2023年06月21日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
你好，想要问问一些关于旧楼的问题。
目前的屋子是政府公寓，屋子有白蚁问题。找了管理员可是没解决方案，目前不知道可以怎样解决这个问题。 需要自己找人翻新屋顶还是有其他的解决方案吗？
通常这种情况还可以把屋子出售吗？需要怎样的程序？希望可以得到一些解决方案或意见，感谢
Stella
答：
Stella 你好，
如果政府公寓，管理处无作为，请先向市议会反映。如果市议会哪里无动作的话，尝试向仲裁庭申述吧。
有时候，这类型的共管楼宇，可尝试向市议员求救，效果会比较快。
还有，如果是单位内部的白蚁泛滥，可直接聘请虫害治理服务者来处理。
如果要出售房子，可在买卖合同注明“As is Where is basis ”的销售方案，让准买家自行管理虫害。
2023年05月24日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问：
想请问我在某个公寓买了两个单位，但是空置了很久，近期回去发现有人和保安串通，将我的parking lot租了出去。为了防止再次发生这种事，我就把家里没有驾的车停在两个parking lot的中间，这两个停车位都是我的。
可是管理层却锁我的轮胎，说我违例停车，他们说就算两个停车位都是我的，但是停在中间线违反了停车规则，请问真的有这回事吗？
FOONG
答：
FOONG 你好，
如何在共管楼宇内停车，需要遵守SMR2015 3rd Schedule Paragraph 27
《2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列共有7条附属条例，明列停车的常规。
第一疑点：管理处无权出租您的停车位，那是您的私人财产
第二疑点： 把车子停在中间确实，不符合2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列里的规定。
2023年05月21日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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共管楼宇管理的问题罄竹难书。
随着757法令，即2013年分层建筑管理法令生效后，该法令在第二条文阐明，“注册物业经理人”是指在1981年估值师、估价师、产业代理及物业管理经理法令下注册的物业经理人。
国会于2018年再通过242法令修正案，成为1981年估值师、估价师、房产代理及物业管理经理法令，正式把物业管理经理纳入估值师、估价师、范围，以规范拥有营业执照的持牌人，按照马来西亚物业管理标准（Malayian Property Management Standards）为客户服务。
BOVEAP的前身为估值师、估价师及产业代理局(Board of Valuers, Appraisers, and Estate Agents，BOVAEA)。
BOVEAP随后促请在职的楼宇管理经理，于2018年1月至12月期间向该局提呈申请书，以正式申请成为物业管理经理。
许多有经验的楼宇经理或合格者也积极响应，纷纷提呈申请书，笔者也是这政策的受惠者之一，成功登记成为合格的物业管理经理，获得了执业证书。
截至2021年1月，我国共有2776名合格物业管理经理，以及514家合格物业管理公司。
官方开放让所有在职的物业经理，根据学历与就业履历提呈申请书，把国内物业管理经理人数从区区的600多人，大幅提升至2776人，确实快速填补了物管管理经理的空缺，让分层楼宇的管理机构有了许多新的选择。
但与此同时，此措施也引发一些负面影响。
当一大批在职物业管理人通过2018年生效的上述新措施，获得执业证书后，荣升物管经理人，这本该是一门欣欣向荣的物业服务业，却迎来了反效果。
土地局数据显示，截至2021年12月31日，国内共有2万1254个共管楼宇项目，涵盖高达174万2000个住宅单位。这数据意味着什么呢 ？
当多数在职的楼宇经理响应官方措施，申请并获准成为合格的物业管理人后，这群本是物业管理领域中流砥柱的地勤干部都荣升为老板，他们所留下的中阶干部岗位却出现了许多空缺。
日常工作十项全能
物业管理服务的日常工作量犹如十项全能的地勤企业，服务范围如下 ：
A）土木工程
●物业维修与保养
B）机械工程
●机器设备的定期保养与维修
C）电气工程
●电流电气的定期保养与维修
D）金融服务
●征收管理费，支付被委任的服务者，维持收入支出平衡
E）法律顾问
●提供律法的解说与援助
F）人流管理
