黄伟益
产业管理顾问

公寓单位漏水，
处理关键是楼上业主？

高楼单位之间漏水的情况屡见不鲜，但管理层能否在发出表格28第7天之后，立即进入应负责任业主的单位内展开修复工作呢？这往往是一门大学问。

根据2015年分层管理（维修与管理）条例第61（1）条款规定，应负责任的业主必须在接到管理层所发出的表格28的7天后，采取行动解决漏水问题，然后针对所承担的维修费用，向这个业主追讨回来。

这个理论固然没有错，不过，若楼上的业主不愿意打开门，让管理层或维修人员进入其住家，试问管理层要如何展开修复工作呢？

管理层当然可援引2015年分层管理（维修与管理）条例第63条款，发出7天通告要求楼上业主开门让管理层或其维修人员进入。

管理层无权破门

如果楼上业主还是不愿意打开门，我们又要怎么办？要破门而入？除非这个漏水的情况很紧急，甚至紧急到会导致淹水，或是导致人命伤亡或财务损失，否则管理层确实无权破门而入。

尽管第63（2）条款阐明，任何人若不愿开门让其他人进入其住家展开修复工作，将可被视为触犯刑事罪，并可被罚款5万令吉或坐牢3年或两者兼施，但是迄今被对付者又有多少人？

当然，这些法律还是有它可用之处。不过，对于不相信会被对付的业主来说，这根本就起不了太大的作用。不过，漏水的问题始终要解决，绝不能因为业主不开门，就什么都不做了呀！

在这个时候，管理层其实还有很多方法可采用。尽管管理层可以根据天花板漏水，假设楼上的业主必须负责任，不过，若楼上业主能够证明这个漏水情况不是他造成的，管理层所发出的表格28就可能站不住脚了。

为了厘清祸根，管理层通常可跟楼上的业主谈判，让管理层找来一位技工，对漏水的墙身敲敲打打，从而鉴定漏水问题的元凶。

如果最后证实楼上的业主不是元凶，那么管理层就要承担这笔敲敲打打的费用。反之，若最终证明是楼上业主须负责任，他就必须承担这笔检查费。

业主愿开门就好办

如果楼上的业主不同意，其实他本身可以找来自己的技工，对漏水问题展开鉴定祸首的工作。

总而言之，只要楼上的业主愿意打开门，鉴定工作就不会是大问题，而最终应该由谁承担这笔费用，这就要看整个鉴定结果而定了。

受影响业主可入禀
分层管理仲裁庭

受影响的业主其实还有另一个选择，就是通过入禀分层管理仲裁庭，同时将应负责任单位之业主，以及将发展商、共管机构（JMB）或管理机构（MC）（视哪一方为当时的管理层）列为答辩人。

由于法律规定发展商、共管机构或管理机构，必须在表格28发出7天后，针对漏水问题展开修复工作，管理层绝不能以本身财务有困难，就不要去采取行动解决问题。

既然法律有规定，若受影响者要入禀仲裁庭，他就必须将楼上单位或管理层同时列为答辩人。

若受影响的业主在入禀仲裁庭时，没有将管理层列为答辩人，那么，仲裁庭所作出的裁决，就不会对管理层有任何约束作用。入禀仲裁庭还有另一个好处，就是在楼上业主不愿意认账时，仲裁庭可以派出技术人员到场展开检查的工作，然后将报告提呈予庭主做决定。

不管怎样，由于入禀仲裁庭通常比较费时，我会建议受影响业主在表格28发出7天后，在管理层还没有采取进一步行动的情况之下，先通过入禀仲裁庭来施压楼上业主或管理层展开修复工作。

等到仲裁庭可能拖个两三个月才开庭聆讯时，或许问题可能早就解决了。若受影响业主等到两三个月后才入禀仲裁庭，再加上仲裁庭将聆讯排期到两个月后才开庭，这个受影响者岂不是要承受更大程度的精神折磨呢？

即使楼上业主完全不开门，一旦仲裁庭排期的聆讯到来时，应负责任的业主有很大可能都会出庭，并在庭上答应会开门让技术人员进入检查。即使对方不出庭，而入禀业主直接取得仲裁庭的裁决，他们就可以将这个裁决交予建筑总监，甚至是警方协助执行这个庭令。

