

2022年01月17日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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平均每日近60场年会,
真的能应付得了吗?

共管楼宇管理委员经常被问,为何不选择居民休假的日子(星期六或日)举办楼宇的年度会议,而选择大家都不方便的工作日办呢?

按照2013年分层管理法令,共管楼宇年会是每年得经历的重要章程,这每年一次,就那么一次的年度大会,管理委员需要向楼宇住户汇报 :

1)过去一年的管理业绩;
2)他们做了些什么?维修或改善活动;
3)提供财政报告;
4)动议通过来年的维修预算;
5)居民提呈动议,寻求年会通过;
6)投票选择下一任管理委员;
7)听取居民的民生汇报;
8)修改居住规定(House Rules)等。

简单来说,共管公寓的年度居民大会就是一年一次的决策大会,目的就是集合全体居民共同商议和作出决定,并决定下一年的路该如何走,也决定来年的财政预算案。

而这么重要的年度居民大会在物管业里,却又是管理委员会心中的一根刺,刺痛着每位管理委员。

一,出席率低迷如何是好?
出席率通常少过5%

以下分析一个真实个案:2021年12月某个星期日下午,笔者管理的共管楼宇终于在行动管控令结束后,举办了年度会议。这栋拥有819户的共管楼宇,截至会议7日前结清管理费的单位共有667个。

按照2013年分层管理法令,第二条例中的第15条文阐明,如要准时开始会议,需50%的投票人出席会议,如人数不达标,就得运用第15条文中的第二附属条文,把登记处延长半小时。

半小时后,所有出席的投票人将成了该年度会议的法定人数,会议方可进行。

虽然该楼宇的可投票单位达667个,但当天出席会议的业主只有区区8人,半小时过后也只是增多一位业主,故当天的会议法定人数一共是9位。

还有,这是笔者第三年管理该楼宇,第一年的年会出席法定人数为39人,第二年的出席人法定人数为36位,第三年可能因为疫情仍在肆虐,出席人数跌新低,法定人数只有区区9人。

根据笔者进入物管行业第七个年头的经验发现,年会出席率几乎不超过总个别单位的5%,那么把年会定在假日或工作日,真的会有区别吗? 毕竟多数业主都不爱出席年会。

二,假日举办左右为难
不选假日因为办不到

房屋及地方政府部提供的一项城市服务组统计报告显示,全国各地的分层产业发展项目于2018年杪已增至2万1222个(涵盖218万9582个分层单位)。

同时,全国每年增加的共管楼宇发展项目接近1000个。

这个数字对很多人来说可能没有什么概念,也经常被挑战,为何不选假日办年会,其实真的办不到啊!

2万1222个发展项目除于一年365天的话,平均每天要举办的年会多达58场。

办周末平均212场
人力资源难应付

笔者推算让您了解:

2万2122栋楼,除以一年12个月,等于平均每月需办1843.5场年会。

1843.5场年会,除以每月平均30天,等于平均每天需办61.45场年会。

如果真的把年度会议都挤在星期六与日举办,结果将十分“可怕”。一年只有52个星期,算起来一年只有104个周六和周日。

2万2122栋楼,除以104个周末和周日,等于平均每个周末和周日需举办的年会就多达212.7场。

城市上班族难抽空

更麻烦的是,高楼楼宇普遍集中在城市,想想看这个密度,有多少个星期六和周日能用在年会上呢?还有,人力资源是否能应付这庞大的年会数量呢?

虽然,在工作日举办年会,将导致上班族调配时间有难度,但为了价值至少几十万令吉,您将要居住10年至20年以上的住宅,不值得您花费半天时间来出席年会吗?

