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不守公寓“家规”?铁腕处理!

2022年07月18日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

 

为了斩草除根,
不得不采取“铁腕手法”…

所谓“林子大了,什么鸟都有” 。

密度高的楼宇,住着形形色色的人,有些街坊邻里懂得守规矩,有同理心,懂得自我管理,不造成邻居们的困扰,是共管楼宇的典范租户。

与此同时,也有些住户却因自我中心主义太重,缺乏同理心,不主动配合楼宇管理条规,甚至还屡次抵触有关条规,成了左邻右里心中的那根“刺”,刺痛着每一位住户,却无法被拔除。

到底现代共管楼宇的“半同居生活”,适合采取铁腕式管理吗?

首先让我们来了解,有关人性管理学经常提出的两大效应。

1. 破窗效应

“破窗效应”(Broken windows theory)是由詹姆士威尔逊及乔治凯林提出,并刊于《The Atlantic Monthly》1982年3月版的一篇题为《Broken Windows》的文章。

如果有人打坏了一幢建筑物窗口的玻璃,而该窗口又没有及时维修,别人就可能受到某些示范性的纵容,去打破更多的窗户。久而久之,这些破窗户就给人造成一种无序的感觉,结果在这种公众麻木不仁的氛围中,犯罪就会滋生,甚至变得猖獗。

同样的,一面墙如果出现一些涂鸦,没有及时被清洗,很快的,墙上就布满了乱七八糟、不堪入目的东西;一条人行道有些许纸屑,不久后就会有更多垃圾,最终人们会视若理所当然地将垃圾顺手丢弃在地上。这种现象,就是犯罪心理学中的“破窗效应”。

透过“破窗效应”的个案,我们可以观察到这样一个道理:

任何一种不良现象的存在,都在传递着一种信息,这种信息会导致不良现象的无限扩展,同时必须高度警觉那些看起来是偶然的、个别的、轻微的“过错”,如果对这种行为不闻不问、熟视无睹、反应迟钝或纠正不力,就会纵容更多的人“去打破更多的窗户玻璃”,就极有可能演变成“千里之堤,溃于蚁穴”的恶果。

基于“破窗效应”理论,同个屋檐下的现代共管生活中,就要重视对违规现象的及时发现和处理。

为楼宇制定条规与执行制度后,面对违犯条规者,就不能姑息纵容,否则会有更多人无视有关条规,并屡屡违反它。

共管楼宇居住的几乎都是抬头不见低头见的街坊邻里,如何约束呢 ?“坏人”谁来做呢?

如果管理者没有在问题浮现的初期站出来执行有关条规,久而久之,将引发“破窗效应”,当违规成了惯性行为,才想要约束就难上加难了。

笔者鼓励管理者采用对结果负责的管理方案,无需听借口;有错就罚,还要罚得对方心服口服;定时检讨并完善管理条规,从根本出发;多动手,少动口。不斥责违反条规的街坊,而是微笑着对他说:“违规了,去交罚款吧”,让住户了解,什么是“火炉效应”。

2. 火炉效应

“火炉效应”则是组织建立管理条规后,如果有人违反有关条规,就会受到严厉相应的惩罚。

就好像烧得红红的“火炉” ,它本身不会主动烫人,但只要有人触摸,它就必烫无疑,不会顾及触摸者的身分,人人平等,谁摸就烫谁,而且立即处罚,没有下不为例,当有人用手触碰滚烫的火炉,就像会烫得立即将手缩回。此后再遇火炉,会尽量避免触摸。

共管楼宇从2015年法令生效并推行后,其实不缺管理条规,缺的是有效的执行。

笔者亲身体验的个案之一,坐落在雪州安邦的一座共管楼宇,早期就因为管理层怠慢条规的执行力度,导致楼宇变成了非法外劳的集聚地,大量的非法外劳入住,衍生了一系列的卫生课题和安保问题。

无可奈何的业主选择搬离,楼宇也因共用设施严重损坏,而拖欠高达97万令吉的管理费等。

这恶性循环终于在2017年新任主席发动的“铁腕管理”下才逐步改善。该主席透过“先立家规,再一视同仁的严格执行下”,上任第一年就把拖欠的管理费减少至43万令吉,并再第二年再减至23万令吉左右。我上个月再次拜访这共管楼宇,发现拖欠的管理费已经少于10万令吉左右。

