Categories意见

高楼住户 勿让住处变高危

2022年12月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

业主若不合作,
可直接采取行动

峇冬加里发生营地土崩惨剧,牵引出国内许多高楼管理层,皆面对许多业主往往先斩后奏或“先上车、后补票”的情况,有者甚至把自己置于高度危险之中而不自知。

最常见的情况,就是业主往往在不属于自己单位的范围内筑起围墙或围篱,把共管产业的范围纳入个人私占的领域。

当其他业主有样学样地跟着效仿,而管理层要开始采取行动时,这些业主却质问管理层:“为何你们针对所有人采取行动?”

另一个常见的情况,就是将自己的物品堆积在门外的走廊,或是堆积在楼梯口,这些情况都可能会影响到火灾时逃生或救援工作,甚至加速火势蔓延。

住在高楼的业主,首先须了解自家的产业范围。他们可以参照分层地契,而若没有分层地契,就参阅地方议会所批准的建筑图测来确定。

若是根据分层地契,我们还可进一步确定本身单位所拥有的附属物业(Accessory Parcel),包括停车位、空调窗台、花圃庭苑之位置及实际面积,进而避免侵犯其他不属于本身产业的范围。

当确定了本身产业之范围,业主是否就能为所欲为呢?当然,若这个业主关上门窗,在本身单位内做任何事情,只要不违反任何法律,而这些行为又不影响或干扰到其他业主,这基本上不会构成太大问题。

私占公共区域,藏安全隐患。

管理层可限制部分行为

然而,若这个单位不断传出噪音,或者其个人行为或所展开的商业活动,影响到其他楼上、楼下或隔邻单位住户的日常生活,再不然就是因为这个单位所展开的装修工程,影响到整栋楼宇的结构安全,管理层就有权力介入并采取进一步行动。

2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表,授权楼宇管理层可规定业主或居民以下行为或活动:

(1)不可在晚上11时过后大声播放音乐;

(2)不可随意更改本身产业的外观与颜色;

(3)不可在本身单位储存易燃品或爆炸物;

(4)要对自身单位展开害虫管治工作,避免影响他人;

(5)要确保本身宠物不会对其他人构成干扰;

(6)不可乱丢垃圾,包括随意给外来鸟类喂食;

(7)不可在未经管理层批准之下,展开装修工程;

(8)不可随意停放交通工具,或在停车场置放障碍物

除了上述所谈的,管理层可以通过召开常年大会或特大,并给予21天通告,来制订附加管理法规,以确保整个楼宇的管控工作更加顺畅。

装修非获批即为所欲为

对于装修工程,许多业主的一般认知,就是只要得到管理层所批准,他们就可以根据自身意愿,并对自身单位展开任何装修工作,但事实看来并非如此。

首先,业主须根据室内设计师的设计图,要求承包商把整个图测画出来,然后再把这个图测提交管理层。

禁影响结构安全

随后,管理业须鉴定这个设计图,是否涉及某些不能被敲打的剪力墙或所谓结构墙(Shear Wall),还有这些装修工程对毗邻单位所可能构成的影响。

要如何鉴定何为剪力墙,何为切墙(Brick Wall)?这可以通过建筑图测,或是土木工程图测来鉴定。

由于剪力墙内的墙身涉及钢筋水泥,任何敲打足以影响整栋楼宇的结构安全,绝不可以随意作任何修改。至于砖块砌成之切墙,由于墙身未涉钢筋水泥,要对其敲打则影响不大。

当然,若这个设计图涉及修改屋内的区分空间(Partition),或是涉及重大的结构修改,管理层可以指示业主通过委任建筑师、工程师等,将整个装修图测提交地方议会来批准。

至于整个工程,则应该交由建筑师或工程师来全程监督承包商施工,以让所有住户更加放心。

当然,你身为业主有权决定要如何对本身的单位展开装修工程,但管理层同样有义务要让其他住户住得更安心,所以管理层有权对未经批准之装修工程发出停工令,或充公承包商的建筑材料或器材。

我们经常面对一些业主在未经管理层批准,或未提呈图测予管理层的情况之下,就擅自展开装修工程。当他们被抓包时,又会搬出各种理由耍赖。

为了更有效应付这种情况,管理委员会可以通过召开大会制订附加管理法规,包括授权管理层发出停工令、阻止承包商进入、限制施工时间,甚至若有必要,还可充公整个装修工程所需使用的建筑器村或材料。

管理层有适当裁量权

其实,2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表底下之管理法规,明确授权管理委员会,再通过权力下放予管理层职员、保安人员等,针对任何违反法令或管理法规的事项展开任何执法行动。

这包括管理层有权拆除任何违章建筑、移除任何留在共管产业范围内的障碍物,包括充公这些物品并转售。只要管理层在采取执法行动之前,给予所有相关业主或单位所需通告,并给予对方足够时间来解决问题,若面对业主还是不合作的情况,就可以直接采取所需行动。

尽管如此,许多管理委员或管理层职员,未必有足够胆量去采取这一类行动。

他们甚至担心,自己会成为被业主报复的对象,包括车辆被爆胎、车身被刮花等。这就解释了为何管理层工作,应交由那些本身并非住在高楼内的人士来负责。

身为产业经理,我们绝对有义务根据管理委员会的指示或决定,负责对违规的业主采取行动。

除非是超越管理层能力范围所能采取的行动,否则管理层可以随时自行采取行动,而无需涉及地方议会或其他执法单位。

如果管理委员会不想直接采取行动,可以通过入禀分层管理仲裁庭或是法庭,先取得所需之裁决或庭令,再来通过执行这些裁决或庭令也不迟。

毕竟,迟采取行动总胜过完全不采取行动,但若可能涉及人命伤亡或财物损失的个案,则事不宜迟了。

Categories意见

共管楼宇升降机 居民爱又恨

2022年12月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

 