业主应出席维护权益

笔者呼吁单位业主要正视共管楼宇的年度会议,踊跃出席和聆听汇报,并投下您神圣的一票,选出为街坊邻里服务的管理委员,携手齐心为自己的家努力吧。毕竟,和谐的居住环境,是来自街坊邻里的良好互动的结果。

最后笔者提醒您,2013年分层管理法令第二章节第15(2)条文明文规定:如果在指定召开常年大会的时间后半小时内没有达到法定人数,则出席会议且有权投票的业主,将构成年会的法定人数。

而且关键是您得接受,否则就是犯法行为。因为我国的法律都通过国会上议院和下议院的辩论和投票通过,也是国家元首亲笔签署的官方文件。

个人认为,不尊重法律,比藐视法庭来得麻烦呢!

 

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房子空置,需缴管理费?

2021年11月22日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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“为什么没有住进去,
也要缴管理费?

业主对管理费的认知误差而导致的误会之一:没有人住的空置房屋,可否豁免缴付管理费?

物业管理人的奇妙对白之一: “我房子空置没有入住,没有享用物业管理的服务,为什么还要交管理费。”

真的是这样的吗 ? “房屋空置”就真的没有享用物业服务吗?

让我们先看看2013年分层管理法令中,第一附表的公摊计算公式“FORMULA FOR THE COMPUTATION OF THE ALLOCATED SHARE UNITS OF PARCELS IN RELATION TO BUILDING OR LAND INTENDED FOR SUBDIVISION INTO PARCELS”
大意是:每个单位缴交的管理费,是按照持有的单位面积,加上附属单位的面积,综合后按照分摊的比例计算。

管理费的算法如下:

如果该楼宇的每月管理开销是10万令吉,而该楼宇的总分摊值(Total Share Unit)是4万,那么该楼宇的每单位分摊值(Rate Per Share Unit)就是:10万令吉/4万=2令吉50仙

假如您的个别单位分摊额(Unit Share)是130,您需要分摊的管理费就是:130 X 2令吉50仙=325令吉

那么,分摊值(Share Unit)是如何计算的呢 ?

个别单位的分摊值 (Allocated share units of a parcel) =(单位面积 X WF1 X WF2)+(附属单位面积 X WF3)

1)面积是以平方米计算;

2)WF1是,按照表1,该个别单位的单位类型比重数值;

3)WF2是,按照表2,该整层单位的类型比重数值;

4)WF3是,按照表3,该附属单位的单位类型比重数值;

5)如果该单位拥有超过一个附属单位,附属单位比重数值将是所有附属单位比重数值的总和。

6)所有的分摊指数将通过整数呈现,任何份子将以四舍五入到最进的整数。(列如:108.4将舍4留108;而108.5将进五入 109;让后108.7也是进7入109,以此类推。

公共设施属业主资产

分摊值所考量的是面积,是个别业主持有单位的建筑面积总和,这包括了:1)业主的个别单位面积;加上2)附属单位的建筑面积。

要知道,购买共管公寓的业主,您买的不只是单位门以后的私人空间,您单位门以外的空间加共用的公共设施与设备,也属于您的资产之一,差别只不过是个人专用与全体业主共同拥有。

所以呢,您还没有入住的只是私人拥有的个人单位而已。

然而,物管管理人的职责范围却是所有的共用空间的维修与保养,而不是管理您的个人单位,换句话说,就算房子买了不住,共用设备与设施的维修保养还是得按照行程进行维修与保养的。

您个别单位门以外的空间,不管您用了还是没用,它都是给楼宇的共用空间,这都是物管人的服务范围,它并没有被空置后关闭,而您缴付的管理费就是用来保养与维修这些共用的设备与设施的。

写到这里,您可能会问,那些设备与设施是什么呢 ?