管理层须善用智慧解决问题

我曾经有一个案，楼上单位是发展商本身空置已久的单位，楼下业主则因漏水问题而投诉管理层。由于楼上单位根本没有上锁，管理层在发出7天通告后，在发展商完全没回应的情况下，我们就叫承包商直接进入这个单位内展开维修工作。

在此之前，我们在发给楼上业主的通告，有附上我们所取得的报价单，并告知对方这将会是我们所要委任的承包商，以及承包商的报价款额。如果楼上业主不认同我们所要采用的承包商及其收费，当然他可以自行委任适当的承包商展开修复工作。

过后，管理层通过入禀管理仲裁庭追讨修复费用，并获得仲裁庭判管理层胜诉。不过，这个承包商的代表依然不放弃，甚至还进一步通过高庭入禀司法检讨，尝试要推翻仲裁庭的裁决。这个司法检讨最终亦在高庭被驳回，对方还被法庭判须付5000令吉堂费。

耗两三年取回费用

从管理层当初支付这笔修复费用，直至最终始能取回这笔费用，整个过程可能需要两三年的时间。所以，这个经验同时告诉我们，为何管理层不会直接在表格28发出7天之后，即刻就能采取行动来修复漏水！

这当中有两个原因，其一是业主不要打开门让管理层或维修人员进入；其二就是担心所花掉的钱，未必能够在短时间内取回来，进而影响到管理层其他更重要的开支。

不管怎样，管理层还是要懂得善用其智慧，通过适当的方式来影响楼上的业主展开修复工作，这才是最理想的解决方案。

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

这文章是针对共管楼宇交房期限和初定管理费而写的，两个提问如下：

1）先售后建的分层楼宇，法定交房期限？

2）共管楼宇的管理费到底谁有权决定？ 特别是刚交房的新建楼宇。

收到读者的提问，1）林先生与太太于2017年3月19日年与发展商签署买卖合约，购买了某个坐落在吉隆坡的公寓单位，请问房子应该在什么时候完成建设并交房给买家？

林先生是于2020年6月15日接获领钥匙通知书，并于2020年6 月19日领取钥匙。

2）林先生与太太当时也签署了另一份文件相互契约（Deed of Mutual Covenant），契约内容里表明，管理费是每平方尺30仙 ，但领钥匙时，却被告知是每平方尺45仙，比契约阐明的数目高出50%。

根据当时签署买卖合约的内容，该房子的交房期按照1966年房屋发展法令，是属于Schedule H，即先售后建的高楼建筑，并属于分层地契楼宇，法律规定的建筑期限是不超过36个月。

逾期赔偿从付订起追算

答1：按照以上林先生与太太是于2017年2月4日年与发展商签署买卖合约，推算出来的最迟交房期乃2020年3月18日，但很不巧的，当天偏逢政府依据1988 年预防和控制传染病法（ACT342）授予的权限，颁布行动管控令（MCO）的生效日期，导致发展商无法如期交房。如果纯粹依据1966年房屋发展法令里的条款，发展商需得为逾期提供赔偿，行内称这类的赔偿为liquidate & ascending damage（LAD）。

然而，针对逾期交房的赔偿计算公式，联邦法庭今年1月的一项判决指出，2015年修订的房屋发展（控制及执照）法明文严禁发展商收取订金，既然林先生与太太于2017年1月15日支付了订金，林先生与太大所购买房子的逾期赔偿金，就不是根据买卖合约签署日期计算，而是从支付订金当天开始追算。