楼宇许多损坏的共用设备,在没有上调管理费的情况下,透过有效的管理费追讨方案,追收欠款来修复楼宇,再次的翻新旧楼。

过程虽然困难重重,但这个案再次提醒了笔者,“铁腕管理”是有效的方案。

而且在非常时期,确实得采用非常手段,如果管理者不果断,不坚决的执行“家规”,那有关楼宇恢复妥善管理的希望将十分渺茫。

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电梯常故障 管理处不理……

2022年06月22日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

我家公寓的升降机经常故障,非常麻烦,而且一坏总是要等几天才有人修。

我们多次向物业管理反映,请他们寻找解决方案,看是更换维修商等之类。

但管理处总是用各种理由,比如说MCO有人来维修就很好了?你们管理费才那么一点点要找谁维修?甚至恐吓我们说再吵他们就不找人修了。我们真是投诉无门啊!该怎么办呢?

SN Toh


答:

SN Toh,您好!

需要从两个角度探讨您面对的问题:

其一,管理处的执行力
其二,管理费的入出评估

如果民选的管理委员经多次投诉后,并未改善,就需要向以下两个机构发出投诉:

1) 建筑专员(Commissioner of Building)
2) 仲裁庭(Strata Management Tribunal)

再来就是探讨经费。

该区的管理费缴交率是否达合理水平,笔者过去的经验发现,很多时候不是管理委员不想办事,而是兜里清凉,难办而已。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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管理委员辞职不交接将受罚!

2022年06月20日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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管理委员集体一跑了之?
当心吃牢饭!

共管楼宇管理委员如果集体辞职,是否还需背负法律责任?

某个共管楼宇联合管理机构的管理委员,在该楼宇成立管理机构第一次管理机构年会举办的数天前集体呈辞,导致刚透过票选上任的委员面对交接困难。

而全体辞职的管理委员(联合管理机构)则宣称他们已经离职,所以无需出席交接会议,也没有责任完成交接动作。真的是辞职就一了百了?

其实不是,因根据2013年分层管理法令第27(2)条文,联合管理机构需在管理机构第一次年会举行后的3个月内解散,并在不超过一个月的期限内:

(a)把联合管理机构所登记的所有管理账户资金,在扣除了须支付的楼宇维修与保养开销后,余额须悉数转入管理机构的管理账户和偿债基金账户;

(b)把以下的文件转交给管理机构:

(i))其它任何的法律条规;

(ii)管理账户与偿债基金账号的已审计账户,或是如果有关账户都还未完成审计,则移交未审计账户;

(iii)联合管理机构的所有资产与债务;

(iv)在2013年分层管理法令第15(3)条文下,发展商交付给联合管理机构的文件;

(v)该建筑物或需分拆为个别单位的土地或共用资产,维护与管理的所有文件记录。

如果依据2013年分层管理法令第(2)(b)(ii)条文移交未经审计的账目,那么,联合管理机构需在自管理机构第一次年会举行当天算起不超过3个月内,将联合管理机构的经审计账目移交给管理机构。

如果联合管理机构未能遵守2013年分层管理法令的第(2)或(3)条文,联合管理机构的每一位管理委员就触犯法律了,一经定罪,将面对不超过25万令吉的罚款,或不超过3年的牢狱之灾,或两者兼施。

虽然职务因辞职而告一个段落,但细心阅读2013年分层管理法令,法律上的责任唯有完成交接,才算完事。

笔者呼吁管理委员勿意气用事,要做个有担当的管理委员,好好地完成权力交接,把法律明文规定的的交接程序完成,才算功德圆满,不然全体委员将面对法律制裁。

科普物业管理常识:

何时需成立管理机构?