那些共用设备如下 :

1.楼梯、升降机
2.消防控制中心
3.水泵房
4.水箱
5.运动器材
6.升降机前厅
7.升降机井
8.升降机的机房
9.消防通道
10.小区绿化
11.清洁倒垃圾等

以上这些都是物管人需要提供管理服务的范围。

补充说明:不管房子是否空置,管理费按照律法的规定,它是公摊收费,所以缴费是肯定的。

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二手屋复苏 排屋买气旺

2021年08月24日

二手屋市场回温,
排屋最受青睐!

iProperty.com.my在“2021年上半年房地产需求分析会议”上指出,我国二手屋需求在2021年上半年按年上涨19.2%,胜于去年同期萎缩2.5%的颓势。

该网站客户数据方案和品质部总经理Premendran Pathmanathan指出:“二手房在上半年复苏的其中一个关键因素是,房屋租购者已经能接受新常态,选择上网买房,并通过虚拟管道与房地产中介跟进房屋租购事宜。”

此外,延长至2021年12月的拥屋计划(HOC)也刺激了购兴,而在该计划下推出的新房屋也带动二手房市,因为正在查找资料的购屋者也会比较同区或邻近二手房屋的售价。

其中,购屋者对排屋最感兴趣,需求年增29%,也让卖家得以提高价格,要价上扬了+1.6%。

共管公寓、公寓和服务式公寓的的需求分别按年增长+5.2%、+11.7%和+6.8%,少于排屋。

同时,根据国家银行(BNM)的每月贷款申请数据,房贷申请总额从2020年上半年的964亿令吉,按年增加86%至2021年上半年的1794亿令吉。同期获批的贷款总额按年增长92.6%。

“获批房贷数量增加,市场前景乐观。这也证明,不管是为了自住或投资,有经济能力的国人依然想要购买房屋。”

他说,随着我国加强推行疫苗接种计划并迈向群体免疫,我们希望今年下半年的经济和房地产市场继续复苏。”

  • 吉隆坡高档区需求稳

吉隆坡的二手屋销量增长8.1%,高于去年同期的0.3%。

高级住宅区如白沙罗高原(Damansara Heights)、满家乐(Mont Kiara)和Desa ParkCity的要价可能高于以往,其它地区的卖家却降低要价,显示他们对该房产的持有力已下降。

购屋者对吉隆坡排屋的需求激增27.1%,带动要价增长2.9%。孟沙(Bangsar)售价介于150万至200万令吉(1500平方尺至2000平方尺)的排屋需求极大;坐落在敦伊斯迈花园(Taman Tun Dr Ismail)售价介于100万至150万令吉(1500至2000平方尺)的高楼住宅也很吸引人。

  • 雪兰莪郊区需求旺

雪兰莪二手房需求增长17.6% ,主要是因为排屋需求按年增长20.7%。

这是因为,居家办公将成为未来的常态,因此,雪州郊区的房屋仍然是人们的首选。

Puncak Alam 和龙溪(Dengkil)价格介于50万至75万令吉的排屋(1500至2000平方尺)的排屋需求量很大,至于士毛月(Semenyih)和双溪龙(Sungai Long)宽敞的排屋(2000至3000平方尺)也很受欢迎。

实达阿南(Setia Alam)房屋需求上升41%,主要是因为当地一家有名的橡胶制造厂的工人在当地寻找价格合理的高楼住宅,也有不少房屋租购者物色当地的高级有地住宅(要价超过100万令吉)。

  • 槟城工业区周边需求升温

槟城二手屋需求增长23% ,这是因为人们对峇都交湾(Batu Kawan)和峇六拜(Bayan Lepas)等工业区感兴趣。

在威省,价格较低的有地住宅的要价较高,价格介于30万至50万令吉。这些地区包括柔府(Juru)、高渊(Nibong Tebal)和诗不朗再也(Seberang Jaya)。

另外,槟岛价格介于30万至50万令吉(700至1000平方尺)的高楼住宅越来越受欢迎。有趣的是,参观武吉占姆(Bukit Jambul)价格超过100万令吉公寓的访客人数也激增。

  • 柔佛需求回暖

柔佛二手屋市场增长至36.5%,归功于当地房屋租购者,因为我国仍未开放边境,所以来自国外尤其是新加坡的需求仍然很低。

有地住宅仍然是柔佛的首选房地产类型,尤其是售价介于30万至50万令吉(1500平方尺至2000平方尺) 。

峇株巴辖(Batu Pahat)和巴西古当(Pasir Gudang)是柔佛二手房屋需求量最大的两个地区。巴西古当是柔佛著名的工业中心之一,当地的房屋要价增长了9.61%。

