黄伟益
产业管理顾问

地主与发展商
楼盘管理权谁掌控？

在任何新楼盘的发展计划中，发展商与地主可以是同一家公司，他们也可以属于不同的公司。

如果是同一家公司，当发展商被谕令清盘时，意味着地主也同样面临清盘。

若不属于同一家公司，当发展商面临清盘时，则不代表地主会跟着清盘。

有些发展商是通过全面收购地主的整个公司，然后以地主的公司直接投入成为发展商。

有些发展商则没有直接收购地主的整个公司，而是选择以联营方式，跟地主的公司合作发展这个项目，同时付予对方一定比率的款额，并在完工后，把一定数目的单位交由地主来处置。

地主的公司在接收这些单位后，可选择自行拥有、出租或转手再卖出。

须承担高昂管理费

总而言之，若地主的公司没有选择将这些单位卖出，他们就须从接收这些单位的日期算起，按每月所指定的款额缴付管理费予管理层。

由于发展商在推销这个楼盘时，只会注重推销本身的单位，当发展商的单位售馨时，地主所接收的数十个单位就会面对滞销的情况。

即使发展商的单位没有售馨，将之转为短期出租的单位，也同样不会照顾地主所接手的单位。

结果，这些不属于发展商的地主，一来面对不懂如何管理或推销手上数十个单位，二来又要承担每月数千到逾万令吉的管理费，最终搞到这些地主公司苦不堪言。

如果这个新楼盘还是交由发展商来管理，发展商当然就不会对地主追讨管理费债务。

一旦共管机构成立，这个非由发展商主导的管理层，就会立即对地主所拥有的单位追讨管理费，结果造成到地主公司“呱呱叫”，最终却是哑口吃黄连。

不管怎样，当地主的地段交由发展商转为楼盘时，他就注定要永远失去这块地。

当原有的地段转作发展计划之后，当分层地契发出之时，地主的名字将由管理机构的名义所取代，而地主公司则会变成所谓的原地主。

地主掌控绝对优势

通常，地主都会选择将整个地段连同整个地契租赁期完全卖出。

例如，这块地属于永久地契，发展商所建成的楼盘将享有永久地契。

若这块地属于租赁土地，只有99年地契，则个别业主（即购屋者或物业买家）所购买的单位，则只能享有99年地契，在扣掉入住之前所耗掉的年份之后，所剩下的地契年限一般也并非99年。

当然，也有一些特殊情况，即这个地段属于永久地契，但地主只以私人租赁的方式，给予发展商99年的地契来发展这个地段。

当99年耗完之后，这个地段又将回归原来的地主所拥有，而购屋者若要继续拥有其单位，则必须跟地主签订新的租赁合约，否则其地段上的建筑物则归地主所拥有。

在这种情况下，即使买卖合约有规定可以成立管理机构，但由于地主只有一个人，这个所成立的管理机构就只能交由一个人来管理。若管理机构要调高管理费，除非地主愿意接受各别屋主的反对意见，否则没有人可以阻止管理机构这样做。

这种情况可让地主掌控绝对的优势，而购屋者则永远面对“任人鱼肉”的窘境。

除非联邦政府愿意修改1985年分层地契法令，或是2013年分层管理法令，并且让这种情况亦能成立由屋主所组成的共管机构甚至是管理机构，否则这种问题永远都不会有机会获得解决。

若发展商清盘
地主有责申请分层地契

最糟糕的情况是发展商没有替个别业主申请分层地契，一旦发展商面临清盘，申请分层地契的责任则会回归原地主。

由于原地主当初是通过授权书（Power of Attorney），授权发展商代表地主，向地方政府及其他相关单位申请发展楼盘。一旦发展商清盘，地主就可能要负起申请分层地契的工作。

如果地主当初有从发展商那边赚到钱，那么资金方面可能不成问题。

如果地主当初被发展商欠了钱，不只亏了钱，如今还要为屋主出钱申请分层地契，他们当然是万般不愿啦！

旧楼盘恐无分层地契

试问，世上哪有一位地主愿意“赔了夫人又折兵”呢？

如果地主不肯申请分层地契，清盘师又没有办法通过清算拍卖的行动，找出太多资金来申请分层地契，而管理层或业主又不肯筹措所需的资金来申请分层地契，许多旧有的楼盘经历数十年后，迄今可能还要面对没有分层地契的情况！

购屋者拒转名省印花税

还有一种情况，就是当所有分层地契发出时，这些地契上都会印有原地主的名字。个别购屋者必须通过填具14A表格，将个别分层地契转至个别购屋者名下。在这个过程，购屋者必须承担律师费、印花税、土地局的手续费用等。

