为何公寓管理总是问题多多？
2022年11月17日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement
你家的管理委员，会中饱私囊吗？
都市化效应、完善的基建、便利的周边设施、大量的就业机会，令许多国人涌入各大城市生活，并升级成了40%中产阶级 （M40）。
然而，城市人口的不断增加，把城市有限的土地价格不断推高。
为了头顶的那片遮风挡雨的瓦，许多月薪数千令吉的都市人选择了另类的生活方式，购买的虽是独自的个别单位，但却与其他单位住户共享同一个屋檐的共管楼宇。
而许多共管楼宇的小业主们，其实都是都市中的“夹心阶层”，他们因为有经济能力，是国家的纳税人，具备金融借贷空间，能买房，却因为收入处于中等阶层，与弱势阶层相比，不符合官方政策的扶助目标，经常处于市场与公共政策保障之间的空白地带，典型的比上不足、比下有余。
虽然按照“夹心阶层”的收入水平，有金融借贷空间能买房，中等收入水平的金融借贷空间，通常只能获得一次房贷就封顶了，为了买房夹心阶层还得背负长达35年的房贷，为头顶上的瓦付出大半青春，成了不折不扣的“三奴”：努力偿还房贷的“房奴”、通勤代步的车贷的“车奴”，以及孩子们的“孩奴”。
业主几乎“非专业”
所以，都市人几乎都忙着挣钱或为事业打拼的黄金岁月，而2013年分层管理法令，把管理权交托了给管理机构，这是由可投票的业主，出席年会一人一票民选出的业主代表，也是757法令下合法合规的管理者。
问题来了，管理委员并不一定是物业管理专科，他们虽然拥有管理职权，但却一知半解，该怎么办？
法律制定的管理条规是什么呢 ？ 该关注的细节又是哪些呢 ？ 何为监督的标准呢？日常运行的标准章程是那些呢 ？许多人出任管理委员后才体会到，原来楼宇管理日常的服务范围繁多，必须负起以下10大任务，堪称是10项全能大考验！
A）土木工程 – 楼宇维修与保养；
B）机械工程 – 机器设备的定期保养与维修；
C）电气工程 – 电流电气的定期保养与维修；
D）金融服务 – 征收管理费，支付被委任的服务者，维持收支平衡；
E）法律顾问 – 提供法律解说与援助；
F）人流管理 – 管理小区里的人流与车流；
G）警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫；
H）人事纠纷 – 协调处理业主或租户之间的纠纷与矛盾；
I） 环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质；以及
J）其他大小事务
但，看清楚以上的每一种服务都有其领域的专才，加上管理委员拥有该楼宇公摊管理费的支配权，假如管理委员利用法律赋予的行政权谋私，以私人利益为出发点，用人为亲，“挂羊头、卖狗肉”的方式操纵整个维修保养工程，以不当手法，趁机牟取暴利。
又或是提供变相的“一条龙”服务，串通顾问与承包商，控制整个维修承包程序，合谋抬高维修中标价赚自家的钱。
官方应着手整顿和教育
到底有几位小业主能抗衡呢 ？
别忘了，许多小业主并不是物管专业人员，他们缺乏相关的知识，加上本来就是夹心阶层的中产，日常已经疲惫于偿还债务，还能拨出多少时间来跟进呢 ？ 典型的养不起自己，专注事业，房子却无人打理的困境。
国内物管的账，不清不楚已经是公开秘密，买贵了又怎样 ？谁才是有执法权的执法单位呢？如果法律授权的执法单位选择无作为，那纳税人的权益该谁来捍卫呢 ？
为此，笔者呼吁官方单位正视以下几点：
其一，建立有公信力的第三方或官方估价审核机制，避免管理委员霸权私通，透过“一条龙”服务抬高维修与保养费用后，转嫁给业主；
其二，透过互联网大数据库，让消费者能检测报价是否合理；
其三，宣导共管楼宇的业主，有关管理共管楼宇所需的知识，增加官方的询问和沟通管理渠道，并严峻的为该该渠道的执行力把关。
相关文章：