每栋楼宇一旦有超过25%单位的业主完成地契注册,该楼宇的管理法人(Corporate Body)就会从联合管理机构(Joint Management Body,简称JMB)自动升级为管理机构(Management Corporation,简称MC),这时发展该共管楼宇的发展商就完成使命,接下来就得按照2013年分层管理法令中的第58条文,召集向土地局完成转名手续的单位业主召开第一次管理机构的年会,遴选代表管理机构的管理层,即管理委员,然后把楼宇的管理权全权交托给与新设立的管理机构。

管理3阶段

共管楼宇在不同的阶段的合法管理单位,可分成3阶段,并由法人团体管理:

第一阶段:发展商管理期Developer Management Period

第二阶段:联合管理机构管理期Joint Management Body Management Period

第三阶段:管理机构管理期 Management Corporation Management Period

管理期限

  • 发展商管理期(Developer Management Period)

是从发展项目的第一个单位领钥匙当天开始计算,为期不超过13个月,发展商需举办联合管理机构第一届年度大会,并由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主,组成联合管理机构。

  • 联合管理机构管理期(Joint Management Body Management Period)

是从联合管理机构第一届年会举办日开始计算,不超过15个月内都是联合管理机构管理期,这期间管理委员的组合一样,是由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主组成。

  • 管理机构管理期(Management Corporation Management Period)

是当该楼宇的个别单位买家完成地契注册。当该楼宇25%单位业主完成地契登记后,由发展商主导举办管理机构第一届年度大会。可竞选管理机构管理委员的业主,需完成分层地契认领手续才能参与竞选,而发展商则完成了使命,并解除该楼宇的管理责任。

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蒲种公寓没开年会 罚RM2K

2022年06月1日

不开年会是犯法且会被罚款,
这不是“说说而已”。

近来一宗诉讼案开了国内先河,也在共管产业方面深具代表意义。

这一起诉讼案是来自于雪州梳邦再也市政厅建筑总监,援引2015年分层管理维修与管理)条例第34(2)条款,将蒲种KOI TROPIKA公寓共管机构(JMB)的8位委员,控上法庭!

原因是这8位委员,没有如期在2019年召开共管机构的常年大会(AGM)。

梳邦再也市长拿督佐哈里指出,这是国内首个市议会将共管产业委员控上法庭的案件,除了其中一位委员已经逝世,另外7位委员都在法庭上认罪,各被罚款2000令吉。

拿督佐哈里。

最高罚5万元&监禁3年

这意味着,各位共管产业的委员们,日后别“随便了事”,有关当局真的会采取法律行动!

若触犯2015年分层管理维修与管理条例第34(2)条款,可能会被罚款不超过5万令吉,或监禁不超过3年,或两者兼施。

佐哈里说:“我希望所有JMB和管理机构(MC)的委员们能够履行自身职责,按时召开年会,以免违法。年会是分层建筑业主一起讨论和解决问题的重要平台。”

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不开公寓常年大会 随时被控!

2022年05月30日

黄伟益
产业管理顾问

 

别以为常年大会不重要,
不如期召开,随时被控!

雪州梳邦再也市政厅建筑总监最近援引2015年分层管理(维修与管理)条例第34(2)条款,针对蒲种KOI TROPIKA公寓共管机构的8位委员没有如期在2019年召开共管机构常年大会,而将他们提控上庭,并各判罚款2000令吉。

这是国内首宗有共管委员因没有召开常年大会,被控上庭及被判罚款的案例。当中被控的7人皆在法庭上认罪,而各被罚款2000令吉,另一人则因已逝世而被撤销控状。

相信此案的判决,将促使国内许多高楼或共管产业的管理委员会,今后更认真看待在指定期限内召开常年大会。

可判监禁罚款

2013年分层管理法令规定,所有共管机构或管理机构从最后一次召开常年大会算起,必须在15个月期限内召开常年大会并进行改选。任何共管机构或管理机构若没有如期召开大会,共管委员会所有成员皆可被提控,并可被判不超过3年监禁、不超过5万令吉罚款或两者兼施。

在此之前,梳邦再也市政厅建筑总监也是国内首个将未遵守分层管理仲裁庭裁决者提控上庭,并将他们判刑的建筑总监。也许,梳邦再也市政厅设有本身的推事庭,让许多案件能在最快时间内提控上庭。不过,国内许多地方议会,包括威省市政厅、八打灵再也市政厅、莎阿南市政厅亦设有本身的推事庭,但至今未见有关建筑总监把违法者提控上庭的案例。