每部升降机每年须更新合格证书。

楼宇内部的垂直运输设备,简称“升降机”,它是共管楼宇内部的其中一项永久运输设备,也是业主住户使用率最高的机械设备之一。

自1845年第一代升降机诞生以来,它让楼宇建筑克服了向上发展的难度,同时也成了现今高楼建筑内的必备设施。每天24小时,每周7日,为高楼提供客运、货运服务。

升降机只要在常规使用下,技工定时定点地维修维护,它是相当安全的垂直运输工具, 马来西亚更是设立了专属部门审核与监督国内的升降机,以确保其安全。

然而,高楼居民却都对升降机又爱又恨。

随着互联网的便利,许多人都是社交媒体的用户,有关升降机事故讯息的传递变得越来越便利。

有关升降机事故的短视频是热搜榜常客,不免让使用者对它存有恐惧,或因不了解它,而对升降机的安全性存有认知误区也不出奇。

升降机都有健康证书

根据马来西亚1967年工厂及机械法令 (139号法令)与马来西亚1994年职业安全及卫生法令 (514号法令),职业安全与卫生局(DOSH)更是硬性规定,每一部升降机都必须每年更新合格证书, 以确保它能安全的服务用户。

而且,该机构也规定,升降机须有安全防护系统。每一部升降机至少有5条电缆。

若其中一条电缆断开,其余4条起重电缆将确保升降机安全运作。因此,升降机电缆突然断裂,导致升降机包厢急坠的事故,不应该发生。

这让消费者疑惑,为何会发生起重电缆同时断开的情况呢?

因为每一部升降机都是由经验丰富的技术人员正确地安装、校正和校准,以便能有效地发挥作用。

升降机主导轨上的机械制动器是最后一道防线,即使是在起重电缆断开的情况下,升降机机厢会在自由坠落的过程中,经过主导轨上的机械制动器。

该机械制动器会在升降机机厢仍未撞入缓冲坑以前,停下升降机机厢。令人费解的是,在升降机事故中,所有的这些安全措施没能发挥作用。

那我们不禁要问,到底问题出现在哪里 ?

根据笔者的观察,升降机事故,通常离不开升降机的维护工作不善,甚至是从没保养这事实。

鉴定问题根源对症下药

如果要对症下药,笔者建议先从问题根本分析,鉴定问题出在哪里。以下是问题的几个可能根源:

1)管理处滥权饱私囊

管理委员利用法律授予的行政权谋私,以私人利益为出发点,用人唯亲,“挂羊头卖狗肉”的方式控制整个维修保养工程,以不当手法,趁机牟取暴利。他们提供变相的“一条龙”服务,串通顾问与承包商,控制整个维修承包过程,合谋抬高维修中标价,中饱私囊。

2)技术人员渎职

按照标准流程,每栋共管楼宇都需与获得DOSH营运执照的升降机维护供应商签订外包服务合约,并委派那些可以胜任、符合资格的人员,负责定期维护工作。

按照这逻辑:

a)该维护承包商工作人员所提供的升降机维修服务,其质量是否低于标准。

b)该维修服务是否由熟练技术人员进行?

c)当中使用的是原装配件吗?

基于第一与第二难题,须看职业安全及卫生局这个监管机构是否有恪尽职守,以确保只有获得授权认可的升降机供应商,方可以注册为升降机的维修单位。进行升降机维护工作的同时,委派那些可以胜任、符合资格的人员维修,并确认现场的维修工作呢?

3)囊中羞涩,难办

笔者也提醒业主,高楼升降机经常发生故障,是困扰高楼住宅住户的噩梦。

但他们可能没有仔细的想到,若寻根究底,住户本身拖欠物业管理费的态度,也是导致这个问题的其中一个原因。

笔者呼吁业主们准时缴付管理费,因拖欠物业管理费,势必会导致物业管理方没有足够资金,维护、维修和清理建筑和相关设施,包括升降机在内。

2013年分层管理法令阐明,违反仲裁庭裁决,如没在规定期限内缴清拖欠费用,一旦定罪,最高可罚款5000令吉或监禁最高3年。

最后,机械设备是否能长期以良好的状态为民服务,除了钱要到位,管理者也扮演管家监督的重担,审核维修服务承包商,邀请监管机构定时的审核也十分重要。

相关文章:

Categories意见

为何公寓管理总是问题多多?

2022年11月17日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

你家的管理委员,会中饱私囊吗?