逾期赔偿金额是按照房价10%的价格按天计算，假设该房子的价格是50万令吉。林先生与太太最后成功领取钥匙的日期是2020年6 月19日，逾期赔偿金的推算如下：

1）按签署买卖合约的日期追算：

2020年6月19日减2017年3月19日，发展商一共迟了93天才完成交房动作，发展商需要赔偿金额如下：

50万令吉x10%x93天/365天=1万2739令吉73仙

2）按支付订金的日期追算： 

2020年6月19日减2017年1月15日，发展商一共迟了156天才完成交房动作，发展商需要赔偿金额如下：

50万令吉x10%x156天/365天=2万1369令吉86仙

管控期不计入无法索偿

根据联邦法院的上述判决来计算，赔偿的金额足足多出8630令吉13仙。

然而，政府却针对2019冠状病毒病疫情，实行了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令，其中的一条，拥屋权转让及违约金（Delivery of vacant possesion and liquidated damages）阐明，买卖合约中的拥屋权转让期限及违约期限将不计入2020年3月18日至 2020年8月31日这段期间的期限。

所以，林先生与太太无法向发展追讨逾期交房的赔偿。

买卖合约内容常留空
管理费最终由建商决定

答2：虽然当初签署的相互契约（Deed of Mutual Covenant）阐明，管理费是每平方尺30仙，但领钥匙时，却被告知是每平方尺45仙，足足多了50%，确实有一定的幅度落差。

但遗憾的是，1966年房屋发展法令并没明文规定，发展商需要在销售时设定管理费的数额。有的就是在年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”。

而且这个报表一定会出现在买卖合约里，但通常都是没填上任何数字的空表格，所以最后的管理费价位的决定权，还是在发展商手上。

合约补两句条款免责

虽然相互契约是法律文件，受到合约法的制约，但通常这份文件都免不了补上两句关键的条款：

其一，契约里的金额仅供参考；其二，发展商拥有最后的权限，来定夺最后的金额。

这两条条款无形中让最后决策权是在发展商手里，所以购屋者只能接受。

无论如何，马来西亚还有2013年分层地契管理法律令来守护购屋者的权益。

如果您认为，发展商订下的管理费金额不合理，首先您得先缴费，并领取了钥匙，才能通过2013年分层地契管理法律令来维护您的权益。领取钥匙后，您可以正式递交书信给楼宇区域的建筑物委员，寻求建筑委员介入并要求发展商解释管理费是如何裁定的？

这时候，守法的发展商就得按照1966年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”公布管理该楼宇需要的财政预算案。  这次您将获得有一份有金额的申报表，而不是买卖合约里的空表了。

然后，业主需得再在向发展商要求公布另一份楼宇的数据报表，它就是业主的单位面积计算证书（Sijil Informasi Unit Share，简称SiFUS）。

通过2报表推算管理费

有了这两份报表后，林先生就可检验发展商是否按照2013年分层地契管理法令中的第一列表“First Schedule”有关该楼宇的份额单位的计算公式来推算缴费的管理费，是否公平合理。

这里提供推算个案来让大家参考：

假设大楼一共有300个单位，每单位面积一样，每单位都拥有一个停车位。

若第五列表“fifth schedule”预算申报表建议，第一年的开销是66万令吉，那么平均每月的开销就是5万5000令吉。这开销通过300个单位平均分担。

所以，每个单位要分担的管理费就是5万5000令吉除以300个单位，平均每单位需要分担的管理费就是183.33令吉。

为了方便计算，通常建商会向单位业主征收185令吉的月管理费；而储备金（sinking fund）是管理费的10%，即18.50令吉，因此大楼业主每月都得缴185令吉+18.5令吉= 203.50令吉。

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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在马来西亚，公寓、共管公寓、服务式公寓、办公楼等分层地契高楼建筑物，一般上都有委任专业的物业管理人，也会成立一个由居民或业主组成的管理委员会，负责有关分层地契共管楼宇的管理。

如果用简单易懂的俗语来比喻，物业管理人就是共管楼宇的“管家”，而居民或业主组成的管理委员则是“当家”。

共管楼宇的管理委员，向来是自愿和义务的负责为街坊们提供服务，本以为就是份黑白分明的差事，但物业管理表面看来是楼宇维修与保养的技术性工作，但面对的却是行行色色的人，大家有许多共同点之余，也有许多不同点。

管委不好当

虽然绝大部分的人都拥有一双眼、一张嘴巴、一对耳朵、一个鼻子，但基于大家的教育背景、成长环境、族群、宗教信仰，以及过往生活上的点点滴滴都大不同，共管楼宇管理委员在管理形形色色的住户时，就免不了要处理人与人之间的摩擦与纠纷。