如果这样的情况持续下去,建筑总监恐怕就会视为“无牙老虎”,难保不会有人趁机以身试法,甚至公然挑战建筑总监的权威。

不过,建筑总监往往难对共管机构或管理机构所委任,但表现不够专业甚至不负责任的产业经理采取行动,这是因为他们跟管理委员之间,仅属于合约性质的关系。

不过,若他们未能把属于共管机构或管理机构的文件或记录交出来,建筑总监可以通过向推事申请庭令,来对这些产业管理公司展开搜查或充公行动。

调查虽繁杂 总监须立威

国内许多地方议会建筑总监没将犯法者提控上庭,也许是因为法庭所判的罚款是归国库所有,而非归为地方政府的收入。

为了提控一个犯法者,建筑总监除了要开档调查之外,还要传召许多相关的人录取口供,包括搜集相关的证据作为呈堂用途,这当中涉及不少的人力、物力及行政开销。

从开档到调查到提控的过程,建筑总监须确保所有的表面证据确凿,始能取得副检察司允准将对方提控上庭。

整个过程绝对马虎不得,否则任何疑点的利益将归于被告。

除了提控上庭之外,建筑总监的另一个选择则是通过取得副检察司批准,进而对犯法者只是开罚单(Compound),而没有将他们提控上庭。在这种情况下,有关罚款的收入是归属地方议会的账户,而不必收缴国库或是州政府的统一基金。

不管是提控或开罚单,建筑总监应更加果敢地对犯法的一方采取行动,否则往后更难以让民众信服。

或许,房屋及地方政府部有必要严格下令全国所有地方议会的建筑总监,从即起对所有犯法者严格执法,包括在分层管理法令第126条文底下向推事申请庭令,或在第127条文没有申请庭令的情况底下,对犯法一方的办公地点展开搜寻及充公行动,然后再根据所搜获的证据向他们展开调查或提控等,始能取得杀一儆百的效应。

 

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复式公寓加盖改阳台,行吗?

2022年05月24日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

我家正在装修,目前面对被委员会阻止停工的状态,原因是在复式公寓那面空间加盖一层水泥地面(已经建成),委员会要求我到市议会申请进图,可是据说费用需要5万令吉起跳。

这是在委员会不妥协的情况下唯一建议的解决办法吗?

同时我也发现,其实本身公寓有存在没有申请市议会下违建,比如私自在阳台的窗口进行改造。

如果投诉市议会以上违建会得到什么惩罚?

Pei Boon


答:

Pei Boon,您好!

您的提问包含了两项提问:

其一,合法性?

共管楼宇单位业主需要遵守楼宇的统一管理,2015年分层管理条例中的第三列表里,第11条列,表示如果业主不可在未获得管理层或相关的官方单位授权下,擅自更改楼宇的围观、外貌、与外墙的颜色(Appearance, facade and colour of the exterior of parcel)

如果违规,管理处可指示业主恢复(Reinstate)或是当业主不给予答复时,强硬的恢复违建的范围,并由业主支付账单。

其二,执行力

我国对于执行力确实经常被人民诟病,但是违规了的铁证还是存在的事实,与其与管理处对着干。

我建议,通过提呈决议案,把修改的蓝图在年会提呈,并征取业主投票表决支持后,修改该楼宇的家规范围为好。

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共管楼宇 总不重视防火……

2022年05月15日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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高楼火灾蔓延快,
最恐怖!

2017年6月14日,坐落在西伦敦,肯辛顿区(Kensington)北部一栋24层高,设有120个单位,入住人数不下600人,名为伦费尔塔(Grenfell Tower)的公寓大楼发生了毁灭性的火灾。

火源从2楼开始,到4楼后开始迅速蔓延,波及了整栋大楼几乎所有的楼层。

虽然伦敦当地消拯单位派遣了不下70台消防车和动员了约250名消拯员,迅速疏散人群和展开救火行动,最终仍有70人命丧火场,还有两名伤者在医院抢救失败也失去宝贵的生命。 同时,急救单位也派出了20台救护车和动员不下百位医护人员协助救援。

800万人住共管楼宇

笔者万分担忧的是,类似的严重夺命火患,也随时可能在大马上演。尤其是考虑到随着都市化效应,我国人口普遍聚居在大城市,上述发生在英国伦敦的事情绝对可能在国内城市重演,发展商与官方监督部门对于高楼火灾的警惕性达标吗?