依斯干达公主城(Iskandar Puteri)、新山和振林山(Gelang Patah)的要价则下跌。尽管如此,人们对依斯干达公主城价格高达100万令吉((超过2000平方尺)的宽敞有地住宅仍有浓厚的兴趣。

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柔2.3万服务式公寓滞销

2021年07月4日

独家报道:李治宏

服务式公寓(Serviced Apartment)是大马房地产市场
近年的热门住宅类型,
雪隆、柔佛和槟城等大城市的房产项目
几乎都少不了这类住宅的份儿。

但相信很多人其实并不真正了解,何谓服务式公寓?它和其他公寓有哪些不同点?

事实上,服务式公寓在大马算是比较后期才兴起的住宅类型,而它过去10年发展迅速之余,却也是国内滞销最严重的产业类别!

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的2020年产业市场报告,去年滞销的服务式公寓总值高达207亿6000万令吉,滞销总额比住宅产业的189亿2000万令吉还高。

全马滞销的服务式公寓共有2万3606单位,而滞销的住宅产业则是2万9565单位。

而且,与住宅产业滞销情况有所改善恰好相反,服务式公寓去年滞销情况恶化,滞销单位数量和涉及总值分别比2019年增加37.7%及38%。

全国滞销房产柔占半

同样的,未售出的兴建中和未兴建服务式公寓分别按年增长4.2%及6.4%,各达3万5258单位及8153单位。

其中,无论是服务式公寓或住宅产业,柔佛州的滞销总额都是全国之首。

柔州去年的滞销有地房屋和共管公寓达7030单位,滞销的服务式公寓更高达1万6442单位,两者涉及的总额分别是54亿8000万令吉及149亿7000万令吉。

两者加起来的总额合共204亿5000万令吉,恰好是全国滞销房产总额408亿令吉的半数。

就服务式公寓而言,柔州的滞销总额高占全马总额的72%。换句话说,全马10间滞销的服务式公寓,就有多达7间是在柔州!

然而,服务式公寓滞销和供应过剩,其实不只是柔佛、雪隆或槟州的问题,而是全马的共同问题。

原因很简单,服务式公寓不仅在柔佛和雪隆“遍地开花”,就连其他房产发展较不那么兴旺的州属,例如彭亨、森美兰和马六甲等也有大量的这类公寓在如火如荼兴建中。

营收高受发展商青睐

看到这里,读者们心里想必纳闷:既然滞销单位和总额都那么多,明显是供应过剩,为何服务式公寓还越建越多?

一名不具名的产业顾问指出,由于服务式公寓是建在商用地段,通常获准根据地段容积率来决定兴建多少单位,反观共管公寓是建在住宅地段,通常是以人口密度比率,即每亩最多400人来决定兴建多少单位。

换句话说,发展商若选择兴建服务式公寓,可兴建的单位远比共管公寓多,可以取得的营收自然高很多。

这解释了尽管服务式公寓供过于求,但发展商仍一窝蜂兴建更多服务式公寓的一大原委。

6年供应量增3.7倍

NAPIC的数据显示,自2015年以来,大马的服务式公寓供应量增长约3.7倍,达到约28万单位。

征阳集团(SUNSURIA,3743,主板产业股)指出,平均每年新增的4万1300单位服务式公寓当中,大部分已竣工单位主要遍布于国内2大主要产业热点地区,即巴生谷(每年新增2万1500单位)及柔佛(每年新增1万5200单位)。

该公司在一项书面专访中对本报记者说,巴生谷占全国供应量约58%,总计16万单位,接着是柔佛,约8万单位。

针对彭亨、森美兰及马六甲等州属的服务式公寓也越建越多的问题,征阳集团指出,彭森甲等州的服务式公寓大多位于旅游景点为主的地区,目标主要是为游客提供酒店以外的替代住宿设施,而集体或全家一起出游的游客,通常更喜欢服务式公寓。