●管理车流量（Traffic Flow）、人与车
G）警卫保安
●管理保安公司与监督警卫
H）人事纠纷
●协调业主或租户之间的纠纷与矛盾
I）环境卫生
●尽量维持小区优良生活品质
J）其他各类大小事务
服务范围管很宽
物业管理服务业的专业人士到底是僧多粥少、楼多人少？还是僧少粥多、人多楼少？
让我们来算算吧，假设：
1） 按人头计算
截至2021年底，国内共有2万1254个共管楼宇项目，而截至2021年1月的合格物管经理人数为2776人，每位持牌人可平均分配负责管理7.65个项目。
2）按公司计算
同样的，按截至2021年底，国内共有2万1254个共管楼宇项目，而截至2021年1月的合格物管企业为514家，平均每家企业获分配负责管理 41.35栋楼宇。
假设每栋楼宇平均600个单位（现有新建项目几乎都超过800个单位），每个单位平均居住5人，那么7栋楼宇就累计了4200个单位，共有2万1000名居民。
这显示，物业管理的服务范围非常广。
服务对象比例公仆自叹不如
另一方面，让我们来看看各国平均每名公务员所服务公民的比例：
由此可见，相较于公务员对人口比例，国内物管经理人平均每人服务的居民比例偏高。
此外，国内分层楼宇目前面对的难题，是从过去的物业管理经理人短缺，变成了物管企业的中阶干部短缺。
为此，笔者呼吁人力资源部正视物管服务人力资源短缺的困境；否则，物管经理将继续面对心有余而力不足的窘境。
2023年04月16日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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笔者因物管经理职务的关系，每每接手一项分层共管楼宇时，都惯性地为该楼宇进行建筑物状况评估（Building Condition Assessment Report），以了解该楼宇现在的建筑结构健康水平，却发现许多楼宇的消防系统几乎处于“瘫痪”状态。
真实个案 ：坐落在雪兰莪某栋共管楼宇的消防系统，已“瘫痪”多年。
当我们把消防系统“瘫痪”的报告如实呈报给管理委员，并申请维修预算时，得到的答复就是，都已“瘫痪”了这么多年，不要大惊小怪、小题大作，没那么“衰”（倒霉）的啦！
该楼宇其实面对多个问题：
1） 楼宇管理层因拖欠物业管理公司、升降机服务商、泳池系统服务商、水务局等款项，而同时面临这些单位的起诉；
2） 多年未进行账目审计评估；
3） 楼宇单位业主拖欠总额上百万令吉的管理费。
新任管理委员费心费力的召开年会把旧委员除名后，才接手这烂摊子。因此新任管理委员认为，还有其他更多更重要的事物要优先处理，而暂时不处理“瘫痪”的消防系统，偏偏短短几个月内非发生了多次火患，殃及多个单位。
所幸每次火患发生时都被及时发现，动用灭火器就把火势扑灭，避免火势蔓延燃烧其它的单位。
莫让火患夺命才觉悟
笔者要强调，一根小烟头酿成的火患足以将整个单位吞噬，一丝电火花能烧毁整栋楼宇，管理人口密集的共管楼宇，需更关注火患所带来的隐患。每每火患发生，从小火变成大火，只须短短的几分钟，甚至一瞬间。
而且，楼宇结构复杂、人口密集，加上易燃建筑材料的采用，导致高楼发生火灾时，火势迅速蔓延，疏散居民和救援的难度很大，一旦疏导不当，慌乱下被烟雾呛至缺氧晕眩后导致丧失逃生能力，就很容易酿成人命伤亡的悲剧。
所以，高楼建筑物的火患救援工作，一直是世界公认的消防难题。
没正确消防意识
此外，多数业主也没有正确的消防意识，有些甚至消防局的专号都不知道，家中更没有备用的灭火器，或就算有灭火器，也因不曾使用，而不了解正确的实用方式。
还有，许多共管楼宇的住户总抱着侥幸的心理，不当的在紧急逃生道停放脚踏车，或占用消防通道为自家储物空间，更是大大增加了救援与逃生的难度。
消防局的数据也显示了，对于火患后的事后评估，或对命丧火场者进行的验尸报告，证明了更多受害者是先死于火患所产生的烟雾和有毒气体。消拯局的报告更提出，窒息是火灾死亡的主要原因，比烧伤的比例高出3倍。
据报道，高达85%的死者是被浓烟熏晕，丧失行动力后，才被大火烧死。这是由于火灾产生大量有毒气体，会导致受害者在吸入过量的有毒气体或浓烟，丧失了活动和逃生能力。
所谓不怕一万、只怕万一，笔者促请管理委员平日即须密切关注楼宇的消防系统，采取预防措施维护和定期的修复消防系统，确保消防设备安好。
2023年03月19日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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共管楼宇的管理问题其实属罄竹难书，笔者踏入了管委那么多年，发现新任管理委员容易犯下的思维盲点之一，就是“欲速则不达”。