为了满足人口增长的居住需求,加上土地价格持续上涨,房屋及地方政府部所提供的数据显示,国内的共管楼宇单位(分层单位)已经超过了218万9582个,总共2万1222个独立的发展项目。

全国有将近73%住宅属于分层管理。共管楼宇也成了接近超过800万人的居住选择。

马来西亚分层管理仲裁庭与房产纠纷仲裁庭处理了不少以下的投诉:

1) 防火器失效和没有紧急喷水系统;

2) 管理处不重视安全问题;

3) 防火道被阻挡;

4) 业主擅自安装铁框,妨碍救援工作;

5) 建筑材料不符标准;

6) 不遵守高楼建筑的安全标准等。

管理层总不重视防火

笔者因职业性质,巡视共管楼宇乃日常工作之一,而几乎每次都发现,共管楼宇管理层不重视防火设施。

高层建筑的火患救援工作,一直是世界公认的消防难题。

由于楼宇结构复杂、人口密集,加上易燃建筑材料的采用,导致高楼发生火灾时,火势蔓延会非常快,疏散居民和救援难度很大。一旦失火,火灾难以控制及人员逃离困难等是十分可怕的隐患。

我国许多廉价和中价组屋同时面对设备陈旧的问题,缺乏经费、没有适当管理团队,再加上有关当局疏于检查,这类的共管高楼都忽略了该系统的维修与保养的重要性,一旦发生火患,可能造成的伤亡人数难以估计。

单是2019年,全马就发生了至少5万720起火患事件。

高楼火患易失控

首先让我们先了解,什么是高楼火患。

火势蔓延非常迅速,一团小火苗可以在不超过30秒的时间里蔓延成大火。

如果场地可燃物多,它只需要燃烧几分钟的时间,产生的浓烟即可把整间房子填满。

严重时,熊熊火焰也可吞噬整间房子,加上高楼建筑,单位与单位是一层叠一层的往上发展,火舌浓烟更是往上蔓延,因此高楼一旦发生火灾,很容易导致灾情失控,而赔上许多人命。

多死于火灾烟雾和气体

还有,虽然火很可怕、火患可致命,但消拯局对于火患后的事后评估,或对命丧火场者进行的验尸报告,却证明了更多受害者是先死于火患所产生的烟雾和有毒气体。

消拯局的报告更是提出了窒息是火灾死亡的主要原因,比烧伤的比例高出3倍。

因火灾产生的有毒气体会让人迷失方向、昏昏欲睡,导致死者吸入过量的有毒气体或浓烟后丧失了活动力,才在昏迷时活活被烧死的。

据报道显示,高达85%的死者是活活被浓烟熏晕后,丧失行动力后,才被大火烧死。

 科普: 浓烟的主要成分是什么?

高浓度的一氧化碳,它具有麻醉和腐蚀性。当一个很聪明的人吸入以后,第一时间麻醉大脑中枢神经,神经不动,血液不流通,很快就会造成缺氧窒息死亡的现象。

共管楼宇常出现的消防设备课题如下:

其一,发展单位擅长走程序漏洞,使得该楼宇的消防设施配备不符合规范要求;

其二,管理单位擅自降低消防设施标准,不考虑系统的可靠性,使得有等于没;

其三,劣质家电。人口密集的民居建筑,业主缺乏电力负荷的上限认知,过度用电;

其四,电线外露。因经费缺乏,楼宇的电线线路,穿管不到位,大量电线线路裸漏,引发线路短路燃烧。

高层建筑里的逃生通道变储物区也是导因之一,每每火患发生,居民逃生通道被阻,逃生无门。

最后,笔者提醒共管楼宇业主与居民,须不时巡视自家楼层的防火消防系统,如果发现该系统看起来无法正常运作,应尽速联系管理层。

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邻居噪音 怎么评断?