该公司强调,虽然任何商家和企业都需要扩大获利能力,但重要的是必须承认,这类商业导向的服务式公寓项目因其可负担性和便利性而具有吸引力。

简而言之,服务式公寓发展通常靠近商业中心/活动,为居民提供便利。

须符合4条件

根据雪兰莪州规划指南,只有符合下列4项条件的土地,才获准兴建服务式公寓。

有关4大条件分别是:

(i)有关项目位于中央商务区、

(ii)以公共交通为导向(TOD)的发展项目、

(iii)距离大专院校400米内,以及

(iv)城镇/城市的重建。

此外,服务式公寓的建筑面积和配置相对较小(雪兰莪州规定服务式公寓面积必须是介于550至1000平方尺之间),这意味着有关服务式公寓的价格始终,并以普罗大众为客户目标。

登陆大马仅10年
归类为商用产业

在海外,例如澳洲、纽西兰等发达国家,服务式公寓早在20至30年前即已崛起,但服务式公寓登陆大马不过是约10年前的事。

何谓服务式公寓?它和其他公寓有哪些不同点?

征阳集团指出,服务式公寓是指获得提供服务的住宅,这类服务通常由酒店业者提供。

服务式公寓被视为更喜欢居家氛围而非酒店的游客群体的另类住宿选择。

“在大马,大家对服务式公寓更普遍的理解是建在商用土地上的“共管公寓”单位,而人们口中的共管公寓(Condominium)和公寓(Apartment)则建在住宅地契的地段。

“购屋者还需注意的是,服务式公寓的维修和护理费用(例如门牌税和土地税)受商业费率影响,而水费、电费率则可转换(取决于各州政府的政策)。”

由于建在商用地段上,服务式公寓被当局归类为商用产业,而非住宅产业。

周薏雯

费用比共管公寓高30%

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)总营运长周薏雯指出,商用地段一般上的价值高于住宅地段,因此,服务式公寓的服务与保养费、水电费和地方政府税务如门牌税和土地税等,也比被归类为住宅产业的其他类型公寓来得高。

据了解,服务式公寓的各类费用总和,一般比共管公寓高出25至30%。

那么,一般公众将如何从肉眼辨别服务式公寓和共管公寓呢?

周薏雯指出,由于服务式公寓是建在商用地段,所以一般上它是建在店屋的上方。

她接受本报电访时说,这取决于各别发展商的规划而定,也有服务式公寓是有围篱与保安,但如此一来,则对楼下的店铺较为不利,因为出入的保安比较严密,多少会影响店铺的生意,相对也会影响有关店铺的买卖和租赁需求。

忧高密度住宅涌现
居民反对增容积率

容积率和人口密度比率,对发展商有何分别?

分别可大了。以1亩土地(相等于4万3560平方尺)为例,如果该土地属于商用地段,而地方政府允许的发展容积率为1对10,这意味着,发展商可在该1亩商用地段上,兴建数量等于容积率10倍的房屋,即合共占地43万5600平方尺。