因对旧管理委员的不满，召集业主出席年会推翻旧管理层，推选新委员上任后，对新任委员授予过高的期望，换来的只有失望。
共管楼宇的物业管理最难办的事，其实不是对楼宇机械设备设施的维修与维护工程，而是如何让已经心寒的业主，再次“遵守”和履行缴付管理费的业主责任，并开始支付管理费。
楼宇出现“脱管状态”，最常见的难题就是因为账目不清，钱何去何从无法解释清楚，导致业主们不敢缴管理费，引起流动资金短缺，服务商纷纷退场，导致维修维护不到位，加上债主们（服务商）的追债行动，让好不容易推翻了颓废委员的新任委员们，个个都没了谈判的底气，故不是做不到，而是资金还未到位，有心无力。
面对这样的烂摊子， 改善须得一步一脚印， 笔者建议管理委员需得按部就班的进行：
1）先对楼宇的健康状况进行检测评估；
2）在对楼宇的财务状况进行整合分析。
如果委员刚上任一来就不管，不让团队有喘气空间，这样就只能逼人选择离开，毕竟物管无奇迹 – 唯有按部就班，经营物管服务公司这几年，个人的观察如下：
楼宇的收入来自业主们的公摊支付也等于是一种非盈利收入，所以楼宇的现金流通常都是在“刚刚好”的水平线徘徊就很不错了。这也是促使共管楼宇无法采用“高金任贤”的管理方案，委员们通常都是尽量以合理的价位换取合理的服务水平。（注：此说法不适合用在高级公寓）
当酬劳不是特别吸引人，很自然的，一等一的人才不会把物业管理当作求职第一选择，很多时候，物业管理是他们心中的“备胎”而已。
1）物管企业的雇员，某个情况下流动率偏高，毕竟水往低处流，人往高处爬，是自然不过的事。
2）当资源是有限时，凡事都得先评估“先后急缓”的顺序排列。虽然无法一次性预测未来，但怎么都得心里有个谱吧。
事情分轻重缓急
再次提醒大家，物管所面对的事情无非4大类：
第一种是“很急很重要”；
第二种是“很急但不重要”；
第三种是“不急但很重要”；
第四种是“不急也不重要”。
如果是你的话，每天先做哪一件事情呢？只要你头脑清醒，思绪正常，这个问题难选吗？一点都不会，对吗？
但为何，在现实生活中就是选不好呢？因为多数人的选择都是“救火”而不是“防火”，救火就如同“扬汤止沸”，结果当然是徒劳无功！关键在于，有几个人有“釜底抽薪”的毅力呢？
别忘了，物业管理人只是管家而已，我们不是当家，要釜底抽薪止沸，管理委员本身必须先做好。我们必须点出管理委员们的盲点，为他们照亮“开阔敞亮的大陆”，还要做到处事圆滑，懂得衡量世故标准，更需要和他们“讲钱”。
在资源和人力也有限的时候，“按部就班”才是最合情合理的选择，而非匆忙又盲目的救火。忙救火是治标不治本的管理方案，它只能让你暂时感觉良好，而无法从根本改善源头。
按部就班效率最高
据我观察，那些能把事情做好的人，总是优先选择把有限的资源放在重要但不紧急的事物，同时也以预防为主要管理精神的人。
提醒管理委员一句重要的话：“最高效率就是按部就班”。因为按部就班，我们才能做到以下几点：
1）事情逐渐改善，楼宇的故障频率就一定逐渐减少，甚至改善到几乎零故障；
2）财务状况逐渐稳健，有了现金流，就拿资源换取服务商合理的服务水平；
3）减少虚耗和极少浪费时间，资金也应用在有绩效的方面；
4）管理层能看清大局和整个局势的变化，有时间沉淀思考，以应对万变的情况；
5）物业管理人可以看到希望，也可预定结果，让我们可以运筹帷幄，观大局、平乱局、定天下。
关键在于如何“教育、执行、监督、调整”
A）如何教育：
1）管理委员；2）居民或住户；3）服务商 ；
B）如何执行：
1）委员如何相互配合；
2）居民/住户如何配合；
3）服务商如何配合？
C）时时监督：
委员、居民和服务商要形成三角关系，互相监督和鞭策，各司其职、互利互惠，方能共赢。
D）调整修改：
天底下没有最好的方案，一直等最好的方案就是原地踏步、停滞不前，所以必须“边做边学、边错边改”。
但物管事务的本质就是“高重复性”，几乎每天都在重复着一样的工作，日复一日，很容易失去激情和干劲，故在工作岗位上需要的“自律”，不能是外在设定。
养成自律自觉惯性
我们需要的是来自“内在的动力”，最好是那种“懵懵懂懂”，无意识的惯性。
这样的自律才是最重要且有绩效的。当我们把大目标细分成小小的旅程碑，并以定时、定量、分配，重复的一次又一次去执行，而非在外来的要求和压力下才这么做，这就是内在和自觉性的惯性行为。
90天期限是建立习惯的门槛，能重复90天，挺过就渐渐变成习惯。就算没有外来的压力，也能自动自发的组织运作。不定时的监督检查，是审核的一种，让在职人员知道他不是“无王管”的，那些屡屡做错不改的，就不是我们需要的人了，管理者要懂得“放生，放手”让大自然的自然定律去教育他/她吧。