加上在大马，共管楼宇管理相关法令已是国会上、下议院三读通过的法令，有关法令清清楚楚的阐明，一旦管理委员没有依据2013年分层地契管理法的章程办事，就等于触犯分层地契管理法。一旦罪成，最高刑罚如下将是罚款不超过25万令吉，或坐牢不超过3年，或两者兼施。

因此，共管楼宇的管理委员其实并不好当。没有领取一分钱酬劳，免费为大家服务之余，往往还会遭到邻居白眼和冷嘲热讽，甚至是诬赖，还可能要背负法律责任。

变质是因为心凉了

我担任职业物管人多年来，曾目睹过一些本性纯良的街坊，因出席年会，多提问了几个问题，提出建设性的建议后，往往就成了众望所归委员人选，但最终却因个人变质的行为，违反居民共同意愿，甚至危害居民权益的案例。

这类委员的初衷本是抱着我为人人、人人为我的心态为出发点，既可服务大家，也对自己的家园有所贡献。

但他们在担任了管理委员后，却突然变成犹如24小时热线客服人员的角色，频频受到滋扰，搞到身心疲惫不说，还得面对居民的冷言冷语，甚至遭人无中生有的恶意中伤，导致这些刚走马上任的委员顿时不知所措，深深地体会到人性的冷暖。

反正做什么都有人指指点点，流言蜚语传不停，这类当初本性纯良的委员开始变质，变成不再是为共管楼宇住户发声请命的“独裁者”，而这将是该楼宇居民噩梦的开始。

拒听住户心声
管理决策变一言堂

这类委员忘记了自己只是受委的居民代表、管理的是“共用资产”而非个人私产，变得以自我为中心，对于管理的决策，往往不优先考量住户的心声就自行定夺，导致共管楼宇的管理决策变成“一言堂”。

虽然这类委员并非做坏事，但不听取民意，擅作主张的作风却容易引发居民不满。在他们眼里，自己的想法或方案就是最好的方案，因此他们不愿听取别人的意见和心声。

一旦形成自私的个性，心中只有自己的时候，这类委员不会考虑别人的立场和感受，纵使有时口头上会替别人着想 (这一点和虚伪的人类似)，但真正涉及到个人利益的时候，他们绝不会做半点让步。

这类委员总以自己的立场为别人立场的向导，凡是他们认为对的，别人都应与自己抱持一样的观点。

一旦有第二把声音，他们不先聆听，就将有关异议者当成是敌对阵营，这样只会加剧彼此之间的鸿沟，渐渐地变成为了反对而反对。

续留任恐全员受害

更糟的是，这类委员就算在明知别人的观点正确时，也依然坚持己见，不愿接受对方的意见，因而难以从良好态度和价值观的层次上与别人交往。

当物业管理人不幸遇到这样的委员，果断的决策就是建议管理委员会“炒他鱿鱼”。要知道，这类以自我为中心的委员，继续留任就是深渊的开始。

如果委员会不想做坏人，希望大家好来好去，其实等同于默许这类委员的行为，最后受害的是整个委员会。

这是因为在所有住户眼中，共管楼宇的委员会都是一个个体，如果管理委员会中有“烂苹果”，住户通常都不会知道，知道了也不会加以理会。

须以团队为依归

委员会是一个团队，任何决策都必须以团队为依归，以居民的声音为基础考量，绝对不能凭个人主义行事。

物业管理人是委员会委任的“管家”，我们不是业主，我们不会也不希望取代委员会做决定。

另一方面，根据2013年分层管理法令第二章节第三(e)条文，如果委员涉嫌触犯以下罪行，将被革职：

1）涉及欺诈、不诚实或道德败坏的罪行；

2）犯下任何与腐败有关的法律所规定的罪行；

3）犯下本法令中的罪行；或

4）任何其他可判处有期徒刑（仅其本身或作为补充或代替罚款）的罪行，被判处坐牢2年以上

第 f 分段）如果“他/她（指委员）”的行为给管理委员带来名誉伤害，该行为不论是有关其委员职权或其他相关事务。