有些购屋者为了省下高额印花税，就选择不将分层地契转至本身名下。这种情况也让相关购屋者，失去在管理机构所召开的常年大会或特大投票的机会。

由于1985年分层地契法令第40A条文，在2016年经过国会废除之后，从此不再规定任何没有在12个月期限内将分层地契转至本身名下者，将面对不少过1000令吉或不超过1万令吉的罚款，这种情况将导致更多购屋者不急于为本身单位的分层地契转名。

在没有分层地契的情况下，购屋者当然可以在售屋时，将本身的产权通过转让契约（Deed of Assignment）转移给新业主。

不过，随着时间一拉长，加上发展商公司可能某一天会突然清盘，加上产业价格会随着高楼不断有单位转卖会而升值，时间拖得越久将导致业主承担更高额的印花税。

如果现有业主要等到屋子卖给下一个人的时候，才将分层地契从原地主名义直接转至购屋者名下，但这当中也会给新购屋者增添不少的麻烦，甚至要面对更多不稳定的因素。

毕竟，许多分层产业的割名手续，还是要预先取得发展商公司的书面同意，而发展商公司若记录不完整就会导致转名手续变得更加冗长，甚至可能无法在指定的期限内所完成。

黄伟益
产业管理顾问

要解决申请分层地契问题，
绝不是一朝一夕的事情

对于许多高楼购屋者来说，能拥有一纸分层地契，确实是梦寐以求的事情。

然而，人算不如天算，一旦发展商被法庭谕令清盘，而报穷局或清盘司又没有主动跟进分层地契申请，难道产业经理就要束手无策，把这一切都推给土地测量师吗？

事实上，土地测量师乃由发展商委任，以协助申请分层地契，但有一些楼盘却面对发展商还未委任土地测量师即宣告清盘的话，产业经理则有必要协助共管机构委员，寻找办法来解开当中的重重枷锁了！

除此之外，共管机构甚至在有必要时，还要通过委任建筑师重新绘制或提呈建筑图测予地方议会，当然也包括可能要委任律师入禀法庭来申请特定的庭令，否则单靠土地测量师，绝不可能解决这所有的问题。

了解原地主与发展商

首先，我们要了解这个楼盘的发展项目，原地主与发展商属于两家不同的公司，或是同一家公司？若这两者属于同一家公司，一旦发展商清盘，申请分层地契的责任就落在隶属联邦政府的报穷局，或是法庭所委任的私人清盘司身上。

反之，若属于两家不同的公司，一旦发展商清盘，原地主则有义务协助购屋者申请分层地契。这是因为所有分层地契都是以原地主的名义所申请，而所有分层地契发出时，皆是以原地主的名义来注册。

为什么根据一般人的认知，分层地契是由发展商所申请呢？对于原地主与发展商属于两家不同的公司，其实发展商是根据原地主所签署的Power of Attorney (POA)，即通过跟高庭所登记的授权委托书所给予的权力来申请分层地契。

原地主须授权发展商

换句话说，若没有这份授权委托书，发展商是无从申请分层地契的。按照同样原理，若发展商在面临清盘后，清盘司又没有主动跟进分层地契的申请事宜，原地主可有两个选择：其一就是以原地主名义来申请分层地契，其二则是签署新的授权委托书，委任第三方来申请分层地契。

除了将某个地段直接售予发展商来全权发展之外，某些地主跟发展商的联营合作模式，甚至包括发展商没有买断整片土地，只是一旦建竣后须把某个数目的单位交给原地主。例如某个楼盘共有200个单位，而发展商则必须在这个楼盘竣工后，把当中40个单位交回给原地主。

若这个发展项目半途停工或不幸搁置，原地主最终可能会赔了夫人又折兵，有者可能还要斥巨资来接手并完成整个工程。

当这项工程好不容易完成之后，若要这个原地主再另花一笔钱来申请分层地契，这根本是强人所难的事情。

申请不到分层地契原因多

除了面对发展商清盘所延伸的问题之外，许多楼盘申请不到分层地契的原因，包括建筑与所批准的图测不符、访客停车位数量不足、非法扩建的问题、整栋或部分建筑物未曾取得入伙准证、主地契上所注册的抵押令未移除、建筑物侵占到政府地或其他私人地段等。

若发展商当初将这个楼盘所处地段抵押予银行以取得融资，而当中又有一些购屋者是以现金来购屋，或是当初因为被发展商逼迁而获得赔偿的产业单位，若购屋者在发展商清盘之前又不曾取得发展商所发出的欠款赎回确认函（Redemption Letter），银行就会将这些单位一律拍卖以取回欠款，而原有业主最终仍须面对新业主申请庭令逼迁的窘境。