最后，改善需要时间，按部就班的克服一件又一件的难题，就能改善楼宇的现况。
2023年02月19日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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笔者早前出席吉隆坡市中心一栋共管楼宇的常年大会，并担任该年会的主持人。
这是一栋拥有146个单位的公寓。
根据2013年分层管理法令的年会条规，有投票权的业主需在年会举办日７天前，缴清属于该楼宇单位的所有费用，才能成为合格的投票人。
根据结账日，共有87个单位缴清了单位的所有费用，故这次年会的法定投票数是８7个单位，按照法令的要求，年会需获得50%出席率才能顺利举办，而当时的登记处只获得了41个单位的业主完成登记，所以年会需按照另一条例，将登记时间延长30分钟。
30分钟后，登记处一共获得了51个单位的业主完成登记手续，而年会也获得了51名法定人数的投票人后，得以顺利的进行。
51单位业主出席年会
你可能会好奇的是，为何笔者特别关注出席的人数？一栋146单位的共管楼宇，共有51个单位的业主出席年会，占该楼宇单位总数的34.94%，或稍微超过三分一的出席率。
如果你有出席年会的经验，这么高的年会出席率，这次的年会免不了漫长。
不满意管理委员的个别单位业主，踊跃出席年会声讨管理层。结果，这场年会从早上10时30分一直开到下午6时15分左右才结束。
业主集体重要决策
１）否决２016、2017、2018及2019年的会计审计报告，要求展开法务会计调查
２）反对管理委员会来年的财政预算案，要求新任委员在上任后的３个月内举办特别大会，重新投票表决
3）反对委员提呈的议案，这包括：
３.１）安装发电机
３.２）拒绝接受管理委员聘请专业的物业管理公司，选择业主自理
３.３）反对管理层对违规的单位业主，开出200令吉的罚单
３.４）反对管理层调高管理费；并要求新任管理委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决
３.５）拒绝2015年分层管理条例里的第三列表里的家规
４）否决2020年及2021年的会计报告，反对让管理层提呈会计审计，并要求新任委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决
反对派否决上一任所有议案
简单来说，反对派否决上一任管理委员提呈的所有议案，唯一通过的议案就是新任委员的遴选。
笔者身为有营业执照的物管经理，无权干涉业主们的投票表决权，惟有苦口婆心的向出席者讲解2013年分层管理法令授予管理委员的权限及职责。
然而，出席者在情绪高涨下坚持否决管理层提出的议案。
问题逐渐浮现
１）值班表无人填写，如何是好？
好不容易，年会结束后，新任管理委员要进行第一次委员会议，遴选主席、秘书、财政这3大要职，加上因年会否决聘请管理公司的决议，选择委员自理的管理方案，笔者希望上任的委员填写值班表，但新委员表示有全职工作，无法值班，笔者只好提醒委员自行编排值班表，再出示在布告板。
２）重新提呈会计审计报告，谁领头？
笔者也因年会把有关账目、预算、审计等重要决议，挪后让新任委员在3个月内举办特大表决，提醒管理委员需马上委任会计事务所，却被告知没有相关财务预算，先缓一缓。
笔者只好提醒新任管理委员，３个月的期限其实不足以完成长达６年的会计审计评估。
３）要求违建合法化
其中一位管理委员要求把其早期扩建其单位时涉嫌“违建”的举措合法化，笔者看了图纸和文件后，提醒该管理委员，该违建行为已被楼宇专业建筑总监公告这是违规行为，他必需自费还原。
还有，分层管理仲裁庭也已宣判，这是违法行为，那为何还知法犯法呢？
注：楼宇的管理费收入无法支付日常营运费用，已面临赤字，旧管理层上任后，把2016至2019年的会计旧账整理出来后，也完成了会计审计评估，其实可算是劳苦功高，但却可能因追讨拖欠的管理费的力度过大，结果反而变成被讨伐的对象。
结语:不了解管理法令苦
这共管楼宇建于上世纪60年代，许多违规行为当下并不算是违规违法，因当时还未有相关的法令和法规来管控和约束。
要求该楼宇百分百的按照2013年分层管理法令来管理，其实是强人所难。
而不了解相关管理法令条规的单位业主，且不了解管理委员的苦，如今自己担任管理委员，却欠缺一套深思熟虑的管理方案。
2022年12月25日
黄伟益
产业管理顾问
峇冬加里发生营地土崩惨剧，牵引出国内许多高楼管理层，皆面对许多业主往往先斩后奏或“先上车、后补票”的情况，有者甚至把自己置于高度危险之中而不自知。
最常见的情况，就是业主往往在不属于自己单位的范围内筑起围墙或围篱，把共管产业的范围纳入个人私占的领域。