都市化效应、完善的基建、便利的周边设施、大量的就业机会,令许多国人涌入各大城市生活,并升级成了40%中产阶级 (M40)。

然而,城市人口的不断增加,把城市有限的土地价格不断推高。

为了头顶的那片遮风挡雨的瓦,许多月薪数千令吉的都市人选择了另类的生活方式,购买的虽是独自的个别单位,但却与其他单位住户共享同一个屋檐的共管楼宇。

而许多共管楼宇的小业主们,其实都是都市中的“夹心阶层”,他们因为有经济能力,是国家的纳税人,具备金融借贷空间,能买房,却因为收入处于中等阶层,与弱势阶层相比,不符合官方政策的扶助目标,经常处于市场与公共政策保障之间的空白地带,典型的比上不足、比下有余。

虽然按照“夹心阶层”的收入水平,有金融借贷空间能买房,中等收入水平的金融借贷空间,通常只能获得一次房贷就封顶了,为了买房夹心阶层还得背负长达35年的房贷,为头顶上的瓦付出大半青春,成了不折不扣的“三奴”:努力偿还房贷的“房奴”、通勤代步的车贷的“车奴”,以及孩子们的“孩奴”。

业主几乎“非专业”

所以,都市人几乎都忙着挣钱或为事业打拼的黄金岁月,而2013年分层管理法令,把管理权交托了给管理机构,这是由可投票的业主,出席年会一人一票民选出的业主代表,也是757法令下合法合规的管理者。

问题来了,管理委员并不一定是物业管理专科,他们虽然拥有管理职权,但却一知半解,该怎么办?

法律制定的管理条规是什么呢 ? 该关注的细节又是哪些呢 ? 何为监督的标准呢?日常运行的标准章程是那些呢 ?许多人出任管理委员后才体会到,原来楼宇管理日常的服务范围繁多,必须负起以下10大任务,堪称是10项全能大考验!

A)土木工程 – 楼宇维修与保养;

B)机械工程 – 机器设备的定期保养与维修;

C)电气工程 – 电流电气的定期保养与维修;

D)金融服务 – 征收管理费,支付被委任的服务者,维持收支平衡;

E)法律顾问 – 提供法律解说与援助;

F)人流管理 – 管理小区里的人流与车流;

G)警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫;

H)人事纠纷 – 协调处理业主或租户之间的纠纷与矛盾;

I) 环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质;以及

J)其他大小事务

但,看清楚以上的每一种服务都有其领域的专才,加上管理委员拥有该楼宇公摊管理费的支配权,假如管理委员利用法律赋予的行政权谋私,以私人利益为出发点,用人为亲,“挂羊头、卖狗肉”的方式操纵整个维修保养工程,以不当手法,趁机牟取暴利。

又或是提供变相的“一条龙”服务,串通顾问与承包商,控制整个维修承包程序,合谋抬高维修中标价赚自家的钱。

官方应着手整顿和教育

到底有几位小业主能抗衡呢 ?

别忘了,许多小业主并不是物管专业人员,他们缺乏相关的知识,加上本来就是夹心阶层的中产,日常已经疲惫于偿还债务,还能拨出多少时间来跟进呢 ? 典型的养不起自己,专注事业,房子却无人打理的困境。

国内物管的账,不清不楚已经是公开秘密,买贵了又怎样 ?谁才是有执法权的执法单位呢?如果法律授权的执法单位选择无作为,那纳税人的权益该谁来捍卫呢 ?

为此,笔者呼吁官方单位正视以下几点:

其一,建立有公信力的第三方或官方估价审核机制,避免管理委员霸权私通,透过“一条龙”服务抬高维修与保养费用后,转嫁给业主;

其二,透过互联网大数据库,让消费者能检测报价是否合理;

其三,宣导共管楼宇的业主,有关管理共管楼宇所需的知识,增加官方的询问和沟通管理渠道,并严峻的为该该渠道的执行力把关。

相关文章:

 

Categories贴士

分层产业基金费用 很重要!

2022年11月14日

不想付分层产业的所需费用?
先了解一下用途再说吧!

没有人喜欢被隐藏费用打击,因此了解储备基金(Sinking Fund)和维护管理费(Maintenance Fees)如何运作,是购买分层产业之前的一个良好步骤。

这些共享费用几乎影响了分层住宅中的所有居民,为确保重要的产业管理和维护,提供了重要的资金。

毕竟,如果您设计了完美的生活空间,却发现周遭的建筑物摇摇欲坠,那将是一种耻辱。

不过不用担心,事情没有那么复杂……只需支付您的费用!但先等一下,储备基金和维护费到底是多少,为什么它们对我很重要?

何谓储备基金?

储备基金的含义有点像为未来支出准备的共享资金,例如大规模维修或建筑物的主要工程。

可以把它想象成一种保护自己免受不幸遭遇打击的工具,或存起来以备不时之需的钱。

分层建筑中的居民都向该基金支付费用,以在进行重大工程时提供财务保障。因此,所有居民都为这些基金捐款是很重要的。

也许你不想为一些重要的建筑物维修花大钱,却发现大厅里43号单位的那个人没有钱支付维修或维护管理费!

什么是维护管理费?

维护管理费用于产业周围的日常维修和保养。它涵盖了物业管理的要素,例如园艺、维修公共区域、安全和保持清洁。

虽然储备基金是一大笔资金,旨在为昂贵的维修提供财务保障,但维护管理费是用来支付持续产生的成本。

经营大型物业不是免费的,而且涉及的成本,往往比你预期的要高。

建筑物的安全性,可能是最明显的,但所有这些努力让你的建筑看起来很好的人,以及监督他们的管理和行政团队,都希望得到报酬。

这就是维护管理费的用途。

那么,维护管理费通常是多少钱?