2022年05月11日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

请问老人家在家使用拐杖发出的声音属于噪音吗?3岁多孩子在家里跑跑跳跳(不是长时间)孩子白天去上课,只在晚间8-9点的时间在家玩也算是噪音吗?

Sally Khuat


答:

Sally Khuat,您好!

这不一定呢!按照2015年分层管理(维修和管理)条例里的第3例表中的第10条文中的附属条文第三段,任何人不得干扰其他业主的安静休息或安宁睡眠,除非使用者事先获得管理机构的书面批准,并按照批准的使用功能于时限。

市议会的建议就是晚上11时到隔天5时,都需要保持小音量,还有按照2014年的马来西亚理科大学学者Foo Keng Yuen 在 Noise & Health发表的学术论文《a vision of the environmental and occupational noise pollution in Malaysia》中表示:

市区民居建筑可接受的声音响度:
1) 日时不超过 60分贝
2) 夜晚不超过 50分贝

只要产生的声音不超过以上的分贝,都是属于合理的范围。

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Categories问诊室

路灯坏了,投诉也没用!

2022年04月26日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

我这里周围的路灯还有公园的灯已经损坏多时,也向管理层投诉过好多次。

但是管理层每次都说会派人去看,之后就没有下文了。

请问我可以怎么做呢?投诉已经超过了半年,但是完全没有改善。灯陆续损坏,管理层无动于衷。

Kuo Ern


答:

Kuo Ern,您好!

情况可能有三:

首先需要先了解您小区的地契类别,是分层地契 (Strata Title)或是个别地契(Individual Title)。

如果该小区是属于个别地契,路灯还有公园的设备都是属于市议会的权限范围,投诉的单位是市议会,而不是管理层了。

如果该小区是属于分层地契的房屋发展规划,共用共有的设备设施都属于私产,并受到联合管理机构(Joint Management Body,简称JMB)或管理机构(Management Corporation,简称MC)的权限范围.

其二,是否已经成立了JMB或MC?

如果您的小区用于民选的管理委员,多次投诉后并未改善,就需要向以下两个机构发出投诉:

1)建筑专员(Commissioner of Building);
2)分层管理仲裁庭(Strata Management Tribunal)

其三,经费。该区的管理费缴交率是否达合理水平,笔者过去的经验发现,很多时候不是管理委员不办事,而是兜里清凉,难办而已。

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强制住客登记 防公寓非法民宿

2022年04月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

公寓非法经营民宿,
租户赚钱,业主坐牢!

许多在高楼拥有住宅单位,却没有自己入住的业主,往往会考虑将有关产业出租,或转由代理改为民宿来经营。这对于许多本身入住高楼的业主来说,往往是他们最难以忍受的事情。

这两批人的利益往往是相冲突的,完全没有办法平衡。有关民宿经营者为了争取主导权,多数会通过共管机构或管理机构召开的常年大会或特别大会,赢得管理委员会的控制权,以让这些民宿单位能长期经营下去。

事实上,不管这幢高楼是批准作为住宿或商业用途,民宿其实不属于住宿或商业单位。

根据我国现有的法律或指南,旅游部其实只允许乡区设有民宿,而且民宿须由至少10间村宅所组成,才能取得旅游部所发出的认证。

这意味着,所有不属于这个标准的住宅单位,一律不能转作民宿。

不管是称为Homestay或是AirBnB,没有任何政府部门或单位能发出执照,让这些民宿经营下去。

换句话说,所有在高楼内充作民宿的住宅或商业单位,根本就没有办法取得合法经营的地位。

在这情况下,在法律上,所有设在高楼单位内的民宿皆属于非法,而管理层除了援引管理条例执法外,另一个管道就是请地方政府来执法。这包括发出相关通告予业主,要求业主停止有关单位继续充作民宿,同时发出罚单予业主,甚至还可以将业主控上法庭。

其实,绝大多数业主皆以为本身的单位是租给他人入住,等到他们接到地方议会所发出的通告及罚单后,他们才知道这些所谓的租户,其实是大量跟不同的业主签下租约,并在业主不知情的情况下,转以民宿来赚钱。