当其他业主有样学样地跟着效仿，而管理层要开始采取行动时，这些业主却质问管理层：“为何你们针对所有人采取行动？”
另一个常见的情况，就是将自己的物品堆积在门外的走廊，或是堆积在楼梯口，这些情况都可能会影响到火灾时逃生或救援工作，甚至加速火势蔓延。
住在高楼的业主，首先须了解自家的产业范围。他们可以参照分层地契，而若没有分层地契，就参阅地方议会所批准的建筑图测来确定。
若是根据分层地契，我们还可进一步确定本身单位所拥有的附属物业(Accessory Parcel)，包括停车位、空调窗台、花圃庭苑之位置及实际面积，进而避免侵犯其他不属于本身产业的范围。
当确定了本身产业之范围，业主是否就能为所欲为呢？当然，若这个业主关上门窗，在本身单位内做任何事情，只要不违反任何法律，而这些行为又不影响或干扰到其他业主，这基本上不会构成太大问题。
管理层可限制部分行为
然而，若这个单位不断传出噪音，或者其个人行为或所展开的商业活动，影响到其他楼上、楼下或隔邻单位住户的日常生活，再不然就是因为这个单位所展开的装修工程，影响到整栋楼宇的结构安全，管理层就有权力介入并采取进一步行动。
2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表，授权楼宇管理层可规定业主或居民以下行为或活动：
(1)不可在晚上11时过后大声播放音乐；
(2)不可随意更改本身产业的外观与颜色；
(3)不可在本身单位储存易燃品或爆炸物；
(4)要对自身单位展开害虫管治工作，避免影响他人；
(5)要确保本身宠物不会对其他人构成干扰；
(6)不可乱丢垃圾，包括随意给外来鸟类喂食；
(7)不可在未经管理层批准之下，展开装修工程；
(8)不可随意停放交通工具，或在停车场置放障碍物
除了上述所谈的，管理层可以通过召开常年大会或特大，并给予21天通告，来制订附加管理法规，以确保整个楼宇的管控工作更加顺畅。
装修非获批即为所欲为
对于装修工程，许多业主的一般认知，就是只要得到管理层所批准，他们就可以根据自身意愿，并对自身单位展开任何装修工作，但事实看来并非如此。
首先，业主须根据室内设计师的设计图，要求承包商把整个图测画出来，然后再把这个图测提交管理层。
禁影响结构安全
随后，管理业须鉴定这个设计图，是否涉及某些不能被敲打的剪力墙或所谓结构墙(Shear Wall)，还有这些装修工程对毗邻单位所可能构成的影响。
要如何鉴定何为剪力墙，何为切墙(Brick Wall)？这可以通过建筑图测，或是土木工程图测来鉴定。
由于剪力墙内的墙身涉及钢筋水泥，任何敲打足以影响整栋楼宇的结构安全，绝不可以随意作任何修改。至于砖块砌成之切墙，由于墙身未涉钢筋水泥，要对其敲打则影响不大。
当然，若这个设计图涉及修改屋内的区分空间(Partition)，或是涉及重大的结构修改，管理层可以指示业主通过委任建筑师、工程师等，将整个装修图测提交地方议会来批准。
至于整个工程，则应该交由建筑师或工程师来全程监督承包商施工，以让所有住户更加放心。
当然，你身为业主有权决定要如何对本身的单位展开装修工程，但管理层同样有义务要让其他住户住得更安心，所以管理层有权对未经批准之装修工程发出停工令，或充公承包商的建筑材料或器材。
我们经常面对一些业主在未经管理层批准，或未提呈图测予管理层的情况之下，就擅自展开装修工程。当他们被抓包时，又会搬出各种理由耍赖。
为了更有效应付这种情况，管理委员会可以通过召开大会制订附加管理法规，包括授权管理层发出停工令、阻止承包商进入、限制施工时间，甚至若有必要，还可充公整个装修工程所需使用的建筑器村或材料。
管理层有适当裁量权
其实，2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表底下之管理法规，明确授权管理委员会，再通过权力下放予管理层职员、保安人员等，针对任何违反法令或管理法规的事项展开任何执法行动。
这包括管理层有权拆除任何违章建筑、移除任何留在共管产业范围内的障碍物，包括充公这些物品并转售。只要管理层在采取执法行动之前，给予所有相关业主或单位所需通告，并给予对方足够时间来解决问题，若面对业主还是不合作的情况，就可以直接采取所需行动。
尽管如此，许多管理委员或管理层职员，未必有足够胆量去采取这一类行动。
他们甚至担心，自己会成为被业主报复的对象，包括车辆被爆胎、车身被刮花等。这就解释了为何管理层工作，应交由那些本身并非住在高楼内的人士来负责。
身为产业经理，我们绝对有义务根据管理委员会的指示或决定，负责对违规的业主采取行动。
除非是超越管理层能力范围所能采取的行动，否则管理层可以随时自行采取行动，而无需涉及地方议会或其他执法单位。