提到维修和护理建筑物的维护管理费,涉及的成本取决于多个因素。

如果你购买的公寓项目有一个美丽的15英亩花园和大理石喷泉,那么可以肯定的是,若与地下室只有停车场的公寓大楼相比,你的公寓管理与维护成本更高。

人口密度也是总成本的一个重要因素。低密度的产业,除了可能更豪华和需要更高的维护需求外,还意味着分担成本的人更少,因此经济效益也较低。

高密度房产项目将由较多的居民分摊总成本,这通常会更符合经济与成本效益。

维护管理费多寡,最终是根据居民分摊成本来计算,这取决于与你的公寓相关的许多因素。

有关因素包括:

● 单位类型
● 建筑面积
● 可以使用的共享设施
● 共享的接入点

切记,良好的管理也是成本的一个因素。如果你的公寓管理团队没有及时进行物业维护,没有审查合约,或向你收取过高的费用,那么你所支付的费用很可能会高于应有的水平。

但不用担心,大多数物业管理团队都是知道该怎么做的专业人士。毕竟,这就是你要付出的代价!

储备基金的成本是多少?

储备基金与维护管理费分开存放,通常按你支付的整体服务费的百分比收取。

储备基金费用为服务费总成本的10%。这意味着,如果你的住宅是维护管理费高昂的高档产业,那么你的储备基金将会更高。

您是否须同时支付储备基金和维护管理费?

维护管理费的收取受法律约束,尤其是2013年分层管理法令。

该法令强制发展商成立管理公司,以便对产业进行适当的持续管理。

根据这项法令,应在发展项目的第一次股东大会上成立联合管理机构 (JMB),该大会须在第一个单位业主取得单位拥有权后的12个月内进行。

接着,联合管理机构将选出一个联合管理委员会(JMC),负责管理有关产业。该委员会必须由至少3人,最多不超过14人组成。

联合管理机构负起维护与管理有关建筑物的法律责任,决定向居民征收的各项收费及储备基金,以及在2013年分层管理法令下的其他所有义务。

该法令授权联合管理机构征收各项基金及负责展开维护建筑物的工作。

如果你对维护管理费有异议,该怎么办?

好消息是,你在这些管理和法律费用方面,并非没有自己的发言权。 2013年分层管理法令阐明,业主可以挑战当前的物业管理团队。以下是你有权获得的一些权利:

你有权质问联合管理机构,因为他们是在为你工作!你有权质疑他们针对建筑物的管理所作的决定。

● 查看联合管理机构的账目: 你有权要求查看联合管理机构的各个账户,以了解他们如何使用及为何使用你缴付的钱。为了满足这要求,你可能需付费不超过50令吉。

● 针对各项课题进行投票:你有权在常年大会上投票,而且必须在会议前至少14天获通知参与大会。

● 申请审查:你可以向你住处所在区域内的建筑专员,挑战并申请审查各项共同收费。

务必留意的是,如果你不支付有关费用,你将失去作为业主的各项权利。因此,如果你不想支付有争议的费用,那么你要行使权利时就可能面对一些挑战。

以下是你可能面临的局面:

● 无投票权:如果在大会召开后7天内未支付全部或部分共同费用,业主将失去投票权。

● 利息开销:法律允许物业管理机构在要求付款后14天内,对任何未清还的普通收费收取不超过每年10%的利息。

● 进入共用区域将面临限制:如果你不支付费用,进入共用区域时可能会受到限制。

● 刑事指控:根据2015年分层管理(维护与管理)法令,未能支付维护管理费用,最终可被判定为刑事犯罪行为。

不过,不要担心所有不好的东西,你必须聚焦好的一面。支付维护管理费和储备基金,有助于管理机构提供保持理想居住环境的服务。

一个干净、良好护理的公寓大楼,更适合称之为“家”,而不是墙壁上有各种可疑污渍的黑暗走廊。

因此,下次你的维护管理费到期时,尽量不要去想它会让你花钱,反而应该专注于它可以帮助的建筑物中营造正面的居住环境与氛围。

高楼住宅生活不全是惨淡的维修费和储备基金!为何不通过这些关于垂直花园和阳台花园的好主意,来点亮你的高楼住宅生活方式,这样你就可以为自己的住所建造一个避风港。也许它会帮助您摆脱那些必要的开支!

(本文获PropertyAdvisor.my网站授权摘录转载)

相关贴士:

 

 

Categories意见

公寓多余停车位 发展商无权管?

2022年10月23日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

如何定义多余停车位归谁

房屋发展中多余的停车位,是属于共管楼宇的一部分,还是属于发展商的?

在Sri Keladi Sdn Bhd(清盘中)v Bukit OUG Condominium Joint Management Body 一案中,讨论了一个住宅发展项目中额外停车位的拥有权。

案情:

1. 上诉人(发展商)是Bukit OUG Condominium的发展商,该公寓项目是由住宅和商用产业组成(发展项目)。

2. 发展商清盘后,清盘师进行审计后发现有149个过剩的停车位,清盘师随后刊登广告出售,以变卖发展商的资产套现。

3. 申请人作为发展项目的联合管理机构(Joint Management Body),以149个停车场为共同产业的一部分为由,入禀法庭申请该149个停车位的拥有权。

4. 发展商对联合管理机构的这项申请提出异议,因为该项目尚未发出分层地契,并辩称作为土地拥有者和发展商,它有权处理有关149个停车位。

5. 高等法庭宣判联合管理机构胜诉,并裁定149个停车位是发展项目的一部分,旨在供业主专有和使用。发展商不服这项判决,立即提出上诉。

6. 发展商认为,高庭法官错误地没有承认发展商和买家之间存在4种不同类型的买卖合约。所有4种不同类型的买卖合约都显示,停车位不是该发展项目的共同产业,因此不应由联合管理机构管理。

争议点:

管理停车位拥有权的工具或文件是什么?有关149个停车位是否符合买卖合约下共同产业的定义?