假设发展商动用20%或43万5600平方尺的土地兴建水沟和路径等基本设施,它仍有34万8480平方尺的土地可供兴建住宅。

若该发展商决定兴建每单位建筑面积600平方尺的服务式公寓,那么它可兴建约580间服务式公寓。

另一方面,共管公寓建在住宅地段,是根据人口密度比例,即每亩土地可让多少人居住,来决定兴建多少个单位。

一些地方政府规定,每亩土地的人口密度最高为400人,以大马一般家庭是一家四口的典型例子推算,发展商在面积同样是1亩的住宅土地上,最多只能兴建100间共管公寓。

相对起1亩商用地段可兴建最多580间服务式公寓,若发展商选择购买商用地段及兴建服务式公寓,潜在的收益无疑比兴建共管公寓高出许多。

这也是服务式公寓的面积普遍比其他类型的公寓来得小,建筑面积一般上介于400至800平方尺的原因。

对发展商而言,兴建更多单位的房屋,就有望卖得更多、赚得更多,当然前提是都必须卖得出去。

但对于购屋者、城市居民,甚至整座城市的市容和规划方面,兴建更多的房产单位,导致住宅和人口密度更高,交通更为拥挤,却不是他们乐见的事。

多年前,梳邦再也市政厅(当时仍是市议会)在地方规划草案中,草拟把地段容积率从1比4修订为1比6,影响PJS9、PJS11(双威镇)、SS15、SS16、USJ1及USJ21等地,当时就引发有关地区的居民群起反弹。

居民认为增加地段容积率等同于为发展商开绿灯,以发展更多高密度的住宅楼宇,担心此举牵一发动全身,将来会有更多高密度住宅涌现,引发交通阻塞,进而影响房价。

房产供需未受监管

发展商一窝蜂兴建服务式公寓,到处大兴土木的结果,造成今天服务式公寓严重供应过剩和滞销的局面。

征阳集团指出,服务式公寓滞销的主因是供需错配,这或可归咎于市场与产品定位。

“根据NAPIC数据,约80%滞销单位是售价60万令吉及以上的服务式公寓。若进一步分析,售价80万令吉及以上的滞销单位,占全马服务式公寓总数50%。

“同时,州政府规定每个房屋发展项目须有特定比重土著保留单位,是滞销的另一主因。发展商须保留显著数量的单位来符合这项规定,而要释出土著保留单位,过程繁琐且不容易。”

有舆论认为,地方政府在审批房屋发展项目时,没有严格管制市场已经供过于求的房产种类,也是服务式公寓严重滞销的其中一个导因。

针对这点,征阳集团指出,当局对发展项目的审批,通常侧重于发展的技术层面,例如规划和设计的合规性,与当前的产业市场情绪无关。

“根据我们的经验,一些市政厅已意识到这种顾虑,并要求在审批项目的阶段即调查有关项目所在地区的整体市场情绪,在提交时需要展开独立的市场研究。”

外国人无法来马买房

一些地区的服务式公寓主要买家是外国人,如今疫情持续严峻,加上外国人从去年至今无法到来买房,也是服务式公寓严重滞销的主因之一。

征阳集团指出,基于高档服务式公寓占了滞销服务式公寓的很大比重,这类产品大部分大部分是瞄准外国买家,因为本地人一般较无法负担这类房产,柔州的情况尤甚。

“当前疫情下的旅游限制,令购屋者难以亲临房产项目地点看屋,发展商也难以举办向海外买家的展销会,加剧了向外国买家行销房产项目的压力,因此房产项目的行销采用科技进行,将是至关重要的事。”

林文彬:买家较少。

发展项目须符市场需求

Kim Realty董事林文彬说,要解决服务式公寓滞销和供应过剩的问题,地方政府应建立一个新的机制,即发展商须证明,有关新项目所在地的服务式公寓需求量有多少,因此新项目有必要兴建多少间服务式公寓,符合当地的市场需求。

林文彬也是马来西亚房地产中介协会(MIEA)前主席,刚于6月杪卸下这个职务的他指出,目前的问题是,若发展商计划兴建的服务式公寓被喊停,就会导致整个房屋发展项目喊停,因此当局必须拟订一个新的机制,有效地处理和解决服务式公寓,乃至其他产业供过于求和滞销的问题。

Categories趋势

槟5大房产交投热点

2021年05月17日

坐落在大马半岛西北部的槟城,素以其美丽的海滩和令人深感兴趣的古色古香建筑物而闻名,更是最受国内产业买家(包括投资和定居)欢迎的地点之一。

2019冠状病毒病疫情重创国内产业市场,槟州房地产也无法幸免,根据产业数据网站PropertyAdvisor.my,州内5大产业热点去年的成交量按年下挫22至50%,大部分地区产业中位价格下跌,反而有望在未来数年带来良好投资回酬。