如果管理委员会不想直接采取行动，可以通过入禀分层管理仲裁庭或是法庭，先取得所需之裁决或庭令，再来通过执行这些裁决或庭令也不迟。
毕竟，迟采取行动总胜过完全不采取行动，但若可能涉及人命伤亡或财物损失的个案，则事不宜迟了。
2022年12月19日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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楼宇内部的垂直运输设备，简称“升降机”，它是共管楼宇内部的其中一项永久运输设备，也是业主住户使用率最高的机械设备之一。
自1845年第一代升降机诞生以来，它让楼宇建筑克服了向上发展的难度，同时也成了现今高楼建筑内的必备设施。每天24小时，每周7日，为高楼提供客运、货运服务。
升降机只要在常规使用下，技工定时定点地维修维护，它是相当安全的垂直运输工具， 马来西亚更是设立了专属部门审核与监督国内的升降机，以确保其安全。
然而，高楼居民却都对升降机又爱又恨。
随着互联网的便利，许多人都是社交媒体的用户，有关升降机事故讯息的传递变得越来越便利。
有关升降机事故的短视频是热搜榜常客，不免让使用者对它存有恐惧，或因不了解它，而对升降机的安全性存有认知误区也不出奇。
升降机都有健康证书
根据马来西亚1967年工厂及机械法令 （139号法令）与马来西亚1994年职业安全及卫生法令 （514号法令），职业安全与卫生局（DOSH）更是硬性规定，每一部升降机都必须每年更新合格证书， 以确保它能安全的服务用户。
而且，该机构也规定，升降机须有安全防护系统。每一部升降机至少有5条电缆。
若其中一条电缆断开，其余4条起重电缆将确保升降机安全运作。因此，升降机电缆突然断裂，导致升降机包厢急坠的事故，不应该发生。
这让消费者疑惑，为何会发生起重电缆同时断开的情况呢？
因为每一部升降机都是由经验丰富的技术人员正确地安装、校正和校准，以便能有效地发挥作用。
升降机主导轨上的机械制动器是最后一道防线，即使是在起重电缆断开的情况下，升降机机厢会在自由坠落的过程中，经过主导轨上的机械制动器。
该机械制动器会在升降机机厢仍未撞入缓冲坑以前，停下升降机机厢。令人费解的是，在升降机事故中，所有的这些安全措施没能发挥作用。
那我们不禁要问，到底问题出现在哪里 ？
根据笔者的观察，升降机事故，通常离不开升降机的维护工作不善，甚至是从没保养这事实。
鉴定问题根源对症下药
如果要对症下药，笔者建议先从问题根本分析，鉴定问题出在哪里。以下是问题的几个可能根源：
1）管理处滥权饱私囊
管理委员利用法律授予的行政权谋私，以私人利益为出发点，用人唯亲，“挂羊头卖狗肉”的方式控制整个维修保养工程，以不当手法，趁机牟取暴利。他们提供变相的“一条龙”服务，串通顾问与承包商，控制整个维修承包过程，合谋抬高维修中标价，中饱私囊。
2）技术人员渎职
按照标准流程，每栋共管楼宇都需与获得DOSH营运执照的升降机维护供应商签订外包服务合约，并委派那些可以胜任、符合资格的人员，负责定期维护工作。
按照这逻辑：
a）该维护承包商工作人员所提供的升降机维修服务，其质量是否低于标准。
b）该维修服务是否由熟练技术人员进行？
c）当中使用的是原装配件吗？
基于第一与第二难题，须看职业安全及卫生局这个监管机构是否有恪尽职守，以确保只有获得授权认可的升降机供应商，方可以注册为升降机的维修单位。进行升降机维护工作的同时，委派那些可以胜任、符合资格的人员维修，并确认现场的维修工作呢？
3）囊中羞涩，难办
笔者也提醒业主，高楼升降机经常发生故障，是困扰高楼住宅住户的噩梦。
但他们可能没有仔细的想到，若寻根究底，住户本身拖欠物业管理费的态度，也是导致这个问题的其中一个原因。
笔者呼吁业主们准时缴付管理费，因拖欠物业管理费，势必会导致物业管理方没有足够资金，维护、维修和清理建筑和相关设施，包括升降机在内。
2013年分层管理法令阐明，违反仲裁庭裁决，如没在规定期限内缴清拖欠费用，一旦定罪，最高可罚款5000令吉或监禁最高3年。
最后，机械设备是否能长期以良好的状态为民服务，除了钱要到位，管理者也扮演管家监督的重担，审核维修服务承包商，邀请监管机构定时的审核也十分重要。
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2022年11月17日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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都市化效应、完善的基建、便利的周边设施、大量的就业机会，令许多国人涌入各大城市生活，并升级成了40%中产阶级 （M40）。