判决:

1. 149个停车位是否为共同产业的一部分,取决于买卖合约的条款。

2. 买卖合约第31(c)条文所定义的共同产业,不包括上述149个停车位。

这些停车位是已提供给单位业主的停车位之外的额外车位。因此,149个停车位不能也不应被业主作为“共同产业”享有。

因此,联合管理机构没有管理这些停车位的权利和权益。

关于联合管理机构认为在默认情况下,应将未说明为共同产业的物业包含在共同产业的定义下,是一个错误的看法。

买卖合约第 31(c)条文须与买卖合约附表H的附表二同读,并清楚地阐明149个停车位不应被视为共同产业。因此,高庭的裁决是错误的,并与上述附表清楚明白的字眼不相符。

3. 针对不受附表H束的住宅单位的非附表H买卖合约,在没有对共同产业作出任何定义的情况下,因此没有规定须视停车位为共同产业。

4. 至于商业单位的买卖合约,其涵盖与附表H买卖合约不同的规定,其中第32条文阐明,停车位属发展商拥有。

5. 停车位不能属于单位业主,也不能被视为共同产业;停车位属发展商所拥有。

结语:

一个住宅发展项目中过剩停车位的拥有权,将取决于买卖合约的条款。

联合管理机构和买家应参照买卖合约中共同产业的定义。

在没有对共同产业作出任何定义的情况下,过剩的停车位将不被视为共同产业。

Categories问诊室

物业管理,又是委员?

2022年10月19日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生您好,我有个疑问。

如果委员已经是跟管理层工作,然后管理层公司也在公寓服务,是否合法?

我本身也选上委员,但是1天后,我就辞职了!

现在他们还要跟现在的管理层签约3个月……

You Wai Ng


答:

You Wai Ng,您好!

“委员不受薪,受薪不委员”。您所提到的方式,已经存在利益冲突。

因此,不太建议这么做。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories意见

共管楼宇电子付费 可防失信?

2022年10月17日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

 

无现金支付好处多,
也不能忽略科技便利带来的隐患

卫生部秘书长拿督哈吉星今年6月22日发出通告,表示卫生部将“根据卫生部反腐计划和2021年马来西亚数字经济蓝图,从10月1日开始,卫生部旗下所有设施将仅通过扣账卡、信用卡和电子钱包等方式,接收无现金付款。

“在该措施下,卫生部属下的所有设施,包括医院和诊所,将仅接受无现金支付来降低涉及公共资金的泄漏,所导致国家收入流失的风险,同时提供便利化的支付过程,来提升收费的效率和安全性,并降低收费成本,以惠国利民。

共管楼宇的金钱纠纷是大课堂。

邻国真实个案

47岁被告鲁米被怀疑私自窜改会计审计报告,经调查后,证实被告于2013至2018年期间出任合乐路的Harvest Mansion楼宇经理时,从住户支付的维修费和储备金中失信金额高达1万9962新元。

被告后来俯首认罪,并表示款项已被用在支付债款以及应付个人开销。经法庭审判后,被告被判失信罪成立,监禁14周。

以上乃成功入案的冰山一角,许多发生在大马半岛的共管楼宇管理费失信事件,多数因证据不足,而不了了之。

大马个案一

今年一月份位于旧巴生路华联花园岭一座共管公寓的楼宇经理被爆在其任职楼宇经理期间,无法交代高达50万令吉的款项去向,于去年9月份管理委员介入后,当事者就告失联。

十五碑警區主任阿米希表示,商业罪案调查组已援引刑事法典第408(失信)條文,开档调查涉案的女嫌犯。然而,一年过去了,此案至今仍无下文。

大马个案二

2020也爆出楼宇经理艾迪诺(53岁)在其于2016年11月至2019年12月任职威中Signature及Signature Avenue楼宇经理期间,挪用每月收取的管理费共18万1323令吉,而被控告抵触刑事法典408(失信)条文。

笔者相信,如果采用无现金的支付管理费,共管楼宇的公款更有保障,可避免因个人诚信问题而引发的失信事件。

采用无现金支付4大好处

1)记账变得简单

因每一笔支付的款项都被记录下来,会计系统里的数据,也将会进行数字化,往后要分析住户的习惯评估,楼宇财务分析与评估,都将容易许多。

2)防范失信事件

无现金支付可避免或杜绝前线职员私吞现款的问题,避免失信事件。

3)可降低行政开销

通过互联网的便利,住户无需特别请假上门支付管理费,支付管理费可随时随地十分方便,同时接收端的管理办公司也可更有效的管理柜台工作人员,一切支付都记录在电子支付系统里。