与柔佛州去年5大房产交投最活跃地区全落在柔南不同的是,槟州去年5大交投热点分布均匀,贵为全州核心的槟岛占了2席,而隔岸相望的威省三地(威北、威中和威南)也各有一地入围。

大山脚是全槟州去年产业交投最旺的地区。(档案照)

大山脚:低于市价购屋好时机

位于威中的大山脚是全槟州去年产业交投最旺的地区。

从各项基本设施,以至建筑设计,都留下英殖民地时期的历史烙印。

这座市镇经历了显著的城市化进程,如今各种房产项目林立。

共管公寓需求增

你可以在该地区找到各种各样的可负担公寓,而当地共管公寓的需求也不断增长。

从大山脚高峰广场、各大百货公司,以至包括南北大道在内的多条大道穿梭,这座城镇为潜在的购屋者提供了所有便利设施。

在疫情重创下,2020年不是大山脚业主们寻求脱售物业的一个好年头,当地产业成交量按年下挫27%。当地产业的中位价格则按年下跌3.45%。

然而,对买家而言,这却是以低于市价吸购产业的好时机。

亚依淡:槟岛第二受欢迎市镇

亚依淡就坐落在槟岛日落洞附近,是驾驶人士往返乔治市最常使用道路的地点所在,这里有一个有趣的景观,有许多甘榜屋和单层排屋。

这里的许多物业其实是双层店屋,拥有商用产业地契,业主当年自行兴建或买下店屋时除了全家住在楼上,也把楼下充当商店门市,以维持一家大小的生计。

随着当地各种便利设施、购物场所和餐馆如雨后春笋般林立,目前已成为槟岛第二受欢迎的市镇。

但和国内大部分地区一样,当地去年的产业交投也在疫情下大跌43.75%。无论如何,由于当地房屋仍有一定的需求,中位价格保持稳定。

日落洞:环境幽静靠近乔治市

日落洞是乔治市的卫星城镇,也在产业买家最爱的槟城置业地点中排名第三。

这里环境幽静,但距离乔治市只有咫尺之遥。

日落洞因其一个每逢周五营业的夜市而闻名,这里还拥有一个友好的社区,有许多战前房屋和现代化的高楼建筑物。

尽管坐落在策略的地点,但日落洞房产市场一样不敌疫情洗礼,去年产业成交量下挫50.52%。

其中位价格下跌3.57%,惟这也令购屋者和买家可以低于市价的价格购得心头好。

北海:连贯槟威交通四通八达

打从19世纪大马还是英国殖民地以来,坐落在威省北部的北海,一直都是槟州的主要交通枢纽。

这里的人口稠密,花园住宅区和甘榜村庄林立。也因此,当地食肆、油站、便利店和购物广场等应有尽有。

过去,这里是中下阶层的安乐窝,但随着经济和时代的发展,如今北海也有不少高楼建筑物和商业发展项目。

由于和南北大道及居林大道衔接,北海的交通四通八达,连贯槟岛和威省两地、北面的吉打和玻璃市以至马泰边界,向南则和霹雳连接,在各类产业投资上属于一个地点良好的选择。

房屋中位价逆流

去年,北海产业成交量按年下跌22.35%,是槟州各大城镇当中跌幅最小的一个。

而且,北海房屋中位价格更逆流而上,不跌反升,按年增长6%,显示产业投资者对当地产业未来增长潜能信心满满。

新邦安拔:新兴城镇乐龄族居多

地处威省南部的新邦安拔在槟州2020产业热点排行榜上位居第五,是近年房产和工业发展迅速增长的新兴城镇。

从南北大道北上,进入新邦安拔轻而易举,交通四通八达。

当地大部分房屋是有地住宅,但许多居民是乐龄人士,面临人口老化的问题。

新邦安拔2020年的产业交投下滑25.14%,中位价格则下挫13.22%。目前,当地以低价求售的空屋比比皆是,等待潜在买家吸购。

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