然而，城市人口的不断增加，把城市有限的土地价格不断推高。
为了头顶的那片遮风挡雨的瓦，许多月薪数千令吉的都市人选择了另类的生活方式，购买的虽是独自的个别单位，但却与其他单位住户共享同一个屋檐的共管楼宇。
而许多共管楼宇的小业主们，其实都是都市中的“夹心阶层”，他们因为有经济能力，是国家的纳税人，具备金融借贷空间，能买房，却因为收入处于中等阶层，与弱势阶层相比，不符合官方政策的扶助目标，经常处于市场与公共政策保障之间的空白地带，典型的比上不足、比下有余。
虽然按照“夹心阶层”的收入水平，有金融借贷空间能买房，中等收入水平的金融借贷空间，通常只能获得一次房贷就封顶了，为了买房夹心阶层还得背负长达35年的房贷，为头顶上的瓦付出大半青春，成了不折不扣的“三奴”：努力偿还房贷的“房奴”、通勤代步的车贷的“车奴”，以及孩子们的“孩奴”。
业主几乎“非专业”
所以，都市人几乎都忙着挣钱或为事业打拼的黄金岁月，而2013年分层管理法令，把管理权交托了给管理机构，这是由可投票的业主，出席年会一人一票民选出的业主代表，也是757法令下合法合规的管理者。
问题来了，管理委员并不一定是物业管理专科，他们虽然拥有管理职权，但却一知半解，该怎么办？
法律制定的管理条规是什么呢 ？ 该关注的细节又是哪些呢 ？ 何为监督的标准呢？日常运行的标准章程是那些呢 ？许多人出任管理委员后才体会到，原来楼宇管理日常的服务范围繁多，必须负起以下10大任务，堪称是10项全能大考验！
A）土木工程 – 楼宇维修与保养；
B）机械工程 – 机器设备的定期保养与维修；
C）电气工程 – 电流电气的定期保养与维修；
D）金融服务 – 征收管理费，支付被委任的服务者，维持收支平衡；
E）法律顾问 – 提供法律解说与援助；
F）人流管理 – 管理小区里的人流与车流；
G）警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫；
H）人事纠纷 – 协调处理业主或租户之间的纠纷与矛盾；
I） 环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质；以及
J）其他大小事务
但，看清楚以上的每一种服务都有其领域的专才，加上管理委员拥有该楼宇公摊管理费的支配权，假如管理委员利用法律赋予的行政权谋私，以私人利益为出发点，用人为亲，“挂羊头、卖狗肉”的方式操纵整个维修保养工程，以不当手法，趁机牟取暴利。
又或是提供变相的“一条龙”服务，串通顾问与承包商，控制整个维修承包程序，合谋抬高维修中标价赚自家的钱。
官方应着手整顿和教育
到底有几位小业主能抗衡呢 ？
别忘了，许多小业主并不是物管专业人员，他们缺乏相关的知识，加上本来就是夹心阶层的中产，日常已经疲惫于偿还债务，还能拨出多少时间来跟进呢 ？ 典型的养不起自己，专注事业，房子却无人打理的困境。
国内物管的账，不清不楚已经是公开秘密，买贵了又怎样 ？谁才是有执法权的执法单位呢？如果法律授权的执法单位选择无作为，那纳税人的权益该谁来捍卫呢 ？
为此，笔者呼吁官方单位正视以下几点：
其一，建立有公信力的第三方或官方估价审核机制，避免管理委员霸权私通，透过“一条龙”服务抬高维修与保养费用后，转嫁给业主；
其二，透过互联网大数据库，让消费者能检测报价是否合理；
其三，宣导共管楼宇的业主，有关管理共管楼宇所需的知识，增加官方的询问和沟通管理渠道，并严峻的为该该渠道的执行力把关。
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2022年11月14日
没有人喜欢被隐藏费用打击，因此了解储备基金（Sinking Fund）和维护管理费（Maintenance Fees）如何运作，是购买分层产业之前的一个良好步骤。
这些共享费用几乎影响了分层住宅中的所有居民，为确保重要的产业管理和维护，提供了重要的资金。
毕竟，如果您设计了完美的生活空间，却发现周遭的建筑物摇摇欲坠，那将是一种耻辱。
不过不用担心，事情没有那么复杂……只需支付您的费用！但先等一下，储备基金和维护费到底是多少，为什么它们对我很重要？
何谓储备基金？
储备基金的含义有点像为未来支出准备的共享资金，例如大规模维修或建筑物的主要工程。
可以把它想象成一种保护自己免受不幸遭遇打击的工具，或存起来以备不时之需的钱。
分层建筑中的居民都向该基金支付费用，以在进行重大工程时提供财务保障。因此，所有居民都为这些基金捐款是很重要的。
也许你不想为一些重要的建筑物维修花大钱，却发现大厅里43号单位的那个人没有钱支付维修或维护管理费！