出租应常探视

然而,地方政府有权在不知谁是经营者的情况下,直接对业主采取行动。

虽然罚款可能只有两三百令吉,但若这些罚款长期未缴付,地方政府甚至可以将这些业主控上法庭。

如果碰到法官严厉执法的话,他甚至可以判业主坐牢,结果是租客赚钱,业主反而要坐牢。

我要在这里奉劝所有业主,要经常去探视本身早已租了出去的单位,并确保租户没有将其转为民宿或其他非法用途。

一旦有任何新发现,业主应该马上采取行动终止这些租约,免得最后搞到自己赔了夫人又折兵。

搜证困难鲜少执法

其实,国内许多地方政府鲜少对这类非法民宿采取行动,这是因为他们在执法时面对许多难题,尤其是采集证据时有许多难度。再者,地方政府也无法派人在这些高楼驻守,长期对违法的民宿业者采取行动。

首先,有一些民宿业者没有商业注册,或者他们所注册的商业名字根本就不存在。他们有者甚至连收据都发不出来,即使地方政府执法人员摸上门,他们也选择躲在屋内,且不开门,这让地方政府要采集所需的证据确实很困难。

管理层可强制住客登记

在这种情况下,高楼管理层其实可以通过跟地方政府配合,通过管理层所采集到的证据,将这些证据交给地方政府来发通告及罚单。这又要怎样做呢?

管理层可以强制规定每个民宿住客必须登记。如果一批人有5个人,包括3个大人及两个小孩,管理层其实可以规定每个人皆须登记,而这些所登记的资料则包括他们的全名、身分证或国际护照号码、地址或来自哪一些国家,还有电话号码等。

只要长期登记每名民宿住客的资料,我们就可以根据这些所掌握的资料,判定哪一些单位涉及民宿生意,然后将这些资料交给地方政府来采取进一步的行动。地方政府可以根据管理层所提供的业主资料,直接对这些业主采取行动。

一旦业主接到地方政府所发出的通告与罚单之后,他们就会跟地方政府了解进一步的情况,进而要求租户给予合理的解释,再不然就提早跟租户解除合约,以避免这些民宿长期非法地经营下去。

条规不明绑手绑脚

环顾2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表,由联邦政府统一制订的管理条规(By-Laws),当局并没有针对如何管制民宿有任何规定,管理层或保安人员要直接采取行动对付民宿,往往会面对绑手绑脚的情况。

对于我所接手管理的高楼产业,我往往会建议管理委员会通过召开常年大会或特别大会,并给予21天的大会通告来制订附加管理条规,而这些所要制订的附加管理条例,必须在大会上取得75%业主支持通过,才能取得执法的效用。

严格监督违者开罚

要如何制订附加条规呢?这当然包括授权给管理层或保安人员,可以针对所有要入住的外来者,登记基本资料、检查身分文件,甚至必要时将那些未登记者赶出去,或是取消所有被发现属于民宿住客、甚至是违反防疫标准作业程序(SOP)者的入住或访客权利。

与此同时,一旦被发现任何业主的单位涉及民宿生意,管理层可以针对每一次事故向业主开出罚单。当然,罚款的顶额不得超过200令吉。长期下去,业主在无法招架的情况下,就会选择提早和租户解约,同时将本身的单位租予长期性质的租户。

如果在某幢高楼有逾半业主或单位牵涉民宿生意,即使管理层要通过制订附加管理条例来阻遏这些非法民宿,岂不是会碰钉吗?

如果阻止民宿需要获得出席大会超过75%的业主同意,才能制订附加管理条例,我们如果反过来调整这些附加管理条例的内容,让这些要经营民宿的业主无法取得75%的业主所认同,只要不支持的一方拥有至少25%以上的业主所支持,对方就始终无可奈何了。

因此,要管制或对付非法民宿,只要管理层动一动脑筋,规定民宿住客一定要登记,并监督他们在高楼内的一举一动,加上随时针对违反抗疫SOP一事开罚等,所有高楼的非法民宿将会逐日渐少,甚至可能有朝一日销声匿迹。

 

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      collectively known as the “Purposes”.<

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          This notice was updated: 5th February 2014

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