这样对前线的行政人员提供有效的进行工作编排,能有效的减低人力资源成本。

如有病假,后勤团队也可远程管理,避免遗漏。

4)无现金付款方式效率高

随着智能手机和互联网几乎渗透社会所有阶层,人人都一机在手,方便住户,就是方便管理处。

零售界提倡无现金支付,笔者也与大多数人一样,已习惯使用电子钱包附带的无现金付款便利。

同样的,管理办公室也需要跟得上时代。

无现金的支付方案在减少使用现金的同时,让交易的效率更高,也可抑制假钞流通,杜绝类似“抢劫”、“失信”这类“传统”犯罪事件。

勿忽略潜在风险

虽然无现金支付好处多多,我们也不能忽略,数字科技便利下带来的隐患。

由于非常便利,屡屡发生个人信息盗用事件,科技犯罪这类“新犯罪”也会日益猖獗。

1)互联网骇客猖狂

骇客善于利用系统的漏洞或保安缺陷,轻则骇入系统并窃取用户的财务信息,重则直接盗取金钱。

2)须克服设备与技术难题

共管楼宇的营运基金都来自业主的公摊管理费,许多共管楼宇的科技设备处于老旧代换状态,并不适合推行大量依赖互联网的无现金支付。

3)年长者难适应

智能手机对于年轻人是驾轻就熟,但对于旧时代的大部分年长银发族,却是难以跨越的壕沟。

笔者希望,共管楼宇能尽快转型,迎接科技的便利,而政府也需要正视微型公寓及老旧楼宇科技设备的缺乏或老旧。

Categories意见

慎选物管经理 公寓免变大杂院

2022年09月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

委任物管经理需谨慎!

马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局(Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers” ,简称BOVAEP)于上月22日登报发出通告,宣布该局援引1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令第25(1)条文,以及估值师、估价师、房地产代理及物业管理条规中的第142条规,正式撤销264位物业管理经理的执业执照,俗称除牌。

为何这么多位同时被除牌呢?首先,让我们先来了解,什么是物业管理经理?简单来说,物业管理经理是在建筑物的管理与维护方面,具有能力和丰富经验的合格专业人士。

他/她需获得马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局的认可,才能领取执业执照。

同时,他/她也是一位熟知2013年分层管理法令、1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令、马来西亚物业管理标准(Malaysia Property Management Standard)和其他与房地产、分层地契相关法令法规的专业人士。

在大马,特别是分层地契房产项目,因涉及私人单位与共有共用设施设备的维修维护工作,因此是一门蛮复杂的专业。

许多人担任了共管楼宇的管理委员,才知道原来楼宇管理是10项全能大考验,共管楼宇的日常工作范围是如此繁多。

管理者任务

A)土木工程 – 楼宇维修与保养
B)机械工程 – 机器设备的定期保养与维修
C)电气工程 – 电流电气的定期保养与维修
D)金融服务 – 征收管理费,支付被委任的服务者,维持收入支出平衡
E)法律顾问 – 提供法律解说与援助
F)人流管理 – 管理物流、人流及车流
G)警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫
H)人事纠纷 – 协调业主或租户之间的纠纷 与矛盾
I)环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质
J)其他大小事务

委员法律责任重

2013年更阐明,管理委员一旦没有依法办事,就等于触犯该法令,一旦罪成将面临以下惩罚 :
1) 罚款不超过25万令吉
2) 牢狱不超过3年,或两者兼施

谁是合法合规管理者?

您可能会问,本文的主题是物管经理,但为何牵涉到由业主出任的管理委员呢 ?

答案是,目前2013年分层管理法令是把管理职权授予出席年会透过票选的业主为管理委员,而非合格的物业管理经理。

合格的物业管理经理,是管理委员所委任的服务供应商。 再次提醒业主们,共管楼宇的管理职权还是停留在管理委员,而非物业管理经理。

然而,多数出任管理委员的业主,都不是相关领域的专业人士,所以才选择委任专业人士来管理,只不过委任了物业管理经理后,就完事了吗? 其实不是。

根据2021年官方数据,西马共有2万1254个分层项目,但合格的物业管理经理却只有2776位人,楼多人少,导致物管企业“出租”执照。

物管如计时炸弹

有些物业经理把辛苦得来的执照,出租给第三者抽成,这些租牌公司根本没有经过BOVAEP的审核,没有实在的营运经验,更没有提供员工培训。

更重要的是,由于执照不是自家的,根本就无需为专业负责。

慎选物管企业

一旦出事了,再向另一个持牌人租物管执照就是了。

委任了这样来历不明的物管企业,等同把生命和身家财产都托付给一颗计时炸弹,业主们是否能睡得安稳呢?

业主委任物业经理,就是希望把管理住宅大楼的日常维修保养工作,还有自己的生命安全及身家财产都交给他,自然马虎不得。

居民委员得谨慎筛选物管企业,才能保障自己。只有再三确认,才能减少不必要的麻烦。

管理费非越便宜越好

因管理委员对物业管理不了解,总以为这是一门不需要耗费技能与精神的行业,所以对于管理费也有许多误解。

物业管理费并不是越便宜越好。英文有这样一句话:“If you pay peanut, you get monkeys”(如果你只肯给予花生,你将只能吸引猴子),低廉的管理费,换来的就只是低落的服务品质。

保养不当房子贬值

过了一段时间,你的家就会渐渐变成凌乱不堪的大杂院,外观就好像贫民窟般残旧和杂乱,甚至出现损坏等。

你辛辛苦苦每个月供款的房子不断贬值,还得为各种因保养不当而损坏的设备另掏腰包买单,电梯的维修费又不是小数目。

缺乏保养的房子,只会让你赔了夫人又折兵,千万别因为不了解而付出更大的代价。

物业若保养得好,生活品质自然获得保障,物业升值自然不是问题,更重要的是业主心理的满足感。

城市土地越来越少,向上发展已是大趋势,对物业管理的需求自然有增无减。

随着2013年分层管理法令生效,物业管理不再可有可无,业主们也需与时并进,至少要了解什么是物业管理,才能与物业管理者有效沟通配合,携手打造美丽家园,延长物业寿命。

最后,遇到害群之马,一定要向估值师、估价师、房地产代理及物业管理局正式投诉,让局长把不负责任的物业管理经理除牌。

相关新闻:

 

Categories意见

公寓账目管理 一大难事?