什么是维护管理费？
维护管理费用于产业周围的日常维修和保养。它涵盖了物业管理的要素，例如园艺、维修公共区域、安全和保持清洁。
虽然储备基金是一大笔资金，旨在为昂贵的维修提供财务保障，但维护管理费是用来支付持续产生的成本。
经营大型物业不是免费的，而且涉及的成本，往往比你预期的要高。
建筑物的安全性，可能是最明显的，但所有这些努力让你的建筑看起来很好的人，以及监督他们的管理和行政团队，都希望得到报酬。
这就是维护管理费的用途。
那么，维护管理费通常是多少钱？
提到维修和护理建筑物的维护管理费，涉及的成本取决于多个因素。
如果你购买的公寓项目有一个美丽的15英亩花园和大理石喷泉，那么可以肯定的是，若与地下室只有停车场的公寓大楼相比，你的公寓管理与维护成本更高。
人口密度也是总成本的一个重要因素。低密度的产业，除了可能更豪华和需要更高的维护需求外，还意味着分担成本的人更少，因此经济效益也较低。
高密度房产项目将由较多的居民分摊总成本，这通常会更符合经济与成本效益。
维护管理费多寡，最终是根据居民分摊成本来计算，这取决于与你的公寓相关的许多因素。
有关因素包括：
● 单位类型
● 建筑面积
● 可以使用的共享设施
● 共享的接入点
切记，良好的管理也是成本的一个因素。如果你的公寓管理团队没有及时进行物业维护，没有审查合约，或向你收取过高的费用，那么你所支付的费用很可能会高于应有的水平。
但不用担心，大多数物业管理团队都是知道该怎么做的专业人士。毕竟，这就是你要付出的代价！
储备基金的成本是多少？
储备基金与维护管理费分开存放，通常按你支付的整体服务费的百分比收取。
储备基金费用为服务费总成本的10%。这意味着，如果你的住宅是维护管理费高昂的高档产业，那么你的储备基金将会更高。
您是否须同时支付储备基金和维护管理费？
维护管理费的收取受法律约束，尤其是2013年分层管理法令。
该法令强制发展商成立管理公司，以便对产业进行适当的持续管理。
根据这项法令，应在发展项目的第一次股东大会上成立联合管理机构 (JMB)，该大会须在第一个单位业主取得单位拥有权后的12个月内进行。
接着，联合管理机构将选出一个联合管理委员会（JMC），负责管理有关产业。该委员会必须由至少3人，最多不超过14人组成。
联合管理机构负起维护与管理有关建筑物的法律责任，决定向居民征收的各项收费及储备基金，以及在2013年分层管理法令下的其他所有义务。
该法令授权联合管理机构征收各项基金及负责展开维护建筑物的工作。
如果你对维护管理费有异议，该怎么办？
好消息是，你在这些管理和法律费用方面，并非没有自己的发言权。 2013年分层管理法令阐明，业主可以挑战当前的物业管理团队。以下是你有权获得的一些权利：
你有权质问联合管理机构，因为他们是在为你工作！你有权质疑他们针对建筑物的管理所作的决定。
● 查看联合管理机构的账目: 你有权要求查看联合管理机构的各个账户，以了解他们如何使用及为何使用你缴付的钱。为了满足这要求，你可能需付费不超过50令吉。
● 针对各项课题进行投票：你有权在常年大会上投票，而且必须在会议前至少14天获通知参与大会。
● 申请审查：你可以向你住处所在区域内的建筑专员，挑战并申请审查各项共同收费。
务必留意的是，如果你不支付有关费用，你将失去作为业主的各项权利。因此，如果你不想支付有争议的费用，那么你要行使权利时就可能面对一些挑战。
以下是你可能面临的局面：
● 无投票权：如果在大会召开后7天内未支付全部或部分共同费用，业主将失去投票权。
● 利息开销：法律允许物业管理机构在要求付款后14天内，对任何未清还的普通收费收取不超过每年10%的利息。
● 进入共用区域将面临限制：如果你不支付费用，进入共用区域时可能会受到限制。
● 刑事指控：根据2015年分层管理（维护与管理）法令，未能支付维护管理费用，最终可被判定为刑事犯罪行为。
不过，不要担心所有不好的东西，你必须聚焦好的一面。支付维护管理费和储备基金，有助于管理机构提供保持理想居住环境的服务。
一个干净、良好护理的公寓大楼，更适合称之为“家”，而不是墙壁上有各种可疑污渍的黑暗走廊。
因此，下次你的维护管理费到期时，尽量不要去想它会让你花钱，反而应该专注于它可以帮助的建筑物中营造正面的居住环境与氛围。
高楼住宅生活不全是惨淡的维修费和储备基金！为何不通过这些关于垂直花园和阳台花园的好主意，来点亮你的高楼住宅生活方式，这样你就可以为自己的住所建造一个避风港。也许它会帮助您摆脱那些必要的开支！
（本文获PropertyAdvisor.my网站授权摘录转载）
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