这些牵涉到银行方面的问题，或是牵扯到建筑物与所批准图测不符的情况，甚至是一些牵扯到建筑结构合法性或侵占政府地的个案，这绝对不是土地测量师能够协助处理的事项。此时，产业经理有时需要直接跟银行或相关政府部门交涉，甚至可能还要通过委任律师、建筑师或工程师来协助处理。

由于产业经理需要长期面向共管委员及所有的购屋者，共管委员会或购屋者就会要求产业经理直接介入，通过跟所有相关单位交涉来逐步解决所有的问题。所以嘛，一个好的产业经理必须对分层地契及相关法令有所掌握，一边通过协助共管理委员会管理这个楼盘，一边协助购屋者解决申请分层地契所面对的问题。

毕竟，要解决申请分层地契所面对的问题，绝对不是一朝一夕的事情。你当然可以通过委任律师来处理这些问题，但是若一些楼盘面对财务问题的话，他们又要如何找律师来协助呢？若您所委任的产业经理对分层地契及相关法令有很好的掌握，并且善于从法律角度对症下药，这肯定会取得事半功倍之效。

修改图测划访客停车位

我曾处理的其中一宗个案，就是发展商将访客停车位出售予个别业主，私自牟利，导致访客停车位数量严重不足。

为了解决这个情况，我们被逼跟个别业主交涉，要求他们允许我们暂时把这些停车位划为访客停车位，同时重新修改建筑图测，并提交市政厅批准。

一旦分层地契发出后，我们就会根据当初的共识，通过跟个别早已向发展商购买停车位的业主签署租赁合约（Lease Agreement），把这些属于共管产业的所谓“访客停车位”，根据主地契所剩下的年限，把停车位永远租赁予他们。

我们同时间所面对的另一情况，就是发展商私自搭建电单车停车棚给业主使用，而这个电单位停车棚又没有在建筑图测内获批。在这种情况下，我们被逼通过召开大会并取得业主共识，允许管理把电单车停车棚暂时拆除，然后等到分层地契发出之后再搭建给他们使用。

我们还必须要知道，若发展商在清盘之前没有委任土地测量师，或是委任了土地测量师却没有把土地测量师所要收取的费用存入土地测量师局（Lembaga Juruukur Tanah），不管是报穷局或清盘司，都不会协助去筹措这笔钱。

在这种情况下，产业经理可以协助共管委员会跟银行开设特别户头，通过每个月预收一笔款项来筹措这笔经费。

一旦筹足这笔费用，再把相关费用存入土地测量师局之后，土地测量师才会展开他们的工作。否则，一切都只能慢慢等啦！

黄伟益
产业管理顾问

大会7天前提动议，
下一次会议才能讨论，意义何在？

共管机构或管理机构每次召开大会时，若有业主在大会7天前，通过书面方式提呈动议要求纳入大会议程讨论，管理委员会究竟该如何处理？

根据2013年分层管理法令第2附表第13(2)条文，一旦接获这个书面动议，管理委员会就须将这个动议纳入“下一次”大会的议程，并将这个动议通告张贴在布告板上。

这里最具争议性的部分，就是何谓下一次大会？有人说这并非指即将召开的常年大会或特大，而是下一个还未订明日期，还不知何时要召开的常年大会或特大。这可能是指一年后才要召开的常年大会。如果是这样，为何要在此时此刻允许业主提出这样的动议呢？

这样的主张甚至还有律师附和，辩称由于大会7天前才提呈动议，基于未有足够时间将动议内容发予所有业主，而来不及让这个动议纳入即将召开的大会来提呈，进而让所有业主对之作表决。

这样的看法也许没错，但若这样的动议须拖到下一次大会才纳入议程，其实根本就没有必要规定在大会7天前要提呈。如果要等到下一次召开的大会才能提呈，就没有必要规定管理委员会须将此动议纳入大会议程，而且还要张贴在布告板上示众。

规定没必要存在

若这样的动议只能等到下一次大会才提呈，这意味着管理委员会召开下一次大会时，就可以直接将动议内容纳入大会通告，并将这个通告寄给所有业主。所谓大会7天前要提呈动议的规定，根本就没有必要存在了。

所以说，任何人若基于法令书面所使用的字眼，而强行把这样的动议延至下一个连日期都还未有着落的大会来处理，这只能显示管理委员会害怕面对业主所提呈的动议，完全违反了民主的真正意义。

按照一般常理，若业主在大会7天前所提呈的动议，只能拖到下一次大会才能纳入议程来讨论，试问有谁会在这个时候提呈这类的动议？更何况，有些动议内容可能是有时效性的，可能再过几个月后就变得英雄无用武之地了。