2022年08月29日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

物业管理得当,
账目要分明!

财务管理是整个产业管理最重要的一环。若管理得当,管理层则将如鱼得水,能够徜徉自在;否则,管理层就如一条“咸鱼”,随时会被业主追究。

当共管机构或管理机构所管理的资金一旦高达50万令吉,甚至是超过100万令吉时,却可能引来有心人觊觎,进而策动抹黑管理层等行动。

这就令产业经理处于两难的局面。身为产业管理经理,一方面,我们想为管理委员会储备更多所需资金,有时甚至要想办法跟欠债的业主讨回钱,另一方面却极不愿意看到本身所管理的物业,出现业主跟管理委员会关系紧绷的局面,甚至让产业经理难以持平地应对大局。

不管怎样,产业经理除了协助管理委员会解决业主的各项投诉,以及确保各项维修工作到位之外,若能把整盘账目处理妥当,势必让整个产业管理取得画龙点睛之效。

一般有相当规模、资源及管理架构完善的产业管理公司,肯定聘有本身的会计人员协助管理层处理他们的账目。

一些管理委员会或会选择将账目管理外包给会计楼处理,或是另聘会计书记来负责这类工作。

最糟糕的情况,就是那些没有委任产业管理公司协助打理,没有将会计工作外包,而全部职员都是自行聘请的共管机构或管理机构,原以为这种管理模式将能够为管理委员会节省更多开销,但最终经常看到的局面,却可能是有人徇私牟利。

徇私牟利见惯不怪

这种情况我们经常见惯不怪。然而,最痛苦的还是,当有关资金因有人徇私舞弊而“不翼而飞”后,整盘账目又要如何做出来呢?在各种相关文件不完整的情况下,产业经理又要如何把整盘账目弄得相对完整,这绝对是一件相当吃力不讨好的工作。

在审计工作方面,所有审计报告在这个财政年度各项分类账(Ledgers)的期初余额(Opening Balance),都是要承自上个财政年度的期末余额(Closing Balance)。

举个例子,若管理层在2019至2020年的账目因许多文件缺失,还未经过审计,我们绝不能跳过这两年的账目,要求审计司直接审计2021年的账目,这根本是行不通的。

若非得到建筑总监特别允准,让管理委员会能够跳过某个年度的账目,直接以2018年的期末余额用作2021年的期初余额,否则再怎样烂的账目最终还是要送交审计司,而审计司在无法核对许多重要文件或记录的情况下,只好在这份审计报告打下“Qualified Account”的字眼。

在会计学里,您不要以为看到有“Qualified”的字眼,就以为这个账目审计过关而高兴不已。

其实,这个“Qualified”字眼恰恰反映了您的账目不过关,让审计司无法顺利完成整个审计工作,进而保留给予这个账目任何正面评价。

审计账目未完 常年大会照开

许多共管机构或管理机构总喜欢以审计账目还未完成,尽量拖延召开常年大会的时间。

然而,即使在审计账目未能完成的情况下,常年大会仍必须按照法律规定,每年且必须从上个常年大会的日期算起,在未超过15个月的情况下召开。

当然,管理委员会就必须在常年大会上交待,为何无法准时完成账目的审计工作?即使没有审计账目,管理层也无须将未经过审计的管理账目在常年大会上提呈。

毕竟,任何未经过审计的账目都是不能在常年大会提呈或寻求通过的。

若这些账目在常年大会过后始完成审计,管理委员会可以选择另行召开特别大会来提呈,或者等到下一次召开常年大会时才提呈,这完全要看业主的整体意愿来作判断。

对于任何完成审计的账目,若提呈至常年大会时不被业主所接纳,大会则可以要求另行展开法务审计(Forensic Audit)。

当然,法务审计肯定要涉及更高的专业收费,其次则是许多审计司未必愿意接手这方面的工作。

另一个可行的管道,则是通过援引2013年分层管理法令第26(2)条文或是第62(2)条文,针对共管机构或是管理机构的账目,要求建筑总监委任审计司介入展开法务审计。

若建筑总监不肯,任何人可以通过入禀分层管理仲裁庭,将建筑总监列为答辩人,并要求仲裁庭作相关谕令。

须至少有2银行户头

根据2013年分层管理法令的规定,每个共管机构或管理机构必须开设至少两个银行户头,其一用以存入业主们所缴付的管理费,其二则用作储备金户头。

在这个法令诞生之前,国内许多银行通常都不允许共管机构或管理机构,在同一间银行开设超过一个来往户头。不过,这个问题如今早已解决,而国内银行如今都解除了这个限制。

若您的共管机构或管理机构还未开设第二个户头,作为储备金户头,则应该立即去开设这个户头。

一旦这个储备金户头开设之后,管理层必须将所收到的储备金存入这个户头,甚至把当中一部分储备金转为定期存款,以赚取更高的定存利息。

由于法律早有这方面规定,若您的共管机构或管理机构未开设这个储备金户头,则可能会面对一些审计司不愿接手完成您的账目审计工作。

在账目无法如期完成审计的情况下,管理委员会就可能会被业主兴师问罪,甚至面对被业主拉下台的风险。

其实,2013年分层管理法令有规定,任何共管机构或管理机构若未能如期审计账目,可能会被提控甚至被判罚款不超过25万令吉、不超过3年监禁或两者兼施。

虽然目前还未有任何共管机构或管理机构在这个情况下被对付,但还是要奉劝各位勿以身试法,以免让自己成为全国首例。

相关新闻:

 

Categories意见

不守公寓“家规”?铁腕处理!