举个例子，若业主动议要通过大会采取法律行动，对付发展商或撤换某位管理委员，这样的动议有必要即时获得处理，否则再拖上几个月就没有实际意义了。当然，也有一些业主可能趁机动议要通过对管理委员会投以不信任动议，这是否合乎法律，则是见仁见智的问题了。

敢于面对公然对质

照我看来，业主在大会召开7天前所提呈的动议，都必须通过即将召开的大会来提呈，而不是延至下一次大会才来提呈。作为管理委员，你必须敢于面对业主的公然对质，否则你就失去了作为管理委员的正当性。

此外，任何由业主所提呈的动议，管理委员会无权作任何修饰，或拒绝任何当中的动议。所有动议须按照原有内容来提呈，并交由业主决定是否采纳。

规定或让有心人利用
反制业主影响决策方向

任何动议必须在大会7天前通过书面提出的规定，往往让有心人利用来反制其他业主，让他们在大会提出任何临时动议，来影响整个大会的决策方向。

我们在参与大会的过程，偶尔有需要根据现场的民意取向，提出修正动议或替代动议。举个例子，大会有个提案要求通过针对任何乱抛垃圾者，每次开罚200令吉。

这个时候，若有业主临时动议，提出将提案修正为每次开罚不超过100令吉，这就是所谓的修正动议。

若有另一名业主临时动议，提出所有喂食鸽子的行为不属于乱丢垃圾，而不能对这类行为开罚，这就是所谓的替代动议。

像这样的修正动议或替代动议，其实是应该被允许的。负责主持大会的业主或是从旁协助的律师，不应一律以这类动议没有在大会7天前通过书面提出，而断然拒绝。

一旦有替代动议，议长须让在场业主针对替代动议先作表决，随后才针对修正动议作表决。当修正动议被通过，大会就没有必要针对原本所提呈的动议作表决。不过，当修正动议不获得通过，大会就必须回到原来之动议去作表决。

这样的议会常规，对许多社团组织都是非常熟悉不过的运作。然而，为何这对高楼所设立的共管机构或管理机构，却变成像是个“洪水猛兽”？这是我百思不得其解的问题之一，最终看来只能诠释为一些人尽信法律，却不懂得善用法律的心态在作怪吧！

制订附加管理法规
须予21天大会通告

任何共管机构或管理机构要制订附加管理法规，就必须给予21天的大会通告，始能在常年大会或特别大会提呈，并寻求不少过75%在场的业主通过来立法。

有些业主争论，他们能否通过在大会召开7天前，提呈书面动议来制订附加管理法规？对我而言，制订附加管理法规是一套严谨的工作，绝不是一般业主可以胜任的。

就以国会为例，任何国会议员可以提呈私人动议，要求国会辩论并作表决。然而，类似的动议通过之后，只能够改变政府的政策，却无法改变政府所制订的法令。

就像内阁早前通过废除强制性死刑，只要政府一天不通过国会提呈法案，将强制性死刑的相关法律条文拿掉，法官始终无权不判毒贩或杀人贩死刑。

虽然国会的议会常规允许任何议员，包括在野党议员提呈私人法案，但私人法案还胥视政府本身的立场。如果政府所持的立场是否定的，这个私人法案始终无法登上大雅之堂，成为被国会通过并落实的法令。

这就解释了伊党主席哈迪阿旺个人所提呈的1965年回教法庭法令修正法案，为何到今天始终无法在国会三读通过成为真正的法律。

若业主要提呈动议，禁止民宿运作，即使这个动议获得大会通过，这始终无法自动变成高楼的管理法规，让管理层即刻推行相关措施来禁止民宿运作。

反之，管理层有必要根据这个大会的决定，然后详细地制订管理法规，再将之提呈下一次召开的大会来采纳。

否则，管理层若只是根据大会所通过的动议，就即刻禁止民宿运作并开罚，这根本就是滥权之举，而所采取的行动更可能会面对司法挑战。

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

张先生，您好！

公寓所在地呈三角形，公寓楼一端窄一端宽，多层停车场内的车道规划很乱，引起很多不满。

共管机构加设了很多条形柱子的路障，强逼居户根据路线一圈一圈的转。但这些路障设了不久又被人拆了，管理处再设又再被拆。

事实上，现有路线真的很乱和不符合常理，其实只要小调整就可以改善，但管理处就是不愿听建议。

请问，要怎样才能让管理处採纳大家认为比较的方式？

Lee

答：

Lee，您好!

如果良性沟通无法达成共识，您可通过“改朝换代”竞选管理委员，有了管理权，您就拥有修正的职权了。

或是，让建筑委员会（COB）介入协调。也可以尝试向仲裁庭获取庭令。

同时，您也可向职业物业管理经理了解职权的范围，让物管经理教育委员。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。