2022年07月18日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

 

为了斩草除根,
不得不采取“铁腕手法”…

所谓“林子大了,什么鸟都有” 。

密度高的楼宇,住着形形色色的人,有些街坊邻里懂得守规矩,有同理心,懂得自我管理,不造成邻居们的困扰,是共管楼宇的典范租户。

与此同时,也有些住户却因自我中心主义太重,缺乏同理心,不主动配合楼宇管理条规,甚至还屡次抵触有关条规,成了左邻右里心中的那根“刺”,刺痛着每一位住户,却无法被拔除。

到底现代共管楼宇的“半同居生活”,适合采取铁腕式管理吗?

首先让我们来了解,有关人性管理学经常提出的两大效应。

1. 破窗效应

“破窗效应”(Broken windows theory)是由詹姆士威尔逊及乔治凯林提出,并刊于《The Atlantic Monthly》1982年3月版的一篇题为《Broken Windows》的文章。

如果有人打坏了一幢建筑物窗口的玻璃,而该窗口又没有及时维修,别人就可能受到某些示范性的纵容,去打破更多的窗户。久而久之,这些破窗户就给人造成一种无序的感觉,结果在这种公众麻木不仁的氛围中,犯罪就会滋生,甚至变得猖獗。

同样的,一面墙如果出现一些涂鸦,没有及时被清洗,很快的,墙上就布满了乱七八糟、不堪入目的东西;一条人行道有些许纸屑,不久后就会有更多垃圾,最终人们会视若理所当然地将垃圾顺手丢弃在地上。这种现象,就是犯罪心理学中的“破窗效应”。

透过“破窗效应”的个案,我们可以观察到这样一个道理:

任何一种不良现象的存在,都在传递着一种信息,这种信息会导致不良现象的无限扩展,同时必须高度警觉那些看起来是偶然的、个别的、轻微的“过错”,如果对这种行为不闻不问、熟视无睹、反应迟钝或纠正不力,就会纵容更多的人“去打破更多的窗户玻璃”,就极有可能演变成“千里之堤,溃于蚁穴”的恶果。

基于“破窗效应”理论,同个屋檐下的现代共管生活中,就要重视对违规现象的及时发现和处理。

为楼宇制定条规与执行制度后,面对违犯条规者,就不能姑息纵容,否则会有更多人无视有关条规,并屡屡违反它。

共管楼宇居住的几乎都是抬头不见低头见的街坊邻里,如何约束呢 ?“坏人”谁来做呢?

如果管理者没有在问题浮现的初期站出来执行有关条规,久而久之,将引发“破窗效应”,当违规成了惯性行为,才想要约束就难上加难了。

笔者鼓励管理者采用对结果负责的管理方案,无需听借口;有错就罚,还要罚得对方心服口服;定时检讨并完善管理条规,从根本出发;多动手,少动口。不斥责违反条规的街坊,而是微笑着对他说:“违规了,去交罚款吧”,让住户了解,什么是“火炉效应”。

2. 火炉效应

“火炉效应”则是组织建立管理条规后,如果有人违反有关条规,就会受到严厉相应的惩罚。

就好像烧得红红的“火炉” ,它本身不会主动烫人,但只要有人触摸,它就必烫无疑,不会顾及触摸者的身分,人人平等,谁摸就烫谁,而且立即处罚,没有下不为例,当有人用手触碰滚烫的火炉,就像会烫得立即将手缩回。此后再遇火炉,会尽量避免触摸。

共管楼宇从2015年法令生效并推行后,其实不缺管理条规,缺的是有效的执行。

笔者亲身体验的个案之一,坐落在雪州安邦的一座共管楼宇,早期就因为管理层怠慢条规的执行力度,导致楼宇变成了非法外劳的集聚地,大量的非法外劳入住,衍生了一系列的卫生课题和安保问题。

无可奈何的业主选择搬离,楼宇也因共用设施严重损坏,而拖欠高达97万令吉的管理费等。

这恶性循环终于在2017年新任主席发动的“铁腕管理”下才逐步改善。该主席透过“先立家规,再一视同仁的严格执行下”,上任第一年就把拖欠的管理费减少至43万令吉,并再第二年再减至23万令吉左右。我上个月再次拜访这共管楼宇,发现拖欠的管理费已经少于10万令吉左右。

楼宇许多损坏的共用设备,在没有上调管理费的情况下,透过有效的管理费追讨方案,追收欠款来修复楼宇,再次的翻新旧楼。

过程虽然困难重重,但这个案再次提醒了笔者,“铁腕管理”是有效的方案。

而且在非常时期,确实得采用非常手段,如果管理者不果断,不坚决的执行“家规”,那有关楼宇恢复妥善管理的希望将十分渺茫。

相关新闻: